Сложности с незаконной перепланировкой в 2019 году

Желание что-то изменить свойственно непостоянной человеческой натуре. И в первую очередь это касается жилища.

Но некоторые коррективы (переустройства, перепланировка, перенос коммуникаций и т.д.) требуют обязательного документального разрешения.

В противном случае действия собственника будут признаны противоправными, а сами переустройства – неузаконенными.

Что это такое

Являясь собственниками квартир, граждане зачастую перестают ощущать границы своих полномочий и считают, что в своих владениях вольны делать все, что им заблагорассудится. Это далеко не так.

Чтобы понимать, какой ремонт находится в законодательных рамках необходимо определиться, что означает перепланировка и переустройство (ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка – изменение существующей конфигурации жилого помещения (перенос дверных или оконных проемов, объединение нескольких комнат и т.д.).
Переустройство – действия, предполагающие дополнительную установки, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, газового или другого оборудования (установка джакузи, замена газовой плиты на электрическую и т.д.).

Перепланировка и переустройство жилого помещения отличаются друг от друга только характером производимых работ, но документально подобные изменения оформляются идентично. При этом не имеет значения, где расположено жилое помещение (в панельном многоэтажном доме, частном домовладении и т.д.).

Законодательство

Жилищный Кодекс Российской Федерации полностью регламентирует все, что так или иначе связано с жильем и проживанием в частных или муниципальных домах.

Одна из глав этого законодательного собрания (гл. 4, ст. 25, 26, 27, 28, 29) целиком посвящена вопросам перепланировки и переустройства жилых помещений.

В ней изложены:

основные понятия и определения;
основания для проведения ремонтно-строительных работ (официальное согласование в органах местного самоуправления);
необходимые документы, на основании которых будет принято решение о возможности проведения перепланировки;
сроки для согласования;
причины для отказа;
последствия перепланировки, которая не узаконена подобающим образом и возникающая ответственность собственника, осуществившего переустройство жилого помещения без соответствующего разрешения на это компетентных органов.

Видео: последствия

Кто может попасть под категорию

Стать нарушителем российского законодательства в части самовольной перепланировки рискует каждый, кто, не задумываясь, приступает к ремонту в жилом помещении без получения официального утверждения запланированных работ.

Российское законодательство четко определяет, какие действия собственников относятся к незаконным, и что конкретно не стоит осуществлять на своих квадратных метрах:

расширение вспомогательных площадей (кухня, коридоры, санузел), за счет серьезного уменьшения жилой площади жилья (более чем на 25%);
сносить или переносить несущие стены здания;
менять расположение коммуникационных систем (водопровод, газопровод, вентиляция, отопительные приборы и т.д.);
ликвидировать двери между кухней, оборудованной газовой плитой и остальными комнатами жилья;
устройство дополнительных проемов, перенос дверных и оконных проемов;
переносить ванную и располагать ее над жилыми помещениями;
монтировать отопительные приборы, работающие от общедомовой системы на балконах или лоджиях и т.д.

Самовольное переустройство жилого помещения или его незаконная перепланировка в большинстве случаев является опасной и несет угрозу жизни и здоровью, как самого нерадивого собственника, так и его соседей.

Поэтому при решении о внесении серьезных изменений в конфигурацию и технические характеристики жилого помещения, необходимо обращаться в специализированные компании, занимающиеся созданием проектов перепланировки и переустройства.

Каким образом можно выявить

Все тайное рано или поздно становиться явным.

Подобное утверждение верно и по отношению к домам и квартирам, в которых произведены изменения, несогласованные с органами власти.

Существует несколько вариантов выявления незаконных перепланировок и переустройств:

жалоба соседей – при проведении шумного ремонта соседи могут обратиться в участковому для проведения визуальной и документальной проверки, в ходе которой вскроется проведение незаконных строительно-ремонтных мероприятий;
вмешательство представителей управляющей компании – очень трудно сохранить факт проведения ремонта и его масштабы в многоквартирном доме, сотрудники УК обязаны выявлять и сигнализировать о проведении незаконных перепланировок и переустройств;
необходимость изменения правового статуса жилой недвижимости – чаще всего вскрываются факты противоправных изменений в жилых помещениях при продаже, аренде, вступлении в наследство и т.д.;
возникновение чрезвычайной ситуации – самый печальный сценарий выявления нарушений, при котором происходят обрушения здания, взрывы газового оборудования, затопления или иные события, несущие угрозу жизни и здоровью жителей дома.

Куда обращаться

Чтобы не нарушать закон и вести строительно-ремонтные работы на официальном уровне, необходимо обратиться в местный Департамент архитектуры за консультацией по поводу планируемых изменений в жилом помещении. Сотрудники организации подскажут, какие действия вообще недопустимы, а какие подлежат узакониванию.

Также существует возможность заказать проект переустройства или перепланировки у специалистов Департамента.

Последствия перепланировки без согласования

Самовольное изменение габаритов и инженерно-технических характеристик жилого помещения при выявлении подобного факта приводит к разнообразным последствиям.

Необходимые условия

В зависимости от сложности перепланировки и ее опасности для жизни и здоровья местные органы власти могут применять различные меры воздействия.

Все зависит от сложности произведенного вмешательства и условий узаконивания:

штрафы – в размере 2000-3000 для физических лиц и 300000-500000 для юридических (7.21 КоАП РФ);
предписание о возвращении жилого помещения в первоначальный вид – дорогостоящий ремонт придется ликвидировать и вернуть квартире прежний вид;
судебное разбирательство;
выселение из муниципальной квартиры и расторжение договора социального найма;
при проведении несанкционированных изменений в ипотечной квартире существует риск расторжения кредитного договора по инициативе банка-кредитора;
лишение собственника права собственности на жилое помещение и последующая продажа недвижимости на аукционных торгах (п.5 ст 29 ЖК РФ).

Мера ответственности

Если собственник без получения необходимых разрешений и согласований начинает крупномасштабный ремонт с перепланировкой и переустройством помещения, в первую очередь возникает административная ответственность за совершенные действия.

В случае, если самовольная перепланировка или переустройство привело к крупным материальным потерям третьих лиц или в результате пострадали люди, предусмотрено несение уголовной ответственности собственником переделанного жилого помещения.

Как избежать последствий

Избежать последствий незаконной перепланировки можно, если вовремя одуматься и постараться официально задокументировать произведенные изменения в квартире.

Узаконить

Чтобы избежать более серьезных последствий, необходимо постараться узаконить все изменения, которые были проведены в жилом помещении без согласования.

Важно помнить, что узаконивание уже произведенных ремонтных рабом можно осуществить только через суд (ст. 29 ЖК РФ).

Для этого необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

обращение в экспертную службу – необходимо получить заключение, что перепланировка или переустройство не несут опасности жизни и здоровью граждан, а также измененное помещение соответствует действующим нормам;
обращение в суд – правильно составленное исковое заявление о сохранении изменений в жилом помещении и заключение экспертов помогут получить положительное решение по делу;
получение нового технического паспорта – судебное решение является основанием для узаконивания всех перепланировок и переустройств.

Сроки

Узаконивание изменений в жилом помещении может затянуться на долгое время. Поэтому проще и правильнее будет перед запланированным ремонтом получить необходимые разрешения.

В таком случае внесение изменений в техническую документацию займет не более 45 дней.

Важные нюансы

Проведение несанкционированных изменений в общем облике жилого помещения чревато не только штрафами, потерями денежных средств, но и другими неприятными последствиями.

Как продать такую квартиру

Никто не может гарантировать, что проживет в одном и том же доме или квартире всю жизнь.

Необходимость переезда или смены работы может повлечь за собой желание продать жилое помещение, в котором ранее было произведено незаконное переустройство или перепланировка.

С этим могут возникнуть определенные трудности:

Цена – если продавец ставит покупателя в известность об имеющихся изменениях, то стоимость жилья автоматически снижается на 20-30%, так как все финансовые траты по приведение жилья в первоначальный вид или узакониванию переделок ложатся на плечи нового владельца.
Узаконивание – большинство собственников стремятся перед заключением сделки купли-продажи привести документы в надлежащий вид. То есть внести изменения в технический паспорт. Во многих случаях это просто невозможно, но вскрывается факт осуществления самовольной перепланировки.
Подлог – продажа жилья с устаревшими техническими документами чревата в будущем расторжением сделки и судебными тяжбами.

Разобраться в вопросах корректности проведенной перепланировки, поможет статья:

экспертиза перепланировки.

Хотите понять, куда жаловаться на незаконную перепланировку? Об этом написано тут.

О том, как провести свободную перепланировку, написано здесь.

Если это муниципальное жилье

Если перепланировка или переустройство было произведено в муниципальной квартире, то жилец может потерять возможность приватизировать квартиру на законных основаниях или его могут выселить с занимаемой жилплощади, расторгнув договор социального найма.

Собрались делать капитальный ремонт в квартире, и при составлении проекта мастер говорит вам, что это будет незаконная перепланировка? Вопрос вполне решаемый – нужно всего лишь выполнить согласование в уполномоченных на это организациях. Однако все ли работы попадают под определение незаконной перепланировки?

Какая перепланировка является незаконной?

Ответ заложен в самом вопросе. Незаконными признаются:

Изменения пространства жилого помещения, подлежащие обязательному согласованию в компетентных органах или прямо запрещенные законом.
Те действия, которые хотя и были согласованы, но не оформлены надлежащим образом документально. В этом случае вас могут обязать узаконить самовольно проведенные работы.

Примеры незаконной перепланировки

Рассмотрим более подробно, какие действия могут быть признанными незаконными. Например, вы заменили плитку в санузле и поменяли водопроводные трубы и арматуру.

Однозначно самовольной перепланировкой признана быть не может:

замена плитки;
установка новых сантехнических приборов;
замена столярных изделий и окон.

Совершенно другое дело, если вы живете на втором этаже и решили ограничить подачу воды или тепла на верхние этажи, установив у себя заглушки и полностью обрезав идущие наверх трубы. Впрочем, даже достаточно поставить вентили, ограничивающие подачу воды другим жильцам, чтобы это могло быть признано незаконной перепланировкой.

Не будет считаться незаконным и изменение конфигурации и расположения внутренних простенков в квартире, если они не служат частью несущих стен.

Чтобы получить подробную информацию по данной проблеме, обращайтесь за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Порядок узаконивания

Если допущенные вами нарушения не несут угрозы для других жильцов и не оказывают влияния на безопасность здания, сотрудник Жилищной комиссии может оформить предписание согласовать проведенные работы. Обычно это делается с подробными разъяснениями:

Какие документы нужно подготовить?
Куда обращаться по вопросу согласования незаконно выполненной перепланировки?

Порядок легализации незаконной перепланировки изложен в частях 1 и 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Вам надлежит:

обратиться в проектную организацию;
заказать новый проект на изменившееся жилье;
выполнить согласование проекта.

Список организаций для согласования указывается в проектной документации. При получении отказа, вы вправе обратиться в суд с требованием согласовать полученный вами проект.

При положительном решении документы подаются:

в Бюро Технической Экспертизы (БТИ), которое производит необходимые изменения в техническом паспорте;
в Росреестр, который производит необходимые изменения в кадастровых документах.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, напрямую связана с изменениями стоимости жилья. Однако Жилищное законодательство и действующие СНиПы не имеют каких-либо ограничений, касающихся конкретно ипотечных квартир.

Обратите внимание на следующие моменты:

Запрет на перепланировку может содержаться непосредственно в вашем договоре ипотечного кредитования.
Некоторые банки специально предусматривают такие ограничительные меры, имея собственный взгляд на любые действия, которые служат основанием для изменения стоимости квартиры, причем не только в сторону уменьшения, ни при удорожании.
Даже если в банке не против таких изменений, в результате которых жилье будет стоить дороже, не следует забывать еще об одном условии ипотечных правоотношений – о страховой компании. Страховые тоже должны выдать одобрение на предстоящие вам действия.

Выводы:

если вы затеваете перепланировку в ипотечной квартире, для начала тщательно исследуйте договор с банком и со страховой компанией;
помните, что на момент начала оформления документов на перепланировку от момента заключения договора с банком должно пройти не менее одного года;
у вас на руках должно быть свидетельство о праве собственности на жилье.

Но даже при соблюдении этих условий заемщику понадобиться письменное согласие совершеннолетних членов его семьи на перепланировку. Только после этого лучше:

Составлять эскиз.
Подавать документы на согласование перепланировки в БТИ.
Идти в банк и согласовывать с ним свои дальнейшие действия.

Подробности о том, как узаконить перепланировку в ипотечной квартире, вы можете узнать у нашего юриста в режиме онлайн-консультации.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой?

Решение о покупке квартиры, в которой перепланировка не соответствует законным нормам, чревато для покупателя негативными последствиями. Он должен будет:

самостоятельно оплатить административный штраф;
привести квартиру в прежнее состояние;
при невозможности выполнения предыдущего пункта, выполнить все действия и понести все расходы, связанные с узакониванием этой перепланировки.

Конечно существует легальная возможность избежать штрафных санкций, если:

незаконная перепланировка была выполнена прежним владельцем давно;
внесенные изменения не мешают соседям;
внесенные изменения не представляют собой угрозу безопасности для многоквартирного дома.

Однако вам предстоит выполнить стандартный набор процедур, предусмотренный для того, чтобы узаконить перепланировку. Поэтому при покупке жилья обращайте внимание на такой вопрос и требуйте от прежнего владельца пакет документов со всеми легализованными документами.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет:

Привести жилище в прежнее состояние.
Уплатить административный штраф.

Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Дополним, что покупка ипотечной квартиры с неузаконенной перепланировкой в принципе невозможна. В этом случае банк потребует от продавца такого жилья легализовать все произведенные изменения в предусмотренном законом порядке.

Штраф и последствия незаконной перепланировки

Если ваши действия ни с кем не согласованы, готовьтесь:

к применению предусмотренных законом мер ответственности в виде штрафов;
к получению предписания привести жилье в исходное состояние. Причем делать это вам придется своими силами и за свой счет.

Сумма штрафа в 2017 году установлена в размере 2-2,5 тысячи рублей для собственников жилья в многоквартирных домах. Как видим, штраф вполне символический, однако его оплата не служит основанием для узаконивания перепланировки в компетентных органах и не снимает с вас обязательства по возврату объекту первоначального вида.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что данная процедура требует жесткого контроля и особенного внимание, поэтому будьте бдительны и всегда проверяйте документы.

Каждому из нас хочется жить в современном и комфортном жилище, заметно отличающемся от типовых построек, которых в наших городах, к сожалению, большинство. Для того чтобы хоть немного изменить ситуацию, некоторые нанимают дизайнеров и воплощают в жизнь масштабные проекты по переустройству своей квартиры, а другие пытаются справиться своими силами, делая ремонт вечерами и по праздникам. Несмотря на финансовые возможности жильцов и их амбиции, многие по незнанию или осознанно в целях экономии делают незаконную перепланировку квартиры, даже не подозревая, какие проблемы это влечет для него лично и помещения, в котором сделан ремонт. Так как подобные ситуации встречаются все чаще, а ответственность собственников жилья с каждым годом все ужесточается, мы решили подробно рассмотреть данную тему в статье. В первую очередь, мы рассмотрим само понятие «незаконная перепланировка», а также дадим ему правовую оценку. Кроме этого, мы обстоятельно расскажем о перепланировке жилых и нежилых помещений, которые попадают в категорию незаконных.

Определение

Большая часть россиян имеет представление о том, что планировка квартиры отражена в ее техническом паспорте. В этом документе указана площадь комнат и санузлов, несущие стены помещения, расположение дверных проемов и окон, а также другая важная информация. При сделках купли/продажи продавец в обязательном порядке должен ознакомить потенциального покупателя с техническим паспортом жилья. Причем данные в этом документе должны полностью соответствовать реальному положению вещей. В случае, когда вы замечаете расхождения, речь может идти о незаконной перепланировке.

Под этот термин подпадает любое переустройство помещения без разрешительных документов специальных органов. Также незаконной перепланировкой дома или квартиры можно назвать работы, сделанные в обход или вопреки проектной документации.

Имейте в виду, что не стоит путать данный термин с косметическим ремонтом квартиры. Последний может включать в себя не только поклейку обоев и покраску стен, но и замену радиаторов отопления либо внесение корректив в отделку балкона.

Виды незаконного переустройства

Незаконная перепланировка помещений может быть двух видов и этот факт тоже необходимо учитывать, если вы уже попали в подобную ситуацию, сделав ремонт сами, или уже приобретя квартиру с проблемами:

Проведенные работы считаются незаконными в отсутствии разрешительных документов. Под данную категорию попадают изменения, которые не противоречат закону, но жилец по каким-то причинам не оформил необходимые бумаги. Эта оплошность и перевела обычную перепланировку в незаконную.
Проведенные работы изначально не могут быть одобрены законом. К примеру, вы произвели снос стены, считающейся несущей. Даже при попытке узаконить этот процесс, необходимые бумаги вы не получите.

Имейте в виду, что ответственность за подобное переустройство несет не только собственник жилья, произведший ремонтные работы. Если вам подарили подобную квартиру или вы сами не были внимательны и купили ее за свои же деньги, то проблемы с незаконной перепланировкой придется решать уже вам самим. В судебном порядке вас могут обязать привести жилье в надлежащий вид (по техническому паспорту) и взыскать штраф. Переложить эти проблемы на бывшего собственника помещения, ставшего виновником проблемы, вам не удастся. За все изменения ответственность будет нести сегодняшний собственник квартиры.

Наиболее частые варианты переустройства

Не всегда типовое пространство удобно для проживания современной семьи. Поэтому все больше людей с каждым годом задумываются о глобальном переустройстве имеющейся квартиры, особенно если не имеют возможности поменять ее на более вместительное и комфортное жилье. Чаще всего собственники пытаются сделать новые проемы в несущих стенах, объединить лоджию с пространством комнаты или кухни, а также создать антресоли и кладовые, не предусмотренные планировкой.

Все из того, что мы перечислили, в обязательном порядке требует оценки специальной комиссии и только она вынесет вердикт о запрете или разрешении на подобное переустройство. Если перепланировка была произведена незаконно, то жильцам стоит быть готовым к массе проблем. Причем установлено, что уже сделанные работы узаконить гораздо сложнее, чем планируемые. К тому же, часть работ подпадает под категорию запрещенных. К ним можно, к примеру, отнести новые проемы в несущих стенах или их снос. В следующем разделе статьи мы подробнее расскажем о данной категории переделок.

Запрещенное переустройство

Если, задумав ремонт, вы обратитесь в серьезную специализированную организацию, то там вам сразу же уточнят, какие изменения в квартире делать можно, а какие никогда и ни в коем случае не будут одобрены. А вот тем, кто делает весь ремонт самостоятельно, необходимо тщательно изучить этот вопрос. Согласно жилищному законодательству, нельзя делать следующие изменения в помещении:

Перемещать санузлы таким образом, чтобы они находились над жилыми комнатами. То есть ваш туалет и ванная комната ни в коем случае не должны быть размещены над гостиной или кухней соседа. Исключение могут составлять только двухуровневые квартиры, в которых оба этажа принадлежат одному хозяину.
Расширять площадь кухни за счет санитарных комнат. Также запрещено переносить кухню на площадь жилой комнаты, не будет одобрено и расширение ванной комнаты и туалета за счет квадратных метров комнат или кухни.
Вносить изменения в расположение газовых труб и труб водоотведения. Под запрет попадает и перенос радиаторов на лоджию или любое другое место в квартире, не предусмотренное проектом.
Производить произвольный снос стен, пробивание новых дверных и оконных проемов. Это касается в первую очередь несущих конструкций дома. Ведь дополнительные проемы в несущих стенах могут стать причиной обрушения здания или ухудшения качества жизни других жильцов многоквартирного дома.
Недопустимо использовать чердак в собственных целях и объединять его со своей квартирой.

Имейте в виду, что в жилье, официально признанным аварийным, большая часть изменений в планировке будет считаться незаконными. Особенно это касается оконных и дверных проемов, смену расположения комнат и перенос стен на другое место.

Разрешенная перепланировка

Под данную категорию могут попасть только те изменения, которые не противоречат жилищному кодексу и оформлены документально в установленные законом сроки. В дальнейшем подобная переделка будет внесена в технический паспорт помещения.

Однако учтите, что не вся перепланировка нуждается в разрешительных бумагах. К примеру, если вы въехали в новостройку, то можете абсолютно спокойно поменять одни радиаторы на другие, установить кондиционеры и даже новое оборудование (данное правило не касается газового оборудования). Кроме этого, жильцы не должны сообщать в соответствующие органы, если они планируют поставить встроенный шкаф, не меняя при этом расположение комнат. Собственники квартиры имеют право заменить материалы отделки, примененные строителями или бывшими жильцами. Все перечисленные изменения не нуждаются в оформлении, а потому не будут внесены в технический паспорт вашего жилья. Причем подобная переделка автоматически считается разрешенной.

Однако в случаях, когда вы задумываете более масштабные изменения, необходимо согласование со специальными органами. Эта группа переделок включает в себя следующие работы:

Изменения, затрагивающие несущие конструкции (к примеру, кирпичные стены).
Перепланировка, касающаяся полов в квартире: новая стяжка, укладка теплых полов, устройство гидроизоляции при расширении санузла.
Перенос туалета или ванной комнаты.
Установка нового газового оборудования или его перенос в другое место.
Любая переделка или снос конструкций, которые отмечены в техническом паспорте на квартиру.

Если вы все же произвели подобные работы без выданного на то разрешения, то вам лучше всего как можно быстрее узаконить их. В противном случае к вам может неожиданно нагрянуть проверка и тогда вам будет в обязательном порядке выписан штраф за незаконную перепланировку. Однако об этом мы поговорим немного позже.

Ипотека: можно ли делать перепланировку

Этим вопросом задаются многие собственники жилых помещений, так как большинство квартир в последние годы приобретается именно в ипотеку. Если вы задумали масштабный ремонт, то стоит помнить о том, что ипотечная квартира обычно находится в залоге у банка. А значит, жильцы пока не выплатят ипотеку не могут предпринимать каких-либо мер по переустройству помещений без разрешения кредитной организации.

В первую очередь, собственники должны обратиться в банк с заявлением на одобрение перепланировки. Если разрешение будет получено, то необходимо приступать к разработке проекта, который могут сделать только в специальных организациях. Имейте в виду, что банк будет контролировать этот процесс на всех этапах. Его сотрудники могут даже приезжать к вам в квартиру во время ремонта и сверяться с проектной документацией.

Однако хотелось бы отметить, что кредитные организации очень редко соглашаются на проведение масштабных ремонтных работ в залоговых квартирах. Чем грозит владельцу ипотечного жилья самовольная перепланировка? Давайте выяснять.

Ответственность за незаконную перепланировку в помещении, купленном в ипотеку

Если вы заключили с банком кредитный договор, то явно ознакомлены с пунктом на запрет любых переделок. Поэтому не надейтесь, что ваша перепланировка останется без внимания сотрудников кредитной организации.

Согласно имеющейся практике, сотрудники банка могут в любое время постучаться в залоговую квартиру и проверить ее состояние по техническому паспорту. Поэтому самовольная перестройка будет моментально отмечена и приведет к серьезным последствиям для заемщика.

К примеру, ежегодно собственник квартиры должен предоставлять договор о страховании своего жилья в банк. Однако страховщики, узнав о незаконной перепланировке, скорее всего, не заключат новый договор, и кредитная организация получит возможность расторгнуть с вами ипотечный договор.

Также банк может заставить заемщика согласовать свой ремонт в принудительном порядке либо выплатить неустойку после расторжения договора. К тому же, банковский сотрудник, обнаруживший незаконную перепланировку, обязан сообщить об этом случае в жилищную инспекцию. В этом случае к проблемам с банком добавятся еще и неприятности административного порядка, которые тоже придется решать в ускоренном режиме.

Последствия самовольной перепланировки

Положим, вы сделали незаконную перепланировку «хрущевки», и эти изменения позже были зафиксированы специальной комиссией. Что грозит вам в этом случае? Ответственность за свои действия беспокоит многих собственников, решившихся на самовольные изменения. Ведь она может оказаться весьма серьезной для жильцов.

В первую очередь, им будет выписан штраф. Его размер колеблется в пределах от двух до двух с половиной тысяч рублей. Если перепланировка была произведена не в многоквартирном доме, а в частном, то максимальная сумма штрафа составит полторы тысячи рублей.

Однако не только денежное взыскание входит в понятие ответственности за самовольную перестройку. Если на вас будет подан иск в суд, то по его решению необходимо будет привести квартиру в изначальный вид. А в некоторых случаях это потребует немалых финансовых затрат.

Также суд может лишить вас права на пользование жильем. Особенно это актуально, когда квартира находится не в собственности. Договор социального найма очень быстро расторгается, и бывший жилец имеет все шансы оказаться на улице.

Незаконная перепланировка нежилого помещения

Для ведения практически любого бизнеса предприниматель нуждается в помещении, причем для этих целей обычные квартиры не подходят. Поэтому существует процедура перевода жилого помещения в нежилое. К примеру, подобное можно сделать с обычной «хрущевкой». Перепланировка в этом случае тоже должна согласовываться со всеми инстанциями. То есть предприниматель не имеет права самовольно перестраивать нежилое помещение, ведь в этом случае его ждет административное наказание и довольно внушительный штраф. По последним данным, он составляет от трехсот до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Однако планируется ввести более жесткое наказание за незаконные переделки помещений, признанных нежилыми. Ведь зачастую подобные ремонты могут послужить причиной даже обрушения зданий. К примеру, снос несущей кирпичной стены на первом этаже, что довольно часто производится для обустройства магазинов в жилых многоквартирных домах, делает конструкцию неустойчивой и приводит к трещинам на фасаде.

Как сотрудники жилищной инспекции узнают о самовольных перепланировках?

Иногда жильцам кажется, что никто не может узнать о том, что они делают в квартире. Однако, как показывает практика, достаточно одной-единственной жалобы на незаконную перепланировку, отправленной в соответствующие инстанции, чтобы незадачливые собственники столкнулись с массой проблем.

Составить жалобу могут ваши соседи, считающие, что перепланировка нарушает их интересы и является незаконной. Даже анонимное сообщение может быть рассмотрено, а по нему проведена проверка.

Кроме этого, сообщить о самовольных переделках могут сообщить и сотрудники ТСЖ. К их непосредственным обязанностям относится контроль за безопасностью проживания людей во многоквартирных домах. Поэтому они вполне могут инициировать проверку в той или иной квартире.

Также жилищная комиссия может начать проверку по любому звонку или бумаге. Причем в ней необязательно перечислять все переделки, достаточно будет просто высказать подозрения на проведение незаконной перепланировки.

Имейте в виду, что если комиссия установит факт самовольного переустройства жилого помещения, то решение всех проблем вам будет стоить гораздо дороже, чем изначальное получение разрешения на ремонтные работы того или иного характера. Поэтому мы советуем вам не надеяться на удачу, а подготавливать необходимый пакет бумаг заранее. Тогда вам не придется опасаться сотрудников жилищной комиссии, а сделанный ремонт будет радовать ровно до той поры пока вы не решите вновь изменить свое жилое пространство.

Незаконная перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы «засвечиваются» по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора — неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора — отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора — также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

1.) В самом «удачном» случае, когда вы просто «забыли» узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.

2.) Часто бывает и так, что работы проводились «с размахом», затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов. Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению. Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ.

Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений. Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа. Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.

Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье.

Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.

Штраф за незаконную перепланировку

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.5 ст 29 ЖК РФ, суд может лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги и подобные прецеденты уже были.

Штрафы от Мосжилинспекции:

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?

Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу «одного окна» центра «Мои документы». Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке. Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Но это самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся — такие работы нарушают санитарные нормы. Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать.

При обычном оформлении перепланировки расширение «мокрых точек» требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола — сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке. Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным. В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки, а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами.

Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?

Запрещенные виды незаконных перепланировок:

— Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
— Превращение жилых помещений в нежилые.
— Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
— Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
— Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.
— Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
— Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
— Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
— Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
— Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
— Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
И некоторые другие виды работ.

Подробнее здесь

Признание перепланировки незаконной

В целом, в действующих законодательных актах достаточно «туманно» прописаны различные условия, при которых перепланировка не может быть согласована. Например, фраза «ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан» может порой трактоваться весьма широко.

Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки «задним числом» обычно проходит со сложностями, нежели согласование только планируемой. И если вы будете самостоятельно заниматься получением необходимых разрешений, то процесс может существенно затянуться. Особенно это касается спорных случаев, либо перепланировок, для которой требуется разработка проектной документации. Нередко, чтобы получить разрешение на уже проведенную самовольную перепланировку приходится обращаться в суд. В этом случае, кроме стандартного пакета документов вам потребуется составление искового заявления о незаконной перепланировке, а точнее, о ее сохранении.

Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае, медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.

Дополнительная информация:

Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в:

1) Жилищном кодексе РФ.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность .

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.

Статья 7.21. КоАП Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению:
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах:
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

При ипотеке
Другие сложности

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

Могут быть такие проблемы:

за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

Разумнее от такого варианта приобретения жилища отказаться, но если переделка сделала квартиру действительно необычной и при этом супер комфортной, а запас средств покупателя не исчерпан до дна, то такой риск – сознательное решение готового на все круги узаконивания перепланировки.

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если же факт с документами расходится, то ясно, что перепланировка была, и выполнена она

незаконно

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Существенные вмешательства в план жилья потребуют по эскизу

изготовления проекта

на те работы, которые уже сделаны.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

заявление;
проект;
новый технический паспорт;
поэтажные планы;
документы на право владения жилым помещением;
изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Госпошлина оплачивается при оформлении нового технического паспорта, ее размер начинает отсчет от 900 руб. За изготовление проекта, получение согласований

может набраться сумма

в 50 – 100 тыс. руб.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

Отказ

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
перекрыты существующие вентиляционные каналы;
уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Отказ банка приведет к восстановлению первоначального состояния жилища, что втянет заемщика в новые траты.

Другие сложности

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео: