Особенности оформления перепланировки квартиры в 2019 году

Перепланировкой квартиры является ее внутреннее переустройство, включающее демонтаж перегородок и возведение новых, закладку старых и пробивку новых дверных проемов, изменение функционального назначения помещений, перенос инженерных сетей. Все эти действия требуют внесения в технический паспорт жилого помещения. Если затрагивается фасад здания, это уже реконструкция, о которой мы говорить не будем. Вам также потребуется узнать, как происходит оформление техпаспорта на квартиру.

Прежде чем решиться на перепланировку квартиры, необходимо досконально разобраться во всех тонкостях, с ней связанных. Итак, вам захотелось кардинально изменить свое жилое пространство, но как это правильно сделать и с чего начать?

Проблемы с согласованием перепланировки – главная сложность на пути к осуществлению капитального ремонта квартиры. Относиться к данному процессу необходимо серьезно и внимательно, как к данности. 

Однако не все собственники готовы принять эту данность. Одни не хотят серьезно относиться к существующим нормам, другие же сталкиваются с ними внезапно, когда узнают, что на многие действия по переустройству собственного дома необходимо разрешение.

Так или иначе, перепланировка квартиры требует тщательного оформления и для этого необходимо разбираться в некоторых вопросах.

Разрешение на перепланировку

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ОФОРМЛЯТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Часто наши клиенты не могут понять, почему те или иные их действия необходимо согласовать и почему вдруг их ремонт приводит к походам по инстанциям, общению с большим количеством организаций. Необходимо понимать, в чем смысл перепланировки и в чем ее разница от ремонта (в привычном нам значении этого слова).

Разница же между работами по внешнему облагораживанию помещения и работами с внутренним устройством очень велика. Окраска, устройство элементов декора и интерьера – целиком и полностью прерогатива собственника. Но если в своем ремонте вы каким-либо образом изменили устройство стен, полов, труб, сантехники, дверей, встроенных шкафов, балконов, это уже считается перепланировкой.

Почему? Потому что есть установленные нормативы проведения перепланировок, документы, в которых запечатлено состояние помещений. Делается это для контроля за изменениями, проводимыми собственниками в их квартирах. А контроль в свою очередь существует для предотвращения конфликтных и аварийных ситуаций.

Поэтажный план БТИ и экспликация

Важно понимать, что при изменении устройства конструкций, инженерных коммуникаций, вы подвергаете риску не только себя, но и весь дом. Также важно понимать, что у каждого дома и квартиры есть свои особенности и характеристики, и при незаконной реализации задумки вы можете получить больше проблем, чем могли представить.

Примечание: перепланировкой считаются любые изменения в плане БТИ.

КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Итак, для того, чтобы избежать незаконных действий с квартирой существует процедура оформления перепланировки, иначе говоря согласование. Существует ряд документов, необходимых при перепланировке, существует ряд организаций, занимающихся перепланировками. Если вы озаботились переустройством квартиры, вам не избежать оформления первых и общения со вторыми.

Для этого существуют организации, такие как наша, специализирующиеся на согласовании перепланировок. Мы давно занимаемся переустройствами, поэтому наши специалисты смогут ответить вам на самые сложные вопросы по капитальным ремонтам, общению с инстанциями и так далее. Наши данные вы сможете найти в разделе «Контакты».

Оформлять перепланировку квартиры можно самостоятельно, либо при помощи специализированных компаний. 

ГДЕ ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ, КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

Технический паспорт БТИ

Для начала необходимо собрать определенный пакет документов. Обратитесь в службу БТИ за получением технического паспорта БТИ на квартиру, он вам понадобится для разработки проектной документации. 

Примечание: раньше возможно было осуществлять перепланировку без составления проектной документации. Такой способ назывался перепланировкой по эскизу. Им можно было воспользоваться, если переустройство не затрагивало несущих перегородок, полов, не затрагивало общедомового имущества и не могло в теории нарушить комфортные условия проживания других собственников.

На данный момент способ не действителен, несмотря на то, что в интернете полно устаревших статей на эту тему. Теперь при любой перепланировке разрабатывается проектная документация.

Если в процессе перепланировки вы планируете работу по переустройству несущих перегородок, необходимо обследование конструкций вашей квартиры инженером от автора проекта дома. Он составит техническое заключение о состоянии конструкций здания, исходя из которого вам и дадут разрешение на перепланировку.

Образец заявления в жилищную инспекцию 

Если при проведении мероприятий по перепланировке вы каким-либо образом будете затрагивать общедомовую собственность, необходимо будет иметь протокол, полученный на собрании жильцов дома (нужно 73% подписей).

Надо иметь разрешение банка, если ваша квартира в ипотеке, а также правоустанавливающие документы на квартиру.

С данным набором документов, а также с разработанной проектной документацией вы обращаетесь в службу «одного окна» районного Многофункционального центра. Туда вы предоставляете весь названный пакет вместе с заявлением на перепланировку и ваш запрос рассматривается в течении 1,5 месяца.

Акт скрытых работ

Когда вашему капитальному ремонту дадут добро, вы получите разрешение на перепланировку и журнал ремонтно-строительный работ, который должен будет заполняться в ходе продвижения переустройства.

Если проводилось устройство гидроизоляциизвукоизоляции или усиления проема в несущей стене, по завершении капитального ремонта вам необходимо предоставить Мосжилинспекции акты скрытых работ.

КАК ОФОРМИТЬ ОКОНЧАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Как только работы в вашей квартире прекратятся, вы должны уведомить жилищную инспекцию о завершении переустройства. После этого на вашу квартиру выйдет с проверкой их инспектор. Если все мероприятия выполнены по проекту, он подпишет акт о завершенной перепланировке, который потом передадут в БТИ. 

Теперь вашу площадь с проверкой посетит сотрудник Бюро технической инвентаризации. Если сверка квартиры с проектом пройдет удачно, все изменения внесут в технический паспорт БТИ. В случае, если так и случилось, можете считать, что у вас получилось оформить перепланировку.

Акт о завершенной перепланировке

Очень много многоквартирных домов возведено после 50-х годов прошлого века. За прошедшие годы, они морально устарели и не соответствуют запросам современных жильцов.

Строились многоэтажки по типовым проектам, и требования к жилью были самыми скромными. На сегодняшний день, квартиры в этих домах не назвать комфортными и удобными.

В связи с этим, у хозяев часто возникает мысль об изменении планировки жилого помещения.

Практически все собственники мечтают об изменении планировки жилого помещения, подгонки ее под свои потребности и желания.

Тем, кто решил воплотить свои планы в реальность, предстоит позаботиться о юридической стороне вопроса — узаконивании изменений планировки.

Не все досконально знают законодательные тонкости этого процесса, поэтому не лишним будет проконсультироваться со специалистом, взять готовый проект для типовой планировки или поручить дело профессионалам.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что можно делать при перепланировке квартиры

Законодательство РФ позволяет:

  • Делать косметический ремонт в квартире;
  • Заменять трубы, проводку, сантехнику на аналоги;
  • Производить разбор перегородок, не являющихся несущими. За исключением разграничивающих отдельные жилые помещения;
  • Соединять лоджию с комнатой;
  • На последнем этаже устанавливать камин, оснащенный качественным заводским дымоотводом;
  • На первом этаже сделать лоджию или балкон;
  • Разобрать часть стены под окном;
  • Сделать кухню из другой комнаты при условии, что под ней находится нежилое помещение или квартира находится на первом этаже.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Есть мнение, что в рамках квартиры владелец волен делать все на свое усмотрение. Однако во время работ нельзя нарушать интересы соседей и подвергать их жизнь опасности.

Во время работ по перепланировке квартиры, недопустимо:

  • Вторгаться в работу вентканалов, путем их перекрытия или изменения размера;
  • Превышать значение максимальной нагрузки несущих элементов здания. Данный параметр важен при устройстве перегородок, полов, монтаже различного оборудования;
  • Организовывать лоджии в жилых помещениях, находящихся на втором и более этаже;
  • Объединять квартиру с помещениями, относящимися к общедомовому имуществу (чердаки, подвалы и пр.);
  • Соединять комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Также запрещены проемы между ними, в которых нет дверей;
  • Устанавливать систему «теплый пол», которая присоединена к трубам отопления или водоснабжения;
  • Переносить радиаторы систем отопления на лоджии и балконы;
  • Размещать уборные и ванные комнаты над жилыми помещениями и кухнями. Такое расположение допустимо лишь в квартирах, имеющих два уровня;
  • Производить работы, в результате которых площадь комнат составит менее 9 м.2 или их ширина не более 225 см.

Не допускаются работы, в результате которых:

  • Эксплуатация дома жителями и обслуживающим персоналом становится сложнее;
  • Квартира больше не соответствует нормативам «жилого помещения»;
  • Не соблюдается ряд норм безопасности: строительных, противопожарных и санитарных;
  • У многоквартирного дома, который признан объектом культурного наследия, меняется фасад или иные видимые элементы.

Как получить разрешение на перепланировку в квартире

Обычным следствием изменения планировки жилого помещения является уменьшение или увеличение ее площади. Первое происходит в результате, например, объединения комнаты с кухней. Второе, возможно при выделении пространства, например, под еще один туалет.

Работы по изменению планировки нельзя проводить без наличия разрешительных документов от местных властей. Проблема в том, что далеко не все владельцы жилых помещений могут отличить перепланировку от ремонта.

Существует определенная градация ремонтных работ в пределах квартиры:

  • Косметический ремонт. В жилом помещении проводятся отделочные работы, к которым относятся замена покрытий пола, потолка и стен. Для этого собственнику квартиры не нужно собирать разрешения и согласовывать проводимые работы. Не требуется этого и для замены сантехники, установки и замены встроенной мебели;
  • Средний ремонт. Во время него допускается замена несущих перегородок, замуровывание проемов (оконных, дверных), монтаж или демонтаж сантехнического оборудования. При этом должны быть сохранены существующие стояки с холодной и горячей водой, а также канализации. Если в квартире планируется проведение перечисленных выше работ, то необходимо сначала их согласовать;
  • Капитальный ремонт. Запрещено начинать работы без разрешительной документации и согласования конкретных действий. В результате, квартира переустраивается, у нее меняется планировка. К данному пункту относятся любые действия с несущими конструкциями, как вертикальными, так и горизонтальными;
  • Запрещенный ремонт. В данную категорию отнесены все работы, противоречащие законам Российской Федерации. Если запрещенные работы были сделаны владельцем квартиры, то впоследствии узаконить «постфактум» перепланировку будет невозможно. Проблемы всплывут при любых дальнейших сделках с недвижимостью (например, при продаже или приватизации).

Изменение планировки жилого помещения условно делят на простое и сложное. К первому типу относят работы, связанные с переносом и установкой несущих перегородок, созданием в них дверных проемов и т.д.

В результате перекрытия, они не получают дополнительную нагрузку. Заделывание дверного проема также относят к простой перепланировке. Для выполнения работ, в большинстве случаев, достаточно эскиза.

Увеличение жилплощади за счет присоединения иных помещений, относят к сложной перепланировке. Для выполнения работ необходимо составление проекта.

Перепланировка — не единственный термин, обозначающий сложные работы в квартире. Изменения в жилом помещении, которые нельзя проводить без согласования, могут относиться к «переустройству» и «реконструктивным работам».

Если в результате ремонта переносится или меняется электрооборудование, сантехника или инженерные коммуникации, то его обозначают термином переустройство.

Следующий вид работ может проводиться как самостоятельно, так и совместно с предыдущими. К реконструктивным работам относят любые изменения, которые отражаются на внешнем облике здания или его несущих элементах.

Разрешительная документация

Владелец жилого помещения, решившегося на перепланировку, может пойти двумя разными путями оформления вносимых изменений:

  • Получить разрешение компетентных органов и выполнить работы по изменению планировки;
  • Сделать перепланировку самовольно, а затем попытаться ее узаконить.

Первый путь более простой. Получить разрешение на планируемые работы потребует меньше усилий, чем попытки узаконить произведенные изменения.

Собственник, решивший пойти вторым путем, может столкнуться с тем, что выполненные работы будут отнесены к запрещенным, в оформлении ему откажут и обяжут привести квартиру в изначальное состояние.

Законный путь получения разрешения на изменение планировки

Для согласования предстоящих изменений и получения разрешительных бумаг, собственник должен проделать определенные шаги.

Сначала ему предстоит принести местным органам власти следующий пакет бумаг:

  • Заявление о перепланировке (переустройстве) жилого помещения. Оформляется в соответствии с существующей формой;
  • Документы на недвижимость;
  • Проект изменения планировки, который оформлен надлежащим образом. Документ должен быть создан организацией, имеющей действующую лицензию;
  • Техпаспорт на жилое помещение. Получить его можно в БТИ;
  • Заключение местного органа по охране памятников истории, архитектур и культуры, если здание находится в их ведении. Бумага должна содержать резолюцию, разрешена ли в указанной квартире перепланировка или нет.

После этого необходимо взять разрешение на перепланировку жилого помещения. Решением вопроса занимаются в администрации района.

Закон обязывает чиновников дать ответ в течение 1,5 месяцев со дня подачи всех перечисленных выше бумаг. Получив документ с положительным решением, можно приступать к ремонту.

Следующая организация, в которую необходимо обратиться собственнику — БТИ. Посетить ее необходимо уже по окончании ремонтных работ.

Здесь нужно заявить о требующейся внеплановой инвентаризации жилого помещения. Сотрудники организации на месте сверят размеры в проекте и в натуре, после чего выдадут заключении об их соответствии.

За новыми бумагами в БТИ необходимо явиться по истечении 10 дней после составления акта осмотра и проведения замеров.

Далее нужно взять в администрации района приказ о том, что жилье может быть оставлено с новой планировкой.

Внеся корректировки в технические бумаги на квартиру, Бюро технической инвентаризации выдаст техплан жилого помещения. В большинстве случаев, выдается электронный вариант с двумя бумажными экземплярами.

В кадастровой палате оформляется новый кадастровый паспорт. Документ может быть получен на руки в тридцатидневный срок.

Последним шагом на пути узаконивания перепланировки является обращение в Росреестр за новым свидетельством о госрегистрации права собственности на квартиру.

Для этого потребуется новый кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на жилье.

Только после этого можно смело заявить, что перепланировка выполнена в соответствии с требованиями закона. Весь процесс затянется на несколько месяцев, не считая времени самого ремонта. Однако узаконить изменение планировки, сделанное самовольно, намного труднее.

Причины, по которым не рекомендуется осуществлять изменение планировки без разрешительных документов:

  • Возможно, какое-то время сделанные изменения можно скрывать от государственных органов. Но однажды легализацией перепланировки заняться придется. Без разрешительных документов, с жилой недвижимостью нельзя совершать никаких юридических действий (продажа, наследование, дарение, приватизация и пр.). Не стоит забывать о существовании контролирующих органов государственной власти. Если они получат информацию о самовольной перепланировке, то владельцу квартиры останется два пути: легализовать изменения или вернуть жилье в изначальное состояние;
  • Незаконная перепланировка — основание для привлечения собственника жилья к административной ответственности;
  • Не все изменения подлежат узакониванию. Некоторые из них снижают несущую способность элементов здания или ухудшают его эксплуатационные свойства. Такие самовольные изменения придется устранять, т.е. приводить квартиру в соответствие типовом проекту.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Легализовать самовольную перепланировку можно двумя способами:

  • Через подачу искового заявления в суд. Данный способ применяется чаще всего;
  • Через хождение по инстанциям. Административная процедура будет назначена органами местного самоуправления. Этот путь схож с процедурой получения разрешения на еще не сделанную перепланировку.

Инстанции, которые предстоит пройти

Сначала определимся с тем, какие структуры работают с вопросами узаконивания перепланировок жилых помещений в многоквартирных домах: отдел по капитальному строительству при администрации района или города и Жилинспекция. В указанные органы нужно явиться с техпаспортом на квартиру и поэтажным планом дома с экспликацией.

На имеющихся типовых планах и схемах жилого помещения, обозначаются все сделанные изменения геометрии квартиры.

Данную работу может выполнить технический специалист БТИ после выезда на место и проведения замеров.

В результате, на руках у собственника будут чертежи, на которых красным цветом обозначены отклонения от типового проекта.

Какие еще нужны бумаги?

Эскиз перепланировки — еще один важный документ для прохождения процедуры узаконивания. Если есть возможность, то сделать его можно своими силами.

При необходимости, можно обратиться в специализированную организацию. В последнем случае, стоит взять у них копии лицензий на выполнение таких работ.

Подготовленный проект подлежит согласованию в различных инстанциях, среди которых СЭС, Роспотребнадзор, Госпожнадзор, Управление по архитектуре и планированию.

Владелец занимается этим самостоятельно или доверяет фирме, занимающейся составлением проектной документации.

В основе проекта, создаваемого силами собственника, лежит поэтажный план здания. В последнем красными линиями обозначаются зоны, в которых в конструктивные элементы были внесены изменения.

Подготовка пакета бумаг

Для согласования самовольной перепланировки в государственных структурах, потребуется собрать и подготовить следующие документы:

  • Заявление об изменении планировки квартиры;
  • Выписку из домовой книги;
  • Правоустанавливающий документ на жилье. Если подается копия, то предварительно заверенная у нотариуса;
  • Согласие владельцев всех помещений в доме, если перепланировка затронула общедомовое имущество, которое стало частью квартиры;
  • Согласие всех граждан, проживающих в квартире, если последняя предоставлена на основании договора социального найма;
  • Технический паспорт на жилое помещение и планы этажей дома с экспликацией;
  • Эскиз или проект произведенных изменений геометрии квартиры;
  • Договор на оказание услуг, если проект составлен третьими лицами;
  • Заключение государственных органов о соответствии жилья их требованиям;
  • Технический документ, свидетельствующий о том, что осуществленное изменение планировки допустимо и безопасно для здания в целом.

Если гражданин предоставит полный пакет документов, то государственный орган может сразу начать согласовывать самовольную перепланировку. Недостающие бумаги могут быть запрошены без участия заявителя.

Взаимодействие между ведомствами регламентируется отдельным соглашением. Доказательством того, что бумаги приняты, служит расписка с указанием даты и фамилии должностного лица.

Результат согласования

Переданные документы проверяются, и начинается процесс согласования. Результатом деятельности госоргана является решение о том, что либо внесенные изменения прошли согласование, либо нет.

Законодательство отводит на это 45 календарных дней с момента получения полного пакета документов. Если бумаги подавались при посредничестве многофункциональных центров, то отсчет начинается со дня передачи заявления с приложениями в государственный орган.

О принятом решении заявителя обязаны поставить в известность в течение трех рабочих дней.

Судебный порядок согласования

Каким образом легализовать перепланировку в жилом помещении через обращение в суд?

Исковое заявление подается в двух случаях:

  • Если в госорганах, занимающихся согласованием, решили, что в данном случае провести административную процедуру невозможно. Тогда собственник квартиры подает исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости, с требованием сохранить жилое помещение в измененном состоянии;
  • Если в государственном органе отказали в согласовании, а собственник с этим не согласен, тогда владелец жилья в судебном порядке оспаривает решение государственного органа, занимавшегося согласованием. Иск подается в судебный орган по месту нахождения отказавшей структуры или по месту регистрации заявителя. На обжалование принятого решения, у гражданина есть три месяца. Срок отсчитывается со дня получения извещения о принятом решении.

В суд необходимо предоставить следующие документы:

  • Исковое заявление;
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины. Налоговый кодекс устанавливает ее в размере 300 рублей;
  • Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • Технический паспорт на жилье, план этажей и экспликация;
  • Проект перепланировки или чертеж;
  • Заключения государственных надзорных органов;
  • Договор с фирмой, занимавшейся составлением проекта;
  • Иные документы, которые заявитель сочтет необходимыми для отстаивания своей позиции.

Истец обязан предоставить все перечисленные выше бумаги в оригиналах. Допускается предоставление заверенных в нотариальном порядке копий. Ответчику достаточно принести копии.

Дата проведения судебного заседания определяется судом после того, как все бумаги будут поданы.

В ходе процесса, заявителю необходимо отстоять свою точку зрения, обосновав следующие положения:

  • Самовольная перепланировка безопасна для окружающих, не нарушает их права и не противоречит их интересам;
  • Изменения в конструкции жилого помещения выполнены в соответствии со СНиП;
  • До производства работ по изменению планировки квартиры, предпринимались действия, направленные на получение разрешения.

В ходе судебного разбирательства, может быть назначена экспертиза объекта. Цель ее проведения — подтвердить или опровергнуть сведения о том, что жилое помещение безопасно для жителей и соответствует СНиП.

Обследование объекта с целью получения экспертного заключения происходит за счет стороны, выступившей с соответствующим ходатайством.

Постановление суда, вынесенное по результатам рассмотрения дела, узаконивает произведенные архитектурные изменения либо отказывает в этом.

На обжалование вынесенного решения в апелляционном порядке, истцу и ответчику дается 30 дней. Если ни одна из сторон не подала соответствующего заявления, постановление вступает в законную силу.

Если истец выиграл дело, то с полученным на руки решением, ему необходимо явиться в бюро технической инвентаризации.

Сотрудники организации на основании имеющегося судебного решения, вносят необходимые коррективы в технический паспорт на жилое помещение.

Документы с внесенными изменениями собственник квартиры может получить на руки для получения в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Для многих владельцев жилой недвижимости до сих пор является новостью, что некоторые изменения конструкции квартиры требуют определенных разрешений от городских структур.

Начиная с 2011 года в Москве и Подмосковье стали действовать новые правила по организации переоборудования частного жилья: где-то положение страждущих обновленного интерьера стало проще, но в некоторых моментах требования ужесточились.

Общие понятия о перепланировке частной квартиры и необходимость оформления документов

Понятие о реконструкции помещения включает в себя изменение конфигурации, а также назначения определенных жилых пространств. По сложности выполнения, а соответственно, и необходимости согласования такие трансформации делятся на:

  • простые;
  • сложные.

Простые преобразования квартиры

Само название реконструкции «простая» позволяет узаконить перепланировку квартиры и после ремонта без предварительных разрешений. Незначительные преобразования включают такие элементы строительства:

  • демонтаж и перенос перегородок между комнатами;
  • монтаж новых перегородок в комнате, не ведущий к увеличению нагрузки на перекрытия;
  • изготовление проемов в межкомнатных перегородках;
  • остекление балкона;
  • заделка дверных проемов в стенах любого типа.

Согласование данных работ не требует специального проекта и ограничивается всего лишь предоставлением эскиза, на котором нанесены планируемые изменения на уже существующий план жилой площади.

Московским институтом проектирования (ГУП МНИИТЭП) разработаны типовые чертежи перестройки для владельцев недвижимости в домах массовых серий. Этот вариант также относится к простым реконструкциям и согласовывается по упрощенной схеме. С каталогом готовых проектов можно ознакомиться на сайтах института или Мосжилинспекции, на данный момент там выложено около 130 чертежей. Причем для тех, кому перепланировка квартиры и оформление документов кажутся долгой волокитой, есть 57 проектов, абсолютно не нуждающихся в получении разрешений – достаточно подать заявление в Мосжилинспекцию о выполнении работ.

Сложная реконструкция жилых помещений

Данная категория изменения конфигурации комнат требует более серьезного подхода – необходимо собрать массу документов и пройти процедуру принятия всех модификаций. Но прежде узнаем, что относится к сложной перестройке:

  • расширение многокомнатных квартир;
  • монтаж проемов в несущих конструкциях;
  • частичный снос несущей стены;
  • изменение размеров или месторасположения санузла, кухни или комнат;
  • снос перегородки между ванной и туалетом;
  • объединение в одного или более помещений в одно;
  • установка электрической плиты вместо газовой;
  • перенос газовых, нагревательных и сантехнических приборов;
  • монтаж дополнительных вентканалов.

Теперь рассмотрим пакет документов, который намного больше, чем если бы пришлось узаконить мелкую перепланировку своей квартиры после ремонта, когда достаточно одного заявления. Вот этот список:

  • заявление о ваших намерениях, написанное по установленной форме;
  • документы, доказывающие ваше право на собственность жилья;
  • проект жилой площади, оформленный в установленном порядке;
  • технический паспорт квартиры, где планируется провести ремонт;
  • согласие на изменения планировки жилплощади от прописанных на ней людей, в том числе и временно отсутствующих.

Вся документация подается в Мосжилинспекцию, но только того округа, где находится перестраиваемое помещение. На основании данного пакета в течение 45 дней принимается соответствующее решение. Если оно будет положительным, то можно приступать к строительству, сроки его выполнения неограниченны.

Как можно узаконить самовольную перепланировку квартиры после проведения ремонта?

Самовольное вмешательство и изменение конструкции жилого помещения рано или поздно потребуют оформления надлежащей документации. Например, в случае продажи своей недвижимости вам просто не удастся это сделать – любая госструктура, начиная с БТИ, будет требовать законно оформленные бумаги. Как поступить, если трансформации уже выполнены?

По месту нахождения недвижимости в суд подается исковое заявление, составленное в установленной форме. Жилищный Кодекс РФ, а именно, статья 39 пункт 4 предоставляет право владельцу оставить уже сделанную перепланировку квартиры до окончательного оформления документов только в том случае, если внесенные изменения не нарушают норм законодательств и не угрожают жизни проживающих там людей.

Чтобы подать иск, понадобятся следующие бумаги:

  • паспорт недвижимости до перестройки и после нее;
  • заключение соответствующих организаций о состоянии несущих конструкций;
  • заключение от санэпидемнадзора о том, что санитарные нормы не нарушают установленных норм;
  • заключение государственного пожарного надзора Москвы;
  • справка с места жительства и документы, подтверждающие право владения недвижимостью.

В случае, когда все нормы соблюдены, и правомочия на жилплощадь установлены, суд принимает положительное решение в пользу истца. После этого вам выдадут новый паспорт на жилое помещение с внесенными в него изменениями. Однако не стоит забывать, что, скорее всего, БТИ заставит выплатить штраф за несогласованные модификации.

Чем грозит незаконная перепланировка собственной квартиры?

Сперва разберемся, почему не стоит выполнять перестройку, которая не согласована:

  • жилплощадь нельзя продать, передать или приватизировать;
  • возможность наказания штрафом;
  • некоторые преобразования вообще нельзя узаконить, и тогда придется восстанавливать изначальное состояние помещения.

Выше мы рассмотрели подачу иска в суд на предмет узаконивания допустимых изменений в стандартном проекте жилого помещения. В случае значительных нарушений норм комиссия имеет право расторгнуть договор соцнайма и реализовать вашу жилую площадь с торгов. Отсюда можно сделать вывод, что перепланировка квартиры незаконная может обернуться неприятностями, которых можно избежать, если заранее обратиться в соответствующие организации.

При покупке недвижимости не помешает обратить внимание на факт фиксации всех произведенных изменений в ее техпаспорте. Учитывайте, что любые трансформации внутреннего пространства являются перестройкой и подлежат процедуре легализации в госструктурах.

Какова примерная стоимость на то, чтобы узаконить перепланировку собственной квартиры?

Подобный вопрос рано или поздно встанет перед каждым, кто пытается сделать свои жилищные условия комфортнее. Оформление сложной модернизации может занять до полугода «мытарств», в которые входят получение документов и ожидания решений соответствующих организаций.

Владельцам, которые решили выбрать один из 57-ми типовых проектов ГУП МНИИТЭП, дополнительные разрешения не нужны – это простые перестановки, легализация которых обойдется 30-40 тыс. руб. Остальные проекты придется согласовывать.

Однако не всех удовлетворяют подобные разработки и многие решаются на собственный проект. Но следует учитывать, что теперь узаконить перепланировку квартиры и стоимость придется увеличить – добавить к общему бюджету строительства 20-50 тыс. руб. за разработку индивидуального пакета.

Вот средняя цена процедур:

  • оформление проекта без техусловий, в зависимости от сложности, – 40-100 тыс. руб.;
  • согласование проекта с заключением от конструктора дома – 50-150 тыс. руб.;
  • разрешение на реконструкцию без нарушения несущих конструкций – 80 тыс. руб.;
  • согласование проекта с частичным изменением несущих элементов – 150 тыс. руб.

Приведенные цены ориентировочны и включают в себя разработку проектной документации по перепланировке квартиры и услуг по оформлению документов, необходимых для легализации.

Иногда собственнику некогда заниматься подготовительными мероприятиями по сбору документации и посещением всех инстанций. Для таких случаев существуют специальные агентства, которые возьмут на себя весь этот тяжелый труд. Действовать самостоятельно выгодно только тогда, когда планируется простая перестройка, не требующая значительной бумажной волокиты.

  • Автор: Татьяна
  • Распечатать

Оцените статью:

(0 голосов, среднее: 0 из 5)

Многих не устраивают типовые проекты жилья. В хрущевках пространство распределяется нерационально. Вы можете скорректировать этот недостаток путем ремонта. Внесенные изменения принимает БТИ после узаконивания перепланировки квартиры. До начала работ оформить документы проще. Больших трат времени и денег потребует согласование уже произведенных изменений.

Что допустимо и запрещено при перепланировке?

Категорически нельзя проводить:

  • работы по сносу несущих стен;
  • монтаж арки между кухней и жилой комнатой, если квартира газифицирована;
  • увеличение санузлов и кухни за счет комнат, если задействуется свыше 25% площади комнаты;
  • демонтаж и перенос коммуникаций;
  • размещение санузлов над комнатами соседей;
  • изготовление на балконе полов с подогревом, функционирующих от центрального отопления;
  • установку радиаторов на балконе, если они включены в общедомовую систему отопления;
  • перестройку балкона с целью увеличить его площадь за счет комнаты.

Кухни с электроплитой разрешено соединять с комнатой аркой. Также оформить дверной проем можно между комнатой и балконом. В последнем случае арка должна быть не более метра в ширину.

Категорически нельзя ухудшать жилищные условия. В частных домах и на последних этажах многоэтажек можно за счет кухни расширить санузел, в других случаях нарушаются нормы СаНПиНа. Если соседи снизу сделали кухню больше за счет коридора, то это разрешено и вам. При любых работах в кухне должно остаться окно. Если вы его заложили, смонтируйте стеклянные перегородки между комнатой и кухней.

Создать студию с газовой плитой можно при помощи арки с установленными в ней дверями. Сделайте их раздвижными и держите открытыми. Санузлы можно увеличить за счет коридора, но вам нужно будет поднять в смежном помещении полы на 3-5 сантиметров. Стояки подачи и отведения воды переносить запрещено, но от них вы можете протянуть новые трубы, сохраняя их угол наклона.

Эскиз и проект – в чем отличия?

Изменение облика квартиры оформляется документально. Если комнаты не меняют своего предназначения, а несущие конструкции не изменялись, согласование проводится по эскизу. Сделайте его самостоятельно, используя готовый план квартиры. На нем зеленым отметьте то, что возведете, а красным — изменяемые конструкции. Отобразите на эскизе:

  • монтаж перегородок;
  • замену окон;
  • новые дверные проемы;
  • разделение или объединение санузла.

Проект создать сложнее, он требует юридической регистрации. Наймите профессионалов, составляющих и согласующих проекты. Вам потребуется получить разрешения от СЭС, МЧС и архитектурного отдела. Проекты составляют в случаях:

  • установки тяжелых перегородок;
  • переноса помещений;
  • монтажа в двухуровневом жилье лестниц;
  • изменения слоев пола;
  • монтажа электрической плиты вместо газовой;
  • установки коммуникаций для сантехнического оборудования.

Эскиз и проект совпадают в одном – на них отображаются все изменения облика квартиры. При большом объеме работ составьте проект заранее, чтобы согласовать его по закону. Подготовку этого документа доверяйте лицензированной организации. Проект, подготовленный не уполномоченными на это лицами, рассматриваться не будет.

Как оформить перепланировку заблаговременно?

Начните со сбора документов:

  • действительный техпаспорт квартиры;
  • выписка из ЕГРН;
  • сведения о прописанных на жилплощади;
  • разрешение от всех прописанных, заверенное в ТСЖ;
  • сведения о состоянии финансово-лицевого счета;
  • заключение о соответствии нормам СЭС и о безопасности от МЧС;
  • эскиз или проект.

Важно! Выписка из ЕГРН подтверждает права собственника. Свидетельство с июля 2016 года не выдается. Вместо выписки можно представить документы о наследстве, договор дарения, ренты или купли-продажи.

Заключения из СЭС и МЧС выдаются после обращения в эти органы. Квартиру обязательно посетят представители этих организаций. Они установят соответствие нормам санитарной и пожарной безопасности.

С перечисленным списком бумаг отправляйтесь в жилищную инспекцию. На приеме у уполномоченного сотрудника составьте заявление в 2 экземплярах. Вместе с заявлением подаются все собранные документы. Сотрудники имеют право потребовать дополнительные бланки. Если перепланировка затронет интересы соседей, то разрешение требуется от них. На рассмотрение заявления уходит месяц.

Комиссия имеет право выдать разрешение или отказать в этом. После согласования у вас будет 4 месяца на проведение работ. По истечении этого срока необходимо будет пригласить инспектора, чтобы он подтвердил соответствие перепланировки плану. По окончании проверки им составляется акт о проведенных работах.

На основании акта вы получите новый технический план. Его выдают собственнику, обратившемуся в БТИ с актом, своим паспортом, разрешением на проведение работ, эскизом или копией проекта. Следующим шагом будет обращение в МФЦ для получения нового кадастрового плана. Изменения в кадастровый учет вносятся на основании заявления собственника, оплаты пошлины, нового технического плана и проверки жилплощади сотрудником.

Важно! В Регистрационную палату вам придется обратиться, если увеличилась жилая площадь квартиры. Изменение данных о площади квартиры проводится и через МФЦ.

Что делать, если изменения уже внесены?

Легализовать перепланировку после окончания работ сложнее. Для этого необходимо обращаться в суд. По его решению вы сможете оставить внесенные изменения. В большинстве случаев БТИ настаивает на возврате квартиры в исходное состояние. Дополнительно собственнику нужно уплатить штраф до 30 тысяч рублей.

Важно! Собственники могут попытаться узаконить перепланировку через БТИ, если изменения были незначительны, и техники еще не внесли их в план.

Узаконивание перепланировки квартиры проводится на основании:

  • паспортов — кадастрового или технического;
  • подтверждения соответствия от СЭС;
  • проекта.

Сначала вам необходимо поставить в известность архитектурный отдел района о проведенных работах. Следом подавайте иск в суд. Вместе с ним представьте документы из списка выше, подтвердите право собственности выпиской из ЕГРН. Если в ходе заседания судья встал на вашу сторону, то на основании его решения вы получите на жилплощадь: новый техпаспорт от БТИ и кадастровый план. В МФЦ подайте заявление на внесение изменений в данные о регистрации, если вы увеличили площадь жилья.

Судебное разбирательство: его особенности

За рассмотрение вопроса о легализации внесенных изменений придется заплатить пошлину при подаче иска. Копии всех документов заверьте нотариально. Порядок узаконивания в судебном порядке предусматривает выступление истца. Ему нужно доказать:

  • безопасность самовольных изменений;
  • отсутствие нарушения интересов и прав других жильцов дома;
  • соответствие проведенных работ строительным нормам;
  • то, что усилия для оформления документов законным путем предпринимались.

Сложнее доказать, что вы предпринимали усилия для законного оформления изменений. Свидетельством этому может стать отказ БТИ. Готовьтесь понести дополнительные расходы на экспертизу. Ее назначает суд после исследования материалов дела. Экспертная оценка подтверждает обоснованность действий истца.

Если суд отказал в легализации проведенных работ, в течение месяца после выдачи постановления можно подать апелляцию. После рассмотрения апелляционной жалобы постановление вступает в законную силу в день выдачи. Суд второй инстанции может не встать на вашу сторону, тогда нужно вернуть квартиру в первоначальный вид.

Рассмотрение дела может затянуться на неопределенный срок, если представители муниципалитета выступают против перепланировки. Такое случается, если она опасна, чрезмерно нагружает несущие конструкции многоэтажки или создает неудобства соседям.

Как действовать: самостоятельно или через посредников?

Самостоятельно можно защищать свои интересы, если вы сделали незначительную перепланировку. Нет необходимости обращаться к специалистам при:

  • монтаже или сносе легких перегородок, не несущих стен;
  • сносе встроенных мебели или ее установке;
  • изменении расположения сантехники;
  • закладке дверных проемов в легких стенах.

На сайте каждого муниципалитета есть типовые схемы перепланировки, которые можно использовать при проведении работ. Перепланировка по этим рекомендациям легализуется без препятствий со стороны государственных органов. В перечисленных ситуациях вам достаточно составить эскиз и пройти облегченную процедуру.

Специализированные организации будут полезны, если вы не ориентируетесь в жилищном законодательстве. Юристы знают все нюансы и способны найти доводы в пользу собственника даже в сложных случаях. С их помощью результат можно получить в сжатые сроки. Заплатить посредникам стоит, если вы готовите жилье к продаже. Не стоит самостоятельно заниматься оформлением перепланировки при масштабных изменениях, повлекших за собой создание проекта.

При выборе посредника обратите внимание на отзывы о компании и ее ценовую политику. Отдавайте предпочтение только компаниям, имеющим безупречную репутацию и адекватные цены. Перед заключением договора сориентируйтесь по стоимости в нескольких компаниях.

Особенности перепланировки ипотечной квартиры

Большинство квартир сейчас приобретается в ипотеку. Банк накладывает несколько ограничений. Одно из них касается изменения планировки. В договоре с кредитной организацией может содержаться пункт о запрете на перепланировку. Иногда изменение облика квартиры допускается, но с разрешения банка.

https://www.youtube.com/watch?v=o5ajC83SDOs

Финансовая организация старается обезопасить себя. Ремонт с перепланировкой грозит плательщику ипотеки затратами на оформление документов и проведение работ. Это часто приводит к задержкам по выплатам кредита или отказам в его погашении. Плательщик ипотеки может умышленно в ходе изменения облика квартиры обесценить ее, что при невыплате кредита повлечет убытки банка.

На стадии планирования изучите ипотечное соглашение. Если в нем есть пункт о запрете, отложите перепланировку до полного погашения займа. Легализовать перепланировку в квартире, находящейся под залогом, можно при письменном согласии банка.

Подайте в финансовую организацию заявление и приложите к нему проект. За рассмотрение банк возьмет от 2 до 5 тысяч рублей. Точная сумма зависит от принятой кредитной организацией ставки. Процедура согласования займет от 3 дней до недели.

Важно! Получайте разрешения только до начала работ. Изменение облика квартиры без ведома банка – грубое нарушение ипотечного соглашения. Оно чревато судебными тяжбами и потерей жилья. Жилищная инспекция не проведет процедуру узаконения новой планировки ипотечной квартиры без согласия банка.

Ипотечные кредиты практически не оформляют без страховки. Если есть дополнительное соглашение со страховой компанией, согласуйте работу с ней. Письменное разрешение из этой организации нужно для оформления документов в архитектурном отделе или БТИ.

Нарушение условий ипотеки может привести к тому, что банк отберет жилье и реализует его путем торгов. В большинстве финансовых организаций периодически проверяют состояние ипотечных квартир. Для этого они нанимают специалистов-оценщиков и направляют к заемщикам.

Важно! Специалисты рекомендуют не вносить изменения в планировку ипотечной квартиры. Найдите другие способы изменить комнаты, а к физическому переносу стен или коммуникаций вернитесь позже. Вы сэкономите несколько дней на сбор документов и деньги.

Во сколько обходится легализация перепланировки?

Дешевле согласовать свои действия с контролирующими органами заранее. Вам потребуется внести лишь несколько пошлин за получение новых документов и рассмотрение обращений. При незначительных изменениях вы сэкономите на услугах юристов и составителей проектной документации.

Глобальные изменения требуют обязательного вмешательства специалистов. Составление проекта они могут оценить свыше 4 тысяч рублей. Полный комплекс услуг может достигать 100 тысяч. В него входят: составление проекта, обращение в архитектурный отдел и участие в судебных заседаниях. Дополнительно оплачиваются издержки собственника.

Приведем несколько примеров цен посредников в Москве:

  1. Согласование монтажа не несущих перегородок — от 30 до 50 тысяч рублей;
  2. Снос перегородки между кухней и комнатой или расширение ванной за счет холла легализуется за 60-100 тысяч рублей;
  3. Узаконить вмешательство в несущие конструкции обходится дороже. Услуги компании могут превысить 100 тысяч рублей.

Существенно экономят на перепланировке законопослушные собственники. Они оформляют документы вовремя, не платят штрафы, экономят на судебных издержках. Самоуправство в этом вопросе грозит прежде всего потерей времени. Квартира с несогласованной перепланировкой становится проблемной. Первые трудности возникают при продаже или сдаче в аренду. Наследование измененной жилплощади сопряжено с рядом трудностей. Вступающему в права собственности придется доказать, что не он проводил изменения. Наследнику нужно получить разрешение на легализацию изменений квартиры через суд, а потом — документы на собственность.

yurist-ocenshik.ru
Особенности оформления перепланировки квартиры
Особенности оформления перепланировки квартиры

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: