Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме в 2019 году

Разрабатываем проекты перепланировок помещений в любых кирпичных многоквартирных домах! Консультируем собственников и помогаем в части согласования!

Все кирпичные дома в Москве можно разделить на несколько категорий – старый фонд, сталинская застройка, типовые кирпичные пятиэтажки и башни-брежневки. Ниже мы рассмотрим особенности, присущие планировкам кирпичных домов разных видов.

В целом, перепланировка в кирпичном доме считается более простой относительно панельных зданий. Основная причина тому – конструктивные различия. В панельных домах большинство внутренних стен несущие, в том числе и межкомнатные, что сильно ограничивает возможности дизайнеров и проектировщиков. В то же время, в кирпичных домах несущие стены как правило фасадные, междуквартирные и (реже) одна из стен в квартире, как правило, расположенная в центре. Роль несущих элементов могут также выполнять бетонные или кирпичные колонны и опоры. иногда встречаются и кирпично-каркасные дома (например, одноподъездная «брежневка» башня Вулыха).

Как узнать, несущая стена или нет?

Из сказанного следует, что многие перепланировки квартир в кирпичных домах возможно согласовать по упрощенной схеме, без разработки проектной документации и технического заключения.

Однако существуют исключения, на которых мы остановимся более подробно. Начнем со старого фонда. Многие дореволюционные дома (а они все строились из кирпича) занесены в реестр памятников архитектуры, а это значит, что согласовать в них перепланировку, независимо от ее сложности, будет проблематично. Здесь потребуется разработка проекта приспособления для современного использования, который согласуется с Москомнаследием и проходит обязательную экспертизу. Это очень затратный и непростой процесс.

С перепланировкой кирпичных домов сталинской эпохи тоже не все так просто. Те из них, что строились до 50-х годов ХХ века, имеют деревянные или смешанные перекрытия, качество которых часто уступает таковым в дореволюционных домах. Под воздействием гнили и коррозии данные перекрытия теряют часть несущей способности, поэтому, скажем, делать перепланировку с демонтажом стяжки пола и заливкой новой, здесь вряд ли получится. Проемы в ненесущих деревянных перегородках в кирпичных сталинках с деревянными перекрытиями устраивать также проблематично. Эти перегородки могли стать разгружающими, т.е. начали поддерживать провисшие перекрытия. Соответственно, потребуется сложное усиление проема и перекрытий по проекту с техническим заключением. В то же время в кирпичных домах с железобетонными перекрытиями даже полный слом ненесущих перегородок не является препятствием на пути перепланировки.

Еще одной проблемой, связанной с проектированием перепланировки в кирпичном доме, является тот факт, что все такие дома, возведенные до эпохи типового строительства, создавались по индивидуальным проектам. Однако перепланировки с затрагиванием несущих или разгружающих стен требуют технического заключения от автора дома. Чтобы разрешить это противоречие, за разработкой документации следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект.

Даже для простых перепланировок в старых кирпичных домах, жилищные инспекции часто требуют предоставления технического заключения о возможности перепланировки. Мотивируется это тем, что дом не серийный, построен давно и точный его конструктив неизвестен — где несущие а где ненесущие стены инспекторы не знают, а вам могут на слово и не поверить.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам. Это, например, серии II-01, II-03, II-04, II-08. Перекрытия в них уже железобетонные по ж/б ригелям, хотя иногда на первых этажах бывает и деревянный пол на кирпичных столбах (если нет подвала). Потом «подоспели» и типовые хрущевки – некоторые из них также делались из кирпича, например, серии II-14, 1-511 и 1-447. В 70-е и 80-е годы строились кирпичные одноподъездные башни повышенной комфортности, — серий Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Вулыха. В настоящее время кирпичные и монолитно-кирпичные жилые дома возводятся в основном по индивидуальным проектам в качестве жилья бизнес-класса. Они как правило имеют свободную планировку. 

Фото кирпичных хрущевок и других домов:

В современных кирпичных домах перекрытия выполнены из ж/б плит, опирающихся на наружные стены, а также на внутренние продольные/ поперечные стены, которые обычно имеют толщину 20-30 см, и более (а межкомнатные перегородки  — порядка 8 см). Для перепланировок здесь больше возможностей, нежели в довоенных домах, причем многое согласуется упрощенном порядке, —  если конечно не трогать несущие конструкции и инженерные системы. Например, можно без проекта демонтировать ненесущую стену для объединения кухни с соседней комнатой (но не забывайте, что если на кухне газ, то придется установить раздвижную перегородку, иначе не согласуют), или перегородку, разделяющую комнаты. 

Проекты перепланировок квартир в кирпичных домах

Перепланировка квартиры в кирпичной хрущевке площадью 40 кв.м.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме (1928 г.п.).

Перепланировка в кирпичном доме, построенного по индивидуальному проекту.

Еще один проект перепланировки в кирпичном доме: четырехкомнатная квартира (дом построен в 1929 году).

Еще примеры перепланировок квартир в кирпичных домах:

Пример проекта перепланировки трехкомнатной квартиры в кирпичном доме серии II-29:

перепланировка двухкомнатной квартиры в кирпичном доме, тоже II-29

Проект перепланировки в кирпично-монолитной новостройке

перепланировка трехкомнатной квартиры в кирпичном доме

фото устройства входной группы в подвал кирпичного дома

Дополнительно:

Перепланировка в монолитном доме

Перепланировка в панельном доме

Перепланировка в блочном доме

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Основные типы кирпичных домов в Санкт-Петербурге

Старый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.

Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).

Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.

Квартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.

Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.

Широко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных.  Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.

Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей. Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.

Серия I-528КП-40

Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82 представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.

Дома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.

Популярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.

Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.

К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.

Требования к перепланировке

Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.

Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.

Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.

Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.

Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.

При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.

Что делать, если в квартире есть несущая стена?

Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.

Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.

Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Перепланировка в кирпичном доме требуется в нескольких случаях. Например, Вы хотите стать владельцем собственного жилища. Однако строительство кирпичного дома с нуля требует много времени и денег. В некоторых случаях это процесс может растянуться на годы, чему всегда находятся объективные причины. В течение всего этого времени на семейный бюджет это будет ложиться непосильным бременем. И чтобы избежать этого, есть куда более быстрый и простой вариант – приобрести участок с имеющимся там кирпичным домом и сделать его перепланировку и ремонт.

В этом случае можно сделать все гораздо быстрее, достаточно будет произвести капитальный ремонт, заменить изношенные конструкции, при необходимости можно даже сделать надстройку мансарды или второго этажа, что позволят увеличить полезную площадь.

Выполнение капитального ремонта

Перепланировка и ремонт домов из кирпича включают следующие мероприятия:

  • замена окон, входных и межкомнатных дверей;
  • замена кровли, либо восстановление;
  • обновление фасада дома – возможна отделка различными материалами, монтаж вентилируемого фасада, обязательная теплоизоляция и укрепление;
  • прокладка новой электропроводки;
  • утепление и обустройство чердачного помещения, если есть желание – надстройка второго этажа;
  • отделочные работы.

При выполнении капитального ремонта и перепланировки кирпичных домов следует обязательно помнить о том, что его внешний облик должен органично сочетаться как с окружающим ландшафтом, так и с внутренним интерьером помещений. Для того, чтобы гарантированно получить надежный и качественный результат, нужно неукоснительно соблюдать основное правило – всю работу по перепланировке и ремонту надо выполнять в соответствии с ранее составленным планом, в котором необходимо предварительно просчитать все изменения. Если действовать иначе, то добиться того результата, что Вы хотели вначале, не получится, придется довольствоваться тем, что получилось.

В большинстве случаев перепланировка кирпичных зданий предусматривает изменение расположения или полное удаление межкомнатных стен и перегородок. Но прежде чем приступить к демонтажу старых стен, необходимо тщательно изучить особенности конструкции, особенно, если они несущие, поскольку они выполняют важные функции. Как правило, капитальные стены сносить не разрешается, поскольку они обеспечивают устойчивость всего здания в общем. При перепланировке и монтаже новых перегородок лучше всего использовать качественные современные материалы, предназначенные именно для такой работы. Прекрасный вариант – каркасные конструкции, так как они обшиты гипсокартонными плитами, внутри которых находится теплоизоляционный материал – обычно минеральная вата.

Особенности перепланировки

В кирпичном доме в качестве перекрытий применяются многопустотные бетонные плиты, опирающиеся концами на несущие продольные стены – внутренние и наружные. Внутренние перегородки можно выполнять из кирпича или даже гипсовых блоков. В процессе перепланировки демонтировать их можно, но нужно учитывать некоторые тонкости – например, если Вы хотите передвинуть кирпичную перегородку на другое место, то может случиться такое, что спустя некоторое время она упадет. Поэтому нужно тщательно ее фиксировать. Несущие стены кирпичного дома при перепланировке демонтировать запрещается.

Перепланировка в кирпичном доме – дело непростое, намного сложнее обычного ремонта. И если с последним можно худо-бедно справиться своими силами, то для перепланировки следует обращаться к специалистам строительной компании.

Наш сайт поможет вам быстро найти частного мастера или бригаду для выполнения любых ремонтных работ. Просто разместите свою заявку, и уже через несколько минут вы получите предложения с ценой от свободных мастеров, готовых выполнить ваш заказ.

Рекомендованные мастера

Найдено

2 705 исполнителей

.

Средняя оценка:

4.92

(на основании

65195

отзывов)

  • Перепланировка квартиры
    3 700 руб.

    Разработать планировочные решения
    2 500 руб.


    Отзывы

    Задание выполнила на 10/10. Сделала перепланировку квартиры, учла абсолютно все пожелания. Работа была сделана быстро. Очень терпеливая девушка, работать с ней, одно удовольствие.

    Качество

    Вежливость

    Стоимость услуг

  • Перепланировка квартиры
    3 000 руб.

    Перепланировка
    5 000 руб.

    Перепланировка квартиры
    5 000 руб.


    Отзывы

    Отличная работа!Не думали,что можно так сделать и согласовать!Заказала перепланировку потому что не знала,как сделать полноценную трешку из двухкомнатной квартиры.Теперь понимаю,зачем нужны дизайнеры

    Качество

    Вежливость

    Стоимость услуг

  • Дизайн-проект квартиры
    3 000 руб.


    Отзывы

    Работа сделана быстро и профессионально.Понимание задачи было достигнуто в первые минуты разговора. Для дальнейшей перепланировки дома обязательно снова обращусь к Евгении.

    Качество

    Вежливость

    Стоимость услуг

  • Нужен проект перепланировки однокомнатной квартиры
    3 000 руб.

    Нужен проект, по которому можно согласовать перепланировку в квартире
    3 500 руб.


    Отзывы

    Ольга сделала чертёж перепланировки квартиры! Все супер, очень оперативно!

    Качество

    Вежливость

    Стоимость услуг

  • Проэкт перепланировки квартиры
    35 000 руб.


    Отзывы

    Все отлично. Дмитрий мне делал замеры в МО. Я дизайнер интерьеров, использую замерщиков на удаленных проектах. Хозяйка квартиры одобрила Дмитрия, а я одобряю работу. ) Рекомендую!

    Качество

    Вежливость

    Стоимость услуг

Показать ещё

Оставьте заявку сейчас!

И получите лучшие предложения от проверенных мастеров.

  1. Сравните условия и выберите лучшие
  2. Отклики только от заинтересованных специалистов
  3. Не теряете время на общение с посредниками

В квартирах, расположенных в кирпичных домах, предусмотрены широкие возможности для перепланировки. Если вы желаете заказать данную услугу недорого, обратитесь на сервис Юду. Здесь вам помогут надежные исполнители, поиск которых займет совсем немного времени. Цена за их работу назначается лично заказчиком.

Особенности перепланировки в кирпичном доме

При выполнении переустройства комнат в доме из кирпича практически не возникает особых сложностей. Это связано с тем, что только наружные стены выполняют функцию капитальных. Все остальные не несут нагрузки и поэтому могут быть разобраны. В связи с этим, проект изменения планировки может быть самым масштабным:

  • создать квартиру-студию;
  • объединить кухню с гостиной;
  • сделать просторную столовую;
  • увеличить гостиную за счет спальни;
  • увеличить площадь ванной комнаты.

Вариантов изменения стен и создания новых комнат в таких квартирах множество.

Что включает в себя процесс согласования нового проекта?

Необходимо сделать чертежи или эскизы. Заказать выполнение этой услуги можно у дизайнеров или архитекторов. При небольших изменениях не стоит платить за дорогостоящий проект, а при решении демонтировать стены цена включает в себя разработку абсолютно нового проекта.

Зачастую дома из кирпича относятся к старому жилищному фонду. Поэтому перед тем, как начать проведение демонтажа стен, требуется пройти экспертизу о состоянии перекрытий, а также капитальных стен. Это нужно, чтобы выявить степень износа конструкции. Если она превышает допустимую норму, в перепланировке квартиры могут отказать.

Процесс перепланировки квартиры в кирпичном доме состоит из нескольких этапов:

  • подготовка технической документации;
  • создание эскиза относительно изменения планировки;
  • прохождение технической экспертизы (при необходимости);
  • согласование проекта в соответствующих органах;
  • проведение перепланировки в кирпичном доме.

Особенности переустройства квартиры в кирпичном доме согласно эскизу

Это упрощенный вариант перепланировки и наиболее распространенный. Для его реализации не нужно заказывать специальную проектную документацию, достаточно всего лишь предоставить эскиз. Он должен соответствовать нормативным требованиям и отображать все детали новой перепланировки.

Согласование по эскизу выполняется в следующих случаях:

  • перемещение сантехники в ванной комнате;
  • разборка перегородок;
  • установка проемов;
  • перенос газовой плиты в кухне;
  • заделка дверных проемов.

Если вы решили заказать услугу на сервисе Юду, сформулируйте задание, в котором укажите цель работы, сроки выполнения, стоимость, которую готовы за нее заплатить. Можете быть уверены, что на данном сервисе вы сотрудничаете исключительно с квалифицированными исполнителями, заинтересованными в своей работе. Юду гарантирует достоверность представленной информации.

Цены на услуги

Наименование услуги
Ед. изм.
Стоимость
Эскизный проект от 380 рублей за кв.м.
Полный дизайн-проект от 1200 рублей за кв.м.

В России имеются многоквартирные дома, построенные из различных стройматериалов — кирпича, панелей, блоков и т. д. При этом современное строительство ведется с использованием новейших материалов, однако постройки прошлых лет больше всего представлены в кирпичных зданиях и сооружениях, которых много в каждом городе России, особенно в крупных мегаполисах, таких как Москва.

Но в старых домах квартиры имеют устаревшую планировку, поэтому владельцы таких помещений вынуждены заниматься ремонтом и перепланировкой, благодаря чему жилище приобретает современный и стильный дизайн. При этом перепланировка в кирпичном домеобладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать для того, чтобы не нарушить всю конструкцию здания и сохранить его уникальность.

Особенности перепланировки

В кирпичных домах практически отсутствуют несущие стены, поэтому все пространство жилища может быть преображено в соответствии с пожеланиями человека или фантазией дизайнера. Именно в таких зданиях чаще всего обустраивают так называемые квартиры-студии, которые представляют собой единое пространство, разделенное на зоны.

Таким образом, главным условием при перепланировке является соответствие дизайн-проекта нормам российского законодательства. Единственным нюансом может стать расширение санузла, за счет площади коридора – в зависимости от того, в каком регионе города находится квартира (особенно это касается больших городов), может потребоваться получение разрешения жилищной инспекции.

Казалось бы, что может быть лучше – купить квартиру в старом кирпичном доме и перепланировать ее в соответствии с новыми требованиями? Однако проблема состоит в том, что большинство кирпичных построек относятся к архитектурным памятникам либо имеют статус зданий «исторической застройки» (дома, построенные до 1917 года) и тогда необходимо согласование дизайн-проекта по перепланировке в соответствующих инстанциях.

Основные правила

Но даже если ваш кирпичный дом построен после 1917 и не является историческим памятником, все равно необходимо соблюдать основные правила перепланировки. В частности, ни в коем случае не допускается демонтаж или урезание вентиляционных коробов. Также нельзя расширять ванную комнату и санузел за счет площади других комнат (без разрешительной документации).

Нельзя менять размеры оконных и дверных проемов и переносить кухню в одну из жилых комнат.

Основное же правило при перепланировке – обращение к профессионалам, которым известны все тонкости работы в таких домах и которые имеют возможность обойти правила, не нарушив при этом закон, и сделать вашу квартиру современной и роскошной.

По материалам сайта: www.oniss.org

yurist-ocenshik.ru
Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме
Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: