При продаже квартиры обязательно требуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки, поскольку права детей защищаются законом «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ», а также семейным кодексом государства. Без соответствующего разрешения продать квартиру не удастся, даже при составлении договора задатка нотариус предварительно потребует все необходимые документы.
Получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры
Самое сложное – это личный разговор с государственной структурой. Необходимо приложить все усилия, чтобы получить соответствующее разрешение. В ход могут пойти все аргументы, помните, ваша задача – в документе, который должен быть у вас на руках.
Постарайтесь словесно убедить служащих в необходимости приобретения нового жилья и продажи старой квартиры. Можете сделать акцент на том, что в новом месте у ребенка появиться возможность ходит в элитную школу, что там проживают ваши родственники или акцентируйте факт, что в том районе более развита инфраструктура. В любом случае вам понадобится привести веские аргументы в пользу своей позиции.
Почему необходимо убеждать сотрудников в разрешении? Дело в том, что исходя из положений выше означенного закона, ребенок ни в коем случае не должен пострадать от переезда в новый дом. Его доля должна остаться, как минимум, в том же размере, в котором она была до сделки.
Например, если вы проживаете в двухкомнатной квартире и часть квартиры записана на несовершеннолетнего, то при переезде в однокомнатную квартиру та же часть в квадратных метрах должна остаться за ним. По сути, ребенок станет собственником новой квартиры.
Какие документы нужны органу опеке для продажи квартиры
Не забываем о документах, которые закреплены актом «О защите жилищных прав несовершеннолетних». Прежде, чем обращаться в органы опеки, подготовьте список документов:
- Письменное согласие обеих родителей на продажу доли ребенка-собственника. Такая необходимость возникает, исходя из положений гражданского кодекса, где четко написано, что до совершеннолетия родители распоряжаются имуществом детей.
- Документы на приобретаемую квартиру. Это нужно для удостоверения органов в том, что по квадратуре квартира вполне удовлетворит потребности несовершеннолетнего. Обычно предоставление означенных документов происходит в тот же день, что и проводимая сделка.
- Если у малыша есть медицинские причины, по которым вы вынуждены переехать – обязательно их предоставьте в органы опеки. Такой нюанс только поможет получить необходимое решение. Например, если у ребенка имеется астма как аллергическая реакция на экологические факторы в вашем районе.
Скачать заявление в органы опеки на куплю-продажу квартиры — Образец
Сроки получения распорядительных документов
Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.
По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.
Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время.
Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Одномоментная сделка купли-продажи квартиры
Согласно ст. 7 ФЗ «Об опеке и попечительстве» при продаже квартиры с долей несовершеннолетних сделка должна быть только одномоментной. Так защищаются права детей. То есть фактически вы должны явиться в органы вместе с продавцом квартиры, которую вы будете приобретать и засвидетельствовать документы.
Чтобы изначально приобрести квартиру, многие вынуждены брать ипотечный кредит в банке. Такое решение иногда необходимо, поскольку у продавцов попросту не может быть огромной суммы на руках для покупки новой квартиры. Одномоментная сделка здесь невозможна и такая ситуация перерастает в 3 этапа.
- Сбор документов для приобретения квартиры в ипотеку;
- Продажа собственного жилья и сбор документов в органы опеки;
- Покупка квартиры и получение разрешения от госструктуры.
Часто на последнем этапе от органов опеки следует отказ. В итоге все старания – коту под хвост, сделка попросту считается ничтожной. Следовательно, чтобы проводить подобные операции, необходимо заранее подготовиться и проконсультироваться со всевозможными специалистами в области семейного законодательства.
Когда одномоментная сделка не обязательна
Договор мены можно не проводить только в двух случаях:
- При переезде в другой город;
- При открытии банковского счета, на который ложатся деньги от продажи имущества несовершеннолетнего.
На эти 2 процедуры необходимо разрешение ООП, также при снятии денег со счета следует иметь на руках согласие от госслужащих.
Видео: как получить разрешение опеки на продажу квартиры
Здравствуйте! Собираюсь продать земельный участок, имеются несовершеннолетние собственники — мои дети. После продажи могу ли я распорядиться деньгами по своему усмотрению или доли детей должны лежать на их счетах до совершеннолетия?
Земельный участок в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ относится к недвижимому имуществу (недвижимости).
Главная особенность продажи недвижимости, которое принадлежит несовершеннолетнему — необходимость получения разрешения на сделку от органа опеки и попечительства. Семейный кодекс запрещает сделки, ведущие к уменьшению имущества ребёнка. Поэтому родители или опекуны должны убедить чиновников, что интересы ребенка от продажи не пострадают.
В соответствии с пунктом 4 статьи 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. В силу пункта 5 статьи 60 Семейного кодекса РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.
В силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ право ребенка (детей) на распоряжение принадлежащим ему (им) на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Семейного кодекса РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом. В силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.
Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
При отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прежде всего, применяются правила статей 26, 28, 31-34, 37 Гражданского кодекса РФ.
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (то есть «малолетних»), вправе совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества только их законные представители или опекуны (ст.28 ГК). Необходимо подчеркнуть, что эта норма является императивной и не предусматривает возможность передачи полномочий по представлению интересов малолетних и недееспособных иным лицам, кроме перечисленных. Кроме того, п.4 ст.182 ГК установлен запрет на совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, в данном случае — только законными представителями или опекунами малолетних.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия законных представителей или попечителей (ст.26 ГК). При этом в законе не решен вопрос о том, требуется ли согласие на сделку от обоих родителей или достаточно согласия одного из них. С одной стороны, необходимость дачи согласия на сделку обоими родителями базируется на норме Семейного кодекса РФ о равенстве родительских прав и обязанностей в отношении своих детей (п.1 ст.61 СК), в том числе прав и обязанностей, основанных на законном представительстве (п.1 ст.64 СК). С другой стороны, отсутствие в законе прямого указания на необходимость согласия обоих родителей делает возможным вывод о допустимости и достаточности согласия одного из них. Тем более что на практике встречаются ситуации, когда получение согласия второго родителя затруднительно из-за невозможности установить место его нахождения при раздельном проживании с ребенком или вследствие его уклонения от воспитания и содержания ребенка.
При этом при продаже любого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, (а равно и при совершении любых других сделок, влекущих уменьшение его имущества) в соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства для совершения указанных сделок опекуном или для дачи согласия на совершение сделок попечителем. (В соответствии со ст.34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, гражданским и семейным законодательством).
Перечисленные в статье 37 Гражданского кодекса РФ виды сделок, совершенные опекуном, а также подопечным с согласия попечителя, но без разрешения органа опеки и попечительства, являются недействительными, а именно, ничтожными (то есть независимо от признания их таковыми судом) как сделки, не соответствующие требованиям закона согласно ст.168 ГК. Такие сделки не влекут юридических последствий, являются недействительными с момента их совершения. В силу ст.167 ГК при недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное ими по сделке в натуре, а при невозможности этого — возмещают стоимость в деньгах.
ГК устанавливает не только контроль за распоряжением опекунами (попечителями) имуществом подопечных, но и запрещает им совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых они могут быть заинтересованы лично. Поэтому запрещены все сделки, влекущие по смыслу п.3 ст.37 ГК уменьшение имущества подопечного, между подопечным с одной стороны и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. При этом к близким родственникам, упомянутым здесь, относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушка, бабушка, внуки), полнородные и неполнородные братья и сестры (ст.14 Семейного кодекса РФ).
Родители, конечно, не являются опекунами или попечителями, они являются законными представителями ребёнка, но правила игры при отчуждении недвижимости, принадлежащей ребёнку, всё те же. Необходимо согласие органа опеки. При разрешении органа опеки продать долю ребёнка в праве собственности на земельный участок, денежные средства от продажи доли ребёнка являются исключительно собственностью ребёнка (а не родителей). Кстати, деньги как таковые в силу пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса РФ являются движимым имуществом.
Имущество ребёнка до продажи земельного участка существует в виде доли в праве на участок, а после продажи имущество ребёнка переходит в иную форму (в форму денег).
Орган опеки разрешит продажу доли ребёнка на земельный участок только с условием, что деньги будут направлены на счёт ребёнка, либо направлены на покупку другого имущества на имя ребёнка.
Учитывая, что деньги ребёнка являются его имуществом, следует, что распорядиться имуществом (деньгами) ребёнка можно только в интересах ребёнка, и опять же с согласия органа опеки. То есть просто так снять со счёта ребёнка его денежные средства закон не позволяет. Имущество ребёнка (либо в натуральном виде, либо в денежной форме, при этом допустимо перетекание из одной формы в другую) должно оставаться собственностью ребёнка. Сделки с имуществом ребёнка не должны ущемлять его прав.
Отвечая на Ваш вопрос по-простому, скажу, что Вы не можете «по своему усмотрению» распорядиться деньгами от продажи долей детей в праве собственности на землю. Это не ваши деньги, а деньги детей. Деньги детей не обязательно должны лежать на их счетах до совершеннолетия, Вы можете с предварительного согласия органов опеки направить эти деньги на приобретение другого имущества в собственность детей. При этом доли детей не смешиваются. Доля каждого ребёнка учитывается отдельно.
Изменено 12 февраля, 2015 пользователем Патрикеевна
С женой хотим продать участок оформленный на сына(полных 12 лет)обязательно ли разрешение от органов опеки и попечительства? и нужно ли согласие жены (она уже в командировке 3000 км)? Спасибо!!
Добрый вечер.
Согласие органов опеки и попечительства обязательно, так гласит статья 37 ГК РФ:Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
При этом нужно их убедить, что действуете в интересах сына, т.к. в соответствии со ст. 17 закона «Об опеке и попечительстве» Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.От имени физических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать, в частности, законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (статья 28 Кодекса); опекуны недееспособных граждан (статья 32 Кодекса); представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре (статьи 182, 184 Кодекса).
Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может подать заявление на государственную регистрацию самостоятельно (без согласия законных представителей).
Полномочия родителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего.
От имени несовершеннолетнего, не достигшего 14-летнего возраста действуют его родители.
Нужно не согласие жены — нужно её участие в сделке.
Если жена сама в сделке участвовать не может — она вправе выдать доверенность третьему лицу для регистрации сделки от своего имени как законного представителя несовершеннолетнего ребёнка.
С уважением, Ю-Фирма.26 ноября 2018
Автор КакПросто!
Получать разрешение от органов опеки нужно во всех случаях, когда речь идет о сделках, которые затрагивают интересы детей. Особенно это касается купли-продажи или сдачи в аренду недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Получить разрешение необходимо оно для того чтобы в результате действий взрослых дети не были ущемлены в своих правах.
Инструкция
Перед тем, как совершить сделку с имуществом
несовершеннолетнего
, помните, что нужно получить на это согласие органов
опеки
и попечительства. Сделать это необходимо заранее, иначе сделку могут признать недействительной. Для того чтобы получить разрешение органов опеки, нужно, во-первых,
оформить
запрос от
нотариуса
. Во-вторых, в качестве родителей несовершеннолетнего вы должны предоставить свое заявление. Если же родителей у
ребенка
нет, необходимо в пакет документов включить свидетельства, подтверждающие данный факт и причину их отсутствия (это может быть свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав и т.д.).
Кроме всех перечисленных документов
нужны
также и заявление от самого несовершеннолетнего (в случае, если он уже достиг 14-летнего
возраста
), и все
документы на имущество
, на предмет которого и будет производиться сделка. Также понадобится и свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка.
Когда вы принесете весь пакет документов в органы опеки и попечительства, вас обяжут поставить подписи и даты обязательно в присутствии специалистов органа опеки. Кроме этого помните, что заявление от вас примут
только
в случае, если вы принесли полный пакет необходимых документов. Все эти бумаги обязательно должны быть представлены и в оригинале, и в копиях.
В некоторых случаях органы опеки не настолько жестко придираются к количеству документов, которые вы предоставляете к рассмотрению. Поэтому специалисты рекомендуют обязательно уточнять: можно ли какие-то документы не приносить и какие нужны обязательно.
Обратите внимание
Помните, что за получением разрешения от органов опеки родители (если они есть) должны являться лично, даже если они разведены. И это обязательное правило.
Полезный совет
Срок рассмотрения и вынесения решения органами опеки и попечительства потребует около одного месяца. А все документы, которые вы предоставляете к рассмотрению, должны обязательно соответствовать определенным срокам действия. Соответственно, если у каких-то собранных вами справок годность заканчивается до того, как их рассмотрит комиссия, нужно быстро взять их заново и донести специалистам органов опеки.
Распечатать
Как получить разрешение органов опеки в 2018 году
10.04.2010
Перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи.
Документы, которые нужны для опеки. Заявления в опеку от родителей, образец. Нотариальное удостоверение сделки с несовершеннолетними.
На самом деле этот перечень документов требуется не только для купли-продажи, но так же для мены, дарения, определения долей, ренты и пр., где несовершеннолетние дети являются собственниками.
1) Заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).Личное присутствие обоих родителей в отделе опеки и попечительства Обязательно! Расторжение брака между родителями несовершеннолетнего и раздельное проживание в течение длительного времени, а также регистрация одного из родителей по другому адресу не является основанием для отказа в написании заявления.
2) Заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14 — летнего возраста.
3) Заявление всех совершеннолетних лиц со всех площадей, участвующих в сделке. ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИЧНОЕ ПРИСУТСТВИЕ каждого участвующего в сделке с паспортами, в случае невозможности присутствия лица, участвующего в сделке по уважительным причинам в отделе опеки и попечительства, необходимо присутствие доверенного лица с правильно оформленной доверенностью для подачи заявления, заверенного нотариально от имени доверителя. ( Обязательно присутствие собственников квартиры, в которой есть несовершеннолетние дети).
4) Свидетельство о рождении ребенка.
5) Документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).Что такое документы по оценке квартиры?
6) Рыночная оценка стоимости продаваемой и покупаемой недвижимости, выраженная в распечатках базы Winner ( профессиональная риэлторская база) или два оценочных альбома от компании профессионально, занимающейся оценкой недвижимости. В каком виде предоставляется информация о стоимости, зависит от конкретной опеки и инспектора. В разных районах Москвы предъявляют разные требования.
Документы БТИ:
7) Экспликация, поэтажный план,Документы МФЦ:
8)кадастровый паспорт ( кадастровая палата или МФЦ), на все жилые помещения, участвующие в сделке.
9) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
9) Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
10) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке .Последние три документа может заменить Единый жилищный документ (ЕЖД) без долгов по квартплате.
Дата и подписи на заявлениях обязательно ставятся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства.Примечание. Условия подачи документов в органы опеки. Сроки рассмотрения документов.
— в отдел опеки и попечительства принимаются заявления от граждан только при предоставлении полного пакета документов по всем жилым площадям, участвующим в сделке;— в отдел опеки и попечительства представляются подлинники всех документов вместе с их копиями;
— срок подготовки распорядительных документов – месяц с момента написания заявлений, при этом в качестве уважительных причин для ускорения подготовки распоряжений в расчет не принимаются:
а) истекающие сроки представляемых к рассмотрению документов,
б) истекающие сроки внесения задатков, залогов за квартиры,
с) какие-либо устные или письменные договоренности между сторонами, нотариусами, фирмами и др.
Все документы, поступающие на рассмотрение в отдел опеки и попечительства, не должны иметь просроченные даты выдачи.
В указанный перечень документов могут вноситься изменения и дополнения в зависимости от характера сделки.Заявление в опеку от родителей. Образец.
Руководителю
муниципалитета ______________________
___________________________
от гр._________________________ ,
проживающего (ей) по адресу:
ул._________________ д.___ , кв.___
паспорт_________________________
телефон ____________________
Заявление
Прошу Вас разрешить совершение сделки купли – продажи (обмена) _____ комнатной квартиры по вышеуказанному адресу общей площадью — ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности мне, моему несовершеннолетнему сыну (дочери) Ф.И.О.__ _____ года рождения (свидетельство собственности на жилище №____ от ____ г.) , рыночной стоимостью ********** млн. руб., с одновременной покупкой (меной) ______ комнатной квартиры по адресу: _______, общей площадью ______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., принадлежащей на праве собственности гр. _________________ в собственность ____________________ (указываются члены семьи, в чью собственность приобретается квартира с указанием долей), рыночной стоимостью ************** млн. руб.
Согласие всех заинтересованных лиц имеется, имущественные и жилищные права и интересы несовершеннолетнего ущемлены не будут. Обязуюсь в соответствии с установленным законодательством РФ срок (один месяц) с момента выдачи разрешения на совершение сделки представить в отдел опеки и попечительства муниципалитета ****************** копии договоров купли-продажи (мены).
Претензий к органу опеки и попечительства не имею.
Дата_______ Подпись__________Этот перечень документов стандартный. Не все отделы опеки занимают очень жесткую позицию в своих требованиях. При прохождении органов опеки и попечительства необходимо проконсультироваться у специалистов, какие документы могут еще понадобиться.
Хочу также добавить, что если дети не являются собственниками в квартире, то разрешение органов опеки и попечительства на сделку с недвижимостью не требуются. Исключением являются случаи, когда при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних.
_____________________________________________________________________________________________________________________ПРОШУ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ! С 1 ЯНВАРЯ 2016 ГОДА ВСЕ СДЕЛКИ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ УДОСТОВЕРЯЮТСЯ НОТАРИАЛЬНО. ПРОЧИТАТЬ ОБ ЭТОМ ВЫ МОЖЕТЕ ЗДЕСЬ http://ikitaeva.ru/federalnyj-zakon-ot-29-12-2015-n-391-fz-o-vnesenii-izmenenij-v-otdelnye-zakonodatelnye-akty-rossijskoj-federacii/
______________________________________________________________________________________________________________________
Мои статьи вы можете получать на ваш электронный адрес. Подпишитесь здесь http://feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz
