Продажа земельного участка это процесс передачи прав собственности от одного лица другому. и прежде чем приступить к сделке необходимо с особой тщательностью проверить является ли продавец законным собственником того или иного участка земли.
То есть, первое, что необходимо проверить покупателю земельного участка, это наличие у продавца права собственности на продаваемую землю. В статье мы пошагово разъясним вам как оформить куплю-продажу земельного участка согласно действующего законодательства РФ.
- Какие документы проверять при покупке земельного участка
- Заключение договора купли-продажи земли
- Документы для продажи земельного участка в Росреестр
- Получение выписки из ЕГРН в электронном виде в Росреестре
Какие документы проверять при покупке земельного участка
Как оформить куплю-продажу земельного участка и какие документы проверять при проведении сделки? Для того, чтобы убедиться в этом, покупатель должен взять у продавца такие документы, как:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок, если собственность продавца установлена до 15 июля 2016 года. Если права собственности у продавца появились позже этого срока, он должен предоставить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости, который до 1 января 2017 года носил название ЕГРП, то есть Единый государственный реестр прав собственности). (Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ч. 1 ст. 28), Закон № 360-ФЗ от 03 июля 2016 года (ч. 7 ст. 21).
Рекомендуем получить еще одну выписку из ЕГРН прямо перед подписанием договора купли-продажи ЗУ, чтобы обезопасить себя от неожиданностей. - Документ, подтверждающий возникновение обстоятельств, в результате которых права на земельный участок были переданы продавцу. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или завещание.
После того, как эти документы покупатель просмотрел, дальнейшие действия по покупке ЗУ лучше совершать по нижеприведенному алгоритму.
Заключение договора купли-продажи земли
Как оформить куплю-продажу земельного участка и оформить заключить договор? Для договора купли-продажи земельного участка существенными условиями будут предмет договора и его цена, в соответствии с ГК РФ (ст. 554, 555) и ЗК РФ (ст. 37).
Предмет договора подразумевает адрес земельного участка, его площадь, категорию земель, в которую входит ЗУ, его кадастровый номер и вид разрешенного использования земли. В описании предмета договора также нужно дать сведения о номере гос. регистрации права собственности в ЕГРН, о дате регистрации права собственности и данные о правоустанавливающих документах продавца.
Цена договора: в договоре должны быть оговорена точная цена земельного участка и порядок расчетов по покупке. Варианты расчета: можно произвести расчет и до государственной регистрации права собственности, и после нее.
Передача ЗУ по акту приема-передачи также может быть произведена в разное время. Главное, чтобы это время было оговорено в договоре. Акт приема-передачи может быть приложением к договору, а может быть и так, что договор выполняет функции акта приема-передачи.
Статья 550 ГК РФ определяет, что неподписание договора обеими сторонами влечет за собой признание договора недействительным.
Важно: договор купли-продажи ЗУ подписывается в трех экземплярах: два для сторон договора и один для Росреестра.
Договор купли-продажи не удостоверяется нотариусом, кроме случаев, предусмотренных в ч. 1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ:
- Подлежат удостоверению нотариусом сделки, в результате которых недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, отчуждается.
- Подлежат нотариальному удостоверению сделки, в результате которых отчуждаются доли в праве общей собственности на недвижимость. В том числе одна сделка, при которой все участники долевой собственности отчуждают свои доли.
Документы для продажи земельного участка в Росреестр
Для регистрации права собственности требуется представить в Росреестр документы, согласно требований Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18):
- Заполняется в отделении Росреестра перед подачей документов: заявление для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за покупателем.
- Договор купли-продажи (в трех экземплярах).
- Продавец и покупатель предъявляют паспорта. Если вместо сторон договора принимают участие их представители, они предъявляют нотариально заверенные доверенности.
- Документы, согласно которым право собственности продавца законно (например, договор купли-продажи, мены или дарения, или свидетельство о праве собственности, если оно выдано до 15 июля 2016 года.
- Согласие супруга (супруги) на отчуждение участка, если участок приобретался в период брака.
- Акт приема-передачи ЗУ.
Одновременно с этим нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.
Размер госпошлины определен в НК РФ (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33) и составляет:
- 350 рублей, если регистрируется право собственности на участок земли для огороднисества и садоводства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, в том числе для строительства гаража, а также ЗУ категории земель сельхозназначения.
- 2000 рублей во всех других случаях.
Имейте в виду, что при подаче заявления и уплате госпошлины через сайт государственных услуг госпошлина уплачивается с коэффициентом 0,7 (НК РФ, п. 4 ст. 333.35).
Госпошлину можно оплатить в любое время и не требуется представлять квитанцию вместе с заявлением. Однако если квитанции или другого подтверждения оплаты госпошлины не будет в Государственной информационной системе о государственных платежах в течение 5 дней после приема заявления в Росреестр, он вернет документы без рассмотрения, согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25).
Согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 18), стороны сделки должны подать документы на регистрацию перехода права собственности от одной стороне к другой. Документы подаются:
- Лично или через доверенное лицо с доверенностью в отделение Росреестра. Так же можно отдать документы в МФЦ. Документы подаются независимо от места земельного участка. На сайте Росреестра опубликован список подразделений, осуществляющих прием по принципу экстерриториальности. Также документы можно передать во время выездного приема уполномоченному лицу Росреестра.
- Документы можно отправить по почте с описью вложения, уведомлением о вручении и с объявленной ценностью.
- Через сайт Росреестра или сайт государственных услуг в электронной форме.
Ход регистрации прав собственности можно отслеживать через электронные сообщения на электронную почту или смс-сообщениями на мобильный номер (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 137 от 16 марта 2016 г.
Установленный срок регистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр. Если документы передаются через МФЦ, срок оформления увеличивается до 9 дней (Закон № 218-ФЗ, п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 16).
Получение выписки из ЕГРН в электронном виде в Росреестре
Тот факт, что государственная регистрация прав собственности прошла, подтверждается получением выписки из ЕГРН (Закон № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28).
Для получения подтверждающей выписки из ЕГРН необходимо в указанный срок прибыть в отделение Росреестра. После получения выписки обычно происходит окончательный расчет и передача земельного участка по акту.
При необходимости выписка из ЕГРН высылается в электронном виде на электронную почту (Закон № 218-ФЗ, ч. 6 ст. 62).
Важная информация для покупателя ЗУ: приобретатели земельного участка становятся плательщиками земельного налога. В случае, если ЗУ относится к категории ИЖС или если он располагается под жилым домом, который приобрел покупатель, то согласно НК РФ (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389) покупатель может воспользоваться налоговым вычетом и вернуть НДФЛ с помощью стандартного налогового имущественного вычета.
Для продавца имеет значение следующая информация: если срок владения землей был меньше установленного, то потребуется с дохода от продажи уплатить налог на доходы физических лиц. Однако при этом можно уменьшить сумму дохода на сумму расходов, связанных с продажей ЗУ (НК РФ, п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228). Также можно воспользоваться налоговым вычетом.
Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?
То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора ( ГК РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра). Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (, Закона N 218-ФЗ):
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Шаг 2.
Сколько по времени оформляется договор купли продажи земельного участка
После передачи денег покупатель может требовать у продавца расписку о получении денег. После окончания расчета стороны могут приступать к подписанию договора и акта приема-передачи.
Образец свидетельства о праве собственности на землю Расчёт стоимости оформления договора купли-продажи земельного участка Законодательство не обязывает стороны соглашения заверять документ у нотариуса. Оформление сделки купли-продажи земельного надела происходит между двумя сторонами: продавцом и покупателем.
Как и любая другая сделка с недвижимостью, она влечет за собой некоторые риски и последствия.
Где обычно оформляется купля-продажа участка
Заявление, оформленное на основании предоставления ксерокопий, не действительно, более того, это является нарушением закона со стороны продавца.
Все затраты, которые нужно произвести для оформления подобного договора, складываются со стоимости составления этого документа, цены на проведенную экспертизу и направление документов в ответственные органы, размера государственной пошлины, которая уплачивается во время регистрации договора.
позволяет собственнику распоряжаться им по своему усмотрению. Что такое межевой план участка — читайте в . В процессе оформления договора о купле-продаже земельного участка обе стороны сделки должны предоставить нотариусу или же другого лицу, обладающему необходимыми полномочиями для заключения подобного рода сделок, следующий пакет документов: Паспорт или любой другой удостоверяющий личность документ.
Выписка о принадлежности реализуемого имущества, полученная в бюро технической инвентаризации. Любой документ, способный подтвердить право собственности, который должен касаться как самого участка, так и дома или дачи, если таковые имеются.
Договор купли-продажи: правильно оформляем, подаем в МФЦ и… регистрируем переход права собственности, а не договор!
Так как регистрация договора купли-продажи уже почти четыре года как отменена на законодательном уровне, вопрос юридического оформления сделки теперь относится к регистрации перехода права собственности на тот или иной объект .
Именно этот переход оформляется в Росреестре.
Однако, документы можно сейчас подать через территориальные подразделения многофункциональных центров, а затем прийти за оформленными документами в назначенное время. Что же требуется для оформления перехода права собственности? Для получения свидетельства на приобретенный объект недвижимости, в подразделения по приему документов территориальных отделов Росреестра или в МФЦ необходимо будет предоставить следующие документы:
>
Оформление договора купли-продажи земельного участка
Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.
Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов: Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли.
На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора; Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон); Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме.
Принципы оформления договора купли-продажи земельного участка
При этом, чтобы минимизировать различные риски, может осуществляться оформление дополнительных документов наподобие , и прочих бумаг.
Для того, чтобы избежать всевозможных проблем в процессе оформления договора или при последующем использовании полученной недвижимости, стоит тщательно подготовить договор перед тем, как регистрировать его в государственных органах.
должны быть прописаны четко в договоре. Читайте , что значит условный кадастровый номер земельного участка. Учитывая нормы, предусмотренные действующим законодательством, от продавца могут потребовать предоставления множества различной информации о предмете проводимой сделки, включая: регламент использования земельного участка и различные ограничения, которые связаны с этим; участки, которые находятся по соседству; если это в конечном итоге сможет оказать влияние на полноценность использования приобретаемой территории и стоимость надела; особенности земельного участка, которые в дальнейшем могут обернуться какими-либо проблемами при последующей застройке.
Договор купли-продажи земельного участка: особенности и правила составления документа
Для минимизации возможных рисков могут составляться дополнительные документы: договор аванса или задатка, участка и т. д. Установленной формы договора в действующем гражданском законодательстве не существует, поэтому стороны могут самостоятельно определять, что именно будет включаться в него. Типовая структура выглядит следующим образом: В начале документа определяется, кто является покупателем, а кто продавцом, а также указываются такие их данные:
- ФИО;
- серия и номер паспорта, дата и орган его выдачи;
- регистрации и фактического проживания;
Перед предоставлением данной информации указывается название документа, а также место и дата его заключения.
Указанная в преамбуле информация должна совпадать с паспортными данными сторон, которые предоставляются для заключения сделки.
Как оформить куплю-продажу земельного участка?
Не обязательно при этом быть владельцем.
- – важнейший этап всей сделки. С ним нельзя медлить, потому что без него, даже заключив договор купли-продажи, вы не станете полноправным владельцем недвижимости.
Что нужно знать об оформлении сделки купли-продажи земельного участка
Если у продавца на руках имеются только ксерокопии, от подписания договора лучше отказаться.
Договора покупки (продажи) участков земли с каждым годом заключаются все чаще.
Предметом таких сделок обычно становится земля под строительство частного дома, земли сельхозназначения и предназначенные под промышленность.
При совершении покупки-продажи в какой-то степени рискуют обе стороны соглашения. Но в большей степени угрозе подвержен покупатель. Ведь если в договоре будет допущена какая-то ошибка или вскроются некие проблемы, связанные с этой землей, он может остаться и без собственности, и без внесенных за нее денег.
Поэтому сторона-приобретатель при заключении такой сделки должна быть особо внимательна. Еще до момента подписания нужно изучить все тонкости и нюансы подобных соглашений.
Предмет соглашения
Само по себе соглашение купли-продажи носит гражданско-правовой характер. По сути,
оно является договором купли-продажи недвижимого имущества.
Подписывая его, сторона, являющаяся владельцем земельного участка, принимает на себя обязательство передать его стороне-приобретателю. Последний же обязуется принять этот кусок земли, заплатив за него оговоренную в соглашении цену.
Предмет соглашения является одним из его существенных условий. Им выступает конкретный земельный участок, имеющий определенную площадь и характеристики.
Заключая договор, стороны должны особенно внимательно отнестись именно к внесению сведений об объекте сделки.
То есть, это должны быть именно такие идентификационные признаки, по которым можно безошибочно отличить участвующий в сделке участок от любого другого.
В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, предметом договора купли-продажи земли могут быть исключительно те участки, которые прошли кадастровый учет.
Основания и документы для совершения сделки
Частной собственностью по праву может считаться только земля, на которую у владельца имеется полный пакет правоустанавливающей документации. Следовательно, только такой участок может являться объектом покупки (продажи).
Но ее заключение невозможно без наличия определенных документов, в их числе:
- удостоверения личности (паспорта) сторон договора (или их доверенных лиц);
- заверенная нотариально доверенность (если стороны не могут лично участвовать в сделке);
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- документ, подтверждающий право продавца на землю (предыдущий договор купли-продажи, решение суда или иные документы);
- свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию права на земельный участок;
- согласия супругов сторон договора на совершение сделки с землей (должны быть заверены нотариально);
- непосредственно сам договор и акт передачи участка земли.
Актуальный на 2015-2016 год образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.
Стороны договора
Участниками договора купли-продажи участка земли могут являться как физические, так и юридические лица. В тексте документа они именуются как «продавец» и «покупатель».
Если в роли обеих сторон выступают частные лица, то в договоре в обязательном порядке для каждого из них указывается:
- фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений),
- паспортные данные (серия, номер, наименование выдавшего органа, дата выдачи),
- адрес постоянной регистрации.
Для организаций необходимыми реквизитами являются:
- полное наименование с указанием формы образования (ООО, ОАО и прочие);
- ФИО лица, заключающего соглашение и документ, наделяющий его правом действовать от имени компании;
- юридический адрес;
- ИНН/КПП и ОГРН;
- банковские реквизиты (расчетный счет, наименование банковской организации и другие).
Права и обязанности сторон
Этот пункт также является обязательным в тексте договора покупки (продажи) участка земли. В нем излагаются все права сторон соглашения и их обязанности, как в процессе подписания документа, так и после перехода права собственности.
К правам продающей стороны относится возможность требования от второй стороны полной оплаты за объект сделки в оговоренный срок.
Кроме этого, если новый владелец затягивает с процедурой переоформления права собственности, то прежний собственник оставляет за собой право обратиться в суд для ускорения процесса.
В то же время продавец обязуется предоставлять покупателю только правдивые и достоверные сведения об объекте недвижимости.
В случае если после совершения сделки вскроются какие-то сведения, влияющие на стоимость земельного участка или препятствующие его полноценному использованию, то продавец обязуется возместить покупателю все возникшие в связи с этим расходы.
Покупатель, в свою очередь, имеет право потребовать от второй стороны договора снижение цены на объект сделки, если ею были предоставлены заведомо ложные сведения об участке земли. Например, если продавец скрыл факт какого-то обременения (например, наличия залога), предоставил недостоверную информацию о качестве земли или иных существенных характеристиках.
Сторона-приобретатель обязуется внести полную оплату за предмет сделки в размере и в сроки, установленные договором. Также покупатель должен вовремя произвести государственную перерегистрацию земли и использовать ее строго по целевому назначению.
Все прочие права и обязанности продавца и покупателя, не прописанные в тексте соглашения, устанавливаются на основании Гражданского кодекса РФ и прочих действующих Законодательных актов РФ.
Нюансы по тексту договора
Договор купли-продажи земли заключается по установленной законодательством форме. Если стороны заключат соглашение, не соответствующее унифицированному образцу, оно вполне может быть признано недействительным.
Документ должен иметь наименование, дату и место его составления. В нем указываются необходимые реквизиты сторон и все существенные условия.
К последним относятся характеристики объекта недвижимости и его стоимость.
В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:
- точное месторасположение отчуждаемого объекта;
- площадь участка земли;
- его кадастровый номер;
- целевое назначение земельного участка, его категория;
- документально подтвержденное разрешение на использование;
- обременения земельного участка (при наличии).
Последний пункт является особенно важным и его присутствие считается обязательным. В противном случае приобретение может иметь неприятное дополнение в виде внезапно объявившихся собственников или каких-либо запретов на его использование, совершение сделок с его участием.
В некоторых случаях сделка и вовсе может быть признана недействительной.
Если обременения все-таки имеют место, то нужно их конкретизировать. То есть указать наименование обременяющих факторов (аренда, арест, запрет регистрационных действий,
залог
и другие) и срок их действия.
Основания для расторжения или отмены договора
Обычно основания для расторжения соглашения купли-продажи участка земли прописываются непосредственно в тексте документа.
К ним относятся существенные нарушения условий сделки:
- Частичная или полная неоплата оговоренной в договоре суммы за землю.
- Изменения обстоятельств, не оговоренные договором (например, внезапное появление дополнительных собственников).
- Прочие значительные нарушения, влияющие на эксплуатацию земли.
Договор также может быть прекращен на основании добровольного согласия сторон сделки.
Кроме того, в ряде случаев такой договор может быть признан недействительным и по иным основаниям. Это возможно, если:
- Договор оформлен неправильно, в нем отсутствуют существенные условия.
- Сделка совершалась с использованием поддельных документов.
- При подписании договора были нарушены нормы действующего законодательства.
Заключать ли предварительный договор купли-продажи?
Предварительное соглашение разумно заключить, если все устные договоренности уже достигнуты. Делается это для того, чтобы одна из сторон сделки в последний момент не могла передумать. К примеру, чтобы продавец неожиданно не отдал предпочтение другому покупателю, предложившему более высокую цену.
Если же заключен предварительный договор, в котором стороны принимают на себя обязанности по заключению сделки купли-продажи земельного участка в будущем, то увильнуть уже не получится.
Такой договор заключается после ознакомления со всей документацией на участок и проверки ее подлинности, определении цены на объект недвижимости.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка стоит заключать в случае, если возникают сомнения в твердости намерений одной из сторон сделки.
Идеальным вариантом является составление договора купли-продажи земельного участка квалифицированным юристом. Зачастую только специалист способен учесть все нюансы сделки с недвижимостью и рассмотреть все «подводные камни».
Если же документ составляется сторонами самостоятельно, то нужно максимально подробно изложить каждый пункт. Это поможет обезопасить себя от неприятных сюрпризов или последствий, связанных с использованием земли в будущем.
Видео: Нюансы приобретения земли в собственность
В видеосюжете подробно разбираются возможные вопросы, связанные с куплей-продажей земельных участков в России.
Даются ответы, какие особенности имеют сделки с землей, какие документы потребуются для совершения купли-продажи участка, как происходит регистрация права собственности на покупателя, с какими сложностями можно столкнуться при сделках с землей и как их разрешить.
6815
Вступление
Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.
Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!
Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.
Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:
- площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
- земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
- продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.
Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.
Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей
В 2007 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.
Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.
Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.
Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.
Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.
Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.
Составление договора купли-продажи земельного участка
Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.
В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:
- Место и дата заключения.
- Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
- Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
- Стоимость покупки и порядок расчетов.
- Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.
Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.
После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.
Порядок проведения купли-продажи земли
Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:
- Осуществляется сбор документов.
- Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
- Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
- Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
- Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
- Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
- Права на землю регистрируются в Росреестре.
Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.
Список документов
Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:
- документы, удостоверяющие личность;
- свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
- кадастровый паспорт земельного массива;
- правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (ги) на проведение сделки;
- доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;
С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.
Признание договора купли-продажи недействительным
Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:
- если условия сделки нарушают нормы закона;
- в случае несоблюдения формы договора;
- если сделка признана мнимой;
- при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
- если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.
При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.
Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.
Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.
Пример по порядку купли-продажи земельных участков
Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.
Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.
Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.
Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.
В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.
Заключение
В итоге можно сделать несколько выводов:
- Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
- Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
- Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
- Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
- Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
- Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
- В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.
Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?
Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.
После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.
Список законов
- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас
Позвоните по телефонам горячих линий и получите юридическую консультацию:
Оглавление:
- Пакет документов
- Особенности совершения сделок
- Продажа земли с домом
- Собственность на землю в садовом товариществе
- Коротко о главном
Операции с земельными участками требуют от покупателя и продавца определенных правовых знаний и тщательной подготовки пакета документов. Следование требованиям законодательства и соблюдение всех юридических норм позволит избежать неприятных сюрпризов, часто возникающих после неправильного
оформления сделки купли-продажи земельного участка.
Пакет документов
Гражданский кодекс РФ (ст.209) и Земельный кодекс РФ (ст.37) регулируют правила продажи земли. Для подтверждения права собственности продавец обязан предоставить один из правоустанавливающих документов, на основании которого он вправе совершать операции по реализации земли.
Продать можно участок земли, являющийся собственностью продавца и прошедший процедуру регистрации в государственных кадастровых органах. Для подтверждения продавец должен предоставить свидетельство на право собственности.
Договор оформляют только при наличии определенных справок, подтверждающих отсутствие причин, запрещающих отчуждение данного объекта:
- справки из БТИ;
- о согласии на супруга или супруги (с нотариальным заверением);
- о том, что имущество не арестовано или не находится в залоге.
Изменения в законодательстве РФ позволяют провести
государственную регистрацию прав собственности в любом территориальном органе РОСРЕЕСТРА. Подать и получить готовые документы можно в электронном виде.
Особенности совершения сделок
- сделки с землей осуществляется путем заключения и нотариального заверения договора купли-продажи земельного участка;
- проводится юридическая экспертиза собранного пакета документов;
- договор оформляется в письменном виде.
Сделка будет признана недействительной, если любое требование будет нарушено.
В договоре указывают:
- основные положения, касающиеся данной сделки;
- сведения о земельном участке;
- права, обязанности и реквизиты сторон;
- условия расторжения договора;
- цену земли.
Можно составить в простой письменной форме договор (
скачать) между продавцом и покупателем и провести оформление купли-продажи земельного участка в регистрационной палате. Юристы рекомендуют к каждому экземпляру договора приложить карту участка, на котором обозначена его межа.
Обратите внимание: покупатель может потребовать отменить сделку с возмещением ущерба или настаивать на снижении цены, если:
- продавец сознательно скрыл от покупателя обременения участка, ограничивающие его использование;
- предоставил другую ложную информацию, которая может изменить мнение покупателя относительно дальнейшего использования земли.
Продажа земли с домом
Стороны сделки должны учитывать особенности
оформления купли-продажи земельного участка с домом. Специалисты рекомендуют составлять общий договор на отчуждаемую землю и находящийся на ней объект недвижимости. Вариант раздельной продажи каждого из объектов также возможен. Для дополнительных гарантий законности сделки заверьте договор в нотариальной конторе. Нотариус обязательно проведет правовую оценку составленной документации.
Обратите внимание: право собственности переходит от продавца к покупателю только после государственной регистрации. Покупатель получает на руки регистрационные свидетельства установленного образца.
В договоре подробно опишите оба предмета сделки:
- стоимость объектов, валюту расчета, порядок передачи денежных средств;
- гарантии и сроки наступления прав собственности;
- обязательное наличие акта приема-передачи объектов;
- общую сумму договора с указанием, какую сумму получит продавец за продажу дома и отдельно – за продажу земли;
- порядок оплаты расходов, связанных с оформлением купли-продажи земельного участка. Цена объектов недвижимости закрепляется в договоре;
Для участка обязательно укажите:
- категорию;
- местонахождение земли;
- документы, подтверждающие право собственности на землю.
По дому:
- адрес;
- описание дома;
- назначение строения;
- площадь;
- документы, подтверждающие право собственности.
На основании акта приема-передачи, подписанного обеими сторонами, осуществляется переход объектов недвижимости к новому владельцу. В документе следует указать, что новый владелец удовлетворен качеством передаваемого имущества. Окончательное оформление права собственности проводится в территориальном управлении Росрегистрации.
Собственность на землю в садовом товариществе
Если вы собираетесь
оформить куплю-продажу участка в снт (садовом некоммерческом товариществе), учтите положения Федерального закона №93 от 30.06.2006г и Федерального закона №174 от 17.17.2009г. ФЗ№174 продлевает действие ФЗ№93, более известного среди граждан, как закон о «дачной амнистии», до 1.03.2015г.
В законе закреплены положения, упрощающие регистрацию права собственности на дачные, садовые участки и недвижимость, расположенные на их территории. Обратитесь к опытным юристам для подготовки пакета документов для
оформления сделки.
Коротко о главном
Вы решили продать земельный участок? Возможно, на нем расположен объект недвижимости? Ваши действия должны быть следующими:
- проведите правовую и техническую экспертизу документации на землю;
- подготовьте пакет документов;
- подготовьте и подпишите предварительный и основной договор о купле продажи земли и объекта недвижимости;
- оплатите все госпошлины;
- передайте с соблюдением процедур денежные средства;
- зарегистрируйте подписанный договор купли-продажи в органах Росреестра.
Важный этап при отчуждении земельного участка и недвижимости, расположенной на нем – приведение документов собственника в соответствие к требованиям Земельного и Гражданского кодекса Российской Федерации. Необходимо (при их наличии) устранить причины, мешающие оформлению сделки.
При отсутствии необходимых правовых знаний продавцы и покупатели земли и объектов недвижимости могут попасть в сети мошенников. Сделка будет признана недействительной, и доверчивый гражданин может лишиться и денег, и собственности.
Эксперты рекомендуют обращаться к специалистам компаний, занимающихся юридическим сопровождением сделок. Оплатив их услуги, вы обретете уверенность в том, что никто не оспорит законность
оформления сделки купли-продажи земли и не отберет вновь приобретенное имущество или недвижимость.
