Проект перепланировки — ответственная документация, относящаяся к разделу АР (архитектурные решения) / АС (архитектурно-строительные решения), обязательная при подготовке и согласовании работ по перепланировке квартиры или нежилого помещения.
С чего начать
Планируя проведение перепланировки в квартире или помещении любого назначения, следует сначала «набросать» на бумаге эскизный проект перепланировки. Так будет проще определить сложность дальнейших проектных и строительных работ.
Эскиз перепланировки поможет предварительно определить необходимость в проведении предпроектных строительных экспертиз, обозначить количество обязательных разделов проектной документации, а также — перечень и количество разрешительных документов, необходимых для дальнейшего согласования перепланировки.
Кто должен разрабатывать проект перепланировки
Разрабатывать проект перепланировки, согласно российскому законодательству, могут только профессиональные проектировщики или проектные компании, имеющие соответствующее свидетельство СРО, подтверждающее допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.
Инженерные и архитектурные решения, заложенные в проекте перепланировки должны строго соответствовать строительным и санитарным нормам, требованиям безопасности жилья, а также — ведомственным нормативным документам и соответствующим законодательным нормам конкретного муниципалитета или субъекта РФ.
Проект перепланировки разрабатывается на основании технического заключения о возможности проведения перепланировки квартиры или нежилого помещения.
Грамотный инженер-проектировщик работает в тесной связке с нашим специалистом по согласованиям. При разработке проекта перепланировки, учитывая пожелания заказчика, мы вынуждены ограничивать его фантазию требованиями законодательства по перепланировкам и безопасности жилья. В противном случае проектная документация не пройдёт согласование, что приведёт к дополнительным финансовым затратам на исправление ошибок в проектировании, потерям времени и нервов всех участников процесса.
Специалисты ЗАО «Мосжилэкспертиза» качественно проведут обследование строительных конструкция здания квартиры, в которой предполагается проведение перепланировки, любого объекта недвижимости, подготовят техническое заключение и проектную документацию для перепланировки.
Предпроектные изыскания
- Обследование здания и подготовка технического заключения о состоянии несущих конструкций и перекрытий (ТЗК);
- Проект перепланировки квартиры или нежилого помещения;
- Проект объединения / разъединения квартир;
- Проект отдельного входа;
- Проект реконструкции фасада;
- Проект устройства встроенных шкафов и антресолей;
- Экспертиза проектной документации с выдачей экпертного заключения;
- Авторский надзор при проведении ремонтно-строительных работ по перепланировке;
- Оформление Акта на скрытые работы;
- Проект и техзаключение по ранее выполненной перепланировке…
Проектирование
Архитектурная часть проекта
- Проект перепланировки квартиры / нежилого помещения
- Проект устройства камина
- Проект устройства отдельного входа
- Проект переустройства части фасада
Конструктивная часть проекта
- Проект устройства антресоли
- Проект устройства, замены, ремонта перекрытия
- Проект устройства проемов в несущих стенах, перекрытиях
- Проект устройства полов
- Проект надстройки этажа
Состав проекта перепланировки квартиры
Обычно в состав проекта перепланировки квартиры наши инженеры и архитекторы включают:
- Титульный лист;
- Ведомость чертежей основного комплекта АР;
- Общая пояснительная записка;
- Противопожарные мероприятия;
- План помещений квартиры до перепланировки;
- Экспликация помещений квартиры до перепланировки;
- Демонтажно-монтажный план (отражает все проектируемые изменения в квартире);
- План помещений квартиры после перепланировки;
- Экспликация помещений квартиры после перепланировки;
- Узел крепления перегородок из пенобетонных блоков к несущим стенам;
- Конструкции гипсокартонных перегородок;
- Схема устройства гидроизоляции в санузлах;
- Электропроект (проект электроснабжения — если предусмотрена замена или перекладка электропроводки);
- Теплотехнический расчёт (при объединении балкона с комнатой или кухней, предполагающего снос подоконного блока);
- Светотехнический расчёт (при переносе кухни в коридор или помещение без естественного освещения);
- Приложения к проекту перепланировки:
- Перечень скрытых работ;
- Рекомендации по производству строительно-монтажных работ при перепланировке;
- Перечень законодательных и нормативных документов;
- Копия свидетельства СРО, подтверждающая компетенцию инженера проектировщика.
Особое внимание при разработке проектной документации уделяется «скрытым работам», которые (для правильного оформления перепланировки) придётся оформлять отдельными Актами в процессе проведения ремонта, ещё до приезда приёмочной комиссии и подписания Акта о произведённом переустройстве (перепланировке).
Скрытые работы при перепланировке, подлежащие актированию
- Бетонирование (заливка) монолитных фундаментов, стен, перекрытий;
- Армирование бетонных и кирпичных фундаментов, стен, перекрытий, колонн;
- Устройство стяжек и оснований под полы;
- Гидроизоляция фундамента и полов;
- Установка закладных деталей в монолитные железобетонные конструкций;
- Монтаж скрытой электропроводки и других коммуникаций;
- Утепление наружных ограждающих конструкций;
- Герметизация стыков перегородок и стеновых панелей;
- Антикоррозийная защита металлоконструкция и сварных соединений;
- Установка оконных и дверных блоков;
- Устройство звукоизоляции полов, стен, перекрытий;
- Антисептическая обработка и огневая защита деревянных конструкций;
- Пароизоляция и теплоизоляция кровли;
Стоимость проекта перепланировки
Стоимость разработки проекта перепланировки зависит от многих факторов:
- площадь квартиры / помещения / здания;
- назначение помещения;
- необходимость разработки и сложность конструктивного раздела (КР);
- и прочие…
Приблизительно стоимость проекта перепланировки можно «прикинуть» из расчёта 60 рублей за 1 м2 площади помешения. Для маленьких помещений стоимость квадратного метра увеличивается, для больших — уменьшается.
Сегодня стоимость разработки проекта перепланировки офисных помещений оценивается гораздо ниже, чем перепланировка помещений под медицинские учреждения, аптеки, рестораны, гостиницы…
Согласование проекта перепланировки
Законодательством РФ установлено обязательное согласование проекта перепланировки квартиры в жилинспекции и других органах гос. надзора необходимо для соблюдения безопасности Вашей семьи и Ваших соседей, проживающих рядом с Вами.
Для согласования перепланировки в Мосжилинспекции помимо Проекта в пакет документов включается соответствующее Техническое заключение.
Техническое заключение на перепланировку
Каждое проектное решение в строительстве требует тщательной проверки и профессиональной экспертизы на предмет безопасности и надёжности строительных конструкций. Наши инженеры и проектировщики подготовят грамотное техзаключение:
- о состоянии несущих конструкций и возможности проведения перепланировки,
- о несущей способности перекрытий здания,
- о возможности устройства проёмов в несущих стенах и перекрытиях,
- о возможности перевода квартиры в нежилой фонд,
- о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки,
Проекты перепланировки квартир
Упрощённая процедура согласования перепланировки по типовому проекту позволяет значительно сэкономить время и средства владельца квартиры на подготовку документов по перепланировке. Согласование перепланировки квартиры проходит в «уведомительном» порядке, если квартировладелец использует готовые проектные решения компании, построившей данный многоквартирный дом.
Сегодня Жилинспекцией совместно с ГУП МНИИТЭП разработан ряд проектов перепланировки квартир для жилых домов массовых серий:
Согласно новому порядку согласования перепланировки в Москве, независимо от сложности проведённых ремонтно-строительных работ, получить Акт о завершённой перепланировке можно только после выезда на квартиру приёмочной комиссии из жилинспекции.
Согласование перепланировки по правилам…
Компания «Мосжилэкспертиза» является членом СРО «Объединение градостроительного планирования и проектирования». Мы имеем все необходимые сертификаты и допуск к работам, определяющим безопасность объектов капитального строительства.
В том числе — перепланировке квартир и нежилых помещений.
Мы разработаем проект перепланировки, обеспечим согласование перепланировки, получим разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.
Проведение строительных работ по переустройству жилых помещений не обходится без оформления проекта. Расскажем в статье, как сделать проект перепланировки квартиры для согласования с уполномоченными органами.
Рекламный блок:
Что такое проект перепланировки и для чего он нужен?
Проект перепланировки – это многостраничный документ технического характера, который разрабатывается сотрудниками компаний, имеющих допуск СРО на осуществление подобной деятельности.
Форма проекта строго регламентирована. Она устанавливается двумя нормативными документами: ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Состав проектной документации может варьироваться в зависимости от особенностей региона, и устанавливается местными властями. К примеру, в Москве это регламентируется Приложением 3 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
Цель оформления проекта – обеспечение безопасности существующих конструкций и характеристик многоквартирного дома. Он необходим для согласования будущей перепланировки, когда затрагиваются несущие конструкции, инженерные коммуникации и общедомовое имущество.
Куда обратиться?
Чтобы разработать проект перепланировки квартиры, необходимо обратиться в специализированную компанию. Обязательно следует проверить наличие у юридического лица лицензии и допуска СРО.
Допуск СРО – это документ, подтверждающий, что в компании работают сотрудники, квалификация которых позволяет исполнять заказы на проекты и проставлять необходимые визы.
Часто такие компании предлагают комплекс услуг, в число которых входит также согласование планируемых изменений. Целесообразно воспользоваться этой возможностью, так как это избавит от проблем и необходимости устранения недостатков проекта (при их выявлении) за собственный счет.
Если планируется перепланировка в новостройке, рекомендуем заказать проект в той же компании, что подготавливала документы для согласования застройки. Это особенно актуально, если будущие изменения затронут несущие стены или иные конструкции здания.
Оформить проект самостоятельно нельзя. Для этого требуется соответствующая квалификация и допуск СРО.
Можно ли не оформлять проектные документы?
При планировании незначительных корректировок допускается оформление более простого документа – эскиза. Это возможно, если основной план квартиры не будет изменен. К примеру, если производится перенос оборудования в пределах одного помещения.
Чтобы осуществить незначительное переустройство, достаточно внести корректирующие линии на существующий поэтажный план квартиры и согласовать эти изменения в БТИ. Все более значительные строительные действия будут требовать проекта.
Что входит в состав проекта перепланировки?
Проектная документация включает в себя главы, разделы, пояснительные записки и эскизы. В содержании документа должен быть отражен весь процесс проведения строительных работ.
В состав входит:
- Обложка с указанием наименования компании, год составления, название проекта, адрес местонахождения квартиры и иные реквизиты.
- Титульный лист. Может быть совмещен с обложкой. Здесь проставляются печати и подписи ответственных лиц.
- Лист общих сведений, содержащий список чертежей и опись прилагаемых документов, а также отметку главного инженера проекта о его соответствии установленным нормам.
- Пояснительная записка, которая является промежуточным планом с указанием текущего расположения элементов в квартире. Здесь же прилагается чертеж, где планируемые корректировки обозначаются зеленым цветом.
- План помещений до перепланировки и экспликация. Аналогичен техническому плану из БТИ.
- Демонтажно-монтажный план, в котором отражаются сносимые конструкции (красным) и их предполагаемое размещение (зеленым).
- План помещений после перепланировки. Отражает внесенные изменения.
- Экспликация по форме 4 ГОСТ 21.501-93.
- Схема гидроизоляции. Включается в проект, если планируется изменение конфигурации ванной комнаты или санузла.
- Водоснабжение и канализация. Включается в состав документа при перепланировке кухни, ванны или санузла. Раздел содержит чертеж разводки трубопровода и укладки канализационного оборудования.
Помимо вышеперечисленного в проектную документацию входит допуск СРО и дополнительные разделы, такие как: порядок усиления несущих конструкций, теплотехнический расчет и другие.
После согласования проекта ответственность за безопасность эксплуатации помещения будет нести компания, которая составила документ. Конечно, если строительные работы выполнялись в полном соответствии с проектом.
Цена и сроки
В зависимости от предполагаемой сложности работ и общей площади квартиры проектная документация может разрабатываться в срок до месяца. Срочные заказы потребуют внесения доплаты.
Средняя стоимость проекта перепланировки квартиры зависит от типа планируемых работ:
- от 9000 рублей – перепланировка квартир в многоквартирных домах;
- от 18 000 рублей – перепланировка, затрагивающая объединение или разделение жилых помещений;
- от 15 000 рублей – переоборудование нежилого помещения;
- от 30 000 рублей – корректировка фасада здания;
- от 6000 рублей – технический анализ зданий и помещений в нем.
В общей сложности, включая проект, согласование и выплату государственных пошлин, собственник потратит около 70 000 рублей. Вся процедура обычно занимает 2-3 месяца.
Согласование выдается в Жилищной инспекции или другом уполномоченном органе. По итогам собственник получит на руки акт, утверждающий проект.
Проект по типовому каталогу
Не всегда возникает необходимость в составлении индивидуального проекта перепланировки. Собственник может воспользоваться каталогом типовых проектов. Он размещается на официальном сайте органов региона.
В каталог включено несколько разделов, которые подразделяются по типам многоквартирных домов. В перечне можно найти подходящую проектную документацию и сообщить ее номер в Жилищную инспекцию при оформлении заявления.
Проект из типового каталога не требует согласования, если не затрагивает несущие конструкции. Собственник вправе начать строительно-монтажные работы сразу после написания заявления. Однако при изменении несущих перекрытий дополнительно нужно оформить техническое заключение.
После окончания перепланировки по адресу квартиры выезжает специальная комиссия, которая проверит выполненные работы на соответствие проекту. Если все в порядке, собственник получит акт согласования, который станет основанием для внесения изменений в документы БТИ.
Эта процедура позволяет значительно сэкономить средства на перепланировке. Однако есть и минусы. Если хотя бы один элемент типового проекта не будет соответствовать действительности, разрешения на проведение работ получить не удастся.
Типовые проекты хороши для тех, кто планирует стандартные или незначительные корректировки в жилье. Но если собственник хочет чего-то неординарного – лучше воспользоваться услугами проектных компаний.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как сделать проект перепланировки квартиры для согласования. Помните, что только грамотный специалист, имеющий высокую квалификацию, сможет предусмотреть все будущие изменения.
Многие люди задумываются о том чтобы сделать перепланировку квартиры, потому что она не подходит под их видение комфортного жилья. Ведь большинство квартир имеет типовую планировку, поэтому не всех устраивает заготовленный вариант жилья. Факторов, которые способствуют проведению работ, может быть много: жилье досталось по наследству или произошло пополнение в семье, а может просто захотелось чего-то нового.
Что же считается перепланировкой квартиры? В статье 25 Жилищного кодекса РФ сказано, что это изменения конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт о проведении данных работ. Она представляет собой ряд действий и требований, с которыми вы ознакомитесь далее.
Чем отличается реконструкция от перепланировки?
С термином перепланировка мы уже ознакомились, теперь нужно понять, что такое реконструкция жилого помещения.
Реконструкция – это внесение изменений в технические характеристики помещения без изменения планировки. К таким работам относится добавление дополнительного санузла на втором этаже дома и пристройка еще одной комнаты или остекление балкона. Подходит под это определение и осуществление ремонта без внесения изменений в несущие конструкции.
Составлять план перепланировки – обязательный пункт подготовки к изменению конфигурации жилища. Реконструкция может осуществляться без него. Перед началом работ нужно продумать все моменты воплощения изменений в жизнь.
Проект перепланировки
Виды
1. Требующая согласования
Такие работы требуют четкий проект перепланировки, а также согласование ваших действий, иначе будет наложен штраф. Это сложный вариант проведения организационных работ. Например, при принятии свеженькой квартиры в новостройке люди задумываются о создании нового проекта своего будущего жилья и сразу делают перепланировку. А ведь можно было просто сделать ремонт! Все изменения фиксируются в техническом паспорте. Если у вас его нет, то нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для решения проблемы. Технический паспорт содержит подробное описание жилого помещения и все изменения о перепланировке.
Перепланировка данного типа включает в себя работы, содержащиеся в параграфах 2 и 3 Приложения 2 Постановления правительства Москвы № 840 (или приложения 1 № 508).
2. Которую можно выполнить упрощенно (по эскизу)
Сюда относят варианты проведения простых работ, не требующих обязательного расписывания всех этапов. Ведь они не влияют на несущие конструкции здания, но все же требуют внесение изменений в БТИ. Пример проекта: вырезка в стене арки из комнаты на кухню.
В том случае, если вы правильно определили категорию перепланировки, то без проблем получите согласие комиссии на реализацию своей идеи, которую предоставите в БТИ.
3. Без согласования
Такие работы нельзя назвать перепланировкой, так как это противоречит определению и организации процесса. Чаще в эту категорию попадают работы, которые ранее требовали внесение информации в документацию и согласования с БТИ: установка кондиционера и т.п.
4. Типовая
В этом случае перепланировка значительно упрощается. Согласования работ добиваются, следуя следующим пунктам:
— Определите, к какой серии относится дом;
— Узнайте, какие типовые планировки данной серии можно выполнить;
— Согласуйте с экспертами.
Пример
Рассмотрим такой вариант перепланировки: увеличение площади кухни за счет ванны.
Получение согласия:
— составить проект конечного варианта квартиры после перепланировки. Для этого лучше обратиться к проектировщику, который, изучив документацию вашего дома, определит, не затрагиваете ли вы несущих конструкций. Он подскажет, что нужно согласовать с соседями;
— Получить разрешение от компании, которая обслуживает ваш дом;
— Согласовать с БТИ.
В этом примере проекта мы делаем свою ванну меньше, поэтому часть кухни будет находиться под ванной соседей сверху. Получается, вы ухудшаете свои условия, поэтому нужно будет дополнительно дать свое согласие на это.
После того, как все нужные документы будут утверждены, приступайте к утвержденному плану проведения работ.
Увеличение пространства в квартире за счет ванной комнаты
Отказ получают по одному из следующих пунктов:
— В СНиП 2.08.01-89* Раздел 2, пункт 2.6 сказано: «Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями»
— Постановление Правительства № 73 пункт 3.1.: «Не допускается переустройство помещений, при котором ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан»
Можно ли сделать самостоятельно
Многие думают, что сделанную в квартире перепланировку по проекту, который был реализован самостоятельно, можно учесть больше нюансов и избежать лишних затрат. Однако это не так: лучше предоставить это дело специалистам. Может встретиться много «подводных камней». Тщательно узнайте все нюансы конкретно вашей ситуации, если все же решились на проведение данных работ.
Составление проекта
Для того чтобы ваш проект получил одобрение от БТИ, а также всех необходимых спецслужб, найдите оригинальный план помещения. Он подскажет, где находятся несущие стены, все точные размеры. Рекомендуется провести замеры комнат вручную, чтобы проверить, не была ли сделана предыдущими жильцами незаконная перепланировка, убедиться в том, что план соответствует действительности.
После того, как оригинальный план найден и сделан проект на перепланировку квартиры, приступайте к согласованию. Оно может проходить несколькими способами:
— в уведомительном порядке. Этот вариант является менее трудным и используется, когда не затрагиваются несущие и межквартирные стены, коммуникации.
— второй вариант подразумевает реализацию проекта. Специалисты досконально проверяют, можно ли проводить предложенные работы. Иногда в проект вносятся корректировки или выносится решение об отказе в осуществлении вашей идеи.
Перед проведением работ не забудьте просчитать все финансовые моменты. После реализации проекта на проведение работ может оказаться, что у вас недостаточно финансов для его оплаты. Некоторые настолько ошибаются, что передумывают делать перепланировку после всех расчетов.
Получение разрешения
Для получения разрешения необходимо подготовить проект перепланировки с внесенными изменениями и с ним посетить следующие конторы:
— СЭС;
— БТИ;
— МЧС;
— эксплуатирующие организации;
— жилищная инспекция;
— муниципальные органы власти.
Что запрещено
В квартире запрещены работы, которые приводят к ухудшению эксплуатационных характеристик. Это значит, что вы проживаете не в изолированном доме, а с соседями, ущемление прав которых недопустимо. Не думайте только о себе, будьте благоразумны, ведь вы тоже можете оказаться по другую сторону баррикад.
Разумеется, нельзя делать какую-либо перепланировку с демонтажем несущих стен и межквартирных. Они являются опорой в доме и ваши действия приведут к разрушению здания, что, в свою очередь, может принести плачевные последствия, вплоть до травматизма ваших соседей.
Работы не будут проведены, если будут перекрыты доступы к общедомовым коммуникациям.
Если у вас в доме есть открытые трубы, то проведение работ с их замуровыванием вам, скорее всего, откажут. К ним в любой момент может понадобиться доступ, что повлечет разрушение ваших конструкций.
Запрещаются самовольные действия по установке регулировок на общедомовых инженерных коммуникациях.
Нельзя увеличивать нагрузку на несущие стены.
Задумав сделать теплый пол, помните, что подключиться к общедомовой системе горячей воды не получится, ведь она предусмотрена для бытовых нужд.
Заключение
Настоятельно не рекомендуется действовать самовольно, без разработки проекта и согласования с необходимыми органами, это повлечёт за собой штрафы и жалобы со стороны соседей.
Если вы затеяли проведение таких работ, то этапы, в которых вы плохо разбираетесь, лучше доверить опытным проектировщикам. Они помогут оформить нужные документы, разобраться в чертежах, сделать замеры, добиться согласования, если вы ничего не нарушаете.
Прежде чем начать реализацию идеи, уточните, нет ли типовых проектов. Возможно, вы сможете упростить проведение работ, избежав лишних трудностей и этапов согласования проекта.
Часто задаваемые вопросы:
-
Можно ли избежать штрафа, если перепланировка уже сделана?
Все зависит от соблюдения правила проведения работ, а также их глобальности. Официально вы должны получить штраф, но если работы были «легкие», то в некоторых случаях удается договориться о регистрации изменений задним числом.
-
Насколько долгий процесс согласования?
Среднее время согласования работ составляет 1 месяц
-
Лучше все оформить самому или довериться специалистам?
К этому вопросы подход очень индивидуален, надо обратить внимание на такие факторы:
— финансы и личное время (для одних проще заплатить, потому что очень мало свободного времени, у других приоритетом является экономия при выполнении задуманной идеи);
-квалификация в данной сфере (если вы никогда не сталкивались с подобными ситуациями, то лучше довериться специалистам, в противном случае вы можете потратить много своего времени, допустить ошибки и в итоге все равно прийти к мастерам своего дела).
Перепланировка – это всегда долго, трудно и ответственно. И зачастую специалисты рекомендуют прежде, чем покупать квартиру, заранее рассчитывая делать в ней перепланировку, составить черновой бюджет работ: быть может, дешевле и целесообразнее окажется купить квартиру именно такой планировки, какая вам нужна?
Однако, совсем не редки случаи перепланировки старого жилья. Квартира, доставшаяся по наследству, например, может совсем не подходить под нужды новой семьи. В таком случае капитальные работы бывают неизбежны. Но как возможно хотя бы немного сократить стоимость это болезненной процедуры? Ведь перепланировка – это не простой косметический ремонт, тут не обойдёшься одной консультацией декоратора.
Сегодня совсем не редки случаи, когда хозяева предпочитают самостоятельно составлять проект перепланировки, чтобы избежать дополнительных трат с одной стороны, а с другой – по максимуму учесть все те мелочи, которые характеризуют их индивидуальный стиль жизни.
Перепланировка собственного дома
Прежде, чем задумываться о самостоятельной перепланировке, стоит всё же рассмотреть все возможные трудности и особенности этой работы. Так, например, первым делом следует ознакомиться с необходимой процедурой утверждения проекта и связанными с нею нормативами проведения ремонтных работ. Положим, в многоэтажном доме может оказаться невозможным сооружать дверные проёмы или как-то внедряться в несущие стены, в особенности, если ваша квартира находится на нижних этажах. Эти специальные требования могут существенно повлиять на конечный результат перепланировки.
Как составлять проект перепланировки дома?
Для того, чтобы ваш проект можно было осуществить и он не был забракован на стадии утверждения, а так же и для того, чтобы в будущем избежать неприятностей со штрафами или даже с целостью вашего дома, следует провести некоторого рода исследование: раздобыть оригинальный проект здания, промерить помещения, толщину и свойства стен и перекрытий, соотнести ожидания эстетического порядка с реальной необходимостью и тому подобное. Начнём по порядку.
1. Найдите оригинальный план здания, или проведите замеры
Более чем полезным может оказаться оригинальный план дома и квартиры. Отсюда вы узнаете и точные измерения помещений, и расположение несущих стен, коммуникаций и вентиляционных шахт в доме. Этот документ может вам предоставить компания-застройщик или архитектор, а также службы эксплуатации здания, вроде ЖЭКа. Если же возможности получить оригинальный проект по той или иной причине нет, придётся собственными силами провести замеры и установить местонахождение конструктивных элементов дома.
2. Разрешение на перепланировку
Первым делом следует определиться с тем, в чём будет заключаться перепланировка квартиры. От объёма и свойств планируемых изменений будет зависеть путь согласования перепланировки.
Сегодня существует три варианта такого согласования: в уведомительном порядке, по проекту перепланировки и по проекту перепланировки и техническому заключению.
Вариант перепланировки в уведомительном порядке может быть приемлемым в том случае, если не затрагиваются несущие конструкции дома, конструкции полов, а также инженерные коммуникации. При таком варианте от вас не потребуют документов, и не придётся ожидать разрешения перед началом работ. Необходимо будет только исполнить эскиз перепланировки на копии поэтажного плана квартиры после того как ремонт будет окончен и подать его вместе с заявлением в местную жилинспекцию.
Оба прочих варианта: перепланировку с разработкой проекта и перепланировку с разработкой проекта и технического заключения от автора проекта дома – возможно разрабатывать исключительно специальным проектным организациям с допуском СРО. Они предусмотрены для тех случаев, если планируется изменение конструкций полов и инженерных коммуникаций или затрагиваются несущие конструкции здания. В этих случаях ваш проект может оказаться существенно скорректирован специальными организациями.
3. Определитесь с тем, какие комнаты должны быть расширены и за счёт чего
Обычно, перепланировка заключается в несущественном с конструктивной точки зрения, но сподручном изменении углов простенков и перегородок, некотором расширении жилой зоны или увеличением количества комнат. Здесь существуют несколько важных принципов, в основном связанных с обязательным расположением коммуникаций.
Так, например, “мокрые” зоны кухни или ванной могут быть расширены за счет нежилых помещений: коридоров, кладовок,- а также могут быть и полностью перенесены на их площадь. Важно здесь, чтобы плита, мойка или санузел не оказались над жилой площадью квартиры под вами. В кухне обязательно должно быть предусмотрено окно, освещающее рабочую зону, и это необходимо учитывать при её перепланировке. Кроме того, из кухни нельзя планировать вход в санузел, да, и из жилой комнаты он возможен только если в квартире есть еще одна уборная или ванная со входом из коридора.
В однокомнатной квартире нельзя объединять жилую комнату с кухней в том случае, если установлена газовая плита. При этом, в многокомнатной квартире вполне возможно перенести кухню с плитой на нежилую площадь и объединить их с одной из комнат. Главное, чтобы газовые трубы шли по нежилым помещениям.
Жилая площадь не может быть увеличена за счет кухни или санузла. Помимо того, нельзя полностью присоединить к комнате лоджию или балкон, так как это изменяет тепловой контур дома. Здесь обязательно должна быть предусмотрена разделяющая стена с дверью.Плюс, вам практически наверняка забракуют проект сноса подоконного блока балкона. Он составляет часть несущей конструкции и его отсутствие может привести к обрушению балкона.
4. Двери и перегородки
Ясно, что несущие стены нельзя не только сносить, но и как-либо укорачивать. Возможно, да и то не в любом случае, сделать проем шириной около 90 см с обязательным укреплением. Для этого обязательно придётся заказывать инженерный расчет у разработчиков дома или проектной организации. Да, и стоит такая процедура не дёшево. Чтобы избежать ненужных трат (например, если проект откажутся утвердить), можно сперва оценить шансы на положительное решение. Так, если квартира находится внизу дома или в квартирах над или под вами уже сделан проем в этой стене, то проем делать скорее всего нельзя.
5. Реорганизация пространств
Одним из малозатратных и эффективных способов перепланировки квартиры является переорганизация помещений. Например, балкон или лоджия после утепления могут стать полноценным кабинетом, а кладовка – рабочей комнатой.
Однако, нужно помнить, что из требований к зонам санузла и кухни проистекают некоторые ограничения свободы реорганизации пространств. А именно: зоны эти не могут поменяться местами. Так, кухня, например, не может быть расположена под чужим санузлом.
И всё же существуют небольшие исключения. К примеру, если ваша квартира расположена на первом этаже, ванную здесь можно расположить где угодно, а кухню – везде кроме ванной. А если вы живете под крышей, то тут и кухню можно поместить в ванной, однако ванную на кухне – нет.
6. Зонирование квартиры
Если и заниматься “переквалификацией” комнат, то первое, с чего нужно начать – поделить квартиру на две принципиально различные зоны: “общественную” или “шумную” (кухня, гостиная и прихожая) и “приватную” или “тихую” (спальни, детская и рабочий кабинет).
Естественно, тихая зона должна несколько отстоять от гостиной, быть максимально удалённой от входа в квартиру. Хорошо, если проход к “тихим” комнатам осуществляется через отдельный коридорчик. Так же желательно, чтобы не вдалеке от этих комнат находилась и ванная. При условии существования в проекте квартиры возможности для оборудования двух санузлов, можно предусмотреть вход в один из них из спальни.
Что касается “шумной” зоны, то тут стоит предусмотреть достаточно места для хранения: шкаф для одежды, место для обуви, чистой и грязной. Если в семье есть маленький ребёнок, полезно выделить площадь для хранения коляски. Прихожую желательно делать не проходной, чтобы избежать грязи в квартире. Помимо этого, удобно организовать прямой проход на кухню от входа в квартиру: так вам не придётся нести пакеты с покупками и мусорные мешки через всю квартиру.
Нужно понимать, что проект перепланировки, который в состоянии составить и утвердить сам хозяин квартиры, предполагает минимальное изменение геометрии квартиры. Если же вы замыслили радикально перекроить свой дом, так и так придётся обращаться к специалисту. И здесь есть существенное преимущество: профессионал сможет заранее предостеречь вас от неудобных или не функциональных решений, а так же учесть вместе с вашими пожеланиями еще и конструктивные особенности вашего дома, в результате чего значительно проще будет составить устраивающий вас и осуществимый на практике проект.
Меню
Что такое проект перепланировки?
Проект перепланировки и/или переустройства – это обязательный документ, необходимый для получения разрешения на перепланировку. Проект необходим для согласования планируемых мероприятий в инстанциях города, которые должны убедиться в безопасности перепланировки для окружающих, не нарушает ли она прав соседей и соответствует ли требованиям законодательства.
В проекте отражаются все планируемые изменения относительно существующего плана БТИ.
Оформление и содержание
Проект оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации» и ГОСТ 21.501-2011 «Правила выполнения архитектурно-строительных рабочих чертежей».
Требования к составу проектной документации для согласования перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25 октября 2011 г (с изменениями на 13 февраля 2018 г).
Состав проекта зависит от сложности планируемых работ. Но обязательными пунктами являются:
Текстовая часть
Титульный лист
Данный лист содержит адрес объекта, шифр проекта, номер договора и дату изготовления. Также указываются реквизиты организации, разработавшей проект, ставятся подписи ответственных лиц и Заказчика.
Содержание тома
Содержание проекта оформляется в виде таблицы с указанием сквозной нумерации листов.
Запись ГИПа
Обязательство главного инженера проекта о соответствии проектных решений действующим нормам, заверенное подписью и печатью.
Пояснительная записка
Первым листом пояснительной записки является её содержание. Пояснительная записка включает в себя краткую информацию об объекте: (адрес, этаж, серия дома, год постройки и т.д.), а также описание принятых в проекте решений.
Графическая часть
Местоположение объекта
Фрагмент карты с указанием округа и района, в котором расположен объект проектирования.
План и экспликация квартиры до перепланировки
Чертёж, отражающий фактическую планировку квартиры. Выполняется на основании документации БТИ и визуально-инструментального обследования. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений согласно техническому паспорту БТИ.
План демонтируемых конструкций и оборудования
Чертёж, на котором синим цветом показываются сносимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.
План монтируемых конструкций и оборудования
Чертёж, на котором красным цветом показываются возводимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.
План и экспликация квартиры после перепланировки
Чертёж, отражающий планировку квартиры после реализации проектных решений. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений, с пометкой об уточнении их после обмеров техником БТИ.
План и экспликация полов
Чертёж с обозначением покрытия полов в помещениях. Чертёж дополняется таблицей с эскизами конструкций полов и описанием их состава. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла и ванной должна быть сделана гидроизоляция. Устройство звукоизоляции и гидроизоляции полов подтверждается актами на скрытые работы.
Схема гидроизоляции «мокрых» зон
Чертёж, содержащий подробное описание работ по гидроизоляции ограждающих конструкций санузла и ванной.
Схемы инженерных систем
Чертёж с обозначением трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления, газоснабжения. Чертёж дополняется пространственными схемами расположения инженерного оборудования.
Дополнительные документы
Теплотехнический расчёт
Выполняется при демонтаже оконно-балконного блока и подоконной части наружной стены с последующей установкой «французских» дверей. Производится согласно требованиям СП 50.13330.2012. Содержит вывод о том, что в результате изменения формы оконного проема суммарные теплопотери новых конструкций не превышают соответствующие показатели существующих.
Схема усиления и конструктивные чертежи
Выполняется при затрагивании несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии). Содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Устройство усиления проёма подтверждается актом на скрытые работы.
Расчёт коэффициента естественной освещённости
Выполняется при переносе кухни, например, на площадь коридора. Необходим для подтверждения нормативных параметров естественной освещённости помещения.
Однолинейная схема электроснабжения
Выполняется при замене газовой плиты на электрическую с увеличением выделенной на квартиру мощности.
Фотофиксация и фотомонтаж
Выполняется при затрагивании фасада здания (устройство/ закладывание дверных и оконных проёмов в наружных стенах, монтаж вентиляционных коробов, устройство крылец и козырьков и пр.). Данный раздел подлежит согласованию с Москомархитектурой.
Блог о проектировании зданий, сооружений и инженерных систем
Опыт практикующих инженеров и архитекторов нашей компании по следующим направлениям: архитектурное проектирование, конструктивные решения, противопожарные системы, перепланировки, инженерные системы и многое другое.
Перейти на страницу блога…
