Перепланировка – это всегда долго, трудно и ответственно. И зачастую специалисты рекомендуют прежде, чем покупать квартиру, заранее рассчитывая делать в ней перепланировку, составить черновой бюджет работ: быть может, дешевле и целесообразнее окажется купить квартиру именно такой планировки, какая вам нужна?
Однако, совсем не редки случаи перепланировки старого жилья. Квартира, доставшаяся по наследству, например, может совсем не подходить под нужды новой семьи. В таком случае капитальные работы бывают неизбежны. Но как возможно хотя бы немного сократить стоимость это болезненной процедуры? Ведь перепланировка – это не простой косметический ремонт, тут не обойдёшься одной консультацией декоратора.
Сегодня совсем не редки случаи, когда хозяева предпочитают самостоятельно составлять проект перепланировки, чтобы избежать дополнительных трат с одной стороны, а с другой – по максимуму учесть все те мелочи, которые характеризуют их индивидуальный стиль жизни.
Перепланировка собственного дома
Прежде, чем задумываться о самостоятельной перепланировке, стоит всё же рассмотреть все возможные трудности и особенности этой работы. Так, например, первым делом следует ознакомиться с необходимой процедурой утверждения проекта и связанными с нею нормативами проведения ремонтных работ. Положим, в многоэтажном доме может оказаться невозможным сооружать дверные проёмы или как-то внедряться в несущие стены, в особенности, если ваша квартира находится на нижних этажах. Эти специальные требования могут существенно повлиять на конечный результат перепланировки.
Как составлять проект перепланировки дома?
Для того, чтобы ваш проект можно было осуществить и он не был забракован на стадии утверждения, а так же и для того, чтобы в будущем избежать неприятностей со штрафами или даже с целостью вашего дома, следует провести некоторого рода исследование: раздобыть оригинальный проект здания, промерить помещения, толщину и свойства стен и перекрытий, соотнести ожидания эстетического порядка с реальной необходимостью и тому подобное. Начнём по порядку.
1. Найдите оригинальный план здания, или проведите замеры
Более чем полезным может оказаться оригинальный план дома и квартиры. Отсюда вы узнаете и точные измерения помещений, и расположение несущих стен, коммуникаций и вентиляционных шахт в доме. Этот документ может вам предоставить компания-застройщик или архитектор, а также службы эксплуатации здания, вроде ЖЭКа. Если же возможности получить оригинальный проект по той или иной причине нет, придётся собственными силами провести замеры и установить местонахождение конструктивных элементов дома.
2. Разрешение на перепланировку
Первым делом следует определиться с тем, в чём будет заключаться перепланировка квартиры. От объёма и свойств планируемых изменений будет зависеть путь согласования перепланировки.
Сегодня существует три варианта такого согласования: в уведомительном порядке, по проекту перепланировки и по проекту перепланировки и техническому заключению.
Вариант перепланировки в уведомительном порядке может быть приемлемым в том случае, если не затрагиваются несущие конструкции дома, конструкции полов, а также инженерные коммуникации. При таком варианте от вас не потребуют документов, и не придётся ожидать разрешения перед началом работ. Необходимо будет только исполнить эскиз перепланировки на копии поэтажного плана квартиры после того как ремонт будет окончен и подать его вместе с заявлением в местную жилинспекцию.
Оба прочих варианта: перепланировку с разработкой проекта и перепланировку с разработкой проекта и технического заключения от автора проекта дома – возможно разрабатывать исключительно специальным проектным организациям с допуском СРО. Они предусмотрены для тех случаев, если планируется изменение конструкций полов и инженерных коммуникаций или затрагиваются несущие конструкции здания. В этих случаях ваш проект может оказаться существенно скорректирован специальными организациями.
3. Определитесь с тем, какие комнаты должны быть расширены и за счёт чего
Обычно, перепланировка заключается в несущественном с конструктивной точки зрения, но сподручном изменении углов простенков и перегородок, некотором расширении жилой зоны или увеличением количества комнат. Здесь существуют несколько важных принципов, в основном связанных с обязательным расположением коммуникаций.
Так, например, “мокрые” зоны кухни или ванной могут быть расширены за счет нежилых помещений: коридоров, кладовок,- а также могут быть и полностью перенесены на их площадь. Важно здесь, чтобы плита, мойка или санузел не оказались над жилой площадью квартиры под вами. В кухне обязательно должно быть предусмотрено окно, освещающее рабочую зону, и это необходимо учитывать при её перепланировке. Кроме того, из кухни нельзя планировать вход в санузел, да, и из жилой комнаты он возможен только если в квартире есть еще одна уборная или ванная со входом из коридора.
В однокомнатной квартире нельзя объединять жилую комнату с кухней в том случае, если установлена газовая плита. При этом, в многокомнатной квартире вполне возможно перенести кухню с плитой на нежилую площадь и объединить их с одной из комнат. Главное, чтобы газовые трубы шли по нежилым помещениям.
Жилая площадь не может быть увеличена за счет кухни или санузла. Помимо того, нельзя полностью присоединить к комнате лоджию или балкон, так как это изменяет тепловой контур дома. Здесь обязательно должна быть предусмотрена разделяющая стена с дверью.Плюс, вам практически наверняка забракуют проект сноса подоконного блока балкона. Он составляет часть несущей конструкции и его отсутствие может привести к обрушению балкона.
4. Двери и перегородки
Ясно, что несущие стены нельзя не только сносить, но и как-либо укорачивать. Возможно, да и то не в любом случае, сделать проем шириной около 90 см с обязательным укреплением. Для этого обязательно придётся заказывать инженерный расчет у разработчиков дома или проектной организации. Да, и стоит такая процедура не дёшево. Чтобы избежать ненужных трат (например, если проект откажутся утвердить), можно сперва оценить шансы на положительное решение. Так, если квартира находится внизу дома или в квартирах над или под вами уже сделан проем в этой стене, то проем делать скорее всего нельзя.
5. Реорганизация пространств
Одним из малозатратных и эффективных способов перепланировки квартиры является переорганизация помещений. Например, балкон или лоджия после утепления могут стать полноценным кабинетом, а кладовка – рабочей комнатой.
Однако, нужно помнить, что из требований к зонам санузла и кухни проистекают некоторые ограничения свободы реорганизации пространств. А именно: зоны эти не могут поменяться местами. Так, кухня, например, не может быть расположена под чужим санузлом.
И всё же существуют небольшие исключения. К примеру, если ваша квартира расположена на первом этаже, ванную здесь можно расположить где угодно, а кухню – везде кроме ванной. А если вы живете под крышей, то тут и кухню можно поместить в ванной, однако ванную на кухне – нет.
6. Зонирование квартиры
Если и заниматься “переквалификацией” комнат, то первое, с чего нужно начать – поделить квартиру на две принципиально различные зоны: “общественную” или “шумную” (кухня, гостиная и прихожая) и “приватную” или “тихую” (спальни, детская и рабочий кабинет).
Естественно, тихая зона должна несколько отстоять от гостиной, быть максимально удалённой от входа в квартиру. Хорошо, если проход к “тихим” комнатам осуществляется через отдельный коридорчик. Так же желательно, чтобы не вдалеке от этих комнат находилась и ванная. При условии существования в проекте квартиры возможности для оборудования двух санузлов, можно предусмотреть вход в один из них из спальни.
Что касается “шумной” зоны, то тут стоит предусмотреть достаточно места для хранения: шкаф для одежды, место для обуви, чистой и грязной. Если в семье есть маленький ребёнок, полезно выделить площадь для хранения коляски. Прихожую желательно делать не проходной, чтобы избежать грязи в квартире. Помимо этого, удобно организовать прямой проход на кухню от входа в квартиру: так вам не придётся нести пакеты с покупками и мусорные мешки через всю квартиру.
Нужно понимать, что проект перепланировки, который в состоянии составить и утвердить сам хозяин квартиры, предполагает минимальное изменение геометрии квартиры. Если же вы замыслили радикально перекроить свой дом, так и так придётся обращаться к специалисту. И здесь есть существенное преимущество: профессионал сможет заранее предостеречь вас от неудобных или не функциональных решений, а так же учесть вместе с вашими пожеланиями еще и конструктивные особенности вашего дома, в результате чего значительно проще будет составить устраивающий вас и осуществимый на практике проект.
Владельцы частных домов часто считают, что им можно делать с их имуществом практически все: продавать, сдавать в аренду, переделывать планировку по своему усмотрению. И если с первыми пунктами, при условии, что дом оформлен в частную собственность по всем требованиям закона, проблем не возникает, то для того, чтобы сделать перепланировку, необходимо знать несколько нюансов этого процесса.
Для проведения данного мероприятия недостаточно одного лишь желания хозяина дома. По
закону
потребуется также получить разрешение специального органа. Это сделано не для того, чтобы ущемить права собственника, а для обеспечения безопасности хозяина и членов его семьи.
Никто не может дать гарантию, что человек, затеявший перепланировку, владеет специальными знаниями в области строительства, которые необходимы, чтобы провести эту процедуру. А ведь если случайно или по незнанию будут убраны несущие конструкции, то это создаст прямую угрозу жизни для жильцов.
Владельцу, затеявшему работы по перестройке жилого помещения, следует знать, как сделать перепланировку дома по всем требованиям техники безопасности, и не нарушить при этом законодательство РФ, лучше всего воспользоваться услугами, которые предлагают специальные организации.
Работники компании выслушают все требования клиента, просто и красиво оформят проект, который будет удовлетворять желаниям заказчика, но в то же время соответствовать строительным нормам. А также помогут собрать пакет бумаг, необходимых для получения разрешения на проведение данного мероприятия.
Перепланировка — долгий процесс, требующий особого внимания. Но иногда без нее невозможно оборудовать здание в соответствие с запросами современного человека, особенно это касается деревянных домов постройки 60-ых годов. Провести в них систему коммуникаций, соответствующую современным технологиям, невозможно без реконструкции.
Но результат может превзойти все ожидания, о чем свидетельствует любое современное фото старых домов, переоборудованных по стандартам нового времени. Все затраченные усилия на них усилия полностью окупаются.
Образец заявления о перепланировке жилого помещения:
Что это такое
В законодательстве четко прописано, какие действия, связанные с проводимыми преобразованиями в жилом помещении, считают перепланировкой. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, так называются любые действия, проводящиеся внутри дома, которые влекут за собой изменение его конфигурации. Они подразумевают под собой внесение поправок в план и технический паспорт.
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Перепланировка старого частного дома может включать в себя следующие мероприятия:
- постройка новых перегородок или снесение старых;
- изменение или перенос дверных и оконных проемов;
- увеличение или уменьшение числа комнат, происходящее за счет ликвидации и возведения стен;
- постройка новых помещений, примыкающих к дому и имеющих с ним единые коммуникации;
- возведение тамбура или его переоборудование.
Следует отличать данное понятие от смежных, таких как реконструкция (полное обновление помещения, связанное с перестройкой несущих конструкций) и переустройство (установка бытовых приборов, а также прокладка новых электросетей, трубопроводов и других коммуникаций). Несмотря на кажущееся сходство, эти процедуры различаются набором действий, необходимых для их проведения.
Нужно обязательно изучить все правила, касающиеся перепланировки, которые прописаны в законах РФ, так как за их нарушения приводит к следующим последствиям:
- штраф;
- запрет эксплуатации;
- судебные разбирательства;
- возвращение дома к прежнему виду в принудительном порядке.
Четкое выполнение всех требований, которые выдвинуты законодательством, поможет владельцам жилых помещений, перестраивающим их на современный лад, избежать возникновения неприятных ситуаций.
Центральные нюансы
Необходимые документы
Перед проведением перепланировки необходимо в обязательном порядке согласовать действия с местной администрацией. Для этого нужно подать запрос в органы муниципалитета, занимающиеся решением данных вопросов. Разрешение необходимо получить как владельцам квартир, так и собственникам частных домов до того, как его перестроить.
Сначала необходимо подготовить соответствующий пакет бумаг. В первую очередь туда необходимо включить правильно составленное
заявление
. В этот документ вносится вся информация о действиях, которые планируется проводить в жилом помещении, а также сроки осуществления перепланировки.
В 2018 году вместе с заявлением подаются следующие бумаги:
- действующий технический план дома, а также техпаспорт (необходимо получить в БТИ);
- проект или эскиз, составленный специальной организаций, в соответствии с которыми будет производиться перепланировка;
- акт, содержащий согласие всех проживающих в доме на проведение данного мероприятия;
- договор, заключенный с организацией, которая будет осуществлять работы;
- документ, доказывающий право собственности заявителя на данное жилое помещение;
- протокол технической экспертизы, содержащий заключение специалистов.
Без этих документов разрешение на перепланировку орган муниципальной власти не выдаст.
Общий порядок
Собрав все необходимые бумаги, необходимо подать запрос в администрацию по месту жительства. Ждать ответа данного органа следует в течение 30 дней, так как именно это время предоставляет закон для вынесения решения по вопросу о перепланировке. Имеется возможность получения отказа на запрос.
Он может быть дан по нескольким причинам:
- планируемые изменения снизят пожарную, техническую или санитарную безопасность постройки;
- перепланировка приведет к ослаблению несущих стен;
- преобразования затрагивают вентиляцию или систему газоотведения;
- предполагается переделка отапливаемых лоджий;
- возможно сокращение срока службы дома;
- после данного мероприятия дом может стать непригодным для проживания.
Такое решение можно попытаться обжаловать в суде, подав соответствующий иск.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
Затрагиваемые детали
После согласования перепланировки с местными властями можно приступать к ее выполнению. Первым этапом является формирование проектной документации. В нее в обязательном порядке заносится информация обо всех планируемых исправлениях конструкции дома.
Проект необходимо разработать при следующих изменениях:
- перестройка несущих стен, включающее в себя добавление или удаление дверей, или оконных проемов;
- строительство лоджий, балконов и лестниц;
- перенесение ванны и туалета либо добавление любого сантехнического помещения;
- если после выполнения работ давление на перекрытия усилится;
- установка ролл ставней либо застекление балконов;
- замена цвета здания либо осуществление архитектурного трансформирования.
Формирование такой документации имеет право заниматься только специализированная организация, которая имеет свидетельство СРО.
При незначительных преобразованиях
типовой проект
можно не составлять, будет достаточно подготовить эскиз, который будет служить основанием для выдачи разрешения на проведение перепланировки.
Самовольные изменения
Самостоятельно изменять планировку жилого помещения нельзя, даже если это загородный дом или дачное помещение, перестройка которых может пройти незамеченной для соседей или органов, регулирующих данную процедуру. Это является прямым нарушением требований законодательства.
Уличенный в подобных действиях гражданин привлекается административной ответственности и понесет вполне заслуженное наказание, обычно в виде штрафа. Но суд также может вынести вердикт, обязывающий владельца жилого помещения вернуть ему первоначальное состояние. Проводиться процедура восстановления будет за счет владельца дома.
Отследить все случаи самовольной перестройки домов не представляется возможным. Многие люди, проведя данное мероприятие, спокойно живут много лет, иногда даже не подозревая, что нарушили закон.
Но в некоторых случаях факт незаконной перепланировки все-таки можно установить, например, при
продаже жилого помещения
. Эта процедура предусматривает проверку соответствия дома его техническому плану. Без данной экспертизы договор купли-продажи не может быть заключен.
Как узаконить перепланировку дома
Если перепланировка все-таки была проведена без серии предшествующих ей действий, то можно попытаться сделать ее законной.
До того, как узаконить перестройку дома в судебном порядке, следует обратиться в жилищную инспекцию. К помощи арбитражного органа необходимо прибегнуть только в том случае, если она не дала разрешение на согласование перепланировки.
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Составление заявления.
- Направление запроса на выдачу технического заключения.
- Получение выписки из домовой книги.
- Оформление письменного согласия всех проживающих в доме.
- Передача собранных документов в администрацию по месту жительства.
Скачать бланк домовой книги
Разрешение должно быть выдано владельцу в течение 30 дней. После этого необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта, в который будут внесены все сведения о проделанных изменениях.
Если перепланировка уже сделана, то работник органа, занимающегося данным вопросом, посетит жилплощадь с целью изучения результата произведенных действий.
Требуется также обратиться в Санэпидстанцию, чтобы получить заключение о соответствии жилого помещения всем санитарным нормам.
Если переделывание планировки требует составления проектной документации, то необходимо заключить договор с соответствующей компанией, сотрудники которой подготовят необходимые бумаги, соответствующие сделанным преобразованиям.
В том случае, если жилищная инспекция приняла решение отказать в узаконивании проделанных изменений, следует обратиться с иском, составленными в соответствии с ГПК РФ, в суд. Также необходимо подать бумаги, подтверждающие, что жилое помещение после перепланировки соответствует всем нормам, определенным законом.
При положительном решении судебного органа, необходимо получить новый техпаспорт в БТИ.
Особые случаи
Если без согласования
Существует еще один вариант, как оформить уже проведенную перепланировку в соответствии с законодательством. Можно сделать вид, что она только готовиться, и подать заявление на общих основаниях.
Через некоторое время нужно сообщить, что все работы закончены. Работники муниципалитета, приезжающие на проверку, проверят состояние помещения. Но так как перед выдачей разрешения они не наносят визит, то увидеть разницу до и после не смогут, и проведение перепланировки будет осуществлено как бы в соответствии со всеми правилами.
Сколько стоит
Стоимость совершения перепланировки рассчитывается индивидуально. На нее влияют множество факторов: сложность проекта, субъект РФ, в котором расположена жилплощадь, а также тарифы выбранной компании.
В Москве действует следующая ценовая политика:
| Процедура | Цена |
| Утверждение эскиза | До 20 тысяч |
| Согласование нюансов планировки внутри помещения | До 60 тысяч |
| Осуществление перепланировки при реконструкции несущих элементов | До 65 тысяч |
| Реконструкция, включающая застекление фасадов или образование новых дверных проемов | До 105 тысяч |
| Соединение комнат | До 100 тысяч |
| Оформление технического проекта перепланировки | До 30 тысяч |
| Переделывание полов | До 8 тысяч |
| Создание проемов в перекрытии | До 60 тысяч |
| Исследование элементов несущей конструкции | Более 30 тысяч |
Свидетельство о государственной регистрации права
Штрафы за нарушения
За самовольно проведенную перепланировку помещения на владельца накладываются соответствующие штрафные санкции, прописанные в нормативных правовых актах РФ:
| Нарушение | Штраф |
| Постройка новой комнаты | До 4400 рублей |
| Создание новых дверей и окон в несущих стенах | До 4400 рублей |
| Изменение местоположения кухни | До 4000 рублей |
| Изменение общей конфигурации жилого помещения | До 5200 рублей |
| Удаление несущей конструкции и возведение другой | До 1500 рублей |
| Установка газовых приборов без разрешения | До 1300 рублей |
| Различия между существующим помещением и оформленными на него документами | До 1100 рублей |
| Перемещение газовых печей | До 500 |
| Невнесение в документацию имеющихся комнат | До 10300 рублей |
Размер денежных взысканий не зависит от размера дома.
Оформление изменений внутри дома в соответствии с законодательством поможет избежать лишней траты денег. Ведь, помимо штрафных санкций, суд может принудить собственника жилой площади восстановить ее в соответствии с имеющимся техническим планом, что означает возобновление ремонтных работ.
Оплачивает их владелец из собственного кошелька. К таким последствиям может привести даже небольшое изменение опорных конструкций дома.
Часто задаваемые вопросы
У граждан, планирующих произвести переоборудование, возникает множество вопросов.
Большинство из них решаются индивидуально с каждым владельцем помещения, но есть несколько тем, касающихся каждого человека, затеявшего данное мероприятие:
| Можно ли осуществить перепланировку жилого помещения без получения разрешения владельцев соседних домов? | Разрешение в большинстве случаев не потребуется. Исключением является только факт наличия у жилого помещения нескольких хозяев или если при проведении работ будут каким-либо образом затронуты те места, которые находятся в общественном пользовании. Недопустимо, чтобы от предпринятых действий пострадали интересы других граждан. |
| Можно ли пристроить к дому дополнительную комнату? | Если будет составлен и соответствующе оформлен проект, то запретов на сооружение пристроек нет. Самовольное строительство подобных объектов может привести к судебному разбирательству. |
Если дом стал неудобен для жилья, есть три решения. Два из них — это смириться с тем, что есть, или переехать в более подходящий дом. Оба означают признание вашего поражения и к тому же могут оказаться невыполнимыми. Третье, гораздо более привлекательное решение — изменить дом так, чтобы получить дополнительную площадь и необходимые добавочные возможности.
В самом общем виде дом — это коробка, разделенная внутренними перегородками на отдельные помещения. Двери позволяют по ним перемещаться, а окна обеспечивают доступ света и воздуха. В структуру включены удобства: отопление, водопровод, электрооборудование и др. Все перечисленное можно обновить, чтобы заставить служить лучше.
Изменяя планировку, нужно постоянно держать в уме два соображения. Выполнимо ли намеченное переустройство? И законно ли оно? Необходимо обратиться в местный орган архитектурно-строительного надзора, чтобы выяснить, требует ли предполагаемая работа официального разрешения.
Где улучшать
Изменения планировки в доме бывают двух родов. Первый — это создание новой жилой площади. Второй — изменение существующей внутренней планировки и изменение или совершенствование имеющихся удобств. Рассмотрим некоторые возможности.
В мансарде, неиспользуемом пространстве под крутой кровлей, можно получить ценную дополнительную площадь. Помните, однако, что для доступа в новые помещения придется занять некоторое место в нижележащем этаже.
В комнатах на верхних этажах переносом перегородок можно создать дополнительную спальню или ванную, а установка водопроводного оборудования в спальнях облегчит нагрузку на существующие ванные.
На нижнем этаже можно подумать о сносе перегородок для создания больших комнат или разделении большой комнаты на две меньшие, а также о переносе дверей и перепланировке кухни. Может быть, у вас есть возможность превратить встроенный гараж в дополнительное жилое помещение.
Прикиньте также, нельзя ли изменить назначение отдельных комнат, особенно если семья увеличилась или уменьшилась. Перепланировка может значительно улучшить использование площадей в доме.
Создание проходной комнаты
Для этого, возможно, потребуется не только сломать существующую перегородку, но также перенести двери и пробить новые окна. Если перегородка является несущей конструкцией, придется установить стальную балку, на которую ляжет нагрузка. А над новыми дверями и окнами в других несущих стенах потребуется установить перемычки. Может понадобиться перекладка труб и электропроводки, которые проходят по сносимой перегородке. Когда будут образованы новые проемы, придется заново оштукатурить стены и тщательно связать полы двух бывших отдельных комнат. Не исключено, что вам захочется изменить прежнее цветовое решение двух комнат, а заодно обновить и весь интерьер.
Разделение существующей комнаты
Разделить комнату на две меньшие — значит установить новую перегородку, возможно, добавив в одной из новых комнат дверь и окно. Может быть, придется изменить или дополнить существующие разводки водопровода, канализации, отопления и электропроводки для обслуживания двух отдельных комнат.
Новая разделительная стена обычно строится как гипсоблочная перегородка на деревянном каркасе, но можно установить и массивную блочную стену на соответствующем фундаменте, который придется заглубить в грунт.
Создание нового дверного проема
Если новый проем пробивается в несущей стене, потребуется ввести над ним перемычку. Но в легкой перегородке достаточно будет просто переделать деревянный каркас. Понадобятся также небольшие штукатурные работы, переделка плинтуса, установка в проеме дверной коробки и, возможно, перекладка существующих сетей водопровода, отопления или кабелей, если они пересекают место, где пробивается дверь.
Перепланировка кухни
Объем работ здесь зависит от величины вносимых изменений. Как минимум, понадобятся новые полки и стенные шкафы, что может потребовать некоторых работ на поверхностях стен и пола. Если переносятся раковины, плиты, мойки и т.п., нужно будет переделывать водопровод, канализацию и электрооборудование.
Затевая ремонт в квартирах, не все их владельцы до конца осознают, где проходит грань между ремонтом и перепланировкой. Перепланировка предполагает увеличение пространства квартиры или улучшение жилищных условий за счет изменения расположения несущих конструкций, дверей и окон, сантехнического оборудования и инженерных коммуникаций. При ремонте производятся только внешние косметические работы.
Перепланировка, в отличие от ремонта, должна осуществляться при наличии соответствующего разрешения от местной администрации и других заинтересованных структур.
Выполнение самовольной перепланировки квартиры чревато штрафами и другими неприятными последствиями.
Все перепланировки можно условно разделить на два вида: шаблонные и индивидуальные. Первый вид является более простым, так как с его помощью владельцы квартир решают самые распространенные проблемы в домах типовых серий. Второй вид представляет собой индивидуальные дизайнерские проекты самой разной сложности, выполняемые под заказ.
Что касается шаблонных перепланировок, они выполняются по типовым проектам для домов разных серий.
Серийные дома делятся:
- на железобетонные (панельные, монолитные, сборно-монолитные);
- блочные;
- кирпичные.
Рассмотрим подробнее перепланировку квартир в домах каждой из этих серий.
Перепланировка в железобетонных домах
Основными конструкциями в домах данного типа являются железобетонные плиты. Сами дома собираются из готовых деталей, что влияет на скорость их строительства. Особенностями железобетонных домов являются недостаточно комфортные планировки и большая доля несущих стен в квартирах.
В подобных домах возможности перепланировки квартир значительно ограничены, поскольку бетонные стены сносить нельзя. Таким образом, планируя перепланировку, в первую очередь необходимо узнать, какие стены несущие, а какие – нет (если толщина стены более 12-14 сантиметров, скорее всего, она несущая).
При перепланировке допускается выполнение следующих видов работ:
- изменение места расположения дверных проемов;
- возведение дополнительных перегородок из гипсокартона (при помощи таких перегородок однокомнатную квартиру можно сделать двухкомнатной, или, к примеру, провести зонирование кухни);
- объединение санузлов, обустройство полов.
Если перепланировка квартиры в железобетонном доме не затрагивает несущие стены, получить разрешение на выполнение работ достаточно просто.
Если работы так или иначе соприкасаются с несущими опорами, требуется разработка проекта, в ходе которой свое заключение о безопасности изменений должны давать специалисты.
При выполнении работ имеет значение этаж, на котором расположена квартира. Чем выше этаж – тем меньше нагрузка на стены и перегородки. Это значит, что сделать проем в таких стенах, вероятнее всего, удастся.
Проект перепланировки должен быть разработан соответствующим проектным институтом. Порядок согласования перепланировки квартир в железобетонных домах аналогичный порядку, установленному для домов других серий.
Перепланировка в кирпичных строениях
Перепланировка квартир в кирпичных строениях имеет свои особенности. Она существенно отличается от перепланировки в домах, построенных из иных материалов.
Как свидетельствует практика, в квартирах, расположенных в кирпичных домах, можно воплощать более интересные проектные перепланировочные решения, нежели в блочных, панельных или других строениях. Это объясняется тем, что основными несущими стенами в домах из кирпича являются наружные стены и стена, расположенная в середине дома, разделяющая квартиры соседних подъездов. Именно на указанные стены крепятся плиты потолочного перекрытия.
Что касается внутренних стен кирпичных домов, они представляют собой кирпичные или пенобетонные перегородки, снос которых не отражается на самом доме. Это и отличает кирпичные дома от других, в которых большинство стен – несущие, и их снос практически гарантированно приводит к аварийным ситуациям.
Чаще всего в квартирах, расположенных в кирпичных домах выполняются определенные виды перепланировок.
Перепланировки следующие:
- снос стены между кухней и смежной комнатой (объединение комнат в кухни-гостиные);
- снос стен между всеми комнатами (объединение комнат в квартиры-студии);
- объединение ванной и санузла, обустройство полов.
Перед выполнением работ собственник квартиры должен убедиться, что дом построен именно из кирпича, а не просто имеет кирпичную облицовку. Кроме того, любые работы по перепланировке должны проводиться по эскизу или по проекту. Выполнение работ, не затрагивающих перегородки, чаще всего производится по эскизу. Более сложные работы всегда выполняются по проекту.
Порядок согласования перепланировки квартир в кирпичных домах не отличается от согласования работ в домах других серий.
Выполнение работ в домах блочного типа
Перепланировка квартир в домах блочного типа – достаточно частое явление.
Это и не удивительно, ведь подобных домов в свое время было построено очень много, особенно в период с 50-х до 90-х годов прошлого века. Такие дома отличаются относительной дешевизной и скоростью возведения, а вместе с этим – недостаточно удобной планировкой квартир.
Чаще всего встречаются блочные дома высотой 9 и 12 этажей, относящиеся к сериям ІІ-18, И-209А, ІІ-68 и другие.
В блочных домах относительно низкие потолки и недостаточная звукоизоляция. Внутренние перегородки возведены из блоков или гипсобетона. Стены в таких строениях состоят из нескольких элементов (блоков). Квартиры, как правило, по размеру меньше, чем в железобетонных домах и постройках из кирпича.
Перепланировка квартир в блочных домах обычно не вызывает никаких сложностей.
В частности, допускается выполнение следующих работ:
- снос внутренних перегородок;
- обустройство арочных проемов;
- совмещение ванной и санузла;
- увеличение площади санузла за счет площади коридора;
- расширение оконных и дверных проемов;
- перенос инженерных коммуникаций, газового оборудования, обустройство полов.
Количество несущих стен в квартирах блочных домов меньше, чем в железобетонных строениях. Это упрощает процесс согласования перепланировки, но не отменяет необходимости разработки проекта (если речь идет о сложных работах, затрагивающих несущие конструкции).
После нескольких лет эксплуатации жилище нуждается в ремонте.
Зачастую с течением времени меняются жизненные обстоятельства, которые подталкивают владельцев к масштабным переделкам с целью повышения функциональности помещений и увеличения их комфортабельности.
При этом возникает вопрос, как сделать перепланировку не нарушая закон.
Что это такое
В законодательстве РФ применяются три термина, характеризующие проводимые собственниками изменения жилища/
- Переустройство предполагает перенос сантехнического оборудования, инженерных сетей, их монтаж либо замену. Без создания соответствующего проекта категорически запрещается изменять местонахождение газового, сантехнического оборудования.
- Перепланировка. Подразумевается изменение конфигурации помещений в частном доме или квартире, за счет изменения местоположения стен, дверных проемов, сооружения новых перегородок. Результаты выполненных работ фиксируются в техпаспорте на жилье. Ремонт делается после согласования проекта и в строгом соответствии с ним.
- Внесение улучшений.
Переустройство и перепланировка частного дома или квартиры — технически сложные ремонтно-строительные работы.
Они должны производиться исключительно в соответствии с действующими правилами и нормами. В противном случае владельцу недвижимости грозит штраф, разбирательства в суде и запрет на эксплуатацию.
Какими законами регулируется
Основными законами, которые регламентируют последовательность действий при изменении конфигурации помещений, являются:
- Статьи 25—29 ЖК РФ, где описано понятие перепланировки и переустройства, процедура узаконивания изменений, дается определение незаконной перепланировки.
- Постановление Правительства РФ № 266 — регулируется согласование работ по перепланировке, содержится форма заявления и документа, который подтверждает принятие решения.
- Статья 7.21 КоАП РФ описывает ответственность собственника недвижимости за проведенные без разрешения ремонтно-строительные работы.
- В регионах РФ действуют свои нормативно-правовые акты, регламентирующие проведение перепланировки.
Видео: «Перепланировка без неприятностей»
Виды работ
Для того чтобы из деревенской старой постройки сделать идеальное домовладение можно провести различные виды перепланировки:
- Коренная подразумевает полное изменение облика жилища, после проведения работ из того что было ранее не остается почти ничего.
Затрагивается отделка здания снаружи и помещения внутри дома. Это изменение этажности постройки, переделка фундамента, сооружение мансарды, пристройки.
Все работы осуществляются в соответствии с созданным ранее индивидуальным проектом, так как типовые варианты, которые может предложить архитектурное бюро не подойдут.
- Наружная предполагает изменения внешнего вида строения. К наружным ремонтно-строительным работам относится обновление фасада, изменение местоположения входа в дом и оконных проемов, перекрытие крыши новыми кровельными материалами.
Чтобы провести отделку фасада современными материалами согласовывать и получать разрешение местных органов власти не требуется.
- Внутренняя перепланировка делается с целью повысить функциональность, благоустроенность и комфортабельность помещений внутри дома. В результате работ уменьшается либо увеличивается площадь комнат, меняется их конфигурация.
Начать ремонт можно без получения разрешений, когда работы будут завершены.
На дом вызывается сотрудник БТИ, который фиксирует изменения. Впоследствии составляется новый поэтажный план строения и делается новый техпаспорт дома — происходит документальное оформление перепланировки и узаконивание.
- Реставрация проводится в случае, когда жилье размещается в доме памятнике архитектуры, который представляет собой историческую ценность. Иногда подобные работы проводятся, если собственник жилья является ценителем старины.
Реставрация подразумевает восстановление видоизмененных или поврежденных домов, заменяются изношенные части сооружения, но его исторический облик остается без изменений.
Особенности
Зданиям, возведенным по разным технологиям и из различных материалов свойственны особенности проведения перепланировки.
Для каркасного строения
Стены внутри каркасных домов ненесущие, по этой причине полет фантазии при создании проекта не ограничивается ничем. Перегородки можно убирать, менять их расположение или сооружать новые.
Для кирпичного
В кирпичном доме имеются несущие стены, демонтировать которые нельзя.
При продуманном подходе провести глобальные переделки внутри и снаружи строения вполне возможно.
Порядок оформления
Масштабные переделки предполагают соблюдение этапов, которые позволят избежать нарушения законодательства.
Благодаря чему при узаконивании изменений сложности не возникнут.
Исследование технического состояния
Главный этап, дающий возможность выявить количество и глобальность перепланировочных работ — исследование техсостояния строения.
Определяются:
- «слабые» места дома (инженерные коммуникации, кровля, несущие стены);
- возможность проведения запланированных работ.
Разработка сметы и график работ
Полученные при исследовании техсостояния постройки сведения позволяют:
- спланировать работы;
- составить смету;
- разработать график выполнения ремонтно-строительных работ.
В соответствии со ст. 788 и ст. 450 ГК РФ, компания, которая занимается ремонтом, может в процессе выполнения работ менять смету и расходы могут увеличиваться.
Демонтаж и монтаж
Следующим этапом перепланировки является ликвидация всего ненужного и устаревшего.
Работы:
- демонтаж окон, дверей;
- убираются лишние стены и старая отделка.
Отделка внутри и снаружи
На отделку дома внутри и снаружи уходит примерно половина денег и времени.
Воплощение дизайнерских замыслов должно соответствовать СанПиН 2.1.2.2645—10.
Оптимальный вариант, если вид жилища снаружи и внутри будет выдержан в едином стиле.
Как получить разрешение
В ст. 26 ЖК РФ говорится, что перепланировочные работы в частном доме разрешены, если в результате их проведения условия проживания в нем не ухудшаются. А также, что здание останется жилым и жить в нем безопасно, при этом интересы проживающих не ущемляются.
Работы, которые необходимо согласовывать:
- изменения в системе отопления, вентиляции и подачи газа, мусоропровода, изоляции (паровой, звуковой, тепловой);
- уменьшение или увеличение площади помещений, объединение комнат, снос и сооружение перегородок;
- изменения в несущих стенах;
- расширение существующих проемов или добавление новых.
Не удастся получить разрешение на проведение работ, если они нарушают нормы и правила санитарной, пожарной и технической безопасности дома, ослабляют несущие конструкции.
Запрещенные законодательством работы:
- изменения в вентиляционной системе и отведения газа;
- монтаж дополнительных радиаторов отопления, если в результате повышается энергопотребление в расчете на это жилье;
- изменения фасада сооружения;
- перепланировка в доме, который находится в аварийном состоянии;
- трансформация балконов (лоджий) в отапливаемые комнаты.
Разрешение на перепланировку не дадут, если работы отрицательно повлияют на инженерные системы или уменьшат срок эксплуатации здания.
Нужен ли проект
Незначительные изменения можно согласовать по эскизу, для масштабных перепланировок разрабатываются специальные проекты. Подобные документы создаются организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности такого рода.
В каких случаях необходим проект:
- если изменяются несущие стены;
- при добавлении лестниц, балконов, лоджий или их изменении;
- устройство санузлов либо изменение их местоположения;
- при устройстве перегородок, которые повысят нагрузку на перекрытия;
- монтаж рольставней, остекление балконов (лоджий);
- фасад — изменения архитектурного, цветового решения, конфигурации.
Необходимые документы
Начать оформление перепланировки следует с подачи в муниципалитет заявление, в котором описана суть проблемы, перечислены планируемые работы и сроки их выполнения.
К заявлению прилагаются документы:
- согласие проживающих в доме и соседей (если затрагиваются их интересы) в письменной форме;
- копии документов, подтверждающих право собственности на дом;
- выписка из домовой книги (нужна для того чтобы выявить всех проживающих);
- техпаспорт и план БТИ;
- эскиз либо проект перепланировки;
- договор с проектной организацией;
- техзаключение эксперта о возможности проведения ремонтно-строительных работ.
Если произведена самовольная перепланировка частного дома
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ перепланировка серьезно меняет дом снаружи и внутри.
По этой причине возникает необходимость разработки проекта и получения разрешений на проведение работ. Перепланировка в частном доме крайне редко затрагивает интересы соседей, но является нарушением ЖК РФ.
Как оформить
Узаконивание выполненных работ производится через Жилищную инспекцию или суд.
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Написание заявления.
- Получение техзаключения и выписки из домовой книги.
- Оформление согласия всех жильцов (в письменной форме).
- Подача заявления с приложенными к нему документами в администрацию.
- Через 30 дней будет выдано разрешение.
После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на недвижимость.
- Уже выполненные работы должен зафиксировать специалист уполномоченных органов, который подготовит заключение о соответствии помещения действующим нормативно-правовым актам.
- Потребуется заключение СЭС о соответствии жилья санитарным нормам.
Если в процессе перепланировки были затронуты несущие конструкции или проделаны другие масштабные работы, то нужно заказать разработку проекта в проектной организации.
Проект создается в соответствии с уже выполненными работами.
В случае отказа Жилищной инспекции узаконить перепланировку подается иск в суд, который оформляется на основании правил ГПК РФ. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие, что сделанная перепланировка не противоречит законодательству. После того как суд примет положительное решение, надо обратиться в БТИ за новым техпаспортом на жилище.
Последствия
Незаконная перепланировка чревата для владельца объекта недвижимости появлением проблем с Жилищной инспекцией и судом.
Последствия:
- в соответствии со ст. 7.21 КоАП владельцу недвижимости придется выплатить штраф, сумма которого составляет 2,5—3 тысячи рублей;
- дом нельзя будет продать, поменять, подарить или передать в наследство, а также использовать в качестве залога при оформлении кредита;
- при узаконивании перепланировки собственнику необходимо заплатить штраф и покрыть судебные издержки.
Штраф
В 2018 году, как и в 2018, за проведение несогласованных ремонтно-строительных работ собственнику недвижимости придется заплатить штраф в размере:
- за пристройку помещения или сооружение проема в несущей стене — 4,4 тыс. рублей;
- изменение местоположения кухни обойдется в 4 тыс. рублей;
- за нарушение конфигурации здания — 5,2 тыс.;
- демонтаж несущей стены и сооружение новой — 1,5 тыс.;
- монтаж газового оборудования без разрешения — 1,3 тыс.;
- несанкционированное изменение местоположения газовой плиты обойдется в 500 рублей;
- если не будет технических документов на какую—либо часть дома — 10 тыс.;
- за несоответствие постройки имеющейся документации — 1,1 тыс.
На сумму штрафа не влияет размер помещений, потому даже обнаружение незначительных изменений в несущих конструкциях могут повлечь значительные траты.
Когда не надо согласовывать
Несмотря на то, что некоторые работы не требуют согласования, уведомить о произошедших изменениях организации, имеющие к ним отношение все равно необходимо.
Если этого не сделать, то возникнут проблемы при продаже недвижимости, так как имеющиеся документы и план дома не будут соответствовать реально существующей планировке.
Можно делать без согласования:
- изменять местоположение сантехнического оборудования в существующих границах санузла;
- демонтировать двери в несущих перегородках и закладывать дверные и оконные проемы;
- без увеличения площади изменять тамбура;
- сооружать временные межкомнатные стены;
- демонтировать ненесущие перегородки;
- устраивать дверные проемы в стенах между комнатами.
Вопросы и ответы
Наиболее часто волнуют владельцев домов вопросы, касающиеся получения согласия на перепланировку у соседей, пристроек и узаконивания выполненных работ.
Нужно ли брать разрешение у соседей
Владельцу дома разрешение соседей на перепланировку не требуется.
Согласие в письменной форме необходимо в двух случаях:
- если дом на два хозяина;
- работы затрагивают места общего пользования или фасад дома.
Если пристроили комнату
Пристройка помещения описывается законодательством как реконструкция здания.
Это объясняется тем, что изменяется конфигурация инженерных сетей, фасад и объем дома, а также другие капитальные параметры.
Пристраивать комнату можно только со всеми согласованиями и после получения разрешения градостроительных органов.
Сделать пристройку законной возможно исключительно в судебном порядке.
Как узаконить через суд
Узаконить перепланировку частного дома через суд по месту расположения дома (ст. 29 ЖК РФ).
Это делается, если Жилищная инспекция отказала в легализации изменений.
В высшие судебные инстанции подается иск, к которому прилагаются новый и старый техпаспорта на недвижимость, а также заключение экспертов о состоянии несущих конструкций.
Положительное решение суда служит основанием для внесения изменений в кадастровый паспорт на дом и ЕГРН. После чего может быть получено новое свидетельство права собственности на недвижимость.
