Ипотечный рынок постепенно восстанавливается после кризиса, но воспользоваться ипотечным кредитованием для приобретения первого собственного жилья достаточно проблематично. Еще далеко не у всех россиян накоплен первоначальный взнос на новую квартиру, и имеются высокие официальные зарплаты. Да и не все желающие улучшить свои жилищные условия согласны в разы переплачивать по кредиту. Но если потенциальный заемщик уже владеет какой-либо недвижимостью, ему будет проще и дешевле воспользоваться ипотекой с целью улучшения жилищных условий.
Сделки с привлечением ипотечного кредита по улучшению жилищных условий могут реализовываться несколькими способами
Самый популярный – когда заемщик продает свою старую недвижимость и одновременно, в тот же день, с помощью ипотеки покупает для себя новую жилплощадь. Процедура эта хлопотная, поскольку в рамках одной цепочки параллельно могут покупаться и продаваться от трех до пятнадцати квартир. Идеально, когда всю эту встречную сделку курирует один риэлтор.
Немного меньше распространен вариант проведения сделки, при которой заемщик продает свою жилплощадь, затем вносит вырученную от продажи недвижимости сумму в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, а после получения кредита производит дальнейшую покупку более дорогого, но такого вожделенного объекта недвижимости. Существенным плюсом такого варианта является предоставление банком максимально выгодных условий кредитования, так как при первоначальном взносе свыше 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости банк назначает минимальную процентную ставку, кроме того, заемщику не придется десятилетиями переплачивать за кредит, потому что срок его погашения в данном случае обычно небольшой. Один из недостатков такой сделки – некоторый финансовый риск заемщика, ведь после продажи недвижимости у него на руках некоторое время будет находиться значительная сумма. Но банковская ячейка или несколько банковских депозитов до 700 тысяч рублей помогут решить задачу непродолжительного безопасного хранения крупной суммы денег. Еще один важный момент: многие россияне помнят бум на рынке вторичного жилья, например, весну 2006 года, когда цены на недвижимость устойчиво росли практически ежедневно: на рынке недвижимости объекты распродавались, как горячие пирожки. Множество подобранных сделок рушились, так как покупатели уже не вписывались в бюджет, а продавцы тянули время в ожидании очередного скачка цен квадратного метра. В настоящее время цены понемногу, но все-таки растут. Существует доля риска, продав свое жилье во время стабильных цен, покупать приглянувшийся объект недвижимости уже на растущем рынке.
Реже всего заемщики обращаются к варианту сделки, при котором кредит на новую недвижимость берется под залог уже имеющегося жилья, в котором проживает собственник с семьей. Схема выглядит следующим образом: заемщиком закладывается банку имеющаяся в собственности жилплощадь, после чего ему выдается кредит в размере, не превышающем 70-80% от ее оценочной стоимости. Затем он вносит все эти деньги либо их часть в качестве первоначального взноса для оформления ипотечного кредита на покупаемый объект недвижимости, который также обременяется в банке в момент приобретения. Далее заемщик в течение нескольких месяцев продает первую свою квартиру, получив на это официальное разрешения банка, и ипотечный кредит частично гасится вырученными от продажи деньгами. После этого клиент может спокойно выплачивать банку в течение нескольких лет оставшуюся сумму.
Этапы получения кредита на улучшение жилищных условий
Для получения кредита на улучшение жилищных условий вам будет необходимо собрать практически такой же пакет документов, как при оформлении классической ипотеки. Как правило, это заявление на кредит, копия паспорта, справка о заработной плате за последние несколько месяцев, копия трудового договора, заверенная в отделе кадров копия трудовой книжки, заявление на страхование жизни. Дополнительно банк может потребовать предъявить копию диплома, свидетельство о заключении брака, документы, подтверждающие владение какими либо дорогостоящими активами (это могут быть автомобиль, земельный участок, дача или ценные бумаги). Кредитный департамент банка, рассмотрев пакет представленных документов, принимает решение о выдаче кредита, индивидуально для каждого потенциального заемщика определяя его сумму и процентную ставку. В случае получения положительного ответа, заемщик приступает к поиску необходимого жилья. Объект непременно должен быть ликвидным, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика у банка была возможность быстро продать его и вернуть назад свои деньги. Объект недвижимости не должен быть аварийным или ветхим, числиться в очереди на капитальный ремонт либо реконструкцию, иметь незаконные перепланировки и т.д. А главное, квартира должна быть юридически чистой, без обременений.
Коммунальный вопрос
Это больной вопрос многих семей, у которых в собственности есть лишь комната в коммунальной квартире, особенно эта горестная ситуация распространена среди жителей Санкт-Петербурга. Безусловно, наличие хоть какой-то недвижимости – это большой плюс, но переезд в отдельную квартиру – пока все еще несбыточная мечта многих семей. С помощью ипотеки можно было бы приобрести отдельное жилье, но практика показывает, что не все так просто.
В соответствии с законодательством, комната может выступать объектом залога – независимо от того, является ли она самостоятельным объектом недвижимости или долей в квартире. Другой вопрос – нужен ли банку такой залог. Дело в том, что у заемщика при реализации комнаты могут возникнуть дополнительные сложности: как минимум, совсем непросто получить согласие соседей на продажу этого объекта. Следовательно, продажа комнаты может затянуться, а то и вовсе не состояться. На практике нередки случаи, когда сделки по продаже комнат оспаривались соседями. Кроме того, в сравнении с квартирами ликвидность комнат существенно ниже. Именно поэтому большинство кредиторов не рассматривают доли собственности в квартире в качестве залога. Пожалуй, единственный банк, который выдает сегодня кредиты под залог комнаты – это Сбербанк. Но заемщику нужно будет получить согласие всех соседей на обременение комнаты. Практика показывает, что сделать это непросто, но вполне возможно.
Сколько это стоит ипотека?
Будущему заемщику не нужно забывать и про дополнительные расходы по обслуживанию кредита: сбор за рассмотрение заявки на кредит (до 4 тыс. руб.); оценка объекта залога (2-7 тыс. руб., в зависимости от технических характеристик квартиры); оплата страхового полиса (0,6- 1,5% от стоимости кредита в год), сбор за выдачу кредита (1-2,5% от размера займа), придется также заплатить комиссию за обналичивание денег. Также необходимо учесть другие затраты: стоимость договора в простой письменной форме — от 3000 рублей, нотариальный договор обойдется — от 1% от заявленной стоимости объекта недвижимости, госрегистрация сделки через посредника «съест» еще 4500-5000 рублей, аренда сейфовой ячейки будет стоит 1500-3000 рублей.
Возвращать средства банка заемщик должен с момента выдачи кредита. Например, по документам платежный день – 20-е число каждого месяца. Банк перечислил первый транш 15 августа, а 20 августа уже необходимо вернуть первый платеж. Процент по кредитам на улучшение жилищных условий гораздо ниже, чем по классической ипотеке, так как предоставленная сумма относительно невелика.
Практические советы для использования специальных возможностей ипотечного кредитования
Итак, какие возможности ипотечного кредитования следует учитывать, если вы уже взяли кредит или только собираетесь это сделать?
Во-первых, для того, чтобы не переплачивать по ипотечному кредиту, важно изначально правильно определиться с банком, где вы данный кредит собираетесь получать.
Вот некоторые критерии для оптимального выбора:
-
Заемщик должен иметь возможность оформить кредит в банке без комиссий. К сожалению, пока что немногие банки отказались от такого лакомого кусочка «легких денег», но некоторые оформляют кредиты без всяких комиссий, а для заемщика это значительная
экономия
.
-
Узнайте также, имеется ли у организации, в которой вы
трудитесь
, аккредитация в каком-нибудь банке. Этот нюанс может снизить ставку по кредиту. Банк может предложить ипотечный кредит по льготным условиям сотрудникам компаний, которые прошли аккредитацию в данном банке.
-
Уточните, в каком банке ваш работодатель обслуживает
пластиковые
зарплатные карты (какому банку она принадлежит карточка, на которую работодатель перечисляет вам зарплату?) Как правило, банки предлагают сниженные ставки по кредитным продуктам для сотрудников организаций – владельцев зарплатных карт данного банка, и не только по ипотеке. Обычно для данной категории клиентов банк понижает ставки по сравнению остальными заемщиками на 1-1,5%.
-
Как гласит ст. 31 ФЗ «Об ипотеке», по ипотечному кредиту страхование объекта залога является обязательным. А вот страхование трудоспособности заемщика и его жизни по закону обязательным не является, но многие банки все-таки навязывают своим клиентам дополнительные страховки, увеличивая тем самым бремя заемщика по кредиту. Во многих банках для заемщиков, отказавшихся от дополнительной страховки, увеличивается ставка по кредиту. Попробуйте подобрать банк, который не только не навязывает страхование жизни и трудоспособности заемщика, но и не повышает ставку по кредиту при отказе от подобного страхования.
-
Также очень важно, чтобы банк при оценке платежеспособности потенциального заемщика учитывал принадлежащее клиенту и его созаемщику имущество, а не только их доход. Выясните, что именно конкретный банк будет учитывать для оценки вашей платежеспособности. В частности, банком при оценке платежеспособности заемщика и созаемщика могут быть учтены активы, находящиеся в собственности (комната, квартира, дом, земля, дача, нежилое помещение, автомобиль, и т.д.). Чем больше нюансов вашего финансового положения банк примет в расчет, тем ниже для вас может оказаться ставка по кредиту, ведь банк сочтет вас благонадежным и платежеспособным заемщиком, и тем больше может быть сумма одобренного для вас кредита. А это также приводит к более привлекательным условиям ипотечного кредитования.
К сожалению, лишь немногие банки подходят под все перечисленные параметры.
Удачного вам решения жилищного вопроса!
Освоение комплексных застроек в сегменте малоэтажного
жилищного строительства в регионах РФ в большинстве случаев проходит достаточно
сложно. Успех или неуспех того или иного проекта зависит от многих факторов.
Во-первых, лозунги Правительства РФ, связанные с повышением
объёмов строительства малоэтажных домов в рамках реализации Национального
проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», так и
остаются лозунгами. Нет инициатив, а тем более, принятых решений, позволяющих
увеличить объём строительства «малоэтажки».
Частный застройщик покупает совершенно неподготовленный
земельный массив под строительство малоэтажного жилья, и бремя затрат на
сооружение подъездных дорог и подведение инженерных коммуникаций ложится на
него в полном объёме. В таких условиях стоимость строительства малоэтажного
жилого посёлка увеличивается, по расчётам экспертов, не менее чем на 20%. Цены
на дома в посёлках становятся неконкурентоспособными по сравнению с
многоквартирным жильём.
Во-вторых, многие существующие проекты малоэтажного
жилищного строительства направлены на более дорогие классы по своему
качественному составу, а комплексное строительство рассчитывается на массовый
спрос, которого в дорогих сегментах быть не может. Так формируется очередной
российский парадокс – жильё за городом, дороже жилья в городе!
Происходит полное несоответствие спроса и предложения:
посёлки выходят бизнес — и элит-классов, а массовый спрос присутствует в
эконом-классе. Среди участников рынка по-прежнему распространённым является
ошибочное мнение о том, что рынок организованного строительства —
востребованный сегмент с точки зрения спроса. Однако фактически востребованным
он является лишь с позиции потенциального покупателя, реальный же спрос крайне
незначителен.
Поэтому, прежде чем начать строительство коттеджного
посёлка, застройщик должен точно понимать цели, мотивы и алгоритм действий
потенциальных покупателей жилья в коттеджном посёлке эконом-класса, а также
оценивать факторы, влияющие на принятие ими решений. Место расположения посёлка
является ключевым при выборе загородного дома. Направление, удалённость от
города и транспортное сообщение имеют вместе 30% -ную значимость в принятии
решения. Место определяется как по простым человеческим ощущениям
«нравится — не нравится», так и по вполне аналитическим соображениям:
близость леса, чистого водоёма; отсутствие высоковольтных линий электропередач,
свалок; экологичность.
Неправильный выбор места застройки объекта, несоответствие
заявленной ранее категории объекта, строительство элитарного посёлка на
нераскрученном направлении, экономия на качестве в ущерб количеству — всё это
типичные ошибки девелоперов.
Не менее важный аспект — единая архитектурная и
социально-психологическая концепция. Очевидно, что разношёрстные коттеджные
посёлки начала и середины 90-х годов уходят в прошлое, а им на смену идёт нечто
принципиально иное, где первую скрипку играет единая архитектурная концепция
строительства, серьёзно повышающая ликвидность продукта.
Конечно, при однотипной застройке непросто учесть все вкусы
и капризы заказчиков, но предпочтение должно отдаваться главному документу,
который объединяет и заказчиков, и строителей, — концепции генерального плана.
Ключевое значение имеет цена жилой площади. Покупатели желают
приобрести более дешёвое, чем в городе, но качественное жильё. Поэтому в целях
достижения успеха проекта, необходимо соблюдение баланса между количеством
будущих жителей посёлка и затратами на строительство и эксплуатацию объектов
инфраструктуры. Если посёлок рассчитан на небольшое количество коттеджей и при
этом проектом предусмотрено много объектов инфраструктуры, стоимость коттеджей
и ежемесячные эксплуатационные расходы будут высоки. Цена домохозяйства должна
вписываться в интервал от 2,5 до 4,5 млн. рублей.
Кроме того, предпочтительная для покупателя стоимость затрат
на эксплуатацию загородного дома должна быть равной стоимости затрат на
эксплуатационные расходы городской квартиры из 3-4 комнат. Эксперты считают
оптимальной сумму не более 5000 рублей.
Фактор, которому застройщики зачастую уделяют недостаточное
внимание, — статус земли и её целевое назначение. Наличие инженерных
коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение, канализирование, подъездные
дороги к участку и т. д.) — это важная составляющая комфортного проживания в
посёлке.
При этом Минстрой занял позицию стороннего наблюдателя, при
этом нет ни комментариев, ни замечаний и обсуждений программ и организованной
помощи застройщикам. Я не говорю о помощи деньгами, о создании налоговых преференций,
я о создании жилищной политики с приоритетами и роли государственных структур в
её реализации.
Сегодня не организована элементарная системная работа по
наведению порядка в нормативных документах. Что такое ИЖС? Почему сдвоенные
дома, по новому дуплексы, позволяющие рационально использовать земельный
участок, сократить затраты на строительство, уже не ИЖС? Таким образом, с
прискорбием приходится констатировать, что в России до сих пор нет единого
государственного стандарта в отношении доступного малоэтажного жилья,
обязательного к соблюдению во всех субъектах РФ. Таково положение дел с
нормативной базой в сфере малоэтажного строительства. На примере ныне
действующих у нас противопожарных норм, хорошо видно, что получается, если к
«малоэтажке» применять не специализированные, а общие стандарты. Надо отметить,
что динамично развивающееся социально-типологическое разнообразие малоэтажных
жилых зданий системно не изучается, не анализируется и не классифицируется, а
вынужденно распределяется по удобным и устаревшим стандартам. Не решив общие
задачи (классификация, терминология, параметры качества и т.д.) в малоэтажном
жилищном строительстве, нормотворчество обречено на неопределенность
неоднозначность, неточность. Подобные дефекты, которые весьма опасны для любого
реального, а не формального нормативного документа. Подтверждением служит даже
название СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Если здания
могут быть жилые, общественные, производственные и т.д., то дом, как уже было
сказано, — только жилое здание. Поэтому «дом жилой» — понятие
тавтологическое и в нормативном документе явно неуместное.
Паспортизация жилых зданий тоже решается непросто. Вопреки
упомянутой норме федерального закона «О защите прав потребителей»,
обязывающей изготовителя предоставить потребителю инструкцию (паспорт) на
реализуемую продукцию, СНиП 31-02-2001 (п.4.7) определяет, что инструкция по
эксплуатации дома предоставляется по требованию застройщика. Почему потребитель
должен требовать то, что ему обязаны предоставить по закону? К тому же
обязательное содержание такой инструкции этими СНиП не определено.
Определенности в названии и содержании нормативно-инструктивного документа на
жилое здание тоже пока нет. СНиП 31-02-2001 такой документ именует то
инструкцией по эксплуатации дома (п.4.7), то паспортом дома (п.9.7), состав
которого не определяется. СП 11-111-99 вводит термин «паспорт проекта
частного жилого дома».
Ну в конце повествование почти анекдот, так как на вопрос:
«Какое здание считать малоэтажным?» — однозначный ответ, на столь простой
вопрос, получить, из анализируемых СП и СНиП, невозможно. В СП 30-102-99
имеется два определения малоэтажного жилого здания: в п.5.1.1 малоэтажной жилой
застройкой считается застройка домами высотой до трех этажей включительно, а в
приложении «Термины и определения» — до четырех этажей включительно.
СНиП 31-02-2001 признаком этажности при определении понятия
«дом жилой одноквартирный» не оперируют, но по тексту документа
этажность трактуется довольно широко: от двух этажей (п.п.6.3 и 6.7) до четырех
этажей и выше (п.6.18).
Вот небольшой перечень проблем, мешающих развитию
малоэтажного домостроения, но они базовые, системные, а без ясного и понятного
регламента не появится новая индустрия, не будет современной отрасли
строительства малоэтажного жилья, не будет решена проблема жилья в России.
Нынешней осенью мы становимся свидетелями роста инфляции, которая так или иначе отразится на экономике. Большое количество банков переживает не самые наилучшие времена для кредитования. Чего ждать дальше? Давайте попробуем разобраться, на что надеяться людям, желающим улучшить жилищные условия, в такой ситуации, и какие шаги можно предпринимать без особых рисков.
Спрос на квартиры присутствует всегда – даже при самых непростых экономических условиях. Вполне естественно возникает вопрос: как сделать наиболее выгодную покупку во время валютного роста. Что же является более привлекательным: покупка новой квартиры, жилье на вторичном рынке или ипотечный кредит?
Плюсы и минусы ипотечного займа
Рассмотрим варианты ипотечного кредитования. Сейчас уже можно наблюдать за тем, как ситуация в экономике повлияла на желающих взять ипотеку. Стоит заметить, что в настоящее время банки повысили процентные ставки и, вполне вероятно, что повышения будут еще неоднократными. Число продаж недвижимости начнет падать, спрос также будет уменьшаться. Согласно оценкам, процентные ставки до зимы поднимутся на 2%. Следуя из этой ситуации, пойдет небольшое снижение цен на квартиры.
В данный момент цены на рынке недвижимости практически заморожены, стоимость некоторых квартир начинает снижаться. Банки считают необходимым в такой ситуации перестраховываться от неплатежеспособности заемщиков и увеличивают размеры первоначальных взносов. Сейчас уже довольно трудно найти организацию, где остались 10-20 процентные первые взносы.
Одним из важных моментов кредита есть валюта займа. Специалисты упорно советуют не брать ипотеку в долларах. Такой путь всегда нес в себе определенную степень риска, а при нынешней ситуации это становиться критическим аспектом, потому как совершенно невозможно сделать какие-либо прогнозы по отношению курса доллара. Вывод один: не соглашаться на валютный кредит.
Существует и другое мнение. Некоторые эксперты убеждены, что вложение денег в ипотеку сейчас выгодно. Так как растет конкуренция в банковской среде, и в борьбе за клиентуру организации будут предлагать более комфортные условия кредитования.
Немаловажным фактором при взятии ипотеки является то, как в договоре указывается информация о процентной ставке. На это, по совету юристов
, необходимо обращать внимание прежде всего. Специалисты рекомендуют доверять банкам, где процент будет фиксированный, с четким указанием данного факта в документах. Так называемая «плавающая» ставка дает волю банковскому учреждению и никак не на руку заемщику. Более того, следует внимательно следить, чтобы в договоре не было пунктов об одностороннем пересмотре ставки в лице банка. Подобное упущение может впоследствии привести к неприятным сюрпризам.
Справка
Согласно статистическим расчетам, цены на рынке недвижимости в сентябре упали на 2%. По мнению экспертов, дальше можно ожидать снижения до 5-10%. В наиболее мрачной ситуации достижим уровень до 30-35%, если возникнет угроза масштабов экономических кризисов 2008 и 1998 годов.
Квалифицированная консультация адвокатов и юристов. Звоните!
Долевое строительство
В данном вопросе все эксперты советуют не спешить. Все помнят истории с недостроенным жильем после первой волны кризиса 1998 года. Вряд ли найдутся смельчаки попытать удачу на этом поприще и рискнуть остаться без денег и жилья. Рекомендация одна: если вступать в долю, то исключительно на завершающей части строительства.
Ситуация, когда застройщику не хватает денег для завершения строительства более распространенная, чем хотелось бы. Итог: его признают банкротом, а дольщик остается не у дел. И тут, к сожалению, в большинстве случаев закон бессилен.
Теоретически, дольщик может подать жалобу в суд и даже получить положительное решение в виде исполнительного листа, где будет прописано, что квартира должна достроиться застройщиком и передаться в собственность истцу. Но этот исполнительный лист никоим образом не решает проблемы. Окончания строительства можно прождать всю жизнь и так и не дождаться.
Людям, готовым на такой риск, нужно обратить внимание на то, что юристы рекомендуют при вступлении в долю познакомиться с соседями по будущему жилью. В случае возникновения проблем со строительством активное участие учредителей и отстаивание своих прав с участием местных властей способно сдвинуть проблему с мертвой точки. В кризисной истории известны случаи, когда дома достраивались при финансовых вложениях структур власти.
В любом случае, поспешных шагов сейчас предпринимать не стоит. Гораздо лучше какое-то время быть сторонним наблюдателем на рынке недвижимости и ждать подходящего момента.
Решение проблемы
В случае возникновения вопросов относительно приобретения недвижимости или других проблемных жилищных ситуаций юристы и правоведы нашей компании всегда готовы прийти к Вам на помощь и предоставить квалифицированную консультацию. Мы помогаем защищать Ваши интересы и отстаивать право на жилье.
Задавайте вопросы
Наши консультации бесплатны!
Ипотека на улучшение жилищных условий – это специальный кредит для тех, у кого уже есть жильё. Со временем люди начинают нуждаться в более просторном жилом помещении. Взяв данный вид ипотеки, можно как купить дорогую и комфортную квартиру, так и построить дом по собственному проекту.
Можно просто продать имеющееся жильё и приобрести новое, однако не у всех есть настолько большие сбережения, чтобы сразу же купить дорогую недвижимость. Ипотека – это хороший вариант для тех, кто не хочет или не может накопить недостающую сумму.
Кредит подходит для молодых семей, которые ожидают пополнения, и выдаётся с учётом стоимости уже имеющейся квартиры.
Ипотеку на улучшение жилищных условий можно получить независимо от гражданства, места работы или регистрации под залог уже имеющегося жилья.
Банки выдвигают условия об обязательном страховании своих клиентов. Прежде чем получить ипотеку на улучшение жилищных условий, необходимо оформить:
- Страхование жизни.
- Страхование трудоспособности.
- Страхование приобретаемого жилья от повреждений и утраты.
Страховые выплаты делают ипотеку более дорогой для клиента, но в то же время это инструмент защиты от непредвиденных случаев.
Варианты улучшения жилищных условий
Приобрести собственное жильё дорого и сложно, однако если изучить все государственные программы, то подходящий вариант наверняка найдётся.
Ипотека для нуждающихся в жилье
Этот кредит рассчитан на тех людей, у которых нет собственного жилья, чаще всего это молодые супруги.
Участниками программы «Ипотека молодым семьям» могут стать семейные пары в возрасте до 35 лет. Для получения такой помощи от государства придётся дождаться своей очереди. Размер государственных субсидий на улучшение жилищных условий зависит от того, сколько стоит жилье в регионе. По программе предусмотрено 48 кв. м. на семью, состоящую из двух человек. Если в семье есть дети, то 18 кв.м. на одного человека.
Квартиру по программе «Ипотека молодым семьям» можно взять не полностью за счёт государства. Бездетным семьям предоставляется помощь в размере 35% от стоимости жилья. Если есть дети, то за каждого ребёнка от государства можно получить ещё 5% . Этих средств не хватит на покупку квартиры, на оставшуюся сумму можно взять ипотеку в любом коммерческом банке, поддерживающем данную программу.
Оформление субсидии в каждом регионе РФ имеет свои особенности и сложности. Придётся потратить много времени и сил, отстоять в очереди, оформить кучу документов, собрать справки. Прежде чем принимать участие в программе «Ипотека молодым семьям» стоит собрать информацию на городском форуме, почитать отзывы людей, уже оформивших данную субсидию.
Программа не предусматривает предоставление квартиры даром, важно иметь средства, чтобы платить по ипотеке.
Социальная выплата предоставляется согласно очереди. Сумма субсидии может быть использована на такие цели:
- Приобретение вторичного жилья.
- Покупка недостроенного жилья
- Строительство дома.
Полученную помощь от государства можно направить на уплату первоначального взноса по ипотеке. Если семья является членом жилищно-строительного кооператива, государственной субсидией можно оплатить последний паевой взнос, после которого недвижимость перейдёт в собственность.
Получив субсидию, можно начинать оформлять ипотеку. Не все банки хотят видеть своими клиентами очень молодые семьи. У таких людей нет перспективной высокооплачиваемой должности, кроме того мужчину могут забрать в армию, а женщина может уйти в декрет, что повлияет на доходы семьи и способность платить по ипотеке. Стоит выбирать банки, поддерживающие программу ипотечного кредитования молодых, например, Сбербанк, ВТБ 24.
Получение сертификата на жилье
Сертификат на улучшение жилищных условий – это специальный именной документ, который гарантирует держателю получение социальных выплат на приобретение жилья. Выдаётся такая бумага в рамках Федеральной подпрограммы «Жилище». Получить сертификат можно только один раз и при определённых условиях:
- Отсутствие постоянного жилья.
- Проживание в общежитии или в служебном помещении.
- Проживание в съемном жилье.
- Не имеют права на получение сертификата:
- Лица, имеющие собственный дом или квартиру.
- Лица, имеющие забронированное обустроенное жильё.
- Уволенные с военной службы после 31 декабря 1994 г.
- Бывшие или настоящие военнослужащие, члены семьи которых, получили субсидии на приобретение или постройку жилья.
- Лица, жилищные условия которых ухудшились после продажи, обмена или дарения полученного от государства жилья.
Для получения сертификата необходимо обратиться в соответствующий отдел органов местной власти, собрать пакет документов и написать заявление. После принятия положительного решения участник подпрограммы становится в очередь на получение сертификата.
Под материнский капитал
Материнский капитал, полученный от государства за рождение детей, можно использовать как первоначальный взнос и для погашения уже имеющейся ипотеки. Воспользоваться денежными средствами можно до 3 лет, сразу после рождения или усыновления второго ребёнка.
Ремонт уже имеющегося жилья применительно к использованию материнского капитала не является улучшением жилищных условий.
Обязательным является приобретение жилья только на территории России.
При оформлении ипотеки под материнский капитал к общему пакету документов необходимо приложить:
- Государственный сертификат на материнский капитал.
- Документ из Пенсионного Фонда РФ об остатке материнского капитала.
Под залог имеющегося жилья
Такую ипотеку берут с целью приобретения ещё одной квартиры или дома. Это также может быть постройка нового здания, достройка, ремонт или перепланировка уже имеющегося жилья.
Достроить дом можно только с согласия банка-залогодержателя, местного управления архитектуры и других инстанций.
Стандартные условия для получения ипотеки под залог жилья таковы:
- Ликвидность объекта недвижимости, отданного в залог. Это значит, что квартира или дом должны находиться в хорошем состоянии.
- Желательно, чтобы объект залога был оценён специалистами, аккредитованными банком-кредитором.
- Предоставление полного пакета документов, подтверждающего личность и платежеспособность заёмщика.
Точные условия кредитования и перечень необходимого пакета документов можно узнать у сотрудников банка.
Другие варианты
Получить ипотеку на улучшение жилищных условий можно и без залога, однако её сумма будет минимальной (до 1млн. рублей). Придётся искать недорогое жильё либо добавлять деньги из личных сбережений.
Кроме вышеперечисленных программ можно воспользоваться:
- Военной ипотекой.
- Ипотекой для молодых специалистов.
- Ипотекой для врачей.
- Ипотекой для работников бюджетной сферы.
Ипотечный кредит на улучшение жилищных условий в Сбербанке
Оформить ипотеку на улучшения жилищных условий, используя любой из вышеперечисленных вариантов, можно в Сбербанке. Кроме того, оформление кредита в данном банке имеет ряд преимуществ:
- Минимальные процентные ставки.
- Кредит до 15 миллионов рублей без справки о доходах.
- Нет комиссий.
- Возможность привлечь созаёмщика, увеличив тем самым ипотеку.
- Особые условия для клиентов, получающих зарплату в Сбербанке.
Порядок оформления ипотеки:
- Написать заявление и предоставить необходимый пакет документов.
- После одобрения ипотеки выбрать объект недвижимости.
- Предоставить в банк документы по выбранному объекту недвижимости.
- Подписать кредитный договор.
- Зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре.
- Получить ипотеку.
Условия ипотечного кредитования на улучшение жилья в банках России
| Банки | Процентная ставка | Срок выдачи кредита (лет) | Сумма кредита (рубли) |
| Сбербанк | 10%-13,5% | до 30 лет | 15 тыс р.- 25млн р. |
| Россельхозбанк | 14%-16.5% | до 25 лет | до 8млн.р |
| ВТБ 24 | от 10,9% | до 30 лет | 600тыс.р -60 млн р. |
| ДельтаКредит | от 11,75% | 3-15 лет | 300 тыс.р -10млн. р |
| Альфа-банк | от 12,49% | до 15 лет | 600 тыс р. — 15млн.р. |
| АТБ | от 14% | 3-15 лет | 300тыс р.- 10 млн р. |
| ФК «Открытие» | от 12,95% | 5-30 лет | 500тыс. Р — 30 млн.р |
| Газпромбанк | от 11,5% | до 30 лет | 300 тыс. р — 45млн. р |
| Райффайзенбанк | от 9,75% | до 30 лет | до 26 млн р |
Цели получения кредита на улучшение жилья
Главная цель заёмщика – использование ипотеки для улучшения своих жилищных условий. В нашей стране сделать это, используя только собственные накопления, практически нереально. У каждого человека свои возможности и представления о жизненном комфорте и уюте. Чаще всего ипотека берётся с целью приобрести недостроенное жилье, готовую квартиру или дом, на собственное строительство.
Ипотека на недостроенное жилье
Застройщики часто продают еще недостроенные квартиры или дома по более низким ценам. Поэтому есть смысл брать ипотеку именно на такое жильё. Залогом при этом может выступать как само недостроенное жилое помещение, так и другая недвижимость. Банк может потребовать завышенную процентную ставку по ипотеке или изменить условия кредитования не в пользу заёмщика, если залогом является неликвидная недвижимость.
На готовую жилплощадь
В готовую квартиру или дом можно въехать сразу же после оформления всех документов по ипотеке и её приобретению. Данная жилплощадь будет находиться в залоге у банка до полного погашения задолженности по кредиту.
На собственное строительство
Если есть мечта построить дом самостоятельно, можно воспользоваться ипотекой на собственное строительство. При этом желательно предоставить банку в залог иную недвижимость. Если такой нет, залогом может послужить земельный участок или нежилое, недостроенное помещение.
Как улучшить жилищные условия, если квартира в ипотеке
Существует несколько вариантов улучшения жилищных условий при наличии ипотеки. Самый дорогой вариант – это получение второй ипотеки для приобретения нового, более просторного жилья. При условии наличия положительной кредитной истории и высоких легальных доходов вторую ипотеку можно получить в том же банке, где оформлена первая.
Залогом в данном случае может выступать приобретённая ранее квартира, если задолженность по ней перед банком погашена более чем наполовину.
Если доход семьи небольшой, вторую ипотеку банк не даст. В этом случае необходимо как можно быстрее выплатить кредит, а затем продать имеющуюся квартиру. Недостающую сумму на покупку более дорогого и просторного жилья можно взять в ипотеку. Это самый распространённый вариант улучшения жилищных условий для людей со средним достатком, уже имеющих ипотеку.
Для быстрого погашения первой ипотеки можно оформить неипотечный кредит наличными.
Документы
- Сбербанк — Заявление-анкета на получение жилищного кредита
- Образец заявления на получение сертификата
Вопросы и ответы
Как получить кредит на расширение жилья в Москве в Россельхозбанке?
Кредит на улучшение жилищных условий можно получить, обратившись непосредственно в Россельхозбанк или оформив заявку на сайте банка. Там же можно посмотреть условия кредитования и наличие специальных программ и акций. Процесс оформления ипотеки такой же, как и у других банков.
16.09.2015
Прошлый год был отмечен небывалым спросом на недвижимость. С рынка вымывались абсолютно все предложения, в том числе и откровенно залежавшиеся. Кто-то стремился быстрее улучшить жилищные условия в ожидании значительного повышения цен, кто-то планировал сохранить имеющиеся сбережения. Все желающие уже успели совершить свои покупки, поэтому на рынке недвижимости настало ожидаемое падение спроса. Не добавляет оптимизма и ипотека. Те, кто планировал покупку жилья с опорой на этот инструмент, отложили свои планы до лучших времен. Однако застройщики все же пытаются различными способами стимулировать спрос.
Что могут предложить застройщики в кризис?
Сложная экономическая и геополитическая ситуация, отсутствие каких-либо достоверных прогнозов, высокие показатели роста инфляции – все эти факторы ударили как по застройщикам, так и по покупателям недвижимости. Но между тем, серьезного понижения цен на жилплощадь ожидать не стоит. Сложное экономическое положение девелоперов, начатые стройки, которые необходимо завершать по новым ценам не позволяют компаниям значительно снижать цены на оставшиеся в активах после ажиотажных продаж квадратные метры. Дешевое жилье в новостройке от новичков строительного рынка и вовсе должно вызывать подозрение.
Из тех мер привлечения спроса, которые доступны в кризисной ситуации девелоперам, можно выделить:
· Скидочные предложения. Скидка всегда была самым эффективным из способов обращения внимания покупателей, особенно это актуально сейчас, в экономически сложное время. С учетом сложности положения застройщиков, скидка серьезной компании сегодня не может превышать 10-15%. При этом девелоперы сознательно ограничивают выбор по предложениям дисконта. Например, со скидкой могу предлагаться объекты верхних этажей при условии полной оплаты или оформления ипотеки на покупку квартиры.
· Акции на предложения, не пользующиеся спросом. При детальном рассмотрении акция – это разновидность скидки, но с ограничением по времени предложения. Под акции попадает строго определенный набор квартир в комплексе, продажа которых идет не очень активно. В период просадки рынка чаще всего под акции попадают квартиры большой площади. Акция может проходить не только в денежном выражении, но и предполагать определенные бонусы за покупку квартиры, например, место для машины на парковке в подарок. При обычном предложении такое место стоит до 1 млн рублей. Такой подарок равносилен скидке в 10% на объект покупки.
· Рассрочка платежей. Такой подход в кризис могут позволить себе лишь крупные, уверенные в себе застройщики. Текущее значение ключевой ставки ЦБ таково, что позволить себе обслуживание ипотечного кредита может лишь половина от потенциальных покупателей. Все больше желающих приобрести жилье сегодня интересуется именно возможностью рассроченных платежей. Многие компании рассматривают возможность организации внутренней системы кредитования покупателя. Таким образом, удастся и сохранить спрос и даже увеличить продажи, если условия будут выгоднее ипотечных.
Однако возможности девелоперов не безграничны. Скорее всего, предлагаемая рассрочка не будет превышать двух лет. Себестоимость строительства растет вслед за инфляцией, к тому же выгоднее в такой непростой период держать средства в недвижимости, а не в долговых обязательствах покупателей.
Какие бонусы и подарки могут предложить застройщики сегодня
Многих покупателей останавливает перед решением купить квартиру в новостройке кризис осторожность. Такая сделка сопровождается высокими рисками, сложно прогнозируемым будущим. Изменить ситуацию продавцы стремятся традиционным способом предложения различных услуг, бонусов, подарков, чтобы создать благоприятный образ надежного застройщика. При этом вход идут как реально выгодные предложения, так и символические жесты расположения к себе.
К действительно стоящим бонусам можно отнести:
· Бесплатное создание дизайн проекта;
· Бесплатный ремонт от застройщика;
· Подарочные сертификаты в магазины мебели или ремонта;
· Установку кухни «под ключ»;
· Помощь с переездом;
· Отдельное место для хранения в подвале или на лестничной клетке (кладовка).
Фантазии маркетологов нет предела, поэтому в качестве бонусов и дополнительных услуг могут выступать и совершенно неожиданные предложения:
· Занять ваше время на период оформления документов отдыхом;
· Оплатить проживание в отеле на время оформления сделки;
· Помощь в распределении домашних питомцев на время ремонта и переезда, оплата их проживания в гостиницах для животных;
· Организация хранения крупногабаритных вещей: мебели, бытовой техники.
Эти меры скорее направлены на привлечение внимания и создания благоприятного расположения, но могут оказаться очень удобными и актуальными. Своей оригинальностью многие стремятся выделиться среди конкурентов.
Тем не менее, такие предложения действенны, ведь многие переезжают из старого жилья и продают его для покупки площади в новостройке. В такой ситуации не лишним будет ремонт от застройщика или помощь в переезде. Если застройщик возьмет на себя затраты на аренду жилья, ремонт своими силами удастся завершить намного раньше за счет сэкономленных средств. Именно такие мелочи становятся определяющими при выборе варианта квартиры в новостройке.
Чему отдать предпочтение в кризис
В сложной нестабильной ситуации важным критерием при выборе квартиры становится ее стоимость. Именно поэтому в этот период так важны предложения скидок, различные акции и дополнительные услуги, обещаемые застройщиком бесплатно. Все эти способы привлечения не должны отвлекать покупателя от главного – надежности застройщика. Когда каждый день грозит непредсказуемыми скачками в экономике, важно, насколько компания девелопера уверенно стоит на ногах. Репутация, опыт поведения в предыдущий кризисный период, надежность и стабильность – вот признаки, по которым покупатели выбирают застройщика. Ведь для каждого покупателя важно, справится ли девелопер с нагрузкой, сможет ли удержаться и завершить объект, в который он вкладывает свои сбережения.
Эксперты советуют пристально присматриваться к застройщику при выборе квартиры в новостройке, и отдавать предпочтение в выборе тем компаниям, которые удовлетворяют следующим требованиям:
· Открыты для покупателя: объекты оборудованы системами видео наблюдения, на ход стройки можно понаблюдать лично или отследить по фотоотчетам;
· Темпы строительства высоки, не имеют тенденции к снижению – особенно важный критерий в условиях инфляционного удорожания строительных материалов;
· Первые очереди объектов успешно сданы;
· Объект, в который планируется инвестировать сбережения, готов более чем наполовину;
· Продажи прозрачны и соответствуют требованиям законодательства, застройщик практикует страхование гражданской ответственности;
· Развито сотрудничество с крупными финансовыми институтами. Это обеспечивает дополнительные финансовые гарантии устойчивости застройщика в кризис.
Падение цен на нефть, скачки на валютном рынке, повышение ключевой ставки, как следствие, недоступность ипотеки – все это настораживает покупателей, заставляет тщательно продумывать любое вложение, особенно, такое крупное как покупка квартиры. Но жизненные ситуации порой не позволяют откладывать решение жилищной проблемы на длительный срок, а значит спрос на рынке недвижимости, хоть и значительно снижен, все же не исчезает совсем. В кризисное время удержание каждого клиента для застройщика очень важно, поэтому выгодные предложения, акции и разнообразные бонусы будут время от времени появляться. Если вы все же решились на покупку квартиры, стоит поискать хорошие условия и интересные предложения от девелоперов.
