Регулирование
отношений, возникающих по поводу прав
на недвижимость при отчуждении земельного
участка, отличается противоречивостью.
В соответствии со ст. 553 ГК РФ при
отчуждении земельного участка, на
котором находится принадлежащая продавцу
недвижимость, без передачи в собственность
покупателю этой недвижимости, продавец
сохраняет право пользования той частью
земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее
использования.
Условия
такого пользования определяются
договором, а если стороны не достигли
соответствующего соглашения, то продавец
имеет сервитутное в силу закона право
ограниченного пользования той частью
земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее
использования в соответствии с
назначением.
В
то же время ст. 35 Земельного кодекса РФ
в качестве общего правила допускает
возможность только совместного отчуждения
объекта недвижимости (здания, строения,
сооружения) с земельным участком, на
котором он находится, если оба этих
объекта принадлежат одному лицу. Подход,
заложенный в Земельном кодексе РФ,
основан на провозглашаемом этим же
кодексом принципе единства судьбы
земельного участка и расположенной на
нем недвижимости
*(403).
Таким
образом, между ГК РФ и Земельным кодексом
РФ существует прямое противоречие по
этому вопросу. Это противоречие, очевидно,
должно решаться в соответствии с правилом
п. 3 ст. 129 ГК РФ, который предусматривает,
что земля и другие природные ресурсы
могут отчуждаться или переходить от
одного лица к другому теми способами и
в той мере, в какой их оборот допускается
законодательством о земле и других
природных ресурсах. Таким образом, нормы
Земельного кодекса РФ в данном случае
подлежат приоритетному применению.
С
учетом особой значимости и специфики
земельных участков законодатель
устанавливает ряд дополнительных
требований, которые влияют на условия
оборота земельных участков вообще и
купли-продажи, в частности. Так, объектом
купли-продажи могут выступать только
те земельные участки, которые прошли
государственный кадастровый учет
*(404).
При этом на продавца при заключении
договора купли-продажи возложена
обязанность предоставить покупателю
имеющиеся у него сведения об обременениях
земельного участка и ограничениях его
использования.
Стороны
ограничены и в возможности определять
в договоре купли-продажи некоторые
условия. Так, недействительными являются
следующие условия договора купли-продажи
земельного участка: устанавливающие
право продавца выкупить земельный
участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение
земельным участком, в том числе
ограничивающие ипотеку, а также передачу
земельного участка в аренду и совершение
иных сделок с землей; ограничивающие
ответственность продавца в случае
предъявления прав на земельные участки
третьими лицами.
Тема 8. Аренда недвижимости Литература
Аппак
Т.Д. Правовое регулирование государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним: На примере договоров
аренды нежилых помещений в г. Москве:
Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2004.
Аренда
и купля-продажа недвижимости: Практическое
пособие. М., 2003.
Беленькая
А.Я. Выкуп арендованного имущества//Арбитражная
практика. 2003. N 12.
Белозеров
А. Арендные поступления и оборотные
налоги//Хозяйство и право. 2002. N 6.
Брагинский
М.И., Витрянский В.В. Договорное право.
Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.,
2000.
Витрянский
В.В. Договор аренды и его виды: Прокат,
фрахтование на время, аренда зданий,
сооружений и предприятий, лизинг. М.,
1999.
Витрянский
В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды.
Расчеты: Комментарий части второй
Гражданского кодекса Российской
Федерации. М., 1996;
Гришаев
С.П. Все о недвижимости (Регистрация
прав, купля-продажа, мена, дарение, наем
жилого помещения, ипотека, наследование).
М., 2001.
Гусев
И. Арендные права в современном российском
гражданском праве//Хозяйство и право.
2003. N 3.
Гутников
О. Государственная регистрация права
аренды//Хозяйство и право. 1999. N 5.
Дмитриев
А.В. Множественность лиц на стороне
арендатора: Вопросы теории и
практики//Юридический мир. 2002. N 10.
Дороганцева
Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение
как объекты аренды недвижимости
(Проблематика соотношения и разграничения
понятий)//Государство и право. 2002. N 7.
Ельцова
И.Ю. Один из аспектов заключения договора
аренды земельного участка//Юридический
мир. 2003. N 9.
Емелькина
И.А. Вещные права на жилые и нежилые
помещения: Учебное пособие. М., 2003.
Ерш
А.В. Аренда зданий и иных сооружений:
Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2003.
Ерш
А.В. Некоторые проблемы правового
регулирования аренды земельных
участков//Вестник ВАС РФ. 2004. N 8.
Ерш
А.В. Особенности правового регулирования
арендной платы в договоре аренды зданий
и иных сооружений//Юрист. 2002. N 9.
Ерш
А.В. Права арендатора на земельный
участок при аренде зданий и иных
сооружений//Юрист. 2002. N 7.
Ефимова
Е.И. Передача в залог прав субаренды на
земельный участок//Экологическое право.
2002. N 3.
Залесский
В. Возможность досрочного расторжения
договора аренды земельного участка и
изъятия земельного участка по решению
органа исполнительной власти//Право и
экономика. 2002. N 3.
Иванова
Е.В. Аренда государственного имущества
с правом выкупа//Право и экономика. 2004.
N 8.
Ильина
Л.В. Аренда нежилых помещений//Юридический
мир. 2002. N 2.
Исрафилов
И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство
и право. 1997. N 10.
Карцева
Н.С. Договор аренды недвижимости в
современном российском гражданском
законодательстве: Автореф. дис… канд.
юрид. наук. М., 2004.
Киселева
М.А. Анализ арбитражной практики по
спорам, вытекающим из договоров аренды:
Общие вопросы//Юридический мир. 2002. N 2.
Козлов
С. Договор аренды недвижимости.
Неоднозначность правовых норм//ЭЖ-Юрист,
1999. N 7.
Козлова
Е.Б. Правовые проблемы осуществления
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с
ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.
Кокоева
Л.Т. О предмете договора аренды//Философия
права. 2003. N 2 (8).
Кокоева
Л.Т. Объект как существенное условие
договора аренды//Журнал российского
права. 2004. N 7.
Кокоева
Л.Т. Право аренды и вещные права//Философия
права. 2003. N 2 (8);
Колчин
С. Аренда недвижимости: Еще одна грань
старой проблемы//ЭЖ-Юрист. 1999. N 35.
Красноперова
О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой
аспект//Гражданин и право. 2003. N 4, 5.
Круглова
О.Б. Правовое регулирование договора
аренды нежилых зданий, сооружений в
предпринимательской сфере: Автореф.
дис... канд. юрид. наук. Самара, 2002.
Лапач
В.А. Система объектов гражданских прав.
СПб., 2002.
Можаров
Г.Г. Договор аренды участка лесного
фонда//Вестник юридического института.
N 3. Чебоксары, 2002.
Новак
Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося
в хозяйственном ведении государственных
унитарных предприятий//Юрист. 2002. N 4.
Петров
Е.Ю. Государственная регистрация аренды
недвижимости//Южно-Уральский юридический
вестник. 2000.
Пискунова
М.Г. Государственная регистрация аренды
недвижимости//Правовое регулирование
рынка недвижимости. 2000. N 2.
Присягина
Г.Н., Болдова О.А. Арендные платежи за
использование административных зданий,
сооружений и жилых помещений, находящихся
в федеральной собственности//Арбитражная
практика. 2003. N 5.
Пугинский
С.Б. Правовое регулирование аренды
государственных предприятий: Автореф.
дис... канд. юрид. наук. М., 1992.
Пшеничникова
И.В., Шулепова Т.И. Арендные споры//Арбитражная
практика. 2002. N 3.
Садретдинов
А.А. Правовое регулирование аренды
зданий и сооружений: Автореф. дис… канд.
юрид. наук. Казань, 2002.
Сафаралиева
С.Г. Договор аренды публичного имущества
как способ осуществления права публичной
собственности: Автореф. дис… канд. юрид.
наук. М., 2003.
Солдатенков
В.В. Правовое регулирование купли-продажи
права аренды земельных участков по
конкурсу в городе Москве: Автореф. дис…
канд. юрид. наук. М., 2001.
Тарасенко
Ю.А. О выборе способа защиты прав
арендатора//Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Чубаров
В.В. О правовом режиме нежилого помещения
как самостоятельного объекта
недвижимости//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.
Чубаров
В.В. Собственник не вправе передавать
в аренду имущество, находящееся в
хозяйственном ведении государственного
(муниципального) предприятия. Унитарное
предприятие распоряжается этим имуществом
не в силу договора с собственником, а в
силу закона//Комментарий судебно-арбитражной
практики. М., 1999.
Шутенко
В.В. Аренда судов. СПб., 2003.
Добрый день!
Имеется имущественный комплекс из нескольких строений так называемая «производственная база». На все строения имеется свидетельство на право собственности. На земельный участок прав нет, был договор аренды, который окончил свое действие еще в 90-е года, с тех пор ничего не оформлено ни договора аренды, ни право собственности.
Теперь возник вопрос, смогу ли я продать эти строения без земли. Регистрационная палата сможет зарегистрировать право собственности на покупателя?
07 Октября 2015, 08:55, вопрос №998468
Мария, г. Тюмень
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
JOHN COMFORT（ジョン コンフォート），( 送料無料 ) 水玉 シルク100% 50オンスのドットタイ ボトルグリーン JOHN COMFORT (ジョンコンフォート) ネクタイ プリント，また、通常TWILLの生地目は45度の角度ですが、この「ROYAL TWILL」は43度になるよう織られており、この2度の違いが独特の手触り艶を失うことなく、何よりネクタイを締めたときの美しいドレープ感の違いになって現れます，：：，生地生産国：Fabric from England，1908年創業の英国老舗ネクタイメーカー，大剣の幅：約8ｃｍ，：：，：：，： ：：，【BOX受取対象商品】，JOHN COMFORT（ジョンコンフォート）はコチラ，50オンスのドットタイ ボトルグリーン ( 送料無料 ) 水玉 プリント JOHN COMFORT (ジョンコンフォート) シルク100% ネクタイ，【はこぽす対応商品】，お使いのモニターによっては実際の色合いとは異なって見える場合がありますのでご了承下さい，その他：５０オンス ロイヤルツイルとは，※ハンドメイドのため、表記と実寸法に若干の誤差がある場合があります、予めご了承ください，生産国：日本 Made in Japan，ベースカラー：ボトルグリーン
ブランド：JOHN COMFORT(ジョンコンフォート)，「JOHN COMFORT」より、 英国アダムリー社の「50オンスロイヤルツイル生地」を使用したプリントタイコレクション，50 oz ROYAL TWILL のネクタイ，ボトルグリーン ネクタイ プリント 水玉 シルク100% ( 送料無料 ) 50オンスのドットタイ JOHN COMFORT (ジョンコンフォート)，商品特徴：1908年創業の英国老舗タイメーカー、，：：，タイの長さ：約145ｃｍ，素材特徴：英国アダムリー社の，(ジョンコンフォート) JOHN COMFORT 50オンスのドットタイ ボトルグリーン シルク100% 水玉 プリント ネクタイ ( 送料無料 )，： ：，楽ギフ対応について，プリントに使われる生地は、通常OZ（オンス）表示で呼ばれており、その数字が大きいほど生地はシッカリとし、シットリ感が増す事になります，：：，： JOHN COMFORT ：，JOHN COMFORT（ジョンコンフォート）【50オンス】はコチラ
：：，シッカリ、シットリとした独特の手触りと艶、そして、ネクタイを締めたときの美しいドレープ感が楽しめます，ちなみに普通は36oz生地で程良いプリントの締め心地を味わうことが出来ます，◆JOHN COMFORT（ジョンコンフォート）50 oz ROYAL TWILL◆，【あす楽】，英国アダムリー社の50オンス，「50オンスロイヤルツイル生地」を使用，：：，発売元：フェアファクスコレクティブ株式会社，芯地には50オンスのプリント生地の良さを引き出せるソフトなウール芯を使用しており、ノットの美しいドレープをお楽しみいただけます，：：，『JOHN COMFORT』の定番50ozコレクション，50 oz ROYAL TWILL，素材：シルク100%，シルク100% JOHN COMFORT ボトルグリーン (ジョンコンフォート) プリント ( 送料無料 ) 50オンスのドットタイ ネクタイ 水玉，【コンビニ受取対応商品】，：：
Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.
Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.
Права собственника недвижимости на земельный участок
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.
Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости
Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним связан. В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.
Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.
Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.
Но часто бывает и так, что права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе. То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии — выкупить. Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.
Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?
Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле
В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:
Права Продавца на земельный участок не оформлялись.
А потом где-нибудь в конце договора, например — после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:
В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).
То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.
____________________
Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.
Статьей 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков — за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Свое развитие данный принцип получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Несмотря на закрепление принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, действующее законодательство в то же время рассматривает земельные участки и недвижимость как самостоятельные объекты, которые могут быть предметом независимых друг от друга сделок.
Следствием такой непоследовательности действующего законодательства стала ситуация, при которой объект недвижимости (здание, строение, сооружение) и земельный участок, на котором данный объект недвижимости находится, часто принадлежат разным лицам, либо владелец недвижимости вообще не имеет никаких прав на земельный участок. Но поскольку при использовании объекта недвижимости нельзя не использовать земельный участок, на практике собственники недвижимости осуществляют владение и пользование земельным участком без оформления прав на таковой. Подобное положение дел осложняет дальнейшее распоряжение объектом недвижимости и земельным участком (например, при передаче недвижимости в залог), затрудняет налогообложение землепользования и, в принципе, является аномальным для развитого гражданского оборота.
На сегодняшний день при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение возможны следующие сочетания права собственности на объект недвижимости с правами на земельный участок:
1) лицо, обладающее на праве постоянного бессрочного пользования земельным участком и объектом недвижимости на праве собственности, отчуждает объект недвижимости;
2) лицо, обладающее на праве собственности земельным участком и объектом недвижимости, отчуждает объект недвижимости;
3) лицо, обладающее на праве собственности объектом недвижимости, расположенным на арендованном участке, отчуждает объект недвижимости.
Рассмотрим первую возможную ситуацию.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, исходя из положений гражданского законодательства, новый собственник объекта недвижимости в анализируемой нами ситуации должен приобрести право постоянного бессрочного пользования на соответствующую часть земельного участка.
Между тем, в соответствии со ст. 20 ЗК РФ, круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования, ограничен: в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Более того, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Решение данной проблемы предлагает Пленум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 24.03.2005 г. N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, согласно п. 13 указанного Постановления, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ.
Пункт 2 ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ, в свою очередь, отсылает к статье 36 Земельного кодекса РФ, в которой закреплено исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды на них.
Положения статьи 36 ЗК РФ не дают однозначного ответа на вопрос о том, кто в конечном итоге должен определить право, на котором будет предоставлен земельный участок собственнику недвижимости.
По смыслу п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N11, право выбора вида землепользования — собственность или аренда — принадлежит собственнику объекта недвижимости. В случае если соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляют заявителю проект договора купли-продажи или предлагают вместо договора купли-продажи заключить договор аренды, собственник недвижимости вправе требовать признания данных действий (бездействия) незаконными.
Рассмотрим вторую возможную ситуацию.
Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Кроме того, положения гражданского законодательства допускают возможность сторонами выбора передаваемого права на землю. По соглашению сторон новому собственнику объекта недвижимости может быть передано либо право собственности на земельный участок, либо право аренды (п. 2 ст. 552 ГК РФ, ст. 273 ГК РФ).
Земельный кодекс РФ подходит к решению данного вопроса по-другому. Так, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Точку в спорах относительно возможности передачи различных прав на здание и земельный участок поставил Пленум ВАС РФ, указав в п. 11 Постановления N11 от 24.03.2005 г., что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Вместе с тем, данная позиция Высшего арбитражного суда РФ также рождает вопросы. Неясно, как будет расцениваться судами договор купли-продажи объекта недвижимости при отсутствии в нем каких-либо сведений о передаваемом праве на земельный участок. Можно ли утверждать, что поскольку в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ при отсутствии в договоре сведений о передаваемых правах на землю к покупателю недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, то одновременное отчуждение здания, строения, сооружения и земельного участка предполагается. К сожалению, данный вопрос в Постановлении Пленума ВАС РФ не решен.
Рассмотрим третью возможную ситуацию.
Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель такой недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N11, покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В дальнейшем собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом у государства или муниципального образования земельном участке, вправе реализовать исключительное право на приобретение участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Между тем, принадлежащее собственнику недвижимости исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится данная недвижимость, не является безусловным.
Согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ N11 от 24.03.2005 г., если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ.
Право на выкуп земельного участка сохраняется у тех собственников объектов недвижимости, которые заключили договор аренды недвижимости до введения в действие ЗК РФ.
Необходимо отметить: из приведенных выше разъяснений ВАС РФ не следует, что исключительное право, закрепленное ст. 36 ЗК РФ, является однократным. Таким образом, по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие ЗК РФ или его расторжения, собственник объекта недвижимости вновь в порядке ст. 36 ЗК РФ вправе требовать либо передачи земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды.
Учитывая вышеизложенное, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что неоднозначность действующего законодательства по вопросу порядка участия в гражданском обороте объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, требует особой внимательности от приобретателей недвижимости при оценке получаемых одновременно со зданием, строением, сооружением прав на землю.
