Одним из самых распространенных оснований на переход земельного участка в собственность является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).
Заключение договора купли-продажи земельного участка, а также вытекающие из этого договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности ст. ст. 37, 38 ЗК РФ). Так, по договору купли-продажи земельных участков, которые предназначены под застройку, а также, если эти земли расположены на землях населенного пункта, соответствующий договор, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования.
Это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию.
Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов. Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447 и п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Физические лица могут выступать в обороте и как предприниматели без образования юридического лица (в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях.
Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли. Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.
Другим основанием для принятия договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).
Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях. Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.
В качестве приложения к договору купли-продажи земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.
Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (см. п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Цена на приобретаемый (продаваемый) земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.
В том случае, если цена земельного участка будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.
Если возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена (стоимость) земельного участка. Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.
Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Передаточный акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а покупателю для принятия. Передаточный акт подписывается обеими сторонами в обязательном порядке.
Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий). Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок. Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.
Следует также помнить, что в соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ, объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе продаваемого (покупаемого) земельного участка. Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества. Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.
Шпаргалки на телефон — незаменимая вещь при сдаче экзаменов, подготовке к контрольным работам и т.д.
Благодаря нашему сервису вы получаете возможность скачать
на телефон шпаргалки по земельному праву.
Все шпаргалки представлены в популярных форматах fb2, txt, ePub , html,
а также существует версия java шпаргалки в виде удобного приложения для мобильного телефона, которые можно скачать за символическую плату.
Достаточно скачать шпаргалки по земельному праву — и никакой экзамен вам не страшен!
Сообщество
Не нашли что искали?
Если вам нужен индивидуальный подбор или работа на заказа — воспользуйтесь этой формой.
Следующий вопрос »
Договор купли-продажи земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму
К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже ГК с учетом особенностей, установленных ЗК
Особенности купли-продажи земель с\х назначения установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле
Существенное значение согласно ЗК РФ принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:
1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет,.т. е. имеющий кадастровый номер
2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами;
3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи
4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъехта РФ, органа местного самоуправления
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю
Значение государственной регистрации — с момента регистрации покупатель становится собственником земли
По договору
купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона
(продавец) обязуется передать зем.
участок в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется
принять зем. участок и уплатить за него
определенную денежную сумму.
В соответствии с
п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет.
Согласно п.2 ст. 37
ЗК РФ недействительными являются
следующие условия договора купли-продажи
зем. участка:
-
устанавливающие
право продавца выкупить зем. участок
обратно по собственному желанию; -
ограничивающие
дальнейшее распоряжение зем. участком,
в том числе ограничивающие ипотеку,
передачу зем. участка в аренду, совершение
иных сделок с землей; -
ограничивающие
ответственность продавца в случае
предъявления прав на зем. участки
третьими лицами.
При заключении
договора должны быть указаны данные,
позволяющие определить размер зем.участка,
его местонахождение, перечень угодий,
входящих в состав земельного участка,
цель использования зем. участка, его
кадастровую стоимость.
Для точного
определения всех параметров зем. участка
к договору купли-продажи прилагается
кадастровый паспорт и кадастровый план
зем. участка.
Продавец обязан
предоставить достоверную информацию
об обременения и ограничениях земельного
участка (например: сервитуте, залоге,
аренде, аресте…).
Если данные сведения
в договоре отсутствуют или предоставляется
недостоверная информация, то в соответствии
с ГК РФ договор считается незаключенным
или сделка признается недействительной.
Покупатель также вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи зем.участка и
возмещения причиненных убытков.
Договор купли-продажи
заключается в письменной форме.
Несоблюдение ее влечет недействительность.
Цена является
существенным условием договора
купли-продажи. Устанавливается по
соглашению сторон. Не указание в законе
влечет недействительность договора
(ст.555 ГК РФ)
Считается заключенным
с момента государственной регистрации
перехода права собственности на земельный
участок.
5. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения
Ст. 8 ФЗ «Об обороте
земель с/х назначения».
При продаже
земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения
субъект Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта
Российской Федерации, муниципальное
образование имеет преимущественное
право покупки такого земельного участка
по цене, за которую он продается, за
исключением случаев продажи с публичных
торгов.
Продавец земельного
участка из земель сельскохозяйственного
назначения обязан известить в письменной
форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта
Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления
о намерении продать земельный участок
с указанием цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен
взаимный расчет.
Срок для осуществления
взаимных расчетов по таким сделкам не
может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается
под расписку или направляется заказным
письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если
субъект Российской Федерации или в
соответствии с законом субъекта
Российской Федерации муниципальное
образование откажется от покупки либо
не уведомит в письменной форме продавца
о намерении приобрести продаваемый
земельный участок в течение тридцати
дней со дня поступления извещения,
продавец в течение года вправе продать
земельный участок третьему лицу по цене
не ниже указанной в извещении цены.
При продаже
земельного участка по цене ниже ранее
заявленной цены или с изменением других
существенных условий договора продавец
обязан направить новое извещение по
правилам, установленным настоящей
статьей.
Сделка по продаже
земельного участка, совершенная с
нарушением преимущественного права
покупки, ничтожна.
Перейти к следующей статье
Земельные участки ─ основной компонент недвижимого имущества. Хотя бы потому, что все жилые и нежилые строения в своем подавляющем большинстве расположены на земле, и судьбы зданий и строений с одной стороны и земельных участков, на которых они построены, ─ с другой, не могут не быть тесно связанными между собой. Не только в реальной жизни, но и согласно юридическим нормам. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которые следуют судьбе земельных участков.
Одна земля ─ два права
Взгляд на землю исключительно сквозь призму товарно-денежных отношений позволяет видеть в ней только недвижимое имущество. Но относиться к земле как к обычному товару недопустимо, да и едва ли возможно. Она ─ основа жизни и деятельности человека, природный объект, важнейшая составная часть природы. Правовое регулирование оборота земельных участков не должно препятствовать рациональному использованию и сохранению природной ценности земли.
Да и чтобы в полной мере отвечать на сопровождающие оборот земли порой очень острые вопросы социально-экономических и даже политических отношений, одного гражданского права недостаточно. Необходимо еще специальное ─ земельное. Поэтому земельные отношения регулируются не только гражданским, но и земельным правом.
Все, что относится к вещным правам на земельные участки, а также к сделкам с земельными участками, (сделка купли-продажи земельного участка ─ не исключение) регулируется нормами гражданского права. Необходимо подчеркнуть, что объектом гражданско-правовых отношений является не земля в целом, а конкретные земельные участки. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) «отвечает» за общие положения их гражданского оборота. Например, договор купли продажи земельного участка: его понятие, признаки, форму, общие положения о заключении и другие.
Вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель, регулируются нормами земельного права.
Когда однородные отношения регулируют разные нормы права, необходима их синхронизация. Ведь даже если нормы гражданского и земельного законодательства не противоречат друг другу напрямую, в контексте правового механизма между ними может проявляться юридическое «соперничество». Тем более, акты гражданского и земельного законодательства, «ответственные» за связанные между собой вопросы, в т. ч. и правовое регулирование купли-продажи земельных участков, принимались в разное время, и не всегда между ними соблюдается безупречно строгое соответствие. По мере внесения изменений в Гражданский и Земельный кодексы число такого рода неувязок сокращается. Еще одна из причин не всегда абсолютно гладкой «притирки» гражданского и земельного права заключается в том, что гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ является предметом исключительного ведения Российской Федерации, а земельное отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
1 080 000 руб.
Продажа участка
1 155 000 руб.
Продажа участка
1 366 000 руб.
Продажа участка
Порядок купли-продажи земельного участка
Сделка купли-продажи земельного участка ─ не самая простая среди других сделок с недвижимостью ─ залогом, меной, дарением, передачей в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций и т. д. (Сделки ─ это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей).
Процедура купли-продажи земельного участка сопряжена с определенными рисками, как для продавца, так и для покупателя. Покупатель рискует больше. Впрочем, в зоне повышенного риска может оказаться и продавец. Например, если в договоре будет указана цена земельного участка, существенно ниже реальной.
Важнейшие правила купли продажи земельного участка ─ точное следование букве закона и скрупулезное внимание к деталям — помогут снизить возможные риски. Процесс купли-продажи земельного участка не терпит невнимательности и юридической неграмотности.
Покупателю следует убедиться в том, что у продавца есть необходимые правоустанавливающие документы на земельный участок. Не ограничиваясь представленным им свидетельством о государственной регистрации права собственности, желательно самостоятельно получить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные из ЕГРП позволят «протестировать» документы продавца на «легальность» и «прозрачность».
Во-первых, так удастся застраховать себя от разного рода неприятных «открытий», таких как, к примеру, наличие другого собственника участка. (Бывают ситуации, когда после проведения регистрационных действий новый собственник получает свидетельство о государственной регистрации, а старое остается у прежнего). Во-вторых, будет сведен к минимуму риск того, что недобросовестный продавец продаст землю, полученную в результате самозахвата; выставленный на продажу земельный участок находится под арестом, сдан в аренду и т. д. В общем, получится своевременно узнать то, о чем продавец может «деликатно» умолчать.
Покупая землю, необходимо четко понимать, какой вид разрешенного использования имеет земельный участок и к какой категории земель относится. (Согласно ЗК РФ категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки). Это требуется для того, чтобы не упустить особенности, свойственные обороту отдельных категорий земель, и ничего не помешало реализации дальнейших планов по использованию участка. Например, строительству на нем жилого дома.
Покупателю небесполезно обезопасить себя от конфликтных ситуаций с третьими лицами, которые можно получить «в нагрузку» вместе с землей. Помогут в этом изучение кадастрового паспорта, межевого плана, акта согласования местоположения границ земельного участка. Можно лично встретиться с владельцами смежных земельных участков, чтобы из первых уст услышать об отсутствии споров между ними и их соседом.
Выезд «в поле» должен развеять все сомнения относительно соответствия реальных и указанных в документах местоположении и площади земельного участка.
Если на земельном участке есть здания, строения и сооружения, необходимо, чтобы их наличие было отражено в договоре, а у продавца имелись соответствующие правоустанавливающие документы.
Нужно убедиться в том, что документ, удостоверяющий личность владельца участка (паспорт), и сам в полном порядке, и данные в нем полностью соответствуют указанным в правоустанавливающих документах на земельный участок. Если у участка несколько совладельцев, это относится к паспортам каждого из них. На совершение сделки купли-продажи земельного участка должно быть нотариально заверенное согласие супруги (супруга) продавца.
Если продавцом земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостоверится в том, что тот, кто подписывает с его стороны договор купли-продажи земельного участка, наделен всеми необходимыми полномочиями. Желательно внимательно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. А также убедиться, что для совершения сделки не нужны (а, если нужны, то затребовать их) такие документы, как решение совета директоров, учредителя или общего собрания акционеров.
Сделки – действительные и недействительные
Недействительная сделка недействительна с момента своего совершения и не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью.
Сделка может быть признана недействительной в силу самых разных причин. Например, если она нарушает требования закона, иного правового акта или совершена с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Недействительными являются мнимые и притворные сделки.
Недействительной признается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности, не способным понимать значение своих действий или руководить ими; а также сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
Оборотоспособность земельных участков ограничивают не только традиционные для гражданского права способы. Установлен особый порядок совершения сделок с земельными участками, включая договора купли-продажи. Обусловленный категорией земельного участка, формой собственности, целями приобретения, он предопределяет значительные особенности купли-продажи земельных участков в зависимости от этих и других факторов.
В соответствии со статьей 37 ЗК РФ признаются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
1 773 000 руб.
Продажа участка
Договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка ─ особая разновидность договора продажи недвижимости. Специфика предмета договора – земельного участка, определяет специфику самого договора.
Согласно статье 432 «Основные положения о заключении договора» ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете договора и о цене продаваемого земельного участка.
В соответствии со статьей 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
Согласно статье 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена ее цена. Если в договоре, согласованном сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости отсутствуют, он считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ («в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги») не применяются.
Необходимо, чтобы договор полностью соответствовал всем установленным законодательством требованиям. Для его составления можно привлечь квалифицированного юриста или юридическую компанию, которые наняты оформить куплю-продажу земельного участка, или использовать типовой бланк купли-продажи земельного участка. Образец договора купли продажи земельного участка представлен на сайтах некоторых территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) и сайтах компаний, оказывающих юридические услуги. В 1993 году типовой договор купли-продажи (купчую) земельного участка утвердил Роскомзем.
Заключительный «аккорд» сделки купли-продажи земельного участка
«Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав» ─ говорится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со статьей 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Таким образом, только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником приобретенного в результате сделки земельного участка. Государственная регистрация прав ─ это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Регистрацией прав завершается оформление купли-продажи земельного участка. Выражаясь образно, регистрация прав – это заключительный акт купли-продажи земельного участка. Хотя сам договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ).
Достаточно часто употребляемые выражения – «зарегистрировать куплю-продажу земельного участка» и «регистрация купли-продажи земельного участка» не совсем точны, поскольку прямого требования о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков в нормативных документах не содержится. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость. Поэтому можно говорить, что сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации тогда, когда на их основании возникает, переходит или прекращается право собственности (иное вещное право) на земельный участок.
Купля-продажа земельных участков и домов на них
Земельный участок и расположенные на нем строения образуют единый имущественный комплекс. В статье 35 ЗК РФ, устанавливающей нормы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества. Статья содержит положение о невозможности отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. (При этом купля-продажа части земельного участка без зданий, строений и сооружений правилами, установленными в статье 35 ЗК РФ, не ограничивается). Отчуждение объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Правда возможны исключения, например, если земельный участок изъят из оборота.
При переходе права собственности на здание, строение и сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка. Причем, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Продажа недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором.
Статья 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (строения, сооружения) переходят право собственности на участок, занятый ими и необходимый для их использования.
1 131 000 руб.
Продажа участка
1 000 000 руб.
Продажа участка
Купля-продажа доли земельного участка
Для собственников земельных участков, особенно участков из земель сельскохозяйственного назначения, актуальным является вопрос купли-продажи доли земельного участка. В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этому посвящена целая глава ─ Глава III «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Вообще к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. Но если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, эти правила применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12, 13 и 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Купля-продажа земельного участка и налоги
Согласно Статье 146 «Объект налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) операции по реализации земельных участков (долей в них) признаются объектом налогообложения. Устанавливающий это пп. 6 введен Федеральным законом от 20.08.2004 № 109-ФЗ.
Доходы, полученные лицами от продажи земельных участков, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Если гражданин проживал в Российской Федерации более 183 дней в течение года, налоговая ставка составляет 13%; менее 183 дней – 30%.
Если предметом договора купли-продажи стал земельный участок, находившийся в собственности у продавца менее трех лет, ему необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации.
При определении налоговых обязательств, доходы, полученные от продажи земельных участков, могут быть уменьшены на имущественные налоговые вычеты. Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов установлен статьей 220 НК РФ.
Сделки купли-продажи, наряду с оформлением и переоформлением прав граждан на участки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются одним из оснований возникновения права частной собственности на земельные участки. Для многих россиян купля-продажа дачного земельного участка стала первым шагом в земельный рынок.
Со временем по мере роста количества участков, находящихся в частной собственности, количество сделок купли-продажи будет расти, а их доля в гражданском обороте земли увеличиваться.
26 января 2015 г.
23. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков
Каждая сделка, совершенная в отношении земельного участка, подлежит заключению в письменной форме и нотариальному удостоверению, так как земля является недвижимым имуществом. В договоре, заключенном в отношении земельного участка, должны содержаться: стороны, вид, предмет (план, точное описание земельного участка, правовой режим, принадлежность, сведения о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке); указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц; дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства и другие условия.
Особенности купли-продажи земельных участков указаны в ст. 37 ЗК РФ. Пункт 1 этой статьи устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в качестве объекта гражданских прав. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.
Однако понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают. ГК РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество.
Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
ЗК РФ предусматривает две группы ограничений:
— ограничения оборотоспособности земельных участков и невозможность передачи в частную собственность этих участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК);
— вторая группа содержит перечень ограничений прав на землю, которые носят публично-правовой характер (ст. 56 ЗК РФ).
Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ содержит перечень условий договора купли-продажи земельного участка, которые являются недействительными. К ним относятся:
— условие договора купли-продажи земельного участка, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию;
— условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. Пункт 2 ст. 209 ГК РФ относит к правомочиям собственника возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Отчуждая имущество, даже при наличии в договоре запрещения на это, собственник пользуется правовыми возможностями, предоставленными ему законом.
Условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ определяет права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Однако ст. 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации.
