Покупка и продажа гаражей осуществляются по правилам заключения сделок с недвижимым имуществом. Это обусловлено отнесением подобных строений к недвижимости в связи с наличием фундамента. Конкретные положения содержатся в Гражданском кодексе РФ (статьи 130-131).
Продать гаражный бокс вправе только его собственник. Приобрести право собственности можно на основе ст. 93 закона «Об упрощенной форме регистрации земельных участков и возведенных на них объектов недвижимости».
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
Совершение сделки предполагает подготовку необходимой документации, заключение основного договора, регистрации в Росреестре. До ее оформления следует проверить наличие обязательных бумаг на гараж.
Важные моменты выбора
В первую очередь внимание стоит уделить двум моментам: принадлежности гаража к движимой или недвижимой собственности и законности его постройки. Такая проверка позволит избежать уловок недобросовестного продавца.
Следует выяснить стоит ли он на фундаменте или является обычным металлическим боксом. От этого нюанса зависит дальнейший ход совершения сделки купли-продажи.
Если конструкция является недвижимостью, договор необходимо будет зарегистрировать в реестре. Когда гараж относится к движимому имуществу, право собственности на него появляется сразу с момента передачи покупателю без дополнительной регистрации.
Относительно законности строения: гараж может располагаться в гаражно-строительном кооперативе, на территории новостройки, охранной зоны и иных участках. Варианта нахождения постройки в охранной зоне лучше избегать, поскольку она может быть возведена по устной договоренности. Если бокс находится в ГСК, нужно проверить наличие техпаспорта и кадастровой выписки из БТИ.
Кадастровый паспорт на гараж
Правила, нормативы и сроки
Документальное оформление сделки предполагает заключение обычного договора купли-продажи, составленного в письменной форме. В документе указываются реквизиты сторон, сведения о приобретаемом объекте, указание на отсутствие претензий со стороны третьих лиц. Согласие о совершении сделки подтверждается подписями обеих сторон.
В обязанности продавца входит подготовка полного комплекта необходимых для сделки документов. Их действительность покупатель может свободно проверить.
Оформление залога не является обязательным этапом, но никогда не помешает. Обычно используется простая расписка, гарантирующая осуществление сделки. Залог заверяется нотариусом и подписывается в его присутствии.
Заявление в Росреестре рассматривается в течение месяца. Иногда при возникновении проблем с бумагами период может увеличиться вдвое.
Выписка из ЕГРЮЛ
Стандартные замечания
На что следует обратить внимание
При самостоятельном оформлении продажи гаражного бокса необходимо уделить внимание следующим моментам:
- Чтобы не возникло проблем с идентификацией гаража и действительности сделки, следует сделать его подробное описание, отразив важные черты: габариты (ширину, длину, высоту), строительный материал, площадь, дату возведения, наличие коммуникаций, внутренней отделки, смотровой ямы и пр.
- В установлении цены не рекомендуется слишком сильно отклоняться от рыночной и кадастровой стоимости объекта. Иначе сделкой могут заинтересоваться налоговые органы.
- В договоре стоит отразить не только цену и способ продажи, но и иные важные условия. К примеру, при продаже гаража в рассрочку необходимо указать даты и суммы погашения долга.
- Оформлять договор можно от руки или напечатать. Обязательные условия его действительности: письменная форма, наличие реквизитов покупателя и продавца, а также их автографов.
- Гражданским законодательством предусмотрено оформление трех экземпляров договора купли-продажи: один – для сдачи в Росреестр, по одному – сторонам сделки.
Способы приобретения
Официально оформить гараж с свою собственность в ГСК можно только в случае полной оплаты продавцом всех паевых взносов путем регистрации возникающего права.
Для оформления можно просто обратиться к председателю гаражного кооператива. Он организует собрание всех владельцев и проинформирует о появлении в кооперативе нового пайщика. На заключительном этапе новый хозяин должен подать заявление с предъявлением паспорта.
Если планируется приобретение гаража для долгосрочного пользования, то лучше всего купить отдельно стоящий бокс. Договор купли-продажи необходимо заверить у нотариуса. На земельный участок под ним должен иметься специальный кадастровый акт. Если земля не прошла приватизацию, возможна покупка только постройки с дальнейшим переоформлением арендного договора на нового владельца.
Самой непредсказуемой является покупка самостроя. После ее совершению не имеется никаких гарантий, что новому хозяину удастся оформить на него право собственности.
Наиболее оптимальный вариант – купить металлический бокс. Если возникнут с таким объектом проблемы, его легко можно переместить в другое место.
Процедура с документами и без них
По договору право собственности на гараж должно перейти к новому хозяину. Иначе говоря, заключить соглашение возможно лишь при наличии у продавца документально подтвержденного права владения постройкой. Поэтому прежде, чем заключать договор, важно знать, как правильно оформить куплю-продажу гаража.
Основой для заключения сделки является свидетельство из Росреестра. Ненадлежащее оформление и состав документов ведет к невозможности заключения купли-продажи.
Документы для оформления готовит продавец. Если какой либо бумаги нет, ее необходимо сделать до совершения сделки.
Для официального закрепления право собственности на гараж в ГСК требуется наличие следующей документации:
- паспорта заявителя;
- справки о внесении пая;
- кадастрового паспорта на строение;
- квитанции о внесении госпошлины за регистрационные действия.
С таким комплектом следует обратиться в Росреестр для получения свидетельства о праве собственности на гараж. Особо сложной становится ситуация при отсутствии регистрации у всех гаражей в составе ГСК.
В таком случае необходимо получить дополнительные документы:
- устав ГСК;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке ГСК на учет в налоговом органе;
- решение о назначении председателя ГСК;
- документ, подтверждающий отвод земли гаражному кооперативу;
- разрешение на возведение гаражного объекта;
- акт утверждения готовности к использованию построенных гаражей.
Встречаются случаи, когда гаражное строение не находится в структуре кооператива, на земельном участке, выделенном для индивидуального жилого строительства или ЛПХ (например, сельские жители зачастую строят гаражи непосредственно возле своих домов).
В такой ситуации для регистрации гаражной постройки в Росреестре нужно приготовить такие документы:
- квитанцию об уплате госпошлины;
- документ о праве собственности на землю, где находится гаражное сооружение;
- декларацию по гаражу (заполняется по строго установленной форме и подтверждает факт строительства).
Подготовка договора
Купля-продажа гаража начинается с оформления договора, в котором обязательно указывается адрес продаваемой постройки и цена, подлежащая уплате.
Скачать бланк договора купли-продажи гаража
Для придания документу юридической силы и исключения возможности его оспаривания в суде в нем обязательно стоит отразить следующую информацию:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- сведения о гараже, позволяющие установить какой конкретно продается объект: местонахождение, порядковый номер, размеры, площадь, материал стен и ворот, наличие подвала и пр.;
- условия произведения оплаты: до заключения договора или после, полное или частичное внесение сумм и др.;
- данные о производимых раньше платежах: аванс или задаток;
- условия оплаты госпошлины и иных сумм, требующихся для оформления сделки: какая сторона будет осуществлять.
Кроме основных сведений в договоре часто указываются сроки передачи гаража, возможные риски и т.п. Если риски не предусмотрены в соглашении, то руководствоваться следует гражданским законодательством. При отсутствии в договоре срока передачи объекта ориентироваться нужно на законодательные положения: максимум полугодие с даты подписания контракта.
Надо или нет заверять сделку у нотариуса? Для договора предусмотрена простая письменная форма, не требующая нотариального заверения. Он признается заключенным с момента подписания обеими сторонами. Чтобы покупатель смог переоформить гараж в свою собственность, требуется регистрация в Росреестре.
По сути, составить договор самостоятельно не затруднительно. Но при желании можно обратиться за помощью к юристам. Они сами оформят сделку и переход права собственности.
К договору необходимо приложить акт приема-передачи. Его подписывают по окончании сделки при передаче ключей новому хозяину гаража. Составление такого документа подтверждает отсутствие у покупателя претензий к постройке: внешнему виду, качеству, внутреннему устройству. При обнаружении дефектов расходы по их устранению уже несет новый собственник.
Скачать акт приема-передачи гаража между физическими лицами
Образец договора о купле-продаже гаража:
Наличие права собственности
До оформления сделки покупателю стоит убедиться в наличии у продавца права собственности на гараж. В противном случае можно остаться и без недвижимости, потратив зря деньги и время.
Право собственности подтверждает выдаваемое Росреестром свидетельство или удостоверение БТИ (если собственность оформлялась до 1988 года). При отсутствии у продавца такой документации, нужно сначала ее сделать, а потом уже заключать сделку.
Пошаговая инструкция по оформлению купли-продажи гаража
Вся процедура оформления гаража состоит из следующих шагов:
- Продать объект недвижимости может только его собственник. Сначала необходимо проверить у обладателя объекта свидетельства о собственности. Получить информацию о его наличии можно без продавца, обратившись в ЕГР Федеральной регистрационной службы. По закону такие данные не являются закрытыми (ст. 7 ФЗ № 122) и предоставляются по заявлению. Для получения сведений необходимо оплатить госпошлину за выписку, приложив квитанцию об оплате к заявлению и копии паспорта. Управление ФРС даст ответ через 5 дней.
- Владелец гаража должен заранее позаботиться о наличии свидетельства на право владения им. Если такового нет, его можно оформить упрощенно согласно ФЗ № 93. Для этого в Управление ФРС нужно подать заявление о регистрации, квитанцию об уплате госпошлины, договор купли-продажи (дарения, свидетельства о наследовании), справку из ГСК о погашенном пае, выписку из БТИ, копию планировки бокса, согласие супругов.
- Имея нужные сведения о регистрации гаража, следует узнать основание получения права собственности на него: запросить у хозяина договор дарения, покупки, документа о членстве в ГСК. После убеждения в законности предстоящей сделке можно приступать к непосредственному оформлению.
- На заключительном этапе покупатель проверяет правильность оформления всей документации, передает продавцу обозначенную денежную сумму. Стороны подписывают договор и акт передачи. Весь пакет документов сдается на перерегистрацию в Регпалату. Сделать это можно через МФЦ.
Скачать образец заявления супруга или супруги на продажу гаража
Порядок уплаты налогов
Поскольку гараж является недвижимым имуществом, он подлежит налогообложению. Плательщиком налога является его собственник. Уведомление о необходимости уплаты налога приходит по почтовому адресу местонахождения постройки.
Сколько платить — зависит от инвентаризационной стоимости бокса, которая закрепляется правовым актом местного органа власти и основывается на площади гаража, стоимости строительных материалов, износа строения.
Ставки налога в 2018 году следующие:
| За гараж стоимостью до 300 тысяч рублей | 0,1%. |
| При стоимости бокса в пределах 300-500 тысяч рублей | 0,1-0,5%. |
| Если объект стоит дороже 500 тысяч рублей | 0,5-2%. |
Некоторые категории граждан полностью освобождены от налогообложения таких объектов: пенсионеры, инвалиды с детства, герои СССР, военнослужащие и др.
Важный момент в формировании налоговой базы – время нахождения гаража в собственности. Если период владения превышает 3 года, то налог платить не нужно. При обладании боксом до трехлетнего период ставка составляет 13%.
Оформление гаража
возможно через МФЦ или в БТИ.
Есть ли план сноса гаражей — читайте в этой публикации.
Также мы расскажем, как узаконить гараж на земле администрации.
Процедура заключения сделки при стандартной покупке гаража.
Проверка документов
Владелец или доверенное лицо должен иметь при себе следующие документы для подтверждения законности сделки: паспорт на гараж с указанным уникальным кадастровым номером и, разумеется, свидетельство о юридическом праве собственности на объект.
Не у всех владельцев есть свидетельство, государство стало выдавать их лишь после 1998-ого года. Несмотря на это, для заключения сделки собственнику надо получить документ, иначе сделка не будет законной. Если гараж находится в ГСК то для получения свидетельства нужно взять в своем кооперативе документ, подтверждающий владение гаражом (чаще всего это справка), и бумагу о полной уплате пая.
Справка заверяется и подписывается членом кооператива, назначенным на должность председателя. С ней и со справкой об отсутствии каких-либо задолженностей по электричеству и налогам на гараж (иногда эта информация присутствует в справке от ГСК) едут в БТИ. Оттуда отряжается несколько представителей, которые составляют чертеж гаража и делают его рублевую оценку, на основании этой информации составляется платная справка из БТИ и техпаспорт (выдается только его копия).
С полученными документами надо обратиться в регистрационную палату для проведения процедуры заверения права собственности. Чуть позже оттуда забирается само свидетельство на гараж.
Проблема с законностью сделки возникает и при отсутствии кадастрового паспорта: если нет кадастрового номера, то гараж является бесхозным по государственным стандартам. После покупки такого объекта будет невозможно доказать право владения в случае спора.
В обязательном порядке кадастровый учет проводится лишь для земельных участков.
Гараж «опознают» по его техническому учету в качестве объекта недвижимости. Без этой процедуры нельзя получить кадастровый паспорт, документы на который отправляются в «Федеральную кадастровую палату». Если гараж прошел технический учет еще до 2012 года, то можно избежать серьезной беготни, т.к. данные были автоматически отправлены в «Федеральную кадастровую палату» и БТИ и кадастровый учет уже ведется. Чтобы забрать паспорт, надо просто предъявить документ об оплате гос. пошлины и свидетельство о праве собственности.
Гаражи, построенные после 2012 года для получения кадастрового номера должны пройти инвентаризацию, технический и кадастровый учеты. Паспорта изготавливать обязательно, т.к. они являются «бумажной» основой для сделок по гаражу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Нюанс: технические паспорта с описанием гаража, полученные до 1 марта 2008 года, согласно закону имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами.
Заключение договора
Процедура подписания договора достаточно проста — достаточно при личной встрече подписать составленный по образцу документ. Присутствие нотариуса не обязательно.
Нюансы:
- Цена гаража указывается исключительно в рублях.
- Если после покупки вскроется какая-то неоговоренная информация: гараж заложен или был одновременно продан кому-то еще, то покупатель может требовать полного возмещения средств или уменьшения стоимости через суд.
К договору покупателю прилагается акт приема-передачи гаража. В документе отражается выполнение пунктов договора. В акте обязательно указывается полное описание гаража с его недостатками. Его подписание должно происходить только после осмотра объекта покупателем, т.к. фактически подпись заверяет отсутствие претензий к качеству постройки. Если недостатки были указаны, то впоследствии покупатель не может обратиться на основании них в суд. Основные пункты, отражающиеся в акте:
- Площадь гаража.
- Факт передачи ключей новому собственнику.
Образец договора купли-продажи — скачать.
Образец и бланк акта приема-передачи гаража — скачать!
Оформление свидетельства о праве собственности
После заключения сделки обязательно регистрируется переход гаража к новому владельцу. Если продавец откажется от данной процедуры, то смело подавайте на него в суд — обвиняемого не только принудят к регистрации перехода права владения, но и заставят возместить все издержки за тяжбу. Документы для процедуры смены собственника можно узнать в БТИ.
Иногда члены ГСК считают, что для заключения процедуры продажи гаража достаточно переписать собственность на другого владельца, для этого просто изменяют фамилию в членской книжке. По закону это не считается передачей права собственности на гараж, а элементарной продажей членства в кооперативе. Как тогда продать или купить гараж в собственности ГСК?
Регистрация смены права собственности производится после заявления правообладателя при наличии у того картографии по региону и кадастрового паспорта. Если обращается уполномоченное лицо, то дополнительно должна прилагаться доверенность из Управления ФС государственной регистрации с печатью нотариуса. О том, как оформить гараж в собственность, мы уже писали тут.
Вам стоит знать порядок оформления покупки квартиры, если вы собираетесь этим заняться. иначе вы просто потеряете уйму времени мотаясь из одной инстанции в другую.
Никак не можете получить разрешение супруга на покупку квартиры? Наши специалисты в этой статье проконсультируют вас в этом вопросе бесплатно!
Помимо заявления на государственную регистрацию права собственности надо предоставить и другие документы:
- Паспорт (оригинал и ксерокопии).
- Квитанция об оплате гос. пошлины (около 1000 рублей для физических лиц) (подлинник).
- Если гараж находится в ГСК, то понадобится справка о владении собственностью в данном кооперативе, под печатью и подписью председателя.
- Справка из ГСК о выплате пая. Подписывается председателем и главным бухгалтером кооператива, заверяется печатью ГСК (подлинник и заверенная копия).
-
Кадастровый паспорт на гараж
(подлинник и заверенная копия).
Если ГСК совсем новый и ранее ни один гараж из него не оформлял государственную регистрацию. Тогда потребуется собрать дополнительные документы:
- Устав кооператива.
- Свидетельство о постановке ГСК на налоговый учет.
- Свидетельство о регистрации ГСК как юридического лица.
- Документы о правоспособности ГСК в роли юридического лица.
- Документы о подтверждении полномочий главного бухгалтера и председателя: приказ о назначении казначея или главного бухгалтера, протокол об избрании председателя ГСК.
- Постановление администрацией города о представлении ГСК земли под строительство гаражей или договор аренды на земельный участок.
- Если гаражи были построены после 1 января 1995-ого года, то нужно также приложить бумаги, подтверждающие сам факт создания недвижимого объекта (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Процедура регистрации займет до 20-ти календарных дней после подачи документов.
Движимый гараж
Недвижимый гараж построен на фундаменте и его нельзя переместить без нанесения критического ущерба объекту. Движимый гараж легко устанавливается на землю и быстро перемещается по новому адресу. Договор о покупке на такую «коробку» заключается в упрощенном режиме — достаточно расписки со стороны продавца, причем не обязательно заверенной.
Проблема лишь в том, что если нотариус не подтвердит ее подлинность, то в случае спора бывший владелец может легко заявить, что вовсе ничего не подписывал. Суд будет на его стороне. Чтобы это не случилось, лучше подписать полноценный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
Нюанс: передачу денег осуществляйте в присутствии независимых свидетелей.
В заключение стоит отметить, что поддержка юриста при покупке гаража может быть действительно необходимой, особенно если нет желания разбираться во всех нюансах операции. При самостоятельных же действиях перепроверяйте каждый свой шаг по 2 раза — это поможет сберечь деньги и нервы.
Не знаете, что подарить близкому родственнику на свадьбу или день рождения? Решено! Дарим гараж родственнику! Но прежде, чем сделать это, узнайте все тонкости этой сделки.
А чтобы узнать, как происходит приватизация гаража в гаражном кооперативе, вам достаточно кликнуть здесь — http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/garazh/privatizatsiya.html.
Это считается ключевым условием Основание пользования гаражной постройкой В данном случае необходимо указывать серию и номер документации, на базе которой продавец реализовывает такой вид недвижимости Описание Для минимизации рисков возникновения различных проблем с идентификацией гаражного строения, нужно максимально подробно указать технических сведения о нем Себестоимость Этот раздел считается неотъемлемой частью соглашения, без которого документ считается недействительным Зная указанные нюансы можно исключить вероятность оспаривания сделки в судебном порядке. Если между физическими лицами Необходимо помнить, что в случае заключения договора купли-продажи гаражного строения, важно уделять особе внимание свидетельству о праве собственности. В частности нужно поинтересоваться, на основании чего оно было оформлено прошлым собственником.
Как правильно осуществить сделку купли-продажи гаража
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.Форма акта приема-передачи гаража.
Покупатель Перед приобретением гаражного бокса покупателю следует проверить правоустанавливающие документы.
Для этого следует обратиться в Росреестр и, оплатив госпошлину, уточнить, кто является действительным владельцем имущества.
Внимание
Там же можно узнать кадастровую стоимость, которая подскажет реальную цену объекта нежилой недвижимости.
Не менее важным является выяснение вопроса о земельном участке.
Обычно земля под ГСК предоставляется в аренду. Стоит выяснить, на какой период выделена земля. Если срок аренды скоро заканчивается, то лучше такое строение не приобретать.
Велика вероятность, что ГСК может быть снесен.
Как оформить куплю продажу гаража
Важно
Порядок действий В 2018 году механизм продажи гаража заключается в следующем:
- Заключение соглашения в письменной форме.
- Составление заявления в Регистрационной палате.
- Далее нужно уплатить госпошлину.
- На следующем этапе проводятся работы по межеванию.
- Подписание договора купли-продажи.
На завершающем этапе необходимо обратиться в Росреестр с целью регистрации прав собственности.
Необходимые документы В период подписания договора купли-продажи собственник обязан собрать пакет документов.
Принцип оформления сделки купли-продажи гаража
Если в ней не содержатся сведения о собственнике, то подписывать договор не стоит, поскольку процесс оформления документов на владение может затянуться на длительный период.
Важно, что до 1998 года сделки с недвижимостью проводили органы БТИ, так что если сведений в Росреестре о гараже нет, то возможно сделка была оформлена на основании ранее действующего закона.
Однако провести договор купли-продажи в этом случае официально не получится.
У нотариуса В настоящее время действует закон №218 о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Все договору регистрируются в органах Росреестра, это требование обязательно и без этого договор считается недействительным (ничтожным).
Купля-продажа гаража через мфц
Важно помнить — оформление договора купли-продажи гаража без документов не допускается российским законодательством. В случае отсутствия документации сделка по купли-продажи осуществляется путем формирования соответствующей расписки.
Наиболее оптимальным вариантом в данной ситуации станет выбор металлических гаражей. В случае возникновения каких-либо сложностей, такой гараж можно разместить на своем земельном участке.
Как правильно составить соглашение (образец) Подписание соглашения купли-продажи может происходить непосредственно перед процедурой государственной регистрации сделки в том же регистрирующем органе.
Ключевым критерием проведения процедуры в кратчайшие сроки считается верное формирование проекта договора, бланк которого можно скачать здесь.
Как правильно оформить куплю-продажу гаража?
Если же выясниться, что физическое лицо стало собственником гаража по причине дарения либо приобретения – нет поводов для беспокойства.
В такой ситуации сделка по купли-продажи будет происходить по общепринятым стандартным правилам.
Инфо
Если же право собственности было сформировано на базе полученного разрешения на постройку гаражного строения, то это может означать то, что в большинстве случаев, оно предоставляется инвалидам.
Нередко под такой недвижимостью подразумевается дворовой гараж.
Необходимо обращать внимание на то, что приобретать такой гараж у физических лиц может только иной недееспособный гражданин.
В случае покупки иными лицами, у них появляется высокая вероятность утраты не только гаража, но и уплаченных финансовых средств.
Порядок оформления продажи гаража
- паспорт и доверенность, заверенная нотариусом, лица, которое выступает в качестве представителя с одной из сторон, заключающих сделку;
- свидетельство о рождении, паспорт ребёнка, в возрасте от 14 лет, и родителя при условии, что продающее либо покупающее гараж лицо не достигло совершеннолетия;
- разрешение со стороны органов опеки и попечительства на реализацию недвижимого имущества, если собственником гаража либо его доли считается несовершеннолетний ребёнок.
Для заключения сделки ещё надо будет приложить:
- 3 экземпляра заключенного договора;
- согласие на сделку супруга, если имущество является совместной собственностью;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности или наложенного ареста на гаражное строение.
Если будут собраны все документы, тогда проблем с куплей-продажей не возникнет.
Точная дата выдачи будет указана в расписке, которую вам дадут в МФЦ, так же по номеру указанному в ней, можно отследить результаты через интернет. Приходить раньше бессмысленно. Забирать копию покупатель и продавец могут независимо друг от друга. При себе достаточно иметь паспорт гражданина России или его аналог, удостоверяющий личность. Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить в 2018 году) Все выплаты возлагаются на продавца.
Налогообложение касается только тех собственников, которые вступили в права менее чем за три года до момента продажи.
Размер – 13% и равен ставке налога на доходы физ. лиц. Читать также: ГИС ЖКХ официальный сайт Подавая декларацию в ФНС, укажите паспортные данные, информацию о продаваемом объекте, документы, устанавливающие право на владении им, информацию о полученном авансе.
Основным документом, подтверждающим переход права собственности на гараж вместе с землей, является договор купли-продажи гаража и земельного участка, образец которого поможет его правильно составить и подписать. Без надлежаще составленного договора сделка будет признана незавершенной, а новый владелец не сможет переоформить собственность в государственном регистрирующем органе, а значит, не сможет в дальнейшем ею распорядиться по своему усмотрению: подарить, завещать, продать.
Оформляя процесс перевода на другого собственника, следует различать виды данной постройки: капитальная застройка или переносное сооружение. В зависимости от вида гаража, схема переоформления будет различаться. В случае признания объекта продажи капитальной застройкой, принципы составления купчей сходны с правилами оформления недвижимости. Если объект продажи представляет собой переносное сооружение, он будет отнесен к движимому имуществу.
Гараж – временное сооружение
Отличительной чертой такого сооружения является отсутствие зависимости от места расположения, что позволяет переносить и использовать его без какого-либо ущерба техническим свойствам объекта.
Продажа такого гаража, именуемого также «ракушкой», осуществляется на основании купчей, основными пунктами в которой будут являться:
- Физическое описание сооружения (цвет, размер, из чего изготовлен).
- Стоимость объекта.
- Сроки исполнения обязательств по договору.
- Порядок расчета с продавцом.
Несмотря на то, что подобное сооружение не относится к недвижимому имуществу, сделку следует зафиксировать письменно, в виде подписанного договора, чтобы избежать нежелательных ситуаций в будущем, касающихся правомочности его использования.
Следует учитывать, что покупка движимого объекта, не связанного с землей, на которой он расположен, не означает приобретение участка под ним. В данном случае речь идет о приобретении лишь сооружения для хранения автомобиля без места.
Гараж – объект капитального строительства
Отличительной чертой такой продажи является соблюдение всех требований, предъявляемых при оформлении любой недвижимости, так как в данном случае отчуждаемый объект имеет капитальный фундамент, стены, и связан с землей, на которой он возведен. Так как подобную постройку нельзя перенести без нарушения эксплуатационных свойств объекта, покупка оформляется с обязательным учетом того. На каких основаниях объект расположен на участке.
Следует учитывать, что гаражная постройка может быть возведена предыдущими владельцами на участке, выделенном на правах аренды. Это означает, что переход права собственности на гараж влечет за собой переход права аренды земли. Если постройка возведена на участке, принадлежащем владельцу на правах собственности, его стоимость должна быть включена в стоимость всей покупки сооружения с землей.
В случае продажи объекта членом ГСК, предваряя сделку продажи, следует оформить право собственности в Росреестре. Процедура получения свидетельства собственника, в большинстве случаев, довольно проста: на основании справки из правления ГСК сотрудники БТИ производят обмеры и готовят технические документы на объект. Данные документы послужат основанием обратиться за регистрацией права в Росреестр.
Правила оформления
Приступая к составлению договора купли-продажи гаража и земельного участка в 2018 году по установленному образцу, следует учитывать некоторые особенности:
- Ответственность за надлежаще подготовленные к сделке документы несет продавец.
- В обязанности покупателя входит проверка составленного документа на соответствие фактической ситуации, проверка остальных документов.
- Продажа гаражной постройки основывается на имеющемся у продавца свидетельстве о праве собственности, что означает необходимость его оформления в Росреестре.
- Действующим законодательством с 1996 г. отменено обязательное заверение купчей в нотариальной конторе.
- Договор распечатывается и подписывается в 3 экземплярах, один из которых предоставляется в службу Росреестра при регистрации перехода права.
Порядок составления
Правильно составить договор поможет образец, на основании которого вносят сои данные о конкретных условиях сделки.
Грамотно составить договор поможет соблюдение следующей последовательности:
- Заполняя сведения о сторонах сделки, полностью указывают их реквизиты и координаты, включая ФИО, адреса, телефоны, паспортные данные.
- В предмете договора указывают технические параметры отчуждаемого объекта, основываясь на данных техпаспорта. Детальное описание всех особенностей постройки приводится в приемопередаточном акте.
- Все стороны сделки должны заявить о своем согласии с условиями договора. Упоминание добровольного согласия с условиями обезопасит от риска предъявления претензий и оспаривания в суде сделки в дальнейшем.
- В обязательном порядке необходимо четко указать стоимость объекта и порядок произведения расчетов.
- Отдельным пунктом вносят условия оспаривания в случае форс-мажора или спорной ситуации.
Гараж с землёй
Согласно действующему законодательству гараж, покупаемый с участком земли, не относится к неделимым объектам недвижимости. Это означает, что продажа гаража с земельным участком требует отдельного оформления перехода права на гаражное строение и саму землю, на которой возведен объект.
В случае аренды, приобретаемое строение наделяет владельца строения правом аренды участка под ним. Условиями договора плата за аренду может быть включена в цену объекта. Если земля, на которой находится гаражная постройка, оформлена в частную собственность продавца, при заключении соглашения по отчуждению требуется предоставить следующие документы:
- кадастровый паспорт на гараж и участок под ним;
- технический паспорт с планом постройки, подготавливаемый сотрудниками БТИ.
Отсутствие вышеуказанных документов возможно только, если участок под строением находится в пользовании продавца на условиях длительной аренды. При желании, покупатель сможет самостоятельно вывести землю в свою собственность после того, как зарегистрирует право собственности на гараж.
Гараж приобретается владельцами автомобилей для обеспечения целостности и сохранности своего движимого имущества. Чтобы оформить куплю-продажу гаража в соответствие с нормами законодательства, необходимо разобраться в ряде вопросов, которые требуют более детального изучения. Какие же именно нюансы нужно учитывать при оформлении правового акта такого характера?
Важные моменты при выборе гаража для покупки
Первоочередного внимания заслуживают 2 вещи:
- Принадлежность гаража к движимому или недвижимому имуществу. Необходимо выяснить является ли он просто металлической коробкой или же стоит на фундаменте. От этого зависит дальнейшее развитие сделки. В случае признания гаража недвижимым имуществом требуется обязательная регистрация договора в реестре. Если же конструкция – движимое имущество, то право собственности возникнет сразу после передачи гаража покупателю и не требует дополнительной регистрации.
- Законность постройки гаража. Он может быть расположен на территории гаражно-строительного кооператива (ГСК), охранной зоны, на территории новостройки и других землях.
Проверка таких нюансов необходима, чтобы не попасть на уловку недобросовестных продавцов. Варианты размещения гаража в охранной зоне лучше не рассматривать, так как он может быть построен по устной договоренности. При покупке бокса в ГСК обязательно проверьте наличие технического паспорта и кадастровой выписки из БТИ.
Этапы оформления сделки
- Сбор пакета документов.
- Оформление договора купли-продажи.
- Оплата по акту покупки-продажи.
- Государственная регистрация (фиксация данных в Росреестре) договора купли-продажи и получение свидетельства на право собственности.
Пакет документов для проведения сделки
Обязательства по подготовке документов и оформлению сделки, как правило, возлагаются на продавца недвижимости. Какие же документы требуются для проведения законной сделки? От владельца гаража требуется такой список бумаг:
- свидетельство о собственности на гараж;
- паспорт, удостоверяющий личность продавца;
- нотариальное разрешение от супруга(и) на его продажу (только для тех, кто состоит в браке);
- договор купли-продажи недвижимого имущества;
- кадастровый паспорт (план сооружения);
- акт приема-передачи.
Документы для оформления сделки покупки-продажи гаража в кооперативе (ГСК)
Для осуществления сделки покупки гаража в кооперативе требуется идентичный перечень документов и несколько дополнительных актов. Параллельно предоставляются справки из БТИ:
- технический паспорт на гараж;
- кадастровый документ;
- выписка об инвентаризационной стоимости;
- справка об отсутствии долга по членским взносам и коммуналке.
У продавца бокса в ГСК может и не быть свидетельства о праве собственности, тогда покупатель будет признан лишь членом гаражного кооператива с обязательством оплачивать членские взносы.
Оформление договора купли-продажи
Буква закона не обязует нотариально заверять такие договора, но также и не запрещает. В этом случае решение остается за участниками соглашения. Продавец может составить такой договор самостоятельно по образцу (типовая форма) или же прибегнуть к профессиональной юридической помощи. В договоре обязательно прописываются участники (продавец и покупатель), основания владения имуществом со стороны продавца (договор дарения, предыдущий договор купли-продажи), детальное описание объекта недвижимости (этажность, площадь, адрес) и его стоимость. Правовой акт оформляется в 3-х экземплярах.
Регистрация договора
Все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной процедуре регистрации в Росреестре. Поэтому заранее необходимо подготовить определенный перечень документов. В дальнейшем его необходимо подать в орган, уполномоченный проводить регистрацию.
- Свидетельство на собственность.
Данный документ, как оговаривалось ранее, должен быть оформлен заранее продавцом гаража. Если его нет, тогда перед продажей недвижимости необходимо обязательно получить такое свидетельство. Сделать это можно, обратившись с заявлением-бланком в УФРЦ (Управление Федерального регистрационного центра), приложив документы об оплате государственной пошлины и подтверждение права владения данным имуществом (выписка из БТИ, договор дарения, свидетельство, подтверждающее получение наследства и т.д.).
- Оригиналы паспортов покупателя и продавца (снимается копия).
- Договор купли-продажи гаража (для продавца, покупателя и государственного регистратора).
- Заполненный бланк установленного образца о проведении государственной регистрации перехода прав собственности от одного субъекта к другому.
- Официально заверенное нотариусом разрешение от супруги/а на продажу гаража (состоящих в браке).
- Акт приема-передачи имущества.
Документ, который однозначно подтверждает полное отсутствие любых претензий со стороны покупателя и продавца и является гарантом согласования сделки.
- Кадастровый паспорт гаража.
В этом документе зафиксированы все параметры недвижимого имущества. Необходим только при отсутствии данных в регистрационной базе.
- Квитанция об оплате 2000 руб. за проведение регистрационных действий.
Срок проведения регистрации и оформления свидетельства о праве собственности – 1 месяц. Затем продавцу возвращается один экземпляр договора купли-продажи с отметкой государственного органа, а покупателю дополнительно к договору выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Порядок уплаты налогов
Гараж, как недвижимое имущество, является объектом налогообложения. Плательщиком данного налога является владелец такой недвижимости, который производит его уплату согласно установленному законом порядку. Уведомление об уплате налога отправляется такому субъекту почтой по месту нахождения сооружения.
Ставка налога и инвентаризационная стоимость гаража имеют прямую зависимость. А сама инвентаризационная стоимость закрепляется правовым актом представительных органов местного самоуправления.
Эта величина зависит от площади сооружения и стоимости материалов, затраченных на возведение гаража, с учетом их износа.
Ставки налога
| Стоимость гаража | Ставка налога % |
| до 300 000 рублей | 0,1 |
| от 300 000 до 500 000 рублей | от 0,1 до 0,5 |
| от 500 000 рублей | от 0,5 до 2 |
Есть определенный перечень льготных категорий граждан (Герои СССР, инвалиды с детства, военнослужащие и др.), а также пенсионеры, которые полностью освобождаются от уплаты налогов от продажи такого имущества.
Немаловажным моментом в формировании налоговой базы является нахождение в собственности объекта продажи. Денежные средства от продажи гаража, находящегося в собственности не менее полных 3-х лет, не попадают под налогообложение и не указываются в бланке декларации. Если же объект был в собственности меньше этого периода времени, тогда доход подлежат налогообложению в размере 13%.
Взвешенный подход к оформлению сделки купли-продажи гаража обезопасят вас от непредвиденных ситуаций.
