Земля согласно законодательству Российской Федерации является богатством государства. Оптимальным вариантом закрепления законного права пользования землёй является заключение договора аренды. Специфика договора аренды земельного участка сельхозназначения обусловлена особым режимом таких земель.
Заключение договора и его форма
Рассматривая процедуру заключения договора аренды земли, следует, прежде всего, исходить из того, кто является собственником такого земельного участка. В своё время сельхоз. земля была распаёвана и часть её была выкуплена частными лицами (физическими или юридическими).
Процедура подписания договора с частным лицом и его исполнения достаточно проста. Здесь главный элемент – достижение согласия по всем существенным пунктам договора с её собственником. Если же речь идёт о земельных участках, пребывающих в государственной собственности, процедура немного усложняется.
Процесс подписания договора аренды земель, пребывающих в гос. собственности можно разделить на несколько этапов:
- подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный государственный орган;
- принятие и получение решения указанного гос. органа о предоставлении;
- публикация в определённых средствах массовой информации объявления о том, что конкретный участок будет сдаваться в найм, с предложением поучаствовать в конкурсе;
- проведение открытого конкурса между желающими арендовать этот конкретный земельный участок;
- непосредственно заключение договора аренды.
При подписании традиционно применяется типовой договор аренды земельного участка сельхозназначения. Такой договор можно найти в свободном доступе или ж получить непосредственно при подаче заявки на участие в конкурсе для последующего анализа.
Как основные условия договора аренды земельных участков сельхозназначения можно выделить:
- предмет договора;
- срок;
- арендная плата (цена).
Предмет договора – земли сельхоз. назначения. Их можно определить как земли, которые находятся вне населённых пунктов и отданы государством под нужды сельского хозяйства. Такое определение установлено ст.77 Земельного кодекса РФ. Площадь земли, которую один арендатор может получить в найм одновременно, законодательством не ограничивается.
Арендная плата детерминируется в соответствии с пожеланиями сторон. Если речь идёт о землях, которые ранее были нарушены и состоят в собственности государства, арендатор в праве просить об освобождении от налогово на определённый период (чаще всего этот период совпадает с периодом, необходимым для рекультивации этого участка).
Максимальный срок договора аренды земли – 49 лет. Далее договор может быть пролонгирован по желанию сторон. Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть право выкупа участка по завершению срока сделки. Если же такое право не предусмотрено договором, арендатор, в любом случае, имеет преимущественное право выкупа при выставлении участка на продажу.
Форма договора аренды земельного участка сельхозназначения – письменная, с государственной регистрацией. Если арендатор желает заключить договор аренды земельного участка сельхозназначения, образец с лёгкостью можно найти в свободном доступе.
Практические нюансы подписания договора
С практической точки зрения более простым способ является подписание договора с частным лицом, котором принадлежит участок. Несмотря на внешнюю чёткую регламентированость заключения договора с государством, оно имеет некоторые «подводные камни».
Так, достаточно часто недобросовестными чиновниками вводятся фиктивные претенденты, желающие участвовать в конкурсе. Делается это с двумя целями.
- Во-первых, подставное лицо может поднять цену на аукционе.
- Во-вторых, чиновник может предложить за определённую плату договориться с конкурентом.
При заключении договора следует обратить внимание на совпадение разрешенного вида деятельности на участке, указанного в документах, и разрешенного вида деятельности по договору. Они должны беспрекословно совпадать. Стандартный образец договора аренды земельного участка земель сельхозназначения предусматривает этот пункт в качестве обязательного.
Договор аренды земельного участка сельхозназначения по образцу 2016 года предусматривает детальное описание подобной информации. Именно разрешённый вид деятельности, а не целевое направление определяет сферу действий, которые можно проводить с участком. Так, например, кроме животноводческой деятельности или посадки растений, на участке можно вести приусадебную деятельность (так что дом-дачу там вполне можно построить). Именно благодаря этому фактору популярность аренды сельхоз. земель возросла в разы.
Однако следует помнить, что для подстраховки арендатор может прописать в договоре аренды право строительства капитальных строений на сельхоз. земле. Такие действия законом не запрещены, и в то же время, они значительно поспособствуют исключению конфликтов интересов при исполнении договора.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения должно проводиться в той же форме, что и его заключение – обязательной письменной с государственной регистрацией. Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон на основаниях, установленных законодательством.
На сегодняшний день вопрос аренды земли, которая предназначена для сельскохозяйственных работ, как никогда актуален и востребован, так как аренда земли – это один из немногих способов использовать угодья без серьезных капиталовложений.
Такая форма владения позволяет порядком экономить бюджет и избавляет от ряда обязанностей при содержании участка в частной собственности.
К тому же, часто к аренде земельного участка прибегают люди, которые планирует построить собственный частный дом. В случае договоренности с хозяином можно в последующее время, по окончанию строительства дома, выкупить и сам участок.
Стоит отметить, что это достаточно выгодное и грамотное капиталовложение без серьезного урона для вашего бюджета.
Общие требования
Заключение договоров на аренду земли подразумевает соблюдения ряда условий и правил.
Среди таковых можно выделить:
- Земля передается во временное пользование всем лицам, пребывающим на данный момент на территории страны. Регистрация и наличие прописки в стране, на территории которой располагается участок – это требование, которое устанавливается исключительно по желанию хозяина.
- Запрещено передавать во временное пользование участки, которые искусственно и нелегально созданы в прибрежной зоне или на территории заповедной зоны.
- Объектами, которые могут выставляться на всеобщее рассмотрение, являются те земельные участки, которые размещены в частной собственности. Владельцами земли в этом случае могут быть юридически оформленные или физические лица.
В связи с развитием агрорынка в последние годы большим спросом пользуется земля, которая арендуется для сельскохозяйственных работ. Здесь процедура оформления договора аренды осуществляется на порядок сложнее.
В связи с принятием моратория на реализацию земель сельскохозяйственного назначения, многие бизнесмены и компании прибегают к вопросу именно аренды земли. Регистрация аренды также производится для земельных участков, которые стоят на коммунальном или государственном счету.
Виды аренды
На данный момент выделяют несколько вариантов договоров, которые зависят от срока действия аренды:
- долгосрочная аренда;
- краткосрочная аренда.
Краткосрочная аренда по правилам не превышает 5-ти лет временного пользования землей, а долгосрочная – 50-ти лет.
Замечание юриста: право на аренду земли передается по наследству другому пользователю, а также является предметом залога или объектом отчуждения.
Все вопросы и нюансы о правах и обязанностях, как арендаторов, так и владельцев земли прописаны в Земельном кодексе страны.
Важный момент: если земля находится под залогом, аренда над ней производится только с разрешения залогодержателя.
При заключении договора следует обозначить:
- кадастровый номер, под которым находится объект, место и размер участка;
- сроки действия договора и цену, которую в определенные сроки необходимо выплачивать арендодателю;
- условия эксплуатации, хранения и все возможные ограничения, которые обсуждаются двумя сторонами и вносятся в договор по взаимному соглашению;
- ответственность обеих сторон в случае несоблюдения правил, прописанных в договоре;
- поручителей, в случае желания арендодателя;
- планировку и схему участка;
- все необходимые акты и документы о собственности арендодателем земли.
Замечание специалиста: договор об аренде земли, которая находится в коммунальной или государственной собственности заключается только по прошествии аукциона и с разрешения надлежащих государственных органов.
При заключении договора земли, которая находится в частной собственности физического или юридического лица, достаточно всего лишь разрешение обеих сторон-участников сделки.
Непосредственно передача земли в пользование арендатору происходит на основе акта приема-передачи в сроки, которые обозначены в договоре. Сумма оплаты за землю производится в заранее оговоренный срок. Сумма за пользование земли устанавливается арендодателем с учетом оценки земли и цен на рынке недвижимости.
Существует маленький нюанс в оформлении документов, когда арендатор хочет взять в пользование долю земельного пая сельхозназначения. В этом случае основанием для заключения договора аренды является сертификат, свидетельствующий о праве на долю земли (пай).
Все вышеперечисленные критерии и правила заключения договора могут быть причинами расторжения аренды в случае их несоблюдения. (Примерную форму договора аренды земельного участка сельхозназначения Вы можете скачать здесь).
Отсутствие тех или иных документов или справок и вовсе приводят к невозможности заключения договора об аренде. Договор также перестает нести за собой какую-либо ценность в случае окончания сроков аренды, которые также устанавливаются арендодателем и обсуждаются с пользователем землей.
Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет вопросы, касающиеся договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения:
Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.
Аренда земельного участка может существовать только на основе договора об аренде земельных участков.
Скачать образец договора аренды земель в формате .doc (Microsoft Word).
Срок аренды может быть ограниченным какими-нибудь временными рамками, а может быть не ограничен, то есть участок будет находиться в аренде пока владелец земли или тот, кто арендует, не захочет разорвать контракт.
Максимальный срок аренды – 5 лет. Если арендатор и владелец хотят заключить договор на срок, более чем 5 лет, то это можно сделать только через суд после согласия обоих.
Размер арендной платы обговаривается арендатором и владельцем земельного участка заранее и записывается в договор. Обычно назначается какой-то день в месяц, и ежемесячно в этот день должна поступать оплата.
Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения
Аренда данного вида земельных участков является самой популярной.
Основные признаки и нюансы договора, заключённого для аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- Максимальный срок аренды такого земельного участка отмечен в 49 лет, увеличить этот период нельзя даже при желании обоих сторон. Минимальный срок не обозначен, так что арендовать данный вид земельного участка можно даже всего на час.
- Площадь взятой в аренду территории не ограничивается, что является большим плюсом данной формы аренды.
- Право выкупа. Арендатор может взять участок в аренду с целью потом выкупить, в этом случае данный момент должен быть прописан в контракте.
Заполнение формы договора на земельный участок:
- Первым делом в этом договоре идёт страница с данными арендатора и арендодателя. Далее идёт описание земельного участка, его площади, место расположения и т.д.
- 2 пункт – это срок договора. В документ вписываются даты аренды. Максимальная длительность аренды – 5 лет .
- 3 пунктом является сумма и условия оплаты средств за аренду.
- О правах и обязанностях сторон говорится в четвёртом пункте.
Права и обязанности арендодателя и арендатора
Права арендодателя:
- В случае если арендатор использует арендуемый участок не по предназначению, арендодатель имеет право на расторжение контракта.
- Он имеет право регулярно приходить на данный участок с целью осмотра участка.
- Если арендатор как-либо повредил участок, то арендодатель имеет право требовать возмещения ущерба.
Обязанности арендодателя:
- Передать арендатору земельный участок.
- Арендодатель не должен вмешивать в работу арендатора на участке, только если работа происходит не по предназначении, описанному в контракте.
Права арендатора:
- Использовать полученный земельный участок в своих целях, если только цели не противоречат с условиями контракта.
- Арендатор, с разрешения арендодателя, может сдать данный земельный участок в аренду другому лицу.
- По окончании срока контракта арендатор должен либо подать заявку на продлении аренды, либо покинуть земельный участок.
Обязанности арендатора:
- Использовать полученный земельный участок по назначению.
- Своевременно оплачивать арендную плату.
Ответственность, которую несут обе стороны:
- Юридическую ответственность несут арендатор и арендодатель на любые нарушения условий, описанных в контракте.
- Юридическая ответственность может применяться в том случае, если вовремя не была оплачена арендная плата либо в случае если данная плата не была своевременно принята.
Изменение в договоре и расторжение
- Все изменения должны быть внесены с согласия обоих или через суд.
- Расторжение возможно только в случаях нарушения прав и обязанностей или при общем желании арендатора и арендодателя. Всё решается через суд.
Все споры разрешаются согласно Уголовному Кодексу Российской Федерации через суд.
На последней стороне договора находится расчётный лист арендной платы.
Аренда земельных участков у государства
Условия договора не отличаются от обычного, только есть одно отличие: гражданину придётся обратиться в администрацию своего района и подать заявку, которая будет обрабатываться около месяца.
Как получить землю от государства бесплатно?
Участвовать и побеждать в торгах
Первым делом нужно взять кадастровую и обычную карты своего района и найти такой клочок земли, который является бесхозным, то есть никем не используется.
Данный клочок нужно оформить на своё имя и внести в кадастровую карту, для этого нужно подать заявку в местный департамент недвижимости, где проверят, действительно ли земля никому не принадлежит, и если это так, то вы можете стать его новым владельцем.
Но всё не так просто, как кажется. После этого данный земельный участок на торги, если никто не заинтересуется территорией в течении месяца, то участок переходит к вам на 6 лет, после чего вы сможете оформить собственность. Если же появится конкурент, то придётся участвовать в торгах и выкупать данный участок земли.
Взять земельный участок в аренду
С 1 марта 2015 года вышел закон, по которому можно арендовать землю у государства, а после получить её себе.
Суть закона в том, что, допустим, некий гражданин арендовал у государства земельный участок на срок от 5 лет и больше, и все 5 лет он занимался на этой земле по предназначению (сельское хозяйство), то через пять лет этот гражданин может подать документы и получить данный земельный участок.
Главное, при аренде в договоре обязательно отметить, что гражданин собирается заниматься именно сельским хозяйством.
Получить льготу
Льготники (ветераны, инвалиды и семьи, в которых более трёх несовершеннолетних детей) могут подать заявление на получение земли в размере до 15 соток бесплатно.
Аренда земельного участка под строительство
Получить земельный участок под строительство можно будет только в аренду и только на торгах, других вариантов нет.
Как получить земельный участок под строительство в аренду
Комплексное освоение территории – это проекты на построение жилищных комплексов площадью 100 тысяч квадратных метров.
Получить участок земли можно двумя способами:
- Можно приобрести право на получение земельного участка на аукционе. Этот вариант наиболее популярен.
- Получить данный участок через земельную комиссию. Этот вариант недоступен для тех, кто уже имеет в собственности земли, или же хочет получить земельный участок для построения целого комплекса).
Полученный исход в обоих вариантов одинаковый, арендатор получается аренду на срок:
- От 3 до 10 лет – при желании построить обыкновенные здания и сооружения.
- От 3 до 5 лет – при желании комплексного освоения территории.
Комплексное освоение территорий пользуется большой популярностью, а причина популярности в том, что впоследствии всем понятно, что комплекс не будет простаивать, а тем более понятно, что построение данного комплекса не будет в убыток.
- До 49 лет – при заключении контракта с собственником (все подробности описаны выше).
- До 49 лет – при желании построить линейные объекты.
Аренда земли Китаю
Многие газеты пишут о том, что для россиян стало слишком сложно арендовать землю, в то время как для китайцев всё упрощают. Правда это или нет – решать каждому человеку самому, но для принятия решения будет полезно ознакомиться с некоторыми нюансами.
Забайкальское правительство подписало контракт с китайцами на аренду 115 тысяч гектар всего за 250 рублей в месяц за гектар. Китайцы планируют использовать эти земли в своих целях, которые заранее не были описаны в контракте, если говорить точнее, то в контракте китайцы не указали ни одной цели для использования земли, что является нарушением закона.
Начиная с 2021 года, китайцам дадут в аренду ещё 200 тысяч гектар по ещё более низкой цене в размере 200 рублей в месяц за гектар. Также, чтобы работать на данной территории, прибудут китайцы, которым выделили около 50 квартир на ближайшие 49 лет.
Местные жители неоднократно показывали своё отрицательное отношение к данному решению, но их слова были неоднократно пропущены мимо ушей.
Статья раскроет основные моменты, связанные с договором аренды сельскохозяйственных земель. Для чего необходимо соглашение, кто выступает сторонами, и как его заполнить – далее.
Сделку по аренде участка земли обязательно необходимо подтверждать документами – письменным договором.
Чтобы получить земельный участок в пользование, можно не приобретать его в собственность – землю можно арендовать. Договоренность закрепить сделкой. Как это сделать?
Общие моменты
Аренда земли является отличным вариантом для тех, у кого нет средств на покупку собственного надела.
Земли сельхозназначения используют для таких целей:
- садоводство и огородничество;
- засев зерновыми;
- выращивание птиц и животных;
- рыболовство;
- выращивание травы для кормления скота.
Максимальный срок аренды установлен – 49 лет. Минимальный срок не установлен, он оговаривается сторонами индивидуально и прописывается в договоре.
Законом разрешается уступать аренду земельного участка. Если арендодатель не против, арендатор вправе переоформить землю на другое лицо.
Также он имеет возможность оставлять земельный участок в качестве залога коммерческим организациям (банкам), если требуется кредит для сельскохозяйственной цели.
За аренду положено платить. Способ оплаты описывается в договоре. Законодательством не запрещено изменять размер платы – уменьшать или увеличивать.
В одностороннем порядке это можно делать не больше 1 раза в год. Арендная плата бывает:
- фиксированной;
- исчисляемой как доля от результата деятельности;
- в форме услуг, которые предоставляются арендодателю;
- в форме имущества.
Земельный налог оплачивается лишь владельцами участков. Лица, арендующие землю, освобождены от уплаты. Договор аренды бывает срочным или бессрочным.
Устанавливаются сроки сторонами соглашения. Законодательство устанавливает некоторые ограничения:
| Cроки аренды земель сельскохозяйственного назначения | Не могут превышать 49 лет |
| Максимальным сроком аренды земли для государственных нужд | Не может быть больше 1 года |
Чтобы заключить сделку, необходимо подготовить такие документы:
- паспорта сторон – оригиналы и копии;
- для организаций – выписку из Реестра;
- кадастровый паспорт на участок земли;
- квитанцию об оплате пошлины;
- если требуется, доверенность;
- документы о праве собственности на участок.
В зависимости от ситуации список бумаг может отличаться. Арендовать сельскохозяйственные земли сегодня является наиболее оптимальным и выгодным вариантом для предпринимателей и физических лиц.
Законодательство не устанавливает ограничения, касающиеся разрешенных объемов аренды. То есть, арендатор вправе арендовать неограниченное количество земельных участков.
Необходимые термины
| Земля сельхозназначения | Территория, которая предоставляется государством лицам для ведения различной деятельности – хозяйственной, исследовательской. Закон к этой категории относит следующие земли – пашни, сенокосы, лесополосы, искусственно сформированные насаждения |
| Договор аренды | Документ, на основании которого арендодатель передает земельный участок арендатору во временное пользование на определенный срок за конкретную плату |
| Арендодатель | Лицо, которое предоставляет земельный участок в аренду |
| Арендатор | Лицо, принимающее участок в аренду |
Назначение соглашения
Аренда земель сельскохозяйственного назначения – возможность получить во временное владение земельный участок, подписав с владельцем соглашение.
Договор аренды необходим, чтобы передать в пользование плодородную территорию, пригодную для производства.
Правовая база
Земельный участок определяется 130 статьей Гражданского кодекса как объект недвижимости. То есть, его разрешено использовать для различный сделок.
Согласно 607 статье (пункт 1) Гражданского кодекса, участок земли разрешено передавать в аренду.
Сельскохозяйственный наделы регулируются такими законами и нормативными актами – Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Федеральный закон № 101 «Об обороте земель сельхозназначения», принятый 24 июля 2002 года.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса, договор аренды подлежит регистрации.
Если он заключается сроком до 1 года, то делать это не нужно – статья 26 Земельного кодекса.
Понятие сельскохозяйственной земли отображено в статье 77 Земельного кодекса.
Арендные отношения регулирует глава 34 Гражданского кодекса. Согласно 610 статье Гражданского кодекса, стороны договора вправе расторгнуть его в любой момент.
Особенности договора аренды раскрываются в 39.8 статье (пункт Земельного кодекса.
В соответствии со статьей 615 (пункт 2), арендатор вправе осуществлять с арендованным участком такие действия:
- сдавать третьим лицам;
- передавать собственные права и обязанности другим лицам;
- отдавать права по аренде в долг;
- вносить права по аренде в качестве взноса в капитал товариществ.
Но для этого необходимо согласие владельца участка.
Возникающие нюансы
Аренда сельскохозяйственных земель имеет свои нюансы. Соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования участка земли.
Такие изменения признаются самовольными и предусматривают ответственность административного характера.
После взятия участка в аренду, чтобы заниматься животноводством, гражданин не имеет права возводить на нем жилые постройки, даже если это право предусмотрено договором.
Если договор заключается более чем на 1 год, то его необходимо регистрировать в Росреестре. Аренда сельскохозяйственной земли у державы имеет свои особенности.
Любое лицо вправе обратиться с заявлением в исполнительные органы с просьбой выделить ему подходящий участок, необходимый для ведения сельскохозяйственной деятельности. Такой участок может быть передан во владение посредством торгов.
В чем суть сделки
Предмет договора аренды – земельный участок. Арендодатель должен предоставить арендатору в определенные сроки участок земли на временное пользование.
Видео: продление сроков аренды земельных участков
Продукция и прочие доходы, полученные арендатором в процессе деятельности на этом участке, являются его собственностью.
Стороны соглашения
Сторонами договора могут выступать физические лица, частные предприниматели, организации, а также учреждения государственного или муниципального типа.
Право передавать земельный участок в аренду – одно из полномочий владельца этого участка или его доверенного лица.
Список граждан-арендодателей зависит от формы права собственности земли. Арендодателем может выступать граждане и юридические лица, которые являются собственниками участка земли.
Если участок земли является коммунальной собственностью, то распоряжаться им и передавать в аренду имеет право лишь органы местного самоуправления – сельские, поселковые и городские советы.
Права и обязанности
У обеих сторон соглашения имеются права и обязанности. Владелец обладает такими правами:
- подавать в суд на расторжение договора, если земля используется не по назначению;
- регулярно наведываться на участок, осматривать его;
- требовать от пользователя возместить ущерб, причиненный земле.
Обязанности – передать землю на временное использование, исключить вмешательство со своей стороны в работу арендатора.
У пользователя имеются следующие права:
- использовать полученный участок в собственных целях по условиям договора;
- передавать землю другому пользователю (если разрешит владелец);
- лично распоряжаться продукцией, полученной с земли.
Обязанности следующие – своевременно вносить плату за использование участка, после завершения срока действия договора выкупить землю либо продлить договор, контролировать содержание почвы и ее плодородие.
Договор аренды относится к стандартной двухсторонней сделке, поэтому и требования к нему стандартные. Утвержденной формы нет, но имеются обязательные к отображению в соглашении данные.
В тексте указать:
- личные данные и название сторон;
- данные из паспорта или учредительной документации;
- адрес проживания;
- контакты.
Обязательно указать, что является предметом аренды. Без этого соглашение считается недействительным.
Подробно описать адрес или координаты участка, его площадь, границы и кадастровый номер.
Если будет отсутствовать информация об оплате, это также может стать причиной признания договора недействительным.
Сторонам разрешено устанавливать следующие типы платы:
- четко установленную сумму;
- долю от прибыли, полученной в результате работы на земле – в натуре или деньгами;
- передача другого предмета;
- обязательства по улучшению земли арендатором.
Установить порядок внесения оплаты и сроки. Форма оформления – простая письменная, заверять у нотариуса не нужно.
В бланк договора на аренду земли вписать такие сведения:
- дату и место заключения договора;
- права и обязанности сторон;
- данные об объекте аренды;
- информацию о целевом назначении земли, условиях ее использования;
- сумму платы за аренду;
- ответственность сторон за нарушение условий соглашения;
- сроки передачи земли пользователю;
- условия возврата участка арендодателю;
- тип договора по сроку действия – краткосрочный (менее 5 лет), долгосрочный (до 49 лет).
Составляется настоящий договор в 2 экземплярах, для каждой стороны сделки.
Порядок расторжения
Любой договор можно расторгнуть, если нарушены его условия или изменились обстоятельства.
Расторгнуть договор аренды нелегко, особенно если одна из сторон против этого.
Расторжение без потери времени и усилий возможно, если арендатор и арендодатель согласны на это оба.
Односторонний порядок расторжения подразумевает подачу искового заявления в суд. Арендатор не вправе расторгать соглашение, если произошла смена владельца земельного участка.
Если в договоре аренды эта тема не затрагивается, то разрешается эта проблема на основании Гражданского кодекса.
Главное основание для расторжения соглашения – нецелевое использование земли или несоблюдение обязанностей сторон. Эти условия необходимо прописывать в договоре.
Другие причины расторжения – неуплата арендных платежей, нецелевое использование земли, неправильное ее использование, вследствие чего ухудшилось плодородное качество.
Смена владельца не является причиной для расторжения сделки. Наиболее частые основания для расторжения договора аренды:
- окончание срока, на который соглашение было заключено;
- участок земли выкупили в принудительном порядке;
- арендатор стал владельцем этой земли;
- смерть арендатора или вынесение ему судебного приговора;
- земельный участок отчуждает залогодержатель;
- арендатором было юридическое лицо, которое ликвидировалось.
Расторжение возможно по обоюдному согласию или по решению суда. Сторона-инициатор обращается ко второй стороне и предоставляет информацию о тех пунктах, которые нарушены.
После этого можно обратиться в суд. Оформляется расторжение договора в такой же форме, как и при его заключении.
Таким образом, договор аренды участка сельскохозяйственной земли заключается сроком от 1 года до 49 лет. При этом у каждой из сторон имеются права и обязанности.
За их нарушение грозит ответственность. Если в договор аренды стороны захотят внести изменения, то составляется дополнительное соглашение.
Поправки не должны перечить нормам законодательных актов. Если стороны сделки не могут прийти к общему мнению, то необходимо обратиться в суд.
Согласитесь, не каждый умеет обрабатывать имеющуюся у него землю, которая принадлежит к категории сельхозземель, а использовать ее по как-то иначе нельзя. И в таком случае для владельца участка оптимальным решением будет передача земель во временное пользование по арендному договору. Именно об арендных соглашениях на земли с/х назначения будет идти разговор в этой статье, существенные нюансы данного соглашения и, конечно же, далее вы сможете договор аренды земли сельхозназначения образец скачать бесплатно.
Категории с/х угодий и их использование
Вся земля, согласно гражданским и правовым нормам, разделяется на виды соответственно с их предназначением. Это сделано для оформления отдельного юридического статуса земли различного предназначения и ее защите.
Земельный статус определяется не только возможностью использовать конкретный надел, но и его оборотом. Площадь с/х угодий составляет примерно 39 % от всей площади Российской Федерации, именно означенные земельные угодья имеют решающее значение для нашей страны, а потому находятся под особой охраной государства.
Данным статусом практически полностью обеспечивается наличие товарно-сырьевого производства, что гарантирует продовольственную безопасность государства. Помимо этого, перевод земель, имеющих данный статус, в иную категорию предполагает особый регламент.
Для целесообразного и верного пользования территориями с/х назначения разделяются на:
- преимущественные – территории, находящиеся под особой охраной;
- значимые и продуктивные территории;
- земли неудовлетворительного качества либо не пригодные под с/х производство.
Подобное разделение, по кадастровым критериям, защищает от пользования не по целевому назначению земельных площадей высокого качества.
Особенности арендной сделки
С/х угодья – это территории, располагающиеся вне населенных пунктов и предназначенные под нужды и цели сельского хозяйства. Главной отличительной чертой земель сельскохозяйственного назначения является плодородие, и способность производить сельскохозяйственную продукцию.
Обращаем внимание, что для совершения арендных сделок любой участок должен пройти регистрацию в кадастровых органах и получить соответствующий номер.
Это означает, что при оформлении сделки владелец земли (арендодатель), которая предполагается к передаче во временное пользование, обязан иметь все подтверждения законных прав собственности на участок.
Объект арендной сделки
За арендатором закреплено право оформлять в аренду территории без ограничения площадей. Кроме того, объект арендных отношений может быть передан арендатором в субаренду до окончания периода действия основного договора, но при обязательном согласии от законного владельца надела.
Лицо, пользующееся наделом по арендному договору, вправе передавать собственное право пользования им в залог, но лишь на период действия арендного соглашения. В том числе, нередко оформляется передача означенных прав банковским организациям, чтобы оформить кредит на развитие сельскохозяйственной деятельности. Однако, собственник обладает правом, ограничить или вовсе запретить подобные действия арендатора, прописав это одним из положений соглашения.
Правоограничения в использовании объекта аренды
К одному из ключевых принципов пользования с/х территориями относится сохранение их предназначения в части целевого использования. Это обязательное положение к описанию в каждом арендном договоре на сельхозтерритории. Непосредственно законным владельцем надела (арендодателем) указываются допустимые варианты пользования сельхозплощадями, поскольку для арендатора не всегда бывает важно, к сожалению, в каком состоянии земля останется после него.
По Земельному кодексу наделы, переданные/полученные в аренду, могут использоваться под:
- садоводческую/огородническую деятельность;
- животноводство, охотничье или рыболовное хоз-во;
- выращивание кормов (кошение сена);
- пастбища для животных;
- садово-дачное строительство (в редких случаях ИЖС).
Использование с/х территорий с нарушениями приводит к правовым последствиям, в том числе весьма солидные штрафы, а при злостных нарушениях изъятие из собственности.
Предположим, больше трех лет земельные территории используются с нарушением целей, велика вероятность, что недобросовестный владелец может быть лишен надела через суд.
Подробно о сроке аренды
Непременным условием любого арендного соглашения является положение, оговаривающее срок его действия, и передача/получение с/х территорий в аренду не исключение. Сторонам сделки надо согласовать и точно прописать период времени, на какое участок будет передан во временное использование. Исходя из с правовых норм, участники любых арендных сделок обладают правом на свое усмотрение устанавливать ключевые положения соглашения. Иначе говоря, они вправе самостоятельно определить арендные сроки. Но, при аренде территорий с/х предназначения данные права ограничены определенными правовыми требованиями по предельному и минимальному сроку.
Минимальный период временного пользования земельными территориями может устанавливаться субъектом РФ в соответствии с видом предполагаемой деятельности.
Другими словами, каждый регион устанавливает минимально допустимое время аренды. Предположим, для земель, отведенных под сенокошение. Если рассматривать предельного срок аренды, то во всех регионах всегда одинаков и составляет 49 лет.
Основываясь на данных принципах и следует устанавливать срок действия арендного соглашения в каждом конкретном случае. Эксперты рекомендуют оформлять арендный договор на 3 года. Достаточно продолжительный срок позволяет сберечь верхние слои, являющиеся самыми ценными, обеспечить использование земель по целевому предназначению и не допустить воздействия вредных факторов. Кроме того, это может послужить началом для оформления долгосрочного соглашения на аренду земельного участка и, следовательно, последуют серьезные инвестиционные вложения в землю. Причем арендные отношения с государством/муниципалитета и четкое соблюдение установленных законодательством требований (в частности, целевое пользование наделом) предполагают последующее переоформление арендованного участка в личную собственность.
Расчет оплаты аренды
Величина оплаты за пользование землями с/х предназначения обязательна к фиксации в документе. Данное положение обязательно для всех видов аренды. Данное положение обязывает лицо, арендующее надел, вносить означенную сумму, которая может выражаться в денежном эквиваленте, а также в виде определенной продукции, услуг либо внесением улучшение в объект аренды.
Величина ставки не регулируется законодательством. Однако, существует правовое ограничение по изменению арендных платежей за с/х территории. Она может пересматриваться не чаще, одного раза в 12 месяцев.
Относительно подсчета окончательной суммы для внесения за пользование наделом, то она считается исходя из размера переданного надела путем умножения на стоимость одной единицы площади. В результате получается средняя величина к оплате, которая может корректироваться по согласованию сторон. Регулярность внесения платежей также оговаривается в арендном соглашении, предположим, арендная плата будет вноситься 1 раз в месяц или ежеквартально/ежегодно с обязательным указанием конкретной даты и способа оплаты. Кроме этого, в договоре целесообразно прописать общую стоимость аренды за весь период пользования наделом по арендному соглашению.
Здесь вы можете образец договора аренды земельного участка сельхозназначения
Причины, которые могут повлечь аннулирование договора
Прекращение арендных отношение, если это не окончание действия договора или существует договоренность сторон по данному вопросу – процесс достаточно сложный. Аннулировать арендное соглашение, не приложив определенных усилий, если один из участников соглашения возражает, не получится. Одностороннее расторжение арендного соглашения на земли с/х назначения возможно только в суде, путем подачи соответствующего заявления.
Если договориться со вторым участником сделки не получается, то предстоят судебные разбирательства. Но для аннулирования соглашения, а, следовательно, и госрегистрации (при среднесрочных и долгосрочных арендных отношениях), нужно предъявить весьма веские обоснования. Если в договоре нет положения, регулирующего данный вопрос, тогда он решается, исходя из с Гражданского кодекса.
Причиной аннулирования арендного соглашения на пользование территориями с/х предназначения является лишь нарушение одним из участников соглашения положений договора. Во избежание вероятных конфликтных ситуаций в решении данного вопроса целесообразно еще на этапе согласования и оформления договора прописать означенный пункт в документе.
Причиной аннулирования арендного соглашения может стать, к примеру, регулярное несвоевременное внесение арендных платежей, пользование наделом не по целевому предназначению, существенное ухудшение качества земли из-за неправильного использования.
Изменение законного собственника арендованной земли не считается основанием аннулирования договора.
Тонкости арендного соглашения
Передача земли с/х предназначения во временное пользование по арендному договору является достаточно популярным вариантом распоряжаться правами собственности на недвижимость. Но, зачастую, не все уделяют должного внимания оформлению таких сделок.
Следует тщательно обозначить все ключевые положения соглашения с подробными пояснениями и достигнутой договоренностью. Лишь так они обретают законную силу. Заключение долгосрочных соглашений обязывает стороны зарегистрировать сделку в соответствующих инстанциях (Госреестр).
Если лицо, пользующееся наделом по арендному соглашению, на протяжении всего периода четко выполняло все положения договора, то оно обладает преимущественным правом вновь арендовать этот надел по истечению срока действия соглашения.
Помимо существенных и дополнительных условий, согласованных сторонами, можно уточнить и передачу права собственности на земельный участок, после уплаты обусловленной суммы.
Подобная сделка приравнивается к продаже/покупке земельного участка в рассрочку. Но в подобной ситуации, кроме раздела о переоформлении права собственности к другому владельцу, указываются и соответствующие положения соответствующего договора.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
