Порядок сдачи или взятия в аренду части земельного участка в 2019 году

В ситуациях, когда аренда большого земельного участка оказывается не по карману, законодательно разрешена аренда только его части. У такого вида аренды есть свои особенности.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Часть земельного участка – это территория внутри земельного участка, выделенная по каким-либо признакам. В ч. 2 ст. 6 ЗК РФ обозначено, что не все земельные участки могут подлежать разделению. Получается, что после разграничения, часть территории участка становится целым участком и в полной мере участвует в гражданском обороте и является полноправным объектом земельных отношений.

Аренда части земельного участка – это сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору на условиях стабильного поступления арендной платы.

Чаще всего такие сделки проводятся в том случае, когда на территории участка возведено строение, являющееся собственностью арендатора.

Следуя ст. 22 ЗК РФ собственник, он же арендодатель, предоставляет заинтересованному лицу – арендатору, во временную эксплуатацию земельный участок за определенную плату. Ими заключается договор, одобренный и подписанный обеими сторонами. В договоре, согласно ст. 607 должна содержаться информация об участке – ее размер, местонахождение, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Если же в договоре нет перечисленных данных, то такой договор считается недействительным (п. 1 ст. 432 ЗК РФ).

Поэтому встает резонный вопрос, как же тогда быть с арендой только доли земельного участка?

Законом разрешена возможность аренды только части (п. 1 ст. 35) при условии, что она будет надлежащим образом индивидуализирована, то есть, выделена из общей площади.

К сведениям, которые пригодятся при индивидуализации, относятся:

  • регистрация кадастрового индекса части земли;
  • дата присвоения;
  • размер;
  • подробное расположение части земли.

После того, как часть участка будет надлежащим образом оформлена, арендодатель зарегистрирует право собственности.

Возможна ли аренда части земли без межевания

Когда собственник сдает часть земли в аренду, он должен очертить ее границы на кадастровом плане участка, то есть провести межевание (п.2 ч.1 ст.22).

Сделать это можно, обратившись к кадастровым инженерам.

Арендовать часть земли без межевания возможно, нужно только очертить границы части земли на плане участка, зафиксировать это в договоре и приложить к нему копии плана. Но делать это довольно рискованно, ведь такие сделки часто признаются незаключенными, а договор аренды недействительным.

Арендодатель обязан предъявить:

  • свидетельство на право собственности;
  • договор с арендатором;
  • кадастровый план и межевое дело части участка;
  • нотариально заверенные документы, подтверждающие юридическую силу действующего договора об аренде.

Как оформить сделку по аренде части земли

После того, как было произведено межевание, необходимо зарегистрировать часть участка в кадастровой палате. По присвоении кадастрового номера заявитель должен попросить выписку с информацией о части объекта, на которую будет распространено обременение, то есть аренда.

В договоре аренды части земельного участка мало отличий от других договоров, связанных с передачей недвижимости в аренду. Образец договора лежит здесь.

Для составления договора, необходимо учесть главные условия.

  • Предмет договора. В данном случае это часть земельного участка со своей площадью, расположением и кадастровым номером.
  • Стоимость аренды.
  • Период действия договора, если его не обозначить, договор будет считаться бессрочным до момента его расторжения сторонами.
  • Права и обязанности сторон.

Что следует учесть при составлении договора

Необходимо обязательно сделать описание части участка. Обязательно нужно уточнить, есть ли на участке строения, какая категория земель и разрешенное использование.

При индивидуализации части должно быть сохранено целевое значение и категория разрешенного использования, что и у исходного участка.

Необходимо соблюдать минимальные размеры участка, указанные в регламенте местной администрации.

Чтобы избежать

рейдерского захвата квартиры

, следует знать основные схемы, по которым работают мошенники.

Вам отключили воду за неуплату? Узнайте, законно ли это, прочив нашу статью.

Кадастровый паспорт – очень важный документ. Как его получить, читайте в нашей статье.

На какой срок возможна аренда

  • Краткосрочная аренда – до 1 года;
  • Долгосрочная аренда – более 1 года;
  • Бессрочная аренда – на неопределенный срок.

Аренда части земельного участка не должно стать большой проблемой, ведь зная основные особенности можно избежать подводных камней в данной процедуре, практически ничем не отличимой от простой аренды недвижимости.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

С. КИРИЛЛОВА

С. Кириллова, старший
помощник Черемушкинского межрайонного
прокурора Москвы.

Земельные участки в
соответствии со ст. 128 ГК РФ — имущество,
которое является в гражданском обороте
объектом права собственности и иных вещных
прав.

Федеральный закон «О введении в действие
части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации» от 21 января 1996 г.
закрепил в ст.
13, что нормы части второй Кодекса,
касающиеся сделок с земельными участками,
применяются в той мере, в какой их оборот
допускается земельным законодательством.
Таким образом, положения ГК РФ направлены
на урегулирование общественных отношений,
касающихся владения, пользования,
распоряжения земельными участками, только
вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса
РФ (далее — ЗК РФ).

Сейчас один из
наиболее распространенных видов сделок с
земельными участками — аренда.

В ГК
нет специальных норм, регулирующих аренду
земли, и к ней применяются общие правила
Кодекса об аренде. Распространяемые на
аренду земельных участков положения
гражданского законодательства содержат в
п
. 2 ст. 607
оговорку, согласно которой законом могут
быть установлены особенности сдачи в
аренду земельных участков
. Они вызывают ряд
вопросов и не могут остаться без внимания.

Положения, касающиеся сдачи в аренду
земельных участков, закрепленные в ЗК РФ,
указывают на неопределенность соотношения
земельного и гражданского
законодательства, что создает правовые
коллизии.

Договор аренды земельных
участков — консенсуальный, возмездный,
двусторонне обязывающий. Его стороны —
арендодатель (наймодатель) и арендатор
(наниматель), которыми могут быть
физические и юридические лица, в том числе
иностранные и лица без гражданства, а также
государственные органы Российской
Федерации и ее субъектов, муниципальные
образования.

Предмет договора
аренды — имущество, подлежащее передаче
нанимателю в качестве объекта аренды.
Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК)
требует четкого определения предмета в
договоре аренды, поэтому договор аренды,
предметом которого является земля, должен
содержать полный набор данных, позволяющих
однозначно идентифицировать земельный
участок
. Учитывая изложенное, понятие
аренды земельного участка можно
сформулировать так: предоставление
арендодателем вынесенной на местности в
обозначенных размерах и границах
территории определенной категории земель,
имеющей кадастровый номер и адресные
ориентиры, на основании надлежаще
оформленного волеизъявления собственника
или лица, его представляющего, для
возмездного и срочного владения и/или
пользования в соответствии с целевым
назначением, градостроительной,
санитарной, экологической и иной
документацией.

Договор аренды
земельного участка на срок более года, а
если хотя бы одной из сторон договора
является юридическое лицо, независимо от
срока, должен быть заключен в письменной
форме (ст. 609 ГК).
Обязательной государственной регистрации
подлежит договор аренды земельного
участка, заключенный на срок не менее
одного года
. Те же правила распространяются
и на договоры субаренды земельных
участков.

Правом сдачи земельного
участка в аренду обладает прежде всего его
собственник. При определенных
обстоятельствах в качестве арендодателя
может выступать и несобственник земельного
участка
. Согласно ст. 608 ГК лицо, не
являющееся собственником имущества, должно
иметь основанные на законе или специальном
волеизъявлении собственника полномочия на
сдачу имущества в аренду
. Помимо
собственника таким правом распоряжения
земельным участком могут обладать родители
несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по
правилам ст
. 28 ГК; опекуны и попечители в
силу ст
. ст. 32, 33 ГК; владелец
земельного участка, находящегося в
пожизненном наследуемом владении в силу ст
. 267 ГК; лицо,
которому земельный участок предоставлен в
постоянное пользование в силу ст. 270 ГК. Не
исключена возможность сдачи в аренду
земельных участков и для комиссионера (ст.
990 ГК), агента (ст.
1005), доверительного управляющего (ст
. 1012 ГК).

Передача в аренду земельных участков
согласно ЗК РФ может быть осуществлена
только собственником земельного участка
либо в случае наследования земельных
участков лицами, не достигшими
совершеннолетия, их законными
представителями на срок до достижения
наследниками совершеннолетия (ст. 22).

Эту
норму Земельного кодекса РФ следует
рассматривать как недочет
юридико-технического характера.
Представляется, что при разрешении споров,
касающихся правомочности сдачи в аренду
земельных участков, приоритетными должны
считаться нормы гражданского
законодательства.

Существенные
отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК
РФ, касающихся прав арендатора на сдачу
арендованного имущества в субаренду либо
иного перехода прав и обязанностей
арендатора к другим лицам. По ГК арендатор
только с согласия арендодателя вправе
сдавать земельные участки в субаренду,
передавать свои права и обязанности по
договору аренды другому лицу (перенаем),
отдавать арендные права в залог и вносить
их в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных товариществ и обществ или
паевого взноса в производственный
кооператив
. В этих случаях, за исключением
перенайма, ответственным по договору перед
арендодателем остается арендатор. Согласно
ЗК РФ (п
. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе
осуществлять указанные выше права без
согласия собственника земельного участка,
а лишь при условии его уведомления. При этом
в соответствии с п
. 5 ст. 22 ответственным по
договору аренды земельного участка перед
арендодателем становится новый арендатор,
за исключением передачи арендных прав в
залог.

На практике арендодателю
совсем не безразлично, кому арендатор
намерен сдать арендованный участок в
субаренду. В связи с этим нельзя не
согласиться с точкой зрения Н
. Краснова,
согласно которой «арендатор не должен иметь
самостоятельного права распоряжаться
арендованной землей
. Это противоречит
сущности арендных отношений» .


———————————
Законность. 2002. N 8.
Обращает на себя внимание и то
обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие
от п
. 2 ст. 615 ГК
не предусматривает для арендатора
возможности предоставления арендованного
земельного участка в безвозмездное
пользование.

Рассматривая
особенности указанного вида аренды,
необходимо отметить, что арендная плата
относится к числу существенных условий
договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В
случае если между сторонами договора
аренды не будет достигнуто соглашения о
размере арендной платы, договор аренды
земельного участка будет считаться
незаключенным (ст
. 432 ГК).

По общему правилу размер, условия и сроки
внесения арендной платы за землю
устанавливаются договором, и согласно п. 1
ст. 450 ГК изменение и расторжение договора
возможно по соглашению сторон, если иное не
предусмотрено этим Кодексом, другими
федеральными законами или договором.
Необходимо обратить внимание, что как раз
иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21
Закона РФ «О плате за
землю» от 11 октября 1991 г
. и касается
земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности
. В
соответствии с указанными нормами при
аренде земель, находящихся в собственности
Российской Федерации или ее субъектов,
муниципальной собственности,
соответственно Правительством РФ, органами
государственной власти субъектов
Федерации, органами местного
самоуправления устанавливаются базовые
размеры арендной платы по видам
использования земель и категориям
арендаторов
. Иными словами, арендодатель
вправе в одностороннем порядке изменять
существенные условия договора аренды, и
изменение размера арендной платы по
договору вследствие изменения ставок
арендной платы по категориям арендаторов
считается правомерным.

Сроки в
договоре аренды земельного участка
существенными условиями договора не
являются. Если срок в договоре аренды не
определен, договор считается заключенным
на неопределенный срок
. Законодательством
только в двух случаях установлены
предельные сроки договора аренды земельных
участков: при передаче земельного участка в
аренду для государственных или
муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ и при аренде
земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения. В первом
случае ЗК РФ (п
. 7 ст. 22) определен срок не
более чем один год
. Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» от 24
июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что
договор аренды земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения
может быть заключен на срок, не превышающий
сорок девять лет
. Договор, заключенный на
больший срок (в том числе договор аренды,
заключенный до вступления в силу
указанного Федерального закона), считается
заключенным на срок, равный предельному.

На практике могут возникнуть проблемы
при заключении договора аренды земельного
участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК
добросовестный арендатор, использовавший
арендованное имущество по назначению,
регулярно и своевременно осуществляющий
арендные платежи, при прочих равных
условиях имеет преимущественное право на
заключение договора аренды. Под «прочими
равными условиями» следует понимать
готовность арендатора возобновить
арендные отношения на новый срок на
условиях, равных предлагаемым другим
претендентам на аренду
. ЗК РФ (п. 3 ст. 22)
закрепил преимущественное право на
заключение нового договора аренды
земельного участка за его прежним
арендатором безо всяких условий
. Но в эпоху
рыночных отношений это положение не будет
применимо при заключении договора аренды
на новый срок в случае появления другого
претендента, с которым арендодатель хочет
заключить договор аренды на устраивающих
его условиях.

При прекращении
договора аренды земли арендатор обязан
вернуть земельный участок в том состоянии,
в котором его получил, с учетом нормального
износа, или в состоянии, обусловленном
договором. Если иное не предусмотрено
договором, то по окончании срока аренды
арендатор обязан не только освободить
земельный участок, но и снести за свой счет
все возведенные на нем строения. Стоимость
неотделимых улучшений арендованного
имущества, произведенных арендатором без
согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено
законом.

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫЗАКОН РФ от 11.10.1991 N 1738-1

«О ПЛАТЕ ЗА ЗЕМЛЮ»

«ГРАЖДАНСКИЙ
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ
ПЕРВАЯ)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(принят ГД ФС
РФ 21.10.1994)

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)» от
26.01.1996 N 14-ФЗ

(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.01.1996 N 15-ФЗ

«О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЧАСТИ ВТОРОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
(принят ГД ФС
РФ 22.12.1995)

«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ


(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
ЗАКОН от 24.07.2002 N 101-ФЗ

«ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ»

(принят ГД ФС РФ 26.06.2002)

Законность, N
1, 2004

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКОВ ДАВНОСТИ ПО ДЛЯЩИМСЯ И ПРОДОЛЖАЕМЫМ ПРЕСТУПЛЕНИЯМ
 »
Комментарии к законам »

Читайте также

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда части земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Аренда части земельного участка

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.08.2018)
«О государственной регистрации недвижимости»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)
3
. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред
. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда части земельного участка

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует три позиции судов.

Путеводитель по судебной практике. Возмездное оказание услуг
9.4
. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении заказчику права на размещение оборудования на части земельного участка является договором аренды.

Формы документов: Аренда части земельного участка

Форма: Договор аренды части земельного участка
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Форма: Договор аренды части земельного участка для размещения оборудования
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок. Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть — здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет, территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

С распадом Советского Союза Земельное право претерпело значительные изменения. В российском законодательстве вопросы об аренде участков решаются с опорой не только на Земельный Кодекс (ЗК), но и на ряд федеральных законов, а также, на Гражданский Кодекс (ГК).

В итоге, у граждан возникает масса вопросов, которые даже для юристов оказываются спорными. И если с оформлением участка проблем, как правило, не возникает, то аренда части земли или прилежащих к участку территорий вводит многих граждан в затруднение.

Особенности оформления

К сожалению, приобрести участок могут не все. Единственным выходом остается аренда всего или части земельного участка у физического или юридического лица. Процесс это трудоемкий, но при правильном подходе вполне осуществимый. И начнем мы рассказ с правил оформления земельного участка в аренду.

Правила

В таком кропотливом деле как оформление земельного участка в аренду, например, под строительство, существует масса подводных камней, которые могут свести ваши усилия на нет. Приводим ряд советов, следуя которым, Вы сможете избежать многих неприятных моментов.

  • Внимательно проверяйте договор. Он должен быть составлен юридически грамотно и содержать такие сведения:
    • Реквизиты бумаги, согласно которой арендодатель имеет право свободно распоряжаться данным участком и сдавать его;
    • Характеристику участка. Надел должен иметь кадастровый номер, адрес (указание на расположение) и установленную площадь;
    • Четкое определение размера арендной платы и график ее внесения.
  • Арендуя землю не у собственника, требуйте бумагу, на которой будет изложено согласие хозяина земли на переуступку ее Вашим арендодателем (а для него – арендатором);
  • Для того чтобы снять муниципальный участок, нужно написать заявление и собрать такой пакет бумаг:
    • Паспорт (для физлица). Выписка из ЕГРЮЛ, а еще заверенные копии учредительных бумаг (для организаций, юрлиц);
    • Выписка ЕГРП, заключающая, что прав на участок нет;
    • Решение администрации формировать участок;
    • Кадастровый паспорт, выданный на участок;
    • Документы, подтверждающие, что вопросы со всеми заинтересованными инстанциями улажены.
  • Помните, что аукцион можно выиграть лишь имея правильно оформленные документы. Преимущество Вам может дать собственность, расположенная на разыгрываемом участке;
  • Межевание муниципальных земель лучше доверяйте компаниям, заслужившим авторитет в этой области. Полученные после данной процедуры сведения (глубина залегания вод, уровень над морем и пр.) нужно передать в Управление Земельными ресурсами. Там же Вы получите разрешение на аренду;

Помните: договор на аренду сроком более года подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. Если до Вас землю уже снимали и в реестр вносили, подавать кадастровый паспорт не нужно. Однако когда речь идет об аренде части надела, нужно подать в ЕГРП план, где данная доля отмечена.

Этапы и процедура

Теперь расскажем про основные моменты процедуры регистрации аренды земельного участка. Итак, <оформление земельного участка в аренду происходит в несколько этапов:

  • Выбор участка. Вы можете самостоятельно подобрать участок, запросить в администрации план местности и уточнить, есть ли у него хозяева;
  • Если аренда возможна, будет проведен аукцион. Вы, также, можете поучаствовать в аукционе, инициированном властями или другим претендентом на участок;
  • Выигрывает в аукционе тот, кто предлагает более высокую цену. Договор на сам участок заключается самое большее на пять лет. Примыкающие к наделу земли, могут быть сняты на год. Вне аукциона право на аренду на продолжительный период (25 – 49 лет) получает собственник зданий, расположенных на участке;
  • Выиграв право на участок, Вы производите его межевание (если это муниципальная земля), оформляете кадастровый паспорт, обходите инстанции, которые выдают разрешение на возведение того или иного объекта, заключаете договор и регистрируете его (если срок аренды больше года).

Далее мы расскажем, как оформить прилегающий земельный участок в аренду.

Прилегающая территория

Когда Вы становитесь собственником недвижимости, земля под ней автоматически становится Вашей собственностью. Исключение составляют случаи, когда земля не принадлежала продавцу, а была арендована им. Новый хозяин получает исключительное право на приватизацию лежащей под домом и необходимой для его использования площади.

Если Вы решили выкупить участок, на котором расположено принадлежащее Вам строение, Вам будет дано преимущественное право на аренду, т.е. созывать аукцион не придется.

Однако учтите, что если земля под домом Вами не

приватизирована

, а участок имеет один кадастровый номер, придется платить за всю территорию, включая площадь, лежащую под постройкой.

Если же Вас интересует =оформление в аренду прилегающего земельного участка, принадлежащего муниципалитету, то арендовать ее Вы сможете лишь на общих условиях.

Как взять в аренду часть земельного участка

Если Вас интересует сдача в аренду не всего земельного участка, а лишь его части, будьте готовы помимо основных процедур по аренде выполнить ряд дополнительных шагов.

Особенности

Стать объектом отчуждения часть участка не может. Для этого нужно производить ее индивидуализацию. В случае с передачей в аренду части земельного участка, дело обстоит несколько проще.

Так, если речь идет об участке, находящемся под постройкой, передаваемой в аренду, отдельно оформлять договор на него не нужно.

Когда арендодатель хочет сдать часть своего участка, он обязан отметить ее границы на кадастровом плане. Будет лучше, если этот процесс осуществить в соответствующих органах. На основании такого обозначения часть передается во временное использование арендатору.

Если подобные мероприятия не провести, вся сделка может быть признана ничтожной.

Договор

По сути отдельного образца для создания договора о передаче в аренду части участка не существует. Просто в тексте такой бумаги вместо определения «участок» фигурирует определение «часть участка». При этом следует помнить, что договор не будет иметь силы, если к нему не прикрепить кадастровый план с четкой разметкой границ сдаваемой части.

Образец договора аренды вы можете посмотреть в прикрепленном файле.

Образец договора аренды части земельного участка

Еще один важный момент, в договоре аренды прописывается возможность субаренды (как всего участка, так и его части). Так что, снимая землю не у собственника, внимательно изучите условия, на которых промежуточный арендатор пользуется участком.

Где можно получить помощь в данном деле

Как Вы, возможно, уже заметили, разобраться во всех тонкостях земельного законодательства обывателю крайне сложно. Вполне естественно, что у Вас может возникнуть желание обратиться за помощью в оформлении земельного участка в аренду. Услуги по сбору документов и оформлению бумаг оказывают все адвокатские конторы, так что, Вам следует ориентироваться на стоимость работы специалиста и, что более важно, его послужной список.

Кроме того, при аренде муниципальных территорий, потребуется такая услуга как межевание. Доверять ее нужно лишь проверенным фирмам, имеющим опыт в этом деле и предоставляющим гарантии.

yurist-ocenshik.ru
Порядок сдачи или взятия в аренду части земельного участка
Порядок сдачи или взятия в аренду части земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: