27 августа 2015 года, Четверг, 16:04
<< НЕ ПРОХОДИТЕ МИМО
Алгоритм установления справедливой кадастровой стоимости земельного участка
Разъяснения к алгоритму установления справедливой кадастровой стоимости
1. Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Получить сведения о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе о кадастровом номере, категории и виде разрешенного использования, можно из публичной кадастровой карты (сайт Росреестра), или в ФГУ «ФКП Росреестра» в виде документов: кадастрового паспорта или выписок из государственного кадастра недвижимости. Заказать выписку можно на портале Росреестра в разделе государственные услуги «Получение сведений из государственного кадастра недвижимости (ГКН)».
На сайте Министерства имущественных отношений Московской области опубликован интерактивный сервис, предназначенный для предоставления налогоплательщикам информации о земельном налоге «Калькулятор расчета земельного налога физических лиц».
2. Выявление кадастровой ошибки.
Правильная кадастровая стоимость недвижимости близка к рыночному уровню цен. Превышение кадастровой стоимости над рыночной обычно вызвана ошибкой определения кадастровой стоимости, а при ее отсутствии не учётом уникальных особенностей недвижимости в массовой кадастровой оценке.
Массовая типичная ошибка — это неправильное отнесение земельного участка к стоимостной группе вида разрешенного использования при проведении кадастровой оценки.
Например, при установленном виде разрешенного использования:
- «жилищное строительство», как правило, такие участки были отнесены к максимальной стоимостной группе кадастровой оценки «размещение домов многоэтажной жилой застройки». Если в соответствии с фактической застройкой, а также по данным генерального плана застройки территории, подтверждения от органа местного самоуправления, при наличии документов на здания с указанием их назначения, на земельном участке – малоэтажный жилой дом, то кадастровая стоимость подлежит корректировке путем отнесения к верной группе «размещение домов индивидуальной жилой застройки»;
- «нежилое здание», как правило, такие участки были отнесены к более высокой по стоимости группе кадастровой оценки «торговые объекты». Если в соответствии с фактической застройкой, а также по данным генерального плана застройки территории, подтверждения от органа местного самоуправления, при наличии документов на здания с указанием их назначения, на земельном участке – производственные здания, то кадастровая стоимость подлежит корректировке путем отнесения к верной группе «размещение производственных и административных зданий промышленности»;
- «сельскохозяйственное производство», такие участки могли быть отнесены к более высокой по стоимости группе кадастровой оценки «производство». Если в соответствии с фактической застройкой, а также по данным генерального плана застройки территории, подтверждения от органа местного самоуправления, на земельном участке – сельскохозяйственные угодья, то кадастровая стоимость подлежит корректировке путем отнесения к верной группе «для сельскохозяйственного использования»;
При неправильном отнесении к стоимостной группе вида разрешенного использования кадастровая стоимость может отличаться в несколько раз!
Проверить правильность отнесения земельного участка к виду разрешенного использования в кадастровой оценке можно по информации о типовых перечнях видов разрешенного использования и Распоряжениях об утверждении результатов кадастровой оценки, которая размещена в открытом доступе на сайте Минмособлимущества.
Данные о категории и виде разрешенного использования участка по документам на земельный участок в типовом перечне ВРИ и Распоряжениях об утверждении результатов кадастровой оценки должны совпадать.
Если данные не совпадают, то при проведении кадастровой оценки возможно допущена ошибка в отнесении земельного участка к виду разрешенного использования, несоответствующего фактическому.
Для выявления иных ошибок кадастровой оценки собственнику земельного участка необходимо проверить информацию на сайте Управления Росреестра по Московской области в разделе «Кадастровая оценка и земельный налог», сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
Получить результат сравнения:
- при правильном отнесении сведения должны совпадать — ошибки нет;
- при выявлении несовпадений, существует вероятность ошибки.
В случае, если участок был отнесен не к той группе видов разрешенного использования, то необходимо подать заявление в Министерство имущественных отношений Московской области об исправлении кадастровой ошибки.
3. Заявление в Министерство имущественных отношений Московской области об исправлении кадастровой ошибки.
Для устранения ошибки обратиться в Минмособлимущество:
- на Портал сайта «Добродел»;
- с заявлением в адрес Минмособлимущества на имя министра. Рекомендуем приложить копии документов, подтверждающих выявленную ошибку (о регистрации права, кадастровые паспорта или кадастровые выписки, письма администрации района в месте нахождении земельного участка о правильном виде разрешенного использования или иные документы). Заявление и документы принимаются по адресу: Московская область, г. Красногорск, бул. Строителей, д. 1, здание бюро пропусков, окно «прием корреспонденции».
Дополнительно на почту министра имущественных отношений можно направить обращения по любым вопросам кадастровой оценки.
Обращения рассматриваются в течение 30 календарных дней. По итогам рассмотрения заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок.
В случае выявления ошибки в течение следующих 30 календарных дней Минмособлимущество проводит перерасчет кадастровой стоимости, утверждает результаты новой кадастровой оценки, вносит изменения в распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области и направляет сведения о новой кадастровой стоимости в Кадастровую палату для внесения в Государственный кадастр недвижимости.
Исправление ошибок и перерасчет кадастровой оценки осуществляются Минмособлимуществом систематически путем внесения изменений в распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области.
Исправление ошибок кадастровой оценки Минмособлимуществом осуществляется без оспаривания кадастровой стоимости только по обращениям заявителей!
4. Нет ошибки. Кадастровая стоимость выше рыночной.
Если ошибок при проведении кадастровой оценки не выявлено, но кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную, то есть выше цен предложений или сделок по аналогичным участкам, то целесообразно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области, для установления кадастровой стоимости равной рыночной.
Такие случаи объясняются невозможностью при массовой кадастровой оценке учесть все уникальные особенности земельного участка, влияющие на его стоимость. Например:
- невозможность учета социальных и инженерных объектов при комплексном жилом строительстве;
- невозможность использования всей площади участка особоохраняемых территорий в связи с рельефом местности;
- низкая плотность застройки земель особоохраняемых территорий в связи с наличием лесных массивов и водных объектов;
- наличие охранных зон линий электропередач или газопроводов.
5. Заявление в Комиссию по оспариванию.
Для обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Управлении Росреестра по Московской области необходимо выполнить следующие действия:
-
Подготовить необходимые документы.
Заявление в произвольной форме с приложением:
- кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости и дате определения кадастровой стоимости – выдается любым отделом Кадастровой палатой;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет об оценке объекта недвижимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; обращаем внимание, что целесообразно внести условие в договор с оценочной организацией о возможности исправления отчета об оценке в связи с устранением возможных замечаний, предъявленных Комиссией.
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом саморегулируемой организации, членом которой является оценщик в случаях отклонения рыночной стоимости от оспариваемой кадастровой более чем на 30%.
-
Подать документы в Комиссию.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
- Прибыть на заседание Комиссии (по желанию).
- Получить решение Комиссии.
В случае отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости Комиссией заявитель имеет право повторно (!) обратиться в Комиссию после исправления предъявленных замечаний к отчету об оценке. Наиболее типичными ошибками, допускаемыми оценщиками при составлении отчета об оценке являются: неверная дата оценки, несопоставимые аналоги (по местоположению, категории и виду разрешенного использования и др.), отсутствие обоснования вводимых поправок к цене аналогов и др. Наличие данных ошибок введет к получению недостоверного результата рыночной стоимости.
В состав Комиссии входят представители от Росреестра, Кадастровой палаты, Минмособлимущества и представитель оценочного сообщества.
Московская область занимает лидирующую позицию по количеству принятых положительных решений в Российской Федерации среди субъектов. За период 2014-2015 годов принято 40% положительных решений от общего количества заявлений. Основные принципы работы Комиссии основаны на законодательстве РФ об оценочной деятельности:
- соответствие отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства РФ, тогда определенная рыночная стоимость признается достоверно определенной;
- при выявлении замечаний к отчетам, Комиссия рекомендует исправить замечания и повторно обратиться в Комиссию. При этом, подробно разъясняются недостатки отчета. Как правило, в отчетах, выполненных с нарушением законодательства РФ, рыночная стоимость необоснованно занижена.
Обращаем внимание, что зачастую складываются ситуации, когда адвокаты или юристы, нанятые собственниками земельных участков, игнорируют рекомендации по исправлению отчетов об оценке, предъявленных Комиссией, что искусственно затягивает процесс пересмотра кадастровой стоимости.
Решение Комиссии и замечания в случае отказного решения указываются в протоколе, который представлен на сайте Управления Росреестра по Московской области.
Центр телефонного обслуживания Росреестра 8(800)100-34-34.
Адрес для подачи заявлений в Комиссию: г. Москва, ул. Поклонная, д. 13.
Если заявитель не согласен с отказом Комиссии, он вправе обратиться с иском о признании кадастровой стоимости равной рыночной в Московский областной суд.
6. Обращение в Московский областной суд.
Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости на территории Московской области рассматривает в качестве суда первой инстанции Московский областной суд. Вторая инстанция – Верховный суд РФ.
При обращении в суд заявителем, помимо иных документов, необходимых для подачи иска, должны быть представлены отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на этот отчет, являющимися доказательствами рыночной стоимости, которую заявитель просит установить в качестве кадастровой стоимости.
По сложившейся практике суд предъявляет те же требования законодательства РФ, что и Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Исследуя отчет, выявляет существенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и как правило назначает судебную экспертизу по определению стоимости.
Сложившаяся судебная практика решений подтверждает замечания Комиссии.
Запись на прием по вопросам кадастровой оценки осуществляется по телефону Министерства имущественных отношений Московской области 8 (498) 602-16-01. Прием проводится каждую среду с 12:00 до 18:00.
- Просмотреть (распечатать) документ в формате pdf
Просмотреть архив новостей
Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Взаимосвязь кадастровой, нормативной и рыночной стоимости
Законодательством РФ, помимо кадастровой стоимости, закреплены также понятия нормативной и рыночной стоимости.
Нормативная стоимость применяется тогда, когда кадастровая стоимость не определена. Ее расчет необходим в ряде случаев, предусмотренных законодательством: при получении кредитов в банке под залог земли, выкупе государственных и муниципальных земель и т.д. Обычно она определяется на основе 200-кратной ставки налога на землю на 1м2 площади земельного участка, рассчитанного на основе его целевого назначения, с учетом повышающих коэффициентов и без учета налоговых льгот.
Местные органы власти ежегодно устанавливают нормативную цену земли и могут изменять ее в пределах не более 25%. Общая величина нормативной стоимости не должна превышать 75% рыночной цены.
Документ, подтверждающий нормативную цену земли для конкретного участка, можно получить в районном или городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Рыночная стоимость определяется взаимодействием спроса и предложения на рынке земли определенного назначения в конкретном регионе на данный момент времени. Ее величина не должна превышать наиболее вероятную рыночную стоимость покупки аналогичного участка. При изменении конъюнктуры рынка либо целевого назначения участка она может изменяться.
Рыночная стоимость в основном характерна для вторичного рынка, на котором перепродаются участки земли, находящиеся в частной собственности. Для первичного рынка, где происходит выкуп государственных и муниципальных земель в частную собственность, больше применима нормативная стоимость.
Указанные виды стоимости могут существенно различаться. Кадастровая и нормативная стоимость имеют больше сходства с ценой инвентаризации, тогда как рыночная определяется реальными спросом и предложением.
Порядок определения кадастровой стоимости
Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).
- Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.
- Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.
- В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.
- Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м2 земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.
- Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.
- После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.
Расчет кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.
Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.
Узнайте, как можно заказать кадастровую выписку через интернет. Подробная информация по ссылке.
А здесь приведена информация, сколько стоит межевание участка с оформлением всех документов.
В целях упорядочения статистического анализа, а также в качестве ориентира территориальными субъектами РФ устанавливаются средние значения удельных показателей кадастровой стоимости участков земли по каждой категории земель и виду функционального использования по муниципальным районам или округам. Аналогично могут устанавливаться и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости для земель промышленности и иного специального назначения, ниже которых она не может быть установлена. Они определяются на основе методики расчета средневзвешенных показателей по каждому району (округу) и категории земель.
Где и как узнать кадастровую стоимость земельного участка?
Получить данную информацию можно в территориальном отделении Росреестра. Запрос обязательно должен содержать кадастровый номер земельного участка. Он формируется из номера кадастрового округа, региона, квартала и конкретного участка.
Узнать номер можно в органах Росреестра, на его сайте либо в документах (договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее право собственности, кадастровый паспорт земельного участка и др.).
На основании запроса специалисты могут предоставить всю имеющуюся информацию о нем, в том числе и расчеты платежей.
Узнать кадастровую стоимость сейчас можно и не выходя из дома — при помощи интерактивной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, введя в соответствующее поле кадастровый номер участка.
Если по каким-то причинам данных о нужном участке на портале нет, то можно найти постановление соответствующего муниципального органа власти об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, в нем найти кадастровую стоимость 1м2 земли района, где расположен участок, умножить ее на площадь участка и таким образом найти его примерную стоимость.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость может быть изменена в следующих случаях:
- при объективных изменениях основных характеристик участка: изменения площади и границ, изменение разрешенного вида использования участка, переводе участка в другую категорию;
- при обнаружении ошибок в документах, ведущих к завышению кадастровой стоимости.
В первом случае в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка подается заявление и пакет необходимых документов (межевой план, копию документа, подтверждающего разрешение земельного спора, право собственности на участок и др.).
Кадастровые ошибки могут быть оспорены и исправлены в административном порядке либо в суде.
Если кадастровая стоимость завышена, то соответственно завышается величина уплачиваемого собственником налога на землю, арендной платы для арендатора, стоимость выкупа государственного земельного участка и ряд других расходов. Поэтому ее уменьшение способно обеспечить существенную экономию для того, кто владеет или пользуется земельным участком.
Наиболее часто встречающиеся случаи завышения кадастровой стоимости
1. Завышается удельный показатель кадастровой стоимости для определенного вида разрешенного использования, либо неверно определен вид разрешенного пользования.
Такое может произойти в случае технической или кадастровой ошибки, когда в документах неверно указан удельный показатель кадастровой стоимости, который не соответствует фактическому. Так, например, если вместо удельного показателя для участка земли с видом разрешенного использования, предусмотренного «для размещения производственных и административных зданий» будет установлен показатель «для размещения офисов», то его значение будет завышено почти в 3 раза.
Если участок застроен и на нем расположено здание или иное строение, то его назначение можно определить по записи в техническом паспорте на данный объект недвижимости. Для исправления ошибки нужно подать заявление в территориальный орган кадастрового учета. В случае его отказа в исправлении ошибки можно обратиться в суд.
2. Кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость.
В этом случае следует руководствоваться Постановлением Верховного Арбитражного Суда РФ, в соответствии с которым кадастровую стоимость земельного участка следует признавать равной его рыночной стоимости с того момента, как будет определена его рыночная стоимость. Определить рыночную стоимость участка можно, обратившись к независимому оценщику. На основании его отчета кадастровая стоимость земельного участка в судебном порядке может быть переустановлена в размере его рыночной стоимости.
В случае, когда кадастровая стоимость участка земли определялась после 22.07.2010 г. и оказалась завышена, то ее возможно оспорить и без суда, обратившись в специализированную комиссию в течение полугода с момента внесения в государственный кадастр недвижимости информации о кадастровой стоимости.
Комиссия может пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в двух случаях:
- когда доказано, что кадастровая оценка проводилась на основании недостоверных сведений;
- при наличии заключения независимого оценщика об определении рыночной стоимости участка земли.
Специализированная комиссия рассматривает заявление на протяжении одного календарного месяца.
Законами нашего государства установлено, что вся информация о недвижимости, земле включена в централизованную базу данных Росреестра и доступна любому интересующемуся человеку.
Узнать какая кадастровая стоимость по кадастровому номеру земельного участка можно в течение 3 минут имея доступ в интернет.
На официальном сайте кадастрового органа размещён достаточно удобный сервис – публичная карта недвижимости. Для использования указанного ресурса не требуется регистрация, достаточно ввести в поле поисковика кадастровый номер и Росреестр предоставит всю имеющуюся информацию об интересующем земельном участке. По карте можно узнать номер участка, его адрес, кадастровую стоимость, посмотреть границы, уточнить информацию о собственнике, выявить наличие обременений, ограничений использования (сервитуты) и т. д.
Если необходим документ, подтверждающий актуальную стоимость земли, то следует заказать справку. Максимальный срок, определённый законом, не превышает 5 дней, однако, на практике документ поступает в распоряжение заявителя в течение суток.
Для составления запроса здесь необходимо указать кадастровый номер и электронный адрес заявителя.
Важно! Вниманию владельцев недвижимости и прочих заинтересованных лиц, начиная с января 2017 года, данные кадастрового паспорта на объект имущественного права, в том числе земельного участка, квартиры и дома представлен в новом формате выписки ЕГРН, которая разработана на основе нового закона РФ ФЗ-218.
Указанная услуга в соответствии с Налоговым кодексом РФ реализуется на платной основе.
Полученный документ обладает полной юридической силой и может быть предоставлен во все государственные органы и службы. Выявить какая кадастровая стоимость по кадастровому номеру земельного участка на текущую дату имеет смысл хотя бы потому, что её величина не является постоянной. Уполномоченные государственные органы вправе изменить рассматриваемый показатель без уведомления в том собственника земли. При соблюдении установленной процедуры осуществления государственной оценки недвижимости исполнительная власть субъекта РФ устанавливает новую кадастровую стоимость раз в 5 лет.
В России на законодательном уровне регламентировано несколько видов оценочной стоимости земли. И если, например, рыночная стоимость необходима для объективной оценки при продаже участка, то в соответствии с государственной (кадастровой) стоимостью, ценность земли устанавливается, исходя из ее принадлежности к определенному классу земель.
Кадастровая оценка земли несет в себе три основных предназначения (цели):
- Формирование полной базы земельных участков, которые находятся в использовании;
- Реструктуризация и упрощение системы налогообложения;
- Формирование четкого представления о процедуре оформления разрешений на строительство, а также о том, какие земли распределены, какие приватизированы.
Наличие такого показателя, как кадастровая стоимость, позволяет гражданам, имеющим земельные участки, знать его официальную (реальную) стоимость и, исходя из имеющихся данных, с легкостью вычислить сумму налогов земельного участка, подлежащих оплате.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка
На основании земельного законодательства РФ, государственная оценка земель должна обязательно проводиться хотя бы один раз в промежутке от трех до пяти лет.
Кто осуществляет государственную оценку земель и анализирует полученные результаты?
В каждом регионе нашей страны существует одно очень важное государственное учреждение под названием Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Сначала региональные представители службы составляют список земельных участков, подлежащих государственной оценке на территории вашего региона.
Затем они же заключают договоры на проведение процедуры определения кадастровой стоимости с компаниями, специализирующимися на осуществлении данного вида деятельности.
Деятельность таких юридических лиц контролируется специальным законом «Об оценочной деятельности».
Этот нормативно-правовой акт устанавливает:
- Порядок проведения оценочных мероприятий;
- Перечень показателей, по которым проводится оценка;
- Порядок предоставления отчетов в Росреестр;
- Ответственность оценщиков за нарушение закона.
При определении кадастровой стоимости любого из участков, компания, проводящая оценку, руководствуется следующими показателями:
- Местоположение земельного участка;
- Площадь земли;
- Вид использования (как именно используется участок);
- Цели, для которых используется земля (целевое назначение).
По результатам проведения вышеуказанных мероприятий, компания-оценщик предоставляет в Росреестр отчет, который формируется по определенному образцу. Далее все сведения утверждаются и передаются местным органам власти.
Территориальное подразделение населенных пунктов
Если взять любой населенный пункт и посмотреть на него с точки зрения кадастрового инженера, то можно увидеть, что вся его территория поделена на административно-территориальные округа (их обычно несколько).
Округа, в свою очередь, делятся на кадастровые кварталы. Самой мелкой единицей деления выступают квадратные метры. Кстати, кадастровые кварталы воочию можно увидеть на кадастровой карте при определении государственной цены земельного участка через интернет.
Как определить государственную (кадастровую) стоимость земли?
Для того чтобы определить, во сколько был оценен государством ваш участок, вам необходимо узнать удельный показатель стоимости.
Он присвоен каждому из всех видов использования земельных участков в рамках одного кадастрового квартала (всего таких видов 17 штук).
Далее берете площадь участка и умножаете его на вышеупомянутый удельный показатель. И вот, вы уже знаете кадастровую стоимость своей земли.
Но при осуществлении таких расчетов, нужно учитывать важный момент: если земельный участок предназначен для нескольких видов использования, то из всех видов берется удельный показатель с наибольшей величиной.
Существует два основных момента, от которых напрямую зависит результат государственной оценки земли:
- Вид использования земли (у одного участка может быть несколько видов использования);
- Удельный показатель государственной стоимости земли, который определяется в прямо пропорциональной зависимости от ее использования.
Конкретный порядок проведения оценки земельных участков закреплен в Постановлении Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Проанализировав данный нормативно-правовой акт, можно выделить несколько последовательных этапов проведения кадастровой оценки и внесения ее результатов в специальный реестр:
| Этапы государственной оценки земельных участков |
Специфика этапа |
| Подача собственником земли заявления о постановке участка на государственный учет. Рассмотрение данного заявления в Росреестре | Проверка подлинности документов и информации в них. Принятие решения о необходимости оценки государственной стоимости для включения участка в единую базу Росреестра |
| Сотрудниками Росреестра составляется перечень участков, для которых необходимо определить кадастровую стоимость | Данный перечень содержит общую информацию о каждом участке, в отношении которого будет проводиться оценка. Далее в порядке очередности осуществляется расчет кадастровой стоимости |
| Государственная оценка стоимости каждого из земельных участков, которые были включены в список | Формируется специальная оценочная комиссия, которая и производит оценку стоимости участка, исходя из ряда показателей |
| Получение результатов кадастровой оценки и внесение данных в специальную базу | После того, как данные об участке и его кадастровой стоимости внесены в базу Росреестра, считается, что земля состоит на государственном учете. После прохождения всех этих процедур, собственник, наконец, сможет получить правоустанавливающие документы на свой земельный участок |
Кадастровая стоимость участка – показатель довольно неустойчивый, и с течением времени способен меняться, поэтому специалисты советуют следить за происходящими изменениями и производить государственную оценку земли в сроки, рекомендованные на законодательном уровне.
Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка
Законодательство РФ устанавливает обязательность определения кадастровой стоимости любого из участков, вне зависимости от его использования и назначения.
Для государственной оценки земельного участка обратитесь в Кадастровую палату, Росреестр или иной орган государственной власти, отвечающий за проведение данной процедуры.
В небольших населенных пунктах, этот вопрос обычно контролируется администрацией города или сельсоветом, так как каждый из них несет ответственность только за подведомственный ему участок.
Даже если в органах местного самоуправления нет специалистов, отвечающих за земельные вопросы, то вас, скорее всего, отправят за консультацией по нужному адресу.
Как правило, на практике кадастровая стоимость земельного участка необходима для следующих целей:
- Определение реальной стоимости при покупке или продаже земли;
- Расчет суммы налога, подлежащего оплате;
- Приватизация земли или ее выкуп у государства;
- Вступление в наследство.
Результат кадастровой оценки земли не только хранится в специальной базе Росреестра, но и вписывается в кадастровый паспорт земельного участка. Если вам понадобилась информация о вашем участке, зайдите на сайт Росреестра, там можно найти все необходимые данные.
Специалисты обращают особое внимание на тот факт, что кадастровая оценка земли является обязательной и проводится еще до постановки участка на государственный учет (даже при оформлении права собственности по результатам любой из сделок).
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Чтобы продуктивно управлять ресурсами нужно знать, сколько они стоят. Земля также является экономическим ресурсом, поэтому она также подлежит оценке и учету. Данные о кадастровой цене земельного участка необходимы для целей фискальной политики государства. Итак, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!
Понятие и функции кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка — это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования суммы арендных платежей, сделок по купле-продажи земли.
Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов. По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре.
Для того, чтобы рассчитать кадастровую надо знать ее специфику функций. Государство классифицирует все земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.
Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли являются:
- Цель использования
- Наличие инфраструктуры
- Специфические, локальные факторы
- Площадь земельного участка
Как перевести землю из одной категории в другую и какие документы для этого необходимы, вы можете узнать в статье по ссылке.
Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как ее правильно рассчитать?
Формула расчета кадастровой стоимости земельного участка
Формула расчета кадастровой стоимости земли выглядит следующим образом:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;
где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент
Специфический фактор может заключаться, например, в том, где расположен земельный участок. Переходной коэффициент отражает место в классификации земель согласно государственной классификации.
Как правильно рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?
Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики
Пример 1
Предположим имеется участок размером 100 кв. м., инфраструктура объекта оценивается в 500 р. на кв. м.. Специфический фактор оценивается в 300 р. на кв. м., переходной коэффициент равен 3-ём.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Читайте нашу новую публикацию по ссылке.
Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;
где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент;
будет равна:
100 * (500 + 300) * 3 = 240 000 р.
Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли.
Пример 2
Пусть имеется участок «А» площадью в 200 кв. м.. Инфраструктура участка оценивается в 400 р. на кв. м., специфический фактор равен 200-ам р. на кв. м.. Переходной коэффициент равен 2.5.л
Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна:
200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р.
Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.
Если необходимо узнать кадастровую стоимость земли, то лучше обратиться к специалистам, поскольку это сложный и трудоемкий процесс. Однако существует специальный сервис для расчета кадастровой стоимости земельного участка онлайн (калькулятор расчета).
Что такое обременение земельного участка и каких видов оно может быть — читайте в этой статье.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, используя Глобальную сеть?
Для получения нужной информации необходимо зайти на официальный сайт росреестра. Далее выбираем графу «Справочная информация по объектам недвижимости online», затем — «Публичная кадастровая карта».
В появившемся разделе поиска необходимо указать данные или о кадастровом номере участка, или о населенном пункте, где он находится. Выбираем интересующий нас участок. Далее в меню «Управление картой» необходимо поставить галочки в разделах «Кадастровая стоимость» и «Кадастровая стоимость за метр».
К сожалению, некоторые области территории РФ до сих пор не оценены государством. Если Вы не смогли найти интересующий участок на сайте росреестра, то Вам требуется помощь специалистов.
Как оформить гараж в собственность, если нет документов? Пошаговая инструкция содержится по ссылке.
Спорные дела, касающиеся кадастровой оценки земли
С недавнего времени земля для целей налогообложения оценивается по кадастровой цене. Пользуясь тем, что процедура оценки земли не отрегулирована, чиновники стали завышать ее.
Здесь необходимо отметить, что некоторые законодательные акты касательно этой темы противоречат друг другу, и сроки обжалования результатов оценки очень малы (на практике у собственника остается 1-2 месяца на подачу жалобы в суд).
А специальные комиссии (куда необходимо в первый раз обращаться при спорных ситуациях касательно кадастровой оценки земель) очень часто, как, впрочем, и суды просто отказывают истцам в рассмотрении их дел.
О порядке налогообложения земельных участков при продаже, а также об изменениях, которые произошли в налоговом законодательстве в 2016 году, вы можете узнать тут.
Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка.
Какие законы регламентируют кадастровую стоимость земельного участка?
Главный закон, который регламентирует кадастровую оценку земли в РФ это норматив «О госкадастре недвижимости» от 24.07.07 года № 221-ФЗ. Поскольку кадастр предполагает оценку, то сюда также можно отнести норматив «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 года № 135-ФЗ и Постановление Правительства РФ от 08.04.00 года № 316.
Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения и как еще можно использовать земли этой категории, вы можете узнать здесь.
Основная цель кадастрового учета – налогообложение. В этой области закона в данный момент трудно разобраться.
К примеру, органы местной власти не могут изменить спорную кадастровую стоимость даже при помощи своего постановления. Разбирательства по поводу необоснованной оценки стоимости трудоемки и очень часто не приносят желаемого эффекта истцу.
Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и как соотносятся кадастровая и рыночная стоимости? Ответы содержатся в этом видео:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
