Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2019 году

В процессе отчуждения квартиры могут возникнуть различные проблемы, связанные как с поиском покупателя, готового выплатить требуемую сумму, с переездом, а также рядом юридических аспектов. Не всем владельцам и покупателям известны законодательные акты, относящиеся сделкам с недвижимостью, что и является основной причиной возникновения проблем. Поэтому важно учитывать каждую мелочь, что позволит осуществить сделку в соответствии с законом.

Согласно статистике, число предложений по отчуждению жилья существенно превышают спрос, и чтобы не терять покупателя, продавцам лучше ознакомиться со всеми нюансами, имеющих место во время сделки. Одним из сложных вопросов, снижающих спрос на предложенное жилье, наличие несовершеннолетнего лица, проживающего в данной квартире.

На практике немало случаев, когда сделки с квартирой, в ходе которых были ущемлены права ребенка, были квалифицированы как противозаконные, и даже спустя 10 лет покупателям пришлось съехать, а бывшим владельцам — вернуть деньги.

В случаях, если ребенок прописан в другом месте, а в данной жилплощади только проживает, никаких проблем возникнуть не может. Но если несовершеннолетний гражданин прописан в продаваемой жилплощади или является владельцем определенной доли, то перед продажей необходимо выполнить ряд важных шагов.

Как продать жилье, если ребенок в нем прописан?

Согласно статье 20 ГК, местом жительства гражданина, не достигшего совершеннолетия, считается квартира родителей (родителя) или опекунов. Поэтому, если в сделке участвует член семьи, не достигший 18 лет, перед продажей нужно выписать его из старого жилья и прописать на другой жилплощади. Как правило, взрослые собственники также выписываются из продаваемого жилья и делают прописку в другом месте.

При наличии альтернативной жилплощади, можно сразу прописаться, и никаких вопросов не возникнет. При ее отсутствии выходом может стать временная прописка у дедушек, бабушек или других родственников. Несколько сложнее, когда ребенок является одним из собственников или имеет определенную долю в отчужденном жилье.

В таком случае важно не только выписать ребенка и прописать его в другом месте, более того, на новой жилплощади доля ребенка не должна быть меньше, чем у него было в продаваемой квартире, должны соответствовать и условия жизни (инфраструктура).

Помимо этого, для продажи квартиры нужно получить разрешительный документ от органов опеки, представители которых проверяют каждую мелочь, чтобы не допускать нарушение прав ребенка или детей.

Что гласит закон?

Согласно части 4 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилплощади, в которой прописан несовершеннолетнее лицо, возможно лишь после получения согласия у органов опеки. Несовершеннолетним считаются лица, не достигшие 18 лет. Для детей 6 — 14 лет разрешение выдается опекунским советом, но если в сделке участвует 14-16 летний несовершеннолетний, следует обратиться в попечительский совет.

Разрешение органов опеки – как получить

Чтобы органы опеки пошли навстречу продавцам, необходимо доказать, что продажа квартиры не будет негативно сказываться на условиях жизни и развитие ребенка, а наоборот, направлена на улучшение жилищных условий.

Органы опеки могут удовлетворить заявку родителей или опекунов при предоставлении ребенку жилой площади квадратурой не меньше, чем в предыдущей квартире, и с улучшенными условиями.

Например, если речь идет о квартире, где проживает семья из трех человек: родители и ребенок, то общая площадь разделяется на три равные части. На новом месте доля ребенка должна быть не меньше.

Когда у ребенка уже имеется прописка в другом месте, 1/3 часть денег от продажи должна быть начислена на открытый под его именем счет в банке. Но воспользоваться этими средствами можно только по достижению совершеннолетия.

Чтобы органы опеки удовлетворили заявку относительно сделки с недвижимостью, необходимо обратиться к ним с пакетом бумаг, подтверждающих равносильность сделки для ребенка. Так как каждый случай индивидуальный, следует спросить в органах опеки, какие документы необходимо представить.

Список бумаг, необходимых для представления в органы опеки

Для одобрения заявки у органов опеки необходимо представить пакет документов содержащий:

Паспорта всех совершеннолетних собственников или дольщиков;
Свидетельство рождения ребенка (детей):
Документы, подтверждающие факт собственности на отчужденное жилье;
Выписка из домовой;
Документы на жилье, куда переведена прописка ребенка (копии);
Справка БТИ о цене продаваемой квартиры:
Оценка от БТИ о цене покупаемого жилья.

Сложнее получить согласие, когда квартира продается с целью переезда в другую страну, и не намерена приобрести новое жилье в России. Тогда у органов опеки возникают множество вопросов, они требуют дополнительные подтверждения того, что права ребенка будут защищены. Все это приводит к затягиванию процесса продажи.

Данную проблему можно решить путем начисления части денег от продаваемого жилья на счет, открытый под именем ребенка. Хоть это и не оптимальный вариант, но по мнению органов опеки, таким образом, ребенок обеспечен определенными средствами и его права не пострадают от отчуждения жилья.

На практике немало случаев, когда после гибели родителей опекуны попытались завладеть недвижимостью ребенка. И только благодаря бдительности опекунских и попечительских советов такие сделки были предотвращены.

Отчуждение квартиры или дома, где прописан, проживает либо является дольщиком несовершеннолетний гражданин, процесс нелегкий, но при соблюдении всех законодательных актов, направленных на защиту прав детей, все пройдет гладко и успешно.

Советы

Представим несколько практичных советов, которые помогут в продаже жилья с прописанным ребенком.

Если квартира продается в целях приобретения нового жилья, для получения одобрения органов опеки следует представить документальные доказательства относительно приобретения новой жилплощади.
Стоит учесть, что органы опеки согласятся лишь в том случае, если жилищные условия на новом месте не уступают прежним. Чтобы удостовериться в этом, они могут потребовать оценка БТИ, в которой указана, что цена части ребенка в новом месте жительства выше, чем в квартире, которую хотят продать. Согласие от органов опеки сложно получить, при более плохой инфраструктуре места переезда, неудовлетворительные условия проживания и развития особенно, если отсутствуют медицинские и образовательные учреждения. Единственно, что может повлиять на их решение, это только тот факт, что жилье продается для лечения ребенка. Возможны также такие ситуации, когда для оздоровления ребенка по рекомендации врачей необходимо переехать в деревню или другую местность с чистым воздухом.
Когда квартира продается в целях покупки жилья в новостройке, находящейся на стадии застройки, согласие органы опеки могут дать, если продавец представит справку от застройщика о сроках завершения строительства и условиях нового жилья.
При приобретении новой квартиры и отчуждении старой с прописанным несовершеннолетним лицом, нужно обратить внимание на еще один важный аспект. Отчуждение долей детей и покупка новой должно осуществляться единовременно. Это означает, что если продавать старую квартиру после приобретения нового жилья и оформления в нем части на ребенка, то для органов опеки это не будет считаться улучшением жилищных условий. Если площадь новой квартиры меньше, чем старой, лучше оформлять квартиру на имя ребенка, тогда опекунский совет не будет возражать. С юридической точки зрения, правильнее подавать заявление в Опекунский совет относительно разрешения продажи квартиры с прописанным в ней ребенком в целях приобретения равноценного жилья. При этом необходимо указать адреса и продаваемой, и приобретаемой квартиры, к заявлению нужно прикрепить оценку БТИ новой квартиры.
Если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 лет, заявку в попечительский совет подает ребенок со своей подписью. К заявлению прикрепляется разрешение от родителей или опекунов (заверенное нотариально).

Учитывая все эти особенности, можно беспрепятственно совершить сделку с отчуждением жилья, часть которого принадлежит несовершеннолетнему гражданину. А чтобы обезопасить себя от возможных проблем, лучше советоваться с опытным юристом по недвижимости.

Продажа собственной квартиры – это всегда множество проблем. Мало того, что покупателей всегда меньше, чем продавцов, так еще и юридических нюансов существует достаточно много. В современном мире покупатели очень придирчиво подходят к пакету документов, ведь примеров признания сделки ничтожной хватает.

Одна из наиболее сложных задач – продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. Законодательство жестко защищает права детей, поэтому легально и без проблем в будущем оформить документы купли-продажи не ущемляя права несовершеннолетнего – очень непростая, но решаемая задача.

Можно ли продавать?

Продавать жилую площадь с прописанным несовершеннолетним можно было всегда в современной РФ, но раньше для этого требовалось согласие опекунского совета для 100% случаев. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация кардинально изменилась. Теперь родители несут большую долю ответственности и обращение к органам опеки понадобится далеко не всегда.

Какие варианты возможны при наличии у семьи ребенка, не достигшего 18 лет?

Приведем полный перечень:

Квартира или дом была должным образом приватизирована после рождения детей, в результате, каждый из несовершеннолетних получил равную долю.
При проведении приватизации дети не были заявлены, как совладельцы, но во время приватизационного процесса у них имелись права на собственность.
жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему по договору дарения, мены, согласно документам купли-продажи;
ребенок прописан, но имущественных прав не имеет.

В каждом из этих случаев реализация квадратных метров возможна, однако, порядок действий и пакет документов несколько отличаются.

Условия для продажи

Согласно законам РФ продать квартиру с прописанным несовершеннолетним гражданином можно при таких условиях:

На момент оформления сделки ребенок должен быть выписан из квартиры. При этом, он обязательно должен быть прописан в другое место, за исключением таких случаев:
- переезд за границу;
- отбытие в другой регион;
- покупка квартиры высокой степени готовности в новостройке. В остальных случаях детей временно прописывают к родственникам (если человеку 14 и более) или с одним из родителей в ином месте;
Согласие органов опеки. Этот шаг нужен при условии владения несовершеннолетним частью или целой квартирой, домом.
Опекуны и ближайшие родственники не имеют право реализовывать жилую площадь, если ребенок владеет ее частью или полностью. Такой вариант прописан однозначно, так что до исполнения 18 лет подопечному ничего с этой недвижимостью опекуны не сделают.

Опекунский совет рассматривает каждый случай индивидуально. Не всегда обязательно сохранять или улучшать условия проживания, удерживать стоимость доли недвижимости ребенка на том же уровне. Часто, в расчет берутся рекомендации врачей по перемене климата, множество других факторов.

Разрешение органов опеки

Это один из главных шагов при продаже недвижимости, в которой несовершеннолетний имеет часть. Подробно разберем процесс получения согласия по этапам.

Пакет документов

Минимальный набор бумаг:

кадастровое планирование продаваемого помещения;
письменное согласие ребенка (если ему больше 14 лет);
оригинал и копии документов, подтверждающие личности всех членов семьи;
выписка из домовой книги;
справка из БТИ о стоимости продаваемого жилья;
заявление от одного из родителей с просьбой к органам опеки и попечительства разрешить продажу недвижимости. В заявлении подробно изложить причины этого шага и описать новые условия проживания детей;
справка из налоговых органов об отсутствии задолженностей;
документы, подтверждающие право собственности на жилье всех участников процесса.

Члены ООП (орган опеки и попечительства) вправе потребовать дополнительные бумаги, которые помогут принять правильное решение. Чаще всего, требуют документацию на новое жилье или договор о намерениях, подтверждающий, что несовершеннолетний на улице не останется.

Решение ООП

После принятия положительного решения, что занимает от 2 недель до месяца, местный исполнительный орган власти выдает письменное разрешение на продажу за подписью главы совета, скрепленной соответствующей печатью.

Без такого документа Федеральная регистрационная служба не проведет перерегистрацию на нового владельца.

Продажа квартиры, когда ребенок является собственником доли или целиком

Процесс состоит из нескольких этапов.

Подготовка документов

Продавцу понадобится:

кадастровый паспорт;
форма 9, которая дает представление обо всех прописанных;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
свидетельство о праве собственности на недвижимость и основания для такого права;
выписка из ЕГРП о праве собственности и обременениях;
доверенность на право продажи от мужа или жены (второй половинки);
разрешение органов опеки;
документы, подтверждающие личность всех собственников.

Договор купли-продажи

Ребенок до 14 лет никаких подписей не ставит, от его имени всегда выступают родители или опекуны. После 14 лет в сделке должна присутствовать копия паспорта или свидетельства о рождении ребенка и его подпись на бумагах.

Регистрация

В Росреестр предоставляются документы:

непосредственно договор;
паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии этих документов от всех участников операции;
доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
разрешение ООП;
кадастровый паспорт;
правоустанавливающие документы;
заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
копия квитанции об уплате госпошлины.

Выдается расписка о приеме и через некоторое время новый владелец получает необходимые документы.

И только после этого происходит выписка несовершеннолетнего с родителями.

Продажа квартиры, когда ребенок прописан, но не является собственником

В таком случае процесс значительно упрощается. Разрешения на продажу от ООП не требуется. Однако существует незыблемое правило – на момент регистрации нового собственника несовершеннолетние дети должны быть выписаны, иначе регистрация не произойдет.

В остальном процедура такая же, как описана выше.

Выделим лишь несколько отличий:

несовершеннолетний должен быть выписан заблаговременно;
разрешение от ООП не требуется, так что этот шаг можно полностью опустить;
ребенок, вне зависимости от возраста, в процессе оформления договора не участвует.

Процедура выписки

Еще один важный этап, который может забрать много времени и душевных сил.

Существует 2 способа выписки в добровольном порядке (по решению суда процесс проходит крайне редко):

автоматическое снятие с учета после регистрации по новому адресу;
заявление о снятии с учета.

Пакет документов:

удостоверение личности несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении);
заявление о снятии с учета, с приложенным заявлением о перерегистрации по новому адресу. После 14 лет человек делает это собственноручно;
согласие от законных представителей ребенка с копиями документов, которые подтверждают их полномочия и личные данные;
согласие отца или матери, если они находятся в разводе. Это самый сложный этап, ведь не достигнув согласия, придется обращаться в суд;
разрешение от ООП, если несовершеннолетний был собственником жилья;

После этого в течение 3 дней проверяются данные и процесс завершается.

Регистрация ребенка на новом месте

Здесь существует несколько нюансов:

Ребенок до 10 лет. Регистрация проводится паспортным столом вместе с родителями (опекунами) или одним из них. Никакие другие родственники для этой цели не подходят категорически;
Ребенок от 10 до 14 лет. Прописка допускается у близких родственников (бабушка или дедушка, братья и сестры, достигшие совершеннолетия);
Ребенок от 14 до 18 лет. Здесь допустимы два предыдущих варианта, а также появляется возможность зарегистрироваться одному по месту фактического проживания. Это происходит редко и связано обычно с временной регистрацией в общежитиях при техникумах и вузах.

Если несовершеннолетний находится в группе риска (опекуны вместо родителей), то для регистрации с родственниками или самостоятельно необходимо согласие ООП.

Нужно отметить, что прописка несовершеннолетнего по новому адресу является обязательной процедурой, что прописано в статье 20 Гражданского кодекса РФ и должна быть выполнена не позднее, чем в семидневный срок, после выписки с предыдущего адреса.

Особые случаи

Существует небольшой перечень случаев, когда стандартные процедуры и требования при продаже жилья с прописанным несовершеннолетним могут быть нарушены.

Комиссия ООП может не потребовать немедленного наличия нового жилья для совершеннолетнего в таких случаях:

Эмиграция в другую страну. Если этот факт подтвержден документально, то продажа квартиры может производиться без прописки ребенка в новое жилье.
Переезд в другой город. В этом случае нужно положить на счет ребенка в банке сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемой недвижимости.
Приобретение квартиры в недостроенном доме, но с высокой степенью готовности. Такой вариант также допускается при наличии документального подтверждения и убедительных объяснений о том, где будет жить несовершеннолетний до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Законодательная база

Имущественные права несовершеннолетних прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Вот перечень статей с расшифровкой:

Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетние дети могут быть прописаны только с родителями или опекунами. Допускается временная регистрация с близкими родственниками при достижении 10-летнего возраста и временная самостоятельная прописка после 14 лет;
Пункт 4 статьи 292 ГК говорит о том, что отчуждение жилой площади, при котором затрагиваются имущественные права несовершеннолетних возможно с согласия ООП, при этом:
- для детей с 6 до 14 лет решение принимает опекунский совет;
- с 14 до 18 лет – попечительский совет;
Статья 54 Семейного кодекса гласит, что любой гражданин, не достигший 18-летнего возраста, считается ребенком;
Статьи 26 и 28 ГК РФ относят детей до 14 лет к категории недееспособных, поэтому их интересы должны представлять родители или назначенные государством опекуны. Дети с 14 лет считаются частично дееспособными.

Также, вопрос регулируется:

законом об опеке и попечительстве от 24 апреля 2008 года;
законом «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 4 июля 1991 года;
муниципальными и федеральными актами.

Выписка и прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры

В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.

Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.

Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов.

В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.

С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.

Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как:

Конституция России;
Гражданский кодекс;
Жилищный кодекс;
Семейный кодекс;
Закон «Об опеке и попечительстве»;
Закон» «О приватизации»;
Закон «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» и др.

Кроме того, на территории субъектов Российской Федерации могут быть приняты свои нормативные акты, контролирующие соблюдение прав ребенка со стороны всех участников сделки.

Сложности такой сделки

Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.

В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.

Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Поэтому главной задачей участников сделки становится выписка ребенка из квартиры. Это осуществляется по заявлению отца или матери в паспортном столе или в отделе миграционной службы.

Возможные осложнения могут доставить:

родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.

Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.

Получение согласия родителей

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

второго родителя невозможно найти;
родитель не дает согласия на выписку;
отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Когда требуется обращение в органы опеки?

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.

При этом нужно соблюдение таких правил:

условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.

Обращение в органы опеки потребуется и в тех случаях, если затруднена выписка малыша из квартиры, к примеру, если один из представителей ребенка препятствует проведению сделки.

Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Можно ли выписать «в никуда» малыша?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

Схема затруднительна, если производится альтернативная сделка, а у родителей нет места, где они пропишутся на время оформления всех документов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

Оформление продажи

Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.

Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий:

заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
передача денег в соответствии с договором;
получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.

По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.

Таким образом, процедура выписки ребенка из продаваемой квартиры не особо затруднительна, если все стороны единодушны в своем решении.

И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.

Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.

Каков порядок продажи квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Или если дети – собственники отчуждаемого имущества? Обязательно ли получение согласия органов опеки и попечительства в таких случаях? Каким образом можно получить это согласие, и какие для этого нужны документы?

Подобные вопросы возникают у продавцов и покупателей недвижимости в случае совершения сделок с участием несовершеннолетних.

Для начала немного теории.

При сделках с недвижимостью, если затрагиваются права несовершеннолетних, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Опека устанавливается над малолетними (в возрасте от 6 до 14 лет) и недееспособными гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) и ограниченно дееспособными.

За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки с недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов.

1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние

В этом случае органы опеки рассматривают продажу жилья с точки зрения неухудшения для ребенка условий проживания. То есть необходимо купить взамен квартиру большей площади. А на тот факт, что меняют Советский район на Заводской нынче, чаще всего, внимания не обращают.

Алгоритм получения согласия органа опеки и попечительства следующий:

находите подходящую «встречную» квартиру;
подписываете с ее продавцом предварительный договор (грамотно составленный образец Вам предложат в агентстве);
топаете в «Одно окно» Администрации своего района со следующими документами: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на покупаемую и продаваемую квартиры и предварительный договор;
в «Одном окне» пишете заявление: «Прошу дать согласие…» (образец Вам выдадут на месте);
и ждете порядка двух недель «решения».

Заседание исполкома происходит два раза в месяц: во второй и четвертый вторник (это, как правило, но бывают исключения). Решение на руки вы сможете получить не раньше следующей пятницы.

Описываю так подробно, чтобы могли более-менее точно определиться со сроками предстоящей сделки. В целом же от момента подписания предварительного договора и до момента собственно сделки смело забивайте месяц. Не ошибетесь.

Как быть, если Ваш продавец не согласен ждать этот месяц? Если его сроки поджимают?

Выход – выписать детей из квартиры. На сегодня это дело упрощено, и сделать можно за неделю, а если очень постараться, то и того быстрее. В моей практике был случай, когда справились за три дня.

2. Если несовершеннолетний – собственник отчуждаемой недвижимости

В таком случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись – это без вариантов.

Для получения такого согласия, как правило, необходимо приобретение на имя ребенка другой недвижимости (не меньшей площади).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях итоги приватизации нередко оспариваются в суде.

В целом же, тема эта, безусловно, обширная и, возможно, я еще не раз к ней вернусь. Потому как в рамках одного поста все осветить невозможно.

Так что – до новых встреч!

Малолетние дети, которые считаются одним из собственников недвижимости, лишены права совершать сделки. Но и родители не правомочны без согласия органов опеки заключить договор купли-продажи квартиры или дома. Органы опеки проводят контроль над законностью действий и устанавливают, не нарушает ли она права подростка.

Разрешение, которое выписывают органы опеки, содержит в себе ясные указания, какое действие должно совершаться и при каких условиях. Несовершеннолетние условно делятся на две категории: малолетние – до четырнадцати лет и собственно несовершеннолетние – до восемнадцати лет.