После приватизации жилья владелец получает право совершать любые юридически значимые действия с недвижимостью. Или проводить сделки по своему усмотрению.
Иногда случается так, что приватизацию нужно провести срочно. И здесь многие сталкиваются с отказами из-за того, что на той или иной недвижимости висят долги по коммунальным платежам. Но по такой причине отказать государственные органы власти не имеют права.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!
Законодательное регулирование вопроса о приватизации
Отказать в приватизации квартир только по причине наличия коммунальных служб государственные органы не могут. Другое дело – договор социального найма. Его расторжение возможно и в одностороннем порядке, если на то есть соответствующие основания.
Это делается в судебном порядке. Причины могут быть следующими:
- Недопустима ситуация, когда долг нанимателя платит другое лицо, не дававшее своё согласие на это. Обязательно надо составить соглашение о переводе долга, чтобы всё было законным. Он может быть трёх- или двухсторонним, с участием муниципальной власти.
- Отсутствие платежей по коммунальным услугам или самому жилью на протяжении полугода, и в более длительный срок.
Какие документы нужны для утверждения приватизации
Чтобы официально оформить приватизированную квартиру, потребуется набор документов из:
- Информации с прошлого участка по прописке о том, что ранее привилегия приватизации не использовалась. В этом документе нужно указать всех, кто проживает в квартире, имеет там регистрацию.
- Утверждённой в Жилищной Конторе заявки. Её должны подписать все, проживающие в квартире, достигшие совершеннолетнего возраста. При этом обязательно присутствует руководитель Жилищно-эксплуатационной конторы.
- Технического Свидетельства на Жилую Площадь. Так же оформляется специалистами жилищной конторы.
- Формы №3. За её оформление отвечает паспортный стол, который относится к Жилищно-Эксплуатационной конторе.
Как можно приватизировать жилплощадь с долгами по коммунальным платежам
Размер долга у той или иной площади не имеет значения, если заявитель собрал все документы. Законное основание для отказа в данном случае отсутствует.
Главное – предварительно взять соглашение, которое связано с социальным наймом. И убедиться в том, что никто из жильцов не против такого решения. Приватизация возможна лишь в том случае, если не проводилось незаконных перепланировок.
Приватизация так же запрещена для жилья, которое находится в катастрофическом состоянии, либо частично разрушено. Что касается самого процесса приватизации, то он проводится в несколько этапов.
- Сначала обращаемся в БТИ, чтобы сотрудники этой организации провели освидетельствование имущества. На данную процедуру уходит до нескольких недель-одного месяца.
- Пока идёт оценка, в том же БТИ можно заказать справку, где содержится вся информация, касающаяся лиц, прописанных в той или иной жилплощади. Справку оформляют минимум за две недели. При проживании несовершеннолетних потребуется соглашение органов опеки и попечительства. Такие свидетельства сохраняют свою силу на протяжении месяца после того, как их выдали.
- После этого можно идти в Жилищный Отдел, чтобы там составили само Соглашение о приватизации. На этой процедуре должны присутствовать все лица, чьи интересы были затронуты. На составление уходит около двух недель.
- После того, как предыдущий шаг закончен, надо в Управление Федеральной регистрационной службы. Там подтвердят, что приватизация прошла успешно, и выдадут подтверждение. Последним этапом приватизации становится постановка жилплощади на учёт в БТИ.
Образец заявления о приватизации квартиры можно скачать здесь.
Образец заявления на приватизацию.
Что делать, если в приватизации отказывают
Единственная законная причина, по которой в процедуре могут отказать – несоответствие документов действующему законодательству. Или если право на приватизацию уже было использовано ранее. Согласно закону, на бесплатной основе воспользоваться этим правом можно только однажды.
Исключением из правила становятся граждане, которые стали собственниками до достижения совершеннолетнего возраста. Они могут повторно оформить документы на нескольких основаниях.
- Отсутствие регистрации и частые переезды.
- В занимаемой площади выполнена незаконная перепланировка.
- Состояние жилплощади признано аварийным.
Если основанием для отказа в приватизации стали именно коммунальные долги, то гражданин имеет право обратиться в суд, чтобы обжаловать соответствующее решение.
Если требуют квитанцию об оплате коммунальных услуг
При наличии долгов на жилье, гражданам обычно отказывают в выдаче справок по седьмой и девятой формам. Их оформляют, обратившись в паспортный стол. Но есть и другие решения для тех, кто всё равно намерен получить свои документы.
Как быть, когда в получении справок 7,9 отказывают
- От сотрудников необходимо требовать оформления письменного, аргументированного отказа в получении справок. Обязательно сослаться на нормативы, в которых о подобных ситуациях не написано абсолютно ничего.
- Работников учреждения так же необходимо предупредить, что заявитель собирается обратиться в прокуратуру для привлечения к ответственности.
Можно попробовать договориться с Управляющей Компанией, чтобы оформить соответствующие справки. И сказать о том, что после этого все существующие долги будут погашены.
В каких органах могут помочь, когда возникают сложности
- Суд.
- Прокуратура.
- Управляющая Компания.
Заявление о согласии на приватизацию.
Долг и его реструктуризация
Это возможный вариант, если верить сотрудникам бухгалтерии.
Любая организация стремится получить гарантию того, что долг будет выплачен хоть как-то. Потому допускается в случае необходимости разбивать задолженность на несколько частей. Это и называют реструктуризацией.
Договор на такую услугу можно составить в службе бухгалтерии управляющей компании. Необходимо чётко прописать сумму, которая будет перечисляться ежемесячно или ежеквартально для того, чтобы погасить долг. Коммунальная служба выдаст справку, подтверждающую наличие подобного заключённого договора.
Такие договора заключаются индивидуально, с каждым из поставщиков ресурсов. И каждое предприятие создаёт свои условия соглашений.
Случаи, когда приватизация становится невозможной
Есть обстоятельства, при которых приватизация недопустима. Право собственности нельзя оформить на объект, если он соответствует хотя бы одному из следующих условий:
- Находится в аварийном состоянии.
- Относится к служебным.
- Входит в группу общежитий, которые являются частью специализированного жилого фонда.
- Располагается на закрытой территории военного городка.
Индивидуально в каждом конкретном случае рассматривают жильё, которое относится к служебному. И его можно приватизировать, но сложностей в этом случае больше.
Образец заявления об отказе от приватизации.
О продаже приватизированных квартир
Приватизированные квартиры можно свободно продавать или обменивать на другие объекты недвижимости. Никаких сложностей или ограничений при решении этого вопроса возникнуть не должно.
Главное – проследить за тем, чтобы соблюдались права несовершеннолетних. Если их интересы затрагиваются, нужно обязательно получить согласие органов опеки.
Необходимо только доказать, что в результате продажи несовершеннолетние не пострадают.
Что означает деприватизация
Иногда случается так, что жильё надо снова сделать муниципальной собственностью. Например, если дом будут сносить. И есть шанс получить большую площадь, чем есть сейчас.
Этот процесс и называется деприватизацией. Понадобится собирать следующий набор документов, чтобы отказаться от приватизации:
- Информация об отсутствии незаконных перепланировок и строительства.
- Паспорт кадастрового типа.
- Копия лицевого счёта.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию.
- Технический паспорт.
- Выписка из домовой книги.
- Паспорт в форме ксерокопии.
- Заявление о том, что житель отказывается от приватизации.
Приватизация жилья поможет обрести полную свободу действий в любых вопросах, связанных с использованием объекта недвижимости. Но коммунальные и другие подобные услуги растут в ценах для собственников, если сравнить с договором социального найма.
Приватизация проводится только на добровольной основе. Нет никаких законных оснований для прекращения отношений с людьми, которые желают сохранить именно социальный найм. Только сами жильцы решают, какая схема будет наиболее удобной.
Чтобы разобраться в правилах приватизации квартиры смотрите данное видео:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
- Журнал
- Вопросы риэлтору
- Городская недвижимость
советыГородская недвижимость13 августа 2012・Москва 31 871 18
Добрый день! Подскажите пожалуйста, как можно приватизировать квартиру с долгом по квартплате? В дальнейшем планируют продать. Спасибо!
Советы 18
Николай ТюленевЛучший совет13 августа 2012,
13:38
В законе о приватизации ничего не сказано о том, что на момент передачи квартиры в собственность граждан, она не должна быть обременена задолженностями по коммунальным платежам.
Следовательно, отказать Вам не имеют право.
Другой вопрос — время. Пока Вы не погасите долг, то каждую бумагу из ЕИРЦ придется брать с боем или со взяткой.
На практике подобные ситуации разруливаются обязательством должника все оплатить в течении определенного срока, квартира выставляется на продажу и из авнаса покупателя осуществляется проплата.Антонина Каткова
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
13:28
Никак, нужно гасить долг
Александр Ткачев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
14:02
Обычным порядком..одно с другим никак не связано.
Светлана Макарчук13 августа 2012,
14:27
Нужно оплатить, как правило ЕИРЦ не выдает справки, пока не пройдет оплата. А еще договор займа с АН (смотря какой долг?).
Григорий Астафьев13 августа 2012,
14:30
Обратитесь в службу одного окна при управе. Они сами будут этими вопросами заниматься и ездить по организациям. По закону процессы не взаимосвязаны, но на практике у нас все через одно место... Берегите свои нервы.
Денис Гаджиев
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
14:37
Алевтина, приватизировать ее возможно и с долгами, нервы конечно потреплют в службе одного окна.
А долг погасить может покупатель по договоренности.
Маргарита13 августа 2012,
14:44
Можно написать заявление о погашении долга в рассрочку и оплатить небольшую часть. В этом случае Вам будут беспрепятственно выдавать документы — в этом случае, Вы не будете считаться злостным неплательщиком.
Маргарита16 августа 2012,
1:06
Да, кстати — обращаться нужно к юристу ЕИРЦ, т.к. они ведут списки неплательщиков и готовят иски в суд, он фиксирует заявление, сам передает в бухгалтерию. Странно, что у Вас еще нет иска.
Игорь Коптелов
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
15:25
Просто оплатить и все.
Даниил Пятецкий
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
17:32
Добрый день. Долг по коммунальным платежам и приватизация никак между собой не связаны. Приватизировать можно. Однако для приватизации Вам потребуются документы, получить которые при наличии задолженности проблематично. Важно знать, что отказ в выдаче документов, который ответственные сотрудники паспортного стола и других ответственных учреждений мотивируют наличием задолженности незаконен и носит противоправный характер.
Татьяна Кашина
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
19:14
Алевтина, здравствуйте. Долг так или иначе нужно будет оплачивать. Для приватизации вам нужна будет выписка из ЕИРЦ (Единый жилищный документ). Покупателя у вас еще нет, он появится только тогда, когда приватизированная квартира выйдет в рекламе. И вы должны быть уверенны, что реклама будет только ВАША, только вы гайдете этого покупателя, только вы сможете потом с ним договориться и учесть в цене за квартиру расходы по уплате долга, который придется до приватизации выплатить. Хоть приватизация и задолженность по куммунальным платежам-разные вещи, вам придется это упорно всем доказывать и мотать себе нервы, либо найти кто оплатит. Подумайте вначале, а вам это надо? За других платить и решать их проблемы. Благодарность будет?
Надежда Матюшина13 августа 2012,
20:41
Выписку можно получить, например, под предлогом предоставления приставам. А погасить долг можно заемными средствами агентства или будущего покупателя. Все по ситуации.
Сама сейчас занимаюсь приватизацией квартиры в Юго — западном округе с долгом в 100 тысяч рублей.Проблем с получением справок,слава богу, не было никаких ,но я их получала сама ,а не через службу Одного окна.
Клара Храмова
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее13 августа 2012,
21:47
С долгами бесплатная передача в собственность не произойдет.Платите долг.
Владимир Агруц13 августа 2012,
23:04
Алевтина, что мешает погасить долг сейчас, каков его размер? Гасить-то все равно придется.
Огромное спасибо всем специалистам за ответы ! Долг по квартире 100 тыс руб. Продавать с долгами приходилось! А в этой ситуации -сложнее!Почерпнула для себя нужую информацию! Успешных всем сделок!
При оплате долга Вы решаете проблему, которая привела к Вам клиентов на продажу квартиры. Даже регистрировать право нет необходимости. Тогда и арест не на что будет накладывать! А если люди малообеспеченные, то через три года приставы закроют дело. Оплата коммунальных услуг и передача в собственность муниципального имущества действительно не взаимосвязаны. Существует большая судебная практика, поэтому документы для приватизации выдают без проблем.
Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам? Право один раз приватизировать квартиру имеется у каждого гражданина страны. В том законе, который предусматривает правила проведения приватизации, она предусматривается без каких-либо дополнительных условий. Поэтому даже в тех ситуациях, когда присутствуют те или иные сложности, нужно понимать, что законодательство не предусматривает каких-либо запрещений. Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам возможна. Проведение приватизации осуществляется теми гражданами, которые имеют на это право в результате предоставления соответствующего пакета документов.
Препятствия
Как приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам, с долгами по квартплате? В процессе подготовки документов могут возникнуть сложности при получении тех или иных справок. Создание препятствий в их получении считается нарушением.
В частности, возможен отказ в предоставлении:
- справки по форме 7;
- по форме 9.
А ведь при их отсутствии нет возможности подать заявление об осуществлении приватизации квартиры.
Отказ в предоставлении указанных справок рассматривается как нарушение закона. Административный кодекс определяет такого рода действия как самоуправство.
В соответствующей статье речь идёт о том, что некто осуществляет своё предполагаемое или действительное право во вред другим субъектам. Если результатом не является нанесение вреда в существенном размере, то виновному придётся заплатить штраф в размере от трёхсот до пятисот рублей в том случае, если нарушителем является должностное лицо.
Зачем
Для чего вообще стремиться приватизировать имеющуюся жилплощадь? Может, просто оставить всё как есть и не думать о накопленных коммунальных долгах?
Конечно, как у каждого решения, здесь существует как дополнительные возможности, так и дополнительные обязательства:
- Закон о возможности бесплатной приватизации кажется, на первый взгляд, вечным. Он существует уже много лет и как кажется, будет существовать вечно. Но ничто не препятствует тому, что в какой-то момент он прекратит своё действие или в него внесут те или иные поправки, которые его существенно изменят. Поэтому, если есть намерение получить квартиру в собственность, лучше не откладывать исполнение своего намерения на неопределённый срок в будущем.
- Если стать хозяином квартиры, то это создаёт ряд обязанностей. В их число входит уплата соответствующих платежей, оформление права собственности на недвижимость.
- Получив квартиру в собственность, хозяин имеет возможность распоряжаться ею. В частности, он имеет право продать, обменять, передать в качестве подарка или передать по наследству. Появляются и определённые права по регистрации жильцов для проживания в рассматриваемой квартире или в некоторых случаях на выселение из приватизированной квартиры. В случае если нужен банковский кредит, приватизированная квартира может служить залогом при его получении.
Оценив обстоятельства, можно принять взвешенное решение о необходимости рассматриваемой процедуры.
Рекомендуем ознакомиться:
Реальная ситуация
Если в реальности возникла такого рода проблемная ситуация, если есть долг, как лучше всего выйти из неё?
В некоторых случаях жилец, который осуществляет приватизацию, может захотеть пойти на принцип и провести оформление, невзирая на имеющийся у него долг по коммунальным платежам. Конечно, он имеет на это законное право. С другой стороны, коммунальные службы тоже имеют право на получение оплаты за свои услуги.
Поэтому лучше всего будет начать с их посильного погашения, если:
- долги невелики;
- по силам жильцам.
К сожалению, вполне возможны и другие ситуации, когда существующие долги просто являются неподъёмными. Это может иметь место вследствие различных причин.
Возможны также и такие варианты, когда квартиру с долгами приватизируют, продают и вырученную сумму используют, в свою очередь, для погашения долгов. Если они очень велики, то такой шаг может быть оправдан.
Пакет документов
Список нужных бумаг, которые составят необходимый пакет для подачи на проведение приватизации, состоит в следующем:
- документы из БТИ (бюро техинвентаризации) включают в себя техпаспорт, поэтажный план;
- основание для осуществления социального найма — договор;
- на жилую площадь обычно (не всегда) выдаётся ордер, он должен быть включён в данный пакет документов;
- необходим кадастровый паспорт квартиры;
- предоставляются паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей всех, кто проживает на указанной площади;
- нужны бумаги, удостоверяющие тот факт, что эти жильцы никогда ранее не участвовали в приватизации;
- те, кто решил участвовать в этом процессе, должны оформить своё согласие в нотариально заверенном письменном виде;
- если есть те, кто от приватизации отказался, отказ должен быть в письменном виде и нотариально заверен;
- за проведение приватизации каждый из участников должен уплатить госпошлину в размере тысячи рублей и предоставить в данном пакете документов соответствующую квитанцию.
- если в процедуре участвуют граждане не старше 18 лет, обязательно должно быть соответствующее согласие органов опеки;
- справки по форме 7 и 9;
- обычно требуется справка об отсутствии коммунальных задолженностей из жилищно-коммунальной организации, однако, её отсутствие не может быть причиной отказа в проведении приватизационной процедуры.
Итак, если документы подготовлены, можно обращаться в государственные органы для проведения приватизации.
Как поступить
Пошаговое описание ситуации, когда препятствия в осуществлении приватизации имеют место:
- Процесс оформления делается, начиная с подготовки требуемого пакета документов. Его состав был подробно рассмотрен выше.
- Бумаги, которые делались, подаются в соответствующее приватизационное учреждение. Предположим на этом этапе, что справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам нет.
- Здесь может быть один из двух вариантов. Вполне возможно, что документы будут приняты, а приватизация осуществлена. В этом случае всё в порядке. Однако возможен и другой вариант, когда из-за отсутствия указанной справки в процедуре приватизации было отказано. Это незаконно, но иногда так может произойти.
- Если имел место отказ, необходимо получить его в письменном виде. Здесь также возможны варианты. Отказ может быть предоставлен, а может в нём будет отказано.
- Если письменный документ об отказе получить не выйдет, нужно будет обратиться в прокуратуру, которая рассмотрит сложившуюся ситуацию.
- На основании письменного отказа необходимо обратиться в суд с иском. В нём надо потребовать признать отказ недействительным. Этими вопросами занимаются районные судьи. Для этого используется упрощённая схема, при которой рассмотрение вопроса и принятие решения происходит в срок, не превышающий двух недель с момента подачи иска.
- На основании решения суда происходит повторное обращение в приватизационные органы и дальнейшее рассмотрение обращения о приватизации. Как долго? Не позже чем через сорок пять дней процедура успешно закончится.
Таков стандартный вариант ситуации. Однако этим не исчерпываются варианты, которые могут возникнуть.
Составление иска
При подаче иска в суд нужно быть очень внимательным:
Рекомендуем ознакомиться:
- В правой верхней части документа необходимо точно указать название и расположение той судебной инстанции, куда данный иск подаётся.
- При обращении нужно указать как контактные и паспортные данные истца, так и соответствующую информацию о рассматриваемом коммунальном учреждении.
- В описательной части документе нужно кратко, точно и аргументировано изложить суть имеющейся проблемы. В рассматриваемом случае речь идёт о невыдаче соответствующих справок. Надо также сослаться на те положения Закона о приватизации, где речь идёт о безусловном характере проведения приватизационной процедуры.
- В заключительной части излагается требование, которое состоит в том, что требуемые документ должны быть истцу предоставлены.
- У иска предусмотрена такая часть, как «Приложения». В данной ситуации там присутствует документ об отказе выдать соответствующие справки.
Передавая этот документ в суд, нужно учитывать и такую возможность, что управляющая компания имеет возможность и полное право подать в суд на истца на предмет погашения задолженностей.
Другие выходы
Если имеет место долг, то решить проблему иногда можно, не обращаясь в прокуратуру или суд. Как приватизировать квартиру с долгом? Конечно, самый простой выход в таком случае — это просто погасить задолженность. В этом случае претензии будут исчерпаны, а оформление документов пройдёт обычным образом. Однако такое развитие событий возможно далеко не всегда.
Обычно это возможно при одном из двух условий:
- долг совсем невелик и погасить его будет нетрудно;
- финансовые возможности жильцов достаточно существенные и погасить долги они смогут.
К сожалению, вполне возможны варианты, когда долг велик, а возможностей погасить его сразу и в полном объёме не имеется. Но и тут возможны определённые действия, которые способны несколько облегчить существующую ситуацию. Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за долги? В некоторых, наиболее трудных случаях могут отобрать.
Одной из возможностей является договор с коммунальными службами о том или ином порядке погашения долга. Иногда на данном этапе такая договорённость способна помочь.
Конечно, такого рода соглашение не остаётся на словах. При этом составляется письменное соглашение о рассрочке платежей, за нарушение которого предусмотрена дополнительная ответственность.
Во многих случаях долги тянутся долгое время, но ничего не происходит со стороны коммунальщиков. Конечно, это способно внушить ложную надежду, что можно вообще не платить. На самом деле коммунальные службы имеют право, начислив соответствующую пеню, обратиться в суд. Или забрать квартиру. До этого, конечно, лучше не доводить.
Ещё одной частичной возможностью является использования срока исковой давности. Если коммунальному долгу больше трёх лет, его по закону можно не платить в соответствии с указанным понятием. Рассчитаться придётся только по остатку долга. При этом нужно понимать, что коммунальные службы до бесконечности тянуть время вряд ли захотят. И если продолжать игнорировать долги, по оставшейся к уплате сумме они могут подать в суд.
В некоторых ситуациях долги могут быть вообще неподъёмными. Для того чтобы их погасить, приходится идти на серьёзные шаги. Одним из возможных вариантов является обмен квартиры на такую, которая будет дешевле, употребив разницу в стоимости на полное или частичное погашение долгов. Другим такого рода способом является приватизация квартиры и продажа её. Из полученных средств уже есть возможность заплатить свои долги.
Конечно, при наличии задолженностей провести приватизационную процедуру вполне возможно, однако невыплаченные долги представляют собой отдельную и весьма серьёзную проблему. Поэтому, принимая соответствующее решение, нужно попытаться прийти к разумному компромиссу в рассматриваемой ситуации.
Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам является крайне распространенным случаем обращения граждан. Вправе ли уполномоченные органы требовать справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ, или такое требованием является неправомерным? Рассмотрим все возможные варианты действий участников приватизационной сделки.
Условия приватизации
Процедура переоформления прав на недвижимость в процессе приватизации регламентирована Законом РФ № 1541-1. Данный нормативный акт содержит базовые правила обращения граждан в уполномоченные муниципальные органы с заявлением о приобретении жилья в собственность. Исходя из анализа норм указанного закона, можно выделить следующий перечень требований и условий, которые должны соблюдать наниматели:
- свободное волеизъявление каждого нанимателя об участии или отказе от переоформления прав (понуждение к приватизации не допускается);
- подтверждение однократности обращения за оформлением приватизационного договора (повторное участие разрешается только детям, достигшим возраста 18 лет);
- отсутствие запрета для приватизации конкретного объекта недвижимости (например, запрещено переоформлять права на квартиры в военных городках или в аварийном фонде).
Среди списка условий и требований, перечисленных в тексте Закона № 1541-1, нет упоминания о необходимости подтвердить отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Таким образом, законодательные акты не содержат требования о погашении долгов перед обращением за приватизационной сделкой.
Если обратиться к Приказу Минкоммунхоза № 4, который содержит рекомендации по оформлению приватизационных документов, там также нет упоминания о необходимости подтвердить отсутствие долгов перед компанией ЖКХ. Среди перечня документов, который требуется представить по правилам Приказа № 4, также не усматривается справка об отсутствии задолженности.
На практике, при подаче заявления в муниципальный орган, от граждан требуется представить множество документов, в которые входит и справка об отсутствии долга. Рассмотрим, насколько правомерно такое требование, и каким образом можно избежать такой необходимости.
Как быть?
Действительно, даже при первичном обращении на консультацию в уполномоченный муниципальный орган нанимателям будет выдана памятка с перечнем необходимым документов. В их число неизменно включается справка из управляющей компании или предприятия ЖКХ об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
Такое требование является обоснованным, поскольку после переоформления права собственности процедура взыскания долга за услуги ЖКХ существенно осложнится. В частности, собственники не подлежат переселению в иное жилое помещение по причине длительной задолженности, как это используется по условиям договора соцнайма.
Несмотря на законное желание уполномоченных органов добиться погашения задолженности, требование о предоставлении справки о долгах является незаконным. Даже наличие существенной задолженности по коммунальным услугам не может служить основанием для отказа в переоформлении права собственности на квартиру.
Какими способами можно добиться соблюдения законодательных норм? Самым простым вариантом станет полная оплата текущей и просроченной задолженности, после чего все претензии будут устранены. Однако нередко жилые помещения приватизируются с целью погашения долга и продажи третьим лицам, в этом случае можно предпринять следующие действия:
- потребовать в письменной форме разъяснить причину отказа в приватизации от должностных лиц муниципального органа (нередко настойчивость граждан вынуждает чиновников надлежащим образом исполнить требование закона);
- подать жалобу в прокуратуру с указанием на незаконность требования справки об отсутствии задолженности;
- обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном переоформлении права собственности на условиях приватизации.
Указанные действия могут существенно затянуться, поскольку прокурорская проверка и судебный процесс могут длиться месяцами. Однако таким способом требования закона будут соблюдены, наниматели получат жилое помещение в собственность даже при наличии задолженности по услугам ЖКХ.
При наличии долга сложности могут возникнуть при получении иных справок в паспортном столе или управляющей компании. Сотрудники этих органов нередко отказывают в выдаче справки по форме № 3 или выписки из лицевого счета, если выявляется факт просроченной задолженности. Такие требования также неправомерны, поскольку обязанность выдавать справки никак не связана с наличием или отсутствием долгов за коммунальные услуги.
Чтобы добиться выдачи нужных справок можно предпринять следующие действия:
- обратиться с письменным заявлением о выдаче нужных справок, форм и бланков (при рассмотрении письменных обращений нарушение закона допускаются намного реже);
- при получении письменного отказа нужно обратиться к руководителю управляющей компании или подать письменную жалобу в прокуратуру.
Как правило, на этапе обращения в органы прокуратуру нарушение закона устраняется, поскольку предписание прокурора является обязательным для исполнения. Более того, если нарушения прав граждан несвоевременно устраняются, должностным лицам управляющей компании или муниципального органа может грозить административная ответственность.
Приватизация жилого помещения при наличии задолженности не устраняет обязанность новых собственников по ее выплате. Даже после переоформления права собственности на граждан допускается принудительное взыскание долгов через суд за последние три года. Если сразу после приватизации состоялась купля-продажа квартиры, задолженность будет взыскана с предыдущих владельцев также в судебном порядке.
Законодатель не указывает конкретных запретительных мер для приватизации квартиры с долгами. На практике нередки случаи, когда чиновники препятствуют выдаче справок, необходимых для прохождения процедуры, если у человека существуют задолженности. Процедура приватизации является достаточно длительной процедурой после предъявления всех нужных документов и справок. Если к тому же некоторые справки не выдадут из-за задолженностей, то программа может затянуться на неопределенный срок.
Согласно последним постановлениям, государственная программа бесплатной приватизации продлена бессрочно, то есть отсутствует последняя дата оформления. Поскольку вопрос приватизации касается до сих пор многих граждан, то ситуация с задолженностью и возникающими запретами волнует граждан.
Основные положения по приватизации
Государственная программа приватизации за долгое время своего существования претерпела много изменений и уточнений. Но ни в одной редакции закона не было упоминаний на запрет участия по причине имеющихся долгов. Приватизация означает передачу на безвозмездной основе жилья гражданам. Если за объектом недвижимости числятся долги, то они автоматически переходят к новому собственнику. Долги при приватизации не списываются, поэтому в законе нет упоминания о запретах, связанных с задолженностью.
Вместе с тем, в объемный пакет документов входят справки по недвижимости, являющиеся обязательными при подаче заявления. Эти справки не предоставляют исполнительные органы, мотивируя служебной инструкцией по уплате долгов по коммунальным платежам. Отказ сотрудников квалифицируется как самоуправство, но не все заинтересованные лица об этом знают.
Согласно ст.19.1 КоАП, сотрудники, превышающие свои полномочия или отказывающиеся выполнить служебные обязанности, несут штрафные взыскания. Должностные лица наказываются штрафами 300-500 рублей или служебными взысканиями, предупреждениями. Если долги составляют незначительную сумму, то предпочтительней решить вопрос, заплатив по квитанции, которую выдает управляющая компания.
Следует помнить, что в приватизации могут участвовать все прописанные жильцы, ранее не приватизировавшие недвижимость. Дети участвуют в компании автоматически, отказники должны предоставить нотариально заверенный отказ в участии. Соответственно между прописанными гражданами должен быть решен вопрос о солидарной ответственности по коммунальным платежам.
Если хотя бы один из жильцов не заявит письменно своего мнения, то процедура приватизации становится невозможной для всех проживающих граждан.
Последовательность действий жильцов
Жильцам муниципального фонда должно быть известно о возможных наказаниях за просрочку платежей. Если оплата отсутствует за срок, больший шести месяцев, то жильцов могут по суду выселить в квартиру меньшего размера или применить иные методы воздействия. Руководство ЖКХ понимает, что став собственником, неплательщик не изменит своего отношения к обязательствам, но с ним будет сложнее справиться и найти меры воздействия.
Довольно часто проблемная жилплощадь со значительными долгами продается по минимальной цене, предварительно приватизируется. Миссию приватизации и погашение долгов берут на себя покупатели или посредники. Им ответственным квартиросъемщиком выдается доверенность на сбор пакета документов и подача заявления на приватизацию.
Обычно стоимость полного пакета услуг, в том числе необходимость приватизировать квартиру с долгами, вычитается из стоимости квартиры при конечном расчете с жильцами, проживающими по договору социального найма. Такие схемы приватизации и продажи квартиры, обремененной долговыми обязательствами, отображается в договоре сторон.
Желающие стать собственниками долей квартиры пишут заявление в жилищный отдел муниципалитета. Если кто-то не согласен, то нужен нотариальный отказ. Следует учесть, что отказник будет иметь пожизненное право проживания в квартире, никто не сможет его выписать, но владельцем лицо не будет уже никогда. Оспорить грамотно проведенную приватизацию практически невозможно, принятое решение об участии не имеет обратного хода.
На практике встречаются ситуации, когда накоплены астрономические задолженности, причем предшествующими жильцами. Затребовать долг с проживающих в настоящее время граждан не представляется возможным без дополнительного судебного расследования. Принимается решение о приватизации с последующей продажей проблемного объекта и взыскания со стоимости квартиры суммы долга.
При обращении в жилищный отдел по приватизации потребуется присутствие всех прописанных граждан. Альтернативой может служить нотариально оформленная доверенность на осуществление необходимых действий от лица всех жильцов на одного из них или посредника. Выписав доверенность, можно больше не заниматься делами, подойти только на получение договора на приватизацию, если квартира поделена в долевом соотношении.
Если недвижимость будет оформлена одним документом, то вместе с ответственным лицом все жильцы получат равные доли.
Квартира будет приватизирована в качестве совместной собственности без физического выделения долей. Если в последствии возникнет необходимость в получении отдельных свидетельств, то это можно будет сделать по установленному порядку.
Документы для приватизации
Чтобы приватизировать квартиру с долгами, придется собрать стандартный пакет документов и те справки, которые будут необходимы в конкретном случае.
Список документов содержит:
- личные документы и их копии;
- документ, по которому люди проживают в квартире;
- техническая документация на объект недвижимости;
- справка о составе семьи;
- выписка из лицевого счета;
- подтверждение, что лица ранее не участвовали в бесплатной программе.
Кроме этих справок могут понадобиться иные официальные подтверждения по запросу сотрудников жилищного отдела. Например, при смене фамилии или наименования улицы, прочие изменения, не учтенные в первоначальном ордере или ином разрешении на проживание. Дополнительные сведения потребуются при приватизации комнаты в коммунальной квартире, разрешение от юридического собственника.
Порой возникают препоны со стороны владельцев служебной жилплощади или представителей муниципалитета. Для жителей общежитий, аварийного фонда или проживающих в военных городках потребуется не только отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, но официальное согласие юридических собственников. Порой перед приемом пакета в приватизационную комиссию потребуется пройти судебный процесс по различным основаниям.
Например, организация, являющаяся собственником, подает в суд на жильцов с требованием закрыть долги по коммунальным платежам. До окончания процесса и принятия решения процедура приватизации не может быть проведена. Если гражданам не предоставляются необходимые для приватизации справки, то можно пожаловаться на самоуправство управляющей компании. В ходатайстве на имя вышестоящего начальства следует указать причину задержек в оплате и просить разрешения на выдачу справок.
Если суд занимается делом об отказе в выдаче справок, то рассмотрение происходит в мировом суде по упрощенной схеме. Постановление суда в положительном плане будет служить основанием для получения справок и подачи заявления. Если судом будут выявлены дополнительные причины отказа, то может быть вынесено решение о предварительном погашении долга.
Иногда необходимо приватизировать квартиру с долгами, но средств на погашение задолженности не предвидится. Существует вариант, при котором заинтересованное лицо ищет компромисс с управляющей организацией по реструктуризации долга. Договоренность допускается законом, оформляется официальным соглашением и позволяет продолжить приватизацию.
После получения свидетельства на право собственности, граждане становятся ответчиками по долгам в полной мере. Срок исковой давности по искам за коммунальные платежи составляет три года, за более ранний срок долги не могут быть затребованы.
Таким образом, приватизировать квартиру с долгами возможно, но потребуется приложить больше усилий и затрат времени на получение договора о бесплатной приватизации.
