Узаконивание перепланировки квартиры через суд в 2019 году

Не всегда перепланировка позволяет получить выгодный результат. Особенно когда этому препятствуют государственные органы.

Во многих случаях, особенно когда производиться самовольная перепланировка, госорган отказывает в регистрации, ссылаясь на неправомерные действия. И тогда приходиться защищать свои права в судебной инстанции.

Что нужно знать?

Перепланировка – это долгий процесс, включающий в себя не мало расходных операций и временных затрат. Но многие просто не могут жить в типичных сталинках и хрущевках, поэтому проектируют более современный дизайн.

Некоторые даже не догадываются, что их действия могут привести к разрушению здания в общем. А это угрожает жизни и здоровью не только собственника, но и его соседей.

В связи с чем, в определенные правовые акты были внесены поправки, где оговариваются все действия, которые необходимо заблаговременно согласовывать.

Существуют также действия, которые нельзя выполнять в любом случае, так как это повредит конструкции многоквартирного дома.

Стоит понимать, что собственники вправе самостоятельно делать ремонт, вне зависимости от предпочтений государства. К таковым действиям относят остекление лоджии, создание балкона на первом этаже, монтаж кондиционера.

Это несложные работы, которые не несут в себе дополнительной нагрузки на несущие стены. Поэтому такие действия не согласовываются с БТИ.

А вот при монтаже балкона свыше второго этажа или при нарушении целостности несущей стены необходимо получить согласования. Если этого не сделать, то в лучшем случае можно получить штраф, а в худшем лишиться квартиры или жизни.

Все действия, которые должны согласовываться, отражаются в техпаспорте и поэтажном плане.

Это позволяет покупателям изначально знать, что недвижимость потерпела перепланировку. И если она законная, то право собственности об этом даст знать. Сейчас стало очень много сделок купли–продажи, когда собственник не предупреждает покупателя о таком «маленьком» нюансе. В связи с чем увеличилось количество исков по отмене сделки.

После покупки вся ответственность по незаконной планировке ложиться на нового владельца. И он может не только потерпеть финансовые расходы, но и лишиться покупки.

Поэтому нужно заранее предупреждать покупателей о таком действии и делать существенную скидку для оплаты расходов на узаконивание перепланировки.

Право на проведение перепланировки имеет только собственник квартиры. Если это муниципальная собственность, то для начала нужно получить разрешение наймодателя.

Дополнительно потребуется предоставить письменное соглашение всех членов семьи, оформленное должным образом.

Уменьшать или увеличивать квадратуру жилого помещения, но не более чем на четверть, вправе только собственники. Наниматели же такого права не имеют.

Законодательство и правила оговаривают какие действия можно не регистрировать:

• косметический ремонт, в том числе и покраска стен;
• монтаж встроенной системы или демонтаж ее;
• монтаж новых радиаторов или замена сантехнического оборудования;
• монтаж антенны или кондиционера с улицы;
• замена кухонной плиты на аналогичное оборудование по типу;
• монтаж витрины магазина;
• демонтаж перегородки – не несущей стены.

Необходимо регистрировать следующие действия:

• все ремонтные работы, которые ухудшают жилищные условия как самого собственника, так и его соседей;
• монтаж отопления на лоджии;
• полностью демонтировать несущую стену нельзя, но вот проем стоит регистрировать;
• монтаж отопления в виде теплого пола;
• объединение нескольких квартир;
• работы в аварийном здании;
• увеличение квадратуры за счет привлечения общей площади;
• монтаж газовой трубы в стену;
• иные конструкции, оказывающие влияние на несущую стену;
• создание комнаты без естественного освещения;
• минимизация отверстия вентиляции.

Закон

Регулируют вопрос следующие правовые акты:

• статья 26 и статья 25 Жилищного кодекса России;
• статья 7.21 и статья 7.22 КоАП РФ.

Здесь представлены основные понятия и особенности проведения процедуры. Также оговаривается возможность подачи апелляции в суд при отказе в регистрации.

В последнем правовом акте говорится о штрафных санкциях за неузаконенную перепланировку.

Порядок оформления

Для оформления перепланировки нужно придерживаться следующему алгоритму действий:

1. Сбор необходимой документации.
2. Покупка проекта в специализированной компании, имеющей на это лицензию.
3. Предоставление полного пакета документов в БТИ вместе с заявлением установленного образца.
4. Выбор времени для посещения представителя БТИ.
5. Анализ недвижимости для перепланировки, составление акта согласования представителями БТИ.
6. Проведение ремонтных работ.
7. Подача заявления в БТИ по окончанию рабочего процесса.
8. Выезд специалиста для проверки соответствия.
9. Выдача техпаспорта.
10. При изменении площади недвижимости обращение в Жилкомиссию.
11. Получение нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться?

Если это квартира, то достаточно будет обратиться в БТИ, а затем в Жилкомиссию. Если это частный дом или офисное помещение, то необходимо вызвать сотрудников МЧС и СЭС.

Они составят акт соответствия противопожарным и санитарным нормам и уже затем необходимо обращаться в БТИ и Жилкомиссию.

Необходимые документы

Для обращения понадобиться предоставить заявление установленного образца и дополнительно следующие документы:

• правоустанавливающее свидетельство;
• технический паспорт;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• проектная документация;
• иные документы, которые необходимы для предоставления в конкретном регионе.

Здесь представлены образец заявления на перепланировку,

образец технического паспорта,

образец проекта перепланировки.

Сроки

Действующее законодательство устанавливает и сроки рассмотрения заявления. Для согласования потребуется выделить 1 месяц. А для окончательной регистрации 3 месяца.

Но в каждом отдельном регионе этот срок несколько отличается. Во многих городах согласование можно уже получить через 10 рабочих дней.

Стоимость

Стоимость процедуры напрямую зависит от региона места нахождения недвижимости, ее квадратуры и типа перепланировки.

В целом, средняя цена равна:

• покупка типового проекта 15 000 – 30 000 рублей;
• приобретение индивидуального проекта – до 150 000 рублей;
• согласование – 30 000 рублей;
• за каждый документ по 2 000 рублей.

Причины отказа

Причинами для отказа в 2018 году могут стать:

• некорректное заполнение заявления;
• некорректная документация;
• несоответствие проекта нормам;
• несоответствие проделанной работы согласованному проекту;
• отсутствие какой–либо документации.

Перепланировка через суд

Перепланировка через суд доступна тем, кто не получил регистрацию составленного проекта и проделанной работы. В этом случае необходимо обращаться в судебную инстанцию и доказывать свои права уже здесь.

Изначально лучше обратиться с письменным требованием к начальству БТИ с просьбой разъяснить причины для отказа.

Если эти недочеты устранить невозможно, тогда уже обращаться в судебную инстанцию. Нужно понимать, что такое действие запрашивает дополнительные расходы и временные затраты.

Для обращения потребуется предоставить:

• исковое требование;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• письменный отказ представителя БТИ;
• техпаспорт или новый, или старый;
• кадастровый паспорт;
• полученные разрешения в ходе работы;
• проектная документация;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Квартиры

Для узаконивания перепланировки квартиры нужно следовать алгоритму действий:

• создать полный пакет документов для предоставления в БТИ и судебную инстанцию;
• после принятия заявления происходит согласование с представителями БТИ;
• далее нужно обратиться в СЭС, представитель выезжает по месту перепланировки и составляет акт соответствия;
• затем заказывается техпроект;
• предоставляется вся документация в Жилинспекцию;
• затем происходит обращение в судебную инстанции при отказе последнего учреждения.

Нежилого помещения

При перепланировке нежилого помещения собственник обязуется предоставить следующую документацию:

• поэтажный план недвижимости;
• все правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
• выписка из ЕГРП;
• разрешение на перепланировку от ТСЖ и ЖЭУ.

Возможно потребуется предоставление и дополнительной документации.

Частного дома

Частный дом может затрагивать достаточно большие расходы. Ведь перепланировка такого рода может быть существенная и иметь в себе сложные операции.

В этом случае потребуется вызов представителей МЧС и СЭС. После акта согласования возможно обращение в суд.

Документация для предоставления аналогична квартире.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит в себе всю информацию. В том числе:

• персональная информация об истце, не обязательно тут должен быть собственник, указывается ФИО, контактные данные, адрес регистрации, паспортные данные;
• об ответчике – оговаривается компания, представитель, действующий в интересах организации;
• информация о помещении – адрес, собственник, время произведения перепланировки;
• проектная документация, вид имущества;
• состав всех лиц, участвующих в процессе;
• причины отказа;
• реквизиты заключения акта соответствия СЭС и МЧС;
• возможно привлечение независимого эксперта;
• просьба истца оставить перепланировку без изменений;
• список прилагаемых документов;
• дата составления и подпись.

Образец искового заявления на перепланировку здесь.

Оплата госпошлины

Чтобы узаконить перепланировку квартиры через суд исковое заявление подается как можно скорее.

Дополнительно придется оплатить государственную пошлину и приложить квитанцию об уплате к исковому заявлению. Стоимость процедуры – 1000 рублей.

Оплатить ее можно через отделение Сбербанка, терминал или онлайн через личный кабинет.

Что делать после судебного отказа?

Если заявитель не смог доказать свою точку зрения, то он вправе обратиться с апелляцией в течение 30 дней. Но тогда лучше привлечь эксперта и высококвалифицированного юриста для увеличения шанса одобрения перепланировки.

Ответственность за самовольное переустройство

Если ремонтные работы уже выполнены, то нужно также узаконить перепланировку. Для этого производятся аналогичные действия, что и описаны ранее. Но дополнительно придется понести ответственность за содеянное.

Штраф

В качестве ответственности здесь предполагается штраф в размере 2000–2500 рублей.

Дополнительно существуют и другие штрафные санкции:

• возвращение помещения в первоначальный вид;
• двойной штраф;
• реализация недвижимости на торгах.

Последняя ответственность не так часто используется. Активной штрафной санкцией сейчас становится запрет выезда за границу.

На видео о том, как узаконить переустройство

Многие счастливые обладатели квадратных метров в новом или вторичном жилье первым делом после покупки квартиры бросаются делать перепланировку.

При этом они либо не знают, либо игнорируют тот факт, что любую перепланировку сначала нужно согласовать, и только потом уже приступать к строительным работам в квартире.

В каких случаях требуется узаконивание?

Узаконить перепланировку необходимо, если в ней были сделаны любые из следующих строительных работ:

1. Установка, перенос или снос ненесущих перегородок, целиком находящихся в пределах одной квартиры.
2. Установка вместо газовой плиты электрической, а также изменение местоположения газовой плиты.
3. Перенос, объединение и разъединение санузла/санузлов.
4. Установка сантехнического или инженерного оборудования, влекущая за собой изменение схемы сантехнической системы многоквартирного дома.
5. Перенос, установка или демонтаж оконных и дверных проёмов.
6. Изменения конструкции полов.

С чего начать процедуру?

Многие собственники квартир, собирающиеся узаконить сделанную ранее перепланировку, не знают, с чего начать этот долгий бюрократический процесс и где можно это сделать.

Процедура и пакет необходимых документов может отличаться в зависимости от региона и конкретного муниципального образования, поэтому универсальной инструкции для узаконивания изменений в жилище не существует.

В первую очередь необходимо узнать в Интернете, у знакомых или специалистов в данной сфере, какие учреждения занимаются узакониванием перепланировок квартир именно в вашем регионе и как проходит данная процедура.

Вариантов оформления документов  на перепланировку может быть два.

Через городские власти

В некоторых регионах (правда, число таковых с каждым годом уменьшается) в городскую администрацию можно подать заявление об узаконивании сделанной перепланировки.

В течение 20-30 рабочих дней заявление рассматривается специальной комиссией при городской администрации, которая и выносит окончательный вердикт.

В связи с тем, что собственники квартир часто подают в суд на решение комиссии, а также по причине большого количества подобных заявлений администрации практически всех регионов РФ отказались от такой нагрузки.

Обращение в суд

Гораздо более сложный способ получения разрешения на сделанную перепланировку, однако в большинстве регионов это единственный способ придать изменениям, внесённым в конструкцию квартир, законный характер.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры через суд, необходимо собрать нужные документы и подать иск, который будет рассматриваться судом в течение нескольких месяцев.

После вынесения вердикта можно либо продолжать строительные работы, либо, в случае вынесения решения не в пользу собственника квартиры, подать апелляцию в вышестоящий орган.

Самостоятельное хождение по инстанциям или обращение к организациям-посредникам?

Перед собственниками квартир, желающими надлежащим образом узаконить самовольную перепланировку, встаёт выбор как лучше это сделать – самостоятельно или обратиться к компаниям, для которых это является профильным видом деятельности?

Вопрос непростой, однако, многолетний опыт множества совершивших перепланировку в своих квартирах людей дал на этот вопрос вполне однозначный ответ.

Владельцам квартир имеет смысл попробовать самостоятельно узаконить переделку в своей квартире в том случае, если данные работы не являются сложными и масштабными.

Под это определение подходят следующие виды работ:

• установка или снос ненесущих перегородок;
• снос или установка встроенной мебели;
• перестановка установленных строителями сантехнических приборов;
• заделка проёмов, оставленных при строительстве в ненесущих стенах.

Кроме того, оформление надлежащим образом перепланировки в жилом помещении имеет смысл делать в заявительном порядке и в том случае, если собственники квартиры пользуются одной из схем типовых переделок стандартных квартир.

Скачать схемы заранее можно на сайте жилищной инспекции любого муниципального образования.

Обращаться к организациям-посредникам, которые смогут узаконить перепланировку в квартире за определённую стоимость, стоит в следующих случаях:

1. Если собственники квартиры не разбираются в законодательстве в сфере технической документации жилых помещений в многоквартирных домах.
2. Если собственники не желают возиться с бумажной волокитой и хотят получить результат в сжатые сроки.
3. Если изменения, задуманные владельцем квартиры, влекут за собой создание проекта перепланировки и написание технического задания.

При обращении к организациям-посредникам обязательно стоит предварительно выяснить и сравнить, сколько стоит узаконить перепланировку квартиры во всех организациях, выбранных клиентом в качестве претендентов на оказание услуги.

При выборе посредника не лишним будет изучить отзывы клиентов, уже обращавшихся в профильные компании для узаконивания той или иной перепланировки.

Документы для оформления перепланировки надлежащим образом

Чтобы начать процесс узаконивания произведенных изменений, собственнику квартиры необходимо собрать следующие документы:

1. Заявление о рассмотрении законности переустройства квартиры (заполняется в территориальном органе БТИ).
2. Документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности на переделываемое жилое помещение.
3. Проект переустройства квартиры.
4. Технический паспорт квартиры или жилого помещения, подвергаемого переделке.
5. Согласие всех собственников жилого помещения на проведение перепланировки.

Порядок рассмотрения заявления

Процесс узаконивания самовольной перепланировки жилого помещения выглядит следующим образом:

1. Сбор документов, которые необходимо предоставить в БТИ (полный перечень документов представлен в предыдущем разделе).
2. Через некоторое время после подачи заявления переделываемое помещение посещает сотрудник БТИ. Он осматривает текущее состояние жилого помещения и сравнивает его с первоначальным вариантом и внесёнными в схему квартиры изменениями.
3. Переделываемое жилое помещение должно быть посещено также и сотрудником СЭС, удостоверяющимся, что перепланировка никак не нарушает санитарно-эпидемиологических норм.
4. После получения заключения из БТИ об отсутствии претензий к внесенным изменениям необходимо обратиться в профильную организацию, работники которой сделают проект перепланировки квартиры.
5. После того, как составление проекта будет завершено, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации района (или города) и поставить государственные органы в известность о внесённых в схему жилого помещения изменениях.
6. Собрав все ранее полученные документы, необходимо обратиться в районный или городской суд, который рассмотрит вопрос о законности произведённой перепланировки.
7. Если суд выносит положительное решение, собственнику квартиры необходимо обратиться в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта на жилое помещение.

Рассмотрение вопроса в суде

При рассмотрении судом вопроса о законности перепланировки истцом по делу выступает собственник квартиры и инициатор внесения в конструкцию квартиры изменений.

Ответчиком является представитель жилищного комитета местной администрации, а если в квартире прописано несколько человек, то все остальные прописанные граждане являются третьими лицами.

В случае, если у представителя муниципалитета нет претензий к перепланировке квартиры, ждать судебного одобрения внесённых в жилое помещение изменений придётся всего несколько дней.

Однако в случае, если местная администрация выступает против перепланировки квартиры, процесс может затянуться не неопределённый срок.

Стоимость процедуры узаконивания

Собственник, решающийся устроить перепланировку своей квартиры на узаконивание изменений должен быть готов к следующим расходам:

• составление нового технического паспорта обойдется в 900 рублей;
• за составление нового кадастрового паспорта придется заплатить 500 рублей;
• стоимость создания проекта перепланировки — от 4000 рублей.

В случае, если собственник не желает самостоятельно заниматься всеми вопросами, к расходам прибавится стоимость услуг компании-посредника (варьируются в зависимости от региона).

К расходам стоит отнести и судебные издержки, если местная администрация выступает против внесения изменений в конструкцию жилого помещения, принадлежащего истцу.

Видео: Перепланировка квартиры без согласования и как узаконить

В записи радиоэфира разбираются вопросы перепланировки квартир. Специалист знакомит с последними изменениями в законе, касающимися данной сферы, рассказывает с чего начать процедуру ее узаконивания, и как правильно нужно действовать при оформлении перепланировки в жилище надлежащим образом.

Что по закону называется перепланировкой?

Перепланировкой признаются изменения конфигурации внутреннего пространства, требующие внесения корректировок в техпаспорт и поэтажный план.

Такие виды перепланировок требуют согласования с госорганами (ст.25-26 ЖК РФ).

Что входит в перепланировку квартиры по закону? В дополнение к основному закону в каждом регионе существуют дополнительные документы, регулирующие данные вопросы.

В них перечисляются разрешённые и запрещённые виды переустройства квартиры и требования к процедуре.

В  статье 26 ЖК РФ приводятся основания для выполнения перепланировки, тогда как статья 27 предупреждает, что не все виды работ могут быть произведены в силу несоответствия законодательству или при отсутствии каких-либо документов. Статья 28 определяет то, как и чем должна завершаться перестройка, а в ст. 29 описаны последствия самовольных действий.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя? Смотрите подробнее в видео ниже:

Нужно ли её узаконивать?

Перепланировка без согласования и не подкреплённая соответствующими документами, считается самовольной и предусматривает наказание в соответствии с КОАП (ст 7.21). Если изменения по закону являются не допустимыми, собственник помещения, кроме обязанности выплаты штрафа, получит предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние.

ВАЖНО. Неузаконенная перепланировка квартиры сделает невозможными сделки по её продаже.

Оформить сделку по отчуждению жилья, при наличии неузаконенного переустройства в нём, в соответствии со всеми требованиями закона нельзя.

Переустройство квартиры, не приводящее к изменению её поэтажного плана, перепланировкой не считаются, и согласовывать их не требуется. К ним относятся:

• остекление балконов и лоджий без сноса перегородок и без монтажа в них отопления;
• перенос оборудования внутри одного помещения;
• демонтаж встроенной мебели или сооружение ниш на её месте;
• объединение санузла с ванной.

Снос перегородок между другими помещениями считается перепланировкой и требует согласования по проекту.

Подробнее о том, как узаконить перепланировку, смотрите в видео ниже:

Документы для узаконивания

Пакет документов для перепланировки зависит от того, какие изменения пространства предполагается внести.

Как правильно узаконить перепланировку квартиры? Некоторые виды перепланировки можно осуществлять без заказа проекта. Для них достаточно изготовить самостоятельно эскиз, отражающий изменения на копии существующего плана квартиры. Эта перепланировка не требует переоформления документов в Росреестре и работы можно согласовывать после их окончания. К перепланировке по эскизу относятся:

• монтаж или расширение проёма в не несущих стенах;
• заделывание проёма;
• устройство лёгких перегородок.

Когда запланированы существенные изменения, предусматривающие полное переустройство внутреннего пространства, необходимо составление проекта перепланировки.

Это официальный документом, изготавливать его имеют право только специалисты с допуском СРО. Заказывать проект необходимо, если предусматриваются следующие виды работ:

1. перенос кухни, санузла, ванной.
2. Смена расположения санузла и ванной.
3. Расширение прихожей или комнаты за счёт подсобных помещений.
4. Устройство ниш, проёмов в несущих стенах.
5. Объединение комнат.
6. Демонтаж балконного оконного блока.
7. Установка в ванной дополнительного оборудования или замена старого на высокотехничное, увеличивающего нагрузку на водопроводные трубы.
8. Замена электроплиты на газовую или наоборот.
9. Установка перегородок, увеличивающих нагрузку на перекрытия.
10. Объединение квартир.

Для оформления законной перепланировки также понадобятся свидетельство о собственности, гражданский паспорт, техпаспорт и поэтажный план.

Как самостоятельно сделать перепланировку?

Чтобы узаконение перепланировки не вызывало проблем с контролирующими органами, перед началом задуманных работ необходимо получить разрешение. Инстанция обращения зависит от региона местонахождения квартиры. В разных поселения этими вопросами занимаются Жилинспекция, Архитектурный отдел и т.п.

К примеру, в Москве работы согласовывают в Мосжилинспекции.

Проконсультироваться по данному вопросу можно местной администрации. В настоящее время всю документацию можно подать в территориальный отдел МФЦ.

Инструкция по оформлению

Статья 29 ЖК предусматривает возможность узаконить самовольную перепланировку. Действия возможны при соблюдении условий:

• переустройство проведено с соблюдением всех санитарных и технических норм;
• не нарушены права собственников соседних квартир;
• проведены работы, не требующие согласования (несущественные изменения).

Куда обратиться чтобы узаконить перепланировку квартиры? При соответствии перепланировки требованиям, собственнику необходимо последовательно предпринять следующие шаги.

1. Обратиться в БТИ. Сотрудник организации назначит время и произведёт соответствующие замеры для нового поэтажного плана, на котором изменения будут обозначены красными линиями.
2. После получения этого документа обращаются в госорганизацию, занимающуюся в конкретном регионе согласованием (Архитектурный отдел, Жилищная инспекция, Отдел капстроительства и т.п.). Госорганы рассмотрят заявление собственника и выдадут разрешение на проведение работ.

   Заявление на перепланировку квартиры

3. С официальным разрешением госорганов необходимо обратиться в фирму с наличием допуска СРО для изготовления Проекта перепланировки. Это альбом формата А4, содержащий описание, чертежи и иные сведения, отражающие проведённые работы.
4. Если изменения конфигурации внутреннего переустройства объекта не существенные, перепланировка согласуется по самостоятельно выполненному эскизу. Для этого делается копия поэтажного плана и на него наносятся линии, отражающие произведённые изменения.
5. Проект перепланировки согласуется в Роспотребнадзоре, Службах газовой и противопожарной безопасности, иных инстанциях по списку контролирующих органов.
6. С разрешениями собственник вновь обращается в организацию, согласующую переустройство помещений с заявлением и документами:
   • свидетельство о собственности;
   • проект перепланировки или собственноручно оформленный эскиз плюс договор с организацией, изготовившей проект;
   • заключение техбезопасности и вердикты контролирующих организаций.
7. Контролирующие органы принимают решение и выдают разрешение на проведение работ или отказ. При положительном решении собственнику также будет выдан акт приёмочной комиссии. В отдельных случаях госорганы требуют проведение осмотра перепланированного помещения соответствующей комиссией.
8. Получив разрешение, собственник вновь обращается в БТИ, которое оформляет техпаспорт и поэтажного план изменившейся квартиры.
9. Оформленные документы необходимо направить в территориальное отделение Росреестра или МФЦ для получения Свидетельства о собственности и регистрации нового объекта недвижимости.

ВАЖНО. При узаконивании ранее проведённой перепланировки собственнику в любом случае будет назначен штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд?

Государственные органы могут отказать собственнику в выдаче разрешения на перепланировку.

Если произведённое переустройство пространства является допустимым, не нарушает санитарных и технических норм закона, и собственник считает отказ безосновательным, стоит попытаться узаконить перепланировку через суд.

Для решения вопроса подаётся иск, к которому прилагаются все вышеперечисленные документы плюс письменный отказ соответствующей организации. Суд назначит строительно-техническую экспертизу.

Исковое заявление на перепланировку квартиры

После оформления заключения экспертов будет назначено судебное заседание. Если проект перепланировки соответствует санитарным и техническим нормам, суд выдаст постановление, разрешающее выполнение работ.

Сроки и стоимость процесса

Конкретные сроки и стоимость проведения процедуры согласования планировки не представляется возможным: всё зависит от сроков выполнения работы конкретными организациями и расторопности самого собственника объекта.

С момента получения предварительного разрешения от контролирующих органов собственнику даётся 45 дней на окончательную подготовку необходимой документации. Изготовление проекта в среднем занимает около 15 дней.

Разрешения в каждой организации оформляются от 1 до 3-4 рабочих дней.

Новый поэтажный план и техпаспорт в БТИ в обычном порядке изготавливается в течение 30 дней.

В случае согласования путём обращения в суд на рассмотрение дела отводится дополнительно 30 календарных дней. Затем ещё 10 дней на оформление Постановления суда.

Многие проектировщики предоставляют дополнительную услугу по согласованию проекта в контролирующих организациях. Такой способ обойдётся собственнику дороже, но существенно сократит затраты времени.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире?

Средняя стоимость оформления бумаг также зависит от расценок организаций.

В среднем цена вопроса следующая:

• проект перепланировки – от 25 тысяч рублей;
• госпошлина за техпаспорт и поэтажный план – от 1500 рублей;
• кадастровый паспорт – от 200 рублей;
• исковое заявление в суд – 300 рублей.

Подводные камни и нюансы

Главное условие выполнения работ – осуществление их с привлечением специалистов.

Существующие реалии таковы, что заработать деньги на желающих улучшить собственное жилище стремятся многие, но выдавать нужные документы имеют право далеко не все. Важный фактор – наличие у проектной организации лицензии и допуска СРО.

Эти документы – гарантия того, что проект будет выполнен с соблюдением всех законодательных норм и будет иметь юридическую силу. Фирма, не имеющая нужных документов, может выполнить работы с нарушением технических норм, что впоследствии приведёт к разрушению помещения и потребует немалых средств на его восстановление.

Другой важный момент – обязательное наличие согласия сособственников помещения и соседей смежных квартир. Если в ходе работ соседним квартирам будет нанесён ущерб, придётся выплатить немалую компенсацию.

Провести работы без наличия согласия совладельцев помещения также невозможно. В этом случае инициатор ремонта также рискует оказаться в суде по иску сособственника.

Согласование перепланировки квартиры – сложный, затратный по времени и требующий применения юридических знаний процесс. Чтобы провести его быстрее и без внезапно возникающих на пути неразрешимых трудностей, целесообразнее обратиться за помощью к юристам или иным специалистам, предоставляющим услуги по согласованию.

Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге » Легализация незаконной перепланировки » Легализация перепланировки через суд

Если самостоятельно легализовать самовольную перепланировку не удается, обращайтесь к нашим специалистам. Узаконить перепланировку можно через суд.

Легализация перепланировки через суд для многих последняя возможность сохранить изменения в квартире и получить новые документы на нее, в случае если МВК района отказывает.

Наши специалисты оценят изменения вашего помещения, в котором была проведена перепланировка, и дадут свое экспертное заключение, возможно ли узаконить ее через суд. Мы также поможем подготовить документы для суда и провести процедуру.

Отказ в согласовании перепланировки

Основные параметры, согласно которым вам могут отказать в согласовании уже выполненных изменений, прописаны в 27 статье Жилищного кодекса РФ:

• документы, предусмотренные 2 частью статьи 26 ЖК РФ, предоставлены в не должном виде;
• документы предоставлены не по назначению;
• проект перепланировки не соответствует критериям, позволяющим узаконить перепланировку.

В течение трех дней с момента обращения и приемки перепланировки МВК выносит свое решение об отказе, с обоснованием. Если вы не довольны решением, его можно обжаловать в суде.

Как узаконить перепланировку через суд

Согласно 4 части статьи 29 ЖК РФ узаконивание перепланировки через суд возможно, если:

• истцу удаётся доказать отсутствие факта нарушения прав и интересов соседей;
• истцу удаётся доказать безопасность внесённых изменений.

Если суд сочтет доказательства достоверными, то перепланировка будет узаконена. Истец – владелец квартиры или иного помещения. Он предоставляет в суд все документы и сведения.

Получается, что главным документов в суде будет проект перепланировки, а также заключение эксперта о том, что перепланировка выполнена без нарушений. Вы можете выбирать любого эксперта самостоятельно. Это ваше право.

Итак, если вы уверены в правильности своего проекта перепланировки, если это подтверждают эксперты, вы можете смело обращаться в суд и требовать согласовать перепланировку.

Пакет документов для суда:

• официальный отказ МВК в согласовании перепланировки;
• заключение эксперта о безопасности перепланировки и отсутствии нарушений;
• документы по перепланировке;
• проект перепланировки.

На основании решения суда вы можете пойти в государственный кадастр и получить новый кадастровый паспорт.

Срок легализации перепланировки через суд может составить 9 месяцев. Все дело в том, что процедура стала сложнее с 2013 года, в том числе и стоимость согласования поднялась.

Наши специалисты рекомендуют: прежде тем выполнять перепланировку, возможно будет проще изменить внешний вид квартиры с минимумом затрат.

Узаконить перепланировку через суд в Санкт-Петербурге вы можете, обратившись к нам в «Ленжилэкспертизу».

Наш телефон: +7 (812)642-16-14

Пишите, ответим, проконсультируем: [email protected]

Если вы хотите отложить решение о заказе перепланировки «на потом», можете ввести в поле ниже свой емэйл, и мы отправим вам на ящик предложение от нашей компании. Так мы не потеряем друг друга, и вы сможете найти нас через какое-то время.

Любая модернизация квартиры, помимо косметического ремонта, сноса или оборудования шкафов и антресолей, незначительных изменений коммунальных сетей и устройств, требует внесения правок в техническую документацию жилплощади. При этом «сложные» работы, меняющие конфигурацию помещения, необходимо дополнительно согласовать с госорганами.

Получить разрешение на перепланировку крайне важно. Неправильно проведенные работы, пренебрежение нормами техники безопасности или

СНиП

ведут к загрязнению окружающей среды, нарушению целостности конструкции здания, ущемлению прав соседей, угрозе жизни и здоровью жильцов дома.

Последнее, в свою очередь, влечет ответственность вплоть до уголовной. Яркий пример этому — нашумевшее санкт-петербургское дело по поводу перекосившихся 22.07.2017 г. межподъездных перекрытий многоэтажки после неправильно проведенной модернизации квартиры. Но иногда в крупные изменения незаметно выливается обычный ремонт. Как узаконить перепланировку через суд в 2018 г.?

Определение понятий

Ст. 25 ЖК РФ содержит определение основных понятий, описывающих изменения в квартире. Переустройство — это незначительная модернизация жилплощади, касающаяся ненесущих стен (перенос, удаление, вырубка арок и проемов), инженерных коммуникаций, оборудования. Такие работы не требуют согласования, но о них необходимо оповестить БТИ и внести правки в техническую документацию.

Перепланировка — это смена конфигурации жилплощади в целом или ее частей, например перенос ванной комнаты или кухни, несущих стен или окон, увеличение квадратуры за счет вспомогательных помещений (балкона, прихожей) и т. д. Эти изменения также должны быть отражены в техпаспорте.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В отличие от переустройства, для которого готовят эскиз, перепланировка проводится по проекту и обязательно согласовывается с СЭС, Роспотребнадзором, МЧС и иными инстанциями. Серьезная модернизация квартиры часто затрагивает права и интересы соседей, а ремонтные работы, выполненные в несоответствии с техникой безопасности, приводят к аварийным ситуациям.

Какими нормативными документами регулируется данный вопрос

ЖК РФ в гл. 4, ст. 25–29 дает определение главным понятиям, устанавливает основания для проведения перепланировки, порядок ее согласования, регистрации изменений. Последней статьей главы 4 Кодекс вводит санкции за самовольную модернизацию квартиры.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Технические правила и нормы работ, которые допускается проводить в помещении, приведены в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003. Результаты перепланировки должны соответствовать Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. (пунктам 9–32).

Перепланировка П55

осуществляется с помощью специального проекта для этой серии домов.

О возможных перепланировках офисных помещений читайте далее.

Вопросы эксплуатации и изменения жилплощади затрагиваются и в других законодательных актах. Например, ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает штрафы за неправомерную модернизацию. В ст.ст. 131, 132 ГПК РФ описано, как составить иск и узаконить перепланировку квартиры через суд.

Статья 131. Форма и содержание искового заявления

В каждом регионе приняты и действуют свои нормативные акты, касающиеся технических норм, правил эксплуатации и изменения помещений, ответственности за нарушения. В столице, например, это Закон гор. Москвы № 45 (КоАП) от 21.11.2007 г., Постановление Правительства гор. Москвы № 508 от 25.10.2011 г.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Как узаконить перепланировку квартиры через суд

Общая схема узаконивания такова:

• уведомление БТИ (местного отделения АО «Ростехинвентаризация») и приглашение специалиста на осмотр;
• обращение в СЭС, Роспотребнадзор, МЧС для получения разрешений;
• визит в архитектурный отдел местной администрации/жилищную инспекцию;
• исковое заявление в суд.

Положительное решение суда нужно отнести в БТИ для составления нового техпаспорта квартиры. Затем подготовленный документ направляется в Росреестр, где будут внесены правки в ЕГРН. Только после этого собственник сможет заказать новую выписку.

В Москве для таких ситуаций разработан особый юридический порядок (

Постановление № 508

). Так, после предоставления проекта уже осуществленных изменений специалист Мосгоржилинспекции сам выезжает на место, составляет акт осмотра, акт скрытых работ, выдает квитанцию на оплату штрафа и (через 1–3 месяца) заключение о соответствии модернизации нормам и правилам.

Если оно положительно, ЖКИ согласует перепланировку; обращаться в суд столичному собственнику не нужно. В иных регионах России узаконивание проводится в общем судебном порядке.

Образец жалобы о незаконной перепланировке

Зачем это нужно

Обращение в суд — обязательная процедура, даже если все инстанции и службы дали «добро» на новое состояние квартиры. Узаконить перепланировку необходимо прежде всего для последующих сделок с недвижимостью. Если изменения касаются несущих конструкций, расположения помещений и, тем более, квадратуры жилплощади, они должны быть отражены в техпаспорте и зафиксированы в ЕГРН.

При любой попытке продать, обменять, подарить, взять кредит под залог недвижимости Росреестр откажет гражданину по причине несоответствия официальных данных фактическим. Помимо этих затруднений, «выявленная» перепланировка выльется для собственника в штраф и иные расходы.

Обращение в БТИ, СЭС и другие инстанции

Процедура подготовки документов перед обращением в суд состоит из нескольких шагов:

Шаг первый	Визит в БТИ. В Бюро необходимо написать заявление на вызов эксперта и проведение проверки и обмера. Специалист принесет старый техпаспорт, на котором схематично красным цветом отметит внесенные изменения. Дополнительно следует заказать поэтажный план, экспликацию здания, выписки по формам 1А и 5. Эти документы необходимы для составления проекта. Приезд эксперта и подготовка документации будут вестись за счет собственника. В среднем на визит специалиста потребуется 600 руб., на бумаги для проектной организации — от 500 руб. за каждый экземпляр.
Шаг 2	Обращение в СЭС, Роспотребнадзор, МЧС. По заявлению гражданина специалисты из этих инстанций осматривают состояние квартиры и проверяют ее на соответствие техническими нормам, о чем готовят заключения. Услуга оплачивается согласно прайсу (500–1000 руб.).
Шаг 3	На основе внесенных в техпаспорт красных линий заказывают проект с техническими характеристиками помещения. Организация, разрабатывающая документ, обязательно должна иметь лицензию и входить в СРО. В зависимости от сложности модернизации и исходя из средних цен по Москве стоимость проекта обойдется столичному жителю в 30–150 тыс. руб.
Шаг 4	Обращение в ЖКИ или отдел архитектуры местного самоуправления (в столице традиционно решают все вопросы в Мосжилинспекции). Даже если проект и проведенные изменения соответствуют всем нормам и правилам, собственник получит мотивированный отказ в согласовании самовольной перепланировки, а также квитанцию на оплату штрафа.

Дальнейшие действия собственника ведутся в суде. Именно там владелец жилплощади будет оспаривать отказ в согласовании перепланировки.

Исковое заявление и другие необходимые документы

Что необходимо подготовить для суда:

• Документ о праве владения и распоряжения квартирой. Такими считаются выписка из ЕГРН (Свидетельство о госрегистрации собственности для тех, кто получал его до 1.01.2017 г.) или договор соцнайма. Следует помнить, что проект, предусматривающий изменение квадратуры помещения, может проводить только собственник, а не арендатор.
• Дополнительно рекомендуется заказать выписку из домовой книги и лицевого счета жилплощади (подтверждение проживания и отсутствия долгов по коммунальным платежам).
• Старый технический паспорт.
• Удостоверенное нотариально согласие всех граждан старше 18 лет, прописанных в квартире, и всех сособственников.
• Проект.
• Положительные заключения всех инспекций и служб.
• Квитанцию об оплате госсбора.
• Нотариальную доверенность, если от имени собственника действует его представитель.

Заявление в суд пишется после того, как квартиру проверили специалисты. Выводы всех инстанций должны быть упомянуты в иске.

Иск готовится по правилам, установленным в ст. 131 ГПК РФ:

«Шапка»	наименование судебного отделения, в который подается иск; ФИО, адрес истца; наименовение ответчика — администрации населенного пункта/района, ЖКИ (ведомства, которое выдало отказ).
Описательная часть	кадастровые данные объекта недвижимости (адрес, площадь, номер из ЕГРН, вид помещения); дата осуществления перепланировки; ФИО мастера или наименование подрядчика (если истец проводил ремонт лично, следует указать, какими навыками он владеет).
Мотивировочная часть	что было изменено в квартире; как перепланировка повлияла на площадь помещения; затронула ли она права и интересы соседей; к каким выводам пришли специалисты из инстанций и коммунальных служб.
Просительная часть	Требование к суду оставить планировку квартиры в новом виде на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Приложения	Перечень документов с их реквизитами; дата составления и подпись заявителя с расшифровкой.

Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению

Иск и сопутствующие документы подаются в районный суд по месту расположения объекта недвижимости.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

Образец искового заявления о перепланировке квартиры:

Оплата госпошлины

Заявление об узаконивании самовольной перепланировки облагается госсбором. Согласно пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ гражданин обязан уплатить в пользу суда 300 руб. Квитанцию об оплате рекомендуется подать вместе с остальными документами.

После принятия заявления к производству назначается слушание. В качестве заинтересованных лиц приглашаются специалисты из различных инстанций, проектно-сметной организации, представители подрядчика, ЖКИ или местной администрации. Велика вероятность, что арбитр затребует проведение независимой экспертизы. На ней вправе настаивать и сам истец.

Положительное решение суда — основание для внесения правок в техническую документацию квартиры (через БТИ) и в ЕГРН (через Росреестр). Если постановление не удовлетворило собственника жилплощади, он вправе обжаловать его в порядке апелляции в региональном суде.

Оспорить можно также заключение любой инстанции на всех этапах процедуры (например, заключение СЭС о том, что перепланировка нарушила санитарные правила). В этом случае первая претензия подается вышестоящему должностному лицу организации, затем — в суд.

Ответственность за нарушения

Самовольная перепланировка квартиры — административное правонарушение, которого карается штрафом 2–2,5 тыс. руб. (п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Его выпишут в любом случае, даже если коммунальные службы и инспекции дали разрешение на модернизацию, в суд узаконил ее. Квитанцию нарушителю выдаст местная администрация или ЖКИ.

Если суд отказал в узаконивании перепланировки и обжалование не принесло результата, собственник обязан будет привести помещение в прежний вид. На это дается, как правило, 4–6 месяцев. Процесс пойдет под контролем ЖКИ или местной администрации, и если владелец квартиры не выполнит в срок решение суда, его могут принудительно выселить, а недвижимость реализовать с торгов (ст. 29 ЖК РФ).

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

В этом случае гражданину вернут вырученные средства за вычетом расходов на устранение всех изменений, а обязанность по приведению квартиры в прежний вид ляжет на нового собственника (нанимателя). Такая практика применяется крайне редко (нет сведений о подобных случаях с 2010 г.).

Следует ответственно подходить к любым изменениям конфигурации своего жилья. В середине 2018 г. санкции за самовольную перепланировку невелики, но к концу года ожидается их резкое ужесточение.

Известно, что московская ЖКИ внесла на рассмотрение столичной администрации законопроект об увеличении штрафов до 100 тыс. руб. То же самое было сделано на федеральном уровне. Тем, кто не узаконил модернизацию жилплощади, но «засветился», ФССП уже сейчас вправе ограничить выезд за пределы страны.

Перепланировка или реконструкция

 отличаются тем, что при последнем варианте можно проводить работы на несущей конструкции.

Как выглядит правильно составленный план перепланировки — смотрите тут.

Переходите по ссылке и узнайте все о перепланировке хрущевки.