Как формируется рыночная стоимость земельного участка в 2019 году

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь – в заменившую его выписку из ЕГРН.

Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:

  • не реже, чем раз в 5 лет;
  • но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге – 2) года.

Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.

При расчётах принимается во внимание:

  • расположение (район и местоположение внутри него);
  • состояние инженерных сетей;
  • инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
  • категория и вид использования;
  • и т. д.

Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.

Как её узнать?

При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:

  1. запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
  2. узнать эту информация на сайте данной организации;
  3. или посмотреть на Публичной кадастровой карте.

Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость требуется для:

  • определения размеров подоходного налога при продаже;
  • земельного налога;
  • установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
  • установления арендных ставок на государственную землю;
  • при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:

  • окружение;
  • расположение в районе;
  • наличие зданий и строений;
  • наличие на участке или близость к нему инженерных сетей;
  • экономическое положение в регионе;
  • удалённость от населённых пунктов;
  • транспортная доступность;
  • и другие.

В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.

Рыночная стоимость может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Как её определить?

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на землю.
  3. Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  1. Задание на оценку.
  2. Описание самого объекта оценки и процесса.
  3. Анализ рынка.
  4. Основные факты и выводы.
  5. Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Соотношение между этими видами стоимости

Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.

Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:

  1. Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
  2. Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
  3. Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.

Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).

Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:

  1. Паспорт собственника.
  2. Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
  3. Документы, на основании которых оно возникло.
  4. Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).

Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.

В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.

Владельцы наделов, совершая различные юридически важные действия, часто сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость земельного участка. Между тем, различия существуют – если рыночная цена является неотъемлемой частью различных документов по распоряжению участком, то кадастровая требуется при налоговых расчетах и учете недвижимости государственными органами, включая Росреестр.

Понятие рыночной стоимости

Для того, чтобы установить рыночную величину, используют несколько подходов, сопоставляя множество параметров, характеризующих объект. В российском законодательстве четко регламентирована процедура кадастровой и рыночной оценки, обеспечивая прозрачность процессу расчета стоимости.

Как следует из названия, рыночная стоимость напрямую связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и представляет собой установленную на определенный период времени цену на землю.

Чаще всего, рыночная оценка требуется при подготовке к оформлению сделки по отчуждению земли на возмездной основе. Несмотря на возможность установления землевладельцем любой цены продажи, лишь верное ее установление позволит реализовать участок. Слишком высокая цена тормозит продажу, либо и вовсе делает ее невозможной, а занижение цены не в интересах продавца.

Для корректного назначения цены рекомендуется привлечь эксперта по оценке недвижимости либо провести тщательный анализ самостоятельно.

Ссылки на закон

Оценочная процедура недвижимости регламентируется Земельным Кодексом. В статье 66 приводятся положения относительно рыночной и кадастровой величины стоимости наделов.

Если рыночная величина определяется на основании ФЗ №52 «Об оценочной деятельности», то кадастровая цена устанавливается после проведения кадастровой оценки силами государственных служб.

Усредненный показатель кадастровой стоимости по конкретному району/округу устанавливается региональными органами власти.  Согласно ст. 66, при наличии установленной рыночной цены, ей приравнивается кадастровая.

Особенности рыночной стоимости

Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется тесная связь. Как правило, стандартная ситуация определения соотношения между рыночной и кадастровой свидетельствует о 30% превышении рыночной цены. Различается и предназначение данных оценок: если речь идет о земельном налогообложении, исходят из кадастровой величины. При планировании имущественной сделки отталкиваются от ее рыночной цены.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость рассчитывается ревизионной комиссией с применением формул и учетом конкретных показателей участка. Расчет выполняется в соответствии с ФЗ №52 от 2008 года. Оценка, производимая ревизионной комиссией, фиксирует определенную величину, действие которой сохраняется вплоть до следующей ревизии.

Изменить кадастровую стоимость досрочно можно лишь при наличии соответствующего постановления суда. Т.е. корректировка кадастровой стоимости должна рассматриваться в судебном порядке.

Установление рыночной цены происходит с меньшими ограничениями, зависит от воли собственника и может меняться в любой момент вплоть до момента оформления письменных договоренностей. Документами, которые фиксируют цену, могут стать купчая либо предварительный договор купли-продажи.

Принципы установления рыночной стоимости

Ссылка на процедуру проведения оценки имеется в ЗК РФ, однако более подробно она описана в законе №52-ФЗ, регламентирующем процесс проведения оценки. В отношении недвижимости конкретные правила и рекомендации изложены в особых методических рекомендациях, утвержденным Распоряжением Минимущества и природных ресурсов РФ №568-р в 2002 году.

Согласно рекомендациям, при установлении рыночной стоимости исходят из следующих правил:

  1. Определить рыночную цену можно только по тем объектам недвижимости, которые имеют полезность.
  2. Устанавливается прямое соотношение спроса и предложения при определении цены, с учетом особенностей конкуренции.
  3. Нельзя установить цену объекта ниже затрат на идентичное приобретение.
  4. Стоимость по рынку зависит от степени выгоды, извлекаемой из продажи.
  5. Установлено, что рыночная цена имеет динамичность и может меняться с течением времени.
  6. Установлена зависимость от целевого назначения земли, вида разрешенной деятельности, возможных претензий на него от третьей стороны и т.д.
  7. К параметрам, от которых зависит рыночная цена, также относят: место расположения объекта, внешние факторы, возможность эффективного применения.

Максимальная рыночная цена может быть экономически оправдана при условии достижения показателя возможной эффективности использования максимального значения. Следует учитывать, что данный показатель вовсе не свидетельствует об оптимальном использовании земли.

На видео о кадастровой и рыночной стоимости

Таким образом, при установлении рыночной стоимости владелец земли будет исходить из множества показателей и особых характеристик недвижимости, а также готовности рынка к такой цене.

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Определение рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

  • физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
  • наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
  • экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
  • взаимоотношения с другими наделами;
  • наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
  • удаленность от населенного пункта;
  • фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

  1. Переноса и соотнесения.
  2. Вычисления капитализации ренты.
  3. Метод развития земли.
  4. Техника остатка на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

  1. Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
  2. Определение цели выполнения оценки.
  3. Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
  4. Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
  5. На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок. В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Установление сервитута

может происходить как с согласия собственника (частный), так и без его согласия (публичный).

Как правильно купить земельный участок у собственника и какие нюансы стоит при этом учесть? Узнайте об этом здесь.

Зачем нудно межевание земельного участка и в каких случаях его проведение является обязательным? Подробно об этом можно прочитать в нашей статье.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Рыночная цена объекта является денежной стоимостью, устанавливаемой из-за исследований определенных условий на существующем рынке недвижимости при воздействии свободной конкуренции. Основной фактор оценки рыночной стоимости земельного участка в том, что определенная стоимость обязана одобряться не только покупателем, но и продавцом.

Обычно, проводят оценку таких объектов, как квартиры, земельные участки, частные дома, водные объекты, лесные угодья, транспортные средства.

Как оценить дом с участком

В основной массе ситуаций владельцы собственной недвижимости занимаются оценкой имущества самостоятельно. В большинстве случаев это совершается при продаже частного дома. То есть продавец самостоятельно регулирует стоимость, за которую он желает продать собственную недвижимость с участком.

Однако, существуют и такие варианты, когда оценку обязан осуществлять квалифицированный специалист. К примеру, при обращении в банковское отделение для оформления ипотеки либо ваше имущество будет выступать залогом, то потребуется проводить оценку стоимости. Еще одним вариантом может быть разделение недвижимости между бывшими супругами – в таком случае тоже потребуется оценка стоимости.

В любых вариантах, где происходит решение вопросов в судебном порядке, с участием страховых компаний и финансовых организаций, оценка обязана осуществляться квалифицированными оценщиками.

Определенные люди не способны определить адекватную стоимость своего владения для того, чтобы продать собственный дом с участком. В этом варианте они обращаются в агентство недвижимости. Сотрудники данных компаний определяют рыночную стоимость участка и дома.

Рыночная (реальная) цена – это адекватная стоимость, по которой недвижимость владельца реально продать за относительно небольшой период.

Однако, следует помнить, что оценка стоимости риелторами может быть неточной. Такая цена является относительной и зачастую устанавливается на базе примерных предложений в вашем городе. По этой причине, даже если компания по недвижимости предоставит для вас документ с оценкой рыночной стоимости вашего владения, то этим документом нельзя будет воспользоваться при судебных разбирательствах, оформлении ипотеки и т.д.

На данный момент недвижимость на земле признается одной из частых договоров о продаже, и поэтому оценка стоимости земельного участка и дома является достаточно востребованной процедурой. Но, для правильного проведения оценки необходимо учесть совокупность многих условий и применить результативные способы анализа цены. Провести такую процедуру и оценить рыночную стоимость могут лишь оценщики, которые обладают большим опытом в данной сфере.

Земельный участок собственника обязан быть внесен в кадастровый реестр. При оценке стоимости участка специалист обязан учесть все улучшения на текущий момент. Оценка земли является комплексным мероприятием, которое включает в себя:

  • Оценку цены земельного участка, который принадлежит собственнику.
  • Оценку стоимости жилого дома.
  • Оценку дополнительных построек на участке.

Каким образом происходит оценивание земельного участка?

Производя оценку дома, земельного участка и дополнительных построек на его территории, оценщик обязан принять во внимание характеристики каждого объекта:

  1. Сам участок.
  2. Дом.
  3. Гараж
  4. Баня.
  5. Автомобильный навес и другое имущество на территории.

Алгоритм оценивания:

  • Осуществление анализа рынка этого сегмента.
  • Осуществление анализа уровня износа построек и состояние земли.
  • Осуществление анализа денежных затрат на ремонты и прочие нужды для земли и дома.

По принципам, которые предписаны законами, оценивание рыночной стоимости земельного участка осуществляется при помощи затратного способа. Оценщик обязан произвести описание в отчете процедуры расчета затрат.

Чтобы провести оценку цены определенного объекта недвижимости сперва происходит оценивание площади участка, определяются его ключевые характеристики. Затем оценщик осуществляет анализ цены подобных объектов с учетом рыночной цены. Если аналогичные участки отсутствуют в базе, то возможно оценить жилые постройки, которые предельно близки по характерным чертам.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Часто может появляться вопрос о том, как именно связаны рыночная и кадастровая цена земельного участка. Связь между ними в действительности есть. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, по которым рыночная цена земли примерно превышает на 30% кадастровую стоимость. Данные разновидности ценообразования обладают разным назначением:

  • Кадастровая цена используется для налогообложения.
  • Рыночная цена земли определяется для имущественной сделки.

В первом варианте рассчитывание кадастровой стоимости осуществляется с помощью параметров ЗУ, на основе формул, которые используются уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Их действия определяются на базе норм закона, которые регулирует оценочную деятельности в России.

Ревизия может быть назначена на федеральном уровне либо региональном по статье 66 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ее оценка определяет сумму, сохраняющуюся до момента осуществления очередной ревизии, и разрешает исключительные варианты изменения кадастровой цены лишь по судебным решениям.

Рыночная оценка является стоимостью, которая свободно определяется собственником земельного участка и разрешает неоднократное изменение в течение всей длительности имущественной сделки. Это обосновывается рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении либо риском убытков, которые самостоятельно понесет владелец земельного участка.

Кадастровая стоимость определяется правительством, а рыночная находится в зависимости от наиболее различных условий, множество из которых вообще не учитываются при кадастровой оценке. Это считается основным различием между данными разновидностями цены. Иными отличительными моментами могут стать:

  • При определении кадастровой цены сезон, спрос и общее состояние рынка не обладают никаким значением.
  • Кадастровая стоимость определяется через материальный анализ, а рыночная стоимость – через конкуренцию, разнообразные предложения и спросы.
  • Кадастровая стоимость в некоторых вариантах способна чрезмерно быть завышенной, поскольку условия платежеспособности населения, расположение земельного участка не принимаются во внимание.

В некоторых вариантах может быть такое, что при расположенной рядом инфраструктуре цена будет чрезмерно завышена, хотя, по сути, данные строения никак не оказывают воздействия на увеличение цены.

Различие между данными разновидностями цены играют существенную роль при налогообложении. Но завышенная кадастровая цена в некоторых ситуациях может быть неподъемной для населения, поскольку в основной массе ситуаций она чрезмерно больше рыночной.

Необходимые документы

У многих людей может возникнуть вопрос о том, как сформировать пакет документов и что именно необходимо для проведения оценки земельного участка. Чтобы начать проведение оценочных мероприятий, потребуются следующие документы:

  1. Документы на земельный участок.
  2. План участка.
  3. Документы на возведенные сооружения.
  4. Документы из бюро технической инвентаризации.
  5. Паспорт собственника.
  6. Кадастровый паспорт.

Предъявляются ксерокопии документов. Если нет возможности предоставить вышеприведенный список документов, то провести оценку стоимости земли можно, но учитывая все допущенные ограничения, при этом данные могут быть некорректными и стоимость рассчитана не совсем правильно.

Порядок проведения оценки земельных участков

Чтобы провести оценку рыночной цены земельного участка, используют услуги оценочных компаний, работу которых обязан оплатить нанимающий человек. Перед тем как вы обратитесь в такую компанию, необходимо проверить качество предоставляемых ими работ, правильнее будет обратиться в проверенные фирмы с хорошими отзывами. После того как выезд работников будет оформлен, на место прибудет оценщик, проведет изучение всех показателей и сделает выводы о стоимости земельного участка. Оценщик должен учитывать все обстоятельства, которые способны оказать влияние на конечную цену.

Если оценивание необходимо с целью получения ипотеки, то нужно подыскивать фирмы, занимающиеся оценкой, не нужно. Банк, в котором вы оформляете ипотеку, проведет все оценки самостоятельно, так как банковские организации, как правило, сотрудничают с проверенными компаниями. Подобное оценивание будет занижено, так как если заемщик не оплатит всю стоимость, то взыскание будет обращено на оцененное имущество.

Продажа земельного участка предполагает, что владельцу требуется узнать ее рыночную цену. Поскольку с течением времени данная цена изменяется, то оценивание требуется осуществлять по состоянию на определенную дату.

К примеру, стоимость участка может меняться, если ранее он был на окраине города, а через пару лет город уже разросся и участок больше не считается окраиной города. При проведении оценивания профессиональный специалист проходит такие этапы, как:

  1. Постановка задачи. В данном случае довольно важно принять во внимание дату, когда проводится оценка, а также ключевые параметры, по которым данное оценивание будет осуществляться.
  2. Сбор, проверка и анализ полученных сведений. Происходит сбор всех требуемых документов, проводится анализ полученных сведений, которые принадлежат не только собственному участку, но и соседнему.
  3. Анализ наиболее эффективного пользования земельного участка. Происходит определение как выгоднее использовать землю, причем это обязано быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Данный этап существует, так как рынок имеет заинтересованность в предельно возможном применении ресурсов, что и будет определением предполагаемую стоимость.
  4. Оценка рыночной цены земли с использованием определенных методов. Согласно законам, оценщик обязан использовать 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный. А способы внутри каждого подхода оценщик способен подбирать самостоятельно, учитывая собственный опыт. Три итога, которые получены в результате подобного анализирования, будут базой для расчета конечного числа, которое и станет оценочной стоимостью.
  5. Отчет об оценивании. Подобный отчет должен быть оформлен в письменном виде и обязан излагаться в соответствии с федеральными законами об оценивании и методическими рекомендациями.

Спустя полгода отчет утратит собственную юридическую силу.

К кому обратиться

Если в планах доверить оценивание специалистам, то понадобится обратиться в организации, специализирующиеся на оценивании земельных участков. Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

  1. Оценщик обязан состоять в саморегулируемых организациях. Это некоммерческие объединения, которые регулируются государством.
  2. Обладать аттестацией.
  3. Обладать страховым полисом на сумму 30 000 рублей.
  4. Иметь хорошие отзывы и репутацию.

Если провести оценивание земельного участка необходимо для разрешения вопросов, где принимают участие банковские учреждения, то непосредственно они способны порекомендовать конкретного оценщика, так как банковские отделения сотрудничают с такими компаниями на выгодных условиях.

Цены на услуги

Все оценивающие работы обязаны оплачиваться тем, кто заказывал данную услугу. Каждая организация может установить собственные тарифы на процесс оценки земельного участка самостоятельно. Итоговая стоимость оценки может составляться из следующих критериев:

  • Осмотр земельного объекта.
  • Вознаграждение.
  • Транспортные траты.
  • Другие траты, которые появились в результате оценивания.

После подсчитывания всех затрат выводится цена за предоставление услуг. Как правило, она является разной для различных разновидностей имущества.

При осуществлении оценки земельного участка без выезда цена приблизительно будет составлять 3500-4000 рублей. Если оценивание нуждается в обязательном выезде на земельный участок, то цена составит примерно 6000-6500 рублей. Необходимо принимать во внимание, что оплата за оценку может быть разной в зависимости от субъекта, однако разница в таком случае будет не сильно высокой.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, который подготавливает к продаже собственный земельный участок, может воспользоваться некоторыми вариантами по определению рыночной стоимости его участка:

  1. Воспользоваться услугами организаций по оцениванию земли.
  2. Воспользоваться услугами агентства по недвижимости.
  3. Сделать оценивание самостоятельно.

Если вы решили самостоятельно проводить оценку земли, то рыночная стоимость определяется некоторыми методиками:

  • Доходный метод.
  • Затратный метод.
  • Метод сравнения продаж.

Доходный метод

Данный способ определения соразмерной суммы, которую нужно затребовать при продаже участка. Данный метод является одним из наиболее трудных с целью самостоятельного вычисления. Применение такого метода целесообразно в том случае, когда продаются высокорентабельные земельные участки.

К примеру, метод применим в городах, где земельные участки обладают довольно высокой ценой. Либо – совершается оценка участка из сельскохозяйственных земель, который подойдет с целью формирования бизнеса. То есть в такой ситуации сделка нуждается в обеспечении земельного участка бизнес-планом.

Затратный метод

Такой метод способен использоваться вместе с доходным. В таком варианте он принимает во внимание затраты для возведения капитального объекта строительства.

К примеру, при планировании предпринимательского дела либо застройки земельного участка многоквартирным домом, предполагаются финансовые вложения. Формула для высчитывания:

Планируемый доход (ПД) – расходы (Р) = потенциальный реальный доход (ПРД).

В сокращенном варианте формула выглядит так: ПД – Р = ПРД.

Метод сравнительного анализа

Основные шаги для самостоятельной оценки собственного земельного участка:

  1. В интернете либо печатных изданиях нужно отыскать 10 домов с идентичными характеристиками с вашим участком.
  2. Обзвоните данных людей и попросите о встрече, чтобы провести осмотр данных домов. Это будет требоваться для того, чтобы исключить из списка объявления-пустышки. Следует ориентироваться лишь на реальные земельные участки.
  3. Для каждого дома необходимо провести следующие расчеты:

Стоимость участка / Общая площадь участка = средняя цена за 1 квадратный метр.

  1. Далее, требуется сравнить все полученные сведения и вычеркнуть из списка наиболее дешевый и самый дорогой земельный участок.
  2. Рассчитываете среднюю цену квадратного метра всех земельных участков.

(Стоимость 1 объекта + стоимость 2 объекта + …) / (Площадь 1 объекта + площадь 2 объекта + …) = средняя стоимость

  1. Определение примерной цены вашего участка.

Средняя рыночная стоимость квадратного метра * площадь земельного участка = стоимость земли

Это будет средняя ориентировочная цена участка, однако необходимо учесть, что есть и ряд других условий, которые могут повысить либо уменьшить цену вашего участка.

Видео

yurist-ocenshik.ru
Как формируется рыночная стоимость земельного участка
Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: