Перепланировка квартиры – довольно распространенная процедура, но и для нее существует некий порядок действий.
Этот процесс включает в себя довольно много трудной работы, среди чего перенос стен или дверных проемов.
Общие сведения
Перепланировка квартиры подразумевает изменения в строении квартиры, поэтому для ее проведения следует получить все необходимые разрешения, после чего будут внесены изменения в технический паспорт жилого помещения.
Менять функциональное назначение во время переоборудования квартиры не рекомендуется.
Чаще всего проводятся изменения именно с полезной площадью помещения. Например, жилая площадь может быть увеличена за счет кухни или ванной комнаты, или же уменьшена (в их же пользу).
Порядок перепланировки квартиры включает в себя согласование с уполномоченными органами местной власти.
Некоторые действия, которые направлены на изменение квартиры невозможно делать без соответствующих разрешений.
Нормативная база
Порядок оформления перепланировки в квартире в 2018 году можно найти в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В статье 25, статье 26 ЖК РФ можно найти ответы на такие вопросы:
- как официально оформить перепланировку жилого помещения;
- как получить все нужные разрешения на проведение реконструкции квартиры;
- каких правил нужно придерживаться во время перепланировки;
- чем грозит самовольная перепланировка.
Также регулированием вопроса перепланировки квартиры занимаются такие нормативные акты:
- Постановление под номером 621-ПП от 16 августа 2005 года, в котором говорится о порядке оформления перепланировки нежилых помещений.
- Постановление номер 73-ПП, которое было выдано Правительством Москвы 8 февраля 2005 года, где говорится о том, каким образом должна происходить перепланировка жилых помещений в Москве.
Планируя реконструкцию квартиры, обязательно нужно учитывать ту информацию, которая представлена в законодательстве, иначе у владельца жилья могут возникнуть проблемы с официальным оформлением перепланировки.
Что можно сделать без согласования?
Некоторые виды ремонтных работ не требуют согласования с жилищными инспекциями.
К этим действиям относится:
- проведение косметического ремонта;
- изменение конструкции для вставной мебели;
- изменение инженерного оборудования (но его нельзя переставлять, иначе уже потребуется разрешение);
- перестановка бытовой плиты на другое место в кухне;
- установка антенн, кондиционеров, которые подключают на фасаде дома;
- изменение характера дверей без изменения их габаритов (установка самораздвижных дверей и пр.);
- ремонт балконов или лоджий с изменением материалов конструкции;
- установка новых газовых или электроприборов, если для этого не требуется перепланировка сетей;
- изменение рисунка на фасаде дома.
Для остальных работ потребуется разработка проектной документации и согласование.
Порядок перепланировки квартиры
Для начала необходимо получить именно разрешение на проведение работ, но это только первый шаг. После этого можно начинать саму перепланировку.
При этом обязательно нужно следовать тому проекту, который был согласован с жилищной инспекцией.
После завершения ремонтных работ наступает еще один этап – оформление перепланировки.
Жилого помещения
Сам ремонт обязательно нужно заканчивать составлением акта о перепланировке.
Чтобы это сделать нужно пригласить сотрудника Жилищной инспекции, который и обязан провести проверку проделанной работы с согласованным ранее проектом.
После подписания акта владелец квартиры получает право зафиксировать новую информацию в техническом паспорте жилья.
Этим занимаются сотрудники БТИ, после обращения владельца квартиры с уже готовым актом.
После этого специалист сделает замеры, которые позволят:
- заново сформировать план помещения;
- вписать изменения в технический паспорт.
Таким образом перепланировка будет официально оформлена.
Нежилого
Перепланировка нежилого помещения, как и ее оформление, имеет некоторые особенности. Но первые шаги идентичны: нужно получить разрешение, составить проектную документацию.
Отличием становится то, что для начала использования нежилое помещение необходимо ввести в эксплуатацию.
Эта процедура требует составления специального акта, который должны подписать такие лица:
- владелец;
- собственник всего дома или его представитель;
- специалист, который составлял проект;
- представитель компании-застройщика;
- сотрудники тех организаций, которые занимаются контролем над безопасностью (пожарные СЭС и другие).
После окончательного оформления акта вносятся изменения в технический паспорт, и это значит, что перепланировка полностью оформлена.
Как оформить?
В первую очередь нужно определиться с объемом работ, которые необходимо произвести.
Если их можно отнести к перепланировке, а не обычному ремонту, то следует обратиться за разрешениями. Они нужны для того, чтобы убедиться в безопасности такой реконструкции для окружающих.
Не стоит начинать перепланировку с покупки строительных материалов и поиском строителей – сначала нужно согласовать проведение реконструкции помещения. А для этого нужно пройти довольно длительную процедуру.
Куда обращаться?
Для начала нужно проконсультироваться в специалиста, нужны ли разрешения для именно этих работ.
Такую информацию легче всего получить в Жилищной инспекции. Этот орган занимается контролем над строительными работами во всем городе. Можно также обратиться за помощью в частную фирму, которая занимается такими вопросами, но это будет значительно дороже.
Само согласование перепланировки должно происходить с органами местной власти.
С написанным заявлением и всеми необходимыми документами нужно обратиться в городскую или районную администрацию, а именно в ее строительный отдел.
Также обязательно нужно будет обратиться в БТИ. Нужно это для внесения измененных данных в технический паспорт помещения.
Список документов
Список необходимых документов может отличаться в зависимости от региона расположения помещения.
Основными документами являются:
- заявление, которое должен написать владелец помещения;
- технический паспорт;
- свидетельство о праве собственности на жилье;
- домовая книга или выписка из нее;
- документ о том, что все проживающие в квартире граждане согласны с проведением перепланировки;
- лицевой счет (копия) о том, что у владельца жилья нет никаких долгов по коммунальным платежам;
- решение СЭС о том, что помещение отвечает всем санитарным нормам;
- проектная документация.
Но для проведения некоторых видов работ не потребуется никакой из этих документов.
Образец заявления о перепланировке здесь,
образе технического паспорта БТИ здесь,
образец согласия других собственников на перепланировку здесь.
Проект
Значительное переоборудование квартиры требует составление проектной документации. Владелец может сделать его самостоятельно, а может обратиться за помощью к специалистам.
Проект обязательно должен быть сделан в соответствии со строительными нормами и отвечать некоторым требованиям:
- противопожарным;
- санитарным;
- техническим и пр.
Образец проекта перепланировки тут.
Уже оформленный проект нужно подать для согласования и одобрения в БТИ.
Характер указанных в нем работ уже невозможно будет поменять без смены самого проекта.
Подача заявления
Заявление на перепланировку должно быть составлено в соответствии с унифицированной формой.
В нем нужно прописать такие пункты:
- указать полные данные о владельце квартиры;
- написать точный адрес помещения;
- если вместо владельца жилья заявление подает его доверенное лицо, то обязательно к документам нужно приложить нотариально заверенную доверенность;
- документ, который будет свидетельствовать о праве владения помещением;
- указать сроки, в которые планируется провести ремонтные работы;
- информация о том, что законодательство не препятствует перепланировке именно этой квартиры (помещение не является исторической или культурной ценностью);
- информация обо всех остальных жильцах квартиры и их подписи;
- полный перечень всех бумаг, которые прилагаются к заявлению.
Все документы обязательно нужно пронумеровать и только после этого передать сотруднику БТИ.
Сроки
Длительность перепланировки полностью зависит от объема запланированных работ. Обычно этот срок составляет от 2 до 5 месяцев, но может быть и больше, если работы очень много.
Заниматься оформлением изменений можно только по завершению строительных работ, поэтому сроки нужно определять индивидуально для каждого отдельного случая.
Стоимость
Конечно, в первую очередь, придется потратиться на сам ремонт. Но покупка строительных материалов и плата строителям – это не единственные траты.
Все услуги, которые предоставляют различные организации, платные. Вот примерные цены:
| Название услуги | Стоимость |
| Получение технической документации в БТИ | от 2 до 7 тысяч рублей |
| Создание проекта | от 3 до 15 тысяч рублей |
| Согласование с Жилинспекцией и получение разрешения | до 30 тысяч рублей |
Цены зависят от объема работ. Поэтому, чем больше изменений хочет сделать в своей квартире ее собственник, тем больше денег ему придется выложить.
Возможно ли получение разрешения задним числом?
Получить разрешение задним числом вполне возможно. Для этого нужно проделать следующие шаги:
- написать заявление в БТИ о желании получить новых технический паспорт;
- дождаться сотрудников этой службы для проведения измерений;
- составить проект;
- согласовать изменения;
- узаконить перепланировку.
Чем грозит самовольное переустройство?
Если гражданину не требуется продавать или дарить квартиру, то не оформленные изменения не будут причинять ему беспокойства. Но только у него возникнет такая необходимость, как начнутся неприятности. В этом случае обязательно нужно будет узаконить перепланировку.
В некоторых случаях это можно сделать «задним числом», но чаще всего требуется обращение в суд.
Но ни то, ни то не спасет владельца квартиры от уплаты штрафа, размер которого составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Как узаконить через суд?
Если получить разрешение на оформление перепланировки административным способом не удалось, то обязательно нужно обращаться в суд.
Нужно подать исковое заявление в суд по месту размещения квартиры. Во время рассмотрения дела нужно будет доказать такие факты:
- перепланировка помещения не несет угрозы окружающим;
- все нормы строительства соблюдены;
- все разрешения были получены.
Образец искового заявления на перепланировку здесь.
Судом могут быть назначены дополнительные экспертизы, если этого требует какая-то из сторон конфликта.
Если суд вынес положительное решение, то с этим документом уже можно обращаться в БТИ за технической документацией.
На видео о порядке действий
Строительство дома или квартиры часто предполагает составление определенных проектов, которые предусматривают наличие конкретного количества комнат, кухни, вспомогательных помещений и санитарных узлов. Планировка помещений осуществляется в зависимости от количества денег у собственника, а также обусловлена его хозяйственными потребностями и представлениями об эталонном жилище.
При этом в ходе строительных работ или внесение изменений в интерьер уже построенных квартир – довольно распространенная ситуация, требующая проведения перепланировки. Разберемся в процедуре регистрации, как происходит оформление перепланировки квартиры и с чего начать.
Признаки наличия перепланировки
К ней относят следующие действия:
- снос стен или перенос их на другое место;
- изменение первоначальных границ комнат, кухни или иных помещений.
Получение разрешения на перепланировку в квартире является обязательной стадией процесса, позволяющей избежать сложностей с государственными органами, осуществляющими деятельность в сфере жилищного надзора.
Данные о перепланировке попадают в технический паспорт здания или помещения, в котором указаны основные составляющие имущественного объекта.
Законное или самовольное изменение архитектуры квартиры
На практике перепланировка реализуется в следующих вариантах:
- законный способ, предполагающий пошаговое оформление документации, указанной в нормативно-правовых актах;
- самовольная перепланировка, без уведомления муниципалитета и иных государственных структур о производимых изменениях.
Второй вариант очень рискованный, т.к самовольные изменения архитектуры здания могут привести к разрушениям отдельных элементов или представлять опасность для жизни граждан, проживающих в квартире.
Изменения, произведенные профессиональными строителями на основе согласованного плана, обеспечит комфортную жизнь без дополнительных потрясений.
Порядок оформления перепланировки в квартире
Итак, с чего начать перепланировку собственного жилища. Рассмотрим пошаговый порядок узаконивания:
1. Формирование проекта грядущих изменений. Проект можно составить в строительной компании, осуществляющей подготовку проектной документации и составление технических планов.
Специалисты оказывают консультативные услуги, в ходе которых разрабатывается конструктивный план перепланировки, созданный на основе стандартов, использующихся в строительной отрасли.
Если обратившийся гражданин захочет внести изменения, которые могут негативно отразиться на жизни других граждан, компания может отказаться реализовывать подобный план или скорректировать его, максимально учитывая интересы заказчика.
План формируется на основе информации, полученной из графической схемы, именуемой поэтажным планом, экспликации, детализирующей функциональное назначение помещений, а также иных документов, иллюстрирующих особенности планировки здания или квартиры.
2. Согласование изготовленного проекта в жилищной инспекции, которая администрирует территорию расположения имущественного объекта.
Вам необходимы следующие документы для регистрации перепланировки:
- заявление, исполненное с соблюдением установленных форматов;
- документы, иллюстрирующие права частной собственности на помещения, в которых панируется проведение перепланировки;
- техпаспорт;
- согласие жильцов квартиры, оформленное в письменной форме;
- если квартира размещается в здании, обладающем высокой исторической ценностью, то нужно вооружиться заключением инстанции, контролирующей охрану объектов культурного наследия.
Скачать заявление на перепланировку квартиры — Образец
Где можно получить каждый из документов? Техпаспорт выдают в бюро технической инвентаризации, заключение в комитете по градостроительству, правоустанавливающие документы в Росреестре.
3. Реализация комплекса строительных работ, подразумевающий перечень действий, направленных на корректировку внешнего облика имущественного объекта. Изменения отражаются также в акте выполненных работ, который визируется проектировщиками, эксплуатационной компанией и представителями ремонтно-строительной организации.
4. Прием работ. Приемку работ осуществляет специальная комиссия, которая создается по решению муниципалитета. Специалисты данного органа производят тщательное обследование всех помещений, расположенных в квартире или здании. Итогом действий становится акт приемки, который в дальнейшем направляется в органы технической инвентаризации.
5. Техническая инвентаризация. Смысл данной стадии заключается в получении нового технического паспорта, в котором проиллюстрированы произведенные изменения. Если перепланировка произведена в разрез с действующими нормативными актами, можно попробовать ее узаконить.
Узаконивание и последствия самовольной перепланировки
Самовольный вариант перепланировки в неприватизированной квартире при обнаружении станет основанием для начисления административных штрафов и оформления документации в установленном порядке.
Проблема может возникнуть как результат приобретения жилья у иного владельца, или после получения наследства.
Сжатые сроки оформления наследства часто не позволяют своевременно разобраться с особенностями передаваемого имущества. Перед тем как узаконить изменения в квартире необходимо оценить проводимые изменения.
Какие изменения можно делать в жилом помещении
В качестве перепланировки не рассматриваются:
- косметический ремонт;
- оборудование квартиры встроенной мебелью;
- установка нового инженерного оборудования;
- монтаж антенн и защитных сеток, закрепляемых на фасаде здания.
Оформление документов для государственной регистрации перепланировки
Документы для узаконивания произведенной перепланировки направляются в суд. Перечень документации соответствует обычной процедуре оформления перепланировки.
Современная мода на перепланировку находит свое отражение в реализации следующих сценариев:
- интеграция ванны и санитарного узла;
- интеграция кухни и комнаты;
- объединение лоджии с жилыми помещениями.
Особенности регистрации перепланировки нежилых помещений
Актуальность перепланировки часто диктуется хроническим дефицитом квадратных метров. Такая ситуация просматривается в отношении квартир различной площади, расположенных в густо населенных жилых комплексах. В частных домах перепланировка делается для изменения и преобразования окружающего пространства в соответствии с предпочтениями жильцов.
Нежилые помещения также могут стать объектом для перепланировки. Например, присоединение кладовой к комнате позволяет создать просторную гостиную или спальню.
Следует знать, что сделки по реализации недвижимости с несогласованной перепланировкой выходят за рамки норм, обозначенных в законодательных актах.
Такой подход реализуется не только в отечественном, но и в зарубежном законодательстве. Так, например, во Франции для создания террасы или изменения первоначального местоположения стен требуется оформить многочисленные разрешительные документы.
Когда достаточно отправить уведомлении о изменении плана квартиры
Оформление перепланировки в уведомительном порядке допускается в следующих ситуациях:
- при перемещении санитарно-технического оборудования на иные места без изменения существующих габаритов;
- закрытие дверных проемов;
- застекление лоджий;
- изменение конфигурации тамбуров;
- создание дополнительных перегородок;
- частичная разборка перегородок, которые не относятся к категории несущей конструкции.
Ситуации когда вы не сможете получить официальное разрешение
Существует перечень случаев, когда разрешение на перепланировку получить невозможно:
- если производимые изменения создают препятствия для доступа к инженерным сетям;
- если после проведения перепланировки помещение приходит в непригодное состояние;
- если появляются повреждения несущих конструкций архитектурного сооружения;
- если ухудшается естественное вентилирование помещений;
- если производится монтаж системы отопления на лоджиях и балконах;
- если нарушаются нормы санитарной или пожарной безопасности;
- если вносятся строительные коррективы в конструкцию чердака;
- при осуществлении перепланировки в помещениях, относящихся к категории аварийного жилья.
Приватизированная квартира допускает перепланировку, оформленную привычным способом. В плане документации процесс ничем не отличается от оформления перепланировки муниципальной квартиры. Сложности возникают при самовольной процедуре.
Квартиру с незаконными изменениями нельзя продать или превратить в объект залога с целью привлечения кредитных средств. Для того, чтобы продать измененный имущественный объект придется либо узаконить перепланировку, либо восстановить первоначальный облик согласно данным технического паспорта и экспликации.
Документация на перепланировку является важным вкладом в будущее имущественного объекта. Она снимает ограничения по его реализации, передаче прав собственности, появлению обременений. Кроме того, является важным элементом системы безопасности в многоквартирном доме, населенном большим количеством жильцов.
Законные строительные работы позволяют учесть технические особенности здания и соблюсти базовые нормативы. Внесение изменений в технический паспорт исключит возникновение вопросов со стороны соседей, конкурентов и контролирующих инстанций нередко заинтересованных в наложении штрафных санкций.
Видео: Как узаконить перепланировку квартиры и что нужно для регистрации переустройства жилого помещения
Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.
Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?
Подлежит ли легализации такое мероприятие
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
- Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
- Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
- Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:
- увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
- объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
- снос несущих конструкций (стен и перегородок);
- уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
- перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
- установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
- увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).
Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:
- объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
- санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
- возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.
Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:
А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.
Как узаконить перепланировку в квартире
На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:
- Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
- Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.
Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.
В какие инстанции обратиться
Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:
- техпаспорт квартиры;
- поэтажный план с экспликацией.
В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.
Что потребуется
Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).
При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.
Последовательность действий
Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.
Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:
Подготовка документации
Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:
- написать заявление о перепланировке;
- правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
- дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
- документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
- проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
- если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
- решения с заключением компетентных инстанций;
- технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.
Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.
Получение решения о согласовании или отказ
После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.
После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.
Обращение в суд
А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:
- если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
- в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.
В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.
Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.
Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:
- документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
- документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
- документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.
После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:
- что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
- архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
- что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.
Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.
Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.
Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.
О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.
Жилье в ипотеке
Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.
Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:
- либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
- либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.
Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.
Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.
Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.
А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.
О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.
Стоимость услуги
Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.
Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.
Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.
Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:
В желании переделать квартиру под собственные нужды и вкусы нет ничего странного или противозаконного. Особенно если при этом соблюсти порядок перепланировки и переустройства квартиры и не нарушить требований безопасности.
С чего начать?
Для начала стоит определиться тем, что именно хотелось бы изменить в квартире. И понять, подпадают ли планируемые перемены под понятие перепланировки или переустройства жилья.
Проведение косметического ремонта, смена дверей и окон, а также сантехники на аналогичные, но из современных материалов, допускаются без ограничений и запретов.
А вот если желаемые перемены затрагивают количество комнат, их размер, местоположение дверей, оборудование дополнительных подсобных помещений – это перепланировка.
Перенос с места на место сантехники, кухонных плит, венткоробов, отопительных батарей и прочего оборудования будет именоваться переустройством.
Большая часть таких работ законом не запрещена, но для многих из них требуется получить специальное разрешение.
Это связано с обеспечением безопасности окружающих, которые могут пострадать от «ремонта», проведенного без соблюдения ряда технических требований.
Поэтому, прежде чем нанимать строителей и закупать отделочные материалы, стоит узнать с чего начать оформление перепланировки квартиры. Иначе вполне вероятен штраф и еще один ремонт за собственные средства, но уже для возврата к тому, с чего начинали.
Куда обращаться?
Для того чтобы понять, подпадают ли задуманные изменения под обязательное согласование, стоит получить консультацию юриста или же инженера-строителя.
Для этого можно:
- обратиться в частную фирму;
- получить нужную информацию в отделе местной администрации, ведающей вопросами строительства;
- отправиться в Жилинспекцию – орган, осуществляющий надзор и контроль в сфере градостроения.
Если окажется, что проведение работ требует получения разрешения, то получать его следует у местных властей. То есть нанести визит в строительный отдел администрации придется еще раз с заявлением и требуемыми документами.
Еще одна организация, без визита в которую не обходится ни одна перепланировка – это БТИ.
В бюро техинветнаризации составляется технический паспорт квартиры, где отражаются все ее основные параметры. Именно в этот документ после завершения работ будут внесены изменения.
Сбор документов
Пакет документов, которые предстоит собрать, зависит от того, какая именно перепланировка задумана. Часть работ вообще не требует привлечения внимания контролирующих органов или представления сведений о них.
О не требующих согласования перепланировках администрация извещается путем подачи заявления и плана квартиры с нанесенными на него изменениями.
Такой план является частью техпаспорта, полученного в БТИ. Если этого документа нет, то начать придется с его оформления.
Получив техпаспорт стоит удостовериться, что текущее состояние квартиры совпадает с отраженным в плане. Особенно это актуально для покупателей жилья на вторичном рынке. Все внесенные ранее изменения должны быть отражены в плане. Иначе, придется сначала узаконить или же устранить чужие переделки.
Кроме заявления и плана потребуется также документ, подтверждающий право на квартиру. Его копию необходимо заверить у нотариуса.
Тем, чья квартира находится в залоге у банка (ипотеке), потребуется согласие залогодержателя на проведение перепланировки. Оно должно быть получено в письменной форме и заверено печатью банка.
Проект
Для проведения работ по переустройству квартиры потребуется проект. Его можно составить самостоятельно, используя имеющийся план помещения. Это допускается для осуществления несложных, не требующих проведения точных расчетов переделок.
Для более масштабной перепланировки, особенно связанной с демонтажом или возведением перегородок, стоит поручить составление проекта профессиональному архитектору.
Для этого можно обратиться:
- к специалисту, имеющему частную практику;
- в крупную архитектурно-строительную фирму.
Но в любом случае, готовый проект необходимо представить в БТИ для решения вопроса о возможности проведения указанных в нем работ.
Здесь можно посмотреть образец проекта перепланировки квартиры.
План-проект должен отвечать множеству требований:
- санитарных;
- технических;
- противопожарных и т.д.
Приступать к работам можно только после одобрения запланированных изменений.
Оформление перепланировки
Получение разрешения на перепланировку – это только первый шаг по ее оформлению. После того, как все согласования завершены, можно приступать к собственно строительным работам.
При их проведении обязательным является следование составленному проекту.
После завершения ремонта наступает следующий этап оформления перепланировки.
Квартиры
После завершения всех переделок составляется акт о перепланировке. Для этого приглашается специалист Жилинспекции, который проверит соответствие произведенных изменений проекту.
Иногда акт составляется заочно, без предшествующего осмотра. Подписание акта дает право на фиксацию изменений в технической документации квартиры
Сделать это должен работник БТИ после того, как владелец квартиры обратится в эту организацию с подписанным актом.
Технический специалист произведет необходимые замеры, на основании которых будут:
- составлен новый план:
- внесены изменения в техпаспорт.
Нежилого помещения
Оформление перепланировки нежилого помещения иметь свои особенности. Для проведения ремонтно-строительных работ также требуется получение всех необходимых согласований и разрешений, составляется проект.
Помимо фиксации произведенных изменений, нежилое помещение требуется ввести в эксплуатацию.
Для этого составляется соответствующий акт, который подписывается:
- владельцем помещения;
- представителем собственника здания;
- проектировщиком;
- строительной компанией;
- специалистами контролирующих организаций (СЭС, пожарной службы и т.д.)
Жилых помещений
Порядок оформления перепланировки жилых помещений содержится в Жилищном кодексе, в главе 4. Подразумевается, что ее проведение влечет за собой улучшение жилищных условий.
Для проведения таких переделок требуется согласие не только контролирующих органов, но и всех собственников помещения.
Здесь можно скачать образец согласия других собственников на перепланировку.
По завершении строительных работ все внесенные изменения фиксируются в техническом паспорте квартиры.
Если этого не сделать, то при попытке распорядиться квартирой придется столкнуться с невозможностью это сделать без узаконения произведенных изменений.
Этапы согласования
Независимо от того, какое именно помещение предстоит перестроить и в каком объеме, общий порядок действий будет таков:
- Первичная консультация юриста и определение необходимости согласования.
- Получение техпаспорта и плана квартиры в БТИ.
- Создание проекта перепланировки.
- Подача заявления в надзорный орган.
- Получение необходимых разрешений на проведение работ.
- Составление акта о произведенной перепланировке.
- Получение нового техпаспорта и плана в БТИ.
Здесь представлены образцы заявления на перепланировку квартиры и заявления на перепланировку нежилого помещения.
Как оформить самовольное переустройство?
Как уже упоминалось, самовольное внесение изменений в конфигурацию квартиры (перепланировка) или расположение инженерных сетей (переустройство) не беспокоит собственника квартиры ровно до того момента, как он решает ее продать, завещать или подарить. И тогда возникает острая необходимость все уже имеющиеся изменения узаконить.
Основным путем решения этой проблемы является обращение в суд.
Но в ряде случаев можно воспользоваться административным порядком, который практически полностью повторяет получение разрешения, но уже задним числом.
Независимо от того, какой путь будет выбран, нарушение порядка оформления перепланировки влечет административную ответственность в виде штрафа.
Его размер в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ составляет 2 – 2,5 тысячи рублей.
Получение разрешения задним числом
Порядок действий при получении разрешения на перепланировку задним числом следующий:
- Сначала следует подать заявление в БТИ на получение нового техпаспорта, отражающего сделанные изменения.
- Вызванный техник проведет все необходимые замеры. По их результатам будет выдан новый документ.
- С новым техпаспортом следует отправиться к архитектору и составить проект, или же сделать это самостоятельно, используя план квартиры, на котором следует отметить уже сделанные изменения.
- Затем необходимо подать заявление на согласование изменений. К нему прикладывается проект, документы на квартиру и иные необходимые сведения.
- Последним шагом в узаконении будет получение согласия на проведение перепланировки.
Стоимость
Стоимость перепланировки и ее оформления складывается не только из расходов на найм строителей и закупку отделочных материалов. Большая часть услуг, которые потребуются – платные.
Таблица примерной стоимости оформления перепланировки квартиры
|
Оформление |
Стоимость |
| получение техпаспорта в БТИ | 2000 –7000 рублей |
| составление проекта перепланировки | 3000 – 15000 рублей |
| получение разрешения Жилинспекции | до 30000 рублей |
Получается, что перепланировка – это не только хлопотно, но и достаточно дорого.
Относительно малозатратным является проведение работ, не требующих согласования. Но и в этом случае придется потратиться на новый технический паспорт квартиры.
Узаконивание через суд
Если контролирующая организация в проведении перепланировки отказала, что допускает статья 27 ЖК РФ, то это решение можно оспорить в суде. Также через обращение в суд решается вопрос об узаконении уже существующих перепланировок в том случае, когда иной порядок невозможен.
В суд подается иск об оставлении помещения в том состоянии, которое существует в настоящий момент. или же об обжаловании отказа в разрешении на переделку. Обращаться с иском следует в районный суд.
Здесь можно скачать образец искового заявления о разрешении на перепланировку.
На судебном заседании владельцу квартиры предстоит доказать следующее:
- самовольная перепланировка не создает угрозы безопасности окружающих;
- при проведении работ соблюдались все технические и санитарные нормы;
- были предприняты шаги для получения необходимых разрешений.
Суд может назначить проведение дополнительных экспертиз по ходатайству одной или обеих сторон. Расходы несет настаивающая на ее проведении сторона.
С положительным решением суда следует обратиться в БТИ за новым техпаспортом. Отрицательное решение можно обжаловать в вышестоящую инстанцию.
На видео о процедуре согласования
Прежде чем приступить к перепланировке квартиры, необходимо получить соответствующие разрешительные документы. Желательно не начинать ремонт, пока полностью не будет пройдена процедура получения бумаг, так как, если поступят жалобы соседей на шум, может выясниться, что перепланировка осуществлялась без согласования с уполномоченными органами. В таком случае придется осуществлять переделку квартиры, чтобы вернуть все в исходное состояние.
Если сроки уж совсем поджимают, можно рискнуть, осуществляя процесс согласования параллельно с ремонтом. При этом квартира не будет простаивать в ожидании получения документов, на что может уйти несколько месяцев. Но в этом случае необходима полная уверенность в том, что все вводимые изменения не нарушают установленных норм и что разрешение будет получено в любом случае.
Предприняв такой шаг, в случае жалоб соседей, пускать их в квартиру до получения документов категорически нельзя. Можно сказать, что производится простой косметический ремонт, согласование которого не требуется.
Если даже со стороны соседей будет подана жалоба в Жилищную инспекцию, на ее рассмотрение, организацию выезда инспектора и получение доступа в квартиру будет затрачено определенное время. К этому моменту, скорее всего, перепланировка будет уже утверждена.
Основные моменты процедуры
Перед подготовкой документов для согласования перепланировки следует ознакомиться с текущим планом БТИ. Для вторичного жилья он должен быть в черных линиях. Практика показывает, что при продаже квартиры некоторые собственники жилья хитрят и делают ксерокопию с плана с красными линиями, обозначающими несогласованную перепланировку.
На копии линии получаются черными, тем самым производится маскировка изменений, неутвержденных соответствующими органами. Такие планы обычно имеют штамп об отсутствии разрешения на переоборудование.
Имея на руках план в черных линиях, необходимо посмотреть, полностью ли он соответствует текущему состоянию квартиры. Если квартира приобретена в новостройке со свободной планировкой, все жилое помещение секции может быть обозначено одной комнатой, либо могут быть выделены только санузлы и кухня.
В этом случае нужно получить более детальный план (с обозначением коридоров, комнат и т. д.) с печатью у автора проекта жилого дома.
Если план не соответствует реальному положению дел, то в первую очередь следует узаконить переделки, произведенные предыдущими хозяевами жилья. В случае актуальности плана квартиры можно приступать к разработке новой планировки жилья.
На этой стадии необходимо учесть все предъявляемые к переоборудованию нормативные регламенты, включающие в себя:
- строительные нормы;
- правовые нормы;
- санитарно-гигиенические и другие нормы.
Принимая во внимание многочисленность требований и различные нюансы, рекомендуется обратиться к специалисту, который проверит проект на соответствие всем нормам и правилам
С чего можно начать перепланировку квартиры
Перепланировка квартиры в большинстве случаев осуществляется с целью оптимизации квадратных метров жилья и придания ему уникальности. Поэтому ответ на вопрос «с чего начать перепланировку квартиры?» однозначен – с разработки планировочного решения и дизайна интерьера.
Разумеется, не факт, что изначально выбранная концепция будет реализована полностью, так как этому могут помешать требования законодательства и различные нормативные акты, которые должны быть соблюдены при согласовании перепланировки.
Перед началом работ по перепланировке желательно узнать, как согласовать перепланировку квартиры, чтобы в будущем не возникло проблем с узакониванием изменений.
Детально об основных положениях законодательства 2018 о перепланировке можно прочитать здесь.
Пакет документов
Для перепланировки собственникам жилья либо доверенному лицу (по нотариально заверенной доверенности) необходимо подготовить и предоставить в соответствующий Многофункциональный центр следующий пакет документов:
- заявление по установленному образцу;
- техпаспорт на квартиру;
- свидетельство либо другой документ, подтверждающий право собственника на жилье (оригинал и нотариально заверенная копия);
- оригиналы и ксерокопии паспортов всех собственников;
- проект от любой организации, имеющей свидетельство саморегулируемой организации;
- договор подряда на авторский и технический надзор;
- при затрагивании несущих конструкций – согласование с автором проектной документации здания или Мосжилниипроектом;
- папка-скоросшиватель.
Документ, подтверждающий право собственности
Заключение о пожарной безопасности
Перечисленные документы будут рассматриваться Жилищной инспекцией, которая вынесет решение по заявлению на перепланировку в течение 45 дней.
Пошаговая инструкция
В первую очередь необходимо заказать в БТИ технический паспорт и сверить планировку с указанным в нем поэтажным планом. Затем нужно заверить у нотариуса правоустанавливающие документы на собственность.
Чтобы удостовериться, что производимые изменения осуществляются в соответствии со всеми нормативами, необходимо вызвать инспектора БТИ, который сделает необходимые замеры. Далее необходимо обратиться к услугам архитектора для составления проекта, учитывающего все изменения (сносы стен, переносы дверных проемов и т. д.).
Если в проекте затрагиваются несущие стены, которые являются опорами для бетонных перекрытий, то дополнительно потребуется согласование плана перепланировки с автором проекта жилого дома или уполномоченной организацией – Мосжилниипроект
Условия оформления
Согласно 25 статье Жилищного кодекса «перепланировкой» называется любое изменение внешней конфигурации жилья, которое должно быть отражено в техническом паспорте. А «переустройство» – это изменение инженерных, электросетей, сантехнических приборов, которое отражается в паспорте квартиры.
В соответствии с законодательством оформление в 2018 году перепланировки требуется в следующих случаях:
- при изменении расположения перегородок;
- при формировании одной квартиры из двух или более смежных;
- при разъединении квартиры на отдельные секции с различными входами;
- при переносе/ликвидации дверных проемов в комнатах;
- при увеличении площади жилого пространства за счет подсобных помещений;
- при организации дополнительных санузлов, кухонь, тамбуров или изменении их конфигурации.
При разработке проекта необходимо учитывать, что при перепланировке запрещается:
- выполнение работ, в результате которых квартира становится непригодной для жилья;
- нарушение целостности как внутренних, так и внешних несущих конструкций дома;
- объединение газофицированных и жилых комнат;
- установка неоснащенных дверями проемов между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой;
- изменение экстерьера здания, относящегося к объекту культурного наследия;
- нарушение условий эксплуатации инженерных сетей;
- ликвидация вентиляционных каналов или уменьшение их поперечного сечения;
- вынос элементов центральной отопительной системы за пределы жилого помещения (на балконы и лоджии);
- установка «теплого пола», функционирующего посредством центрального отопления;
- штробление перегородок и перекрытий под трубопроводы и электрические кабели;
- перепланировка вне границ жилой собственности (подвалы, чердаки, технические этажи).
Если куплена в ипотеку
При покупке квартиры в ипотеку не всегда получается подобрать вариант квартиры, устраивающей по всем параметрам, так как необходимо считаться с ее стоимостью, ведь проценты по кредиту увеличиваются пропорционально цене имущества. Поэтому после получения ипотеки у многих возникает вопрос, возможна ли перепланировка жилья, когда задолженность перед банком еще полностью не погашена.
Выполнить перепланировку в квартире, если она куплена в ипотеку, можно, но необходимо учитывать, что процесс согласования потребует больше времени и денежных средств, чем в случае собственной квартиры. Ведь при оформлении кредита рыночная стоимость квартиры была документально зафиксирована, а при внесении изменений ее цена может уменьшиться, что невыгодно ни банку, ни страховой компании, которые понесут издержки в случае невыполнения обязательств заемщиком.
Таким образом, в первую очередь необходимо убедиться в возможности перепланировки полученной в ипотеку квартиры. Для этого следует ознакомиться с договором и убедиться в том, что в нем нет пункта, запрещающего вносить изменения в конфигурацию жилья до полного погашения обязательств по кредиту.
Как правило, большинство банков не запрещает преобразование квартиры при условии, что в результате перепланировки стоимость имущества не снизится. Также не стоит забывать об обязательном получении одобрения со стороны страховой компании.
Перед тем как начать процесс оформления перепланировки ипотечной квартиры, необходимо убедиться, что с даты подписания договора с банком прошел как минимум 1 год и что на руках имеется свидетельство о праве собственности. Пошаговая инструкция по подаче документов аналогична описанной выше, только перед подачей комплекта документов на рассмотрение Жилищной инспекцией нужно получить письменное разрешение от банка и страховой компании на перепланировку квартиры.
Важно иметь в виду
Перепланировка жилья может оказаться не такой простой, как планировалось изначально, поэтому лучше заранее предусмотреть все детали. Самым легким и оптимальным вариантом, с чего начать перепланировку квартиры, является подготовка собственного эскиза на бумаге. Для начала можно просто перечислить по пунктам: хочу сделать то и то. Необходимо определиться, какими будут проходы, стены, пол, потолки, отделка каждой комнаты.
При желании можно воспользоваться услугами опытных дизайнеров, но следует иметь в виду, что их работа может стоить почти столько же, сколько и полный ремонт в квартире.
При проведении ремонтных работ не стоит забывать, что в квартире нет лишних выступов и перекрытий, которые можно просто так, без последствий, демонтировать. Каждый элемент выполняет определенную функцию. В случае непланового изменения какого-либо элемента расчетная конструкция может измениться, что может привести к непредсказуемым последствиям.
