Приобретая в собственность квартиру любым из законных способов, граждане не всегда остаются довольны её планировкой. Закон не запрещает переделывать квартиру на свой вкус, но стоит придерживаться некоторых важных правил.
Что это
Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.
К таким действиям можно отнести:
- изменение конфигурации помещения;
Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.
- задел новых проёмов для дверей и окон;
- другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.
Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.
Чем регулируется
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий, раскрываются их типы и виды, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.
Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.
Кроме того, любая сделанная перепланировка квартиры должна соответствовать новым правилам перепланировки — различным СНиПам и СанПинам, а также Сводам Правил (СП). Для перепланировки нежилых помещений действуют те же правила, но с учётом некоторых нюансов.
Виды перепланировок
На сегодняшний день можно выделить 4 вида перепланировки жилья и помещений.
Критерий выбора – процесс согласования.
Можно выделить:
1. работы, которые требуют разработки индивидуального проекта и согласования. Это самый длительный, сложный и дорогой вид перепланировки.
К таким можно отнести:
- перенос ванных комнат;
- изменение конструкции полов;
- установка тяжёлых межкомнатных перекрытий;
- другие работы.
2. работы, которые можно согласовать и узаконить по упрощённой схеме.
Это:
- демонтаж межкомнатных перегородок, которые не являются несущими стенами;
- перемещение сантехнического оборудования в пределах помещения;
- проделывание в ненесущих межкомнатных перегородках дополнительных проёмов;
- другие работы.
3. работы, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами.
Это:
- установка кондиционеров;
- остекление лоджий и балконов;
- их внутренняя отделка;
- прочее.
4. работы, проведённые по типовому проекту. Такие проекты разработаны ГУП МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Это порядка 130 типовых проектов.
Видео: нормы и запреты
Основные нормы
Не стоит забывать, что перепланировка делается с учётом определённых правил и норм.
Это:
- большинство работ нужно согласовывать;
- проведение ремонта нужно доверять строительным компаниям, имеющим действующий СРО – допуск, так как они должны представить собственнику акт выполненных и скрытых работ;
Пример акта выполненных работ можно посмотреть тут. Акт скрытых работ представлен здесь.
- нужно разработать проект будущих работ. Доверить этот процесс также нужно только профессионалам, имеющим действующий допуск СРО. Тогда согласование ремонт пройдёт легко;
- есть перечень работ, которые нельзя проводить. Узаконить такой ремонт не получится даже «задним числом», так как суд примет решение не в пользу собственника. А ему это грозит штрафом!
Перенос ванной и туалета
Нельзя переносить ванную комнату и туалет в жилых помещениях во время перепланировки.
Во время переноса они неизбежно окажутся над жилыми помещениями или кухней квартиры, которая находится на нижнем этаже.
Исключение составляют ванные комнаты и туалеты, расположенные:
- на вторых этажах двухуровневых квартиры;
- на первых этажах многоквартирных домов;
- на вторых этажах жилых домов, если на первом этаже располагается нежилое помещение. Например, парковка.
То есть, если нужно расширить зону ванной комнаты или туалета в апартаментах, то делать это можно за счёт вспомогательных помещений и мест общего пользования в квартире. Например, за счёт кладовки или коридора.
Перенос кухни
Кухню также нельзя переносить так, чтобы она оказалась под жилым помещением квартиры, расположенной на нижнем этаже.
К запрету на перенос кухни применяются такие же правила, как и к переносу ванной комнаты и туалета. Исключения из правила остаются прежними.
Минимальная площадь жилых комнат
Нельзя бездумно менять площадь жилых комнат, переставляя, разрушая и воздвигая новые перегородки между ними.
Ограничения по минимальной площади жилых помещений указаны в п. 5. 7 СП 54. 1330. 2011 и зависят они от количества комнат в квартире.
Итак:
- в однокомнатных квартирах – не менее 14 кв. м. Допускается формирование кухни – ниши не менее 5 кв. м;
- в «двушках» и более – не менее 16 кв. м. При этом спальня и кухня должны быть не менее 8 кв. м. Спальня на двоих должна быть не менее 10 кв. м.
Организация входа в туалет из кухни или комнаты
Некоторыми правилами и санитарными нормами запрещается делать вход в туалетную комнату из кухни или жилой комнаты.
Но есть и исключение – санузел совмещённый, вход в него расположен в спальне, и в квартире имеется ещё один, раздельный, санузел. При этом попасть в него можно только из коридора.
Но, если в ванной комнате не стоит унитаз, то вход в неё может быть организован из любого помещения в квартире.
Исключением является люди – колясочники.
Для их удобства можно делать вход в санузел из жилой комнаты или кухни. Но медицинские документы должны быть в порядке.
Установка дровяного камина
Это можно делать только в тех квартирах, которые расположены на последних этажах или же на любом уровне, если квартира многоуровневая. Об этом говорится в п. 8. 7 СП 54. 1330.2011.
Но наличие дымохода в такой квартире обязательно.
Его прокладывают через чердак многоквартирного дома, который является общей собственностью всех собственников помещений.
Поэтому для того, чтобы проложить дымоход через общий чердак, нужно собрать общее собрание всех собственников и получить согласие 73% от всех собственников.
Когда будет производиться установка дымохода, необходимо соблюдать правила пожарной безопасности.
Прочее
Есть и другие обязательные правила перепланировки, которые необходимо соблюдать.
Это:
- в кухне и в жилых комнатах должны быть окна;
- вытяжка не может быть соединена с вентиляцией и дымоходом;
- уровень пола в ванной и туалетной комнате должен быть немного ниже, чем в коридоре и жилых комнатах;
- если происходит расширение ванной или туалетной комнаты за счёт нежилого помещения, то прокладка гидроизоляции является обязательной.
Что разрешено
Существует перечень работ, которые можно проводить, не получая разрешения от уполномоченных органов.
Это:
- установка кондиционеров;
- перестановка любых сантехнических приборов, но в пределах помещения;
- можно переносить двери и арки в межкомнатных перегородках;
- остекление лоджий и балконов, а также их внутренняя отделка;
- проведение других работ, которые не могут повлиять на целостность несущих стен, а также не увеличивающие нагрузку на эти стены.
Порядок согласования
Некоторые действия по перепланировке квартиры необходимо согласовывать с уполномоченными органами. Лучше это сделать до того, как вызвать бригаду строителей и начать работы. Но можно согласовать ремонт и «пост фактум».
У каждого способа есть свои плюсы и минусы, а также нюансы.
До перепланировки
Для того чтобы согласовать будущие работы до того, как они будут сделаны, необходимо подготовить проект будущих изменений.
Правила оформления будущей перепланировки следующие:
- нужно обратиться в проектную организацию для составления проекта;
Это необходимо для того чтобы специалист смог определить, какие работы можно проводить, а какие нет. Обращаться нужно в то проектное бюро или к частному проектировщику, которые имеют действующий допуск СРО.
- после того как проект будет готов, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации. Если это крупный город, то обращаться стоит в жилинспекцию. В этой организации нужно получить разрешение на будущую перепланировку. Если есть проект будущих работ, то разрешение будет получено со 100%-ной вероятность;
Типичный вид разрешения можно посмотреть тут.
- далее следует нанять бригаду строителей и начать ремонтные работы;
- после их окончания нужно пригласить специалиста из БТИ, чтобы он внёс соответствующие изменения в техническую документацию помещения;
- наряду с этим необходимо заказать новый кадастровый паспорт;
- потом следует получить новое свидетельство о собственности, особенно если в ходе перепланировки изменилась общая площадь помещения.
На этом согласование будущих работ завершено.
О том, какие последствия могут последовать за незаконной перепланировкой, написано в статье:
штраф за незаконную перепланировку.
О том, что такое амнистия перепланировки и как ее получить, написано тут.
Хотите узнать, какие еще последствия незаконной перепланировки? Читайте об этом здесь.
После проведения ремонта
Можно согласовать сделанную перепланировку «задним числом». Порядок действий примерно такой же, но проект можно не составлять.
Основанием для внесения изменений в техническую документацию будет старых техпаспорт, в котором красными линиями будут сделаны пометки изменений.
Этот же документ будет основанием для принятия архитекторами решения для заявителя. Если перепланировка была довольно сложная, и были проведены работы, которые обязательны к согласования, то дело будет рассмотрено в суде.
Пример иска представлен тут.
Суд не всегда выносит решение в пользу владельца квартиры, сделавшего самовольную несогласованную перепланировку.
Если суд вынесет решение против, то можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.
Нарушение правил перепланировки жилого помещения
Если суд вынесет решение против владельца квартиры, то можно оспорить такое решение в вышестоящем судке. Но, как правило, решение остаётся в силе.
Владелец квартиры, сделавший самовольный неузаконенный ремонт, нарушил правила переустройства и перепланировки жилых помещений, и подлежит административной ответственности по ст. 7. 21 КоАП РФ.
- Согласно п. 2 ст. 17. 21 КоАП РФ, штраф за незаконную перепланировку в квартирах, находящихся в многоквартирных домах, составляет от 2 до 2, 5 тысяч рублей.
- Но, как показывает практика по подобным административным делам, суд может также наложить на истца штраф по ст. 19. 1 КоАП РФ «Самоуправство», предусмотрен штраф в размере от 100 до 300 рублей с граждан.
- Кроме того, владелец помещения должен будет вернуть его в первоначальное состояние, согласно техническому плану, за свой счёт.
Перепланировку
Переустройство
Понятия и общая информация
Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое? Для того чтобы понять разницу между смежными или схожими определениями и понять, что именно требуется выполнить, нужно разграничивать термины.
Например, как разобраться: к чему отнести совмещение ванной комнаты и туалета? Нужно ли это согласовывать и где? А преобразование лоджии в комнату? Попробуем разобраться.
Что является перепланировкой в квартире?
Дадим определение перепланировки. Перепланировка жилого помещения представляет собой серьезные преобразования, затрагивающие техническое состояние жилья.
ЖК РФ в главе 4 дает определение этого понятия, как изменения, которые требуют обязательного внесения в техпаспорт и влияющие на конфигурацию квартиры.
Она не должна проводиться беспорядочно, так как это опасно и влечет дальнейшие проблемы, например, при продаже такого жилья.
Что такое переустройство квартиры? Переустройство жилого помещения — это облегченный вариант изменения квартиры, который не требуется разработки специального проекта и не влечет кардинальной смены первоначального состояния площади.
Что же относится к переустройству? Например, перенос газовой плиты из одной точки кухни в другую, перемещение сантехники в рамках пространства кухни или ванной комнаты, застекление балкона, косметический ремонт и т.д.
В чем отличие переустройства и перепланировки жилых помещений? Эти два процесса кардинально отличаются. Среди основных различий:
- обязанность согласования изменения планировки и отсутствие такой необходимости при переустройстве;
- сложность проводимых действий и оформления;
- величина количества подготавливаемых бумаг;
- стоимость оформления;
- количество задействованных инстанций;
- время оформления и т.д.
О том, на какие работы по переустройству жилого помещения нужно обязательно получать разрешение от различных инстанций, вы можете узнать из видео:
Можно ли по закону?
Можно ли делать перепланировку в квартире? При определенных условиях сделать поменять планировку квартиры, а, тем более, выполнить переустройство можно.
В первом случае нужно написать заявление и обратиться в БТИ или МФЦ. После рассмотрения, будет вынесено разрешение на ее осуществление. Если это невозможно по строительным и другим стандартам, то будет вынесен мотивированный отказ. В такой ситуации остается только смириться.
Если перепланировка уже сделана самовольно, единственный способ ее узаконить – обратиться в суд.
Какими законами регламентируется переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем?
В законодательной основе лежат нормативно-правовые акты:
- ЖК РФ в главе 4 содержит перечень действий, которые можно выполнять при том и другом варианте и другие нормы, связанные с регулированием этого процесса;
- КоАП в статье 7.21 фиксирует вид наказания за несогласованное изменение планировки квартиры;
- СНиПы, которые устанавливают правила строительства и технических преобразований помещений. Например, СНиП 31-01-2003 г. «Здания жилые многоквартирные»;
- Нормы СанПин. Например, СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»;
- Законы субъектов РФ и городов Федерального значения. Например, Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.2005 г. И т.д.
Нужно ли оформлять официально?
Обязательно оба процесса оформить официально.
Тем более сделать это можно даже при определенных сложностях, например, когда квартира еще под залогом в ипотеке.
Это не мешает будущему собственнику проводить все по закону.
Оформление может проводить только собственник (наниматель) или заемщик по ипотеке с согласия банка или представитель, в том числе и специальная организация на основании договора и доверенности.
Перепланировку
Нужно ли оформлять перепланировку квартиры? Что значит перепланировка квартиры? Под перепланировкой жилого помещения понимают перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов и другие серьезные преобразования.
Поэтому важно оформить вовремя и правильно такой вид преобразований. Это не только залог безопасности осуществляемых действий, но и освобождение от других проблем.
Кроме того, что заранее нужно согласовать все действия, после их выполнения обязательно получить акт о завершении перепланировки. Важно довести весь процесс до конца, получив новые технические документы на квартиру с внесенными изменениями.
Переустройство
Несмотря на то, что не требуется получение разрешения на выполнение каких-либо действий, меняющих устройство жилплощади, итоги нужно оформить.
Лучше сделать это вовремя, так как даже при отсутствии тотальных изменений в планировке жилья может быть наложен штраф и обязанность сделать это в принудительном порядке.
В итоге, согласовывать перепланировку нужно обязательно: будь то изменения площади комнаты или объединение ее с балконом.
Собственникам нужно помнить, что отсутствие оформления создаст массу проблем.
Тем, кто планирует приобрести жилье, тоже нужно быть внимательным – покупка жилплощади с неузаконенными изменениями планировки может принести неприятности.
Если собственник решил осуществить ремонт в жилой квартире, то он должен помнить, изменения не должны противоречить требованиям Жилищного Кодекса РФ, а также строительным и техническим нормам.
Что это такое
Перепланировка — процедура изменений внутренних или внешних конструкций жилого помещения, которые необходимо зафиксировать в техническом документе помещения (ст. 25 Жилищного Кодекса РФ).
Свод строительных норм и правил (СНиП) представляет собой совокупность нормативных документов, которые приняты органами исполнительной власти страны и содержат обязательные нормы, регламентирующие процедуру строительства.
Государственный стандарт (ГОСТ) – совокупность требований, которые предъявляются к различным материалам, использующимся при строительстве.
СНиП и перепланировка
Для каждого вида ремонтных работ, осуществляемых в помещении, разработан свой свод строительных норм.
Технические нормативы, которые надо учитывать при проектировании
В настоящий момент действуют следующие требования:
- СНиП 2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2011 (используется при перепланировке санузлов и ванных комнат);
- СНиП 31 -01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (содержит запрет на нахождения ванных комнат и туалетов над помещениями, имеющими статус жилых);
- СанПиН 1.2.2645-10 (содержит нормы изменения кухни и её переноса);
- СП 54.13330.2011 (указывает минимальную площадь помещений, имеющих статус жилых);
- СНиП 2.03.13-88 «Полы» (предъявляет требования к устройству полов в разных комнатах);
- СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Перенос ванной
Если производится перепланировка ванной комнаты или санузла, то согласно СНиП должны быть учтены обязательные требования:
- не допускается перенос в комнату, которая расположена над жилым помещением или кухней (исключение составляют квартиры, которые находятся на первом этаже дома, а также имеющие двухуровневую систему);
- увеличение ванной и санузла, не допускается за счет примыкаемого к ним жилого помещения;
- пол должен быть оборудован гидроизоляцией;
- по отношению к уровню пола в смежных комнатах, в ванной комнате он должен располагаться на 15 -20 мм ниже, или вход в комнату должен быть оборудован порожком;
- вход в санузел не может вести из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни, если квартира имеет еще одну ванную, вход в которую осуществляется из коридора;
- когда в доме перекрытия выполнены из дерева, то использование цементных стяжек не допускается.
Минимальная площадь жилых комнат
Существуют требования, распространяемые на площадь жилых помещений:
- минимальная площадь должна составлять 9 м2, при соблюдении условия, что квартира имеет еще одну жилую комнату площадь которой составляет 16 м2;
- площадь однокомнатной квартиры не может быть менее 16 м2.
Хотелось бы отметить, что каждый из субъектов страны имеет полномочия принять собственный закон, установив свои требования к минимальному размеру жилого помещения, однако они не могут противоречить требованиям, установленным на федеральном уровне.
Вход в туалет
При изменении санузла, необходимо обратить внимание на отдельные требования, которые касаются расположения входа в эту комнату:
- не допускается проектирование входа из жилой комнаты или кухни, за исключением случаев, когда квартира имеет еще одни санузел, войти в который можно из нежилого помещения квартиры;
- пол должен располагаться ниже основного уровня напольного покрытия всей квартиры или вход в комнату должен быть оснащен порожком.
Установка дровяного камина
При монтаже камина необходимо помнить следующие нормы:
- установка допускается только на последних этажах здания;
- при размещении требуется дополнительное монтирование вытяжки, которая не будет относиться к общедомовой системе вентиляции, и не будет мешать нормальному функционированию общедомовых систем коммуникации;
- когда ремонтные работы по установке камина могут затронуть изменения фасадного облика здания, необходимо согласование с представителями архитектурного комитета.
Допускается устанавливать камин без соблюдения требования о нахождении квартиры на последних этажах дома:
- когда речь идет о двухуровневой квартире;
- камин располагается в жилом помещении старого здания, где использование для обогрева твердотопливного оборудования (хрущевки);
- в проекте строящегося многоэтажного дома предусмотрена вытяжка для каминов с живым огнем.
Утепление балкона
Основным требованием, которое предъявляется к утеплению балконов – использование материалов, которые не относятся к легко воспламеняемым (например, нельзя использовать пенопласт).
Не разрешается перенос батарей, а также устройство теплых полов с использованием общедомовой системы водоснабжения.
Основные правила
Для того, что бы осуществить ремонт следует помнить:
- он должен быть согласован;
- рекомендуется привлекать в процессе осуществления перепланировки специальные организации, которые по окончанию ремонта предоставляют акты о выполненных и скрытых работах;
- перед внесением изменений обязательно необходимо составлять проект;
- необходимо помнить, что законом установлен перечень действий, совершение которых во время ремонта не допускается.
Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»
Требования к проведению строительных работ
На основании норм Жилищного Кодекса РФ, а также СНиП перепланировка квартиры не должна:
- осуществляться в выходные и праздничные дни;
- производится ранее 9 утра и позднее 19 вечера;
- сопровождаться захламлением строительными и другими материалами объектов общего пользования;
- проводиться с применением инструментов, при использовании которых превышается допустимый уровень шума.
Срок проведения ремонта не может быть более 4 месяцев.
Что можно делать, а что нельзя
Без получения разрешения можно:
- заменять материал отделки балкона или лоджии;
- изменять расположение сантехники в жилом помещении;
- осуществлять демонтаж конструкций, которые не имеют статус несущих;
- производить конструкцию дополнительных дверных проемов;
- менять старое напольное покрытие на такое же новое.
В случае получения разрешения, допускается:
- изменять архитектурный вид жилого здания;
- разбирать стены, которые являются несущими;
- менять старое покрытие полов на новое, но из другого материала;
- увеличивать площадь ванных комнат и санузла;
- осуществлять изменения связанные с газовыми плитами (их перемещение).
В ходе перепланировки в квартире нельзя осуществлять следующие действия:
- объединять лоджии и балконы с квартирой посредством демонтажа наружной стены;
- переносить отопительные приборы на балкон или лоджию;
- объединять несколько квартир по вертикали, путем разбора межэтажных конструкций;
- увеличивать площадь ванной комнаты или туалета за счет уменьшения площади жилой комнаты;
- переустраивать помещение, за счет увеличения нагрузки на межэтажные перегородки.
Какие виды работ нельзя согласовать
В соответствии с законом нельзя согласовать изменения, которые:
- ухудшают условия проживания остальных собственников;
- влияют на несущие стены;
- вырезают коммуникации из общедомовой системы;
- изменяют вентиляционные системы всего дома;
- меняют местоположение отопительных приборов;
- сопровождаются повреждением несущих конструкций.
Согласование до начала работ
В случае, когда владелец жилого помещения решил осуществить ремонт, он должен помнить, что в первую очередь необходимо получение согласия компетентного органа (Жилищной комиссии).
Для этого необходимо:
- подготовить проект изменений. Документ можно составить самому или обратиться в организацию, занимающуюся изготовлением проектной документации на профессиональной основе;
- обратиться в БТИ для получения старого технического документа на жилое помещение;
- обратиться в надзорные органы для получения заключения о том, что санитарные, пожарные и иные нормы, в новом проекте изменений не нарушаются;
- подать все документы в Жилищную инспекцию для одобрения.
После
Если собственник изменил помещение, но перед этим не получил разрешение на эти изменения, он должен узаконить осуществленную перепланировку.
Для этого необходимо обратиться в Жилищную инспекцию, в том порядке, который указан ранее или в судебный орган с иском о признании произведённых изменений законными.
В случае обращения в суд, необходимо к заявлению приложить следующие документы:
- проект изменений;
- заключения надзорных органов о соблюдении санитарных, строительных и пожарных требований;
- документ о праве собственности на помещение;
- квитанцию об уплате пошлины.
Благодаря введенной в 2018 году амнистии на перепланировку, ряд работ подлежит согласованию после их осуществления в уведомительном порядке.
Нормы 2018 года установили следующий порядок согласования такой перепланировки: если она не затронула несущие конструкции, то после окончания ремонта, собственник должен на копию технического паспорта объекта нанести осуществленные изменения и направить его в Жилищную инспекцию.
Как происходит завершение работ
Если комиссия одобрила заявление на перепланировку, то в решении она указывает период, в течение которого изменения, должны быть осуществлены.
После того, как ремонтные работы окончены, необходимо пригласить сотрудника БТИ, который сверяет фактические изменения, произведенные в квартире с теми, которые были отражены в плане перепланировки. После этого составляется новый технический паспорт на жилой объект.
Последствия самовольных действий
- Когда собственник осуществил перепланировку самостоятельно, без разрешения компетентного органа, то он должен быть готов к тому, что в случае выявления изменений, он будет привлечён к административной ответственности.
- Помимо этого, сотрудниками инспекции в отношении собственника выносится предписание о возврате квартире прежнего вида.
- В случае не соблюдения этой обязанности, сотрудники инспекции получают право обратиться в суд, с иском о выселении.
- Собственник также может столкнуться с рядом проблем в случае продажи помещения, завещания этой квартиры или её приватизации.
Ответственность за нарушение правил
За незаконную перепланировку на собственника налагается административный штраф, размер которого составляет:
- 2 500 рублей, когда собственник физическое лицо;
- до 300 000, если собственником является организация.
Стоимость услуг
Цена услуг организаций, занимающихся разработкой проектной документации, зависит от региона нахождения жилого помещения.
Так, для Москвы характерны следующие цены:
| Перечень услуг | Стоимость (р.) |
| Изготовление проекта перепланировки | 14 000 |
| Получение разрешения на перепланировку, изменяющую несущие конструкции | 60 000 |
| Согласование изменений, не затрагивающих несущие стены | 40 000 |
| Составление технического заключения | 13 000 |
| Консультационные услуги | 3 000 |
Видео: «Перепланировка без неприятностей»
Внимание! Актуализированная информация о необходимых документах и размерах штрафов за незаконную перепланировку квартиры: Перепланировка квартир 2017: согласование и штрафы.
Многие сегодня недовольны качеством и планировкой своих квартир. Об этом свидетельствует статистика перепланировок. Ежегодно совершается большое количество вторжений во внутреннюю конфигурацию жилья. При этом только пять процентов перепланировок осуществляются законно. В результате чиновники решили отменить некоторые избыточные требования, а сама процедура согласования стала более понятной и простой.
Причины перепланировок квартир
Основная причина проводимых перепланировок — квартирный вопрос, то есть, люди по мере возможности стараются улучшить условия проживания. Перепланировка помещений представляет собой комплекс работ, которые вносят изменения в назначение и конфигурацию помещения. Она является важным вопросом для тех, кто планирует провести хороший ремонт.
Некоторые хотят сделать больше площадь комнат, другие из одной хотят сделать две комнаты, а третьим требуется гардеробная или кладовая, четвертые — желают утеплить балкон и сделать зимний сад.
Раньше граждане должны были согласовывать практически каждое свое действие, даже замену линолеума, остекление балкона и прочие. Но большинство жителей эти требования игнорировали. В результате, в 2012 году на свет появился документ, в котором приняты новые правила согласования перепланировки квартир. Он составлен по принципу: что не запрещается, то разрешается.
Разрешенные работы при перепланировке
Перечень работ, связанных с перепланировкой помещений, которые следует согласовывать с жилищной инспекцией, сегодня сократился на тринадцать пунктов.
В настоящее время граждане имеют возможность самостоятельно выполнять:
- замену напольного покрытия,
- установку спутниковой антенны на фасаде,
- замену сантехники и унитаза,
- упразднена необходимость согласований при частичной или полной разборке перегородок, кроме ненесущих и межквартирных,
- не нужно проводить согласование при установлении проемов в ненесущих стенах и сооружении дополнительных перегородок без увеличения нагрузки на перекрытия. То есть, подобные конструкции можно строить из легких пеноблоков.
Также под амнистию попало устройство карусельных или самораздвижных дверей и замена некоторых столярных элементов фасада.
При перепланировке квартиры необходимо согласовывать:
- перестановку существующих и установку новых газовых приборов,
- установку электроплит вместо имеющихся газовых,
- изменение конструкции перекрытий,
- выполнение проемов в межквартирных перегородках и несущих стенах,
- объединение лоджий и внутренних помещений и перенос ванных комнат и санузлов.
Эти виды перепланировок раньше относились к запрещенным, и только новые правила согласования перепланировки квартир разрешили проводить эти работы.
Согласования для домов — памятников
Гражданам, которые проживают в домах, признанных памятниками, официально разрешается устанавливать кондиционеры на дворовых фасадах, если их установка предусмотрена в проекте работ по сохранению памятника. В основном при согласовании перепланировки не нужно теперь заказывать историко-культурную экспертизу, которая необходима только, если процесс переустройства затрагивает непосредственно предмет охраны.
Новые правила согласования перепланировки квартир запрещают
Нельзя проводить перепланировку, которая ухудшает эксплуатационные качества дома и оказывает негативное влияние на безопасность проживания в нем. По-прежнему не получится согласовать снос капитальных стен, уменьшение каналов вентиляции и установку устройств на общих домовых инженерных сетях. Нельзя заниматься устройством «теплых полов» от общих домовых систем отопления и горячего водоснабжения, переносом батарей на балконы и лоджии, переустройством технического этажа и чердака, устройством ниш и проемов в стенах-пилонах и другие.
Этапы согласования перепланировки квартиры
Для проведения перепланировки нужно получить разрешительную документацию, так как «перестроенную» без разрешения квартиру невозможно будет продать, обменять и провести с ней любую сделку.
Различают простую и сложную перепланировку, поэтому её проект следует заказывать инженеру-проектировщику. Следует учитывать, что перепланировка не должна нарушать правил, установленных ГОСТами и СНиП.
Порядок сбора документов для проведения согласования перепланировки включает несколько этапов:
- Получение проекта плана квартиры с учетом перепланировки;
- Предоставление документов в УЖКХ для получения разрешения;
- При необходимости получение разрешения Дирекции заказчика;
- При необходимости составление технического заключения;
- Получение выписки из домовой книги и заявления на согласование работ по перепланировке со всеми собственниками и прописанными в этой квартире;
- При необходимости получение согласия соседей;
- Передача собранного пакета документов в отдел архитектуры и соответствующие органы местного районного самоуправления — Администрацию;
- Регистрация в БТИ полученного приказа Администрации.
Только после проведения регистрации плана перепланировки в БТИ можно приступать к изменению облика своей квартиры.
Перепланировка – мероприятие проблемное, но востребованное. Однако его популярность не отменяет правил, которые нужно соблюдать во избежание санкций. Собственники, затеявшие перепланировку, порой теряются, что именно относится к этому понятию, и на какие действия нужно получать разрешение.
Мы расскажем о том, какие мероприятия относятся к перепланировке, и что считается обычным ремонтом, какие работы разрешается проводить при наличии соответствующего плана, и что делать нельзя в любом случае, можно ли перестроить квартиру без одобрения соответствующих инстанций, и чем грозят такие действия хозяину жилья и о прочих тонкостях перестроечного процесса.
Базовые правила перепланировки
Перепланировка – это глобальное изменение конфигурации жилплощади. То есть, собственник, своими действиями, меняет конфигурацию, которая указана в плане БТИ. С чего начать перепланировку квартиры, и что считается перепланировкой по закону?
- Монтаж, демонтаж газового оборудования с установкой подводящей сети;
- Установка электрической плиты на место газовой;
- Расширение жилого пространства за счёт коридоров, кухонь при объединении нескольких квартир;
- Прорезка отверстий в междуэтажных, межквартирных перекрытиях;
- Выполнение проёмов в несущих конструкциях, при наличии всех необходимых расчётов (в порядке исключения после дополнительного укрепления стен);
- Ликвидация имеющихся проёмов в перекрытиях и несущих конструкциях;
- Демонтаж разгружающих конструкций;
- Внесение изменений в устройство пола;
- Монтаж перегородок с высокой нагрузкой (для железобетонных перекрытий), с любой нагрузкой (для деревянных конструкций);
- Изменение или демонтаж оконных и дверных проёмов в стенах, крышах;
- Расширение санитарного узла, за счёт подсобного помещения;
- Ликвидация встроенных шкафов.
Любое из вышеперечисленных действий относится к перепланировке требует согласования. Перед их выполнением нужно заказать в соответствующей организации проект перепланировок. Организация должна иметь свидетельство о допуске от СРО.
Мероприятия должны соответствовать СНИП, строительным нормам.
Что не является перепланировкой квартиры?
- Замена отделочного покрытия;
- Переустановка отопительных конструкций;
- Замена инженерных конструкций на новые;
- Монтаж кондиционерного оборудования;
- Остекление балконов, лоджий;
- Монтаж раздвижных дверей (разрешен в том случае, если при этом не меняются габариты проёмов).
К выполнению этих работ можно приступать, не заботясь о получении согласований и разрешений. Что является перепланировкой квартиры мы уже знаем, но перед тем, как начать планировать модернизацию своего жилища, следует ознакомиться с перечнем разрешенных и запрещенных работ.
Дарение, как и любая другая операция с недвижимостью требуют правильного оформления. Как оформить квартиру в собственность по дарственной? Алгоритм действий читайте в нашей статье.
Информация о стоимости оформления купли-продажи квартиры вот тут. Вы узнаете не только о финансовой стороне вопроса, но и об особенностях самой сделки.
Разрешенные мероприятия при перепланировке
Согласно российскому Жилищному кодексу собственникам квартир разрешено производить следующие мероприятия по перепланировке:
- Изменение конфигурации подсобных помещений;
- Установка дополнительных перегородок с целью выделения отдельного помещения, отделения друг от друга смежных комнат;
- Перенос уже имеющихся перегородок с целью изменения конфигурации квартиры в лучшую сторону;
- Установка дверных проемов, их демонтаж;
- Перемена направления открывания дверей;
- Изменение габаритов оконных проёмов;
- Заделка уже имеющихся окон, установка новых;
- Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов;
- Подводка труб, электрических сетей;
- Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов.
Мероприятия должны соответствовать СНИП, строительным нормам.
Даже в том случае, если вы намечаете разрешенное мероприятие по перепланировке жилплощади, на него должно быть получено разрешение от СЭС, пожарных и архитектурных служб.
Запрещённые мероприятия
Иногда, при проведении капитального ремонта квартиры, владельцы жилплощади забывают о том, что существуют работы, запрещённые законодательством в целях безопасности. Итак, что же нельзя делать при перепланировке?
- Установку новых окон, дверей в несущих конструкциях панельных, крупноблочных зданий, зданий из облегчённой кладки;
- Монтаж проёмов в капитальных конструкциях, если эти конструкции нужны для изоляции в здании отдельных участков, перегородок, которые требуются для предотвращения распространения пожара;
- Работы, которые приведут к изменению целостности балок и прогонов, ухудшению несущих характеристик опор, повреждению стропил, монолитности перекрытый, нарушению гидроизоляции;
- Работы, приводящие к ухудшению тяги в системе вентиляции;
- Монтаж перегородок, находящихся на середине проёма окна;
- Монтаж дополнительных труб в стенах, над зданием;
- Работы, которые приведут к затруднению доступа для соседей на лестничную площадку, в ванну, туалет, кухню;
- Выполнение входа в комнаты с лестничных площадок, с улицы.
Перепланировку должны проектировать организации с допуском от СРО.
Обязательно ли соблюдать требования к перепланировке?
Почему важно соблюдать нормы перепланировки жилья? Несоблюдение правил может привести к следующим результатам:
- Возникновение аварийной ситуации. Материальная и моральная ответственность за которую ляжет на виновника, а значит на инициатора перепланировки;
- Нарушение противопожарных норм, которое может привести к настоящей трагедии;
- При выполнении незаконных мероприятий собственника ожидают санкции. Ему придёт извещение с требованиями узаконить имеющиеся изменения или изменить конфигурацию помещения так, как было до этого. Исполнение всех этих действий – дополнительная трата денег;
- Если собственник жилплощади отказывается от внесения требуемых коррективов, жилищные учреждения вправе решать вопрос в судебном порядке;
- В суде может быть принято решение вплоть до расторжения договора найма или продажи жилплощади на публичных торгах;
- Конфликты с соседями;
- Вы не сможете совершать никаких сделок с жильём: обмен, продажа квартиры и так далее. Даже если пока вы ничего не собираетесь продавать, спустя годы вполне может возникнуть такая необходимость, и выполненная незаконно перепланировка сильно осложнит этот процесс.
Если самовольная перепланировка подпадает под категорию «запрещенных», Жилиспекция обяжет привести жильё в прежнее состояние в установленные ею сроки, за счёт владельца жилплощади. Неисполнение этого предписания может закончится судом и продажей жилого имущества с торгов.
Даже в том случае, если вы выполняете разрешённые мероприятия по перепланировке, обязательно нужно составить их план и одобрить в соответствующих службах. Список разрешённых ремонтных работ зависит от самой конфигурации квартиры.
Проект не следует выполнять самостоятельно. Для этого существуют специальные службы. При обращении к ним важно проверить наличие допуска СРО, иначе и план будет незаконным. Специалисты помогут составить такой проект, который с высокой долей вероятности получит разрешение на осуществление.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.
Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:
Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!
Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.
