Любая перепланировка квартиры должна соответствовать действующим на сегодняшний день нормам и правилам — СНиПам и СанПиНам (их в последнее время заменяют Своды Правил — СП), ГОСТам, МГСН, ВСН и пр. Эти требование закреплено в п .11.9. Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 в редакции 840. Невыполнение положений данных нормативов автоматически влечет за собой нарушение жилищного законодательства, и, как следствие, невозможность узаконить перепланировку.
При этом различные документы могут как дублировать друг друга, так и иметь противоречия, кроме того, они постоянно обновляются и дополняются. Чтобы учесть все их требования при составлении проектной документации, проект перепланировки следует заказывать только у лицензированных организаций, т.е. имеющих допуск СРО по проектированию.
Кроме того, соблюдать нормативы требуется и при воплощении в жизнь согласованных с Мосжилинспекцией проектов перепланировки. Правильность проводимых работ подтверждается авторским надзором со стороны организации, ответственной за разработку проекта, а также актами на скрытые работы, которые имеют право составлять компании с допуском СРО на строительные работы.
Технические нормативы, которые устанавливают общие правила для всех перепланировок:
СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
СП 29.13330.2011 «Полы»( актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
МГСН 3.01-01 «Жилые здания»
ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003
СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия». Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85
СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87
СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003
и другие.
Выделим основные правила перепланировки:
— Пунктом 9.22 СП 54.13330.2011 и п.3.8 СанПиН 1.2.2645-10, запрещено переносить ванную комнату и туалет, когда они в результате окажутся над жилыми помещениями и кухней квартиры на нижнем этаже. Исключением считаются вторые этажи двухуровневых квартир, а также жилье на первом или другом этаже, когда под ним находится нежилое помещение (например, парковка, магазин, офис). Соответственно, запрещен и перенос кухни под санузел или ванную вышерасположенной квартиры. То есть, получается, что в большинстве случаев, для переноса или расширения данных помещений, должны использоваться лишь площади нежилых зон – коридора или, например, темной комнаты. Важно, что перенос или устройство «мокрых» помещений может проводиться только на основании проектной документации – что подтверждается п. 2.2.1 Приложения 1 ППМ 508 в ред. 840.
— В соответствии с п. 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, запрещается переносить кухню над жилыми комнатами соседей снизу.
— Важные ограничения по минимальной площади жилых комнат в квартире устанавливает п. 5.7 СП 54.13330.2011: в «однушках» комната не может быть меньше 14 кв.м, а в 2-х и более -комнатных квартирах площадь общей комнаты не должна быть ниже 16 кв.м, а спальни и кухни — 8 кв.м (спальня на двоих — не менее 10 кв.м). При этом в однокомнатных квартирах допускается устройство кухни ниши 5 кв.м.
— Пунктом 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10, и п. 4.13 МГСН 3.01-01, вводится запрет на организацию входа в туалет из кухни или комнаты. Исключением считается устройство входа из спальни в совмещённый санузел при наличии еще одного помещения с унитазом, куда можно попасть из коридора. Вход в ванную (без унитаза) может быть сделан из любого жилого помещения. Исключение делается для квартир, где проживает инвалид-колясочник — в них допускается делать вход в уборную из кухни/жилой комнаты (п. 4.18 МГСН 3.01-01).
-СП «Полы…» в части п. 4.8 утверждает, что ванные и уборные должны отделяться от остальных помещений порожком или иметь уровень пола на 15-20 мм ниже, чем в комнатах. Кроме того, данный свод правил указывает на необходимость укладки гидроизоляции, если происходит расширение ванной и санузла за счет площади нежилого помещения – кладовой или коридора. Пол на затрагиваемой площади демонтируется, и укладывается заново, — с гидроизоляционным покрытием под ним. При этом вмешательство в конструкцию полов требует, согласно п. 2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840, разработки проекта перепланировки.
— Согласно п. 10.6 СП 54.13330.2011, необходимо сохранять доступ к приборам и соединениям инженерных систем.
— Дровяной камин может устанавливаться лишь в квартирах на последних этажах, или на любом уровне многоуровневой квартиры на последнем этаже (п.8.7 СП 54.13330.2011). При этом нужно помнить, что на проведение дымохода через чердак необходимо получить согласие минимум 73% жильцов, поскольку при этом затрагивается общедомовое имущество. Кроме того, при устройстве дымохода необходимо соблюдать ФЗ «Технический регламент пожарной безопасности» (с изменениями на 10 июля 2012).
-Комнаты и кухня должны получать естественное освещение через проемы в фасадных стенах, о чем говорится в п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и п. 9.12 СП 54.13330.2011. Исключение делается для кухни-ниши, которую можно устраивать и без поступления уличного света. Согласно п. 9.14 СП 54.13330.2011, для нежилых помещений и «мокрых зон» естественное освещение не нормируется.
— В соответствии с п. 8.1.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 нельзя соединять вытяжку с вентиляцией и дымоходами. Кроме того, согласно п. 11.5 ППМ № 508 в редакции 840, при перепланировке в принципе запрещается урезание или ликвидация вентшахт.
Новые правила перепланировки квартир- согласованная планировка
Постановление Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 установило с 1 декабря две тысячи одиннадцатого года новые правила перепланировки квартир. Рассмотрим это постановление подробней. Сразу отметим, что так как 26 декабря 2012 вышло новое Постановление Правительства Москвы о перепланировке номер 840, а 29 декабря 2017 года новое постановление №1104, которые внесли коррективы в существующее постановление №508, мы решили отредактировать статью, и оставить только те пункты, которые действуют до сих пор даже в новой редакции
. О нововведениях последнего постановления можно прочесть здесь. Также мы решили ответить на очень часто задаваемый вопрос по амнистии перепланировки в отдельной статье.
Новые правила перепланировки квартир в Москве.
1. Для начала перечислим мероприятия по ремонту жилых помещений, которые по-прежнему требуют согласования в соответствии с новым постановлением о перепланировке, причем по проекту, выполненному организацией, имеющей свидетельство о допуске к соответствующим работам от саморегулирующей организации.
Эти мероприятия перечислены в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508:
- установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей (сюда относится и перенос газовой плиты).
- замена газовых плит на электрические (отметим что установка двухкомфорочной электрической плиты не требует согласования).
- устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат;
- устройство несущих стен.
- прорезка проемов в междуэтажных перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
- прорезка проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;.
- заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- демонтаж разгружающих перегородок;
- изменение конструкции полов (любые изменения полов или устройство новых) в домах с деревянными перекрытиями;
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия (разгружающие);
- монтаж перегородок, создающих нагрузку более 150кг/м2- для железобетонных перекрытий;
- монтаж любых перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
- устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш;
- устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается;
- создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) (сюда же относится демонтаж подоконных блоков);
Постановление Правительства, устанавливающее новые правила перепланировки квартиры
Как видно из списка в новых правилах перепланировки квартир убраны те работы, которые раньше согласовывали по эскизу, остальные работы остались. Из значимых работ отменили только необходимость согласования остекления балкона, что является существенным благом. Некоторые пункты наоборот добавили: необходимость согласования по проекту переноса газовой плиты; устройство перегородок толщиной более 100 мм. и др. Отдельно прописали пункт о переносе кухни, которого раньше не было.
Если при перепланировке затрагивается один из типов этих работ, то согласовывается он по той же схеме, что и раньше: сдаем необходимые документы в Жилищную инспекцию, получаем разрешение на перепланировку, выполняем ремонт, вызываем комиссию и получаем акт о выполненной перепланировке, вызываем техника БТИ и получаем новые инвентаризационные планы.
2. Работы, не указанные в пунктах 2 и 3 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508, не требуют согласования. Однако, для внесения необходимых изменений в планы БТИ в соответствии с пунктом 20 Приложения 1 на эти работы необходимо будет получать акт о завершенной перепланировке на основании поэтажного плана БТИ и экспликации с отображением уже выполненной перепланировки (в соответствии с п.2.5.1.1.2.6.3 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 в редакции последнего Постановления № 1104 от 29.12.2017).
Разрешение на ремонт по новым правилам перепланировки квартиры
Последний пункт, как мы уже говорили, может поставить собственника квартиры в очень неприятное положение. Не перечисленные в пунктах 2 и 3 работы не требуют оформления перепланировки, однако при их выполнении можно нарушить санитарные, технические или иные нормы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами. В итоге собственник сделал ремонт, вызвал комиссию, а она нашла у него нарушение норм СаНПинов, СНиПов, постановлений и т.д., о которых среднестатистический человек даже не подозревает. Ведь инспектора можно вызывать только когда ремонт закончен вместе с чистовой отделкой. В итоге собственнику квартиры выпишут предписание вернуть дорогостоящий ремонт в исходное положение. Придется возвращать ремонт в части нарушенных работ в исходное положение. Поэтому мы рекомендуем прежде чем выполнять ремонт тщательно ознакомиться с перечнем запрещенных работ, а лучше провести консультацию со специалистом. Список запрещенных работ при перепланировке перечислен в пункте 10 Приложения 1, а также подробно рассмотрен в статье незаконная перепланировка.
3. Новые правила легализации перепланировки квартир позволяют в соответствии с п.21 Приложения 1 согласовывать перепланировку на основании типовых проектов перепланировки. В этом случае заявитель при обращении в Мосжилинспекцию вместо проекта перепланировки указывает ссылку на соответствующий типовой проект. У разработанных типовых проектов, которые размещены в открытом доступе, к сожалению, присутствует ряд недостатков:
- они разработаны только для серий, авторами которых является МНИИТЭП ( и то не для всех). Таким образом, в типовом каталоге никак не представлены кирпичные и монолитные дома, серии домов других авторов (КОПЭ, П-55, И-209 и т.д.);
- количество вариантов планировок для каждой серии очень мало;
- 90% работ, представленных в каталоге, теперь итак согласовываются не по проекту.
Более того новые правила оформления перепланировки говорят, что для того, чтобы воспользоваться типовым проектом, Ваша планировка должна полностью во всех моментах (положении перегородок) совпадать с типовой. Это существенно ограничивает возможности по реализации желанного дизайна и интерьера квартиры.
Таким образом, по типовым проектам получается согласовывать очень малое количество реально осуществляемых перепланировок.
Титул техзаключения от автора проекта дома
4. В соответствии с пунктом 4.7 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508 к любому проекту перепланировки необходимо прикладывать заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией- автором проекта дома. Иными словами, любую перепланировку, содержащую работы из списков п.2 и п.3 Приложения 1, необходимо согласовывать с автором проекта дома. Это серьезное ужесточение, так как автор проекта дома является монополистом и может запросить любую сумму за оказание такой услуги. На практике для самых простых перепланировок (без затрагивания несущих стен) инспекции разрешают предоставлять техзаключения от любых организаций с соответствующим допуском СРО. Однако в целом, этот пункт серьезно усложнил и удорожал новую процедуру согласования переустройства квартир.
5. Еще несколько менее существенных пунктов новых правил оформления перепланировки:
5.1. В соответствии с п.3.3.3.2.7.1 Приложения 2 приемочная комиссия теперь будет состоять только из одного инспектора, а также представителя управляющей компании, если планировка затрагивает общедомовое имущество.
Таким образом, комиссия теперь состоит не из трёх представителей как раньше (жилищная инспекция, управа, управляющий многоквартирным домом), а только из одного. Это существенное улучшение. Так как у одного человека меньше придирок на приёмке, чем у троих.
5.2. В соответствии с п.3.3.3.2.7.2.2 Приложения 2 в случае, если комиссией установлены факты несоответствия произведенных работ согласованному проекту, то Мосжилинспекция отказывает заявителю в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке и выдает предписание о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в части работ, произведенных в нарушение согласованного проекта перепланировки (даже если эти работы не запрещены).
То есть формально, если Вы согласовали демонтаж подоконного блока, а в процессе ремонта ещё решили и санузел расширить за счёт нежилого помещения (не нарушая никаких норм) и инспектор это заметил, то Жилищная инспекция выдаёт Вам предписание вернуть санузел в прежние габариты. На практике произведенные в процессе ремонта мероприятия, которые не нарушают никаких законов, могут быть отмечены в виде изменений в согласованную проектную документацию на усмотрение начальника жилищной инспекции.
5.3. Пока не повышены штрафы за незаконную перепланировку. В кодексе города Москвы об административных правонарушениях они остались прописаны в тех же размерах, но по словам начальника Жилищной инспекции О.В. Кичикова Мосжилинспекция пока взяла паузу в данном вопросе и в будущем планируется их увеличение. Для юридических лиц данный размер штрафа уже увеличили до 300 000- 350 000 рублей.
В целом можно констатировать, что Постановление меняет не столько перечень работ по оформлению перепланировки, сколько сами инструменты согласования. К сожалению, Постановление о новых правилах перепланировки квартиры оставило много открытых вопросов, а, следовательно, каждая жилищная инспекция и даже каждый отдельный чиновник трактует их по-разному.
Надеемся данная статья помогла Вам узнать немного больше и понять правила перепланировки квартиры в Москве. Также советуем Вам прочесть статью о том, как узаконить перепланировку и статью согласование перепланировки квартиры.
Каждый человек хоть раз в жизни переставлял мебель и делал перепланировку. Но практически никто не знает, что некоторые изменения необходимо регистрировать должным образом. В частности, это касается внесения изменений в несущую конструкцию.
Что это такое?
Перепланировка жилого помещения – это возможные изменения в его конфигурации, которые требуют дополнительного внесения изменений в техническую документацию.
Обязательным документом, где отображаются данные изменения, становится технический паспорт и поэтажный план.
Здесь все изменения отображаются красной линией, что становится заметным при покупке недвижимости.
Недвижимость с перепланировкой можно продавать. Это не запрещается действующим законодательством. Но стоит предупредить покупателя о уже вносимых изменениях.
Если этого не сделать, то он вправе оспорить документ купли–продажи в судебном порядке и признать сделку недействительной.
Чаще всего продавцы делают скидку соразмерную с расходами, которые понесет приобретатель.
Перепланировка, как правило, проводиться с сохранением функциональности самого помещения. Часто понятие перепланировки путают с понятием переоборудования. Но в них есть несколько отличий, главным из которых является частичное изменение в несущей конструкции.
Не допускается выполнение работ, связанных с нарушением требований как строительных, так и санитарных норм.
Все работы должны соответствовать экологическим и эксплуатационным нормам. Невозможно проводить различные ремонтные действия, которые повлияют на архитектурный облик дома. Например, монтаж или лоджии там, где это не предусмотрено.
Перепланировка жилплощади может вмещать в себя все работы, не противоречащие действующему законодательству. К таковым стоит отнести:
- перенос и разборка не несущей стены;
- монтаж новых дверных проемов;
- увеличение площади за счет монтажа техники в стену;
- устройство дополнительной кухни или санузла;
- расширение квадратуры за счет вспомогательного помещения;
- ликвидация кухней без окон;
- монтаж или демонтаж тамбуров.
Переоборудование или перепланировка может осуществляться для увеличения уровня комфорта граждан. Главное, чтобы эти действия не приносили убытки соседям.
А в соответствии с действующим законодательством, все граждане, которые производят перепланировку, должны вносить изменения должным образом в техническую документацию.
Не допускаются также различные мероприятия, связанные с влиянием на архитектурный облик жилого дома. Чаще всего такое действие подлежит судебному оспариванию и доведению здания до первоначального состояния.
Не допускаются:
- все действия, которые приводят к разрушению несущей стены и нарушению прочности всего здания;
- ухудшение фасада здания;
- нарушение норм противопожарной техники;
- затруднение доступа к коммуникациям;
- ухудшение жизни остальных граждан, проживающих в доме;
- образование дополнительной комнаты, если там нет естественного света;
- при образовании комнаты с квадратурой менее девяти квадратов или по ширине менее 2,25 метров;
- перепланировка без согласия остальных собственников недвижимости;
- переоборудование архитектурных зданий, аварийных и гражданско–оборонных;
- перепланировка смежных помещений без указания этого факта в проектной документации.
Чем регулируется?
Оговаривается данный вопрос статьей 25 и статьей 26 ЖК РФ, статьей 7.21 и статьей 7.22 КоАП РФ и пунктом 5.7 Федерального закона.
Здесь представлены основные нормативы и штрафные санкции за некорректную перепланировку. Можно ознакомиться с необходимыми действиями и правилами перепланировки в целом.
Виды переустройства
На данный момент можно выделить несколько видов перепланировки.
Первый вид – это все работы, связанные с обязательным предоставлением проекта и согласования. Считается самым долгим и сложным видом. Также, в отличие от остальных, он считается самым дорогостоящим.
К такому виду стоит отнести:
- перенос ванны или комнаты;
- изменение конструкции пола;
- монтаж межкомнатного перекрытия;
- иные работы, связанные с давлением на конструкцию дома.
Ко второму виду стоит отнести все работы, которые согласовываются по упрощенной схеме:
- перемещение сантехники в пределах комнаты;
- демонтаж не несущей перегородки;
- монтаж дополнительных проемов в несущую стену;
- иные работы.
К третьему виду стоит отнести все работы, которые не требуют согласования с государственной инстанцией:
- монтаж кондиционеров;
- косметический ремонт;
- остекление балкона или лоджии;
- иные работы.
К четвертому виду относят все работы, производимые по типовым проектам. Таковых 130 штук, утвержденных нормами закона.
Что можно делать без согласования?
Без согласования можно произвести следующие ремонтные работы:
- поклейка новых обоев или перекрашивание потолков, пола;
- монтаж мебели, в том числе ее разборка;
- замена сантехнических приборов, в том числе радиаторов;
- остекление балкона;
- замена оборудования, обслуживание и монтаж его со стороны улицы – кондиционер;
- перемещение внутри квартиры кухонной плиты, возможна замена на аналогичный тип по свойствам;
- удаление не несущей перегородки.
Правила перепланировки
Существуют определенные правила перепланировки в 2018 году. Для начала необходимо получить технический паспорт. Для этого отправляемся в БТИ, оплачиваем услугу и получаем новый документ.
В эту же стоимость входит выезд сотрудника БТИ для анализа и выявления неточностей при выполнении плана.
Затем нужно выполнить следующий алгоритм действий:
- Заказать проект перепланировки. Эта услуга не бесплатная. Предоставляет проект перепланировки как сама государственная инстанция БТИ, так и частные компании. В обоих случаях гражданин самостоятельно не согласовывает проект.
- Затем собрать полный пакет документов и сдать их в Жилинспекцию. В разных городах организация называется по–разному.
После этого человек получает согласование на проведение перепланировки и начинает работу.
Квартиры
Правила перепланировки квартир – это частый запрос в интернете. Практически каждый второй гражданин производит капитальную перепланировку на собственной жилплощади, в связи с чем у него возникает множество вопросов.
В этом случае необходимо понимать, что обращение в Жилинспекцию – это обязательное действие.
Часто при перепланировке квартир происходит изменение размера как в большую, так и в меньшую сторону. Именно поэтому необходимо получить новое свидетельство о праве собственности.
За такую услугу также берется дополнительная оплата.
Частного дома
При перепланировке в частном доме происходит множество нарушений, особенно санитарных и противопожарных норм.
Именно поэтому, основным правилом здесь становится привлечение представителей МЧС и СЭС для проверки. Они составляют акт проверки, на основании которого уже можно подать заявление в БТИ и Жилинспекцию.
При несоответствии нормам придется изначально исправлять недочеты, а уже затем вызывать снова представителей.
Нежилого помещения
При перепланировке нежилого помещения также требуется вызов представителей МЧС и СЭС. И только после составления отчетной документации можно обращаться в БТИ.
Мало того, нежилое помещение нельзя соединять с жилым, так как там имеется несущая конструкция. И во многих ситуациях даже в судебном порядке доказать свою правоту невозможно.
Порядок узаконивания
Перепланировка должна в обязательном порядке узакониваться. И если действовать по правилам, то изначально нужно согласовать проект, оплатить за это действие, а уже потом производить ремонтные работы.
Если перепланировка уже сделана, то нужно обращаться все в те же организации, но уже оплатить штраф за незаконную перепланировку. В этом случае получить разрешение уже сложнее.
Куда обращаться?
Обращаться необходимо сначала в БТИ или организацию, имеющую право на создание проектной документации. В Российской Федерации таких компаний предостаточно. Но тарификация здесь достаточно высока.
После получения проектной документации, необходимо обратиться в БТИ, собрав полный пакет документов.
После этого назначается день, когда представитель БТИ сможет посетить заявителя по месту перепланировки. После ознакомления с территорией сотрудник составляет акт.
Далее необходимо посетить со всеми документами Жилкомиссию и организацию по охране архитектуры. Затем можно произвести необходимые работы, получить одобрение от представителей органа МЧС и СЭС.
Затем следует снова обращение в БТИ за новым техпаспортом, в Жилкомиссию за новым свидетельством.
Перечень необходимых документов
Для оформления необходимо предоставить:
- заявление установленного образца;
- паспорт заявителя;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- техпаспорт;
- проект;
- согласие всех собственников в письменном виде.
Возможно потребуется дополнительный пакет документов.
Здесь представлены образец заявления на перепланировку,
образец согласия собственников на перепланировку,
образец проекта перепланировки.
Сроки получения разрешения
Для согласования самого проекта гражданину придется выделить 1 месяц. После выполнения всех ремонтных работ дается срок на регистрацию – 3 месяца.
Но в некоторых случаях согласование происходит и за 10 рабочих дней.
Стоимость
Стоимость узаконенной перепланировки варьируется в зависимости от региона обращения и квадратуры помещения. В среднем:
- создание проекта 15000–50000 в зависимости от сложности, в частной компании сумма может достигать 150 000 рублей;
- получение новых документов – 2 000 рублей;
- согласование – 15 000 – 30 000 рублей.
Ответственность за нарушения
Если гражданин не согласовывает свои действия с государственным органом, то он понесет ответственность.
Действующим законодательством установлены такие меры, как:
- штраф 2000–2500 рублей;
- создание плана по возврату недвижимости к первоначальному виду;
- двойной штраф;
- продажа квартиры на торгах для возвращения ее к первоначальному виду.
Из всего вышесказанного стоит сделать вывод, что лучше заранее согласовывать проект и должным образом.
На видео о порядке оформления переустройства
Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.
Правила перепланировки квартир
В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой. В конце статьи вы сможете посмотреть репортаж канал Россия 1 о новых правилах перепланировки квартир в 2018 году.
1. Сносить перегородки
Когда смотришь на план квартиры, сразу кажется: вот эту стенку уберу, передвину подальше, и сразу станет удобно, освободится место для шкафа, например. Однако на практике все далеко не так просто. Сносить можно только ненесущие перегородки, да и то не все. Определить ненесущую перегородку легко по ее толщине: она редко превышает 10 см. Убедиться в том, какие перегородки несущие, а какие нет, можно по плану БТИ. В таких перегородках можно делать проемы любых форм и размеров или вовсе разрушать их за ненадобностью без согласования проекта, но о любом действии с ними необходимо уведомить жилищную инспекцию.
В редких случаях ненесущая перегородка имеет разгружающую функцию (принимает на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку), тогда трогать ее будет нельзя. Также есть ограничение касательно кухонной стены, если кухня оборудована газом: перегородку можно снести только в том случае, если вы замените ее плотно закрывающейся раздвижной — этого требуют правила безопасности.
2. Делать проемы
Если нужно сделать или сдвинуть проем в ненесущей стене, проблем возникнуть не должно. А вот с несущими стенами потребуется согласование с жилищной инспекцией. Обычно чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем меньшую нагрузку несут стены, и тем больше шансов согласовать создание проема. В любом случае, нельзя пробивать проемы ближе 80 см от мест стыков конструкций и ближе 1 м от наружной стены. Также не стоит рассчитывать на получение разрешения на пробивку проема в несущей стене (даже на последнем этаже) шире, чем 1,2 м.
3. Возводить перегородки
Со сносом перегородок все понятно — таким образом можно лишить дом опоры. Но возведение перегородок тоже имеет ряд серьезных ограничений. Во-первых, перегородки должны быть легкими и тонкими, чтобы не давать дополнительной нагрузки на перекрытия. Перегородки толщиной менее 10 см можно не согласовывать, но о них нужно уведомить жилинспекцию. Если планируется перегородка толще 10 см, то ее уже необходимо согласовать.
Во-вторых, важно какими параметрами будет обладать помещение, образованное возведенными перегородками. Если получается комнатка без естественной вентиляции, дневного света, отопительных приборов, или площадью менее 9 м², или шириной менее 2,25 м — это считается ухудшением жилищных условий и согласованию не подлежит. Ухудшением условий будет и увеличение площади подсобных помещений за счет жилой площади. Конечно, эти нормы в первую очередь усложняют устройство кладовых и гардеробных. Выкрутиться можно, обозначив гардеробную не отдельной комнатой, а как встроенный шкаф: вместо четвертой стены навесить распашные или раздвижные двери.
4. Объединять лоджию с комнатой
В декабре 2012 года в своде правил о перепланировке жилых помещений был убран пункт, который разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Теперь жилищная инспекция относит объединение лоджии с кухней или жилой комнатой к реконструкции, на которую, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, необходимо получать разрешение на строительство в Госстройнадзоре. На практике шанс такого согласования равен примерно нулю.
Запрет на присоединение лоджии связан с тем, что эта операция нарушает терморегуляцию всего дома: может привести к появлению плесени на лоджии, в том числе у соседей, к трещинам в наружных стенах и на балконных стеклах. Фактически, вы обязаны оставить оконно-дверное заполнение при входе на лоджию, но в праве держать окна и дверь все время открытыми. В обход правил некоторые жильцы просто убирают оконно-дверное заполнение после проверки жилинспекцией, оставляя порожек и подоконный блок на месте, но это нарушение закона. Если вы хотите убрать подоконный блок, вы можете согласовать это только как установку французских окон от пола до потолка.
На заметку: перенос батареи на лоджию запрещен, но доступна укладка электрического теплого пола или установка электрообогревателя.
5. Расширять ванную на площадь коридора
Ванная комната часто такая маленькая, а коридор такой бестолковый — почему бы не изменить ситуацию для большей пользы? Ванную и санузел можно расширить или вовсе перенести на место коридора, кладовой и любого другого нежилого помещения, кроме кухни. Над кухней и жилыми комнатами соседей снизу не допускается делать «мокрую» зону. Такую перепланировку необходимо согласовать, а пол всей «мокрой» зоны покрыть гидроизоляцией.
Интересный момент: не допускается, чтобы вход в санузел (помещение с унитазом) был напрямую из кухни или жилой комнаты, если в квартире нет другого санузла с выходом в коридор. Также у входа в санузел обязательно должен быть порожек.
6. Переносить кухню в коридор
Кухню, как и санузел, нельзя оборудовать над жилыми помещениями соседей снизу, но вполне можно над нежилыми. Конечно, здесь есть свои условия. Во-первых, кухня должна быть оборудована электричеством, а не газом. Во-вторых, важно помнить о гидроизоляции пола, так как кухня относится к «мокрым» зонам. В третьих, в кухне должно быть естественное освещение — через окно, пусть и в другую комнату, а не на улицу, или арку/отсутствующую стену при открытой планировке. При переносе кухни не избежать вмешательства в системы вентиляции, отопления, водоснабжения, поэтому эти вопросы нужно тщательно продумать и осветить в проекте, который вы отдаете на утверждение. Если коммуникации также будут обновляться, шансов получить согласование значительно больше.
Бонус: если вы живете на первом этаже, или под вами находится магазин или паркинг, а не квартира, для вас реально согласовать перенос кухни даже в жилую комнату, а перенос кухни в коридор — значительно проще.
Видео репортаж телеканала Россия 1 о правилах перепланировки квартир:
Фотографии: topdom.ru, repaireasily.ru, hicaurus.ru, design-homes.ru, lodgers.ru
перепланировка, ремонт, планировка, ванная, кухня
В качестве ответов приведены цитаты из законов и других документов действующих на территории Российской Федерации.
Примечание: Действующие законы и другие документы могут изменяться, дополняться, отменяться, могут вводиться новые законы и документы, поэтому рекомендую проверять актуальность приведенных документов и цитат!
Что такое перепланировка и переустройство?
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. (Жилищный Кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения»).
Какие основные законы и другие документы по переустройству и перепланировке действуют на территории РФ?
Жилищный Кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения.
Кодекс РФ об административных правонарушениях (от 30.12.2001 N 195-ФЗ), статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47)
СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Разделы 4. (пункты 4.1, 4.4 — 4.9, 4.16, 4.17), 5, 6, 8 (пункты 8.1 — 8.11, 8.13, 8.14), 9 — 11.
Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона «технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утвержден распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010г N 1047-р).
Какие стандарты и своды правил являются обязательными для применения?
1. Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.
4. Национальные стандарты и своды правил, включенные в указанный в части 1 настоящей статьи перечень, являются обязательными для применения, за исключением случаев осуществления проектирования и строительства в соответствии со специальными техническими условиями. (Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ, Статья 6.).
Основание проведения переустройства и (или) перепланировки.
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (Жилищный Кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ), Статья 26).
Последствия самовольной перепланировки (переоборудования).
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. (Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, Статья 29).
Штраф за самовольную перепланировку.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ, статья 7.21).
Чем завершается переустройство и (или) перепланировка жилого помещения?
1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости«.(Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, Статья 28).
Жилое помещение, жилой дом, квартира, комната, помещение вспомогательного использования.
4. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
5. Жилым помещением признается:
жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
Многоквартирный дом.
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
Кухня и санузел (туалет, ванная, душевая). Размещение.
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
9.22 Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. (СНиП 31-01-2003).
Площади (габариты) жилых помещений и помещений вспомогательного использования.
20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
5.6 Габариты жилых и подсобных помещений квартиры определяются в зависимости от необходимого набора предметов мебели и оборудования, размещаемых с учетом требований эргономики.
5.7 Площадь помещений в квартирах, указанных в 5.3, должна быть не менее: жилого помещения (комнаты) в однокомнатной квартире — 14 м2, общего жилого помещения в квартирах с числом комнат две и более — 16 м2, спальни — 8 м2 (10 м2 -на двух человек); кухни — 8 м2; кухонной зоны в кухне — столовой — 6 м2. В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м2.
Площадь спальни и кухни в мансардном этаже (или этаже с наклонными ограждающими конструкциями) допускается не менее 7 м2 при условии, что общее жилое помещение имеет площадь не менее 16 м2. (СНиП 31-01-2003).
Высота помещений.
22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. . («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
5.8 Высота (от пола до потолка) жилых помещений и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м.
Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.
В жилых помещениях и кухне квартир, расположенных в мансардном этаже (или верхних этажах с наклонными ограждающими конструкциями), допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 %. (СНиП 31-01-2003).
Непроходные помещения.
5.9 Общие жилые помещения в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах зданий жилищных фондов, указанных в 5.3, и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными. (СНиП 31-01-2003).
Оборудование помещений.
5.3 В квартирах, предоставляемых гражданам с учетом социальной нормы площади жилья в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и уборную (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф). (СНиП 31-01-2003).
5.10 Помещения квартир, указанных в 5.3, должны быть оборудованы: кухня — мойкой или раковиной, а также плитой для приготовления пищи; ванная комната — ванной (или душем) и умывальником; уборная — унитазом со смывным бачком; совмещенный санузел — ванной (или душем), умывальником и унитазом. В других квартирах состав оборудования помещений устанавливается заказчиком-застройщиком.
Устройство совмещенного санузла допускается в однокомнатных квартирах домов государственного и муниципального жилищных фондов, в других квартирах — по заданию на проектирование. (СНиП 31-01-2003).
Совмещенный санузел.
5.10. …
Устройство совмещенного санузла допускается в однокомнатных квартирах домов государственного и муниципального жилищных фондов, в других квартирах — по заданию на проектирование. (СНиП 31-01-2003).
Перенос и реконструкция санузла.
19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
6.8 При реконструкции жилых зданий с изменением местоположения санитарно-технических узлов следует выполнять соответствующие дополнительные мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, а также при необходимости — усиление перекрытий, на которых предусматривается установка оборудования этих санитарно-технических узлов. (СНиП 31-01-2003).
9.27 Для обеспечения допустимого уровня шума не допускается крепление санитарных приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты, …» (СНиП 31-01-2003).
10.6 Должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.
Оборудование и трубопроводы должны быть закреплены на строительных конструкциях здания таким образом, чтобы их работоспособность не нарушалась при возможных перемещениях конструкций. (СНиП 31-01-2003).
Камин.
8.7 Камин допускается проектировать в квартире на последнем этаже жилого дома, на любом уровне многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме. (СНиП 31-01-2003).
Утепление балконов.
9.3 При теплотехническом расчете ограждающих конструкций жилых зданий следует принимать температуру внутреннего воздуха отапливаемых помещений не менее 20 °С. (СНиП 31-01-2003).
9.18 Наружные ограждающие конструкции здания должны иметь теплоизоляцию, изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха и пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещений, обеспечивающие:
- требуемую температуру и отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях конструкций внутри помещений;
- предотвращение накопления излишней влаги в конструкциях.
Разница температур внутреннего воздуха и поверхности конструкций наружных стен при расчетной температуре внутреннего воздуха должна соответствовать требованиям СНиП 23-02. (СНиП 31-01-2003).
Вентиляция и другие инженерные системы.
13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
9.5 Система вентиляции должна поддерживать чистоту (качество) воздуха в помещениях и равномерность его распространения.
Вентиляция может быть:
- с естественным притоком и удалением воздуха;
- с механическим побуждением притока и удаления воздуха, в том числе совмещенная с воздушным отоплением;
- комбинированная с естественным притоком и удалением воздуха с частичным использованием механического побуждения.
9.6 В жилых помещениях и кухне приток воздуха обеспечивается через регулируемые оконные створки, фрамуги, форточки, клапаны или другие устройства, в том числе автономные стеновые воздушные клапаны с регулируемым открыванием. При необходимости квартиры, проектируемые для III и IV климатических районов, должны быть дополнительно обеспечены сквозным или угловым проветриванием.
9.7 Удаление воздуха следует предусматривать из кухонь, уборных, ванных комнат и, при необходимости, из других помещений квартир, при этом следует предусматривать установку на вытяжных каналах и воздуховодах регулируемых вентиляционных решеток и клапанов.
Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения здания, в том числе через вентиляционные каналы.
Объединение вентиляционных каналов из кухонь, уборных, ванных комнат (душевых), совмещенных санузлов, кладовых для продуктов с вентиляционными каналами из помещений с газоиспользующим оборудованием и автостоянок не допускается. (СНиП 31-01-2003).
Освещение.
25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не менее 1:10. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. («Положение …», утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).
9.12 Естественное освещение должны иметь жилые комнаты и кухни, ….
9.13 Отношение площади световых проемов к площади пола жилых помещений и кухни следует принимать не более 1:5,5 и не менее 1:8; для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не менее 1:10 с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями.
9.14 Естественное освещение не нормируется для помещений, расположенных под антресолью в двухсветных помещениях; постирочных, кладовых, гардеробных, помещений ванных комнат, уборных, совмещенных санитарных узлов; передних и внутриквартирных коридоров и холлов; …
9.15 Нормируемые показатели естественного и искусственного освещения различных помещений следует устанавливать в соответствии со СНиП 23-05. …» (СНиП 31-01-2003).
