Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2019 году

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно. 

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами, действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения, изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены. Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения. Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы, затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

  • установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
  • замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка, стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций. В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Как правило, организация того или иного бизнеса требует наличия приспособленного здания. Впрочем, будет гораздо более эффективно провести перестройку помещения уже имеющегося в жилом доме или, к примеру, в подвале, или на первом этаже многоквартирного.

Так чаще всего поступают в крупных городах, в частности в Москве, где имеется серьезный дефицит свободного пространства. Нередко при этом возникает необходимость провести перепланировку, ведь, как правило, пространство в таких помещениях не распределено так, как требуется.

Цель переустройства

Основная задача, достигаемая в ходе переделки нежилого помещения, – создание более удобных условий, с функциональным изменением его предназначения.

Читайте также: Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Для каждого рода предпринимательской деятельности существуют определенные правила, и предъявляются конкретные требования. Все основные критерии содержатся в российском законодательстве, кроме того, и собственники предприятия также имеют свои представления о переделке.

Когда речь идет о квартире, расположенной в многоэтажном доме, в первую очередь закон требует обеспечить изменение ее статуса на нежилой.

Перепланировку допускается проводить и в обособленном нежилом строении, но только по согласованию с Бюро техинвентаризации. Также разрешено перестраивать первые этажи многоквартирных домов. В этой ситуации договариваться необходимо с жилищной инспекцией. При этом предварительно следует получить согласие от всех людей, проживающих в данном доме. Согласие должно быть оформлено документально.

Что называется перепланировкой

Переустройство нежилого помещения производится:

  • со сбережением имеющихся в наличии коммуникаций и сохранением целевого назначения;
  • с проведением комплексной перестройки и полноценной сменой профиля для максимально эффективного использования.

Понятие перепланировка предполагает:

  • расширение внутреннего пространства или его уменьшение;
  • перенос комнат имеющих определенную функциональную нагрузку;
  • пробивку новых окон или дверных проемов, либо заделывание ненужных;
  • демонтаж межкомнатных перегородок, указанных в техпаспорте;
  • укрупнение комнат.

Узаконить перепланировку понадобится в той ситуации, если происходит:

  • установление новых межкомнатных перегородок или стен, что приводит к значительному увеличению массы и росту нагрузки на фундамент;
  • перенос санузлов;
  • демонтаж балконов, лоджий, лестниц, оконных проемов или обустройство новых;
  • смена цветового решения или внешней формы строения;
  • увеличение размеров проемов, обустройство новых в несущих стенах многоквартирного дома;
  • монтаж различного специализированного оборудования требующего подвода дополнительных коммуникаций;
  • изменение напольного покрытия, при условии увеличения нагрузки на фундамент;
  • демонтаж или изменения, вносимые в имеющиеся лестничные пролеты;
  • установка внешних антенн, защитных жалюзи, наружных блоков систем кондиционирования.

Читайте также: Что можно делать при перепланировке квартиры

Порядок согласования

Любые перестройки в нежилом помещении следует согласовать с уполномоченными государственными органами.

Для получения разрешения необходимо представить всю проектную документацию, подготовленную фирмой, в которой трудятся специалисты, обладающие допуском от профильной саморегулируемой организации (СРО). У компании должны быть разрешение на проведение осмотра помещений, конструкций, коммуникаций и пр.

Работа над проектом начинается не ранее, чем вышеупомянутые специалисты подтвердят возможность перепланировки.

Необходимые для получения разрешения документы:

  • заявление;
  • нотариально заверенные копии свидетельств о праве на собственность;
  • учредительные документы, если помещение принадлежит юрлицу (копии);
  • согласие управляющей компании на проведение работ;
  • поэтажный план, выписки из техпаспорта, экспликация от БТИ, полученные не позднее, чем за год до обращения;
  • проект, по которому перепланировка будет происходить;
  • договор об авторском надзоре (при внесении изменений в несущие конструкции, коммуникации, внешний облик строения);
  • бумаги, подтверждающие наличие разрешения на перепрофилирование нежилого помещения.

Вся документация должна составляться в согласии с нормами как строительными, так и санитарными.

Кроме того, необходимо также представить страховой договор, предусматривающий ответственность на случай повреждения имущества, нанесения ущерба здоровью или жизни граждан, в ходе проведения переустройства помещения.

Рассмотрение вопроса происходит на протяжении 30 дней с момента подачи документов. Выдача разрешения происходит только после получения согласия надзорных ведомств.

Этапы

В первую очередь необходимо будет запросить экспликацию, план этажей по форме 5 и 1/а. Далее следует обращение за проектом в профильную организацию, имеющую разрешительные документы.

Затем, с указанными выше бумагами, следует направиться в жилинспекцию. После согласования в этой организации происходит собственно обращение за разрешением в госорганы.

Далее проводятся работы по перепланировке, отделке помещения. По завершении этого этапа подписывается акт о принятии объекта. Данный документ нужно отнести в Бюро техинвентаризации. Там внесут соответствующие изменения в кадастровые документы и в техпаспорт. После всего этого изменения фиксируются в документе, подтверждающем право собственности.

Последним этапом является составление акта о принятии в эксплуатацию перепланированного помещения. Эта процедура происходит при обязательном присутствии собственника, а также представителей:

  • организации, на балансе которой здание находится;
  • фирмы занимавшейся созданием проекта;
  • эксплуатационной компании;
  • пожарного надзора;
  • подрядчика.

Принимая помещение необходимо убедиться, что:

  • работы были проведены в согласии с проектной документацией;
  • сохранен доступ к общедомовым коммуникациям;
  • акты скрытых работ имеются и оформлены правильно;
  • есть журнал, где фиксировались все работы, проводимые в ходе перепланировки.

Указанный акт составляется в количестве трех экземпляров. Они должны храниться у:

  • владельца помещения;
  • в Бюро техинвентаризации;
  • в Жилинспекции.

В каких случаях перепланировка может производиться без получения разрешения

В получении санкции от госорганов нет никакой нужды в том случае, если отдельно стоящее нежилое строение или помещение, расположенное в многоквартирном доме, будет:

  • отремонтировано только косметически (оклейка стан обоями, покраска, нанесение штукатурки и пр.);
  • проведена замена сантехники на аналогичную, с сохранением локализации;
  • устанавливаться или демонтироваться встроенная мебель, не отмеченная на плане.

Читайте также: Как законно оформляется перепланировка

Кроме того, в Жилищном кодексе также указывается, что существует возможность узаконить проведенную перепланировку, сделанную без разрешения, в судебном порядке.

В данной ситуации собственник вынужден будет доказать, что проект, на основе которого производились работы, не несет угрозы для целостности здания, жизни и здоровья граждан и не нарушает прав жителей многоквартирного дома.

Неузаконенная перепланировка делает невозможным свободное распоряжение недвижимостью. Ее нельзя продавать, передавать по наследству, обменивать. Также ее не примут в качества залога в кредитной организации.

Для совершения вышеупомянутых юридически значимых действий придется позаботиться о восстановлении его первоначального вида. Кроме того, за незаконную перепланировку также предусматривается административная ответственность в виде штрафов.

На нашем сайте вы можете получить консультацию профессионального юриста совершенно бесплатно!

Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.

Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.

В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ  и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.

В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия  по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки  трубопровода и др.

Пример поэтажного плана и экспликации:

Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.

При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:

  • Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
  • Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)

Согласование не потребуется в случае проведения:

  • Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
  • Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
  • Замены сантехоборудования на аналогичное  по габаритам и расположению.

Пример проектной документации:

Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:

  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
  • ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
  • МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения  на перепланировку от Мосжилинспекции.

В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.

Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.

При затрагивании фасадов зданий,  для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.

Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.

К незначительным изменениям можно отнести:

  • снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
  • замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.

В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется  подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
  • Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и  справку о техническом состоянии по форме 5)

Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:

Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:

  • Затрагивание несущих стен.
  • Устройство лестниц.
  • Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.

В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.

После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Оформление и благоустройство нежилых помещений играет еще более важную роль, чем отделка жилых зданий. Интерьер, планировка, обстановка офисов, складов и других подобных объектов обеспечивает высокую функциональность помещений, привлекательность, комфортность, от чего напрямую зависит удобство эксплуатации комнат работниками и клиентами, а значит и финансовая прибыль собственника.

Иногда одного лишь косметического ремонта недостаточно для создания эстетичного и уютного офиса, в этом случае и требуется профессиональная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании. Правильно проведенная перепланировка позволяет преобразить любой объект, обеспечить рациональное использование всей его площади, до максимума повысить эффективность и комфортность эксплуатации.

Работы при перепланировке нежилых помещений

Понятие перепланировки четко оговорено в действующем законодательстве. В соответствии с современными нормативами, перепланировка — это все возможные работы, направленные на изменение конфигурации внутренних помещений здания, на изменение полезной площади комнат и кабинетов. Перепланировка может предполагать также перенос, объединение, удаление отдельных помещений, если такие работы обоснованы и могут привести к улучшению характеристик объекта.

Иногда перепланировка может включать в себя и ряд дополнительных работ, не связанных непосредственно с внутренними комнатами, к примеру, изменение размеров, расширение, полная или частичная заделка имеющихся дверных и оконных проемов.

Посредством перепланировки можно существенно изменить здание, главное, чтобы в результате проведенных работ не снизились параметры функциональности, надежности и безопасности внутренних помещений для конечных пользователей. Из-за этого подготавливаемые проекты на переустройство офисных и других нежилых объектов обязательно требуют предварительного согласования с жилищной инспекцией, сотрудники которой должны проверить все предложенные проектировщиками планировочные решения перед их реализацией на практике.

Переустройство нежилых объектов

Собственник организации, желающий провести перепланировку помещений компании, должен знать, что любые работы, связанные с изменением конструктивных и планировочных изменений зданий, четко регламентируются законодательством. Статья 25 Жилищного кодекса определяет все виды работ, которые принято относить к понятию переустройства. В отличие от перепланировки, которая затрагивает стены, перегородки, дверные и оконные проемы, переустройство направлено на следующее:

  • установку новых инженерных сетей;
  • перенос установленных коммуникаций;
  • замену имеющегося санитарно-технического и электрического оборудования.

То есть для организации максимально функциональных и комфортных условий эксплуатации в офисе в нем может требоваться как перепланировка, так и профессиональное переустройство. Учитывая важность современных коммуникаций, любые работы с ними также нуждаются в предварительном согласовании с ответственными службами.

Самовольная перепланировка нежилых помещений

Жилищный кодекс России описывает понятие самовольной перепланировки, которое предполагает проведение в нежилом или жилом помещении перепланировочных работ, без предварительного получения разрешения от Жилищной инспекции или другого административного органа, контролирующего описываемую сферу.

Чтобы перепланировка не была самовольной, собственник или арендатор помещения должен организовать проектирование перепланировки, а после получить все необходимые разрешения и согласования от ответственных служб на реализацию подготовленной документации. Соблюдение всех норм законодательства в сфере согласования перепланировки необходимо для того, чтобы обеспечить высокую надежность объекта, его полную безопасность для конечных пользователей. Так как перепланировка без согласования может подвергнуть опасности здоровье и даже жизни людей, за такое нарушение предусмотрено административное и уголовное наказание.

Самовольная перепланировка тем не менее предполагает выполнение качественного ремонта, соответствующего действующему законодательству, потому ее можно узаконить путем обращения в государственные контролирующие органы. Комиссия экспертов по запросу собственника выезжает на объект, фиксирует все изменения в планировке и подтверждает их безопасность для пользователей. Собственнику все равно придется выплатить штраф, однако перепланировку можно будет считать состоявшейся после оплаты штрафа и внесения изменений в планы БТИ.

Если же инспекторы обнаружат, что самовольная перепланировка проведена некачественно, перепланировку будут считать незаконной, и помимо штрафа, собственника обяжут в ближайшее время и за свой счет привести объект в первоначальное состояние — устранить последствия проведенного капитального ремонта.

Самовольная и незаконная перепланировка может принести немало проблем владельцу нежилого объекта, потому собственникам настоятельно рекомендуется выполнять капитальный ремонт в полном соответствии с действующим законодательством.

Для определения стоимости перепланировки нежилых помещений в Москве можно воспользоваться калькулятором.


Вид работ
Ед.изм.
Кол-во
Цена
Итого
1 Согласование перепланировки нежилого помещения без затрагивания несущих конструкций до 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 90000
2 Согласование перепланировки нежилого помещения с устройством проемов в несущих стенах до 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 110000
3 Согласование изменения вида фасада: устройство отдельного входа, козырька и т.д.(пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 160000
4 Согласование перепланировки нежилого помещения свыше 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от шт. 100000
5 Оформление Акта приемки после перепланировки до 200 кв.м., от шт. 25000
6 Внесение изменений в поэтажный план ТБТИ до 200 кв.м., от шт. 17500
7 Составление Технического плана кадастровым инженером, от шт. 15000
8 Замена свидетельства о регистрации права собственности после перепланировки, от шт. 45000
9 Проект лестницы, от шт. 37000
10 Проект устройства проема в перекрытии, от шт. 30000
11 Проект изменения фасада: устройство входа и т.д., от шт. 35000
12 Техническое заключение на нежилое помещение до 200 кв.м., от шт. 25000
13 Техническое заключение на нежилое помещение то 200 до 500 кв.м. кв.м. 115
14 Техническое заключение на нежилое помещение то 500 до 1000 кв.м. кв.м. 95
15 Проект перепланировки нежилого помещения до 200 кв.м., от шт. 25000
16 Проект перепланировки нежилого помещения от 200 до 1000 кв.м. кв.м. 90

Дата публикации:
08.12.2016

yurist-ocenshik.ru
Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения
Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: