В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2018 году представляют собой апартаменты?
Понятие апартаменты на российском рынке недвижимости применяется сравнительно недавно. У большинства людей данный тип недвижимости ассоциируется с просторной роскошной квартирой.
В действительности это не совсем жилье, а скорее коммерческая недвижимость. Что такое апартаменты в 2018 году?
Основные аспекты
Всего несколько лет назад под апартаментами подразумевалось элитное жилье, доступное довольно ограниченному кругу населения.
В 2018 году приобретением апартаментов никого не удивишь. Купить их не сложнее, чем обычную квартиру.
С точки зрения обычных граждан апартаменты от обычного жилья отличаются незначительно. Главное различие – большая площадь помещения, повышенный комфорт.
К тому же если сравнивать стоимость квартиры в элитной новостройке и цену апартаментов, расположенных в том же районе, то при равном уровне оснащенности стоимость апартаментов окажется ниже.
Этот факт для покупателей становится существенным плюсом. Однако с правовой позиции уровень комфорта или количество квадратных метров не играют ровно никакой роли.
Апартаменты не признаются жилым помещением. Конечно, в них можно проживать, но все же юридически это коммерческая недвижимость.
По этой причине чаще всего апартаменты строят в элитных небоскребах и бизнес-центрах в центральной части крупных мегаполисов.
Многие инвесторы считают покупку апартаментов выгодным инвестированием средств, поскольку впоследствии помещение можно сдавать в аренду.
Застройщиков возведение апартаментов привлекает тем, что на данный вид помещений не распространяются нормативы по возведению жилых объектов.
Потому основным требованием для такого жилья становится пригодность его для проживания и возможность использования как коммерческой недвижимости.
Застройщик легко может получить разрешение на строительство апартаментов в бывших промышленных зонах, в которых не всегда можно строить жилые объекты.
Но каковы преимущества приобретения апартаментов для обычных граждан, которые не инвестируют лишние средства, а покупают именно жилье для постоянного проживания?
Что нужно знать покупателям о юридических нюансах использования апартаментов? Что значит апартаменты, а не квартира?
Что это такое
Апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Располагаются они в новостройках или перестроенных зданиях, для которых застройщик не смог или не захотел оформить разрешение на жилое строительство.
Обычно подобное здание оформляется как нежилое, имеющее гостиничное, офисное или иное подобное назначение.
В благоустройстве территории или инфраструктуре апартаменты не уступают жилым домам, а порой и превосходят. Однако нужно обращать внимание на расположение помещения.
Если помимо апартаментов в здании будут располагаться офисы и торговые площади, вряд ли такой объект можно назвать комфортным для проживания.
Иногда апартаменты располагаются в доме, где остальными помещения выступают только жилые квартиры.
Но кроме месторасположения нужно учитывать тот факт, что юридический статус помещения накладывает некоторые ограничения.
Под апартаментами обычно понимается отдельное помещение с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящее из двух и более комнат, с наличием кухни и санузла.
Практически – это полноценное жилье, но фактически – оно жилым не признается. На мировом рынке апартаменты в основном используются как:
- номера для аренды на небольшой срок;
- арендное жилье на продолжительный срок;
- помещения гостиничного типа;
- самостоятельное жилье для постоянного проживания.
В России апартаменты относятся скорее к коммерческим объектам, которые можно сдавать в аренду или использовать в качестве жилого помещения без возможности постоянной регистрации.
Но поскольку спрос на такие помещения есть, значит, имеют апартаменты и некоторые достоинства как объект недвижимости.
В чем преимущества
Основными преимуществами приобретения апартаментов можно назвать такие критерии:
| Удобное расположение | Чаще всего в центре города, в месте с максимально развитой инфраструктурой |
| Доступная стоимость | Если сравнивать квартиру и апартаменты по одинаковым параметрам, то последние будут дешевле на 20 % |
| Отсутствие ограничений на перепланировку | Можно по своему желанию изменить внутреннюю планировку помещения (если это не нанесет вреда всему зданию), тогда как перепланировку жилого помещения придется долго согласовывать с контролирующими инстанциями |
| Не нужно тратиться на ремонт и отделку | Обычно апартаменты продаются уже в чистовой отделке «под ключ» и можно сразу после покупки заселяться |
Подобный вариант идеален для деловых людей, занятых работой и не имеющих детей. Расположение помещения в центре города упрощает коммуникации в бизнесе.
Кроме того, проживание в апартаментах неким образом подчеркивает статусность владельца. Однако для семей с детьми, пенсионеров и рядовых граждан, такое жилье часто оказывается невыгодным.
И если планируется приобрести апартаменты, то нужно тщательно ознакомиться в их отличии от обычной квартиры.
Законодательная база
С точки зрения закона апартаменты – это квартиры по типу гостиничных номеров с возможностью использования для длительного проживания.
Согласно определению, приведенному в Приказе Минспорттуризма № 35 от 25.01.2001, апартаментами именуется помещение из двух и более комнат, общей площадью от 40 кв.м., предназначенное для транзитного проживания и оснащенное всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания и сервисного обслуживания.
На практике, апартаменты по площади редко превышают 15-25 кв. м. Однако это отличие все же не позволяет признать апартаменты жилым помещением.
Отметить нужно и такой момент, как отношение властей к апартаментам. Застройщикам, безусловно, такой тип строительства более выгоден.
Не нужно тратить время на получения специального разрешения на строительство жилого объекта, строить можно и в нежилых зонах, продать легче из-за более низкой стоимости.
Но увеличение числа апартаментов в общей массе строящейся недвижимости ведет к тому, что сокращается строительство жилья.
Так Постановлением города Москвы апартаменты были признаны «номером высшей категории в гостинице или ином подобном здании, являющимся нежилым помещением».
При этом Правительство Москвы запретило строительство новых апарт-отелей, которые, по сути, станут жилыми домами.
Предполагается, что апартаменты постепенно превратятся в коммерческую недвижимость для аренды, гостиниц, хостелов.
Для нынешних владельцев апартаментов такая ситуация грозит тем, что если данный тип помещения признают абсолютно нежилым на законодательном уровне, то продать его в качестве жилья станет невозможно. Особенно проблематичной ситуация станет для владельцев апартаментов в жилых домах.
Возникающие нюансы
Существенное отличие между апартаментами и квартирой – это стоимость. Преимущество апартаментам на рынке недвижимости дает то, что цена их на 10-20 %, а то и более, ниже стоимости квартир.
Но данный факт не обусловлен тем, что какой-то из объектов лучше или хуже. Причина кроется в отсутствии социальной ответственности и соответствующих обязательств застройщика при возведении апартаментов.
Фактически разница цен объясняется более низкой себестоимостью. Можно построить апартаменты и в месте, не предназначенном для жилого строительств, то есть приобрести более дешевый участок земли.
Нет необходимости в точно соблюдении норм жилого строительства. Если в закон будут внесены поправки, ужесточающие требования к выдаче разрешения на строительство апартаментов, то разница в стоимости исчезнет.
Но если купить апартаменты сейчас можно дешевле, чем квартиру, то эксплуатация объекта в качестве жилья обойдется намного дороже.
Поскольку относятся апартаменты к нежилым помещениям, то все тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для коммерческих помещений. Получается, что платить за услуги ЖКХ придется на 18-20 % больше.
Кроме прочего на владельцев апартаментов не распространяются льготы и субсидии, предусмотренные государством для собственников квартир.
Например, гражданин принадлежит к льготной категории граждан, что позволяет ему получить около 30 % скидки на комуслуги.
Но если этот человек живет в апартаментах, то воспользоваться положенными видами льгот он не сможет. В жилищном законодательстве владельцы апартаментов в принципе не относится к собственникам жилой недвижимости.
К сведению! Недостаточно урегулированный правовой статус апартаментов ведет к тому, что банки очень редко выдают ипотеку на их приобретение.
Немногочисленные предложения обычно отличаются повышенными ставками. Если закон в 2018 году регламентирует статус апартаментов более подробно на предмет точной принадлежности к жилому или коммерческому фонду, то ситуация может измениться.
В чем разница с квартирой
Чем отличаются апартаменты и квартира? Основополагающее различие – статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, и располагаться могут в обычном жилом доме, офисном здании, торговом центре.
Квартира признается частью жилого фонда, находиться она может только в жилом здании, соответствующем установленным нормативам.
Единственно, что объединяет эти объекты недвижимости – они предназначены для проживания. Определение квартиры в законе четко регламентировано.
Предусмотрены строительные СНИПы, которые должны быть соблюдены для признания помещения жилым.
Утверждены пожарные и санитарные нормы, соответствие которым позволяет признать жилье пригодным для проживания. А вот понятие апартаментов практически отсутствует.
Существующая в законе формулировка, что фактически под определение апартаментов можно подвести любое помещение со схожими характеристиками.
Основные отличия апартаментов и квартиры можно рассмотреть более наглядно на примере сравнительной таблицы. Сравнение апартаментов и жилой квартиры как объектов недвижимости:
| Апартаменты | Квартира |
| Нежилой фонд | Жилой фонд |
| Площадь от 40 кв.м. (соблюдается норма не всегда) | Минимальная площадь не определена |
| Минимум две жилых комнаты | Минимум одна жилая комната |
| Разрешена временная регистрация | Разрешается временная и постоянная регистрация |
| Высокий налог на имущество (коммерческая недвижимость) | Стандартный налог на имущество (жилое помещение) |
| Роскошный интерьер, зачастую оборудование современной техникой | Обычный ремонт по желанию покупателя (в новостройках может продаваться с черновой отделкой) |
| Развитая инфраструктура (обычно место для стройки выбирается по этому критерию) | Инфраструктура определяется статусом дома (может вообще отсутствовать) |
| Уборка помещения зачастую проводится обслуживающим персоналом | Уборку выполняют владелец и члены его семьи |
То есть апартаменты – это что-то вроде гостиничного люкс-номера. Нередко в апарт-отелях предлагается сервис, почти не уступающий гостиничному обслуживанию.
Видео: апартаменты — все что нужно знать перед покупкой
Но все-таки при всех удобствах это отнюдь не жилье для постоянного проживания. Но поскольку апартаменты строят и покупают, должны быть какие-то достоинства такого объекта.
Плюсы и минусы покупки недвижимости
Как правило, те, кто покупают апартаменты, заранее ориентируются на плюсы такого объекта:
| Инфраструктура | В преддверии строительства апартаментов застройщик, прежде всего, учитывает расположение объекта. Обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от бизнес-офисов, объектом сферы обслуживания. Учитывается хорошая транспортная доступность. Для квартиры инфраструктура может учитываться в долгосрочной перспективе, когда жилые здания строятся в развивающемся районе (не факт, что развитие пойдет по плану) |
| Ремонт | Обычно апартаменты строятся по дизайнерскому проекту со свободной планировкой, современной техникой. При выполнении отделки учитываются последние тенденции. Зачастую по уровню роскоши апартаменты похожи на премиум-номера гостиниц |
| Возможность сдачи апартаментов в аренду | Владелец такого помещения может использовать его как гостиничный номер, сдавая посуточно или на небольшой срок. При этом сервис для жильцов может обеспечиваться собственником здания. То есть владение апартаментами и сдача их в найм может стать видом бизнеса |
Если говорить о минусах, то основные таковы:
| Налоговая нагрузка | Величина налога рассчитывается от кадастровой стоимости здания, в котором расположены апартаменты. А если апартаменты размещены в офисном здании, то налог еще более увеличивается (для коммерческой недвижимости стоимость по кадастру достаточно высока) |
| Высокая оплата за комуслуги | Плата начисляется как в отношении коммерческого помещения по более высоким тарифам. Потому большое значение имеет площадь помещения |
Можно ли прописаться
Но отличия апартаментов и квартир зачастую отходят на второй план для покупателей, которые желают приобрести жилье для постоянного проживания.
Главным вопросом для них становится возможность прописки. Теоретически, если в апартаментах можно жить, то, наверное, можно и зарегистрироваться. Но как на самом деле?
Прежде всего, нужно знать, что оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, ни при какой ситуации.
Однако допускается оформление временной прописки по месту проживания. Но и здесь есть нюансы. Почему в апартаментах нельзя прописаться на постоянно?
Зависит возможность прописки от типа здания, где расположены апартаменты. Если это жилой дом или гостиничный комплекс, то особых проблем не возникнет.
По закону временно регистрироваться можно в любом помещении, предназначенном для проживания. Пример – гостиницы, общежития, санатории и пансионаты.
Оформляют временную прописку максимум на 5 лет, после чего она автоматически аннулируется. Конечно, можно оформить прописку снова на такой же срок и так неограниченное количество раз.
Для владельца жильца единственным неудобством становится необходимость каждые 5 лет обращаться в уполномоченные органы для продления регистрации.
Что касается возможностей при временной и постоянной прописке, то они почти не отличаются (за исключением льгот).
Можно прикрепляться к поликлинике по месту жительства, устраивать детей в школу по месту прописки и т. д.
Другое дело, когда апартаменты находятся в здании, признанном коммерческой недвижимостью – бизнес-центре, офисном здании или торговом центре. В этом случае прописка невозможна совсем, даже временная.
Порядок перевода в жилое помещение
Допускает ли закон перевод апартаментов в жилой фонд? Судебная практика по этому вопросу недостаточна, чтобы делать однозначные выводы. Прецеденты есть.
Однако важным условием является получение согласия всех собственников здания, поскольку зачастую апартаменты являются долевой собственностью.
Например, в Москве известны случаи, когда многоэтажные здания из апартаментов переводились в квартиры.
Но при этом положительный исход перевода был обусловлен грамотной работой опытных юристов в процессе судебного разбирательства.
На законодательном уровне пока не утвержден упрощенные порядок перевода апартаментов в жилые помещения без инициации судебного процесса.
Общий порядок перевода в 2018 году предполагает действие по следующей схеме:
| Получение нотариального согласия всех собственников здания на перевод | Отсутствие согласия хотя бы одного собственника ведет к судебным разбирательствам, а порой обуславливает невозможность перевода |
| Обращение в Департамент жилищной политики и жилищного фонда | По месту проживания (месту расположения апартаментов) и подача соответствующего заявления о переводе |
| Получение выписки из распоряжения | О переводе здания из нежилого фонда в жилой |
| Получение выписки из протокола заседания | Межведомственной комиссии по использованию жилфонда |
| Предоставление акта о завершении переустройства или перепланировки | Апартаменты должны соответствовать нормативам для жилых помещений |
| Обращение в БТИ | Для изготовления новой технической документации на объект |
Если Департамент примет положительное решение, то в Росреестр будет направлено уведомление о необходимости внесения изменений в ЕГРН.
Сама процедура перевода – бесплатная, но придется платить за оформление различных технических документов и услуги нотариуса.
Налог на апартаменты
За обычную квартиру величина налога на имущество составляет 0,1 % кадастровой стоимости. За апартаменты придется платить налог по ставке 0,5 %.
Однако такой размер налога платится, если апартаменты соответствуют следующим условиям:
| Расположены в здании | Жилого или гостиничного типа |
| В правоустанавливающих документах и базе Росреестра | Отсутствует указание на принадлежность здания к коммерческим объектам. То есть здание не предназначено под офисы, торговые площади и т.д. |
| Кадастровая стоимость | Не превышает 300 000 рублей |
Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то ставка возрастает до 2 %. При этом нужно учесть, что если в состав недвижимости включены придомовая территория и места общего использования, то собственнику придется платить налог от общей площади.
Важно! Для владельцев апартаментов не предусмотрена возможность получения налоговых вычетов. Разница между апартаментами и квартирой довольно существенна.
Потому, покупая апартаменты, следует заранее определить, с какой целью они будут использоваться. Желательно заранее просчитать величину налога на имущество.
Самый важный момент – если апартаменты приобретаются для личного проживания и в будущем планируется перевод в квартиру, то здание по правоустанавливающим документам должно значиться гостиничным, а не коммерческим.
Если все преимущества и недостатки, а также цель использования, учтены правильно, то апартаменты могут стать неплохим вложением средств.
Постоянная прописка в апартаментах теперь возможна, однако только в том случае, если помещение официально переведено в жилой фонд. На нежилых площадях допускается исключительно временная регистрация. Причем максимальный срок последней может составлять не более 5 лет. Непосредственно процедура прописки проводится по стандартной схеме, правда на руках потребуется иметь все необходимые документы. При отсутствии хотя бы одной бумаги, регистратор имеет полное право отказать в приеме заявления.
Что такое апартаменты
Некоторое время назад на рынке недвижимости появился ряд предложений, связанных с покупкой апартаментов для постоянного проживания. Новая формулировка заинтересовала потенциальных покупателей, однако многие из них не подозревали, что за приобретением подобного помещения могут последовать проблемы, связанные с пропиской.
Сами по себе апартаменты или лофты представляют собой помещение, размещенное в границах конкретного объекта коммерческого назначения. Обычно застройщики при возведении такого здания выделяют в нем территории, позднее оборудуемые санузлами и коммуникациями, требуемыми для комфортного проживания. Нередко под лофты перестраивают уже существующие офисы, размещенные на последних этажах, или, например, части цехов в отреставрированных зданиях бывших заводов.
Главными достоинствами апартаментов считаются большая площадь и расположение в центральных районах городов, чаще всего, крупных. Такие квартиры находят владельцев очень быстро.
Однако, если покупка лофта обычно проблем не составляет, то вот дальше могут начаться трудности. Причем таковые затрагивают одну из гражданских обязанностей человека – регистрацию по месту проживания. Поэтому перед покупкой важно учесть все юридические ограничения, существующие относительно прописки в апартаментах.
Виды регистрации
Чтобы более четко понимать, о чем идет речь, стоит кратко обозначить, что представляет собой регистрация и какие ее виды допустимы. Процедура заключается в том, что человек в четко регламентированный срок подает заявление в ГУВМ МВД с целью официального документирования факта проживания по определенному адресу.
Регистрация может быть двух видов:
- Постоянная прописка. В этом случае человек регистрируется в конкретной квартире на бессрочной основе, а в его паспорте проставляется соответствующий штамп.
- Краткосрочная регистрация. Требуется, когда гражданин планирует проживать по тому или иному адресу временно. По итогам оформления заявителю на руки выдается соответствующий документ, в котором фиксируется оговоренный период. Максимальный срок проживания где-либо без прописки составляет 90 дней.
Важно понимать, что регистрация по месту жительства либо пребывания считается обязательной процедурой. Невыполнение норм закона грозит штрафными санкциями, да и сам человек не сможет воспользоваться рядом социальных услуг.
Вдобавок статус помещений, где возможна прописка, определен на законодательном уровне. Так постоянная регистрация допускается на следующих территориях:
- в квартирах, расположенных в многоквартирных жилых зданиях;
- в частных домах, возведенных на землях ИЖС.
А вот временно можно прописаться в:
- общежитии;
- санатории;
- гостинице и прочих объектах, предназначенных для краткосрочного проживания.
Как можно заметить, про апартаменты нигде не сказано. Однако регистрация в таких квартирах все-таки возможна.
Как прописаться в апартаментах: закон 2018 года
Итак, если человек приобрел апартаменты с целью проживания в них, ему потребуется в них прописаться, предпочтительно на постоянной основе. Однако, несмотря на имеющиеся удобства и функционирующие коммуникации, такие квартиры по-прежнему считаются коммерческой площадью, а значит относятся к нежилому фонду и проживание в них исключено. Как, впрочем, на любой другой территории, обладающей таким статусом.
Но ведь если лофт предлагается к покупке, как помещение для проживания, должны существовать какие-то варианты. И они, разумеется, есть, причем абсолютно законные.
По причине того, что приобретение апартаментов с каждым годом становится все более популярным и рост продаж на такие квартиры постоянно растет, был разработан ряд правил, позволяющих регистрацию в таких помещениях. Опираться здесь следует на закон РФ № 5242-1 и Постановление Правительства РФ № 713.
Основные моменты, касающиеся прописки, таковы:
- Постоянная регистрация в апартаментах не допускается. Это связано с тем, что помещение относится к коммерческой недвижимости, а значит, входит в состав нежилого фонда. На таких территориях бессрочная прописка невозможна.
- Временная регистрация в апарт-квартирах разрешена. Однако процедура допустима только в том случае, если владелец (а изначально застройщик) обладает документами, в которых обозначено, что лофт оборудован всеми удобствами (санузел, коммуникации), из чего следует, что его можно приравнять к помещению гостиничного типа. Под последним подразумевают комнату (или несколько), предназначенную для проживания на временной основе. В число таких входят помещения в санаториях, гостиницах. Если у владельца в наличии имеются необходимые документы, подтверждающие наличие удобств, то временная прописка возможна без проблем. В ином случае апартаментам сначала потребуется присвоить статус помещения гостиничного типа.
- Максимальный период временной регистрации составляет 5 лет. Причем после окончания срока прописку допускается продлить. Новый срок будет зависеть от пожеланий заявителя. Количество пролонгаций не ограничено. То есть, человек может продлять временную регистрацию столько раз, сколько ему необходимо. Для этого лишь потребуется согласие собственника помещения, а поскольку в его роли выступает сам заявитель, проблем не возникнет.
Вдобавок, по-прежнему на рассмотрении находится проект, касающийся вопросов регистрации в лофтах. Предполагается, что условия нового закона о прописке в апартаментах будут позволять документально фиксировать факт проживания в помещениях такого типа на бессрочной основе. В этом случае лофты и прочие подобные квартиры будут считаться жилыми помещениями.
Стоит пояснить, что на самом деле процедура постоянной прописки доступна уже сейчас. Однако для регистрации собственнику потребуется самостоятельно пройти длительный и достаточно сложный процесс перевода помещения из нежилого фонда в жилой. Процесс подразумевает многочисленные проверки и сбор документов для доказательства того факта, что квартира соответствует нормам санитарии и пожарной безопасности. Владельцу потребуется подтвердить наличие удобств, обязательных для круглосуточного проживания.
Подавать такой запрос следует в местную администрацию. Но стоит быть готовым к урегулированию вопроса через суд. Практика показывает, что чаще всего решения о смене статуса помещения принимает именно высшая инстанция.
Процесс регистрации
Процедура краткосрочной регистрации обладает максимально простым алгоритмом. Заявителю требуется подготовить документы и обратиться в отдел ГУВМ МВД либо в один из офисов МФЦ. Также допускается подать запрос на прописку через Госуслуги. Правда в этом случае явиться за свидетельством все равно придется лично, потому как в момент выдачи документа уполномоченный сотрудник проведет сверку данных, высланных ранее, с теми сведениями, что указаны в оригиналах бумаг.
Пакет документации включает:
- личные паспорта лиц, выражающих желание прописаться в апартаментах (свидетельства о рождении детей, если таковым нет 14 лет);
- договор о покупке помещения;
- выписка из ЕГРН, утверждающая факт зафиксированного права собственности на апарт-квартиру;
- листок убытия, если прописка по прошлому адресу проживания была прекращена.
В обязательном порядке бумаги подкрепляются заполненным бланком заявления на временную регистрацию, где следует указать сроки прописки. При этом оплата дополнительных взносов не требуется – процедура проводится совершенно бесплатно.
Документы, подтверждающие краткосрочную регистрацию, подготавливаются в течение 10-14 дней. Получать бумаги следует лично заявителю.
Закон о возможности постоянной прописки в апартаментах до сих пор находится на рассмотрении, однако, это не означает, что проживать в таком жилье запрещено. При наличии всех документов допускается оформить краткосрочную регистрацию, причем максимальный период составляет 5 лет. После окончания срока его допускается продлить. Если же существует острая необходимость постоянной прописки в лофте, стоит попробовать самостоятельно перевести помещение в жилой фонд. Если процедура будет иметь положительный результат, то оснований для отказа в оформлении бессрочной регистрации уже не будет, и владелец сможет провести процедуру в стандартном порядке.
До недавнего времени апартаменты у россиян ассоциировались с недоступной роскошью из голливудских фильмов. Однако в последние годы рынок этого вида недвижимости испытывает заметное оживление.
Приобретателей привлекает их относительно низкая стоимость и совершенно не смущает невозможность прописки в апартаментах.
Хотя есть и желающие зарегистрироваться именно в таком жилье.
Где можно зарегистрироваться?
Регистрация, или более привычная многим прописка — это уведомление государства о выбранном постоянном месте жительства.
От советской прописки ее отличает именно уведомительный характер. Нет необходимости спрашивать разрешения поселиться в том или ином населенном пункте.
Но вот помещения, где можно зарегистрироваться, должны быть обязательно жилыми, то есть специально предназначенными для постоянного проживания граждан.
Это касается регистрации по месту жительства, которая носит постоянный характер. Именно ее называют пропиской.
О чем говорит закон?
Порядок регистрации регулируется Федеральным законом № 5242-1, Постановлением Правительства № 713.
Понятие жилого помещения дано в статье 16 ЖК РФ.
Там же перечислены виды жилых помещений:
- жилой дом или его часть;
- квартира или ее часть;
- изолированная комната.
Для того, чтобы помещение было признано жилым, ему мало являться одним из указанных. Требуется еще соответствие определенным техническим, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам, действующим в России.
Такое соответствие устанавливается специальной комиссией при приемке каждого вновь построенного объекта и подтверждается актом.
Поэтому регистрация граждан по месту жительства возможно только в тех объектах, которые имеют статус жилья.
А вот временная регистрация по месту пребывания возможна и в тех помещениях, которые для постоянного проживания не предназначены:
- санаториях;
- турбазах;
- гостиницах и т. д.
Более того, обязанность по временной регистрации жильцов возложена именно на администрацию этих объектов.
Прописка в апартаментах
Для того, чтобы понять, совместимы ли прописка и апартаменты, стоит разобраться, что именно они из себя представляют.
Апартаменты в России и за рубежом обозначают несколько разные объекты:
- в Европе, например, это особый тип жилья, более комфортный и престижный по сравнению с квартирой;
- а в нашей стране — это, как правило, дорогой многокомнатный гостиничный номер, предназначенный для проживания в нем непродолжительное время.
Возможна ли?
Прописка в гостиницах невозможна. А вот временная регистрация на время пребывания — да.
Гостиничный номер, которым по сути являются апартаменты, не предназначен для постоянного жительства, даже если оснащен всем необходимым.
Но в нем можно оформить временную (до 5 лет) регистрацию.
Так что желающим приобрести апартаменты в собственность стоит помнить — прописаться в них они не смогут. И даже временная регистрация может оказаться под вопросом.
Если проект изначально не замышлялся как гостиница, а представляет собой перестроенное промышленное или административное здание, то даже по месту пребывания в нем нельзя будет зарегистрироваться.
Статус недвижимости
Среди жилых помещений, перечисленных в статье 16 ЖК апартаментов нет. Их правовой статус закреплен в ином документе.
Согласно приказу Минспорта № 35 от 15.04.2011 г., апартамент — это одна из категорий номеров в средствах размещения. А не жилых многоквартирных домов.
То есть формально, апартаменты — это нежилые помещения, коммерческая недвижимость. Она может сдаваться в аренду, включая долгосрочную.
При этом жильцы получают предусмотренное типом объекта гостиничное обслуживание. Таковы, например, апарт-отели.
Но все чаще предлагается приобрести апартаменты в собственность.
Они представляют собой по сути комфортабельные квартиры:
- оборудованные всем необходимым;
- имеющие большую площадь;
- зачастую очень удобно расположенные.
Но все это не переводит их в разряд жилых помещений.
Даже в собственности они остаются нежилыми, предназначенными для временно размещения.
Варианты решения проблемы
Риэлторы, работающие на рынке продажи апартаментов, отмечают, что многие покупатели не собираются регистрироваться в них. Для них это уже не первое жилье, поэтому необходимости оформлять прописку, чтобы получить доступ к многим услугам, нет.
Но если зарегистрироваться в апартаментах все же необходимо, то есть несколько способов:
- Получить временную регистрацию. Если здание, где расположен купленный или арендованный объект недвижимости, имеет статус отеля или пансионата, то никаких сложностей не возникнет. Максимальный срок такой регистрации — пять лет. А потом придется оформлять прописку заново. Это минус. Но есть и плюс — временная регистрация может существовать одновременно с постоянной, в другом населенном пункте.
- Добиваться перевода помещения в жилые. Путь куда более затратный и по времени, и по финансам. Начать следует с получения свидетельства о регистрации права собственности на помещение. Затем, собрав пакет документов, следует обращаться в местную администрацию, в специальную комиссию. Убедившись, что помещение соответствует всем нормативам, комиссия изменит статус помещения. После этого в жилье можно будет прописаться.
- Пойти по пути владельцев загородной недвижимости. Пройдя все судебные инстанции, вплоть до Конституционного суда, они добились права в 2018 г. регистрироваться в жилых домиках, стоящих на садовых или дачных участках. Но только, опять же, в признанных жилыми в установленном порядке. Владельца апартаментов могут взять их опыт на вооружение.
Как оформить?
Оформлением регистрации а апартаментах занимаются те же государственные органы, что и в квартиры или частные дома. Это Федеральная миграционная служба.
Регистрация по месту жительства или пребывания — это государственная услуга.
Для ее получения потребуется представить специалистам ФМС документов, включая паспорт.
Обратиться за услугой можно несколькими способами:
- обратившись в территориальный орган ФМС лично;
- через интернет-портал Госуслуги;
- через один из многофункциональных центров обслуживания населения;
- через персонал апарт-отеля.
Порядок действий
Порядок действия зависит от выбранного способа регистрации. Но общими являются два момента:
- Подготовка необходимых документов и их копий.
- Предоставление их в региональный отдел миграционной службы.
- Личная явка для получения отметки о регистрации.
Документы представляются в подлиннике и в копиях. Об их снятии лучше позаботиться заранее.
Иногда копии требуются в бумажном, а иногда в цифровом виде. Этот момент тоже необходимо заранее уточнить.
Многие бланки заполняются непосредственно на месте.
Документы
Для оформления временной регистрации в апартаментах потребуются:
- паспорт;
- документ, подтверждающий законность вселения (договор аренды, свидетельство о праве собственности и т. д.);
- заявление;
- листки убытия (если есть) и прибытия (заполняется на месте).
Здесь представлен образец заявления о постоянной регистрации, образец заявления о временной регистрации.
На видео о порядке регистрации по месту жительства и пребывания
Что такое апартаменты?
Такой вид жилплощади как апартаменты появился в России недавно, тем не менее пользуется спросом, так как имеет массу преимуществ перед обычными квартирами.
Апартаменты – это помещение нежилого типа особой планировки, находящееся в административных, промышленных и офисных зданиях. Этот вид недвижимости широко распространен в мегаполисах, преимущественно в центрах городов, где возведение жилых объектов недопустимо.
Застройщики, таким образом, экономят на постройке жилых зданий, так как для возведения такой недвижимости не нужно следовать особым СНиПам, применяемым к строительству жилого фонда.
Это позволяет инвестировать в строительство не такие большие средства, как на строительство МКД, и впоследствии получать прибыль от аренды апартаментов и продажи. Такие объекты нередко находятся в перестроенных промышленных зданиях, бывших фабриках и больших офисных помещениях.
СПРАВКА: Стоимость на апартаменты значительно дешевле, чем на квартиры.
Многие гонятся за этой дешевизной, но не подозревают, какие особенности и «подводные камни» скрывает данный вид жилплощади.
Отличительные особенности апартаментов от квартиры:
- Низкая стоимость за большую площадь. Цены на апартаменты ниже на 20-30% чем на квартиры такой же площади.
- Высокие коммунальные платежи. Если квартира относится к жилому фонду, то апартаменты – к коммерческому. Это значит, что и плата за ЖКХ будет рассчитываться как для юридического лица.
- Проблемы с регистрацией. Если с пропиской в квартире чаще всего проблем не возникает, то в апартаментах прописаться крайне сложно. Для этого должен быть соблюден ряд условий.
Можно ли прописаться и как это сделать?
Главный вопрос, волнующий владельцев такого типа недвижимости, касается возможности прописки.
Чтобы определить такую возможность, обратимся к закону. Процедура регистрации граждан регламентируется следующими законодательными актами:
- ФЗ №5242-1 гласит, что люди свободны выбирать регион проживания, менять прописку и адреса постоянного места жительства.
- Постановление Правительства №713 обозначает правила регистрации.
- Жилищный кодекс РФ разъясняет понятие жилого помещения, в котором владелец имеет право прописаться.
Согласно законодательству, прописаться можно только в помещении, которое признано пригодным для проживания.
В ст. 16 ЖК РФ сказано, что к жилым помещениям относятся:
- дом;
- комната;
- квартира;
- часть дома или квартиры.
Также в кодексе более подробно разъясняются характеристики жилого помещения:
- объект должен быть оснащен жилыми пространствами, а также комнатами специального назначения (ванная, туалет, кухня);
- жилое помещение должно быть изолировано;
- внутри должны быть проведены все коммуникации и инженерные сети;
- здание должно быть построено по нормам СНиП;
- помещение должно быть безопасным и пригодным для постоянного проживания.
Апартаменты не относятся к жилому фонду. Это коммерческая недвижимость, а значит, зарегистрироваться в ней невозможно.
Несмотря на то, что внутри помещение может соответствовать всем характеристикам жилого дома или квартиры, прописка в нем все равно не допускается из-за его юридического статуса.
Если владелец такого типа недвижимости хочет узаконить свое проживание и стать прописанным, у него есть два выхода:
- сделать временную прописку;
- перевести помещение в жилой фонд.
Как оформить?
Несмотря на то, что сделать постоянную регистрацию в таком помещении невозможно, у собственника есть право прописаться в апартаментах временно. Такая прописка допускается на срок до 5 лет. По истечении этого времени он может снова ее продлить.
ВАЖНО: Сделать временную прописку можно при одном условии: если в документах на жилье будет указано назначение «гостиница».
Если это апартаменты гостиничного типа, то собственнику не обязательно самому идти в паспортный стол и подавать заявление. Он может обратиться к администрации комплекса с документами:
- паспорт;
- заявление формы №5;
- документы на жилье.
Получение временной регистрации предоставляется бесплатно. Процедура занимает от 3 до 7 рабочих дней.
Скачать бланк заявления формы №5
Как зарегистрироваться на постоянной основе?
Если назначение помещения – не гостиница, то вариант с временной пропиской отпадает. Но у собственника есть еще один способ получить прописку – перевести апартаменты в статус жилого помещения.
Сделать это достаточно сложно. Процесс занимает много времени и требует расходов. Результат не всегда положительный. Однако в судебной практике московских адвокатов встречались случаи, когда владельцы апартаментов добивались от властей возможности постоянной прописки.
Куда обращаться?
Прежде всего, нужно получить заключение жилищной комиссии местных властей о том, что помещение пригодно для проживания. Как определяется пригодность, сказано в Постановлении Правительства №47 от 2006 года. Жилплощадь должна соответствовать всем санитарным и противопожарным нормам. На основе анализа помещения комиссия выпишет разрешающий акт. Если жилплощадь не будет отвечать нормам, то собственнику придется устранить все дефекты и не соответствия.
Владельцу потребуется получить заключение пожарной службы и СЭС о том, что жилье безопасно и пригодно для проживания.
Документы
Чтобы перевести апартаменты в жилой фонд, владельцу нужно предоставить в муниципальный департамент по имуществу ряд бумаг:
- заявление;
- поэтажный план здания;
- заключение комиссии;
- заключение пожарной службы и СЭС;
- технический паспорт здания.
На основании этих документов власти примут решение. Если апартаменты будут признаны жилым помещением, то владелец сможет отправиться в паспортный стол и оформить регистрацию за 3-7 дней. Эта услуга бесплатная. Но перед этим ему необходимо зарегистрировать изменение статуса жилья в Росреестре.
Скачать форму заявления о переводе апартаментов в жилой фонд
Стоимость
Стоимость перевода помещения из нежилого в жилое зависит от объема работ и необходимости переустройства или перепланировки здания. В среднем, весь процесс может обойтись в 100-250 тыс. рублей.
Без права прописки
Апартаменты делятся на два типа:
- апарт-гостиницы;
- апартаменты в виде квартир.
В апарт-гостиницах можно сделать временную регистрацию. В апартаментах в виде квартир нельзя прописаться, так как статус такой жилплощади – коммерческий. Это помещение без права прописки. Единственный выход – перевести их в статус жилого помещения и только тогда прописаться.
Что такое лофт?
Еще один вид помещений, в котором получить прописку практически невозможно, это лофт. Так называют промышленные нежилые здания, переоборудованные для жилья. Лофт отличается необычной планировкой и обширным метражом.
Как правило, такое помещение располагается на чердаках зданий. Его используют не только для проживания, но и в качестве мастерских, офисов, шоу-румов.
Можно ли узаконить свой статус?
Зарегистрироваться в таком помещении нельзя, так как оно не относится к жилому фонду. Это здание коммерческого типа, хоть, на первый взгляд, и отвечает всем требованиями жилой площади.
Процедура получения права прописки точно такая же, как и в случае с апартаментами. Владельцу потребуется перевести лофт в статус жилого помещения, и только после этого пойти в паспортный стол за регистрацией.
Особенности и нюансы
Апартаменты и лофты пользуются популярностью в крупных городах. Как правило, они находятся в центре города, что позволяет людям быстрее добираться до работы, не теряя времени в пробках.
Несмотря на то, что эти помещения созданы для комфортного проживания, они являются нежилыми по закону. Прописаться в них можно либо только на 5 лет, либо после сложной и трудоемкой процедуры изменения статуса жилья.
Тем, кто хочет приобрести такую квартиру в качестве единственного жилья, следует хорошо подумать. Ведь получить регистрацию на постоянной основе не так-то просто.
Законодательство не стоит на месте. Если раньше граждане не могли делать прописку в дачных домах, то теперь это стало возможным. Вероятнее всего, и регистрацию в таком жилье как апартаменты и лофт, скоро тоже упростят и сделают доступной.
Апартаменты будут нежилыми объектами даже в том случае, если в них разрешат регистрацию по месту пребывания, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
По его словам, в марте Минстрой России опубликован законопроект, который предусматривает возможность регистрации граждан в апартаментах по месту пребывания.
Изменения планируется внести в закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
Сейчас регистрацию по месту пребывания граждане могут оформить в санаториях, гостиницах, домах отдыха. Такая же возможность может быть предоставлена и тем, кто живет в апарт-отелях. При этом законопроект по-прежнему позиционирует апартаменты как нежилые помещения.
«Приравнять апартаменты к жилью невозможно. Потребительские качества апартаментов, например, по инсоляции, уровню шума и другим санитарно-эпидемиологическим нормам, снижены. Даже если будет разрешена регистрация в апартаментах, то на их стоимости это не отразится. Люди понимают, что, покупая апартаменты, они не получают защиты своих прав в рамках закона о долевом строительстве, так как апартаменты – это не жилье», – сказал К. Тимофеев.
Он подчеркнул, что защита прав граждан, которые приобретают апартаменты, с точки зрения сохранности их инвестиций возможна только в рамках закона о долевом строительстве (214-ФЗ).
«Для этого необходимо внести изменения в 214-ФЗ, согласно которым застройщики, возводящие апартаменты с использованием средств населения, также должны перечислять страховые платежи в компенсационный фонд по защите прав участников долевого строительства», – пояснил глава Москомстройинвеста.
Напомним, половина апартаментов возводится в бывших промзонах или размещается в бывших производственных зданиях.
Около 30% апартаментов появляются на участках, предназначенных для строительства гостиниц, 20% – на площадках под возведение зданий для временного проживания людей.
С законодательной точки зрения это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. В отношении апартаментов действуют иные санитарные нормы и требования по инсоляции.
На них не распространяется закон о тишине, может отсутствовать придомовая территория, социальные услуги будут предоставляться по остаточному принципу.
Преимущество апартаментов – их стоимость, которая ниже на 15-20% по сравнению с традиционным жильем. Кроме того, их можно строить в центральной части города, где по разным причинам нельзя возвести жилье.
Сегодня такой вид недвижимости не защищен законом о долевом строительстве (214-ФЗ).
Спрос на апартаменты существенно сократился
В апартаментах можно будет прописаться
Информационная служба портала Стройкомплекса
