С чего начать оформление проекта перепланировки квартиры в 2022 году

Прежде чем приступить к перепланировке квартиры, необходимо получить соответствующие разрешительные документы. Желательно не начинать ремонт, пока полностью не будет пройдена процедура получения бумаг, так как, если поступят жалобы соседей на шум, может выясниться, что перепланировка осуществлялась без согласования с уполномоченными органами. В таком случае придется осуществлять переделку квартиры, чтобы вернуть все в исходное состояние.

Если сроки уж совсем поджимают, можно рискнуть, осуществляя процесс согласования параллельно с ремонтом. При этом квартира не будет простаивать в ожидании получения документов, на что может уйти несколько месяцев. Но в этом случае необходима полная уверенность в том, что все вводимые изменения не нарушают установленных норм и что разрешение будет получено в любом случае.

Предприняв такой шаг, в случае жалоб соседей, пускать их в квартиру до получения документов категорически нельзя. Можно сказать, что производится простой косметический ремонт, согласование которого не требуется.

Если даже со стороны соседей будет подана жалоба в Жилищную инспекцию, на ее рассмотрение, организацию выезда инспектора и получение доступа в квартиру будет затрачено определенное время. К этому моменту, скорее всего, перепланировка будет уже утверждена.

Основные моменты процедуры

Перед подготовкой документов для согласования перепланировки следует ознакомиться с текущим планом БТИ. Для вторичного жилья он должен быть в черных линиях. Практика показывает, что при продаже квартиры некоторые собственники жилья хитрят и делают ксерокопию с плана с красными линиями, обозначающими несогласованную перепланировку.

На копии линии получаются черными, тем самым производится маскировка изменений, неутвержденных соответствующими органами. Такие планы обычно имеют штамп об отсутствии разрешения на переоборудование.

Имея на руках план в черных линиях, необходимо посмотреть, полностью ли он соответствует текущему состоянию квартиры. Если квартира приобретена в новостройке со свободной планировкой, все жилое помещение секции может быть обозначено одной комнатой, либо могут быть выделены только санузлы и кухня.

В этом случае нужно получить более детальный план (с обозначением коридоров, комнат и т. д.) с печатью у автора проекта жилого дома.

Если план не соответствует реальному положению дел, то в первую очередь следует узаконить переделки, произведенные предыдущими хозяевами жилья. В случае актуальности плана квартиры можно приступать к разработке новой планировки жилья.

На этой стадии необходимо учесть все предъявляемые к переоборудованию нормативные регламенты, включающие в себя:

  • строительные нормы;
  • правовые нормы;
  • санитарно-гигиенические и другие нормы.

Принимая во внимание многочисленность требований и различные нюансы, рекомендуется обратиться к специалисту, который проверит проект на соответствие всем нормам и правилам

С чего можно начать перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры в большинстве случаев осуществляется с целью оптимизации квадратных метров жилья и придания ему уникальности. Поэтому ответ на вопрос «с чего начать перепланировку квартиры?» однозначен – с разработки планировочного решения и дизайна интерьера.

Разумеется, не факт, что изначально выбранная концепция будет реализована полностью, так как этому могут помешать требования законодательства и различные нормативные акты, которые должны быть соблюдены при согласовании перепланировки.

Перед началом работ по перепланировке желательно узнать, как согласовать перепланировку квартиры, чтобы в будущем не возникло проблем с узакониванием изменений.

Детально об основных положениях законодательства 2018 о перепланировке можно прочитать здесь.

Пакет документов

Для перепланировки собственникам жилья либо доверенному лицу (по нотариально заверенной доверенности) необходимо подготовить и предоставить в соответствующий Многофункциональный центр следующий пакет документов:

  • заявление по установленному образцу;
  • техпаспорт на квартиру;
  • свидетельство либо другой документ, подтверждающий право собственника на жилье (оригинал и нотариально заверенная копия);
  • оригиналы и ксерокопии паспортов всех собственников;
  • проект от любой организации, имеющей свидетельство саморегулируемой организации;
  • договор подряда на авторский и технический надзор;
  • при затрагивании несущих конструкций – согласование с автором проектной документации здания или Мосжилниипроектом;
  • папка-скоросшиватель.

Документ, подтверждающий право собственности

Заключение о пожарной безопасности

Перечисленные документы будут рассматриваться Жилищной инспекцией, которая вынесет решение по заявлению на перепланировку в течение 45 дней.

Пошаговая инструкция

В первую очередь необходимо заказать в БТИ технический паспорт и сверить планировку с указанным в нем поэтажным планом. Затем нужно заверить у нотариуса правоустанавливающие документы на собственность.

Чтобы удостовериться, что производимые изменения осуществляются в соответствии со всеми нормативами, необходимо вызвать инспектора БТИ, который сделает необходимые замеры. Далее необходимо обратиться к услугам архитектора для составления проекта, учитывающего все изменения (сносы стен, переносы дверных проемов и т. д.).

Если в проекте затрагиваются несущие стены, которые являются опорами для бетонных перекрытий, то дополнительно потребуется согласование плана перепланировки с автором проекта жилого дома или уполномоченной организацией – Мосжилниипроект

Условия оформления

Согласно 25 статье Жилищного кодекса «перепланировкой» называется любое изменение внешней конфигурации жилья, которое должно быть отражено в техническом паспорте. А «переустройство» – это изменение инженерных, электросетей, сантехнических приборов, которое отражается в паспорте квартиры.

В соответствии с законодательством оформление в 2018 году перепланировки требуется в следующих случаях:

  • при изменении расположения перегородок;
  • при формировании одной квартиры из двух или более смежных;
  • при разъединении квартиры на отдельные секции с различными входами;
  • при переносе/ликвидации дверных проемов в комнатах;
  • при увеличении площади жилого пространства за счет подсобных помещений;
  • при организации дополнительных санузлов, кухонь, тамбуров или изменении их конфигурации.

При разработке проекта необходимо учитывать, что при перепланировке запрещается:

  • выполнение работ, в результате которых квартира становится непригодной для жилья;
  • нарушение целостности как внутренних, так и внешних несущих конструкций дома;
  • объединение газофицированных и жилых комнат;
  • установка неоснащенных дверями проемов между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой;
  • изменение экстерьера здания, относящегося к объекту культурного наследия;
  • нарушение условий эксплуатации инженерных сетей;
  • ликвидация вентиляционных каналов или уменьшение их поперечного сечения;
  • вынос элементов центральной отопительной системы за пределы жилого помещения (на балконы и лоджии);
  • установка «теплого пола», функционирующего посредством центрального отопления;
  • штробление перегородок и перекрытий под трубопроводы и электрические кабели;
  • перепланировка вне границ жилой собственности (подвалы, чердаки, технические этажи).

Если куплена в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку не всегда получается подобрать вариант квартиры, устраивающей по всем параметрам, так как необходимо считаться с ее стоимостью, ведь проценты по кредиту увеличиваются пропорционально цене имущества. Поэтому после получения ипотеки у многих возникает вопрос, возможна ли перепланировка жилья, когда задолженность перед банком еще полностью не погашена.

Выполнить перепланировку в квартире, если она куплена в ипотеку, можно, но необходимо учитывать, что процесс согласования потребует больше времени и денежных средств, чем в случае собственной квартиры. Ведь при оформлении кредита рыночная стоимость квартиры была документально зафиксирована, а при внесении изменений ее цена может уменьшиться, что невыгодно ни банку, ни страховой компании, которые понесут издержки в случае невыполнения обязательств заемщиком.

Таким образом, в первую очередь необходимо убедиться в возможности перепланировки полученной в ипотеку квартиры. Для этого следует ознакомиться с договором и убедиться в том, что в нем нет пункта, запрещающего вносить изменения в конфигурацию жилья до полного погашения обязательств по кредиту.

Как правило, большинство банков не запрещает преобразование квартиры при условии, что в результате перепланировки стоимость имущества не снизится. Также не стоит забывать об обязательном получении одобрения со стороны страховой компании.

Перед тем как начать процесс оформления перепланировки ипотечной квартиры, необходимо убедиться, что с даты подписания договора с банком прошел как минимум 1 год и что на руках имеется свидетельство о праве собственности. Пошаговая инструкция по подаче документов аналогична описанной выше, только перед подачей комплекта документов на рассмотрение Жилищной инспекцией нужно получить письменное разрешение от банка и страховой компании на перепланировку квартиры.

Важно иметь в виду

Перепланировка жилья может оказаться не такой простой, как планировалось изначально, поэтому лучше заранее предусмотреть все детали. Самым легким и оптимальным вариантом, с чего начать перепланировку квартиры, является подготовка собственного эскиза на бумаге. Для начала можно просто перечислить по пунктам: хочу сделать то и то. Необходимо определиться, какими будут проходы, стены, пол, потолки, отделка каждой комнаты.

При желании можно воспользоваться услугами опытных дизайнеров, но следует иметь в виду, что их работа может стоить почти столько же, сколько и полный ремонт в квартире.

При проведении ремонтных работ не стоит забывать, что в квартире нет лишних выступов и перекрытий, которые можно просто так, без последствий, демонтировать. Каждый элемент выполняет определенную функцию. В случае непланового изменения какого-либо элемента расчетная конструкция может измениться, что может привести к непредсказуемым последствиям.

Получив во владение квартиру любым из законных способов, понимаешь, что ты её видишь совсем не так! Можно ли исправить неудачную планировку от застройщика? С чего начать оформление перепланировки квартиры?

Понятия

Понятие «перепланировки» любого помещения включает в себя 2 смежных понятия – «перепланировку» и «переустройство».

Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.

К таким действиям можно отнести:

  • изменение конфигурации помещения;

    Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.

  • задел новых проёмов для дверей и окон;
  • другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
  1. Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом.

    Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.

  2. Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.

Переустройство – это тоже ремонтные работы в помещении, но их не нужно согласовывать с уполномоченными органами.

К таковым можно отнести:

  • перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
  • замена или перенос инженерных сетей;
  • другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.

Законодательство

Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ.

В статьях этой главы даётся:

  • определение этих 2-ух понятий;
  • раскрываются их виды и типы;
  • а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.

Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.

Эскиз мечты

Для проведения перепланировки в квартире в помещении, необходимо установить фронт работ. Для этого нужно составить примерный план будущих изменений.

Этот план называется проектом, и даёт 100%-ную гарантию того, что данный ремонт будет одобрен уполномоченными государственными органами.

Составлять проект будущих работ не нужно самостоятельно. Успех в согласовании ремонта заключается в том, чтобы проект был составлен специалистами.

Для составления проекта будущей перепланировки необходимо обращаться в специальное проектное бюро или к частному проектировщику.

В любом случае, либо у бюро, либо у частника, должен быть на руках действующий, на момент составления проекта, допуск СРО. Тогда проект будет считаться законным и составленным по всем правилам.

Видео: советы

Запрещено законом

Нельзя проводить перепланировку, не согласовав её с уполномоченными государственными органами. Если нужно будет передать право владения помещением, а в нём сделана перепланировка и не узаконена, то придётся сделать это «задним числом», чаще всего через суд.

Нельзя проводить в помещении работы, последствия которых могут нанести вред жизни и здоровью граждан.

Для этого и составляется проект будущих работ, чтобы исключить штрафные санкции, которые предусмотрены за самовольные действия.

Продолжение

Когда проект работ будет готов, его необходимо согласовать с уполномоченными органами. Как правило, это архитектурный или градостроительный отдел.

Если проект выполнен специалистом с допуском СРО, то он будет одобрен и согласован. Итогом согласования будет разрешение на проведение перепланировки. Пример документа, можно посмотреть тут.

Затем необходимо вызвать техника из БТИ, который отразит будущие изменения в старом техническом паспорте помещения. На основании этих изменений будет изготавливаться новый паспорт.

Но, посетить БТИ нужно и перед тем как обращаться за изготовлением проекта, так как он делается на основании:

  • технического паспорта помещения;
  • поэтажного плана дома, если данное помещение располагается в многоэтажном здании.

После согласования проекта нужно пробежаться по всем инстанциям, без разрешения которых перепланировку проводить нельзя.

Это:

  • СЭС;
  • МЧС;
  • архитектурный отдел в администрации населённого пункта;
  • жилинспекция.

Получив разрешение от этих организаций, можно приступать к ремонтным работам.

Не знаете, нужно узаконивать изменение плана приусадебного или дачного участка? Читайте об этом в статье:

перепланировка земельного участка.

О том, куда жаловаться на незаконную перепланировку, написано тут.

Перечень документов

Для согласования перепланировки, необходимо подготовит пакет документов, в который входит:

  • заявление установленного образца;

    • Пример смотрите тут.

  • документы из БТИ – технический паспорт;
  • документы, подтверждающие право владения заявителем данным помещением;
  • проект будущих изменений, с пометками о согласовании его в уполномоченных органах;
  • если в ходе будущей перепланировки будет затронуто общее имущество собственников многоквартирного дома, то необходимо протокол собрания собственников помещений, в котором будет указано, что «за» высказались не менее половины присутствующих;
  • доверенность, если заявитель не может лично подать документы.

Иногда от заявителя просят принести папку – скоросшиватель для формирования дела.

Куда подавать

Все документы необходимо подавать в МФЦ, так как некоторые государственные органы, например, Мосжилинспекция, уже несколько лет не работают с гражданами напрямую.

Но не во все многофункциональные центры можно подать документы на согласование перепланировки.

Подавать нужно документы в центральный МФЦ по району или другой административной единице. Адрес такого центра можно узнать, обратившись в ближайший МФЦ.

Сроки рассмотрения

Срок рассмотрения заявления на перепланировку зависит от проекта будущих изменений.

  1. Если проект взят из каталога Мосжилинспекции, то есть является типовым, тогда срок рассмотрения составляет 35 календарных дней.
  2. Если же проект составлен индивидуально, то есть с учётом пожеланий владельца помещения, то заявление на получение разрешения на проведение ремонтных работ по перепланировке помещения будет рассмотрено в течение 20 календарных дней. Так, по индивидуальному проекту, можно провести перепланировку в частном доме.

Нюансы после перепланировки

Когда разрешение на проведение перепланировки получено, можно приступать к ремонту. Но не стоит забывать о некоторых важных нюансах.

Это:

  • на проведение работ по перепланировке даётся не более 4-ёх месяцев;
  • после того как все работы будут закончены, необходимо пригласить эксперта, который выдаст заключение, что проведённые изменения соответствуют проекту.

Затем нужно пригласить техника из БТИ, чтобы он «принял» ремонт. Он составит акт приёма перепланировки и изготовит новый технический паспорт, с учётом изменений. Если площадь помещения была изменена, то нужно получить новое свидетельство о собственности.

Особенности

В зависимости от вида и типа помещения, необходимо учитывать некоторые особенности, которые могут повлиять на оформление некоторых документов и согласование.

Для ипотечной квартиры

Чтобы сделать перепланировку в квартире, купленной в ипотеку, необходимо получить разрешение от банка, который и выдавал кредит.

Для этого необходимо обратиться в банк, и представить им проект будущих работ своего жилья. Как правило, проблем не возникает, особенно, если погашена большая часть кредита. Образец разрешения банка, можно посмотреть тут.

Для нежилого помещения

Чтобы провести перепланировку в нежилом помещении, необходимо выяснить, кто является балансодержателем этого помещения. Как правило, это ТСЖ или управляющая компания.

Необходимо получить письменное согласие балансодержателя на проведение ремонта.

  1. Если это управляющая компания, то получить разрешение проще.
  2. Если же это ТСЖ, то необходимо провести общее собрание собственников помещений в этом здании или в доме.
  3. Если помещение расположено в офисном центре, то проблем с получением согласия на перепланировку не возникает.
  4. Если же это жилой многоквартирный дом, то может возникнуть проблема в созыве собственников.

    Главный нюанс в том, чтобы собрание было правомочным. А для этого необходимо присутствие 75% и более от всех собственников.

После того как все работы будут проведены, необходимо получить акт ввода данного помещения в эксплуатацию. Получить его можно, обратившись в БТИ по месту нахождения помещения.

Пример документа представлен тут.

Если была куплена квартира уже с неузаконенной перепланировкой

Предоставление технического паспорта на помещение не является обязательным при совершении сделки купли-продажи. Поэтому некоторые покупают помещение, и сталкиваются с тем, что проведена перепланировка, но она не узаконена.

Теперь обязанность по согласованию уже сделанных работ ложится на нового собственника.

Узаконить сделанный предыдущим собственником ремонт он может «задним числом».

Если проведенные изменения незначительны и никак не влияют на несущие конструкции, то согласование работ будет проходить через управление архитектуры и градостроительства.

От них необходимо получить разрешение. Если разрешение будет получено, то оно станет основанием для получения нового технического паспорта.

Пример разрешения представлен тут.

Если же архитекторы откажут заявителю в согласовании, то узаконить перепланировку можно будет только через суд.
Суд может вынести решение в пользу истца или же отказать ему.

  1. Если решение положительное, то оно станет основанием для получения новой технической документации на видоизменённое помещение.
  2. Если же истцу будет дан отказ, то он может обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции.

За самовольно проведённую перепланировку собственнику грозит штраф, согласно ст. 7. 21 КоАП РФ – от 2 000 до 2 500 рублей. Кроме того, он должен буде привести помещение в первоначальное состояние за свой счёт.

О том, возможно ли провести изменение плана квартиры до того, как Вы официально станете ее собственником, написано в статье:

перепланировка до получения права собственности.

Подробный образец доверенности на перепланировку квартиры, представлен тут.

Хотите понять, как провести экспертизу перепланировку? Читайте здесь.

С чего начать в новостройке

Перепланировку в новостройке нужно начинать с получения разрешения от уполномоченных органов.

Многие новостройки сдаются «голыми», без муниципального ремонта и даже без полов. Все работы приходится проводить собственнику. И не все знают, что заливка полов попадает под перечень работ, которые необходимо согласовывать.

Поэтому прежде чем приступать к перепланировке квартиры в новостройке, необходимо обратиться в местное БТИ или в проектное бюро, за консультацией. Но для этого необходимо получить на руки план квартиры у застройщика.

Многих со временем перестают устраивать контуры собственного жилища. Тогда приходит решение заняться перепланировкой квартиры. В ходе нее избавляются от межкомнатных стен, совмещают санузлы. Однако не все работы по преображению недвижимости разрешены законодательством, что также следует учесть. Поэтому в данном материале мы приведем необходимые сведения касаемо перепланировки квартиры. Итак.

Что это такое?

На языке законодательства (статья 25 российского Жилищного кодекса) перепланировкой следует считать смену конфигурации помещения. Она влечет за собой внесение корректив в технический паспорт квартиры.

От перепланировки следует отличать переустройство, при котором меняются схема прокладки коммуникаций и расположения электрического, сантехнического оборудования. Примером переустройства можно считать перемену местами кухни и жилой комнаты.

Некоторые типы работ в ходе перепланировки проводить не разрешается. Так, нельзя трогать несущие стены, поскольку это отражается на состоянии дома в целом. На балконе также можно делать не все. Например, недопустимо выносить за пределы комнаты радиаторы отопления или обустраивать теплый пол за счет внутридомового отопления. Точно также не приветствуется обустройство на балконе панорамного окна, поскольку это не вписывается в фасад дома.

Если обитатели квартиры захотят расширить пространство коридора за счет комнаты, в перепланировке также может быть отказано. Причина – несоблюдение нормативов жилой площади на одного человека.

С чего начать в 2018 году: пошаговая инструкция

В самом начале следует начертить для себя схему предстоящих работ. Из чертежей должно быть понятно, что задумывается осуществить. Многим интересно, нужно ли согласовывать перепланировку с соседями? Законодательство такого требования не выдвигает.

Следующим шагом является заказ проекта перепланировки в организации, имеющей лицензию. Параллельно следует получить в БТИ поэтажный план помещения, его экспликацию.

После того, как документация будет готова, она должна быть согласована с местными властями. Соответствующие функции возложены на жилищную инспекцию или управление архитектуры. К пакету документов следует приложить согласие на перепланировку от всех взрослых обитателей квартиры. По срокам подготовка разрешения на перепланировку занимает примерно полтора месяца.

Согласования перепланировки не нужно в том случае, когда убираются внутриквартирные кладовки или антресоли.

Если разрешение уже на руках, можно начинать сами работы. Для этого лучше всего заключить договор с опытной бригадой строителей. Когда все будет готово, в квартиру следует пригласить приемную комиссию из той же жилищной инспекции (управления архитектуры). По итогам осмотра помещения составляется акт о приемке помещения.

После него следует изготовить обновленный техпаспорт. Для этого на дом приглашается представитель БТИ (стоимость помощи такого специалиста входит в цену паспорта, который вы заказали, поэтому платить ничего не нужно) с целью выполнения необходимых замеров.

Государственная регистрация: что нужно и сколько это стоит

После соблюдения всех формальностей, связанных с перепланировкой, право собственности на обновленную квартиру следует перерегистрировать. Сделать это можно через любое отделение Росреестра или же ближайший для себя МФЦ. Понадобятся:

  • заявление;
  • все правоустанавливающие документы по квартире до осуществления перепланировки;
  • разрешение на перепланировку и акт приемной комиссии;
  • судебное решение (если изменения в квартире были узаконены в судебном порядке).

Также потребуется личный паспорт владельца недвижимости. Если всей процедурой занимается представитель, на него нужно сделать нотариальную доверенность.

Процесс переоформления недвижимости платный. Госпошлина, предусмотренная законодательством, составляет 2 тысячи рублей.

Срок регистрации перепланировки через Росреестр составляет пять дней (рабочих). Когда документы подаются через МФЦ, то добавляется еще 2 дня. По результату выдается выписка из Единого реестра недвижимого имущества.

Порядок действий если жилье в ипотеке

Такая недвижимость изначально передается в залог банку. Поэтому ее перепланировка нуждается в согласовании с финансовым учреждением. Нередко данная процедура шаг за шагом прописывается в ипотечном договоре. Кроме того бывают случаи, когда в соглашении банки вводят запрет менять что-либо в квартире. Тогда об идее с перепланировкой придется забыть.

Обойти получение согласия от банка вряд ли удастся. Ведь на стадии получения разрешения изучаются документы по квартире, и сразу становится понятно, что она находится под обременением.

Ипотека подразумевает наличие согласия на перепланировку и от страховой компании. Помимо этого может возникнуть потребность в услугах независимого оценщика. Его заключение призвано подтвердить то, что после окончания работ недвижимость не упадет в цене.

Возвращаясь к согласию кредитора, стоит быть готовым к тому, что в нем могут содержаться дополнительные условия по перепланировке. Они могут касаться времени оформления документов и периодичности предоставления их в банк, сроков осуществления самих работ.

Если перепланировка самовольная

Многие люди не хотят утруждать себя бюрократическими формальностями и делают работы нелегально. Это чревато не только разрушением квартиры, но и крупными штрафными санкциями.

Рискует сильно и покупатель квартиры с незаконной перепланировкой. Во-первых, на такую недвижимость практически невозможно оформить ипотеку. Во-вторых, перед новым собственником стоит выбор: или узаконить перепланировку, либо же привести все в первоначальное состояние за свой счет.

Самовольная перепланировка легализуется в судебном порядке. Перед обращением в суд следует подготовка комплекта документов.

В его состав входят:

  • техническая и кадастровая документация;
  • заключение от санстанции на предмет соответствия квартиры всем нормам;
  • проект по жилому помещению;
  • письменное извещение в адрес местного управления архитектуры о сделанной перепланировке.

Исковое заявление подается в районный суд по территории нахождения жилья. Ответчиком по нему будет местное управление архитектуры. В иске следует попросить суд сохранить помещение в перепланированном состоянии.

На основании вступившего в законную силу решения делаются новые технические и кадастровые паспорта. Когда после ремонта изменилась жилая площадь, следует внести поправки в данные Росреестра.

Можно ли получить разрешение задним числом

Данный механизм законодательно не предусмотрен. Единственный легитимный путь – это отстаивание собственной правоты в судебном порядке. Это дело нескольких заседаний.

Естественно, что в большинстве своем местная власть против признания исковых требований. Поэтому важно приготовить убедительную правовую позицию и четко донести ее до сведения суда.

В завершении стоит еще раз сделать акцент на том, что перепланировка квартиры процесс ответственный и все необходимо продумать до мелочей. Некоторые из работ строительные нормы не позволяют делать в любом случае.

Видео о согласовании перепланировки

Представляем вашему внимаю видео о том, как происходит согласование перепланировки квартиры:

Также необходимо понимать, что бюрократическая процедура на пути к изменениям в квартире может занять несколько месяцев. Только когда все бумаги будут в распоряжении владельцев жилья, можно приглашать бригаду строителей. Надеемся, что данный материал поможет сделать все правильно.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

  • без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
  • при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
  • при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее

техническом паспорте

.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

  1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
  2. Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
  3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

  • поэтажный план дома, полученный в БТИ;
  • технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
  • свидетельство о собственности жилого помещения;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

  • Роспотребнадзор;
  • Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
  • Жилищную инспекцию;
  • Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).

Заказ проекта реконструкции

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Заказать проект совершенной перепланировки можно в

БТИ

или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

  1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
  2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
  3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
  4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

  • Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
  • проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
  • паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • план, полученный в БТИ;
  • акт приемочной комиссии районной администрации;
  • документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

  1. В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
  2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

  1. Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
  2. Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
  3. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
  4. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

Оглавление:

  1. Эскиз новой квартиры
  2. Снос перегородок и укрепление проемов
  3. Перепланировка санузла
  4. Устройство перегородок
  5. Возведение арок
  6. Уменьшение воздухоотвода
  7. Избавление от мусора
  8. Оформление перепланировки квартиры
  9. Разрешение получено – что дальше?
  10. Перепланировка без согласования

Маленькая квартира надоедает, дети растут, подходит время для нового ремонта, и мы все чаще задумываемся над перепланировкой квартиры, которая позволит обновить и существенно ее благоустроить со сравнительно небольшими затратами. Но такая реконструкция может оказаться не такой простой, как кажется, поэтому стоит заранее продумать все детали капитального ремонта. С чего начать перепланировку квартиры?

Эскиз новой квартиры

Для начала надо продумать и нарисовать все, что хотите изменить в своей квартире, как она будет выглядеть и каким образом получить функциональную перепланировку. Каждую комнату лучше изобразить на отдельных листах – проходы и потолки, стены и пол – все надо продумать до мельчайших деталей, включая отделку комнат. Если есть возможность, не помешает и консультация дизайнера, хотя на стоимость ремонта это может повлиять существенно.

Снос перегородок и укрепление проемов

Снос стен, особенно несущих, — дело ответственное, поэтому перед началом надо обязательно получить разрешение на такие работы. После планировки начинается самый грязный этап ремонта – выпиливание проемов и снос стен. Не стоит забывать, что в квартире лишних перекрытий и ненужных выступов не бывает – каждый такой элемент выполняет какую-то функцию, и удаление любого из них может изменить всю расчетную конструкцию с самыми непредсказуемыми последствиями.

Чаще всего перепланировка включает снос кирпичных или гипсовых перегородок, сухой штукатурки или асбестоцементной плиты. Такие виды работ не должны вызывать беспокойства, так как перегородки из таких материалов не составляют никакой нагрузки на здание. Но разрешение на перепланировку надо получать в любом случае, даже если квартира – ваша собственность, она занимает всего лишь небольшую часть дома, и соседей ваш капитальный ремонт не должен касаться никаким образом.

Если планируете оформлять арку в кирпичной или бетонной стене, есть несколько проверенных способов для таких работ. Самый простой и бюджетный – вырубить перфоратором, но такой вариант больше подходит для новостроек, так как кроме шума, пыли и вибраций у соседей есть угроза и собственному ремонту – может отвалиться штукатурка.

Алмазная резка стены осуществляется шлицфрезером. Такая перепланировка особых хлопот не доставляет – шума меньше, пыли почти нет, да и края арочных проемов получаются намного аккуратнее.

Чтобы избежать печальных последствий перепланировки для всего дома, нужно чтобы проемы в несущих стенах – кирпичные или бетонные – были укреплены специальными уголками или швеллером.

Перепланировка санузла

Перепланировка санузла выполняется на самом начальном этапе ремонта. Раньше ее использовали для совмещения санузла с ванной комнатой, сейчас эта тенденция благополучно уходит, и на сегодня главная цель такой перепланировки – увеличение площади (прибавка может быть в 1 кв. м и больше). У такой перепланировки есть свои преимущества: возведенные перегородки будут строго вертикальными и толще своих предшественников, к тому же после удаления нижней плиты у сантехнической кабины в ванной комнате появится возможность установить двухметровые стандартные двери.

Устройство перегородок

Для разделения внутреннего пространства квартиры с целью получить дополнительную комнату возводят легкие перегородки, которые, тем не менее, должны быть прочными и с надежной звукоизоляцией. Легкие стенки-перегородки закреплять между стенами, полом и потолком нужно тщательно. Они бывают из шлакоблока, кирпича, пеноблоков или каркасные – с обшивкой разными материалами (ДСП, фанера, гипсокартон, оргаллит, сухая штукатурка). Выбор материала зависит и от функциональности. Так, в ванной лучше устанавливать кирпичную перегородку – облицовка плиткой каркаса нежелательна. Кирпичные перегородки прочнее, хорошо поглощают звук, но в то же время они достаточно дороги, массивны и требуют устойчивого основания. Каркасные стены легкие и обойдутся дешевле, но звукопроницаемость и пожароопасность – существенный минусы такой конструкции.

Возведение арок

Декоративная межкомнатная арка – доступный и популярный вариант обновления интерьера, используемый для зонирования пространства, маскировки неэстетичных конструкций (балок, воздухоотводов и т.п.). Благодаря своей многовариантности арки приживаются в любом помещении, сложноорганизованная арка способна стать основой композиции, подчиняя себе весь интерьер помещения. Многочисленные виды арок (классика, эллипс, портал, фрамуга, трапеция, полуарка) способны значительно преобразовать вид квартиры – расширить дверной проем, увеличить визуально высоту потолка, сэкономить полезную площадь, объединить комнату с балконом (арки – полки, арки-стеллажи арки со столиками и барными стойками). Этот оригинальный элемент дизайна, способный придать изюминку любому помещению, изготавливают их из разных материалов: дерева, камня, кирпича, плит МДФ, гипсокартона.

Уменьшение воздухоотвода

Для жителей многоэтажек в последнее время стала актуальна перепланировка воздухоотвода, встроенного по типовому проекту на кухне. Экспериментировать с таки видом работ опасно – лучше поручить ее не обычным строителям, а узким специалистам, которые занимаются конкретно реконструкцией воздуховодов и только после всех согласований.

Избавление от мусора

Всякая перепланировка квартиры связана со значительным количеством мусора, который удобно собирать в одной из комнат. Если накопилось на целый контейнер, можно заказывать вывоз мусора. До начала ремонта надо запастись крафт-мешками, а организаций, занимающихся вывозом хлама, достаточно. Как только с перепланировкой закончено, можно переходить непосредственно к ремонту.

Оформление перепланировки квартиры

Первым этапом перепланировки является ее оформление. Согласование изменений типового проекта жилого помещения – дело не быстрое, но жизненно необходимое. За незаконную перепланировку последствия могут быть самые печальные – от солидного штрафа до выселения из квартиры с последующей ее продажей «с молотка». С чего начать оформление перепланировки квартиры?

  1. На первом этапе надо обращаться в БТИ, чтобы получить поэтажный план дома и экспликацию.
  2. Следующий шаг ─ согласование проекта, если квартиру ждут серьезные изменения. Проект желательно согласовать именно в той организации, которая была автором типового проекта своего дома ─ их заключение о безопасности вашей перепланировки обязательно. Если же перепланировка косметическая, можно обойтись эскизом, нарисованным самостоятельно.
  3. В государственной жилищной инспекции потребуют еще свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. В управляющей компании надо получить копию лицевого счета и актуальную выписку из домовой книги.
  5. Дополнит пакет документов заявление о намерении перепланировки жилья.

Собранные документы надо передать в государственную жилищную инспекцию. За 45 дней там обязаны принять решение о запрете или разрешении на перепланировку квартиры.

Разрешение получено – что дальше?

Если планировка оформлена, можно готовить инструменты и материалы. Вместе с разрешением на капитальный ремонт выдают журнал производства работ по перепланировке, где четко отражены все этапы перестройки. Четко следовать утвержденным документам – главное условие перепланировки, ведь любой полет фантазии закончится новыми согласованиями.

Когда квартира будет полностью соответствовать проекту и представлениям об идеальном жилье, надо приглашать специальную комиссию, которая должна зафиксировать все изменения. На последнем этапе надо снова отправляться в БТИ для получения нового технического паспорта на усовершенствованную квартиру.

Перепланировка без согласования

Перепланировка квартиры для повышения комфортности жилья практиковалась всегда, только в советские времена это были мелкие усовершенствования типовых квартир в виде объединения элементов раздельного санузла по своему усмотрению, потому что законодательной базы на этот счет тогда не было. На сегодня и количество, и степень перепланировок выросли заметно – активная реклама дизайна, изменившиеся представления об организации личного жилого пространства. Насмотревшись телепередач типа «Квартирного вопроса», «Школы ремонта», «Идеи вашего дома», многие обладатели типовых квартир с энтузиазмом берутся за переделку своего жилья, даже не задумываясь об оформлении разрешения на перепланировку, и тем более о том, что не всякий вариант квартирных реформ будет утвержден. Вот некоторые варианты, при которых возникают наибольшие сложности.

  • Перенос кухни на территорию жилой комнаты, если точнее, то на площадь, под которой находится жилая комната. Такая перепланировка возможна только на первых этажах. Во многих жилых домах типовых серий на кухне имеется общедомовой вентиляционный короб, выступающий из стены. Хозяева такой кухни нередко выпиливают часть венблока для установки мебели или бытовой техники. Уменьшение каналов вентиляции, тем более их демонтаж – грубейшее нарушение правил эксплуатации жилых домов и согласованию не подлежит. Если из-за сужения канала вентиляции в соседних квартирах поднимется влажность, образуются застой воздуха и попадание неприятных запахов в соседние квартиры, такие «усовершенствования» никого не оставят равнодушными. На поступающие жалобы жилищная инспекция выписывает штраф и предписание устранить изменения в кратчайшие сроки. В случае игнорирования предписания составляется исковое заявление в суд на лишение владельца квартиры прав собственности.
  • Еще более серьезным в смысле возможных последствий является устройство проемов в несущих стенах – части сложной инженерной конструкции, гарантирующей устойчивость дома. Даже небольшой проем разрешат сделать только после технического обследования с усилением его стальной рамой. Форма проема должна быть прямоугольной, овальные арки запрещены! Все работы проводятся на специальном оборудовании, исключающем вибрацию. Дверные проемы возможны только в том случае, если на нижнем и верхнем этажах в этом же месте нет аналогичной перепланировки.
  • Сносить несущие стены, колонны и другие несущие конструкции жилого дома категорически запрещено. Такой строгий запрет связан с реальной угрозой обрушения зданий и опасность человеческой жизни.
  • Даже такие, на первый взгляд, мелочи, как индивидуальное остекление балкона, наружный блок кондиционера, защитная металлическая решетка на балкон и другие работы, которые затрагивают фасад здания, требуют обязательного согласования, прежде всего, с архитектурным управлением. Выявление фактов перепланировки квартиры без согласования грозит штрафом, в случае отказа – лишением прав собственности.