Узаконить перепланировку квартиры самостоятельно не столько сложно, сколько долго. Но сделать это все равно придется — в противном случае органы власти потребуют придать помещению его первоначальный вид. Все о легализации перепланировки: перечень документов, алгоритм действий, возможные варианты и т. д. — вы найдете в нашей статье.
Перепланировка квартиры
без согласования: последствия
Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры
Проект или эскиз: что нужно для того, чтобы получить разрешение на перепланировку (образец проекта)
Согласование перепланировки квартиры без суда: альтернативные варианты
Перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры
без согласования: последствия
В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ перепланировка квартиры требует предварительного согласования с органом власти, коим в данном случае является территориальная жилищная инспекция.
Излишняя самостоятельность в этом деле наказуема. За самовольную перепланировку жилого помещения его собственник понесет ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, то есть заплатит штраф от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, он получит предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние, последствия неисполнения которого гораздо серьезнее — есть шанс лишиться жилья.
Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен
Однако не все так плохо. Закон, а именно ст. 29 ЖК РФ, допускает узаконивание перепланировок постфактум, то есть уже после того, как выполнены все работы по переустройству. Для этого достаточно соблюдения 2 условий:
- отсутствия нарушений санитарных и строительных норм;
- соблюдения интересов всех заинтересованных лиц (в 1-ю очередь жильцов соседних квартир).
Узаконивание уже сделанной перепланировки квартиры
Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, придется почти целиком пройти всю процедуру, необходимую для получения предварительного разрешения. Только после этого можно будет приступать к непосредственной легализации, которая производится исключительно в судебном порядке.
Алгоритм действий
1. Сбор документов.
Согласование перепланировки предполагает разработку проектной документации, которая производится на основании следующих документов:
- технического паспорта на квартиру;
- поэтажного плана с экспликацией к нему.
Все эти документы нужно взять в БТИ. Их подготовка обычно занимает не более 10 дней. И в техпаспорте, и в плане должны быть отмечены зоны, которые подверглись переустройству. Сделать это должны сотрудники БТИ после обследования квартиры.
2. Заказ проекта.
В зависимости от характера и масштабов перепланировки ее согласование или легализация производится на основании проекта или эскиза. В первом случае необходимо обратиться в специализированную организацию, имеющую соответствующий допуск СРО, эскиз же можно выполнить самостоятельно.
3. Согласование проекта.
Уже готовый проект перепланировки квартиры следует согласовать в различных инстанциях: Роспотребнадзоре (СЭС), службе противопожарной безопасности (МЧС), архитектурно-планировочном управлении и т. д.
Если в ходе переустройства имел место перенос газовой плиты, к перечню компетентных органов добавляется служба газа. Словом, все зависит от вида выполненных работ.
4. Обращение в суд.
Помимо искового заявления о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в суд следует представить эскиз или одобренный проект, техпаспорт, поэтажный план, правоустанавливающие документы на квартиру и письменные согласия всех ее жильцов.
Важно! Скорее всего, суд назначит строительно-техническую экспертизу, от результатов которой и будет зависеть его решение. Оплачивает производство экспертизы проигравшая сторона. То есть если решение будет принято в пользу собственника квартиры, расходы на нее понесет орган, выдавший предписание об устранении перепланировки.
Проект или эскиз: что нужно для того, чтобы получить разрешение на перепланировку (образец проекта)
Независимо от того, выполнена перепланировка квартиры без согласования или разрешение на нее получается в предварительном порядке, вопрос о необходимости наличия проектной документации решается исходя из конкретных преобразований помещения.
Если в ходе переустройства не затрагиваются несущие конструкции (перегородки, стены и т. д.), а также инженерные коммуникации (в том числе газовые) и конфигурация пола, достаточно эскиза.
Иными словами, обойтись без проекта можно в случае, если перепланировка заключается в переносе сантехнического оборудования, электроплит в пределах одного помещения, устройстве или демонтаже межкомнатных (ненесущих) перегородок и т. д.
В остальных случаях проект перепланировки квартиры для согласования (образец его можно получить в специализированной организации) обязателен. Что касается требования о наличии технического заключения, о нем следует уточнять отдельно. Например, оно не нужно при объединении санузла и ванной комнаты без расширения за счет кухни или коридора.
Согласование перепланировки квартиры без суда: альтернативные варианты
Если переустройство квартиры выполнено, но ни управляющей компании, ни жилищной инспекции об этом неизвестно, можно обойтись без суда и получить разрешение на перепланировку в общем порядке. То есть, грубо говоря, сделать вид, что работы только планируются.
Прямого нарушения закона в этом нет. Но если тайное станет явным до завершения процедуры, административного штрафа и прочих последствий, которые влечет перепланировка квартиры без согласования, не избежать.
Перепланировка жилого помещения может быть узаконена по собственной инициативе, по предписанию инспектора Жилищной инспекции или по решению суда. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Какие документы для этого нужны, в какие сроки выполняется процедура регистрации и какова стоимость расходов? Об этом читайте ниже.
Когда можно обойтись без узаконения
Ответ на этот вопрос очевиден – если произведенные изменения пространства не подлежат включению в технический паспорт квартиры, заниматься их оформлением не нужно. Так, если речь идет о косметическом ремонте, остеклении балконов, то ничего приводить в соответствие с законом не нужно, поскольку нарушений нет (см. подробно что можно, а что нельзя делать в квартире при перепланировке).
Когда обязательно следует узаконить перепланировку
В любых других случаях нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением о законности новой планировки. Наиболее частыми поводами для обращения в инспекцию являются случаи, когда:
- собственник убрал встроенный шкаф, отметка о наличии которого есть в плане на жилое помещение;
- произведены манипуляции с перегородками, если стена не несущая;
- изменилась площадь холла, комнаты;
- хозяин квартиры убрал балконную дверь – в этом случае также нужно это узаконить, поскольку увеличивается площадь примыкающей территории.
Чтобы разобраться, подлежит ли результат вашего ремонта разрешительной регистрации, можно обратиться в отдел архитектуры администрации района или в Жилищную инспекцию, в отдел справок (см. штраф и ответственность за незаконную перепланировку в квартире). А также судебная практика: суд постановил лишить собственника жилья из-за незаконной перепланировки).
Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет
Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет. Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства. Тогда можно избежать:
- штрафа за самовольную перепланировку;
- длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
- лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.
Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве. В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.
Алгоритм действий по утверждению плана переустройства
Готовим документы:
- заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
- свидетельство о праве собственности;
- согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
- поэтажный план БТИ, техпаспорт;
- проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).
Далее
- Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
- После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
- Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.
Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию
Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:
- выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
- придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).
Пошаговая инструкция
Подготавливаем пакет документов:
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- согласие всех собственников и членов семьи нанимателей;
- план БТИ;
- технический план.
Обращаемся в БТИ
Предоставляем указанные документы в БТИ для получения нового плана, в котором будут отражены сделанные вами изменения. Для его составления сотрудник БТИ обязан выехать по адресу вашей квартиры для замеров.
Обращаемся в Жилинспекцию
Предоставляем в Жилинспекцию новый план БТИ, а также:
- проект переустройства;
- заключение контролирующих органов (в зависимости от проекта, ими могут быть: пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовые службы и т.д.);
- согласие всех собственников жилья, а также соседей (в случае, если затронуты их интересы).
В основном, документы на узаконение совпадают с теми, которые должны быть представлены и на предварительное согласование, еще до ремонтных работ. К перечню документов необходимо приложить заявление (содержание аналогично заявлению о согласовании еще несделанного ремонта).
После рассмотрения пакета ваших документов (обычно в течение 45 дней) заявителю выдадут решение о согласовании переустройства или об отказе в выдаче разрешения. 4. Если решение положительное, получаем новый кадастровый паспорт. Для этого нужно обратиться в Росреестр (в Кадастровую палату), представив следующие документы:
- технический план;
- свидетельство о праве собственности на квартиру, в которой была переделка;
- план БТИ;
- решение контролирующих органов о том, что переустройство согласовано.
Эти же документы подаются в Росреестр в последующем для получения нового свидетельства о праве собственности (оно необходимо только в случае изменения площади квартиры, как в сторону увеличения, так и уменьшения).
Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, если ее наличие отображено в плане БТИ? Такую планировку можно утвердить только через суд. В данном случае имеются ввиду отметки красным цветов в плане БТИ, указывающие на невозможность выдачи разрешения Жилинспекцией. Основания для такого решения совпадают с правилами, которые запрещают следующие изменения:
- перенос батарей центрального отопления на балкон;
- изменения конфигурации полов;
- расширение площади кухни за счет санузла либо комнаты;
- другое.
В случае, если вы не согласны с признанием вашей планировки незаконной, можно попробовать устранить нарушения, препятствующие регистрации, после чего снова обратиться за согласованием. В сложных случаях такая процедура может длиться годами. Если в действиях сотрудников Жилинспекции вы усматриваете нарушения жилищного законодательства, можете обратиться в суд, представив свои доводы и доказательства соответствия ремонтных работ требованиям Жилищного кодекса РФ.
Состоявшееся судебное решение поставит точку в решении вопроса. Если ваши исковые требования будут удовлетворены, то Жилищную инспекцию обяжут выдать разрешение, а БТИ – новый технический план.
Вместе с тем, в подавляющем большинстве суд признает действия Жилищной инспекции законными, поскольку четкие требования Жилищного законодательства не создают коллизий и неясностей. В случае отрицательного решения суда собственника обяжут вернуть жилье в первоначальный вид.
Итак, если на плане БТИ есть отметки красного цвета, то иначе, как через суд, узаконить ремонт нельзя. Исковое заявление подается в суд того района, на территории которого находится жилье:
Образец искового заявления
В Ленинский районный суд г.______
Истец: Новиков А.А., проживающий
по адресу: г._____, ул. _____, д.___ кв.___
тел._________________
Ответчик: Жилищная инспекция г._______,
адрес: г._______, ул._________,д.___
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии
без согласования государственного органа
Я, Новиков А.А.я. являюсь собственником кв.__ д.___ по ул.________ г._________, проживаю по указанному адресу со своей семьей – супругой Новиковой А.В., совершеннолетними детьми Новиковым С.А., Новиковой М.А.
С 01.01.2016 по 01.04.2016 я произвел в указанной квартире ремонтные работы (указать, какие именно работы выполнены и какие изменения были проведены).
В связи с тем, что указанные работы не нарушают санитарные и строительные нормы, собственники соседних жилых помещений не возражают против переустройства моей квартиры, от членов моей семьи отобрано согласие, угрозы чьей-либо жизни или здоровью не имеется, на основании статьи 29 ЖК РФ, в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ,
ПРОШУ:
Вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Приложение:
- копия свидетельства о праве собственности № _____, выдано______(дата выдачи и наименование органа);
- копия плана паспорта на квартиру;
- заключение о соответствии проведенных ремонтных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства;
- квитанция об оплате госпошлины (300 рублей);
- копия документов, подготовленных для ответчика.
Новиков А.А., ____________ подпись, _______ дата.
К заявлению можно приложить также копию отказа в выдаче разрешения (если таковое имеется), а также любые другие документы, подтверждающие законность произведенных вами ремонтных работ. Если решение суда положительное, то:
- Нужно дождаться вступления его в законную силу (после истечения одного месяца со дня вручения копии стороне, если не было обжаловано; если была подана апелляционная жалоба – то решение вступает в законную силу в день рассмотрения во второй инстанции);
- Предоставить данное решение в БТИ для оформления.
Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов
Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.
- Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
- Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
- Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
- Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.
Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.
При самостоятельном согласовании перепланировки наша организация может разработать для вас проектную документацию в составе:
— техническое заключение- проект перепланировки- техническое заключение по факту выполненной перепланировкиа также даст необходимые рекоммендации по процессу согласования во всех инстанциях.
В данной статье мы попробуем разобрать вопрос — в каких случаях можно провести перепланировку самостоятельно, а когда для согласования лучше обратиться к специалистам-посредникам?
Если рассмотреть ситуацию в целом, то если вы хотите выполнить незначительные изменения, например, снести перегородку между ванной и санузлом, или расширить дверной проем в перегородке, то в этом случае, при наличии некоторого свободного времени и терпения, можно узаконить перепланировку квартиры самостоятельно. Однако более сложные работы, для которых необходима разработка проектной документации и оформление технического заключения от автора дома, потребуют для согласования значительно больших усилий. В этом случае самостоятельное согласование перепланировки может как затянуться на длительный срок, так и не удаться вовсе. Кроме того, расходы на получение необходимых разрешений могут быть даже выше, чем при обращении к посредникам.
Примеры эскизов перепланировок
По большому счету, любую перепланировку возможно согласовать собственными силами. Вопрос лишь в том, сколько времени и сил готов затратить на этот процесс собственник. Исключения составляют «пограничные» перепланировки, по которым действующее законодательство четко не определяет порядок согласования, и приходится действовать в каждом случае индивидуально.
Например, к этим случаям относится демонтаж подоконных блоков или перенос кухонь. В одних округах жилищные инспекции требуют проект перепланировки от автора дома, в других — проект перепланировки от проектной организации, имеющей допуск СРО, а в некоторых данную перепланировку не разрешают вовсе.
В результате получается, что в одном округе перепланировку удастся согласовать самостоятельно, в другом согласовать не получиться, а в третьем – потребуют приличный по объему комплект проектной документации. Причем перепланировки в этих случаях будут совершенно идентичные. Опять же, и стоимость согласования перепланировки, в каждом из этих случаев будет разной.
Однако если не брать такие сложные ситуации, то процесс самостоятельного согласования перепланировки начинается с заказа в БТИ технического паспорта на квартиру. Следует отметить, что если в техпаспорте присутствуют «красные линии» (выявленная незаконная перепланировка), то к нему дополнительно необходимо заказать поэтажный план и экспликацию «до перепланировки».
Технический паспорт квартиры
По итогам консультации должна определиться одна из основных схем, по которой необходимо согласовывать перепланировку.
Какие перепланировки проще всего согласовать самостоятельно
1. Перепланировка в уведомительном порядке (раньше это называлось «по эскизу»).
2. Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций от организации с допуском СРО.
3. Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с техническим заключением от автора проекта дома.
4. Ранее сделанная перепланировка по техническому заключению о ее допустимости и безопасности.
5. Перепланировка по типовому проекту ГУП МНИИТЭП (очень редко).
Документы для самостоятельного согласования перепланировки
Для согласования любого из этих вариантов предусмотрен общий пакет документов, куда обязательно входят: заявление на перепланировку, согласие собственников или членов семьи нанимателя, технический паспорт БТИ, копия правоустанавливающих документов, либо копия договора найма, если жилье находится в муниципальной собственности.
Помимо этих бумаг, от вас могут потребоваться и дополнительные. Например, если вы купили или получили квартиру в новостройке, то правоустанавливающие документы вы получите не сразу, и вместо них можно будет предоставить те, что указаны в п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в редакции №840.
А обладателям ипотечной квартиры понадобится согласие банка на перепланировку. Если вы планируете затрагивать часть общедомовой собственности, вам понадобится получить согласие 73% жильцов. Сбор стандартных документов является общим местом для разных видов перепланировок.
Примеры разрешений различных банков на перепланировку
ВТБ24 BSGV DeltaCredit Газпромбанк
Расхождения начинаются в той части, когда речь заходит о том, есть или нет необходимость в разработке проектной документации, и если да, то насколько сложной она будет, и потребуется ли техническое заключение о возможности проведения перепланировки.
Самостоятельное согласование простых перепланировок
Уведомительный порядок согласования перепланировки касается тех мероприятий, которые не затрагивают несущие стены и перекрытия, инженерные коммуникации и конструкцию полов. Такие работы не требуют разработки проекта. Согласно старому 73-ПП они назывались «эскизными» и рассматривались Мосжилинспекцией в виде ксерокопии плана БТИ с отмеченными изменениями. Новое 508-е ПП в редакции 840 ввело понятие уведомительного согласования для несложных перепланировок, но поскольку новый порядок пока не прижился, инспекторы продолжают рассматривать их «по старинке» — в форме эскиза. Такую перепланировку возможно согласовать самостоятельно. Однако чтобы убедиться, например, что затрагиваемые перегородки не являются несущими или разгружающими, лучше провести экспертизу будущей перепланировки – например с привлечением специалистов нашей компании.
Согласование по проекту от автора дома
Для перепланировок, которые затрагивают несущие конструкции, перекрытия, полы и коммуникации, т.е. потенциально небезопасны для дома и его жителей (полный перечень таких работ см. в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №№508-840), необходима разработка проектной документации с техническим заключением от автора проекта дома. В этом случае лучше отказаться от согласования перепланировки самостоятельно и доверить его специалистам из посреднической организации. Чтобы воспользоваться помощью посредников, вам потребуется оформить доверенность на специалиста выбранной вами фирмы, а также предоставить копию правоустанавливающих документов, заверенную у нотариуса.
Самостоятельное согласование перепланировки по проекту от организации с допуском СРО
Существуют перепланировки, когда несущие конструкции не затрагиваются, но проект перепланировки все же необходим. К таким мероприятиям относятся, например, укладка гидроизоляции при расширении ванной и санузла, монтаж тяжелых перегородок, или изменение конструкции полов, или перенос газовой плиты и др. В этом случае проект может составить любая организация, имеющая допуск СРО (например, наша компания), а вы в дальнейшем сможете проводить согласование проекта перепланировки квартиры самостоятельно, в Москве только такой порядок проведения перепланировки будет соответствовать жилищному законодательству. При этом стоит помнить, что та же укладка гидроизоляционного покрытия относится к скрытым работам, а это значит, что на стадии проведения работ необходимо составление акта на скрытые работы.
Самостоятельное узаконивание незаконных перепланировок
Незаконная перепланировка может долгое время оставаться незаметной, но «всплывет» при проведении каких-либо сделок с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, либо приватизировать ее, — везде, где нужен поэтажный план БТИ, самовольные работы будут автоматически выявлены. Вас в итоге обяжут выплатить административный штраф, и вы получите предписание вернуть квартире прежний вид, либо узаконить перепланировку.
Самостоятельное согласование сделанной перепланировки иногда возможно, но вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Оформить ТЗ по факту можем, например, мы.
Для согласования незначительных самовольных изменений, таких как демонтаж встроенной мебели, перемещение сантехники или электроплиты, можно обойтись и без техзаключения. Вы просто подаете в «одно окно» жилинспекции или МФЦ свой технический паспорт в красных линиях и план с экспликацией «до» перепланировки.
Если в результате ваших работ ухудшились эксплуатационные характеристики здания, или перепланировка, угрожает безопасности проживания в вашей квартире или в квартирах ваших соседей, то согласовать такие работы «задним числом» у вас не получится, и квартире придется вернуть первоначальный вид. А если же вы выполнили незначительные изменения, и они не нарушают принятых строительных и санитарных норм, то можно выполнить согласование проекта перепланировки самостоятельно или через посредников. Для этого необходимо предоставить в Мосжилинспекцию техническое заключение о допустимости и безопасности , и после того, как будет получено разрешение, ваша перепланировка будет считаться законной.
Перепланировка квартиры
в ряде случаев просто необходима, к примеру, если изменилось количество членов семьи, а на покупку нового жилья нет средств. Но чаще всего такой шаг предпринимается собственниками для улучшения дизайна жилого помещения, расширения или уменьшения комнат, переноса сантехнических узлов. Подобные действия необходимо согласовывать, так как не все они допустимы, могут нанести вред целостности здания в целом, стать причиной обрушения строения или его части. Самовольная же перестройка наказуема, влечет за собой наказание в виде крупного штрафа и наложение обязательств по исправлению изменений.
Перед тем, как приступить к созданию дизайн-проекта, нужно понять, какие действия необходимо согласовывать с госорганами, что считается мелкой корректировкой помещения, а какие изменения относятся к перепланировке. Существует четкий перечень того, что можно менять в квартире, а что нет. Разрешены на законодательном уровне следующие изменения без согласования:
- замена окон, дверей и инженерных конструкций на аналогичные,
- ликвидация встроенных шкафов, частичное утепление балконов и лоджий,
- перемещение газовых и электрических плит без изменения подводящих коммуникаций,
- монтаж кондиционеров или выносных антенн.
Согласовывать нужно работы, связанные с нарушением целостности вентиляционных систем, любых коммуникаций, несущих элементов здания, установку систем обогрева полов и балконов, изменение порядка размещения функциональных предметов в санузле без корректитровки размеров его площади, перенос дверных блоков в несущих и ненесущих стенах.
Категорически запрещено выполнять следующие перепланировочные работы в квартире: перемещать санитарные узлы (ванны, туалеты), увеличивать площадь комнат, кухни за счет переноса несущих стен, самовольно сокращать или увеличивать объем отопительной системы за счет ликвидации или установки радиаторов, сносить несущие перегородки или делать в них проемы любого размера.
Согласовать действия по перепланировке квартиры нужно еще на стадии создания проекта. Сделать это можно в местных административных органах самоуправления, подав туда заявление от имени собственника жилья. На основе этого заявления будет создана жилищная комиссия, которая ознакомится с технической документацией здания, где находится квартира, получит одобрение или отказ от архитектурных органов, из БТИ, и уведомит о решении заявителя.
Специалисты рекомендуют получить консультацию еще до создания проекта, чтобы определить объем и направление работ, возможности, и не тратить деньги на переделку расчетной документации, которую вправе создавать только тот, кто имеет должные знания и опыт в перепланировке квартир.
Если здание, в котором находится квартира, относится к памятникам истории или архитектурному наследию, то согласовывать перепланировку придется не только в жилищных и муниципальных органах, но и в тех, которые контролируют сохранность подобных объектов. Как правило, такие строения были возведены в прошлом веке или ранее, материалы при их постройке использовались натуральные, которые меняют структуру со временем.
Если перепланировка уже выполнена или квартира была куплена с несогласованной перепланировкой, то получить ее одобрение можно только в судебном порядке. Чаще всего суд выносит постановление не в пользу владельца квартиры с перепланировкой.
Оптимальный вариант согласования перепланировки в квартире – поручить ее специалистам в области жилищного права. Но если такой возможности нет или не хочется тратить деньги на оплату их услуг, можно сделать это самостоятельно. Нужно быть готовым к тому, что процесс согласования будет довольно продолжительным, придется собрать пакет документов и пройтись по инстанциям, причем, иногда не один раз. Самостоятельное согласование перепланировки квартиры проходит в несколько этапов:
- истребование в БТИ подробного технического плана квартиры и поэтажного плана здания в целом,
- если квартира муниципальная, то необходимо обращение в местные органы самоуправления,
- первичная консультация в жилищном органе, сбор пакета документов по перечню, полученному там,
- создание дизайн проекта, технического плана перепланировки, составление расчетных документов и сметы,
- вторичная консультация в жилищной комиссии и подача заявления на одобрение перепланировки,
- получение разрешения на выполнение работ в Роспотребнадзоре, пожарной инспекции, архитектурном и проектировочном бюро, где будет выполнена проверка проекта и расчетных документов.
Порядок этапов может меняться, их количество — уменьшаться или увеличиваться, в зависимости от индивидуальных характеристик здания, даты его возведения. Свои требования к проведению перепланировки могут выдвинуть соседи (получить одобрение которых обязан собственник квартиры) или ТСЖ многоквартирного дома.
Заявление на перепланировку квартиры должно сопровождаться целым пакетом документов. В обязательный перечень входят:
- свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру или документы о социальном найме жилого помещения,
- в случае если квартира принадлежит муниципалитету населенного пункта, необходимо предоставить согласие органов самоуправления на перепланировку,
- документы, подтверждающие личность заявителя,
- технический и кадастровый паспорт на жилое помещение,
- если квартира расположена в здании, являющемся памятником, нужно получить разрешение соответствующих структур на внесение изменений,
- разрешение на выполнение работ из МЧС и Роспотребнадзора,
- согласие всех жильцов квартиры, заверенное у нотариуса,
- согласие от жильцов из смежных квартир, так же нотариально заверенное.
Пакет документов прилагается к заявлению, написанному в строгом соответствии с установленной законодательством формой, с полным описанием планируемых изменений. Описывать работы необходимо во всех деталях, если нужно, подтверждая аргументы фактами, цифрами из расчетной документации и проекта. Важно понимать, что вначале комиссии ознакомится с заявлением, и уже на основе полученной из него информации, будет просматривать прилагаемые к нему документы. Решение комиссия обязана принять и озвучить заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента подачи просьбы.
Самовольное изменение планировки квартиры, не согласованное с соответствующими государственными органами и не одобренное ими, может обернуться неприятными последствиями для собственника:
- наложение крупного штрафа, необходимость выполнения требования по восстановлению изначальной планировки, что оборачивается серьезным ущербом для семейного бюджета,
- невозможность осуществления юридических действий – дарения, продажи или сдачи в наем жилого помещения,
- несение уголовной ответственности, если в результате перепланировки квартиры произошло частичное или полное разрушение строения, где она находится, причем независимо от наличия или отсутствия человеческих жертв,
- судебные тяжбы с соседями, которые были против выполнения таких работ и понесли ущерб из-за перепланировки.
Важно понимать, что скрыть перепланировку квартиры в многоэтажном здании практически невозможно. Она будет выявлена при плановом осмотре коммуникаций, в ходе визита представителей ТСЖ или соседей, на стадии выполнения ремонтных работ, которые сопровождаются шумом (снос перегородок, создание новых проемов, перенос сантехники). Выявление несанкционированной перепланировки на стадии проведения работ также грозит наложением штрафных санкций, требованием по прекращению деятельности и восстановлению помещения в соответствии с первичным проектом помещения.
Регулировка перепланировки квартир и домов осуществляется правовыми актами законодательства РФ – статьями 25 и 26 Жилищного кодекса, статьями 7.21 и 7.22 КоАП (кодекса об административных правонарушениях). Обращение в суд необходимо тогда, когда получен отказ в разрешении на перепланировку или она уже выполнена, но не узаконена, в случае, если куплена квартира с несанкционированной перепланировкой.
Тем, кто получил отказ, нужно получить в БТИ или инстанции, куда было подано заявление, письменный перечень аргументов в пользу запрета перепланировки с подписью руководящего работника организации. Алгоритм действий обращения в суд должен быть следующим:
- подготовка пакета документов, подтверждающих личность заявителя и его право собственности на квартиру (дом),
- вызов специалиста БТИ для фиксации факта уже выполненных работ по перепланировке помещения,
- вызов специалистов из МЧС, архитектурной службы и Роспотребнадзора для осмотра квартиры и документального подтверждения безопасности перепланировки,
- подача заявления в суд.
Если у заявителя нет юридических знаний и опыта ведения судебных разбирательств, то ему лучше обратиться за помощью к специалисту в области жилищного права. Статистика говорит о том, что большинство судебных постановлений этого плана выносится не в пользу собственника квартиры, где была выполнена несанкционированная перепланировка.
18.10.2017
Каждый из нас живет в движении, и наступает день, когда квартира или частный дом перестают нас устраивать. Мы беремся за косметический или более углубленный капитальный ремонт. В ряде случаев, чтобы ликвидировать одну из стен или возвести другую, нужно взять разрешение властей, ведь перепланировка – жизненно ответственное действие. Мир чиновников живет по своим правилам, порой не всегда понятным простым смертным. Между тем именно с ними необходимо согласовывать свои строительные планы. Этот процесс может затянуться, если человек не посвящен в его тонкости. Однако, если знать, как именно следует согласовать перепланировку, можно сэкономить время и нервы.
Перепланировка квартиры
Невзирая на то, что речь зашла о квартире, являющейся вашей собственностью, далеко не все действия в ней правильно будет делать самостоятельно, без мнения специалиста. Наибольший риск в этом плане вызывает переделка несущих перекрытий. Если речь идет о многоэтажном доме, то его проект предполагает определенную конструкцию стен, нарушая которую, можно вызвать обрушение всего здания. Есть вопросы и по перемене места расположения санузла или труб коммуникаций. Бывает, что в новостройке, еще до окончания всех работ, собственник стремится оптимизировать расположение жилых, а иногда и нежилых помещений под свои интересы. Причем делает это, приглашая строителей или самостоятельно, своим инструментом. В любом таком случае, для того, чтобы в точности соблюсти закон (СНиП), необходимо разрешение соответствующей муниципальной службы или организации, которая имеет на эту работу разрешение. В любом случае, согласованные документы позволят вам спокойно спать по ночам.
Вариант перепланировки квартиры
Что лучше делать вначале: перепланировку или согласование?
Бывает, что время не терпит, и желанное обустройство своего жилья приходится сделать прежде, чем подойдет срок получения разрешения на него. Хорошо, если дело происходит в новостройке, куда еще народ не заселился. А если речь идет о квартире, расположенной в видавшем виды жилом многоэтажном доме? Прежде всего, это чревато недовольством соседей, которым ваш изумительный проект абсолютно не интересен. Они могут моментально настрочить жалобу в службу Роспотребнадзора, и при таком развитии дело может кончиться штрафом и запрещением самостоятельно выполняемых работ. Имея же на руках разрешение, при ремонте помещений следует только в точности соблюдать «часы тишины».
Если же вы без проекта решились на снос стены, да еще и несущей, то вам может грозить весьма солидный штраф. Кроме того, придется потратиться на то, чтобы вернуть квартиру в ее первоначальный облик.
Вариант планировки квартиры
Стульчак – он тоже согласования требует
Бывает и такое: человек даже не подозревает, что перенесение санузла к другой стенке или в другое помещение также требует одобрения контролирующего органа. В новостройке с таким вопросом легко справится исполнитель работ, который знает все тонкости, как нужно это согласовывать и что именно подлежит официальному разрешению. А вот в давно сданном в эксплуатацию доме лучше заранее проконсультироваться, чтобы знать, какие согласованные документы необходимы.
В столице разрешает или запрещает перепланировку квартир Мосжилинспекция. Для получения заветной бумаги существуют различные форматы действий. При упрощенной перепланировке санузла достаточно эскиза, наброска от руки (желательно с пометкой управляющей компании). Эти действия получают официальное одобрение, если:
- по вашим намерениям не нужно увеличить размеры санузла в ущерб другим помещениям, разрешается только убрать одну из стен в вашей квартире – той, которая находится между ванной и туалетом;
- кроме того, можно получить разрешение по одному только эскизу, если вы обязуетесь самостоятельно перенести санузел к другой стене.
Примеры перепланировки квартиры
В каких случаях от вас потребуют изготовления и согласования отдельного проекта:
- если вы намерены рядом с унитазом поставить биде или кабинку гигиенического душа, это уже еще один выход канализации, и он требует официального проекта по закону;
- если происходит расширение помещения за счет других жилых комнат, что, естественно, будет сопровождаться перепланировкой стен.
Все документы, необходимые для разрешения ваших самостоятельных действий, входят в определенный пакет из техпаспорта БТИ, единого жилищного документа, собственно эскиза, «зеленки» на квартиру и письменного согласия собственников жилья.
Еще один момент, который следует обязательно знать: санузел не должен располагаться над кухней или иным жилым помещением соседей по дому снизу или сбоку. В вашей квартире он не должен прямо выходить в спальню или на ту же кухню, это запрещается. Зато увеличить площадь санузла за счет уменьшения площади коридора можно, достаточно представить соответствующий проект.
Если в конечном итоге вы получили все разрешения по части санузла и выполнили перепланировку дома, то после этого необходимо вызвать специалистов БТИ. Они проведут все замеры, внесут изменения в технический паспорт вашей квартиры и выдадут его вам на руки.
Перепланировка большой квартиры
Перепланировка в новом доме – как сделать правильно?
Как правило, разрешение на перенос санузла может происходить в давно заселенном жилом доме. Другое дело – новостройка, сейчас многие собственники стараются еще до того, как въехать в новую квартиру, обустроить ее под себя. Причем зачастую речь идет о перепланировке помещений, сносе стен, в том числе несущих, а также других действиях, в число которых может входить и перенос санузла. Главное состоит в том, чтобы не дожидаться, когда начнется отделка помещений, чтобы не тратить лишние деньги. В этом случае можно не думать о реакции соседей на громкие звуки болгарки или стук отбойника в помещениях через стенку.
Основной документ, который отличает согласование в новостройке от других разрешений – свидетельство собственника квартиры. Если застройщику еще только предстоит оформление всех бумаг по возводимому дому, то могут возникнуть трудности. Причем не на неделю, а на несколько месяцев. Впрочем, сегодня согласовывать подобные бумаги от застройщика требуют изначально. Но если делать все самостоятельно, не дожидаясь никого, то впоследствии дело может дойти до суда – с требованием привести квартиру в соответствие с первоначальным проектом. В новостройках с этим не шутят, ведь речь идет о десятках жизней других жильцов.
Кухня-гостиная в квартире
Разумеется, целесообразно проконсультироваться со спецами, но и без этого понятно, что, например, проект переноса несущих перекрытий дома подлежит обязательному разрешению.
К числу действий, не требующих согласования в новостройке, можно отнести:
- проведение косметического ремонта помещений внутри дома (это касается покраски стен, поклейки обоев, установки сложных потолков, перестилки линолеума, замены дверных и оконных конструкций);
- оборудование помещений внутри дома сантехникой, установка приборов отопления, перестановка газовой плиты и другого оборудования, если для этого не требуется прокладывать новые сети;
- оборудование помещений элементами встроенной мебели (шкафы), монтаж телевизионной антенны.
А вот случаи в новостройке, когда за отдельным разрешением не нужно идти, но соответствующее заявление в орган технического учета подать необходимо:
- ликвидация проемов несущих стен (элементарная закладка их кирпичом или другими строительными материалами);
- корректировка входной двери;
- если дом панельный, то можно разобрать перегородку, не относящуюся к несущим перекрытиям;
- в новостройке можно монтировать дополнительные перегородки, но без изменения нагрузки на перекрытия;
- можно установить ПВХ окна на балконе (если это входит в общий проект).
Кухня-гостиная с рабочим местом в квартире
Разрешение специального характера нужно получить в обязательном порядке, если в новостройке собственник жилья:
- имеет собственный проект перепланировки квартиры в счет площади чердака, подвала или другого технического помещения дома, занятого в самовольном порядке;
- собирается выносить батареи центрального отопления на балкон и другие помещения, не входящие в разряд жилых;
- также нельзя без согласования ликвидировать дверные проемы, которые соединяют кухню с другим жилым помещением, если на кухне имеется газовая плита;
- не следует без получения официальной бумаги начинать обустраивать половое покрытие с подогревом, сделанное из расчета подпитки из центрального отопления;
- недопустимо демонтировать вентиляционные короба, уменьшая их число.
Если в новостройке произошло любое из указанных нарушений строительных правил и норм, то соответствующий государственный орган вправе, не дожидаясь приведения квартиры в состояние первоначального проекта, подать на собственника жилья в суд. В этом случае вам придется не только потратиться на то, чтобы привести помещения в соответствующее состояние, но и уплатить штраф за самовольные незаконные действия.
В настоящее время получение желаемого разрешения по имеющемуся проекту значительно упрощается. Нет необходимости бегать по различным инстанциям и согласовывать свои действия с каждым из них. Достаточно собрать все документы и сдать их в МФЦ.
