Добрый день.
В действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала
обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации.
Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, то оплата начинается с даты приобретения права собственности.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
И , если в договоре долевого участия в строительстве не была прописана обязанность Инвестора нести расходы по содержанию квартиры и компенсации затрат на содержание дома с момента его ввода или с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, то вы платите с момента приобретения права собственности
Но если Вы реально будете проживать в квартире и пользоваться коммунальными услугами в период до регистрации права
собственности, у Застройщика есть право взыскать платежи в порядке регресса.
После сдачи дома происходит или выбор УК на собрании собственников или местная
администрация проводит конкурс.
Поэтому, до выбора УК никакие работы по содержанию не производятся и никакие платежи
не начисляются и не платятся.
Если дольщики раздроблены и за время постройки дома не озаботились подготовкой
собрания по выбору УК, то им надо проследить, чтобы договор с назначенной УК был
только на год, чтобы за это время определиться с этой УК
Спрос на недвижимость по-прежнему не спадает. В крупных мегаполисах на глазах вырастают жилищные комплексы и целые микрорайоны, но желающих приобрести в собственность новую квартиру не становится меньше.
Сегодня становится привычным сдавать новострой по очереди, что позволяет начать эксплуатацию и въехать первым новоселам. Образуется некий временной промежуток, когда происходит процесс оформления документации, но уже начинают выставлять первые и порой необоснованно высокие счета.
В ряде случаев это будет вполне оправдано, особенно если управление передано компании или эксплутационной конторе. Ведь обязанность производить оплату за определенный период никто не отменял, даже если человек еще не въехал в квартиру, и она связана с неизбежными расходами.
В законодательстве прописаны положения, позволяющие точно узнать с какого момента начисляется и платится квартплата в новостройках. Работает определенный порядок действий, учитывающий сроки для оформления акта приема, сдачи в эксплуатацию и получения договора права собственности.
При выявлении недочетов или явном завышении тарифов следует предпринимать определенные шаги, чтобы решить вопрос как можно скорее и не нести дополнительные расходы.
Обоснованные претензии нужно зафиксировать, поскольку застройщик обязан устранить недоделки. В спорных моментах следует обращаться в судебные инстанции, где можно доказать свою правоту.
Общие формальности
Возникновение спорных вопросов обычно происходит в том случае, когда дом фактически сдан в эксплуатацию, но заселение жильцов происходит не сразу и постепенно.
Образуется определенный период, во время которого начинают накапливать платежи. Новоселы еще не успевают распаковаться, как приходится выкладывать немалую сумму за помещение.
Для выяснения своих прав и обязанностей придется обратиться к нормам закона, где затрагивается долевой вариант передачи объекта и правила регистрации.
Достаточно ясно определены случаи обязательной оплаты счетов, когда будет соблюден ряд условий и произойдет постановка на учет в государственном реестре.
Некоторые юридические коллизии все же возникают. Немаловажное значение имеет подписанный договор, где могут быть прописаны условия оплаты.
Документы и закон
Чтобы лучше прояснить вопрос с какого момента и начисляется квартплата в новостройке, нужно ознакомиться с некоторыми статьями закона О долевом строительстве (№ 214) и О регистрации (№ 122), а также Жилищным Кодексом:
- дольщик получает квартиру после того, как будет подписан соответствующий акт, который подтвердит прием и отсутствие претензий;
- после внесения записи в государственном реестре человек сможет получить права собственности и распоряжаться своим недвижимым имуществом;
- оплата коммуналки вновь созданного имущества фактически должна начинаться с момента регистрации;
- в договоре может присутствовать пункт, согласно которому отсчет будет происходить не с момента передачи квартиры по акту, а непосредственно сразу после ввода в строй самого дома, когда подключены коммуникации и выдано разрешение;
- расходы может взять на себя застройщик, который должен компенсировать затраты на содержание, пока происходит передача квартиры. Только если произойдет вселение до выдачи права собственности, он вправе взыскать определенную сумму при наличии доказательств.
Конечно дольщики смогут скооперироваться в товарищество жильцов, пока идет строительство дома. Однако застройщик обязан в первую очередь передать общее имущество товариществу и только тогда снять с себя ответственность. В том числе, по содержанию и оплате услуг.
В этот период чаще всего работает временная схема, особенно по подаче электричества. В результате возникают постоянные перебои, не работает насосное оборудование или лифты.
Новоселы должны производить оплату в следующих случаях:
- долевое участие говорит о том, что дольщик начнет платить после сдачи дома в эксплуатацию, если это было прописано в договоре (обычно стараются взыскать квартплату вперед за полгода);
- в иных случаях обязанность по оплате возникает сразу после получения акта приемки или в оговоренные сроки;
- членство в ЖСК обязывает рассчитываться с платежами сразу после передачи жилого помещения;
- обязанности собственника начинаются с дня регистрации права собственности;
- для арендатора отсчет происходит после подписания документа с собственником или муниципальными властями;
- аналогичные условия выдвинуты для нанимателя, в том числе, при договоре социального найма:
- пользователи жилых и нежилых помещений понесут расходы в трех случаях; основанием станет акт приема, заселение без получения разрешения от государственной комиссии и непосредственно ввод дома в эксплуатацию.
Чтобы законно прописаться в квартиру, позволяющую погашать коммунальный платеж и получать определенные льготы, необходимо предпринять следующие шаги:
- подписать акт передачи-приема, если нет нареканий и претензий;
- собрать документы (в список входит паспорт самого дольщика или собственника, оригинал акта и договор долевого участия);
- потребуется получить кадастровый паспорт после проведения осмотра, который проведут сотрудники бюро инвентаризации (им отводится на подготовку плана один месяц);
- в государственной реестре рассмотрят представленный пакет и не позднее 30 дней выдадут свидетельство, подтверждающее права собственности на жилье.
Если собственник будет недоволен качеством работ, то он сможет составить соответствующее заявление и добиться устранения выявленных недостатков перед тем, как пройдет процесс регистрации.
Акт передачи-приема недвижимости
Коммунальные платежи и их учет
По большому счету, коммунальные платежи в новострое мало чем отличаются от вторичного жилья. Но есть некоторые нюансы.
Они включают:
- ежемесячные расходы, возникающие при эксплуатации и ремонте дома или инженерных коммуникаций;
- оплату капитального ремонта, поскольку это общее имущество собственников (его смогут сделать лишь после 8 месяцев с момента ввода в эксплуатацию);
- счета за потребленные ресурсы: воду, газ, электричество и отопление;
- оплачивается услуга управления, возложенная на выбранную компанию;
- растраты на поддержание прилегающей территории в надлежащем виде и вывоз мусора;
- дополнительные расходы, связанные с системой видеонаблюдения, охраной или автостоянкой, где зарезервировано персональное место;
Увеличение суммы нередко зависит от места застройки и престижного района, привилегий и размера жилой площади, которая обычно больше, чем в старых домах.
Юридические замечания
Статистика говорит о том, что задолженностей по коммуналке в новостройках практически не возникает, в отличие от старого фонда.
Собственник имеет право заселиться не сразу, но производить оплату лишь после регистрации. Следует заметить, что лишь часть дольщиков в первые полгода могут оформить бумаги и получить свидетельство.
Иногда этот процесс затягивается на год или два. Некоторые квартиры считаются инвестиционными. Часть из них продается только после сдачи объекта.
Возникает не совсем понятная ситуация. По существу, застройщик должен снять с себя заботы по оплате и содержанию дома сразу же после его ввода в строй.
Однако нередко происходит так, что до окончательного заселения собственников работает временная схема и оплата лежит на застройщике. Особенно когда дольщик внес предоплату за шесть месяцев.
Эти средства нельзя использовать на вывоз строительного мусора и благоустройство территории. Дело в том, что проект планировки разрабатывается и утверждается вместе с другой проектной и рабочей документацией. Он входит в смету, поэтому обязанность привести территорию в порядок возложена именно на застройщика. Судебные инстанции потребует его оплатить платежки.
Если собственник специально откладывает въезд в квартиру, то это не освобождает его от уплаты накопившихся задолженностей. Ведь остальные жильцы не должны пострадать. Суд принимает сторону управляющей компании, застройщика или товарищества жильцов.
Образовавшиеся долги не могут служить основанием для отказа передачи квартиры дольщику. После регистрации он все равно должен будет внести средства, пусть даже в судебном порядке.
Сложнее разбираются дела, когда права собственности не оформлены. Нужны неопровержимые доказательства отсутствия владельца и получение долга вызывает некоторые сложности. Пробелы в законодательстве должны быть устранены. В планах стоит ужесточение ответственности за коммунальные задолженности, которые коснутся собственников и нанимателей.
С какого момента официально начисляется квартплата в новостройке
Особых изменений в 2018 году по поводу начала отчисления квартплаты внесено не было. Фактически они осуществляется после проведения процедуры регистрации или получения акта.
Жилье должно быть признано пригодным для проживания и жилым. Правда у дольщиков могут появится претензии и некоторое время должно уйти на устранение недоделок.
Момент оплаты возникает в следующих ситуациях:
- этап строительства завершен или общедомовое имущество передано управляющей компании, товариществу жильцов, муниципалитету;
- дольщик подписывает акт приемки, подтверждая выполнение условий договора (для этого надо получить ключи и осмотреть помещения);
- после устранения выявленных недоделок, когда будет подписан акт (претензии будут своевременно оформлены и представлены в письменном виде);
- собраны документы и пройден процесс регистрации (свидетельство может быть получено через месяц).
Оплачивают услуги каждый месяц, до 10 числа. Нужно своевременно передавать данные показаний счетчиков.
Если пройдет больше 30 дней после крайней даты оплаты, то будет начисляться пеня. Злостное уклонение о уплаты на протяжении 3 месяцев приведет к отключению некоторых услуг.
При начислении применяют правила кодекса, регламентирующего сроки, виды услуг, правила корректировки тарифов и полномочия управляющих компаний.
Квартплата в муниципальном или кооперативном доме может быть несколько выше. Она затрагивает квартиросъемщика и арендатора, собственника от застройщика и пользователя, которому были переданы права.
В первое время не исключены проблемы с электричеством, отоплением, лифтом и горячей водой. Важно убедиться в том, что не происходит начисление сумм за услуги, которыми собственник не пользуется.
Чем это сопровождается
Сложившаяся практика говорит о том, что до момента подписания акта или регистрации права собственности оплачивать коммуналку должен застройщик.
При этом дом может сразу перейти под юрисдикцию товарищества, которое образуется уже в процессе строительства, или управляющей компании. Заселение происходит постепенно, однако расходы должны поделить все владельцы квартир.
Застройщику предоставлено право использовать временную схему. Для этого вписывает пункт договора, позволяющий произвести предоплату за полгода вперед, чтобы дольщик не испытывал проблем при заселении.
Большое значение придается осмотру квартиры. Она должна соответствовать параметрам, отделка произведена качественно и в полном объеме.
Нельзя подписывать акт, только надеясь на обещания исправить недоделки. Предстоит предпринять некоторые шаги, сообразуясь с нормами законодательства.
Когда происходит старт взносов
Список взносов включает разные компоненты. К ним относятся деньги, выделяемые на содержание и ремонт, управление имуществом и дополнительные услуги.
В коммунальных платежках есть графы для воды, электричества, газа, канализации, обслуживании лифта, уборки территории и вывоза мусора.
Старт начинается с момента:
- заключения арендатором или нанимателем соответствующего договора аренды (в роли арендодателя выступает владелец недвижимости или муниципалитет);
- передачи жилого помещения члену жилищного кооператива;
- сдачи дома в эксплуатацию, даже без подписания акта и получения права собственности;
- после проведения регистрации и выдачи акта на руки.
До заселения всех жильцов расходы несет застройщик, управляющие компании, ТСЖ или муниципальные власти.
Именно на их счет будут перечисляться средства, хотя дольщики смогут сделать предоплату за полгода. В этом случае застройщик берет на себя расходы по содержанию и коммуналку.
В договоре может быть прописано условие, дающее право начать оплату только после подписания акта приемки.
Добровольная задержка с вселением не сможет гарантировать возмещение расходов за подключенные услуги. Счет будет выставлен, в случае отказа дело дойдет до судебного решения, чаще встающего на сторону застройщиков и управляющих органов.
Лучше всего сразу установить счетчики и своевременно вносить оплату, не дожидаясь окончания установленных сроков. Задолженность только вырастет, придется оплатить судебные издержки.
Оформление передачи
Стоит заметить, что текущие расходы могут возникнуть в промежуток между подписанием акта и оформлением права собственности. Оплатить их все равно придется вне зависимости от пользования услугами.
Законодательство ясно прописывает обязанность владельца квартиры вносить оплату в полном размере.
Дольщикам не помешает сращу внести в договор некоторые положения, затрагивающие проблемы начисления и сроки оплаты.
Надо внимательно подойти к процедуре осмотра квартиры, которую лучше проводить днем при естественном освещении.
Трещинки, сколы, потеки и недобросовестная отделка — все должно быть выявлено и зафиксировано. Следует проверить работу сантехнического оборудования, закрытие дверей и окон, состояние балкона и лоджии.
Когда качество работ не вызывает нареканий, можно смело подписывать акт в трех экземплярах. Один из них остается собственнику. Другой передается застройщику или управляющему органу. Третий будет направлен для регистрации в росреестре.
Квартира может быть приобретена позже официального окончания строительства и передачи на баланс. Право собственности и обязанность по оплате возникает сразу после проведения регистрации.
Особенности стоимости
Подводя некоторые итоги можно говорить о том, что платежи начинают вносится в следующих случаях:
- дом введен в эксплуатацию;
- квартира передана собственнику после подписания акта и регистрации;
- заключен договор найма или аренды;
- дольщик вселяется, несмотря на состояние дома.
Условия оплаты должны оговариваться в договоре при долевом участии, прописываться управляющей компанией или товариществом жильцов, указываться в судебном постановлении.
Престижный район, подземная и наземная парковка, охрана двора и территории, большая жилплощадь и некоторые другие дополнительные услуги увеличивают сумму платежей.
Несложно прикинуть приблизительную стоимость платежки, согласно столичным тарифам:
| Холодная и горячая вода | За 10 кубов, в равном соотношении, потребуется примерно 981 рубль. |
| Электричество | В среднем (200 кВт) обходится в 1076 рублей. |
| Газ | Шесть кубов — 123 рубля. |
| Отопление | За 3 гигакалории — 3018 рублей. |
Общая сумма располагается в районе 5200 рублей, если не оказываются другие услуги. Проживание в элитном комплексе стоит от двух до четырех раз дороже.
Нужно своевременно давать показания счетчиков и вносить деньги до 10 числа. Дается лишь еще месяц, пока не начнут начислять пеня.
Образец претензий
У застройщика нередко возникает соблазн сдать дом в точно оговоренные сроки. При этом не удается избежать некоторых мелких дефектов. Собственник не обязан затрачивать дополнительные средства для их устранения. Потребуется грамотно оформить претензию, используя специальный образец.
Обоснованием послужат:
- выявленные недоделки, допущенные непосредственно застройщиком;
- доказанный факт того, что произошла замена материала и использовалась бракованная продукция;
- строительные работы и отделка произошли с значительными нарушениями из-за некомпетентности строителей;
- некоторые коммуникации так и не были подведены и подключены к помещению, из-за чего оно не может быть признано жилым;
- площадь квартиры не соответствует условиям договора, она гораздо меньше;
- происходит отказ устранить недостатки.
В самом заявлении должны присутствовать контактные данные дольщика. Подробно описываются выявленные нарушения и делается ссылка на некоторые законодательные акты. В приложение входят копии договора, оценка независимого эксперта и некоторые другие документы.
Претензия обязательно составляется, как минимум, в двух экземплярах. Один из них остается у заявителя, другой — передается застройщику. Его лучше отнести лично в офис и потребовать зарегистрировать бумагу.
Есть возможность выслать документ заказным письмом с описью и обратным уведомлением.
Возникающие недочеты
Дольщики далеко не всегда имеет четкое представление о своих правах, когда речь идет о внесении оплаты за коммунальные услуги.
Застройщик не имеет право требовать оплачивать расходы по содержания дома до подписания акта приемки или регистрации.
Полагаться на клятвенное заверение в устранении недоделок не стоит. Они должны быть полностью устранены и лишь тогда можно подписать документ и получить ключи.
Если долевой участник все же согласен оплатить коммуналку и содержание до приемки дома, то нужно составить новый договор и взять на себя эти обязательства.
Затягивать с вселением тоже нежелательно. Лучше убедиться в том, что в платежки действительно не включены услуги, которыми собственник не пользуется.
Начало обязательств по оплате начинается с даты подписания акта. Если других условий не предусмотрено, собственник сможет оспорить выставленный счет за застройщиком или управляющей организацией. Можно сделать перерасчет или обратиться в суд.
Судебная практика
Судебная практика свидетельствует о том, что в качестве истца выступают как собственники, так застройщик, представители товариществ, управляющей компании или муниципалитета.
Дольщики чаще обращаются в случае отказа выполнять требования по исправлению недостатков, указанных в претензии.
Подготовку документов и представление интересов берет на себя собственник или его доверенное лицо, после оформления нотариальной доверенности.
В заявлении повторяются основания, указанные в претензии. Прилагаются правоустанавливающие документы на недвижимость и результаты проведенной строительно-технической экспертизы. Она помогает точнее определить стоимость ущерба и отклонение от регламентов.
Нарушение условий договора долевого участия также позволяет решить вопрос в судебном порядке.
Застройщик и органы, к которым дом перешел на баланс, смогут предъявить претензии по поводу периода после ввода в эксплуатацию или позднего заселения. Некоторые услуги были оказаны и произошли расходы, связанные с содержанием дома.
Приобретение квартиры в новостройке всегда считалось радостным и долгожданным событием. Собственник должен помнить о своих правах и не забывать об обязанности своевременно оплачивать квартплату в указанные сроки.
Как не купить рукава от жилетки?
Мои соседи купили свою трешку в ипотеку. Выплаты рассчитали, что называется, впритык. Сразу после переезда пришла квитанция по оплате коммунальных услуг. Цифра, повергла всех в шок. Долг был около 100 000.
С момента сдачи дома прошло больше года. Все это время трешка была бесхозной. И вот теперь новоиспеченные хозяева обязаны возместить все расходы на содержание своих 76 квадратных метров за 14 месяцев.
Платить пришлось бабушке. Благо, пенсионерам тоже дают кредиты. Молодежь пообщалась с разными юристами и поняла, что шансов выиграть дело нет. Урок: нельзя подписывать документы, не глядя. Иначе вам непременно продадут рукава от жилетки…
О сроках не спорят
Дату начала платежей по содержанию квартиры в новостройке, закон и судебная практика определяют очень четко. Это момент передачи вам квартиры и подписания акта приема-передачи. Как пережить этот момент, мы уже обсуждали
Внимание! О праве собственности здесь речь не идет. На оформление этого документа потребуется еще какое-то время.
Но коммуналка будет капать с того момента, когда вы подпишете акт! Дальше возможны варианты. Без паники, дорогие новоселы. Чтобы разобраться в них, юридическая подготовка не требуется.
Вариант первый – законный
Вы купили новостройку по 214 ФЗ, о котором мы уже писали в нашем блоге. Закон определяет порядок передачи квартиры дольщику. Застройщик обязан получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, показать квартиру покупателю, устранить недоделки, и только потом может приступать к оформлению акта.
Как только под актом приема-передачи появляется ваша подпись, застройщик умывает руки. Его обязательства исполнены. Теперь за ваши квадратные метры отвечаете только вы и оплачиваете их содержание тоже вы.
Это правило. Бывают исключения. Например, вам предлагают подписать дополнительное соглашение, по которому вы обязаны оплачивать ЖКУ за два (три) месяца до подписания акта приема-передачи. Такое бывает нечасто, но на то оно и исключение.
Рекомендация одна – внимательно читайте все, что подписываете. Если вы обнаружили дополнительное соглашение и отдельный пункт по оплате ЖКУ – стоит насторожиться и оценить возможные потери. Почему насторожиться? Да потому что при покупке квартиры по 214 ФЗ, такие операции незаконны. Так что можете отказаться подписывать допсоглашение. А уж если подписали, помните: в новой квартире нет счетчиков на воду и электричество – так что плата может быть очень большой, и ваши расходы на покупку жилья возрастут.
Вариант второй – договорной
Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует.
Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства. Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий. Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики
И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.
Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.
Инструкция на все случаи жизни:
- Выбирайте проверенного застройщика. Об этом подробнее здесь.
- Коммуналку при покупке квартиры в новостройке начинайте оплачивать после подписания акта приема-передачи квартиры. О том, что это такое, другой наш пост.
- Внимательно изучайте договор, в нем должен быть пункт об оплате ЖКУ. А еще лучше – покупайте квартиру по договору долевого участия. Платежи до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию могут серьезно усложнить вам жизнь.
Помните об этом, чтобы ваши реальные деньги не уплыли на оплату не оказанных вам услуг.
232 юриста сейчас на сайте
-
Недвижимость
-
ЖКХ
Я собственник квартиры в новостройке. Получила ключи в октябре. Жск акт на передачу подписала в апреле. На кадастровый учет поставят 5 мая. С какого момента я должна оплачивать квартиру. Плату за коммунальные платежи?
20 Апреля 2017, 11:36, вопрос №1614808
Нина, г. Новосибирск
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (1)
-
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
- 45ответов
- 18отзывов
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Настя Крипак
Ученик
(162),
закрыт
3 года назад
Подскажите, пожалуйста, кто приобретал квартиру в новостройке. Только начали принимать квартиру, а уже возникли проблемы. С января по март управляющая компания (УК) управляла нашей новостройкой. Т. е, отапливала дом, занималась охраной объекта, уборкой и т. д. Делали все спустя рукава, но делали. В марте мы подписали акт приема передачи с застройщиком и временный договор с УК. Но вместе с этим договором методом шантажа (говорили, иначе не отдадут ключи) мужа заставили еще подписать некий договор о авансовом платеже. Неком дополнительном взносе в 20 тыс., которые нам якобы потом пересчитают за коммунальные услуги. Но когда в УК направилась я, показания УК разделились. Их директор говори, что платить мы будем с марта, когда подписали акт, а бухгалтер говорит, что платить мы будем с января, когда дом перешел УК. Теперь не могу им доверять и боюсь платить этот авансовый платеж. Перейдя к главному вопросу: с какого момента человек, приобретающий квартиру в новостройке, обязан платить за коммунальные услуги? Заранее спасибо!
