Правила объединения земельных участков с разным разрешенным использованием в 2019 году

С целью эффективного контроля использования земельных участков и минимизации потерь их свойств, было произведено деление всего земельного фонда России на категории и виды разрешенного использования. Принадлежность земли к той или иной классификации имеет юридическую силу и представляет собой систему сохранения определенных свойств земельного участка. Ниже я расскажу об этом подробнее.

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе.

Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

  • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
  • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

1. Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации. Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

2. Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и несельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Несельскохозяйственные угодья

Несельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот несельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

3. Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

4. Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе ВРИ Комментарии
1.0-1.18 Сельское хозяйство Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства.
2.0-2.7.1 Жилая застройка На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания.
3.0-3.10.2 Общественное использование объектов капитального строительства На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д.
4.0-4.10 Предпринимательство Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды.
5.0-5.5 Отдых Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д.
6.0-6.11 Производственная деятельность На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты.
7.0-7.5 Транспорт На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания.
8.0-8.4 Обеспечение обороны и безопасности Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни.
9.0-9.3 Деятельность по особой охране и изучению природы Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории.
10.0-10.4 Использование лесов Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов.
11.0-11.3 Водные объекты На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения.
12.0-12.3 Земли общего пользования На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса.
13.1 Огородничество На ЗУ разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур, а также строительство жилых дачных домов и вспомогательных построек.
13.2 Садоводство
13.3 Ведение дачного хозяйства

Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора. Скачать и изучить классификатор видов разрешенного использования земель можно здесь.

Что будет, если использововать землю не по назначению

Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

  1. использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
  2. принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
  3. поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

  1. приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
  2. получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
  3. выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

  • Не использование земель с/х назначения запрещено. Это требование распространяется на любые участки, находящиеся во владении физических и юридических лиц. Не использовать землю может только государство, которое владеет землями ГосЗемЗапаса и участками резерва;
  • Иностранные граждане в обороте сельскохозяйственной земли участвовать не могут. Однако они могут брать землю в аренду и использовать её по назначению, выполняя все обязанности по поддержанию участков в надлежащем состоянии;
  • Произвольный перевод с/х земель в другую категорию или разрешенное использование запрещен и наказуем;
  • Существуют ограничения по срокам и содержанию аренды. Законом определяются максимальные и минимальные сроки, а также режим использования участков;
  • При территориальном зонировании определяются особо ценные земельные участки, изъятые из оборота. Они находятся в списках территорий, запрещенных к приватизации. Изымают из оборота и нарушенные земли, которые переводятся в залежь до момента восстановления плодородия и иных значимых свойств.

Обратите внимание, что не выполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей влечёт за собой предусмотренное законом наказание в виде, штрафов, уголовной ответственности и иных мер, включая материальную ответственность, носящую компенсационный характер.  Летом 2016 года был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется вовсе или с какими-либо нарушениями. По данным министерства с/х хозяйства, после введения этих поправок в оборот было возвращено более 120 тыс. гектар земель.

Выводы

С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

  1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
  2. С целью ведения мелкого сельскохозяйственного производства для личных нужд (ЛПХ);
  3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
  4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

О том, как изменить вид разрешенного использования земельного учатка, я рассказываю здесь.

В этой статье речь пойдет о базовых положениях, причинах и условиях для возможности объединения земель, а также основных этапах процедуры слияния и возможных ограничениях.

Основные положения

На основании заявления собственника участков земли может быть реализовано объединение граничащих друг с другом наделов в один, однако целевое назначение останется неизменным.

Данная процедура потребует проведения определенных землеустроительных мероприятий.

На основании п. 1 ст. 11.6 российского Земельного Кодекса в случае слияния наделов земли формируется один участок, что ведет к прекращению существования смежных земель.

Наделы, подлежащие слиянию, могут быть в собственности у одного или разных лиц. Процедура слияния доступна для реализации физическим и юридическим лицам.

Причины объединения

Среди самых основных выделяют следующие:

  • самая распространенная причина – желание повысить рыночную стоимость и ликвидность вновь образованного участка;
  • такая процедура способна сделать проще ведение учета имущества в виде земельного участка, а также процесс перечисления соответствующих налоговых выплат;
  • желание владельцев нескольких небольших наделов, которые располагаются по соседству, объединить их в один с целью строительства жилого дома или дачного жилища. Итог – увеличение площади земли. В противном случае, без слияния, возведение построек будет противоречить существующему законодательству.

Условия для слияния

Порядок объединения участков должна соответствовать определенным критериям:

    • земли, подлежащие слиянию, должны граничить друг с другом;
    • границы первоначальных участков земли должны быть определены в соответствии с российским законодательством;
    • необходимые точки исходных наделов земли должны быть зафиксированы в соответствии с существующими нормативами точности. В ситуации, когда точность определения меньше допустимого показателя, следует провести уточнение границ конкретного надела;
    • у участков должна быть одинаковая категория земель. Вид допустимого использования может быть разным, поскольку для вновь созданного надела его может выбрать сам собственник;
    • земли должны располагаться на территории одного муниципального образования;
    • с планируемым слиянием должны быть согласны все пользователи, собственники, арендаторы и залогодержатели;

Это важно знать: отсутствует необходимость разрешения, когда объединение наделов реализуется на основание Постановления суда.

  • многоконтурные земли подлежат слиянию при выполнении условия о наличии у них смежных границ – может быть одна или несколько.

Процедура объединения

Состоит из нескольких этапов:

    1. Подготовка.

Предварительное ознакомление с правоустанавливающей документацией на первоначальные земельные наделы.

Более того, необходимо провести сверку данных с государственным кадастром и планом территории. После этого следует уточнить границы с соседствующими землями, опираясь на имеющиеся данные.

В случае необходимости, осуществляются мероприятия по уточнению.

    1. Кадастровые действия.

Суть – оформление соглашения, в которое включены все заинтересованные стороны, и его подписание.

Следующий шаг — создается межевой план. После того, как он будет одобрен инициатором мероприятий, данный план необходимо сдать для проверки в учетное ведомство.

  1. Завершающий этап.

Суть – получение кадастрового паспорта и регистрация права собственности на вновь созданный надел.

Моменты, препятствующие слиянию

Нельзя объединять земли, которые предоставлены на правах:

  • бессрочного пользования;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • безвозмездного срочного пользования.

Обратите внимание: существует возможность слияния, когда все земли предоставлены одному лицу.

Вновь образуемый надел земли должен соответствовать требованиям о предельно возможных размерах участка, которые определены действующим законодательством России.

Пример решения об объединении земельных участков вы можете скачать здесь.

Из этого видео вы узнаете, как путем объединения образовать земельный участок:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Да и посвященным порой нелегко подстроиться под вечноизменяющиеся шаблоны, диктуемые представителями кадастровой палаты. Но это уже к делу не относится. В бумажном виде межевой план выдается Заказчику только для визуального ознакомления с содержимым и то только по предварительной договоренности.

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

На территории г. Москвы и Новой Москвы точность должна соответствовать значению — 0,1 м. допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Исходные земельные участки прекращают свое существование только после регистрации права на образованный в результате объединения земельный. Проверь свой ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте уточнена ли граница Вашего участка с действующим ФЗ РФ! Если увидите надпись « Внимание! сведения о границах объекта отсутствуют. Местоположение указано ориентировочно» .

Подскажите, пожалуйста, нужно ли подавать заявление в органы местного самоуправления об объединении земельных участков, если все участники принадлежат одному лицу на праве собственности и имеют один вид разрешенного использования? Или можно сразу готовить межевой план вновь образованного земельного участка и ставить участок на кадастровый учет?

Объединение земельных участков

Скажите пожалуйста, по новому плану межевания земли по Москве, к территории на которой стоит многоквартирный дом ( в кадастровом паспорте указано назначение земли- использование части здания под кафе) прирезали кусок земли. Как оформлять кадастровый паспорт — с каким назначением земли?!

Некоторые земли могут принадлежать лицам на правах бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Закон допускает их объединение, но только в том случае, если все они принадлежат одному и тому же владельцу. В противном случае, этого делать нельзя.

Объединение двух и более земельных участков в один

Как видно из сказанного, не во всех случаях получиться провести объединение земель. Чтобы это произошло, законом выдвигается ряд требований, которым должны соответствовать субъекты объединения. Если хоть одно из них не соблюдается, объединение будет считаться незаконным. Для наглядности систематизируем их:

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее трех тысяч рублей; на должностных лиц — от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей.

Разрешенное использование земельных участков

Например, в многоэтажных домах дворы общего пользования недопустимо использовать для содержания домашних животных или под огород. Не разрешено разбивать клумбы в ущерб другим жильцам, чьи малолетние дети могут стать причиной конфликта в случае повреждения насаждений.

Если изменение земельного участка не затрагивает изменение внешних границ земельного участка (участков), то они осуществляются без утверждения схемы расположения земельного участка. Заинтересованное лицо составляет межевой план, с которым обращается в орган кадастрового учета.

Раздел, выдел, объединение и перераспределение земельных участков

Хозяйственные цели , которые могут достигаться изменением конфигурации земельного участка, разные: оптимизация земельных платежей, раздел участка для целей продажи его частей, выдел участка под объектами иного лица, исключение из состава участка частей, на которые установлены ограничения в использовании (например, зона охраны объектов питьевого водоснабжения, красные линии улично-дорожной сети и пр.).

Под объединением земельных участков подразумевается способ образования участка, принципы которого описаны в статье 11.2 ЗК. Провести процедуру можно только в отношении смежных участков. В результате образуется право одного владельца или долевой собственности (если изначально владельцев несколько) на землю.

Виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с установленными классификаторами

  1. В основную группу входят МКД (многоквартирные дома), культурные сооружения, школы и сады, торговые здания, площадь которых не превышает ста квадратных метров.
  2. Вторая группа – условно разрешенное пользование. Сюда относятся спортзалы, больницы, офисы, некоторые предприятия.
  3. Дополнительные виды использования – автостоянки временного характера, гаражи.

Если государственный кадастровый учет изменений категории земель и (или) вида разрешенного использования исходного земельного участка был осуществлен после подготовки межевых планов образуемых земельных участков и при проведении проверки таких межевых планов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, органом кадастрового учета будет установлено, что сведения о категории и (или) разрешенном использовании исходного земельного участка не совпадают с указанными характеристиками образуемых из него земельных участков, то в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета данных образуемых земельных участков и возвращает заявителю или его представителю межевые планы для доработки ( ч. 7 ст. 26 Закона о кадастре). (Письмо Минэкономразвития от 7 июля 2010 г. № Д23-2521)

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием

К уникальным характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре отнесены: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, площадь.

Прежде всего, необходимо уведомить администрацию муниципального образования о том, что вы намерены объединить земельные участки. После этого нужно повторно заказать межевые работы, в ходе которых будут определены новые границы и установлена площадь будущего участка, и поставить объединённый надел на кадастровый учёт. В итоге вам выдадут кадастровый паспорт вновь образованного участка.

Объединение земельных участков

Конечным итогом объединения является образование одного земельного участка, а его составляющие теряют свое существование в качестве самостоятельных участков. Полученный надел имеет собственный кадастровый номер, и для оформления права собственности на него владелец обязан зарегистрировать землю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

— вид разрешенного пользования может изменяться только в соответствии с градостроительным регламентом. Если же участок не отвечает нормам регламента, то изменить вид его использования можно только после приведения его в соответствие с видами дозволенного пользования, которые указаны в этом регламенте;

Вид разрешенного использования земельного участка

Как правило, большинство земель населенных пунктов перебывают в муниципальной или государственной собственности. Поэтому выбор вида разрешенного землепользования обычно подтверждается оформлением договора аренды земли. Изменить один вид разрешенного пользования на другой можно только на основании решения соответствующего органа, которое было принято с учетом градостроительного регламента и различных технических нормативов.

Когда получите разрешение на строительство на оба участка, начинайте стройку, так как потом 1 стройку на 2х разных участках регистрировать будет проблематично, то лучше поступить так как советует Павел с фундаментом. Адалее выкупать данные участки и объединять.

Какие документы нужны для объединения земельных участков

Возможно ли потом при наличии двух разрешений на строительство на двух участках построить один дом? Максимально разрешенная площадь участка под ИЖС на уровне местной администрации — 1000 кв.м. Оба участка по 1000 кв.м. то есть при объединении будет 2000 кв.м., больше ограниченного лимита. Как лучше поступить? Оформлять второй участок на того же арендатора или на его ребенка, например?

30 Сен 2018     
yristzvyka    
   
7      

Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью. Суть их состоит в таких положениях:

  • любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
  • в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
  • после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.

На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».

Порядок перераспределения земельных участков с разным разрешенным использованием

  • выяснить, разработан или нет, в соответствии с ПЗЗ поселения, проект межевания территории (ПМТ),
  • при отсутствии ПМТ подготовить схему расположения образуемого в результате распределения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ), показывающую присоединение к существующим границам собственного исходного участка куска муниципальной или государственной земли земли (добавляемого участка) — вполне понятно, что для подготовки схемы нужно обратиться к кадастровому инженеру землеустроительной организации,
  • подать заявление о перераспределении собственного исходного участка с приложением к заявлению правоудостоверяющих документов и схемы расположения образуемого участка на кадастровом плане территории (КПТ).

Можно перераспределить участки с разным ври

Внимание

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков должны быть определены градостроительными регламентами, включаемыми в правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования. До утверждения указанных правил, а также в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых они не устанавливаются, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Законодательством установлен запрет на образование земельных участков в случаях, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Перераспределение с разными видами разрешенного использовани

Кроме того, не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
Государственный кадастровый учет земельных участков Образованные в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела земельные участки нуждаются в государственном кадастровом учете.

Перераспределение земель и земельных участков между собой

Указанного соглашения не требуется в случае образования земельных участков путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Порядок согласования образования земельных участков в указанном случае отдельно регламентирован ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Требования к образуемым земельным участкам и их характеристикам Одними из главных характеристик земельных участков является их категория и вид разрешенного использования. В соответствии с земельным законодательством каждый земельный участок должен быть отнесен к отдельной категории и виду разрешенного использования, которыми и определяется правовой режим соответствующего земельного участка и допустимые параметры его использования.

Перераспределение частных и государственных земель

Кадастровую палату. Далее заявителю нужно предъявить в администрацию кадастровый план увеличенноного участка — для завершения процедуры заключения Соглашения о распределении земельного участка. По результатам заключения Соглашения о перераспределении земельных участков между органом власти и заявителем (собственником участка, к которому добавляется площадь), с участками происходит следующая трансформация:

  1. прекращается существование исходного земельного участка заявителя,
  2. образуется земельный участок с увеличенной в результате перераспределения площадью;
  3. у собственника (заявителя) возникает право частной собственности на земельный участок с увеличенной площадью,
  4. земельный участок, из которого произведена вырезка земли, продолжает существовать в изменённых границах.

Общие принципы образования земельных участков из существующих участков.

Инфо

В подобных обстоятельствах изменения границ регулируются посредством оформления специального соглашения о перераспределении земель между их владельцами. В это же время государственными органами подготавливается соответствующая разрешительная документация;

  • перераспределение касается только землевладений, находящихся в собственности муниципалитета.

Такое возможно в случаях, когда государственные земли переходят от одного ведомства к другому;

  • корректировка границ двух соседних землевладений, когда одним из них владеет частное лицо, а второй является собственностью государства. Этот момент четко регулируется законодателем, предусматривающим возможность проведения необходимых межевальных работ.
  • Также важное значение несет назначение муниципальных земель и вид целевого использования земли владельца.Запрет на перераспределение земельных участков с 1 января 2018 года С обновлением положений российского законодательства поменялись также главные условия, наличие которых может привести к отказу в исполнении вышеуказанной процедуры:

    • при выставлении земли, находящейся в собственности государства и рассматриваемой в качестве объекта межевальных работ, на аукционные торги;
    • если участки земли, которые нужно перераспределить, не являются соседними (на графической схеме их местонахождения они должны соприкасаться хотя бы в одной точке);
    • участки, требующие смены имеющихся границ путем перераспределения не были отмежеваны.
    • заранее в устной форме договоритесь с собственниками смежных земель;
    • посетите компетентный орган муниципалитета и подайте заявление о выдаче разрешения;
    • пригласите кадастрового инженера для изменения земельных границ;
    • составьте и подпишите соответствующее соглашение и представьте его в муниципальный орган;
    • при положительном исходе получите решение по утверждению плана землевладений с зафиксированными изменениями;
    • поставьте землю с измененными границами на кадастровый учет;
    • обратитесь за получением кадастрового паспорта с новыми утвержденными границами.

    Скачать образец заявления на выполнение работ по межеванию земельного участка можно здесь Обратитесь в геодезическую компанию или к компетентному кадастровому инженеру и закажите необходимые кадастровые работы.

    Можно ли перераспределить участки с разным видом разрешенного использования

    При исчислении размера платы за увеличение площади частного земельного участка в результате его перераспределения с участками из состава государственной собственности используются следующие документы:

    • Постановление «Об утверждении Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности ( № 1308 от 3 декабря 2014 г.)
    • Прилагаемый к Постановлению «Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности», устанавливающие порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков.

    2.
    Таким же образом будут определяться целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков, образованных путем объединения или перераспределения нескольких участков, имеющих одно целевое назначение и вид разрешенного использования. Вместе с тем, исходя из указанного выше требования ЗК РФ, образование земельных участков из участков с различным целевым назначением и разрешенным использованием законодательством не допускается.

    Следовательно, для объединения или перераспределения земельных участков с различным целевым назначением и видом разрешенного использования необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, направленных на устранение такого различия. Помимо прочего, законодательством установлены некоторые требования к размеру образуемых земельных участков.

    • на возмездной основе (пункт 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ),
    • в соответствии с порядком и правилами, установленными:
    • Правительством РФ — в случае принадлежности земли государству,
    • государственной власти субъекта РФ — когда добавляемый земельный участок является собственностью субъекта РФ,
    • органом местного самоуправления — когда добавляемый земельный участок находится в муниципальной собственности.

    Непосредственно сам расчёт платы выполняет орган власти, а вот произвести оплату за добавленную муниципальную или государственную землю, как понятно, обязан главный интересант (заявитель), причём в указанный в Соглашении срок.

    Процедура образования земельных участков (раздел участка, объединение, перераспределение смежных земельных участков) — очень сложна, имеет множество предписанных законом условий и ограничений. Их все надо знать и учитывать при проведении работ. Поэтому доверять данную процедуру необходимо только профессионалам, которые знают все тонкости законодательства и смогут провести все работы от начала и до конца.

    Например, на практике часто возникает необходимость произвести раздел участка. Это может быть обусловлено многими причинами. Раздел участка необходим, если его собственник планирует совершить какую-либо операцию с определенной частью земельного участка. Произведя раздел участка — он сможет продать, подарить, сдать в аренду вновь образованный земельный участок, запланировать строительство нового дома и т.д.

    Согласно действующего законодательства — земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (Земельный Кодекс ст. 11.2).

    При этом законодательством четко прописывается порядок, основания и условия для таких операций с земельными участками, как раздел участка, объединение или перераспределение земельных участков.

    • Образуемым в результате раздела, объединения, перераспределения земельным участкам — присваивается такое же целевое назначение и разрешенное использование, как и у земельных участков, из которых они образуются (за исключением случаев, установленных федеральными законами)

    • Раздел участка, объединение и перераспределение смежных земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых данные земельные участки образуются.

    • Образование земельных участков (раздел участка, объединение, перераспределение), находящихся в частной собственности нескольких лиц – производится на основании письменного соглашения данных лиц. Если согласие не достигнуто — образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников и владельцев земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки.

    • Раздел участка, объединение и перераспределение земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, в том числе по заявлениям землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

    РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

    При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков. При разделе земельного участка, принадлежащему одному лицу, у него возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

    Если разделяемый земельный участок находится в общей собственности нескольких лиц, все они сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установят участники общей собственности своим соглашением.

    Раздел участка возможен при соблюдении следующих условий:

    • сохранение категории земли;

    • соблюдение предельных размеров участка;

    • соблюдение правил градостроительной деятельности

    • если на земельном участке находятся постройки, то возможность раздела данного исходного земельного участка определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости.

     

    ОБЪДИНЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

    Смежные земельные участки могут быть объединены в один земельный участок.

    В случае объединения земельных участков, находящихся в собственности разных лиц, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

    Если объединяемые земельные участки, принадлежат на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок

    Следует учитывать, что не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

    Отмечаем, что закон допускает объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. Но при этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон.

    Перераспределение земельных участков

    При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков. Т.е перераспределение земельных участков совмещает в себе процедуры раздела и объединения участков.

    Если осуществляется перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности у разных лиц, в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков у них возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки.

    Следует учитывать, что процедура перераспределения также имеет ряд ограничений:

    • Размеры образуемых при перераспределении земельных участков, не должны превосходить предельный размер земельного участка, установленного законодательством или градостроительным регламентом;

    • Перераспределяемые земельные участки должны иметь одинаковую категорию и один и тот же вид разрешенного использования, кроме того, они должны находиться в одном и том же муниципальном образовании и субъекте РФ или населенном пункте.

    Процесс образования земельных участков — раздел, объединение или перераспределение — сложный процесс, имеющий множество нюансов и правильно его способен провести только грамотный и опытный кадастровый инженер притом желательно — при помощи высококвалифицированного юриста.

    Специалисты Компании ЗЕМЛЯ И ПРАВО готовы провести для Вас полностью процедуру образования земельных участков – раздела, объединения или перераспределения.

    Обращайтесь к нам — мы проконсультируем Вас, выполним кадастровые работы и при Вашем желании осуществим государственную регистрацию прав на образованные земельные участки. Мы имеем опыт выполнения данных работ.

    yurist-ocenshik.ru
    Правила объединения земельных участков с разным разрешенным использованием
    Правила объединения земельных участков с разным разрешенным использованием

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: