Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет. В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков). Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.
Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:
- категория земель;
- разрешенное использование земельного участка;
- площадь;
- адрес;
- координаты земельного участка;
Способы образования земельных участков
Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:
- Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
- Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
- Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
- Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.
Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.
Образование участков из муниципальных земель
Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.
Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:
- Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
- Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
- Проектная документация о лесных участках
Условия для образования земельных участков.
Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.
Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.
Регистрация прав на образованные земельные участки
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
- решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Бесплатная консультация кадастрового инженера
Технический план
здания, сооружения, помещения, квартиры
Межевой план
земельного участка
Акт обследования
Для снятия объекта с кадастрового учета
Землеустроительная экспертиза
Судебная и досудебная
Почему мы?
- консультируем бесплатно
- работаем на результат
- индивидуальный подход
- большой опыт работы
- высокая квалификация специалистов
- реальные сроки
- аттестованные кадастровые инженеры в штате
- геодезические работы без посредников
- помощь в решении сложных задач
Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.
Содержание
Введение
Глава 1. Земельные участки
1.1 Земельный участок и его свойства
1.2 Образование земельных участков
1.2.1 Из земельных участков, из земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности
1.2.2 Раздел земельного участка
1.2.3 Выдел земельного участка
1.2.4 Объединение земельных участков
1.2.5 Перераспределение земельных участков
Глава 2. Возникновение прав на земельные участки
2.1 Совокупность возникновение прав
2.2 Возникновение права на земельные участки, находящейся в государственной и муниципальной собственности
2.3 Кадастровый учет
2.4 Государственная регистрация права
Глава 3. «Кадастровые работы»
3.1 Создание планового обоснования
3.2 Кадастровая съемка
3.3 Определение площадей
3.4 Приборы, инструменты
3.5 Межевой план
Заключение
Используемая литература
Введение
В процессе реформы в России порядка более 40 млн. граждан получили земельные участки, в том числе 12 млн. дольщиков.
Общее количество участков составляет 100 млн. Земельный рынок в России в настоящее время формируется главным образом в сфере передачи государственных и муниципальных земель в аренду. В 2007 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4519093 земельных участков общей площадью 115843,9 тыс. га.
Сделки на земельном рынке происходят в двух секторах: сделки с землей, находящейся в государственной и муниципальной собственности, а так же с землей, находящейся в частной собственности. В 2007 году в целом по стране было продано 233706 государственных и муниципальных земельных участков площадью 369,4 тыс. га.
Из приведенных примеров видно, что в России в результате реформы произошло существенное перераспределение земли между категориями земельного фонда и предприятиями различных форм собственности, идет оборот земель, что требует больших объемов кадастровых работ, связанных с образованием с новыми земельных участков и уточнением земельных границ существующих.
Глава 1. Земельные участки
1.1 Земельный участок и его свойства
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законами.
Свойства земельного участка:
1. Оборотность, т.е. возможность свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если он не изъят из оборота или неограничен в обороте. ( Гражданский кодекс ст. 129.)
2. Как объект гражданского права, он является недвижимыми имуществом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, и все что прочно связано с землёй, т.е. объекты, которые не могут быть перемещены без их разрушения (здания).
3. Может быть делимым и неделимым.
1.2 Образование земельных участков
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
2. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, он образуется на основе решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. За исключением случаёв:
— Раздела участков, предоставленных для садоводства, огородничества, дачных объединений, а так же для участков, предоставляемых гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
— Образование земельных участков из земель, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
— Образование участков из земель, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
— Образование участков из участков, находящихся в границах застроенных территорий, где градостроительным кодексом принято решение об его развитии.
— Перераспределение участка в соответствие со ст. 117
Земельного кодекса Российской Федерации.
Образование участков допускается при наличии письменного согласия их правообладателей или по решению суда независимо от согласия правообладателя.
Решение об образование участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основе заявления их правообладателей.
К заявлению прилагается:
1. Кадастровый паспорт образуемых участков.
2. Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на участки, из которых образуется новый участок.
1.2.1 Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Образование земельных участков из земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Земельного кодекса, за исключением случаев:
1. Раздела земельных участков, предоставленных садоводческими, огородническими или дачным некоммерческим объединениями граждан, а так же земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного наследуемого владения.
2. Образования земельных участков из земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
3. Перераспределение земельных участков.
4. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношение которой в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории.
5. Иных предусмотренных федеральными законами случаёв.
Решение об образование названых участков, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединений образуются земельные участки. Обязательными приложениями к заявлению об образование земельных участков являются:
1. кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2. правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединение образуются земельные участки;
3. в случае, если в соответствие с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляется с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа,
4. В решениях об образованиях земельных участков должны быть указаны:
1). реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединений образуются земельные участки (при наличие таких документов);
2). сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединение образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначение и о разрешенном использование, а так же кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединение образуется земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков ( при наличии кадастровых номеров земельных участков из которых при разделе или объединение образуются земельные участки).
5. В решениях об образованиях земельных участков, может быть указано полномочие правообладателей земельных участков, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки.
1.2.2 Раздел земельного участка
1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в нижеследующем пункте 4 и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела, земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела, земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому, или дачному некоммерческому объединения граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределением земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
1.2.3 Выдел земельного участка
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности на земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
| Алина Бектимирова |
Земельный участок. В соответствии со статьей 11.1 земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Признаками земельного участка являются: часть поверхности земли и установленные границы. Поверхность земли важный признак, который, во-первых, влияет на объем правомочий лиц, использующих земельный участок, а во-вторых, отражает существующий дифференцированный подход к правовому регулированию земельных и иных природоресурсных отношений.
Вторым признаком земельного участка является его границы, установленные в соответствии с федеральными законами. Согласно пункту 7 статьи 38 федерального закона «о государственном кадастре недвижимости», местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек такие границ, то есть изменения описания границ земельного участка и деление их на части. Описание местоположения границ земельного участка, а также его кадастровый номер, дата внесения данного кадастрового номера в кадастр недвижимости и площадь земельного участка относится к уникальным характеристикам земельного участка. Земельный участок также имеет кадастровый номер, местоположение, площадь, вид разрешенного использования, категорию земель, в состав которой он включается, кадастровую стоимость и другие характеристики, которые включаются в государственный кадастр недвижимости.
Способы образования земельных участков. Способы образования земельных участков регламентируется статьей 11.2 -11.9 земельного кодекса. Земельные участки образуются при разделе, объединении, выделе земельных участков, перераспределении, а также из земель государственной или муниципальной собственности.
При разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за некоторым исключением.
При объединение смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных участков прекращается.
Выдел земельного участка осуществляется случае выдела доли или долей земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, за некоторым исключением, на основании заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка.
|
18.07.2015; 14:39 хиты: 1004 рейтинг:0 |
Способы образования
земельных участков предусмотрены
статьей 11.2 Земельного кодекса Российской
Федерации, согласно которой земельные
участки образуются при разделе,
объединении, перераспределении земельных
участков или выделе из земельных
участков, а также из земель, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности.
Земельные участки
образуются или из существующих других
земельных участков (путем раздела,
объединения, перераспределения или
выдела из уже существующих земельных
участков), или впервые из земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности.
По общему правилу,
предусмотренному Земельным кодексом,
земельные участки, из которых при
разделе, объединении, перераспределении
образуются земельные участки, прекращают
свое существование с даты государственной
регистрации права собственности и иных
вещных прав на все образуемые из них
земельные участки.
Способы образования
новых земельных участков регламентированы
№221-ФЗ от 24.07.2007г «О государственном
кадастре недвижимости»:
1) образование
земельных (земельного) участков из
земель государственной, земель субъекта
федерации, земель муниципального фонда
или из земель собственность на которые
не определена;
2) из учтенного
земельного участка (земельный участок,
сведения о котором внесены в государственный
кадастр недвижимости и границы которого
трактуются однозначно в соответствии
с нормативной точностью для земель
данной категории) путем выделения или
деления исходного на два и более земельных
участка. В этом случае исходный земельный
участок именуется преобразуемым
земельным участком;
3) из учтенных
земельных участков путем объединения
двух и более земельных участков;
4) из земельных
участков путем выделения земельной
доли право на которую подтверждено
должным образом.
Во всех случаях
при проведении кадастровым инженером
кадастровых работ по формированию
нового земельного участка оформляется
межевой план.
Следует
иметь ввиду, что, при образовании
земельного участка путем объединения
двух и более земельных участков
кадастровые номера, выданные земельным
участкам из которых происходит образование
нового земельного участка, прекращают
свое существование, а вновь образованному
земельному участку присваивается новый
кадастровый номер. Подобное прекращение
действия кадастрового номера происходит
и в случае выделения из одного земельного
участка двух и более земельных участков,
а новым объектам недвижимости присваиваются
новые кадастровые номера.
Требования к
образуемым и измененным земельным
участкам, определенные Федеральным
законом №221-ФЗ
от 24.07.2007г «О государственном кадастре
недвижимости»:
1) предельные
(максимальные и минимальные) размеры
земельных участков, в отношении которых
в соответствии с законодательствомо
градостроительной деятельности
устанавливаются градостроительные
регламенты, определяются такими
градостроительными регламентами;
2) предельные
(максимальные и минимальные) размеры
земельных участков, на которые действие
градостроительных регламентов не
распространяетсяили в отношении
которых градостроительные регламентыне
устанавливаются, определяются в
соответствии с настоящим Кодексом,
другими федеральнымизаконами;
3) границы земельных
участков не должны пересекать границы
муниципальных образований и (или) границы
населенных пунктов;
4) не допускается
образование земельных участков, если
их образование приводит к невозможности
разрешенного использования расположенных
на таких земельных участках объектов
недвижимости;
5) не допускается
раздел, перераспределение или выдел
земельных участков, если сохраняемые
в отношении образуемых земельных
участков обременения (ограничения) не
позволяют использовать указанные
земельные участки в соответствии с
разрешенным использованием;
6) образование
земельных участков не должно приводить
к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности
границ, чересполосице, невозможности
размещения объектов недвижимости и
другим препятствующим рациональному
использованию и охране земель недостаткам,
а также нарушать требования, установленные
настоящим Кодексом, другими федеральными
законами.
Правовое регулирование
отношений, связанных с созданием на
водных объектах, находящихся в федеральной
собственности, искусственных земельных
участков для целей строительства на
них зданий, сооружений и (или) их
комплексного освоения в целях
строительства, осуществляется Федеральным
законом №246-ФЗ от 19 июля 2011 года.
Искусственный
земельный участок, созданный на водном
объекте, находящемся в федеральной
собственности — сооружение, создаваемое
на водном объекте, находящемся в
федеральной собственности, или его
части путем намыва или отсыпки грунта
либо использования иных технологий и
признаваемое после ввода его в эксплуатацию
также земельным участком.
Искусственно
созданный земельный участок может
прилегать к существующим земельным
участкам или быть изолированным от них.
Инициаторами
создания искусственных земельных
участков могут быть федеральные органы
исполнительной власти, исполнительные
органы государственной власти субъектов
Российской Федерации, органы местного
самоуправления, физические лица, в том
числе индивидуальные предприниматели,
юридические лица.
Инициатор создания
искусственного земельного участка
осуществляет подготовку проекта
разрешения на создание искусственного
земельного участка на водном объекте,
находящемся в федеральной собственности,
или его части.
Проект разрешения
на создание искусственного земельного
участка на водном объекте, находящемся
в федеральной собственности содержит:
1) указание на
планируемое использование искусственно
созданного земельного участка с указанием
предполагаемого целевого назначения,
в том числе вида, видов разрешенного
использования искусственно созданного
земельного участка. В проекте может
быть указан конкретный объект капитального
строительства, для размещения которого
создается искусственный земельный
участок;
2) планируемое
местоположение искусственного земельного
участка.
К работам, необходимым
для создания искусственного земельного
участка, относятся:
1) подготовка
документации по планировке территории
в планируемых границах искусственного
земельного участка;
2) выполнение
инженерных изысканий для подготовки
проектной документации для создания
искусственного земельного участка;
3) подготовка
проектной документации для создания
искусственного земельного участка;
4) проведение работ
по созданию искусственного земельного
участка (намыв, отсыпка грунта или
проведение работ с использованием иных
технологий).
К заявлению о
выдаче разрешения на ввод искусственно
созданного земельного участка в
эксплуатацию прилагаются следующие
документы:
1) разрешение на
проведение работ по созданию искусственного
земельного участка;
2) акт приемки
искусственного земельного участка (в
случае, если предоставление такого акта
для выдачи разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию предусмотрено
Градостроительным кодексом Российской
Федерации);
3) документ,
подтверждающий соответствие искусственного
земельного участка требованиям
технических регламентов и подписанный
лицом, осуществляющим его создание;
4) документ,
подтверждающий соответствие параметров
искусственно созданного земельного
участка проектной документации и
подписанный лицом, осуществляющим его
создание;
5) заключение органа
государственного строительного надзора
о соответствии искусственно созданного
земельного участка требованиям
технических регламентов и проектной
документации, заключение государственного
экологического контроля.
Согласно
приказу
Министерства экономического развития
Российской Федерации от 24 ноября 2008 г.
№412
«Об
утверждении формы межевого плана и
требований к его подготовке, примерной
формы извещения о проведении собрания
о согласовании местоположения границ
земельных участков» определены
основные положения о межевом плане.
Межевой план
представляет собой документ, который
составлен на основе кадастрового плана
соответствующей территории или
кадастровой выписки о соответствующем
земельном участке и в котором воспроизведены
определенные внесенные в государственный
кадастр недвижимости сведения и указаны
сведения об образуемых земельном участке
или земельных участках, либо о части
или частях земельного участка, либо
новые необходимые для внесения в
государственный кадастр недвижимости
сведения о земельном участке или
земельных участках.
В межевой план
включаются сведения о:
1) земельных
участках, образуемых при разделе,
объединении, перераспределении земельных
участков (преобразуемые (исходные)
земельные участки) или выделе из земельных
участков;
2) земельных
участках, образуемых из земель, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности;
3) земельных
участках, из которых в результате выдела
в счет доли (долей) в праве общей
собственности образованы новые земельные
участки, а также земельных участках,
которые в соответствии с Земельным
кодексом Российской Федерации и
другими федеральными законами после
раздела сохраняются в измененных
границах, и ранее учтенных (до 1 марта
2008 г.) земельных участках, представляющих
собой единое землепользование (измененные
земельные участки);
4) земельных
участках, в отношении которых осуществляются
кадастровые работы по уточнению сведений
государственного кадастра недвижимости
о местоположении границ и (или) площади
(уточняемые земельные участки).
Межевой план
состоит из текстовой и графической
частей, которые делятся на разделы,
обязательные для включения в состав
межевого плана, и разделы, включение
которых в состав межевого плана зависит
от вида кадастровых работ. При этом в
состав текстовой части межевого плана
обязательно входят титульный лист и
содержание.
К текстовой части
межевого плана относятся следующие
разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о
выполненных измерениях и расчетах;
3) сведения об
образуемых земельных участках и их
частях;
4) сведения об
измененных земельных участках и их
частях;
5) сведения о
земельных участках, посредством которых
обеспечивается доступ к образуемым или
измененным земельным участкам;
6) сведения об
уточняемых земельных участках и их
частях;
7) сведения об
образуемых частях земельного участка;
заключение
кадастрового инженера;
9) акт согласования
местоположения границы земельного
участка.
К графической
части межевого плана относятся следующие
разделы:
1) схема геодезических
построений;
2) схема расположения
земельных участков;
3) чертеж земельных
участков и их частей;
4) абрисы узловых
точек границ земельных участков.
При выполнении
курсовой работы был подготовлен межевой
план в связи с образованием земельного
участка путем выдела из земель
муниципальной собственности (Приложение
А). При этом были учтены требования,
предъявляемые к оформлению графической
и текстовой частям межевого плана.
Способы образования земельных участков
Способы образования земельных
участков
Одним из часто задаваемых вопросов землепользователей,
представителей различных органов, в том числе судебных и правоохранительных
является: «Каким способом были образованы те или иные земельные участки?» Так
же, обычные заявители часто путают понятие образования земельного участка.
Граждане, в том числе являющиеся индивидуальными
предпринимателями, и юридические лица в процессе осуществления хозяйственной
деятельности достаточно часто сталкиваются с необходимостью образования
(формирования) земельных участков. В большинстве случаев такая необходимость
связана с оформлением прав на участки, в том числе занятые объектами недвижимости,
находящимися в собственности указанных лиц.
Согласно земельному законодательству образование
земельных участков происходит при разделе, объединении, перераспределении
земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Действующим законодательством под формированием (образованием) земельных
участков понимается, по сути, постановка таких участков на государственный
кадастровый учет.
Именно кадастровый учет подтверждает существование определенного земельного
участка с характеристиками, позволяющими определить такой участок в качестве
индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, образование земельных участков
возможно:
·
во-первых, путем образования новых
земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности;
·
во-вторых, путем преобразования
(раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных
и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков.
Исходя из обозначенных способов образования земельных
участков, следует привести следующие примеры наиболее частых случаев
необходимости образования (формирования) земельных участков.
1. Образование земельного участка из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Следует обратить внимание, что в данном случае
образование земельного участка происходит из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного
участка, т.е. образование (формирование) участка происходит впервые.
Образование земельных участков из земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется
на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов
местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного Кодекса РФ, за
исключением случаев:
1.
раздела земельных участков,
предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим
объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на
праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого
владения;
2.
образования земельных участков из
земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного
строительства;
3.
образования земельных участков из
земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении
которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято
решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4.
перераспределения земельных участков в
соответствии со статьей 11.7 Земельного Кодекса РФ;
5.
иных предусмотренных федеральными
законами случаев.
2. Образование земельного участка из существующего
участка или участков.
Как было отмечено выше, образование земельных участков
из уже существующих участков, осуществляется путем раздела, объединения,
перераспределения или выдела. Образование земельных участков указанными
способами возможно как из земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности (разграниченной или неразграниченной), так и из
земельных участков, находящихся в частной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии
в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов,
залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении,
перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое
согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности и предоставленных
государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или
муниципальным учреждениям. Образование земельных участков может быть
осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от
согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов,
залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении,
перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Раздел земельного участка.
С данным способом образования земельных участков
наиболее часто сталкиваются собственники объектов недвижимости при оформлении
ими земельных отношений под такими объектами или при отчуждении таких объектов
иным лицам.
Одним из наиболее частых примеров необходимости
образования земельных участков из участка, находящегося в государственной ли
муниципальной собственности, является случай, когда на таком участке находятся
здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности разным
лицам. В частности, объект(ы) недвижимости могут находиться на земельном
участке, принадлежащем собственнику иных объектов недвижимости, расположенных
на том же участке, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Для оформления прав каждого собственника объекта
недвижимости на отдельный земельный участок, занятый таким объектом, в том
числе путем его выкупа (приватизации), необходимо сформировать такие участки,
поставить их на государственный кадастровый учет.
Раздел земельного участка, находящегося в частной
собственности, необходим, например, в случае, когда собственник объектов
недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких объектов.
Помимо указанных выше, нередки случаи необходимости
раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой раздел
необходим при отчуждении собственником объектов недвижимости, расположенных на
арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.
Следует отметить, что осуществление действий по разделу
возможно при условии делимости изначального земельного участка. В противном
случае оформление участка возможно в долевую собственность собственников
объектов недвижимости или аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Объединение земельных участков.
При объединении смежных земельных участков образуется
один земельный участок. При этом, участки, из которых путем объединения
образован новый участок, прекращают свое существование.
Не допускается объединение земельных участков,
предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве
пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного
пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки
предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве
пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного
пользования одному лицу.
Необходимость объединения земельных участков
возникает, например, в случае, когда одному лицу принадлежат несколько смежных
участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких участках.
Выдел земельного участка.
Выдел земельного участка осуществляется в случае
выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой
собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько
земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел,
сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Особенности процедуры выдела земельного участка в счет
земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения установлены ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Образование участка путем выдела освобождает его
собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в
отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей
собственности на земельный участок. В частности, собственник земельного
участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им. В
то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности,
требуется согласие всех сособственников, а для распоряжения (путем отчуждения)
долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного
права остальных сособственников на такое отчуждение.
Перераспределение земельных участков.
При перераспределении нескольких смежных земельных
участков образуются несколько других смежных земельных участков, и
существование таких смежных земельных участков прекращается.
Перераспределение земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и
(или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими
лицами не допускается, за исключением случаев:
1.
перераспределения таких земельных
участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии
с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии
и заключен договор о развитии застроенной территории;
2.
образования земельных участков для
размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи
49 Земельного Кодекса РФ.
Перераспределение смежных земельных участков может
быть обусловлено хозяйственной необходимостью владельца одного участка
использовать часть смежного участка и наоборот.
Необходимо учесть, следующее:
·
Целевым назначением и разрешенным
использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и
разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе,
объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за
исключением случаев, установленных федеральными законами.
·
Возникновение и сохранение права
собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в
соответствии со статьями 11.4 — 11.7 Земельного Кодекса РФ.
·
Сервитуты, установленные в отношении
земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или
выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых
земельных участков в прежних границах.
Обращаем Ваше внимание, что не допускается раздел,
перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении
образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют
использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным
использованием.
