Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды.
Договор аренды земельного участка можно признать недействительным по тем же основаниям, что и другие договоры аренды. Рекомендуем обратить внимание на самые распространенные ситуации, в которых суды удовлетворяют требования о недействительности. Они касаются главным образом аренды публичных земельных участков.
Нарушение порядка передачи в аренду публичного участка
Это самое частое основание. Соответствующие иски подают в основном органы местного самоуправления и прокуроры. Однако встречаются ситуации, когда подобные требования заявляют частные лица.
Например, вы можете обратиться в суд, если хотели арендовать спорный участок, но арендодатель неправомерно выбрал другое лицо. В частности, суд может признать недействительным договор аренды публичного сельскохозяйственного участка, если на него было два претендента, но торги не проводились (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2017 N Ф03-893/2017).
Нарушение прав по пользованию земельным участком или недвижимостью на нем
Если сдача в аренду земельного участка мешает вам пользоваться землей или другой вашей недвижимостью, вы вправе заявить требование о недействительности соответствующего договора аренды.
Например, возможны следующие ситуации:
- часть земли истца сдали в аренду третьему лицу как самостоятельный участок, поскольку границы указанных участков не были согласованы (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.03.2016 N Ф03-143/2016);
- государственный участок полностью сдали в аренду другому лицу, хотя на нем находилась недвижимость не только этого лица, но и истца (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.10.2016 N Ф02-5961/2016).
Адвокат по гражданским делам в Москве.
Высший специализированный суд Украины по рассмотрению уголовных и гражданских дел в своем информационном письме
№ 10-1391/0/4-12 от 27.09.2012 года «О практике применения судами при рассмотрении дел отдельных норм земельного права» сформулировал обязательные для всех судов Украины правовые позиции.
Данные правовые позиции сформулированным судом, согласно статье 34 Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей», статьи 360-7 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее — ГПК Украины) по результатам рассмотрения заявлений Верховным Судом Украины о пересмотре судебных решений по мотивам неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права в подобных правоотношениях.
Интересным, с точки зрения практического применения, можно выделить правовые позиции по делам о признании договора аренды земельных участков недействительными.
В соответствии с ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды земли являются:
• объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка);
• срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и просмотра и ответственности за ее неуплату;
• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
• условии сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возврата земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон;
• условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка.
Отсутствие в Договоре аренды земли одной из вышеперечисленных условий, предусмотренных статьей 16 Закона Украины «Об аренде земли», является основание для признания Договора аренды недействительным в соответствии с законом (часть вторая статьи 15 Закона).
В соответствии с частью первой статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой-третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса.
В части первой статьи 203 ГК Украины установлено, что содержание сделки не может противоречить настоящему Кодексу, иным актам гражданского законодательства, а также моральным основам общества.
Следовательно, отсутствие в договорах аренды земли хотя бы одной из существенных условий, предусмотренных частью первой статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», в частности условий сохранения состояния объекта аренды (абзац 6), является основанием для признания таких договоров аренды недействительными (постановления от 18 июля 2012 г. № 6-77 цс 12, от 4 апреля 2012 г. № 21 цс 12).
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/12 по делу N А60-25348/2010
22 сентября на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2683/11 (далее — Постановление) по делу о взыскании убытков, понесенных хозяйственным обществом в результате расторжения договора аренды земельного участка.
Спор возник в связи с тем, что арбитражный суд признал недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между хозяйственным обществом (далее — истец, арендатор) и муниципальным образованием (далее — ответчик, арендодатель). Основанием для такого решения стало то, что арендодатель не исполнил требований земельного законодательства в отношении передачи участка в аренду для жилищного строительства. В частности, не проводился аукцион, а участок был обременен правами третьих лиц.
Также арбитражный суд указал, что ненормативные акты, на основании которых был заключен договор аренды, приняты в нарушение норм Гражданского и Земельного кодексов, регламентирующих правила передачи земельных участков для жилищного строительства.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков, которые, по его мнению, он понес в результате признания договора аренды земельного участка недействительным. Арендатор полагал, что они были вызваны исполнением обязанностей, возложенных на него актами администрации (в частности, распоряжением о предварительном согласовании места строительства объекта недвижимости). Расходы арендатора включали в себя арендную плату, затраты на формирование земельного участка и на подготовку к осуществлению строительства.
Суды всех трех инстанций в удовлетворении требований отказали, указав на то, что расходы истца, которые он рассматривает как убытки, являются по сути расходами по осуществлению коммерческой деятельности. Суды исходили из отсутствия прямой причинно-следственной связи между выдачей разрешительных документов, принятием органом местного самоуправления ненормативных правовых актов, противоречащих законодательству, и затратами арендатора.
Истец обратился в Президиум ВАС РФ, который рассмотрел надзорную жалобу и поддержал позицию судов нижестоящих инстанций. Судебные акты этих судов он оставил без изменений, а жалобу — без удовлетворения.
Как указано в Постановлении, процедура отвода и предоставления земельного участка под жилищное строительство была инициирована истцом. Она совершалась администрацией с нарушением порядка, установленного земельным законодательством. Арендатор, в интересах которого администрация выносила соответствующие ненормативные акты, не мог не знать о том, что его действия и действия администрации нарушают законодательство.
Таким образом, истец не мог не осознавать неправомерности своих действий, а сам по себе факт наличия убытков не дает основания для их возмещения.
Однако истец не лишен права обратиться с самостоятельным иском к администрации о возврате денежных средств или иного имущества, полученных ею без установленных законом оснований (гл. 60 ГК РФ).
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с толкованием, содержащимся в Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Отметим, что в судебной практике по данному вопросу ранее существовало две позиции. В некоторых случаях суды принимали решения, сходные с рассмотренным выше (см., например Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2011 N Ф09-5884/11 по делу N А60-46054/2010). В других случаях убытки предпринимателей, вкладывавших денежные средства в освоение земельных участков до признания договора аренды недействительным, были компенсированы (см, например, Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2011 N Ф09-5561/11 по делу N А60-37212/2010).
Перейти в текст документа »
Дата публикации на сайте: 02.10.2012
Арбитражные арендные споры о признании договора аренды нежилого помещения недействительным Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса. Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде. В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным. 1.
Недействительный договор аренды
Важно
ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Поскольку судом установлено, что отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, разрешение на строительство не получено, срок аренды по предыдущему договору аренды истек, предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление без проведения торгов, незаконно (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 12.07.2017 по делу N 33-13307/2017, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22.11.2016 по делу N 33-9138/16).Признание торгов недействительными (ч.
2 ст.
Признание договора аренды недействительным
Внимание
Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет Статья 174.1 При игнорировании наложенного ограничения на земельный участок. Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено Какие бывают основания Согласно гражданскому праву (статья 166), соглашение об аренде участка может быть признано недействительным в случае, если сделка является оспоримой либо ничтожной.
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки Если соглашение является ничтожным, то, по сути, оно недействительно уже с момента его подписания. В связи с этим доказывать в суде тот факт, что оно недействительно, нет необходимости.
Если же соглашение оспоримо, то недействительным оно может быть признано только через суд.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года № А82-4168/2007, в постановлении второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2007 года.
8. При заключении договора аренды нежилого помещения на срок не менее 1 года необходимо помнить, что при отсутствии его государственной регистрации, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре аренды возложена обязанность совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора аренды.
Инфо
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Как видно из условий договора N 1601 арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке (пункт 3.2) и по соглашению сторон (пункт 5.1).
С учетом приведенных норм и материалов дела суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что ответчиками не соблюден предусмотренный договором и законом порядок изменения арендной платы. Соответствующее дополнительное соглашение сторонами не заключалось, а потому основания для изменения арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренные пунктом 3.2 договора, на указанную в спорном письме дату (01.03.2011) отсутствовали.
Признание недействительным договора аренды: последствия для субарендатора
Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору. Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин.
Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав. Вернуться к содержанию ↑ ○ Советы юриста: ✔ Какие документы смотреть у арендодателя.
Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.
Вернуться к содержанию ↑ ✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.
Судебная практика. признание договора аренды недействительным
НК РФ госпошлина уплачивается истцом как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке: для физических лиц — 300 руб.; для организаций — 6 000 руб. Сложившийся порядок уплаты госпошлины в судах общей юрисдикции следует признать не противоречащим письму Минфина РФ от 24.01.2012 N 03-05-06-03/04, поскольку при применении последствий недействительности сделки возвращается имущество, которое не выбывало из собственности арендодателя, и присуждение прав на арендованное имущество не происходит.
По указанным основаниям мировому судье данные споры неподсудны. Если же одновременно с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в суд общей юрисдикции заявлены иные имущественные требования, то в зависимости от цены иска госпошлина подлежит исчислению в соответствии со ст.
333.20 НК РФ.Пункт 2 ст.
Условия признания договора аренды земельного участка недействительным
ГК РФ, так как заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).Подписание договора неуполномоченным лицом.Из Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2016 N Ф08-8143/2016 по делу N А32-41046/2015 следует, что истец обратился в суд с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка.
Признание договора аренды земельного участка недействительным (журавлева о.в.)
Практика показывает, что в большинстве случаев обращение в суд подаётся каким-либо третьим лицом, права которого были нарушены при передаче земли в аренду. Образец договора аренды земли: Обязательные требования Чтобы соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно.
Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам. В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК РФ). Соглашение об аренде является простым видом договора.
Договор аренды признан недействительным
Например, организация заключила договор аренды, не имея на то оснований (отсутствие лицензии, либо нарушения ограничений, прописанных в уставе предприятия, либо истечение срока полномочий руководителя, подписавшего договор);
- заведомо мнимого характера, т.е. не имеющего правовых последствий. Например, договор аренды заключен, но не действует, арендные отношения отсутствуют;
- недееспособным гражданином. Например, договор заключен несовершеннолетним гражданином или человеком, по признанию суда, недееспособным или ограниченно недееспособным, т. е. неспособным адекватно оценивать свои действия;
- нарушающего публичный порядок. Например, аренда помещения под ночной клуб в жилом доме;
- под воздействием тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях.
Договор аренды признан судом недействительным
- «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
- Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
- Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст.
Признание договора аренды недействительным
В отношении обществ с ограниченной ответственностью обязательно опираться на ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка совершается в крупных размерах, то рассматривается Постановление Пленума ВАС РФ под номером 28 от 2014 года. В документе должны содержаться требования относительно:
- Взыскания в пользу клиента суммы государственной пошлины и других судебных издержек.
- Применения последствий по возврату имущества собственнику.
- Признания договора аренды недействительным.
Советы При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела. Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости. Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации.
1308 юристов сейчас на сайте
Я, как индивидуальный предприниматель, оформила кредит в банке. В качестве обеспечения по кредиту я предоставила принадлежащее мне на праве собственности нежилое здание и право аренды земельного участка, на котором оно находится. Впоследствии у меня был спор в арбитражном суде с министерством имущественных отношений, и договор аренды земельного участка под зданием был признан судом недействительным. Решение уже вступило в силу. Подскажите, пожалуйста, какие будут последствия признания договора аренды недействительным для наших взаимоотношений с банком? Договор ипотеки тоже будет признан недействительным? Имеет ли право банк в этом случае потребовать досрочного возврата кредита?
29 Января 2012, 22:28, вопрос №1674
Евгений, г. Нижний Новгород
100 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
