Особенности продажи квартиры с существующими долгами по коммунальным платежам в 2019 году

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Учитывая, что мошенники пойдут и на подделку документов, в таких ситуациях целесообразно обратиться прямо в обслуживающую компанию или уточнить информацию о долгах .

Чтобы не стать жертвой мошеннической схемы, покупателю целесообразно еще до заключения сделки проверить задолженность по выплатам ЖКХ Если целью покупателя становится экономия на покупке недвижимости, и человек намеренно ищет «проблемные» квартиры, тут схема действий меняется. В этом случае уместно оговорить с хозяином размер скидки при продаже и зафиксировать это соглашение нотариально.

Такие действия в будущем спасут покупателя от претензий продавца на жилплощадь.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как себя обезопасить?

Таким образом, для нового владельца процедура становится затяжной и малоприятной.

Кроме того, при обнаружении недостачи на счетах, новому квартиросъемщику уместно попробовать проверенную схему, и при выдаче аванса подписать договор с продавцом о погашении задолженности за счет полученных средств.

Однако к таким квартирам предъявляются особые требования, что касается долгов:

1. прозрачность сделки, то есть извещение всех сторон о задолженности;
2. указание на наличие задолженности в договоре с приложением, подтверждающим, что долг числится за продавцом.
3. подписание соглашения о том, что долги будут погашены, например, из суммы авансового платежа (если у владельца не имеется свободных средств в наличии);

Указанные меры больше помогают избежать проблем бывшему владельцу, а не покупателю, ведь именно он по закону должен погасить долги.

Нюансы покупки жилья с задолженностью по ЖКХ На рынке встречаются выгодные предложения объектов, полученных в собственность по приватизации.

Особенности покупки квартиры с коммунальными долгами

Довольно трудно бывает уточнить – произведена ли оплата за услугу.

Поэтому следует задавать вопрос напрямую продавцу, когда в последний раз капитальный ремонт оплачивался. А также следует требовать подтверждений – чек или справку. оформляется только в письменном виде. Как правильно выбрать квартиру при покупке? Читайте . Какие расходы при покупке квартиры на вторичном рынке?

Подробная информация в . Новому собственнику в любом случае необходимо заключить договор на оказание коммунальных услуг.

А также потребуется открыть лицевой счет, потому что старый не перерегистрируется автоматически. УК обычно начинают при заключении новых договоров вспоминать о долгах старого собственника. Новый владелец имеет полное право «отправить» УК к прежнему собственнику, поскольку он не обязан оплачивать долги.

Особенности продажи квартиры с существующими долгами по коммунальным платежам

При отражении данного пункта можно сделать вывод, что предыдущий собственник должен внести средства на оплату в ближайшее время.

В том случае, если покупатель становится виновным в неоплате, важно соблюдать некоторый порядок действий: В управляющей компании берется документ о том, что имеется задолженность по коммунальным платежам.

В УК нужно сообщить о том, что собственник жилья сменился. Также можно оповестить организацию, которая предоставляет коммунальные услуги. К заявлению прикладывается документ, подтверждающий право собственности, и договор о купле-продаже. К собственнику предъявляются требования об оплате задолженности.

В случае включения в договор пункта о переуступке долга, регистрация документа может осложниться. Лучше составить письменное обязательство, в котором указывается, что покупатель оплатит задолженность.

Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец.

Это поможет впоследствии покупателю ответить на требования УК о переходе квартиры.Важно!

Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.Если на жилплощадь наложен арест, то собственник не имеет законного права ее продавать или заключать другие сделки.

Сделка купли-продажи квартиры с долгом не опасна, однако, иметь на руках грамотно составленные документальные подтверждения нужно.Для того чтобы продать квартиру с имеющимися долгами, потребуются следующие документы: Паспорт.

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Ответственность за него предусмотрена статьей 163 УК РФ.

Покупателю квартиры необходимо ответственно подойти к проверке состояния счетов по коммунальным услугам. Если продавец не предоставляет справку, ее следует запросить самостоятельно любым из удобных способов: Обратившись лично в единый информационно-расчетный центр, имеющийся практически в каждом населенном пункте. Информация предоставляется интегрировано, но на момент получения сведений от поставщиков коммунальных услуг.

Посетив офис ресурсоснабжающей организации (территориальной тепловой компании, энергосбыта и др.). В ТСЖ или управляющей компании на специализированном Интернет-ресурсе или обратившись лично.

В почтовом отделении или банковском учреждении, если организация принимает таким способом коммунальные платежи.

Продажа или покупка квартиры с долгами по жилищно-коммунальным платежам ЖКХ

Например, доверенность на оформление сделки, согласие сособственников на ее совершение, разрешение органов опеки, если затронуты интересы детей несовершеннолетнего возраста.

О состоявшейся смене собственника квартиры и переводе на него долгов прежних владельцев следует уведомлять УК. Делается это в письменной произвольной форме. К такому уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих переход прав (договор, выписки из ЕГРН).

Само заявление можно отнести лично в УК или направить по почте. Жилищный владелец также может осуществить передачу уведомления с представителем. Если этого не сделать, то квартплата будет по-прежнему начисляться прежним владельцам, а долги висеть на них.

При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски.

Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы.

Приобретение квартиры с долгами по коммунальным счетам

В тексте такого дополнительного соглашения обязательно надо указать, что подтверждающие факт оплаты задолженностей платежные документы продавец передает покупателю в течение одного календарного дня с момента внесения сумм платежей, а покупатель должен такой факт передачи зафиксировать в письменном виде (составляется расписка, которую, при желании сторон, можно заверить нотариально).

с долгами по коммунальным платежам для покупателя нередко связано с рисками отказа в регистрации перехода права собственности до полного погашения задолженностей.

Чтобы минимизировать такие риски для себя, потенциальный покупатель может проверить наличие таких долгов, а также составить с продавцом специальное дополнительное соглашение к основному договору, в котором будет зафиксирована обязанность продавца полностью погасить задолженность и передать покупателю подтверждающие этот факт документы.

Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор.

При совершении сделок купли-продажи жилья, каждая из сторон старается осуществить их по наиболее выгодным для себя условиям. Ситуация с оплатой долгов за ЖКУ при продаже (покупке) квартиры не является исключением. Если стороны пришли к соглашению, то они могут совершить сделку с такой квартирой, но с учетом некоторых нюансов. О том, как совершается покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам, расскажем далее.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать

Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?

Можно ли продать квартиру с долгом?

Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.

Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.

Кто платит по коммунальным долгам при продаже квартиры

По закону долги по коммуналке должны оплачивать собственники квартир, которым эти услуги были предоставлены. И это правило действует независимо от продажи имущества. Новый владелец будет отвечать за содержание жилья, оплату ЖКУ только с момента регистрации своих прав. По долгам старого новый собственник не отвечает. Исключение составляет лишь обязательство по внесению платежей за капремонт. Ведь по ст. 158 ЖК РФ к новым владельцам (собственникам) квартиры в МКД переходят обязательства, в том числе, неисполненные, прежних.

За доги отвечает продавец. При отсутствии иных договоренностей он обязан погасить их как можно скорее.

Однако, если покупатель очень хочет прибрести именно это жилье, даже с долгами по квартплате, то это обязательство может быть переведено на него. Но для этого обязательно требуется его согласие.

Документальное отражение в договоре

Купить квартиру с долгами можно, но делать это нужно обдуманно и правильно.

Если продавец сообщил о наличии долга, то следует обговорить с ним вопрос его погашения. Достигнутые сторонами договоренности должны найти отражение в договоре. Решать этот вопрос устно не рекомендуется во избежание проблем в дальнейшем.

Подобный пункт можно включить в сам текста договора. Фактически в нем указывается, в зависимости от выбранного варианта, что продавец обязуется погасить имеющиеся коммунальные долги или покупатель берет их оплату на себя. Помимо этого можно составить и отдельное письменное соглашение о переводе коммунальных долгов на покупателя. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. В любом случае перевести свои долги на иное лицо можно при отсутствии возражений по этому поводу УК.

О желании произвести продавцом такую уступку своих долгов управляющая организация должна быть обязательно уведомлена.

Образец договора купли продажи с коммунальной задолженностью

Сам по себе такой договор практически не отличается от обычных сделок подобного рода. Поэтому для его составления можно взять любой образец сделки с продажей (покупкой) квартиры и включить в него пункт о долгах за ЖКУ. Для тех, кому не хочется заниматься этим самостоятельно, ниже представлен готовый шаблон такого договора. В этом образце представлен вариант, когда обязанность погашения коммунального долга возложена на продавца. При договоренности о его оплате покупателем данный пункт легко можно изменить.

⇒ Образец договора купли-продажи с коммунальной задолженностью можно скачать по ссылке.

Процесс заключения сделки

Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.

Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.

Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.

Нотариально заверять его не нужно.

Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.

Необходимые документы

Помимо самого договора для осуществления сделки следует подготовить следующие бумаги:

• паспорта участников сделки (иные удостоверения личности);
• документы о правах на квартиру;
• техпаспорт (собственность до 1999 г.);
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие размер долга.

При особых обстоятельствах могут понадобиться и другие бумаги. Например, доверенность на оформление сделки, согласие сособственников на ее совершение, разрешение органов опеки, если затронуты интересы детей несовершеннолетнего возраста.

Уведомление управляющей компании

О состоявшейся смене собственника квартиры и переводе на него долгов прежних владельцев следует уведомлять УК. Делается это в письменной произвольной форме. К такому уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих переход прав (договор, выписки из ЕГРН). Само заявление можно отнести лично в УК или направить по почте.

Жилищный владелец также может осуществить передачу уведомления с представителем. Если этого не сделать, то квартплата будет по-прежнему начисляться прежним владельцам, а долги висеть на них.

Подводные камни для покупателя

При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски.

Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы. Важно выяснить, является ли данное лицо законным собственником, в порядке ли у него документы на квартиру, нет ли обременений, ни идет ли судебный спор по данной квартире. Если покупатель соглашается на оплату долгов за ЖКУ, то здесь тоже нужно быть внимательным. Особенно, если продавец предлагает просто увеличить сумму покупки, а долги хочет платить сам. Нужно проверить имеются ли на самом деле долги, в каком размере и за какой период.

Взыскиваться могут долги лишь за последние три года.

Соглашение об оплате коммунальной задолженности должно быть письменным. При этом нужно точно указать, в какой сумме, за какой период обязуется покупатель погасить долг. Если вы стали владельцем квартиры, но не подписывали соглашений о принятии на себя долгов, то оплачивать их не нужно.

Что делать, когда УК настаивает на оплате? Можно предоставить им письменный ответ с указанием даты, с которой стали собственником указанного жилья. А также написать о том, что соглашения об оплате долгов бывших собственников не подписывались. УК должна будет взыскивать их с прежних владельцев.

Как проверить наличие задолженности

Перед подписанием договоров не лишним будет обезопасить себя и проверить достоверность всех сведений. Для этого потребуется получить и информацию о наличии и размере коммунальных долгов.

Как это можно сделать? Продавцу (собственнику) жилья сделать это проще. Он может узнать эту информацию по лицевому счету в УК, расчетных центрах, через портал госуслуг, терминал для оплаты или банк. Если собственник имеет свой личный кабинет на портале госусулг или УК, то делается это быстро. Выяснить наличие долга можно и по адресу. Для этого можно обратиться в УК, банк, специальные порталы организаций ЖКХ. Использовать данные об адресе для получения данных может и покупатель.

Долгами по коммунальным платежам сейчас никого не удивишь. Зачастую именно невозможность оплаты коммуналки вынуждает собственников продать недвижимость и приобрести жилье меньшей площади.

Правила продажи квартиры с долгами важно знать и потенциальному продавцу и покупателю. Соблюдая их, первый убережёт себя от судебных тяжб и разбирательств с обманутым покупателем, а второй – сможет защитить свои права в случае их нарушения.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Основное правило законной продажи квартиры, обременённой долгами, является уведомление о них покупателя. Если продавец до заключения сделки не может погасить долги по коммунальным платежам, продажа недвижимости может быть осуществлена, но при соблюдении определённых условий.

Покупатель знает о наличии долга и даёт своё согласие на его погашение

.

То есть между сторонами договора заключается соглашение о переводе долга. Согласно ст.389 ГК такой документ должен быть составлен в письменной форме. Кроме того, в соответствии со ст.391 кредитор (в данном случае управляющая компания) должен выразить согласие на перевод долга, в противном случае такое соглашение будет ничтожным. Для этого кредитору предоставляется проект договора купли-продажи и соглашение, подписанное сторонами. В договоре купли-продажи жилья также необходимо отразить пункт о переводе долга на покупателя. Как правило, при таких сделках цена квартиры снижается ну сумму задолженности.

Покупатель не желает приобретать квартиру, обременённую долгами

Если покупатель не желает приобретать квартиру, обременённую долгами, продавец может погасить их из задатка или аванса. Для этого соответствующий пункт необходимо прописать в предварительном договоре купли продажи квартиры.

Перед подписанием окончательного соглашения нужно взять в ЖЭУ справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупателю, который узнал о наличии задолженности уже после оформления права собственности на квартиру, не стоит расстраиваться, так как его права защищает Жилищный Кодекс. В соответствии с п.5 ч.2 ст.153 ЖК обязательства по оплате коммуналки возникают у человека с момента регистрации права собственности; это же правило записано в ст.210 ГК.

Другими словами задолженность закреплена не за квартирой, а за конкретным человеком. Долги, образовавшиеся при старом собственнике, ЖЭУ не имеет право требовать с нового хозяина квартиры.

Если такие требования поступают новому собственнику, он должен сделать следующее:

• Запросить в ЖК или ТСЖ справку о задолженности. Сделать это можно путём написания заявления в соответствующую организацию. В документе будет указана дата образования задолженности.
• Известить организацию, оказывающую коммунальные услуги о смене собственника жилого помещения. К извещению нужно приложить копию договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации. Обязанность оплаты коммуналки возникает с даты выдачи свидетельства. На основании этого извещения обслуживающая организация должна пересмотреть выставляемые платёжки и не указывать в них долги предыдущего хозяина.
• Уведомить бывшего собственника недвижимости о наличии задолженности и её сумме. Уведомление лучше сделать в письменной форме. Возможно, предыдущий собственник в добровольном порядке устранит задолженность.

Особое внимание следует уделить покупке квартиры с долгом по коммунальным платежам за капремонт. Законодатель обязывает собственника квартиры оплатить данную статью расходов независимо от даты возникновения задолженности (ч.3 ст.158 ЖК). То есть долги прежнего хозяина за капремонт в полном объеме лягут на нового владельца квартиры независимо от его согласия. Поэтому при покупке квартиры обязательно нужно выяснить вопрос о наличии задолженностей.

Какие платежи и кому переходят к новому собственнику? Как себя обезопасить? Ответ смотрим в видео ниже:

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

На что еще обратить внимание перед покупкой

Для того, чтобы максимально обезопасить себя при купле продаже квартиры, нужно совершить ряд действий, и проверка задолженности по коммуналке — одна из ниж. Что еще нужно проверить — читайте в статье

здесь

Статистика говорит, что 30% квартир достаются новым хозяевам с долгами. Чтобы не стать владельцами такой жилплощади нужно соблюдать определённые правила при выборе и покупке квартиры.

1. Обратить внимание на состояние жилого помещения и его собственника. Как правило, злостными неплательщиками коммунальных услуг являются люди, злоупотребляющие алкоголем, ведущие аморальный образ жизни.
2. Особо проверять квартиры, цена на которые гораздо ниже рыночной. Должники по коммунальным платежам хотят скорее избавиться от проблемной жилплощади и готовы делать покупателям очень «выгодные» предложения.
3. В группу риска также входят квартиры, находящиеся в собственности 2 или более лиц. Среди сособственников часто возникают споры о том, кто и в какой мере должен оплачивать коммуналку. Отсюда и возникает задолженность.
4. Самое надёжное средство – проверить наличие долга в организации, оказывающей коммунальные услуги. Сделать это можно как по письменному запросу, так и по телефону, просто уточнив у оператора наличие долга и его размер. В интересах управляющей компании – как можно скорее погасить задолженность, поэтому такая информация свободно предоставляется потенциальным покупателям квартиры.

После выяснения действительного положения дел можно либо отказаться от покупки квартиры с долгами либо оформить её по всем правилам.

Если у вас остались вопросы по купле продажи квартиры с коммунальными долгами — задавайте их в комментариях к статье

Письменное обязательство Письменное согласие о готовности заплатить долги представляет собой, по сути, переуступку требований, основанных на сделке. Форма сделки должна соответствовать статье 389 ГК РФ. Это простое письменное обязательство или заверенный нотариусом письменный документ. Уведомление управляющей компании Уведомление, направляемое новым собственником квартиры с долгами управляющей компании, является необходимым документом. Оно пишется в письменной форме, в нём сообщается о перемене собственника квартиры, к нему прилагается два документа обязательно:

• правоустанавливающий документ на собственность (свидетельство) — показывается в подлиннике и передаётся в копии;
• ксерокопия договора покупки квартиры.

Необязательным, но желательным документом являются записанные показания приборов учета на момент наступления прав собственности.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2017 году

Инфо

В нем отмечаются все условия, на которых совершается сделка. После того, как долг будет погашен, квартира продается по ранее оговоренной цене. Вторым вариантом является уменьшение суммы сделки на размер долга.

В этом случае новый собственник должен погасить задолженность перед управляющей компанией самостоятельно. Но при этом продавец должен рассчитывать только на честность покупателя. Ведь фактически он не несет ответственности за задолженность.

В течение года долг числится за прежним хозяином. После этого периода взыскание будет невозможным, так как истечет срок исковой давности дела. Стоит помнить о некоторых важных моментах при продаже недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам. Жилье может быть арестовано судебными приставами. В этом случае продажа будет невозможной до того момента, пока полная сумма не будет выплачена.

Купля-продажа квартиры с долгом. риски и советы юриста

Внимание

Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам? В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.

Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами? Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости. Можно ли продать квартиру, имея долги в банке? Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Важно

Ответ: Многие покупатели проверяют наличие долгов по квартплате и за коммунальные только тогда, когда продавец вызвал у них подозрение. Это в корне неправильный подход, потому что даже внешне приличные и адекватные продавцы могут скрывать факт большой задолженности. Нечестность владельца недвижимости, которая выставлена на продажу, легко устанавливается путём обращения в управляющую компанию.

Чтобы не потерять лицо и не прослыть мошенником, продавцу следует самому предупредить покупателей о наличие долгов. При обращении покупателя в жилищную контору, ему обязательно выдаётся справка о состоянии учёта по всем платежам. Этот документ может стать основанием при определении окончательной цены за квартиру.

Post navigation

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке с материнским капиталом? Принцип продажи примерно тот же, что в случае с обыкновенной ипотекой, разница лишь в том, что любое жилье, приобретенное на средства материнского капитала, продается с разрешения органов опеки. То есть в этом случае нужно получить два разрешения: кредитной организации и органов опеки. Для этого нужно будет представить доказательства, что ребенок, на которого были выплачены средства, получит в собственность долю в другой квартире, не меньшую по объему и с учетом всех санитарных норм.
К сожалению, сегодня не всегда в точности соблюдается данная норма выделения доли ребенку, при осуществлении продажи и купли недвижимости, поскольку она сопряжена с большим количеством бюрократических тонкостей и находится в ведении сразу нескольких инстанций, где кроме органов опеки задействован, к примеру, Пенсионный фонд.

Как можно продать квартиру с долгом по квартплате

Основное, что требуется от продавца – не пытаться обмануть вторую сторону и скрыть факт задолженности. О чем бы не договорились покупатель и продавец, это должно найти отражение в контракте купли-продажи. В случае если задолженность не будет передаваться покупателю, в договоре нужно указать, что покупатель и продавец не имеют договоренности о том, что уплата долгов ложиться на нового владельца жилища.
К контракту может быть приложена справка про имеющуюся задолженность, при этом нужно указать, что ответственность за нее несет продавец. Чтобы избежать претензий со стороны управляющей компании, покупатель может нанести в нее визит и сообщить про предстоящую смену владельца.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Выписка не снимает имеющихся финансовых обязательств. Более того, человека могут принудить выплатить долг в судебном порядке. ЖЭК может начать активные действия именно после того, как человек заявит о своем намерении сняться с квартирного учета. Конституционные права защищаются на законодательном уровне, однако нельзя забывать и про обязанности, среди которых своевременная оплата за получаемые блага. Статья 153 Жилищного кодекса закрепляет за управляющей компанией права по защите собственных интересов в судебной инстанции. Для принятия решения по делу от человека не требуется даже личного присутствия в зале суда. Чтобы выписаться из квартиры при наличии долга, нужно идти в управляющую компанию и пытаться договориться. Если покрыть долг в полном объеме не представляется возможным, можно просить про его реструктуризацию.

Особенности продажи квартиры с существующими долгами по коммунальным платежам

Если же покупателю предъявляются претензии и от него требуют погашения задолженности, то ему следует обезопасить себя, осуществив следующие действия:

1. Взять документ из управляющей компании о наличии задолженности либо потребовать её с бывшего хозяина.
2. Сообщить управляющей компании о смене собственника квартиры, а также организацию, предоставляющую коммунальные услуги с приложением к уведомлению документа о собственности (свидетельства) и договора на сделку о купле/продаже (копия).
3. Предупредить прежнего собственника о предъявляемых вам требованиях погасить долги.

Пункт в договоре о переуступке долгов новому собственнику может присутствовать, но он принесёт некоторые сложности при регистрации договора. Лучше воспользоваться письменным обязательством покупателя об уплате долгов.
Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Речь идет, например, о коммунальных задолженностях. Ведь должником считается человек, а не квартира. Объект недвижимости по определению не способен иметь долговые обязательства. Другое дело, что не всякий человек захочет покупать такую квартиру: вместе с жильем он может получить еще и проблемы с жилищной конторой: хотя коммунальные службы и не вправе будут требовать от него погашения долгов предыдущего хозяина, они могут направлять по его адресу письма и счета на оплату долгов. Поэтому самый главный совет лучше адресовать покупателям жилья: перед любой покупкой недвижимости нужно тщательно ознакомиться со всеми документами. А без профессионального нотариуса сделать это не всегда просто.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Впрочем, и тем, кто желает продать квартиру, но не может рассчитаться со старыми долгами, следует знать, что в таком случае им будет трудно собрать все документы для оформления договора купли-продажи. А долг в любом случае придется рано или поздно возвращать. Часто задаваемые вопросы Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом? Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно.

Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Но желающие это сделать должны помнить, что в ходе сбора документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, возникнет множество проблем. Кроме того продажа жилья не освобождает от обязательств по выплате всех задолженностей и рано или поздно к этому вопросу все равно придется вернуться. Реально ли это Согласно статье 30 Жилищного кодекса России продать квартиру с долгом по квартплате возможно.

Это связано с правом собственника распоряжаться личным имуществом. Это означает, что в случае принятия человеком решения про продажу квартиры, он не обязан учитывать мнение остальных проживающий в ней особ. Однако это правило имеет исключение: согласие второго супруга будет необходимо, если квартира была куплена во время брака.

Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Если же долг передается новому хозяину, об этом должна идти речь в отдельном пункте договора, а кроме этого покупателем может быть оформлено обязательство про оплату коммунальных долгов за недвижимость, которую он получает в собственность На каких условиях легко продать квартиру с долгом по квартплате Без приватизации Продать квартиру или комнату можно только в том случае, если у продавца есть на нее собственнические права. Это связано с тем, что при проведении сделки покупатель будет требовать, чтобы продавец предоставил ему свидетельство про наличие у него права собственности и иные документы, которые нужны при оформлении купли-продажи, в том числе справку про состояние лицевого счета. Если человек пользуется квартирой по договору соцнайма, то продать ее без приватизации не получится.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не предполагает ограничений. Счета приходят на конкретное лицо, которое пользовалось услугами, а не на саму недвижимость, поэтому при смене владельца долг на него не переходит. Но стороны могут договориться об оплате задолженности за счет аванса, путем оформления предварительного договора. Также может быть оформлена переуступка долга покупателю при наличии письменного согласия его и УК.

Квартиры с задолженностью по коммунальным платежам на рынке недвижимости сегодня не редкость. Наличие такой задолженности не налагает на объект недвижимого имущества обременение, препятствующее заключению договора купли-продажи. Исключение составляет лишь ситуация, когда квартира находится под арестом.

Предоплата на погашение долга

Когда собственник продает такую квартиру, то нередко не сообщает о наличии долга по коммунальным платежам, так как это способно привести к отказу от сделки. Однако непредставление существенной информации о продаваемой недвижимости может стать основанием для прекращения действия договора. Покупатель имеет право расторгнуть его в судебном порядке.

О наличии долга необходимо уведомлять заранее и решать вопрос о порядке его погашения с покупателем. Это можно сделать как за счет авансового платежа продавцом, так и покупателем за счет уменьшения стоимости объекта на соответствующую сумму.

В первом случае сторонам необходимо оформить предварительный договор с указанием обязанности продавца погасить задолженность за счет полученного им аванса. Данный документ, как и основной договор, стоит оформлять у нотариуса. Факт передачи денежных средств может быть зафиксирован в тексте самого документа или оформлен отдельной распиской, также нотариально заверенной.

В предварительном договоре должно быть указано, что авансовые средства продавец обязан потратить на погашение задолженности по коммунальным платежам и именно за ту квартиру, продажа которой оформляется. После она должна быть продана гражданину, выплатившему аванс за данный объект недвижимого имущества.

Если обязанность погасить задолженность возлагается на покупателя, стороны должны оформить переуступку долга согласно ст. 389, 391 ГК РФ. Соответствующий пункт вносится в текст договора купли-продажи по согласию обеих сторон. Также для этого потребуется согласие управляющей компании как кредитора.

Исключением является только задолженность за капитальный ремонт. Согласно ст. 158 ЖК РФ, она передается новому владельцу в случае смены собственника квартиры, так как этот счет закрепляется за объектом.

Последствия

Задолженность по коммунальным платежам закрепляется не за объектом недвижимого имущества, а за его собственником. Передача права собственности на квартиру другому лицу не является основанием для предоставления ему обязанности погашения имеющейся задолженности. Может ли покупатель стать должником? Подробная информация в данном видео:

Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы за коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. Данный гражданин должен оплачивать только услуги, полученные им, а не те, которые были у другого собственника.

Таблица 1. Последствия для сторон сделки купли-продажи квартиры с задолженностью

	Переуступка долга не оформлялась	Оформлена переуступка обязанности погашения долга
Продавец	Сохраняется обязанность погашения долга даже после продажи квартиры. Управляющая компания имеет право обратиться в суд для взыскания положенной суммы	С бывшего собственника объекта снимается обязанность уплаты имеющейся задолженности
Покупатель	Не несет ответственности по задолженности предыдущего собственника. Оплачивает квартплату, начисленную с момента гос. регистрации перехода права собственности	Новый владелец принимает на себя обязанность погасить долги за коммунальные услуги

После смены собственника объекта недвижимого имущества покупатель обязан уведомить о данном факте управляющую компанию. Для этого ему необходимо предоставить копию договора купли-продажи и выписку из Росреестра.

Требование управляющей компании оплаты задолженности от нового владельца, если переуступка не была оформлена, является незаконным. После уведомления ее о смене собственника любые действия, направленные на взыскание долга с покупателя, расцениваются как вымогательство. По данному факту виновные лица могут быть привлечены к ответственности по ст. 163 УК РФ.

Оформление договора купли-продажи

Покупка квартиры с задолженностью за коммунальные платежи мало отличается от аналогичной процедуры без отягощений. Договор составляется в двух экземплярах и должен отражать основные обстоятельства совершения сделки:

• информация о сторонах, их паспортные данные;
• объект договора купли-продажи и его основные характеристики;
• общая стоимость квартиры;
• размер аванса или залога, который будет вноситься покупателем, если такая договоренность присутствует;
• порядок осуществления расчетов по договору и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, даты;
• процедура приема квартиры, составление акта;
• взаимные права и обязанности продавца и покупателя;
• основания для расторжения договора и порядок осуществления данной процедуры;
• форс-мажорные обстоятельства;
• дата вступления договора в силу;
• реквизиты сторон и их подписи.

Если долг остается на продавце, то вопрос его уплаты решается или в предварительном договоре, или не отмечается в договоре купли-продажи совсем. В таком случае оформляется обычный документ.

Скачать договор купли-продажи квартиры без обременений.

Отражение пункта о задолженности

Наличие задолженности по ЖКХ платежам и ее размер отмечаются отдельным пунктом в части, касающейся характеристик объекта. Вопросы об оплате данной задолженности регулируются в разделе обязанностей сторон в зависимости от того, на кого возлагается их погашение.

Если оплачивать задолженность будет покупатель, в связи с чем он получает скидку, то в договоре данный пункт отмечается отдельно. В разделе стоимости квартиры указывается ее полная цена без скидки.

Это связано с тем, что в случае расторжения договора покупателю будут возвращены все средства, уплаченные им за объект и коммунальную задолженность.

Скидка отмечается отдельным пунктом, в котором указываются ее размер и порядок предоставления. Вместе с этим пунктом в разделе обязанностей покупателя должны отметить то, что он принимает на себя обязанность погашения имеющейся задолженности, и ее размер.

Необходимые документы

Помимо договора купли-продажи для оформления передачи права собственности на объект недвижимого имущества, необходимо подготовить пакет документов. В него входят:

• копии и оригиналы паспортов сторон сделки;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект недвижимого имущества;
• кадастровый паспорт квартиры;
• документ, подтверждающий наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги, оформляемая в ЖЭК или УК;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• доп. соглашение о порядке погашения имеющейся задолженности, если оно было оформлено сторонами;
• квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки в размере 2 тыс. рублей;
• акты приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также средств в уплату его стоимости.

С документами стороны обращаются в Росреестр, где подают заявление на регистрацию передачи права собственности на квартиру. После этого новый владелец обращается в управляющую компанию для погашения задолженности, если он принял это обязательство. Если нет, то он оформляет лицевой счет на свое имя и платит по новым счетам.

Письменное согласие на переуступку задолженности

Переуступка задолженности возможна только в случае наличия письменного согласия второй стороны на принятие данных обязательств. Оно может быть оформлено как часть договора купли-продажи или в виде отдельного документа. Однако перед его написанием необходимо получить согласие на переуступку долга от УК.

Для этого следует поставить в известность УК о предполагаемой смене владельца объекта недвижимого имущества. С получением согласия проблем не возникает, так как УК заинтересована в скорейшем получении денежных средств. А если задолженность останется за предыдущим владельцем, она будет вынуждена обращаться в суд и разыскивать его для взыскания долга.

После получения одобрения УК покупатель составляет письменное согласие на переуступку долга. Установленного бланка данный документ не имеет и составляется в свободной форме с указанием:

• своих данных и данных продавца квартиры;
• на основании каких документов производится переуступка задолженности;
• за какой объект покупатель должен погасить задолженность по коммунальным платежам;
• общий размер долга.

При оформлении письменного согласия покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после его подписания.

Уведомление управляющей компании

После совершения сделки и смены собственника недвижимого имущества новый владелец обязан уведомить об этом факте УК. С этой целью им оформляется заявление, в котором указывается, на основании какого документа произошла передача права собственности. Вместе с заявлением покупатель предоставляет копию договора купли-продажи, а также оригинал и копию выписки из ЕГРН.

Если покупатель не был уведомлен о наличии задолженности, он имеет право написать заявление с просьбой оформить новый лицевой счет на свое имя. Вся задолженность в данном случае сохраняется на лицевом счете, оформленном на бывшего владельца. Покупателю будут приходить счета с момента приобретения им права собственности на данный объект недвижимости.

Чтобы избежать проблем, заявление оформляется в двух экземплярах, и один остается у нового собственника. На нем лицо, принимающее документы, должно указать свою должность и ФИО, а также поставить дату приема и подпись. Это заявление станет доказательством уведомления УК о смене собственника.

Все действия, направленные на взыскание задолженности предыдущего собственника, начиная с этого дня являются незаконными. Отключение квартиры от услуг, за которые образовался долг, также недопустимо, так как это является элементом воздействия на неплательщика, а новый собственник таковым не является.

Несколько слов об аресте имущества

Если на квартиру наложен арест из-за имеющейся задолженности, то продать квартиру будет проблематично. Этот вопрос потребуется согласовывать с исполнительной службой. Она может дать согласие на проведение сделки при условии, что продавец погасит всю сумму задолженности за счет вырученных средств.

Также вариантом решения проблемы может стать погашение долга за счет авансового платежа. После внесения необходимой суммы собственнику объекта недвижимого имущества нужно обратиться в исполнительную службу для снятия ареста.