Проекты и порядок согласования перепланировки помещений в 2019 году

Целью нового порядка переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является максимальное облегчение процедуры получения согласования на проведение этих работ жителями Москвы. Надо знать, что повышение комфортности проживания не должно отрицательно влиять на безопасность, конструктивную прочность здания, и не должно представлять собой угрозу для жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества.

Что необходимо знать, если вы решили изменить планировку своей квартиры (алгоритм действий):

1. Получить технический паспорт жилого помещения.

Где: в Территориальном бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Адреса и телефоны можно найти на интернет-сайте МосгорБТИ. Если Вы имеете на руках Технический паспорт квартиры, изготовленный Департаментом жилищной политики и жилищной фонда города Москвы, в состав которого входит Раздел 1 «Сведения адресного и технического учета», то обращаться в Территориальное бюро технической инвентаризации не надо. Данный паспорт будет принят у Вас при подаче пакета документов и возвращен вместе с Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Дополнительную информацию можно получить в «Центре паспортизации помещений» по тел. 8 (495) 632-23-12.

2. Заказать проект перепланировки.

Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в саморегулируемой организации (СРО) и имеющий свидетельство о допуске к таким работам.

Если планируемые работы затрагивают несущие конструкции дома, то проект должен быть выполнен автором проекта дома, при отсутствии сведений об авторе проекта дома — Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Экспертный центр»

Если планируется выполнить работы по переустройству и (или) перепланировке производство которых не затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома и не связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) не затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, то вместо проекта переустройства и (или) перепланировки заявитель предоставляет в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненное собственником помещения в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

В случае, если Вы не можете самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, рекомендуем обратиться в Жилищную инспекцию по административному округу по месту расположения помещения.

3. Сдать пакет документов можно: юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в Мосжилинспекцию — Жилищные инспекции по административным округам, физическим лицам — в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг («Мои документы»), в электронной форме через раздел «Услуги и сервисы» Официального сайта Мэра Москвы (MOS.RU)

Где: адреса Жилищных инспекций по административным округам, МФЦ («Мои документы»)

Состав пакета документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (установлен Жилищным кодексом Российской Федерации):

заявление;
правоустанавливающие документы на помещение;
проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений – поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма ( для нежилых помещений — согласие собственника помещения или уполномоченного им лица)

Для объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.

В связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти города Москвы, заявитель вправе не предъявлять правоустанавливающие документы, технический паспорт жилого помещения копию распорядительного документа Правительства Москвы о строительстве объекта. То есть эти документы будут получены Мосжилинспекцией в виде электронной копии.

При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет:

план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;
копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;
документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;
кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

В этой ситуации, так же в связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти города Москвы, заявитель вправе не предъявлять план объекта недвижимости, документ, удостоверяющий право на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка. Данные документы будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно в Росреестре и ГУП МосГорБТИ и получены в течение 5 дней в электронном виде

Так же, согласно новым требованиям к организации проведения переустройства и перепланировки помещений, от заявителя не требуется предоставлять заключение от Мосгорнаследия о допустимости проведения переустройства и перепланировки помещения, данное заключение в рамках предоставления государственной услуги получает Мосжилинспекция, кроме тех случаев, когда:

помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;
помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество в многоквартирном доме — памятнике, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома — памятника изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

Что не требует согласования с Мосжилинспекцией

ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета
устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету)
замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
Устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений
Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
Перестановка нагре вательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)
Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Что можно делать по проекту

Виды работ, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, и не вошедшие в перечень работ, не требующих разрешения, и имеющих уведомительный характер, выполняются по проекту. К ним относятся, например, устройство полов, работы, затрагивающие архитектурный облик фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, работы, связанные с газом и другие. С полным списком можно ознакомиться на Интернет-сайте и в Мосжилинспекции — Жилищных инспекциях по административным округам.

Чего нельзя делать. Не допускается:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды.
Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
Перевод технических подполий в подвалы.
Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Что делать, если Вам отказали в предоставлении государственной услуги:

В случае, если Вам было отказано в предоставлении государственной услуги, Вы можете получить разъяснения о причине отказа, записавшись на личный прием к начальнику Жилищной инспекции по административному округу по месту расположения перепланируемого и (или) переустраиваемого помещения. При этом в заявлении необходимо указать номер решения Мосжилинспекции об отказе.

Ответственность за самовольное переустройство , не оформленное в установленном порядке :

Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.

Архитектурно-проектное бюро АПБП специализируется на выполнении проектов перепланировки объектов любого профиля, а также предоставляет услуги по согласованию перепланировки в городе Москве. С 2005 года специалистами компании были разработаны и согласованы проекты перепланировки многих объектов различной сложности. Большой опыт позволяет нам гарантировать сроки и конечный результат по каждому объекту. Наше главное преимущество – большой опыт и безупречное качество проектной документации, оформляемой в строгом соответствии с требованиями закона. АПБП гарантированно согласует перепланировку любого объекта во всех инстанциях.

У вас есть вопрос, касающийся согласования перепланировки? Вы хотели бы получить на него быстрый и исчерпывающий ответ?

Позвоните нам или закажите обратный звонок — наши специалисты бесплатно и подробно ответят на любые вопросы по этой теме. Прочитайте информацию по согласованиям на этой странице — мы стараемся размещать наиболее важные сведения для наших клиентов на своем сайте и надеемся это поможет вам принять правильное решение по вашей ситуации.

В 2000 — 2010 годы, в так называемый «Лужковский» период, процедура согласования перепланировки в Москве была крайне сложной, запутанной и дорогостоящей как для жилых, так и для нежилых помещений. Это породило целую индустрию по согласованию перепланировок. Для согласования даже незначительных изменений необходимо было пройти целый список инстанций, каждая из которых непрерывно вводила все новые запреты и строгости. Все попытки упростить процесс, даже такие радикальные, как внедрение системы одного окна приводили только к одному результату — еще большему усложнению и удорожанию.

Однако, с приходом в 2010 году нового московского градоначальника Сергея Собянина москвичи получили не только обновленный Парк Горького (и еще 9 парков), по проектам знаменитого английского архитектурного бюро LDA Design, пешеходные зоны, платные парковки, но и неожиданное упрощение процедуры согласований. Уже через несколько дней после прихода на новый пост Собянин полностью отменил одно из самых мучительных согласований, — согласование наружных блоков бытовых систем кондиционирования воздуха на фасадах зданий (московские фасады в любом случае изуродованы до невозможности, но хоть согласовывать теперь ничего не надо — тем более, что тот, кому очень надо и так все равно все согласует, только дороже). Порядок согласования перепланировки помещений, действительно упростился.

В настоящее время в городе Москве действуют два регламента согласования перепланировки:

регаламент согласования перепланировки для жилых зданий — ПП — 508 (Постановление Правительства Москвы №508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» от 25 октября 2011 года)
регламент согласования перепланировки для нежилых зданий ПП — 432 (Постановление Правительства Москвы №432-ПП «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство, и видах работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающих права третьих лиц и не превышающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется получение разрешения на строительство» от 27 августа 2012 года)

Жилыми зданиями, в соответствии с Жилищным кодексом РФ являются все здания, в которых расположена, как минимум, одна квартира (жилое помещение). Такое здание является жилым и на него распространяются все нормы РФ, действующие для жилых зданий. Здания, в которых нет ни одного жилого помещения (квартиры) являются нежилыми. В соответствии с этим принципом, гостиницы, например, не являются жилыми зданиями. Также, не являются жилыми зданиями так называемые апартаменты — помещения в которых можно проживать, но нельзя зарегистрироваться.

Относительно недавно, порядок согласования перепланировки в нежилых зданиях значительно упростился. По сути, для помещений, расположенных в нежилых зданиях ничего согласовывать не надо. Перед началом ремонтно-строительных работ необходимо разработать проектную документацию по заданию заказчика. После выполнения ремонтных работ в соответствии с разработанным проектом перепланировки, необходимо зарегистрировать новые планы помещений, отражающие произведенные изменения в Государственном кадастре недвижимости г. Москвы (ГКН).

Документы, которые требуются для регистрации изменений планировки нежилых помещений в ГКН г. Москвы:

правоустанавливающие документы на помещение
техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ
проектная документация, разработанная по заданию заказчика

Для согласования перепланировки в жилых домах, необходимо обращаться в специальный орган г. Москвы — Инспекцию по надзору за переустройством в жилых домах при МОСЖИЛИНСПЕКЦИИ, в ведении которой находится соблюдение всех норм и правил эксплуатации жилых домов.

Для согласования перепланировки помещений, расположенных в жилых домах, необходимы следующие документы и промежуточные согласования:

Квартира
Нежилое помещение

Правоустанавливающие докуметы	требуются
Документы БТИ	требуются
Проектная документация	Техническое заключение о возможности перепланировки + проект перепланировки (если перепланировка не выполнена) Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (если перепланировка выполнена)	Техническое заключение о возможности перепланировки + проект перепланировки (если перепланировка не выполнена) Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ (если перепланировка выполнена)
Заключение МЧС	Не требуется	Не требуется
Заключение Роспотребнадзора	Не требуется	Требуется
Заключение Москомархитектуры	Требуется, если меняется фасад здания (устройство балкона, входа, крыльца, пандуса и т.д.)
Заключение Мосгоргеотреста	Требуется, если в зоне переустройства проходят подземные коммуникации
Заключение экспертизы (авторы проекта дома)	Требуется, если затрагиваются несущие конструкции здания (проемы, перекрытия и т.д. )
Балансодержатель	Не требуется	При необходимости
Заключение Москомнаследия	Требуется, если дом является памятником архитектуры
Протокол о согласии жителей дома	Требуется, если затрагивается общедомовое имущество (присоединение общеквартирных тамбуров, изменения фасадов здания, например, устройство отдельных входов, крылец). Исключение: устройство пандусов для маломобильных групп граждан
Инспекция по надзору за переустройством в жилых домах (Мосжилинспекция)	Если перепланировка планируется, выдается Разрешение на перепланировку. Если перепланировка уже выполнена, выдается акт завершенного переустройства
МосгорБТИ	требуется	требуется

Дополнительные согласования, которые необходимы в некоторых случаях:

Проектная документация должна быть согласована еще в одной инстанции — в Москомархитектуре (Комитет по архитектуре при правительстве Москвы, районное отделение ), в том случае, если какие либо изменения в процессе перепланировки затрагивают фасады здания.

Также требуется еще одно дополнительное согласование в Москомнаследии (Комитет по охране культурного и исторического наследия г. Москвы, или в последнее время — ДКН, Департамент культурного наследия города Москвы — эта организация, как и многие другие, любит постоянно переименовываться) в тех случаях, когда здание относится к памятникам архитектуры (т.е. внесено в реестр памятников архитектуры — реестр можно найти на сайте Москомнаследия — dkn.mos.ru) или находится в зоне исторической застройки г. Москвы. Границы зон исторической застройки определяются специальными постановлениями Правительства Москвы «Об утверждении зон регулирования застройки, зон охраны, об утверждении границ территорий объектов культурного наследия, границ зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального (местного) значения, и.т.д., и.т.п.», которые привязаны к какому то району (например, в границах Садового кольца), территории (Камер-Коллежский вал) или конкретному памятнику архитектуры (Собор Сретенского монастыря) . Кстати, постоянные манипуляции с изменением границ зон исторической застройки для решения каких то сиюминутных задач и постоянное выявление все новых объектов культурного наследия были характерны для «лужковского» периода. С приходом нового мэра Москвы, кажется, ситуация вокруг памятников архитектуры немного успокоилась. Точные границы зон исторической застройки (граница территории объекта культурного наследия) имеются в карте-приложении к каждому конкретному постановлению, регулирующему границы.

В целом, ситуация с согласованием проектов перепланировки на протяжении последних десяти лет характеризуется тем, что всё непрерывно меняется и переименовывается, то упрощаясь, то усложняясь и в будущем, кажется ничто не предвещает, что государственные органы, наконец то откажутся от строгого и переменчивого регулирования этой важной для нашего государства сферы — изменения расположения перегородок внутри жилых и нежилых помещений в зданиях нашего города.

Свяжитесь с нами, чтобы получить индивидуальную консультацию по телефону +7 (495) 221-22-43, отправьте запрос стоимости или закажите обратный звонок. Наши специалисты ответят на все интересующие Вас вопросы!

Согласование перепланировки в проектно-строительном центре «АВИ-Т» » Согласование перепланировки жилых и нежилых помещений » Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области » Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве

Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве можно условно разделить на два вида:

— нежилое помещение находится в жилом доме;

— нежилое помещение находится в нежилом здании;

Порядок согласования перепланировки в этих случаях значительно отличается.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

В данном случае процедура согласования возможна в двух вариантах, когда:

— перепланировка еще не выполнена (или хотя-бы не зафиксированы красные линии в документах БТИ)

— перепланировка уже выполнена и документы БТИ содержат красные линии.

Если перепланировка нежилого помещения в жилом доме еще не выполнена, процедура согласования будет состоять из следующих этапов:

Необходимо получить технический паспорт помещения без вызова техника на объект (по данным БТИ на последнюю известную дату). Вы получаете на руки выписку из технического паспорта, который содержит исходное (текущее состояние планировки помещения). Получив этот документ важно сравнить его с физическим состоянием помещения и если будут обнаружены ошибки их нужно устранять еще до начала ремонтных работ. Иначе в некоторых случаях это может повлечь серьезные проблемы. Особенно это касается если ошибки присутствуют в таких вещах как внешние стены и несущие конструкции.
После того как у Вас на руках есть исходный технический паспорт можно приступать к разработке технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки. Если в результате перепланировки не затрагиваются несущие стены проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности перепланировки может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Часто мы сталкиваемся с вопросами клиентов «а зачем мне разрабатывать еще проект, если у меня уже есть дизайн проект?». Дизайн проект не является по сути проектной документацией – у него в большинстве случаев отсутствует главная составляющая – допуск СРО (саморегулируемой организации). Кроме того, требования к составу проекта перепланировки отличаются от состава дизайн проекта.

Если же в результате перепланировки Вы планируете затронуть несущие стены, то Вам при разработке технического заключения и проекта перепланировки обратиться к автору проекта Вашего дома.

Полностью готовый и утвержденный заказчиком проект перепланировки подается в Роспотребнадзор для получения заключения по проекту.
Укомплектованная проектная документация подается на рассмотрение в Жилищную инспекцию города Москвы. Обратите внимание, что если в результате перепланировки нежилого помещения Вы планируете затрагивать внешние стены необходимо представить в Жилищную инспекцию протокол общего собрания собственников жилого дома. Согласно Жилищного кодекса (ст. 36) внешние ограждающие стены являются общедолевым имуществом всех собственников жилого дома и формально даже, чтобы «забить гвоздь во внешнюю стену» Вы должны получить согласие 2/3 собственников жилого дома.

Раньше при затрагивании ограждающих стен дома Вы должны были получить еще согласие Москомархитектуры на проект. На настоящий момент это заключение так же делается, но его собственник помещения не должен уже сам обращаться в Москомархитектуру – это делает сама Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия.

В результате положительного рассмотрения Жилищной инспекцией Вашей проектной документации Вам будет выдано Разрешение на перепланировку. Это является документом, разрешающим начало ремонтных работ. Вам уже не предъявят претензии ни местная управляющая компания, ни участковый, ни соседи.
После завершения ремонтных работ необходимо провести так называемую «приемку помещения». Она заключается в том, что после завершения всех ремонтных работ на объект вызывается представитель Жилищной инспекции, задача которого сверить то, что было заявлено в проекте с физически выполненными работами. Обратите внимание, что соответствие должно быть полным и объяснения типа «да я чуть-чуть отступил от проекта, но совсем чуть-чуть» — не пройдут. Результатом такого несоответствия проекта и факта станут отказ в приемке помещения и серьезные штрафные санкции. В настоящее время согласно Кодекса об административных правонарушениях города Москвы (п. 9.12) налагается штраф за несанкционированную перепланировку. Если собственником является физическое лицо, то штраф относительно небольшой – 2,5 тыс. руб. А вот если собственник – юридическое лицо, то это уже влечет серьезные последствия. На юридическое лицо может быть наложен штраф в размере до 350 тыс. руб., а на ответственное лицо (ген. Директора) – до 50 тыс. руб. Согласитесь это серьезный аргумент для того, чтобы ответственно подойти к выполнению и контролю ремонтных работ.
Надеюсь в Вашем случае все прошло идеально и по результатам выхода инспектора Жилищной инспекции Вам выдан акт завершенного переустройства помещения. Этот акт является основанием для внесения изменений в документы БТИ. Вы вызываете представителя БТИ для фиксации настоящей планировки помещения и по результату Вам выдается новая выписка из технического паспорта.
Перепланировка завершена с точки зрения технического учета и к Вам уже никто не предъявит претензии, что у Вас не законная перепланировка. Однако, чтобы совсем полностью привести в порядок документы по помещению необходимо еще внести изменения в документацию Росреестра. Об этой процедуре расскажем ниже.

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании.

Если Вы являетесь собственником или арендатором нежилого помещения в нежилом здании, то с точки зрения согласования перепланировки Вам крупно повезло.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании значительно проще, чем если бы это помещение находилось в жилом доме. Формально в настоящий момент, это даже не разрешительный порядок. Условно его можно назвать уведомительным.

Если в результате перепланировки Вы не затрагиваете внешние стены здания, то процедура состоит из двух шагов. Сначала делаете проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки, а после выполнения ремонтных работ вызываете техника БТИ для фиксации произошедшей перепланировки. При этом, подавая заявку в БТИ Вы предоставляете им проект и техническое заключение. С точки зрения технического учета в БТИ – это и все!

Несколько сложнее, если в результате перепланировки Вашего нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, затрагиваются внешние стены. В этом случае необходимо перед вызовом БТИ еще и получить заключение Москомархитектуры. Затем процедура та же – вызов техника БТИ для фиксации выполненной перепланировки. Но опять же обратите внимание на полное соответствие проекта и физически выполненных работ. Здесь ошибка не повлечет таких значительных последствий, как если бы здание было жилым домом. В настоящий момент никакие штрафные санкции для нежилых зданий на собственников помещений не накладываются. Но, если проект не будет соответствовать фактически выполненной перепланировке, техник зафиксирует несоответствие и выдаст техпаспорт с красными линиями. В общем-то ничего страшного в этом нет. Но, придется корректировать проект и заплатить БТИ за повторный выход техника и выпуск новой документации.

Внесение изменений в ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – так называется база объектов после того, как с 1 января 2017 года произошло объединение Росреестра и Кадастровой палаты. Теперь, вместо ранее выдававшихся двух документов (кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП) выдается единый документ – выписка из ЕГРН, которая в своем составе вместо кадастрового паспорта содержит, так называемую графическую часть.

Эту часть процедуры мы выделили в отдельный пункт, т.к. она абсолютно одинакова как для нежилых помещений, находящихся в жилых домах, так и для тех, которые расположены в нежилых зданиях.

Упрощенно, процедура внесения изменений в ЕГРН по результатам перепланировки состоит из двух этапов:

Заказ и получение технического плана помещения (название похоже на технический паспорт, но это совсем другой документ). Кстати, его можно заказать так же в БТИ или у любого кадастрового инженера.
Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Формально процедура достаточно простая. Но, должны Вас предупредить. Эти два простых формальных действия в настоящий момент (на дату написания статьи – 20.03.2017 г.) могут и часто превращаются в достаточно долгую процедуру с несколькими приостановками и отказами. Это зависит как от правильности подготовленного технического плана, так и от плохого на данный момент взаимодействия Кадастра и Росреестра. Будьте готовы, что не откроется диск, регистратор не найдет каких-то данных по причине плохо работающей базы и т.п.

В итоге Вы получили на руки выписку из ЕГРН, где зафиксированы изменения конфигурации помещения и площади. На этом Ваша перепланировка полностью завершена

Цель любой перепланировки – улучшение эксплуатационных характеристик помещения. В ряде случаев провести переустройство можно только после согласования с контролирующими органами.

В каких случаях требуется согласование

Придется обязательно провести согласование перепланировок нежилых помещений в следующих случаях:

Если будут монтироваться стены, которые увеличат нагрузку на несущие конструкции.
Перемещение санитарной комнаты.
Перенос вспомогательных конструкций, к примеру, лестницы или окна.
Установка новых окон, уменьшение или увеличение оконных проемов.
Установка нового оборудования, которое потребует подключения коммуникаций, к примеру, монтаж газовой печи на новом месте.
Изменение конструктивных особенностей пола, что влечет за собой увеличение нагрузки на всю конструкцию этажа или здания.
Демонтажные или монтажные работы с лестничными проемами.
Подключение новых инженерных сетей.

Однако не стоит спешить с закупкой строительных материалов, а предварительно обратиться в департамент архитектуры и уточнить необходимость в согласовании работ.

В каких случаях не требуется никаких согласований

Не потребуется согласование перепланировок нежилых помещений при проведении следующих работ:

косметический ремонт, который не предполагает изменения конфигурации несущих конструкций;
замена сантехнического оборудования на аналогичное, без перемещения сетей;
демонтаж оборудования и мебели, не предусмотренной технической документацией на помещение.

Куда обращаться

В зависимости от вида предполагаемых работ и месторасположения нежилой недвижимости, обращаться за согласованием придется в разные контролирующие органы.

Если планируется перепланировка нежилого помещения в нежилом доме, независимо от того, будут работы значительными или нет, то необходимо обратится в территориальный департамент Жилинспекции. Когда переустройство будет проводиться в нежилом здании, обращаться следует в Префектуру административного округа, где расположено сооружение.

Порядок согласования незначительной перепланировки

К незначительным изменениям можно отнести устройство проемов в несущих стенах, демонтаж перегородок, замену сантехнического оборудования, без изменения месторасположения стояковых труб и прочие работы. В этом случае, перепланировка нежилого помещения в нежилом доме потребует создания архитектурной части проекта и ее согласования. Помимо этого, придется собрать следующие документы:

Правоустанавливающие на объект недвижимости.
Документы по форме 1а и 5, которые оформляются в органах БТИ.
Архитектурная часть проекта.

Также потребуется согласовать работы в Роспотребнадзоре и УГПС. Получить согласие эксплуатирующей организации, которая обслуживание жилое здание. Получить разрешительные документы от Жилинспекции.

После проведения всех ремонтно-строительных работ, собственник помещения приглашает комиссию. Она должна состоять из представителей Жилинспекции и эксплуатирующей организации. Подписывается акт, подтверждающий ввод в эксплантацию улучшений.

Как только будет подписан акт, можно приглашать специалистов бюро технической инвентаризации для проведения обмеров. После получения обновленного паспорта БТИ, можно обращаться в Росреестр, для внесения изменений в характеристики помещения, с получением новой выписки из реестра, с уточненной площадью объекта недвижимости.

Порядок согласования существенной перепланировки

К данным видам работ по перепланировке нежилого помещения в жилом доме можно отнести:

ремонт или устройство новых проемов, перекрытий и стен;
монтаж новых санитарных узлов и лестниц, также работы по их демонтажу;
перенос радиаторов отопления;
установка любого оборудования, которое увеличит нагрузку на несущие конструкции и общедомовые сети;
изменение конфигурации оконных проемов;
конструктивное изменение полов, другие виды работ, предусмотренные нормативными актами местных властей.

В этом случае, потребуется создание и согласование полноценного проекта. В ряде случаев, требуется даже проведение технического обследования на предмет допустимости проведения работ.

Проект перепланировки нежилого помещения должен быть составлен организацией, которая имеет разрешение на проведение этого типа работ от профильной саморегулируемой организации. После составления проекта, его необходимо согласовать в следующих службах:

В дирекции единого заказчика.
В органах Пожарнадзора.
В архитектурно-планировочном управлении.
В Роспотребнадзора.
В Жилинспекции.

Могут потребоваться и другие согласования, в зависимости от вида работ и требований местных органов власти.

По окончании всех работ, приглашается комиссия, которая принимает работы и выдает акт ввода в эксплуатацию. Как и в предыдущем случае, следующий шаг – обращение в БТИ, которое проведет обмеры и выдаст новый паспорт. После этого следует обратиться в Росреестр и внести соответствующие изменения.

Реконструкция помещения в нежилом здании

Разницы между получением разрешения на переустройство в жилом и нежилом здании нет. Если работы предусматривают «серьезные» изменения, то обязательно потребуется проект перепланировки нежилого помещения. Только не нужно обращаться в Жилинспекцию, основной согласующий орган в данном случае – префектура по перепланировке конкретного территориального округа. В части необходимого пакета документов и перечня органов, с которыми необходимо согласовать проект, лучше уточнять у местных властей.

Оформление акта

Акт о завершении переустройства нежилого помещения – один из самых основных документов, когда требуется узаконить перепланировку нежилого помещения. Документ подтверждает, что все строительные работы проведены в полном соответствии с действующими строительными нормами и проектом.

Комиссия проводит визуальный осмотр и проверяет следующие работы:

Насколько возможен доступ к общедомовым сетям.
Акты скрытых работ.
Соответствие заявленных в проекте работ фактическим.
Ведение журнала строительных работ.

В ряде случаев, получить акт не удается. Это может быть связано с такими факторами:

не заполнялись акты скрытых работ или неправильно составлены;
если обнаружены существенные отклонения от проектной документации;
переустройство и перепланировка нежилого помещения привела к отсутствию доступа к общедомовым сетям;
отсутствует или неправильно заполнен журнал проведения строительных работ;
нарушены пожарные нормы;
нарушены санитарные нормы.

Естественно, что комиссия не подпишет акт, и даже не выйдет к заказчику, если отсутствуют разрешительные документы на проведение работ, либо отсутствует проектная документация, когда она требуется в обязательном порядке.

Стоимость работ

Согласование перепланировок нежилых помещений, как и подготовительные мероприятия, сами строительные работы не обойдутся заказчику бесплатно.

Если необходимо получить техническое заключение о возможности проведения работ, то такие услуги обойдутся не дешевле 7 тысяч рублей. Составление проекта обойдется в 20 тысяч. Получение всех разрешений обойдется не меньше чем в 90 тысяч, а составление и подписание акта примерно в 10 тысяч.

После согласования перепланировок нежилых помещений, составление плана БТИ обойдется не меньше чем в 15 тыс. рублей. Естественно, что стоимость всей процедуры будет варьироваться в зависимости от региона.

Возможные последствия

Отказ от узаконения переустройства – это не только сложности при отчуждении недвижимости, но и риск наложения штрафа. Если для физических лиц такие санкции невелики, то для юридических лиц штрафы могут достигать 1 миллиона рублей. Помимо этого у муниципальных властей есть право требовать от собственников недвижимости возврата помещения в прежнее состояние, которое они могут даже реализовать через суд.