Процедура перепланировки в 2019 году

Перепланировка квартиры представляет собой трудоемкий процесс, включающий в себя снос/перенос межкомнатных стен и дверных проемов, изменение площадей жилых и вспомогательных помещений, выполненных в соответствии с первоначальным строительным проектом. В соответствии с российским законодательством (ст. 25 ЖК РФ) любая перепланировка квартиры подлежит регистрации в соответствующих государственных органах. Информация о перепланировке вносится в технический паспорт помещения, содержащего основные составляющие имущественного объекта.

Перепланировка квартиры: порядок оформления документов

Для того, чтобы произвести, а затем беспроблемно узаконить перепланировку квартиры, необходимо выполнить несколько основных этапов.

Разработка проекта по перепланировке.

На данном этапе составляется проект по проведению ремонтно-строительных работ, для этого лучше всего обратиться в соответствующую организацию, специализирующуюся на подготовке проектной документации и составлении технических планов. Проект разрабатывается на основе строительных стандартов и норм, в соответствии с информацией, полученной из схемы поэтажного плана, экспликации помещений и других документов, указывающих на особенности планировки квартиры.

Согласование проекта в жилищной инспекции.

Данный этап дает ответ на вопрос, как согласовать перепланировку квартиры на основе изготовленного проекта, то есть, здесь важно получить письменное согласие в жилищной инспекции. Также сопутствующие документы должны быть получены и согласованы:

техпаспорт жилого помещения – в БТИ;
заключение – в комитете по градостроительству;
документы, устанавливающие право собственности – в Росреестре;
согласие на перепланировку квартиры, расположенной в здании, имеющем высокую историческую ценность – в инстанции, занимающейся охраной объектов культурного наследия;
письменное согласие жильцов жилого помещения.

Получение разрешения.

Данное условие является обязательным к исполнению, оно позволит в дальнейшем избежать трудностей при оформлении документов по перепланировке в государственных органах, осуществляющих деятельность в сфере жилищного надзора. Разрешение на перепланировку выдается на основании проекта, содержащего информацию о всех вероятных изменениях и согласованного в: БТИ, коммунальных и городских службах (СЭС, служба газа, МЧС и другие). В случае, если жилое помещение имеет несколько собственников, необходимо взять с них также письменное согласие на выполнение действий по перепланировке квартиры.

Согласия членов семьи, не являющихся сособственниками жилого помещения, в котором собственник планирует проведение работ по перепланировке, не требуется.

Кроме того, для подачи заявления на получение разрешения о перепланировке потребуется согласие от организации, к которой относится данное жилое помещение, договор о тех.контроле организации, осуществляющей контроль за проведением строительных работ, разрешение Роспотребнадзора. Далее, после получения на руки письменного согласия со всех служб, в городскую жилищную инспекцию подается заявление о получении разрешения на перепланировку, где оно рассматривается в течение 45 рабочих дней. Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен в письменной форме о разрешении либо отказе в выдаче разрешения на перепланировку.

Официально полученное разрешение на перепланировку жилого помещения подтверждает возможность выполнять собственнику квартиры любые ремонтно-строительные работы в рамках закона.

Срок действия разрешения на перепланировку составляет от 4 до 12 месяцев. В случае, если после получения на руки разрешения, проведение ремонтно-строительных работ не началось в течение 1 года, такой документ считается недействительным, и в дальнейшем придется проходить всю процедуру заново. Разрешение на перепланировку включает в себя содержание следующих сведений:

паспортные данные заявителя;
месторасположения помещения, в котором будут проводиться работы по перепланировке;
перечень документов, представленных в госслужбу для получения разрешения;
перечень, режим и срок проведения работ по перепланировке;
указание возможности свободного доступа в помещение для контролирующих органов.

Скорее всего разрешения на перепланировку заявитель не получит в случаях, если:

вносимые изменения влияют на свободный доступ к инженерным сетям;
перепланировка жилого помещения приводит его в непригодное для жизни состояние;
перепланировка квартиры нарушает структуру несущих конструкций;
внесенные изменения ухудшают естественную вентиляцию внутри помещения;
изменения нарушают нормы санитарной и пожарной безопасности;
перепланировка касается помещений, расположенных в зданиях, относящихся к категории аварийного жилья;
перепланировка предполагает внесение изменений в конструкцию чердака многоквартирного дома.

Все изменения, внесенные собственником в ранее подготовленный проект, должны быть отражены в акте выполненных работ, подписанный проектировщиками, эксплуатационной компанией, а также представителями организации, выполняющей ремонтно-строительные работы.

Прием выполненных работ по перепланировке жилого помещения.

Приемка работ по перепланировке квартиры осуществляется специальной комиссией по решению муниципальной организации. После проведения тщательного обследования всех помещений в квартире составляется акт приемки и направляется в Бюро технической инвентаризации для внесения сведений в технический паспорт помещения.

Техническая инвентаризация.

Данный этап предполагает получение нового технического паспорта на объект жилой недвижимости. В документе должны быть отражены все выполненные изменения.

Уведомление о перепланировке квартиры без оформления документов

Одним из видов узаконивания перепланировки объекта жилой недвижимости является направление уведомления в соответствующие органы. Узаконить перепланировку квартиры посредством уведомления допускается в следующих случаях:

при закрытии межкомнатных дверных проемов;
при остеклении балконов и лоджий;
при возведении дополнительных межкомнатных перегородок;
при изменении конфигурации тамбурных помещений;
при частичном разборе межкомнатных перегородок, не являющихся элементами несущих конструкций;
при изменении места расположения санитарно-технического оборудования с сохранением габаритной площади помещения.

Оформление перепланировки квартиры в уведомительном порядке необходимо в целях исключения в дальнейшем сложностей с ее куплей/продажей, наследования. Кроме того, жилое помещение, в котором имеется незаконная перепланировка, нельзя обратить в предмет залога при оформлении кредитного договора. Для того, чтобы распорядиться объектом жилой недвижимости с проектными изменениями, собственнику придется либо узаконить перепланировку квартиры, либо вернуть все в первоначальное состояние, согласно первичному техническому паспорту. Зачастую случаи несоответствия плана БТИ и фактической планировки жилого помещения влияют на продолжительность сроков сделки или вовсе ее отменяют.

По окончании производственных работ по перепланировке квартиры, не требующей оформления документов, собственник должен в письменном виде (не электронном) уведомить об этом органы технической инвентаризации.

Заявление на перепланировку квартиры

Для того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, с пакетом вышеназванных документов необходимо будет приложить заявление, составленное в соответствующей форме, унифицированный бланк заявления утвержден Правительством РФ 28 апреля 2005 г. и действует по сегодняшний день. Заявление на перепланировку жилого помещения должно содержать следующие пункты:

полные сведения о собственнике квартиры, с указанием ФИО и паспортных данных;
сведения о месте расположения объекта жилой недвижимости с указанием точного адреса;
если заявление подает доверенное лицо – номер и дата составления нотариальной доверенности;
сведения о форме собственности на жилое помещение (договор социального найма или номер свидетельства о праве собственности);
условия и сроки проведения ремонтно-строительных работ собственником квартиры с указанием условия об обязательном соблюдении проектной документации перепланировки и возможностью доступа контролирующих органов;
сведения о том, что квартира не является памятником архитектуры и может быть перепланирована;
данные и подписи всех совершеннолетних лиц, проживающих с заявителем (если квартира является муниципальной собственностью), за несовершеннолетних подпись ставят их представители;
перечень всех прилагаемых документов (паспорт БТИ, нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности, проект перепланировки, согласие собственников и сособственников).

Заявление и приложенные документы должны быть пронумерованы.

В приеме и рассмотрении заявления о перепланировке жилого помещения может быть отказано в следующих случаях:

при неправильном оформлении заявления, в частности, нарушении установленной формы или неправильном заполнении;
при нарушении оформления проектной документации (проект может быть выполнен только организацией, имеющей разрешение на проведение данного вида работ, с соблюдением всех норм и требований ГОСТов, СНиПов и СаНПинов);
если проект по перепланировке квартиры не учитывает особенностей жилого помещения (расположение несущих конструкций, состояние инженерно-коммуникационных сетей и т.д.);
отсутствия стандартного пакета документов;
предоставления сведений, заведомо противоречащих представленным документам;
истечения срока действия документов.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Наиболее действенный способ переделать жилье под собственные потребности и вкусы – это сделать в нем перепланировку. Однако процедура перепланировки квартиры – дело не только хлопотное, но и ответственное, требующее подготовки.

И многие собственники сильно ошибаются, когда думают, что со своим жильем можно делать все, что только заблагорассудится. На самом деле процедура перепланировки, осуществленная самовольно, может привести к серьезным проблемам.

Ну, посудите сами, в любом многоэтажном доме все квартиры так или иначе связаны друг с другом. И если даже перепланировка проводится в отдельно взятой квартире, меняется конструктив дома в целом. И любые несогласованные действия при капитальном ремонте могут привести к аварийной ситуации с ущербом для жизни и здоровья людей, а также их имуществу.

Поэтому еще до начала ремонта важно «от и до» пройти процедуру узаконивания перепланировки во всех заинтересованных инстанциях.

Что относится к процедуре перепланировки?

Практически любая процедура перепланировки жилого помещения состоит из комплекса ремонтных работ, направленных на:

Изменение положения имеющихся сантехнических приборов (унитаза, ванны, раковины, душевой кабины) или установку дополнительной сантехники (биде, гигиенического душа, умывальника, еще одного унитаза).
Демонтаж/строительство ненесущих стен.
Устройство дополнительного санузла.
Присоединение балконов/лоджий к комнате/кухне.
Увеличение/объединение ванной комнаты и туалета.
Перенос/расширение кухни.
Устройство/закладку/расширение/уменьшение дверных проемов.
Перенос плиты на кухне, замену газовой плиты электрической.
Расширение/увеличение жилых комнат.
Переделку оконных проемов.

Если при процедуре перепланировки, а именно в момент проведения ремонта, будет соблюдена техника безопасности, все мероприятия будут предварительно согласованы и не произойдет никаких отклонений от утвержденной проектной документации, то устойчивость и прочность несущих конструкций зданий сохранится, а общий конструктив жилого здания не пострадает.

Обязательна ли процедура оформления перепланировки?

Однозначно – да! Так как согласно ЖК РФ, регулирующему жилищные отношения, несогласованная перепланировка признается противоправным действием (ст. №29).

Читайте также: жилищный кодекс и перепланировка

А внесение самовольных изменений во внутреннее устройство помещений без согласия Мосжилинспекции не только нарушает закон, но и конструкцию всего дома, что очень опасно, особенно если затрагиваются несущие компоненты здания – стены, перекрытия, колонны, пилоны и т.д.

При этом процедура перепланировки, выполненная самовольно, помимо нарушений условий безопасного проживания, способствует появлению массы проблем юридического свойства. Если произведенные ремонтные работы в квартире не были отражена в планах БТИ, то будет затруднительным продать такое жилье, подарить его, принять в наследство и т.п.

Кроме того, на практике скрыть незаконную перепланировку очень сложно. А при ее обнаружении жилищной инспекцией нарушителя ждет административный штраф с предписанием пройти процедуру узаконивания перепланировки квартиры задним числом.

Предписания жилищной инспекции на самовольную перепланировку

И главная сложность здесь для собственников заключается в том, что на практике при выполнении работ по перепланировке самими владельцами или нанятыми ими строителями намеренно или по незнанию нарушаются действующие строительные и санитарные нормы, правила и регламенты. А мероприятия, сделанные с нарушениями, узаконить не получится – их нужно будет переделывать, то есть приводить к согласуемому состоянию.

Это значит, что где-то придется взламывать полы с новым покрытием, ломать дверные блоки и возведенные не по правилам перегородки, восстанавливать нарушенную вентиляцию (шахты, каналы, короба), переустанавливать сантехоборудование и т.п. Иными словами, частично или полностью переделывать дорогостоящий ремонт.

Избежать ненужных проблем и головной боли с жилищной инспекцией, управляющей компанией и соседями можно только прохождением процедуры оформления перепланировки квартиры в установленном законом порядке.

Читайте также: управляющая компания и перепланировка

С чего начинается процедура согласования перепланировки квартиры?

Давайте пошагово разберем, как согласовать перепланировку. Для осуществления процедуры перепланировки собственнику, в первую очередь, необходимо получить консультацию специалистов, чтобы они разъяснили, какую перепланировку можно проводить, а что из задуманного вами выполнить не получится по причине ограничений на некоторые виды ремонта, накладываемые законом, сколько будет стоить процедура перепланировки в вашем случае – цена ремонта зависит от сложности планируемых изменений, типа жилья и особенностей его конструкции и т.п.

Получить консультации о процедуре перепланировки можно в жилищной инспекции или в любой специализированной компании, например, в нашей.

Процедура согласования перепланировки в Москве

После того, как прояснится картина с предстоящей перепланировкой и будет утвержден перечень ремонтных работ, начнется сбор документов для согласования.

Для того, чтобы начать перепланировку, обязательно подготовить необходимый пакет документов и передать его в Мосжилинспекцию. В настоящий момент это делается через МФЦ. Сначала вы заказываете у БТИ технический паспорт, в котором содержится поэтажный план.

Затем обращаетесь к автору проекта дома или в проектную компанию за техническим заключением. Выбор организации зависит от проводимых мероприятий: если среди таковых есть работы с несущими стенами, вы обращаетесь к автору проекта дома.

Далее вы заказываете в проектной организации разработку проекта перепланировки.

Проект с техническим заключением

Наша компания с удовольствием окажет вам услуги по разработке проектной документации для перепланировки. Еще в ходе начальной консультации мы расскажем вам, какие процедуры не получится провести и почему. Наши сотрудники подскажут вам по любому вашему вопросу. Контакты вы найдете здесь.

Документы для согласования процедуры перепланировки

Полученные документы вы сдаете в МФЦ вместе с заявлением о перепланировке, правоустанавливающими документами и техническим паспортом БТИ. Если квартира в ипотеке — перечень документов пополняется подтверждающей бумагой из банка. Затем ожидаете от 20 до 35 дней разрешения на перепланировку от жилищной инспекции.

Пример решения о согласовании перепланировки

Устаревшие методы согласования

Если вы подробно читали статьи о перепланировках, вы наверняка заметили такие формулировки, как «согласование по эскизу», «согласование в уведомительном порядке». Раньше можно было не заказывать проект перепланировки в тех случаях, когда перепланировка не затрагивает несущие конструкции и инженерные коммуникации.

Также при проведении процедуры перепланировки помещений без изменения несущих перегородок можно было обойтись без технического заключения. Сейчас, несмотря на упрощенную процедуру согласования перепланировки квартиры, эти документы необходимы при любых перепланировках.

► Процедура узаконивания перепланировки, которая уже выполнена, во многом похожа с той, что мы описали выше. Но есть и отличие, которое заключается в том, что вместо проекта с техническим заключением на перепланировку понадобится другой документ – техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Для справки: процедура перепланировки нежилого помещения в жилом доме согласуется с Мосжилинспекцией, в отдельно стоящих нежилых зданиях – с БТИ.

Запрещенные перепланировки

Бывают типы работ, которые никогда и ни при каких условиях согласовать не получится. Связано это с тем, что данные работы тем или иным образом могут нарушить комфортное и безопасное существование дома и его жителей.

К примеру, невозможно согласовать действия по демонтажу или урезанию вентиляционных коробов в квартире. На первый взгляд безобидное мероприятие может нарушить вентиляцию воздуха во всем доме.

По понятным причинам нельзя проводить перепланировки с демонтажем несущих стен. Нельзя объединять: газифицированную кухню с жилой комнатой, балконы или лоджии с жилыми комнатами и кухнями.

Запрещено убирать в стены инженерные системы, к которым должен сохраняться доступ. Нельзя расширять мокрые зоны за счет жилых. Эти и многие другие перепланировки незаконны.

Более подробно с данной темой вы можете ознакомиться в статье «Что запрещено при перепланировке квартир и нежилых помещений».

Завершение процедуры перепланировки квартиры

Когда работы окончены необходимо оформить последние документы. Если проводилось усиление проемов, прокладка гидро- или звукоизоляции, оформите акты скрытых работ. Также у вас должен быть на руках журнал производста работ.

После сдачи перепланировки квартиры инженеру жилищной инспекции, собственник получает акт о завершенной перепланировке. Данный документ передается в БТИ для внесения изменений в технический паспорт.

Акт о завершении процедуры перепланировки квартиры

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее

техническом паспорте

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

поэтажный план дома, полученный в БТИ;
технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
свидетельство о собственности жилого помещения;
выписка из домовой книги;
выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

Роспотребнадзор;
Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
Жилищную инспекцию;
Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).

Заказ проекта реконструкции

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Заказать проект совершенной перепланировки можно в

БТИ

или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

технический план;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
план, полученный в БТИ;
акт приемочной комиссии районной администрации;
документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

Чем регламентирована процедура перепланировки:

С процедурой согласования перепланировки многие из нас знакомы непонаслышке, ведь в последнее время проведение перепланировки становится все более популярным явлением. Изменение первоначальной планировки квартиры позволяет с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия: сделать квартиру более просторной, более рационально спланировать уже имеющиеся помещения и даже получить дополнительную полезную площадь.

Сама по себе процедура перепланировки нежилого помещения или квартиры в Москве утверждена введеным в действие постановлением правительства Москвы № 508-ПП.

Необходимые документы:

Перед тем, как приступить к строительным и ремонтным работам по изменению планировки квартиры вам предстоит собрать пакет необходимых документов. В утвержденный перечень документов, необходимых для получения разрешений, входят:

технический паспорт БТИ
копия лицевого счета
выписка из домовой книги
копия правоустанавливающих документов, заверенных у нотариуса
проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки

Согласие банка на перепланировку

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например, при проведении процедуры перепланировки в ипотечной квартире.

Вместо правоустанавливающих документов вам потребуется обратиться в банк для предоставления согласия банка на проведение перепланировки в вашей ипотечной квартире.

Для подготовки процедуры узаконивания перепланировки муниципальной квартиры, кроме техпаспорта БТИ и других обязательных документов, также потребуется копия договора найма, заверенная у нотариуса.

Пример официального согласия банка на перепланировку:

Процедура перепланировки квартиры проходит по проекту в том случае, если вам предстоят значительные работы, которые требуют проведения инженерных расчетов.

Например, если вы хотите расширить помещение ванной комнаты или санузла за счет смежных помещений кладовки или коридора, то в этом случае при проведении перепланировки потребуется укладка дополнительного гидроизоляционного покрытия, поскольку и ванная комната и санузел относятся к «мокрым» помещениям в доме.

Пример акта скрытых работ на гидроизоляцию:

Укладка гидроизоляции должна соответствовать довольно строгим принятым нормам, в противном случае такие работы могут привести к протечке воды на нижерасположенную квартиру.

Кто разрабатывает проектную документацию:

Заниматься разработкой проекта должна только лицензированная проектная организация, либо та проектная организация, которая разрабатывала проект дома вашей серии — это также обязательное требование в утвержденной процедуре согласования перепланировки квартиры. Впрочем, незначительные виды работ можно согласовать и без обращения в проектную организацию.

Если вы хотите расширить или перенести дверной проем в перегородке, то такие работы скорее всего можно согласовать по эскизу либо после выполнения работ «по факту». Для подготовки эскиза перепланировки необходимо будет отметить на копии поэтажного плана изменения в планироке квартиры, а затем подготовленный эскиз перепланировки вместе с остальными документами необходимо предоставить для согласования в службу «одного окна» Жилищной инспекции.

Эскиз на перепланировку:

Но даже несмотря на то, что в жилищной законодательстве произошло упрощение процедуры разрешения перепланировки квартиры, а перечень документов и организаций для согласования стали строго ограничены, до сих пор многие работы по перепланировке проводятся самовольно, без получения разрешительной документации. На самом деле, даже незначительные изменения в планировке рано или поздно обнаруживаются.

Даже если ваши работы не привели к аварийной ситуации и неприятностям с соседями, самовольная перепланировка может обнаружиться при проведении сделки с недвижимостью, то есть там, где потребуется сравнение текущей планировки и действующего поэтажного плана БТИ на вашу квартиру.

Ответственность и штрафы:

В случае обнаружения самовольной перепланировки в вашей квартире вам также предстоит пройти процедуру узаконивания перепланировки квартиры, либо вернуть квартире прежний вид в соответствии с действующим поэтажным планом БТИ. В каких случаях коммунальные службы обяжут вас вернуть квартире прежний вид, а когда все-таки можно будет получить разрешение на выполненные работы?

Как правило, если были выполнены незначительные изменения, то в этом случае можно будет подготовить необходимые документы и получить разрешение «задним числом». Согласовать изменения, если вы в процессе перепланировки затронули несущие стены, если работы привели к аварийной ситуации, будет невозможно.

Жилищная инспекция не только обяжет вас привести все в прежний вид, но и устранить все последствия самовольных работ полностью за свой счет.

В желании переделать квартиру под собственные нужды и вкусы нет ничего странного или противозаконного. Особенно если при этом соблюсти порядок перепланировки и переустройства квартиры и не нарушить требований безопасности.

С чего начать?

Для начала стоит определиться тем, что именно хотелось бы изменить в квартире. И понять, подпадают ли планируемые перемены под понятие перепланировки или переустройства жилья.

Проведение косметического ремонта, смена дверей и окон, а также сантехники на аналогичные, но из современных материалов, допускаются без ограничений и запретов.

А вот если желаемые перемены затрагивают количество комнат, их размер, местоположение дверей, оборудование дополнительных подсобных помещений – это перепланировка.

Перенос с места на место сантехники, кухонных плит, венткоробов, отопительных батарей и прочего оборудования будет именоваться переустройством.

Большая часть таких работ законом не запрещена, но для многих из них требуется получить специальное разрешение.

Это связано с обеспечением безопасности окружающих, которые могут пострадать от «ремонта», проведенного без соблюдения ряда технических требований.

Поэтому, прежде чем нанимать строителей и закупать отделочные материалы, стоит узнать с чего начать оформление перепланировки квартиры. Иначе вполне вероятен штраф и еще один ремонт за собственные средства, но уже для возврата к тому, с чего начинали.

Куда обращаться?

Для того чтобы понять, подпадают ли задуманные изменения под обязательное согласование, стоит получить консультацию юриста или же инженера-строителя.

Для этого можно:

обратиться в частную фирму;
получить нужную информацию в отделе местной администрации, ведающей вопросами строительства;
отправиться в Жилинспекцию – орган, осуществляющий надзор и контроль в сфере градостроения.

Если окажется, что проведение работ требует получения разрешения, то получать его следует у местных властей. То есть нанести визит в строительный отдел администрации придется еще раз с заявлением и требуемыми документами.

Еще одна организация, без визита в которую не обходится ни одна перепланировка – это БТИ.

В бюро техинветнаризации составляется технический паспорт квартиры, где отражаются все ее основные параметры. Именно в этот документ после завершения работ будут внесены изменения.

Сбор документов

Пакет документов, которые предстоит собрать, зависит от того, какая именно перепланировка задумана. Часть работ вообще не требует привлечения внимания контролирующих органов или представления сведений о них.

О не требующих согласования перепланировках администрация извещается путем подачи заявления и плана квартиры с нанесенными на него изменениями.

Такой план является частью техпаспорта, полученного в БТИ. Если этого документа нет, то начать придется с его оформления.

Получив техпаспорт стоит удостовериться, что текущее состояние квартиры совпадает с отраженным в плане. Особенно это актуально для покупателей жилья на вторичном рынке. Все внесенные ранее изменения должны быть отражены в плане. Иначе, придется сначала узаконить или же устранить чужие переделки.

Кроме заявления и плана потребуется также документ, подтверждающий право на квартиру. Его копию необходимо заверить у нотариуса.

Тем, чья квартира находится в залоге у банка (ипотеке), потребуется согласие залогодержателя на проведение перепланировки. Оно должно быть получено в письменной форме и заверено печатью банка.

Проект

Для проведения работ по переустройству квартиры потребуется проект. Его можно составить самостоятельно, используя имеющийся план помещения. Это допускается для осуществления несложных, не требующих проведения точных расчетов переделок.

Для более масштабной перепланировки, особенно связанной с демонтажом или возведением перегородок, стоит поручить составление проекта профессиональному архитектору.

Для этого можно обратиться:

к специалисту, имеющему частную практику;
в крупную архитектурно-строительную фирму.

Но в любом случае, готовый проект необходимо представить в БТИ для решения вопроса о возможности проведения указанных в нем работ.

Здесь можно посмотреть образец проекта перепланировки квартиры.

План-проект должен отвечать множеству требований:

санитарных;
технических;
противопожарных и т.д.

Приступать к работам можно только после одобрения запланированных изменений.

Оформление перепланировки

Получение разрешения на перепланировку – это только первый шаг по ее оформлению. После того, как все согласования завершены, можно приступать к собственно строительным работам.

При их проведении обязательным является следование составленному проекту.

После завершения ремонта наступает следующий этап оформления перепланировки.

Квартиры

После завершения всех переделок составляется акт о перепланировке. Для этого приглашается специалист Жилинспекции, который проверит соответствие произведенных изменений проекту.

Иногда акт составляется заочно, без предшествующего осмотра. Подписание акта дает право на фиксацию изменений в технической документации квартиры

Сделать это должен работник БТИ после того, как владелец квартиры обратится в эту организацию с подписанным актом.

Технический специалист произведет необходимые замеры, на основании которых будут:

составлен новый план:
внесены изменения в техпаспорт.

Нежилого помещения

Оформление перепланировки нежилого помещения иметь свои особенности. Для проведения ремонтно-строительных работ также требуется получение всех необходимых согласований и разрешений, составляется проект.

Помимо фиксации произведенных изменений, нежилое помещение требуется ввести в эксплуатацию.

Для этого составляется соответствующий акт, который подписывается:

владельцем помещения;
представителем собственника здания;
проектировщиком;
строительной компанией;
специалистами контролирующих организаций (СЭС, пожарной службы и т.д.)

Жилых помещений

Порядок оформления перепланировки жилых помещений содержится в Жилищном кодексе, в главе 4. Подразумевается, что ее проведение влечет за собой улучшение жилищных условий.

Для проведения таких переделок требуется согласие не только контролирующих органов, но и всех собственников помещения.

Здесь можно скачать образец согласия других собственников на перепланировку.

По завершении строительных работ все внесенные изменения фиксируются в техническом паспорте квартиры.

Если этого не сделать, то при попытке распорядиться квартирой придется столкнуться с невозможностью это сделать без узаконения произведенных изменений.

Этапы согласования

Независимо от того, какое именно помещение предстоит перестроить и в каком объеме, общий порядок действий будет таков:

Первичная консультация юриста и определение необходимости согласования.
Получение техпаспорта и плана квартиры в БТИ.
Создание проекта перепланировки.
Подача заявления в надзорный орган.
Получение необходимых разрешений на проведение работ.
Составление акта о произведенной перепланировке.
Получение нового техпаспорта и плана в БТИ.

Здесь представлены образцы заявления на перепланировку квартиры и заявления на перепланировку нежилого помещения.

Как оформить самовольное переустройство?

Как уже упоминалось, самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры (перепланировка) или расположение инженерных сетей (переустройство) не беспокоит собственника квартиры ровно до того момента, как он решает ее продать, завещать или подарить. И тогда возникает острая необходимость все уже имеющиеся изменения узаконить.

Основным путем решения этой проблемы является обращение в суд.

Но в ряде случаев можно воспользоваться административным порядком, который практически полностью повторяет получение разрешения, но уже задним числом.

Независимо от того, какой путь будет выбран, нарушение порядка оформления перепланировки влечет административную ответственность в виде штрафа.

Его размер в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ составляет 2 – 2,5 тысячи рублей.

Получение разрешения задним числом

Порядок действий при получении разрешения на перепланировку задним числом следующий:

Сначала следует подать заявление в БТИ на получение нового техпаспорта, отражающего сделанные изменения.
Вызванный техник проведет все необходимые замеры. По их результатам будет выдан новый документ.
С новым техпаспортом следует отправиться к архитектору и составить проект, или же сделать это самостоятельно, используя план квартиры, на котором следует отметить уже сделанные изменения.
Затем необходимо подать заявление на согласование изменений. К нему прикладывается проект, документы на квартиру и иные необходимые сведения.
Последним шагом в узаконении будет получение согласия на проведение перепланировки.

Стоимость

Стоимость перепланировки и ее оформления складывается не только из расходов на найм строителей и закупку отделочных материалов. Большая часть услуг, которые потребуются – платные.

Таблица примерной стоимости оформления перепланировки квартиры

Оформление	Стоимость
получение техпаспорта в БТИ	2000 –7000 рублей
составление проекта перепланировки	3000 – 15000 рублей
получение разрешения Жилинспекции	до 30000 рублей

Получается, что перепланировка – это не только хлопотно, но и достаточно дорого.

Относительно малозатратным является проведение работ, не требующих согласования. Но и в этом случае придется потратиться на новый технический паспорт квартиры.

Узаконивание через суд

Если контролирующая организация в проведении перепланировки отказала, что допускает статья 27 ЖК РФ, то это решение можно оспорить в суде. Также через обращение в суд решается вопрос об узаконении уже существующих перепланировок в том случае, когда иной порядок невозможен.

В суд подается иск об оставлении помещения в том состоянии, которое существует в настоящий момент. или же об обжаловании отказа в разрешении на переделку. Обращаться с иском следует в районный суд.

Здесь можно скачать образец искового заявления о разрешении на перепланировку.

На судебном заседании владельцу квартиры предстоит доказать следующее:

самовольная перепланировка не создает угрозы безопасности окружающих;
при проведении работ соблюдались все технические и санитарные нормы;
были предприняты шаги для получения необходимых разрешений.

Суд может назначить проведение дополнительных экспертиз по ходатайству одной или обеих сторон. Расходы несет настаивающая на ее проведении сторона.

С положительным решением суда следует обратиться в БТИ за новым техпаспортом. Отрицательное решение можно обжаловать в вышестоящую инстанцию.