Порядок переуступки права аренды земельного участка в 2019 году

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Законодательство

Как и прочие вопросы аренды, нюансы переуступки права пользования регламентируются Гражданским и Земельным кодексами.

• Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.
• Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

Например, в статье 22 ЗК указывается о возможности переуступать аренду взятой для строительства жилья социального пользования земли только с этой же целью.

Суть правовой процедуры

Переуступка прав аренды предполагает полное прекращение действия права пользования землей у одной стороны и наступление действия этого права у другой стороны.

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Сторона, предоставляющая субаренду, сама продолжает оставаться арендатором, и право первичного распоряжения собственностью остается за ней.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

• арендодатель,
• арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
• субарендатор.

При переуступке остаются только два контрагента, переуступающая сторона из отношений исключается.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

При переуступке возможна только единовременная выплата, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

Последовательность действий

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

Согласие должно включать в себя:

• ФИО собственника и арендатора;
• Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
• Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
• ФИО цессионария;
• Подпись, дата.

Если срок аренды превышает 5 лет, то необязательно получать согласие арендодателя, но необходимо его письменно известить о планируемой переуступке.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

Для этого надо собрать следующий пакет документов:

• Копия договора аренды;
• Согласие арендатора на переуступку;
• Кадастровый план участка;
• Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
• Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
• Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

Если срок не указывается, то по умолчанию он считается равным одному году.

Договор переуступки содержит реквизиты:

• Паспортные данные и информация об юридических лицах;
• Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
• Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
• Данные о договоре аренды;
• Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
• Цена уступки;
• Порядок разрешения споров;
• Дополнительные условия и обстоятельства;
• Дата вступления в силу;
• Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
• Подписи сторон на бланке.

Образец договора о переуступке права аренды земельного участка можно скачать

здесь

.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

Росреестр проверяет все данные о переуступаемом участке и выдает свидетельство о регистрации при отсутствии препятствующих факторов.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

Скачать передаточный акт к договору переуступки права аренды земельного участка можно

здесь

.

Особенности

Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основному договору аренды.

Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть.

Если вы хотите

узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Существует множество ситуаций, в которых арендатору земельного участка больше невыгодно пользоваться таким участком (или нет возможности). В таких случаях он может передать право аренды третьему лицу и избавиться от обязанностей по содержанию надела, заработав при этом деньги. Такая процедура называется переуступкой прав.

Понятие переуступки прав

Под переуступкой прав аренды земельного надела понимается передача арендатором прав пользования таким наделом вместе с сопутствующими обязанностями по его содержанию третьему лицу.

Переуступка может потребоваться в следующих случаях:

• Надел был арендован для строительства жилья, а у арендатора нет для этого средств;
• Организованный сельскохозяйственный бизнес не приносит арендатору дохода;
• Происходит отчуждение недвижимости на участке;
• У арендатора изменились планы и обстоятельства.

В описанных ситуациях расторгнуть арендное соглашение раньше окончания его срока не выгодно, так как придётся платить значительную неустойку владельцу, а при переуступке прав новому арендатору перейдут все обязанности по уплате регулярных платежей арендодателю и по содержанию надела.

Кроме того, соглашение о передаче прав может предусматривать выплату бывшему арендодателю разовой суммы за передачу прав.

Законодательное регулирование

Переуступка арендных прав на землю регулируется статьёй 615 Гражданского кодекса РФ, в которой обозначена принципиальная возможность совершения такой процедуры арендатором, а описание особенностей переуступки применительно к земельным участкам, взятым в аренду, приводится в ст. 22 Земельного кодекса.

В отличие от субаренды, для переуступки прав не требуется согласия арендодателя-владельца участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ), но его необходимо известить в письменном виде.

Важно учесть, что по факту заключения сделки по переуступке ответственность перед владельцем участка начинает нести исключительно новый арендатор, а предыдущий землепользователь исключается из правоотношений аренды (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Как происходит процедура переуступки

Для передачи прав необходимо заключить соглашение, сторонами которого будут выступать действующий и будущий арендатор надела земли. Предметом соглашения является собственно право аренды, аспекты которого описаны в первичном договоре с собственником земли.

В общем случае для организации переуступки прав аренды предусмотрен следующий порядок действий:

• Действующий арендатор осуществляет поиск нового арендатора;
• Будущий арендатор выезжает на участок и оценивает его;
• Стороны обговаривают условия сделки, и обозначаю цену;
• Происходит сбор документов;
• Составляется текст соглашения о переуступке и подписывается сторонами;
• Осуществляется регистрация договора переуступки;
• Осуществляется передача земельного надела и сопутствующей документации новому арендатору.

Для регистрации сделки стороны должны обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ, представив необходимые документы и два экземпляра соглашения о переуступке, заверенные нотариально.

Передача осуществляется одновременно с подписанием акта приёма-передачи участка на месте, после чего новый арендатор полностью вступает в свои права.

Необходимые документы

Для заключения соглашения о переуступке арендных прав потребуются следующие документы:

• Копии паспортов сторон;
• Кадастровый документ на участок;
• Справка о наличии обременений;
• Заверенная копия первичного договора аренды;
• Справка об уведомлении собственника;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Наличие обременений на участок можно проверить в ЕГРП, также важно согласие супруга для состоящих в браке арендаторов, когда участок был выделен не частному лицу, а семье.

Уведомление о переуступке необходимо составить в письменном виде в двух экземплярах, один из которых оставляется у собственника надела, а другой с его подписью нужно представить в Росреестр.

Если переуступка осуществляется между юридическими лицами, им потребуются дополнительные бумаги:

• Свидетельство и регистрации организации в налоговом органе;
• Копия ИНН;
• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Акт приёма-передачи документов.

Передаточный акт составляется при наличии на участке недвижимости, оборудования и иных активов, которые переходят по договору к новому арендатору в пользование.

Заключение сделки

После осмотра участка и сбора всех необходимых бумаг сторонами составляется договор о переуступке. Его можно оформить как приложение к действующему арендному соглашению или составить как отдельный договор.

В тексте соглашения о переуступке должны быть отображены следующие сведения:

• ФИО и паспортные данные сторон;
• Предмет переуступки (участок) и его местонахождение;
• Кадастровый номер надела;
• Наличие обременений;
• Категория земли и виды разрешённого пользования (в т.ч. ограничения);
• Возможность строительства;
• Качественные характеристики почвы;
• Сведения о нахождении участка в обороте (для государственных земель)
• Цена переуступки;
• Права и обязанности каждой стороны по передаче прав;
• Ответственность сторон;
• Срок действия.

Новый арендатор не может использовать участок дольше срока, определённого первичным договором аренды.

Важно помнить, что стороны не могут изменять условия первичного договора аренды иначе, как по решению суда.

Переуступку прав на земельные наделы, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, можно осуществлять только в том случае, если основной договор аренды заключен на срок, превышающий пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Сроки и стоимость

Сроки передачи прав зависят от сторон сделки. Передача прав между физическими лицами начинает действовать с момента государственной регистрации сделки по переуступке (3-5 дней). Оформление сделки для юридических лиц включает приём передачу участка и переход прав на недвижимое имущество и оборудование в его границах. Обычно это занимает от 7 до 14 дней.

Размер госпошлины составит:

• Для физических лиц – 2000 рублей;
• Для юридических – 22000 рублей.

Сумма делится поровну на всех участников сделки. Если одним из участников сделки является физическим лицом, а с другой стороны выступает государственный собственник, то надлежит уплатить также 2000 рублей, а если сторонами являются физическое и юридическое лицо, то физическое уплачивает 2000 рублей со своей стороны, а юридическое – 22000 рублей.

Цена права переуступки определяется исключительно сторонами исходя из привлекательности участка для нового арендатора, а также желания предыдущего землепользователя сложить с себя обязанности по содержанию надела.

Особенности договора для физических лиц

Между физическими лицами обычно не заключается отдельного соглашения, а происходит оформление приложения к действующему договору. Важно учесть, что если участок был предоставлен физическому лицу от администрации на льготных условиях, то такое лицо не может осуществлять его передачу третьим лицам на тех же условиях. Передача прав от льготника может происходить только по согласованию с администрацией.

В общем случае заключение договора между физическими лицами отличается только следующими моментами:

• Суммой госпошлины;
• Перечнем прилагаемых документов;
• Необходимостью согласия супруга.

Если участок пустой, то вместо акта приёма-передачи новый арендатор может просто поставить в приложении к договору подпись в отдельном разделе о принятии участка.

Если вы хотите

купить квартиру в Турции на берегу моря

, то сейчас это очень просто сделать. подробную инструкцию вы найдете на нашем сайте.

Вам необходимо выписать свою бывшую жену из квартиры и вы не знаете, как это сделать? Не беда! Читайте нашу статью.

По договору социального найма можно обменять только равноценную квартиру. Как это сделать, читайте  в тематическом материале.

Подводные камни

На передачу прав аренды существует ряд ограничений. В частности, арендатор не может переуступить свои права, если он является резидентом (землепользователем) в специальной экономической зоне, свободной от налогообложения.

Важно учесть, что также не подлежат передаче, согласно п. 5.1 ст. 22 ЗК РФ, следующие участки:

• Предоставленные для постройки социального жилья;
• Предоставленные в безвозмездную аренду нуждающимся;
• Предоставленные в аренду с заключением трудового соглашения.

Вид разрешённого землепользования на переуступаемой земле также нельзя менять (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). Например, нельзя переуступить права на сельскохозяйственную землю подрядчику по строительству многоквартирного дома.

Следует помнить, что расторжение договора аренды (в том числе переуступленного), заключённого сроком на 5 лет и более, возможно только по решению суда.

Это может происходить в случаях когда имеет место особенно безответственное отношение к земельным ресурсам.

Несмотря на то, что для переуступки прав аренды согласия владельца участка не требуется, он может воспрепятствовать такой переуступке, если в первичном договоре будет указан соответствующий пункт.

Если арендатор допускает переуступку своих прав в будущем с высокой вероятностью, ему нужно проследить за отсутствием в договоре запрета на такую переуступку.

Итак, переуступка прав по договору аренды земли подразумевает полный переход прав и обязанностей, указанных в изначальном договоре, к новому арендатору. Переуступка позволяет арендатору избавиться от обременения обязанностями по содержанию надела, а новому арендатору – избежать временных затрат на длительное согласование, особенно при переуступке прав на государственные земли.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть.

Если вы хотите

узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

• Москва: +7(499 )350-8059.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Последние изменения: Июнь 2018

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

• ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
• пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

• Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
• Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
• Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

© 2018 zakon-dostupno.ru

Институт аренды в земельной отрасли получил свое развитие около сотни лет тому назад. Его суть заключается в передаче прав и обязанностей на землю другому лицу, но за установленную плату.

Она может выражаться как в материальном (денежном), так и в натуральном (продукции, оказании услуг) эквиваленте.

Суть соглашения

Арендатор территории имеет право уступить права по аренде другим сторонам, которые заинтересованы в получении надела.

Это может потребоваться многим физическим и юридическим лицам, которые желают быстро получить земельный участок.

При заключении подобного соглашения об этом необходимо в обязательном порядке уведомить арендодателя, но только в том случае, если договор оформлен более чем на пять лет.

В других ситуациях достаточно получить согласие арендодателя, причем им может выступать юридическое или физическое лицо, а также представитель государственной структуры.

Законодательная база

Вопрос о переуступке прав аренды земельного участка подробно регламентируется законодательством.

Учитываются основополагающие принципы заключения договора, перечисленные статьей 421 ГК РФ.

Кроме того, к поднятому вопросу могут быть применены статьи 607, 615, 264 ГК РФ.

Вопрос рассматривается ЗК РФ, конкретно статьи 22, 35, 36. Другие аспекты выражаются в Постановлении Пленума ВАС РФ от 2005 г. №11, а также региональном законодательстве.

Статья 25.3 НК РФ устанавливает размер государственной пошлины. Предусматриваются ссылки на СК РФ, если одна из сторон находится в брачном союзе.

Правовой статус арендодателя

Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.

Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.

Арендодатель, если иное не регламентируется законом, обладает правом прекращения его действия до срока истечения, более того он может увеличить размер арендных выплат.

При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка может происходить между юридическими или физическими лицами.

Главным требованием к обеим участникам является исполнение условий договора, в том числе своевременная оплата арендодателем средств за территорию.

Между физическими лицами

При подписании договора уступки между гражданами, требуется принимать во внимание следующие важные нюансы:

• запрещается строительство на участке без получения разрешения от арендодателя;
• арендатор не может передать участок в субаренду без согласия другой стороны;
• запрещена порча территории – она должна сохранить свой первоначальный облик.

Физическое лицо, выступающее арендатором, должно в установленные сроки оплачивать аренду, иначе его права не надел могут быть обжалованы в судебном порядке.

Третьему лицу

Арендатор может использовать надел в соответствии с пунктами, содержащимися в договоре. Нередко в него включается положение о передаче прав на имущество другому лицу.

Процесс может происходить в одной из нескольких форм:

• на основании соглашения субаренды;
• в соответствии с уступкой прав.

Что касается договора субаренды, то он является документом, заключаемым между арендатором и другой стороной, которая в будущем будет применять предмет соглашения и получать соответствующую прибыль.

Такой документ может быть заключен на сроки, не превышающие времени действия первоначального договора аренды.

Уступка прав аренды основывается на том, что арендатор отдает принадлежащие права на надел другому лицу, который становится арендополучателем.

При этом необходимо соблюдать несколько нюансов:

• невозможна уступка прав на территорию, если операция не оговаривается сторонами;
• запрещается заключать договор переуступки третьему лицу на надел под строительство, если по первоначальному соглашению она имеет сельскохозяйственное назначение.

Порядок оформления

Все отношения, складывающиеся между владельцем участка и двумя арендаторами, должны оформляться в соответствии с действующим законодательством.

Им предусматривается необходимость проведения государственной регистрации произошедшей сделки, если переход прав подразумевается на длительный срок – более года.

Необходимые документы

Чтобы оформить договор переуступки, предварительно нужно собрать пакет документов.

В него будут входить:

1. Заявление, в котором заключается положение о переуступке прав.
2. Ксерокопия договора аренды земельного надела, заключенная с первым арендатором – перед подачей необходимо заверить в нотариате.
3. Подлинная копия кадастрового плана участка, который сдается в аренду (дополнительно приложить его ксерокопию).
4. Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины – сдавать необходимо ксерокопию, но с предъявлением подлинника.
5. Подлинный договор переуступки права аренды на участок (окончательный документ) – в двух экземплярах.

Вышеперечисленные документы входят в основной перечень, кроме того существует дополнительный.

Для физических лиц (граждан) он предусматривает сдачу гражданского паспорта и согласие супруга, оформленное в письменном виде, после чего заверенное в нотариальной конторе.

Если гражданин не состоит в банке, то потребуется предоставить заявление о том, что он не вступал в брачный союз, при этом важным условием является его заверение у нотариуса.

Что касается юридических лиц (компаний, организаций и т.д.), то им потребуется приложить:

• ксерокопии учредительной и регистрационной документации;
• свидетельство ИНН (подлинник и копию);
• справку из ЕГРЮЛ о том, что в учредительных бумагах не было произведено изменений.

Дополнительно предъявляются документы, выступающие подтверждением личности подписывающего должностного лица.

Заключение договора

Заключение договора может происходить двумя способами, выбор одного из которых зависит от способа расчета между арендаторами.

Возможны следующие варианты:

1. Второй арендатор вносит средства за задолженность первого арендатора арендодателю. Долг будет учитываться в расходах, но не принимается по внимание при подсчете налогооблагаемой базы.
2. Второй арендатор увеличивает стоимость соглашения о переуступке прав на сумму долга, после чего выплачивает её прежнему арендатору и учитывает в своих расходах.

Содержание

Договор переуступки включает в себя следующие сведения:

• предмет соглашения;
• плата за уступку;
• переуступаемые права и обязанности;
• имеющиеся права и обязанности арендодателя;
• ответственность каждой стороны;
• обязательства непреодолимой силы;
• период действия соглашения;
• разрешение конфликтов;
• заключение.

Образец

В документе указываются все данные, которые должны быть перечислены в соглашении, в том числе вся информация об участке.

Здесь можно скачать образец договора переуступки прав на аренду земельного участка.

Регистрация

Государственная регистрация потребуется, если переход прав аренды от одного лица к другому происходит на срок более одного года.

Она осуществляется только при уплате государственной пошлины (статья 25.3 НК РФ).

Её размер равен:

• для физического лица – 2000 руб.;
• для юридического лица – 22000 руб.

Предусматривается ряд важных моментов, которые требуется учитывать при регистрации договора:

• право аренды передается двумя путями – переуступка или с использованием соглашения субаренды;
• чтобы оформить договор переуступки не потребуется согласие арендодателя (с условием, что предыдущий договор заключается на срок не более пяти лет), если этого пункта нет в соглашении;
• обязанностью сторон договора переуступки является уведомление владельца надела о том, что ответственное лицо было сменено;
• пакет документов, который потребуется для регистрации, зависит от правового статуса каждой стороны.

Порядок уплаты платежей

При заключении договора переуступки необходимо учитывать несколько аспектов, связанных с оплатой:

1. Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
2. Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
3. Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.

Владелец недвижимости в строящемся доме имеет право

продать квартиру по переуступке прав

.

Что значит покупка квартиры по переуступке? Читайте здесь.

Как осуществляется переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье.

Когда передать права невозможно?

Предусматриваются ситуации, когда передать права на аренду не удастся.

Муниципалитет откажет в заключении подобного соглашения в следующих случаях:

• когда на земельном наделе располагаются объекты, построенные без соответствующего разрешения или несоответствующие требованиям строительства, пожаробезопасности и т.д.;
• когда участок выступает спорным имуществом, вопрос о владельце и назначении которого рассматривается в судебном порядке;
• если владелец участка не погасил крупные долговые обязательства;
• когда не выплачена стоимость территории в полном объеме.

Процедура переуступки не может быть организована, если в соглашении между арендатором и арендодателем находится положение о запрете такой процедуры.

Если же возникнет случай, когда гражданин игнорирует требование, то вторая сторона имеет право обратиться с иском в суд для решения вопроса.

На видео об особенностях аренды земли

Процедура аренды земли встречается довольно часто. Собственники наделов передают участки в пользование иным лицам, а те, в свою очередь, выплачивают им определенную плату. Арендные отношения имеют множество юридических особенностей. Например, возможна переуступка прав арендатора третьим лицам.

Данная манипуляция вполне осуществима на практике, однако требует знания определенных нюансов. Переуступка права аренды земельного участка бывает актуальна, если планы арендатора за землю поменялись, но плату за пользование наделом все равно приходится выплачивать. Итак, как же можно передать права первого нанимателя другому лицу?

Что это такое?

Арендатор может переуступить свои права в том случае, если не имеет возможности использовать их в полном объеме. Также стоит разобрать понятие аренды земли, приведенное в Гражданском кодексе РФ. Под ней понимается получение нанимателем права использования земельного объекта. При этом арендатор не получает права последующего распоряжения землей.

Исходя из законодательных норм, можно сделать вывод о невозможности передачи арендатором участка в пользование третьему лицу.

Однако практика переуступки прав аренды все же присутствует, и осуществляется она на основании договора цессии.

Текущий наниматель участка после заключения подобного соглашения теряет возможность использования надела. Зато новый арендатор будет решать все вопросы уже с собственником земли.

Условия

Существует ряд условий, на которых возможно оформление договора переуступки:

• Каждая сторона должна предоставить свое согласие на процедуру в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Процедура переуступки должна сопровождаться документальным оформлением.
• Перед заключением договора цессии должны быть урегулированы все вопросы, касающиеся задолженности первого нанимателя.

Также есть некоторые требования к сделке:

1. Во время заключения соглашения оговариваются все обременения, действующие в отношении надела.
2. В тексте основного документа указывается цель перехода прав от старого нанимателя к новому.
3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре в том случае, если договор заключается на срок более года.

Законодательная база

Правовые отношения, касающиеся земли, регламентируются в 2018 году Земельным кодексом. Основные статьи данного документа, которые имеют отношение к делу:

• 22 ст. рассматривает все нюансы, касающиеся аренды земельных наделов;
• 65 ст. оговаривает положения, касающиеся арендной платы.

Также правовую сторону вопроса регулирует и Гражданский кодекс. В нем рассматриваются связанные понятия, в том числе и аренды земли. В этом же документе говорится о том, что наниматель участка может распоряжаться им по собственному усмотрению, главное, чтобы его действия не шли вразрез с действующим законодательством и условиями договора.

Переуступка права аренды земельного участка

В законодательстве предусмотрено 2 типа аренды:

• аренда участков, предназначенных для ИЖС;
• аренда земли сельскохозяйственного назначения.

На практике часто встречается второй вид аренды. Это связано с дальнейшей перспективой ‒ подобные земли можно эксплуатировать для получения дохода. Сделки в отношении участков ИЖС, в основном, заключаются с муниципальными властями.

Интересно, что в России процедура переуступки прав аренды земли еще не набрала большой популярности. Но к ней стоит присмотреться тем гражданам, которые по каким-то обстоятельствам были вынуждены отказаться от полученного на основании договора аренды права на использование надела.

Между физическими и юридическими лицами

Какие важные условия должны быть соблюдены при заключении соглашения между физ- и юрлицом:

• Территорию запрещается использовать не по ее прямому назначению. К примеру, если это земли для сельскохозяйственных нужд, то на них не разрешено возведение жилья.
• Частично участок может быть передан в субаренду. Но для этого потребуется согласие от собственника. В этом случае также нельзя ущемлять права соседей.
• Если на участке предполагается проведение строительных работ, то на это необходимо разрешение от собственника.

Наниматель обязуется вовремя и в полном объеме выплачивать плату в счет аренды, а также сохранить доверенное ему имущество. Если какое-то из данных условий нарушено, то соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке.

Нанимателю рекомендуется обсуждать с владельцем все серьезные изменения, предполагаемые на участке. Это поможет избежать конфликтных ситуаций.

Как оформить?

Переуступка аренды оформляется следующим образом:

1. Стороны в устной форме оговаривают все условия сделки, после этого устанавливается размер оплаты.
2. В письменном виде составляется договор цессии. В нем обязательно должны быть указаны основные характеристики земельного надела. Перед оформлением договора следует проверить соблюдение законодательных норм и отсутствие задолженностей по арендной плате. Также сторонам необходимо обговорить предварительно наличие обременений на участок.
3. Производится государственная регистрация сделки. Величина госпошлина равняется 2 тыс. руб. ‒ для физлиц и 22 тыс. руб. ‒ для юрлиц.

Список необходимых документов

В основной пакет документов, которые потребуются для заключения договора переуступки, входят:

• заявление, содержащее положение о переуступке;
• нотариально заверенная ксерокопия договора аренды с первым нанимателем;
• квиток об уплате госпошлины за регистрационные действия;
• заверенная копия кадастрового плана участка.

Окончательный вариант договора переуступки составляется в 2 экземплярах.

Для физических и юридических лиц могут потребоваться дополнительные документы. Для физлиц потребуется:

• копия паспорта;
• письменное согласие от супруга (если гражданин состоит в браке).

В ином случае понадобится заверенное заявление о том, что гражданин не вступал в брачный союз.

Для юрлиц потребуется:

• подтверждающие личность документы;
• копия и оригинал ИНН;
• копии регистрационных и учредительных бумаг;
• справка из ЕГРЮЛ о том, что в учредительную документацию не были внесены корректировки.

Заключение договора

Возможны 2 варианта условий, на которых заключается договор. Либо первый арендатор полностью погашает свой долг. Либо для второго нанимателя увеличивается размер арендной платы, а он выплачивает ее за счет денег, полученных от первого арендатора.

Что обязательно должно быть отражено в договоре переуступки:

• объект соглашения;
• данные все сторон;
• величина платежа за уступку;
• ответственность сторон;
• все права и обязанности, которые переходят от первого нанимателя ко второму;
• права и обязанности собственника;
• форс-мажорные обстоятельства;
• срок действия договора;
• варианты разрешения спорных ситуаций;
• заключение.

Образец

Тем арендаторам, которые по каким-то причинам решили отказаться от своего права на использование арендованной земли, может пригодиться образец договора переуступки права аренды земельного участка.

Образец договора переуступки права аренды земельного участка здесь.

Можно ли по доверенности?

Первый наниматель надела может оформить переуступку прав и через представителя, действующего на основании доверенности. В этом случае действуют общепринятые правила.

Доверенность подлежит нотариальному заведению, в ней обязательно должны содержаться полномочия представителя. Желательно детально указать объем полномочий.

Порядок оплаты

Есть несколько нюансов, касающихся платежей:

1. Собственник и новый наниматель должны обговорить величину арендной платы, а также сроки ее внесения. Эти сведения необходимо отразить в соглашении. Обычно срок оплаты назначается на конкретное число, или устанавливается дата, до которой нужно внести средства.
2. В договоре между сторонами должна быть прописана ответственность, которая наступает в случае несвоевременного внесения платежей. Могут быть назначены пени, если задержка была по неуважительной причине.
3. Стороны устанавливают наиболее удобный для них вариант оплаты ‒ наличными, на карточку или счет.

Причины отказа в регистрации

В каких случаях можно получить отказ в регистрации сделки:

• собственник еще не выплатил полную стоимость участка;
• в договоре аренды между первым нанимателем и собственником предусмотрен запрет на передачу прав.

Есть и прочие ситуации, в которых муниципалитет откажет в оформлении сделки.

Подводные камни сделки

Существуют так называемые «подводные камни», которые могут помешать процедуре или вовсе сделать невозможным заключение сделки:

1. В отношении надела действует судебный запрет.
2. За собственником участка числится долг по неуплате необходимых взносов на землю.
3. На участке, выделенном под сельское хозяйство, был возведен объект ИЖС. В данной ситуации переуступка невозможна до тех пор, пока не сменится целевое назначение земли.
4. Изначально договор аренды с первым нанимателем не подразумевал возможности переуступки прав.
5. На территории были возведены объекты, которые не соответствуют законодательным нормативам или построены без необходимых документов.

На подобные нюансы стоит обратить внимание всем потенциальным участникам сделки, а особенно ‒ новому нанимателю. Также при заключении договора переуступки могут появиться и другие «подводные камни». Они способны повлиять на исход сделки.

На видео о порядке оформления