Правоотношения по поводу аренды земельных участков могут быть прекращены только по законным основаниям. Конкретный перечень причин определен гражданским и земельным законодательством. Инициатором может выступать любая сторона арендного договора.
Законодательными нормами установлены не только основания прекращения
аренды земли
и признания сделки ничтожной, но и порядок его произведения. Прекратить аренду в одностороннем порядке можно только через суд. Для этого необходимо документально подтвердить наличие достаточных оснований для прекращения сделки.
Чтобы прекратить действие арендного соглашения, инициатор должен подготовить комплект документов, подтверждающий права владения, пользования земельным участком, а также свидетельствующих о наличии достаточных оснований для его прекращения. Из судебной практики видно, что зачастую даже муниципальным органам доказать обоснованность своих исковых требований сложно.
Законодательный аспект
Положения об основаниях для прекращения сделки об аренде земельной площади установлены 46-й статьей Земельного кодекса РФ. Согласно ее норме аренда может быть прекращена по основаниям и в порядке, определенным гражданским законодательством.
Вместе с тем, в качестве основания статья называет инициативу арендодателя в определенных 45-й статьи ЗК РФ. При этом не допускается прекращение аренды во время проведения полевых сельскохозяйственных работ и в других предусмотренных федеральным законодательством случаях.
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Аренда прекращается по требованию владельца земельного участка при расторжении контракта о комплексном освоении площади, предметом которого является данный надел или образованные из него площади, либо при нарушении графика освоения такой земли, установленного соглашением.
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
Аренда территории, предоставленной по соглашению о комплексном развитии участка по инициативе органа МСУ или земельной площади, образованной из этой территории, может прекратиться по требованию собственника, если такой контракт расторгнут по причине неисполнения второй стороной своих обязательств, определенных данным соглашением.
Образец свидетельства о праве собственности на землю
Какими могут быть основания
Сделка аренды земельного надела может быть прекращена по различным основаниям:
- По инициативе хозяина земли, если пользователь нарушает ее целевое назначение в своем распоряжении или без учета отнесения территории к определенной категории.
- Сделка может быть прекращена, если эксплуатация земельного участка ведет к его деградации, уменьшает плодородность, а, следовательно, стоимость, ухудшает экологическую обстановку.
- Аренда завершается при отказе арендатора от устранения последствий умышленного нарушения земельных нормативно-правовых актов: загрязнения арендуемого надела ядовитыми химикатами, опасными биологическими и химическими веществами, повлекшего серьезный вред человеческому здоровью и нарушившего общий экологический баланс предоставленной территории.
- Правоотношения прекращаются, если арендатор в течение трех лет не использовал предоставленный участок в соответствии с целевым назначением. Исключительной ситуацией может быть определение иного срока федеральным законом или сторонами договора. В трехлетний период не включается время, отведенное для освоения и подготовки территории к эксплуатации.
- Сделка утрачивает юридическую силу вследствие изъятия земли для муниципальных или государственных потребностей.
Образец паспорта гражданина РФ
Порядок прекращения аренды земельного участка
Одна сторона соглашения об аренде земельного участка – его собственник. Законодательством определены случаи прекращения сделки по инициативе владельца имущества. Стороны договора вправе расторгнуть его преждевременно при соблюдении установленных законом условий.
В таком случае действовать необходимо в порядке, определенном ГК РФ:
- Инициатор обязан уведомить вторую сторону соглашения о желании расторгнуть договор аренды в срок, указанный в соглашении или сообщить об этом любым иным способом. При невозможности достигнуть согласия, ситуация разрешается в арбитражном суде.
- После расторжения контракта (вступления в силу постановления суда о его прекращении) арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в состоянии, соответствующем тому, в котором получал его. В этих целях составляется приемопередаточный акт.
- Если арендатор существенно облагородил земельный надел, например, высадил рощу, и арендодатель согласен с ценностью этого вклада, последний должен компенсировать расходы на произведенные улучшения.
Образец кадастрового паспорта на земельный участок:
Какие нужны документы
Чтобы прекратить сделку о предоставлении во временное пользование земельного участка, может потребоваться целый комплект документации:
- ксерокопии паспортов сторон арендного договора с указанием их адресов и прочих реквизитов;
- правоустанавливающий акт – свидетельство о собственности на землю;
- технический документ на земельный надел: кадастровый паспорт, справка БТИ о постройках на участке, выписка из ИФНС и коммунальной службы об отсутствии долгов;
- документ, подтверждающий получение участка хозяином (покупатель, наследник, одариваемый);
- арендное соглашение;
- экспертное заключение о состоянии земли и ее ненадлежащей эксплуатации.
Все документы предоставляются в виде заверенных ксерокопий с подтверждением подлинниками.
Когда и как договор признается ничтожным
Недействительным арендный договор может быть признан только судом.
Для этого законодательством определены конкретные основания:
- текст соглашения нарушает действующие законодательные нормы, имеет противоречия нормам нравственности и правопорядка;
- договор подписало недееспособное, ограниченное в дееспособности или не имеющее достаточных полномочий для его заключения лицо или автограф поставлен под воздействием давления, угрозы, насилия;
- условия контракта, заключенного с юридическим лицом, не соответствуют видам его деятельности;
- предметом соглашения стало имущество, на которое у сторон нет права по распоряжению.
В любо случае суду необходимо предоставить веские доказательства действительного наличия основания, позволяющего признать договор недействительным.
Образец договора аренды земли:
Судебная практика
Дела, касающиеся одностороннего расторжения соглашений о предоставлении в аренду земельных участков, составляют большую часть судебной практики. Обычно истцом закон трактуется так, как удобно именно ему, чтобы получить свою выгоду. Однако для прекращения соглашения необходимо наличие более веских оснований и фактов, чем кажется на первый взгляд. Иначе в суде дается отказ в удовлетворении просьбы о расторжении арендных отношений.
| Пример № 1 |
|
| Пример № 2 |
|
Итак, можно сделать вывод: нарушение требования закона или положений контракта должно быть явным и обоснованным. Иначе суд откажет в удовлетворении требований прекращения аренды земельного участка.
Последствия расторжения
После расторжения арендного договора арендодатель обратно получает свои права:
- распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению;
- предоставлять землю в арендное пользование;
- выставлять участок в качестве объекта иных правовых сделок, к примеру, купли-продажи;
- использовать как залог;
- эксплуатировать участок в целях получения выгоды.
Арендатор, в свою очередь, утрачивает право распоряжаться арендуемой ранее территорией с момента прекращения юридической значимости сделки. Утраченное право на аренду восстановить можно только в судебном порядке.
Если у бывшего арендатора найдутся официальные доказательства законности своих действий в отношении земельного участка и отсутствия ущерба, нанесенного им, владельцу площади или самой территории, то вполне реально восстановление его права как арендатора.
Доказательствами в таком случае могут служить экспертное заключение, свидетельские показания, справки, ходатайства и иная достоверная документация.
Статья
46 ЗК РФ приводит основания прекращения
аренды земельного участка.
-
Аренда
земельного участка прекращается по
основаниям и в порядке, которые
предусмотрены гражданским законодательством. -
Кроме
указанных в п. 1 настоящей статьи
случаев, аренда земельного участка
может быть прекращена по инициативе
арендодателя в случае:
-
использования
земельного участка не в соответствии
с его целевым назначением и принадлежностью
к той или иной категории земель,
предусмотренными ст. 8 ЗК РФ23; -
использования
земельного участка, которое приводит
к
существенному
снижению плодородия сельскохозяйственных
земель или значительному ухудшению
экологической обстановки; -
неустранения
совершенного умышленно земельного
правонарушения, выражающегося в
отравлении, загрязнении, порче или
уничтожении плодородного слоя почвы
вследствие нарушения правил обращения
с удобрениями, стимуляторами роста
растений, ядохимикатами и иными опасными
химическими или биологическими
веществами при их хранении, использовании
и транспортировке, повлекших за собой
причинение вреда здоровью человека
или окружающей среде;
4) неиспользования
земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства,
в указанных целях в течение 3 лет, если
более длительный срок не установлен
федеральным законом или договором
аренды земельного участка, за исключением
времени, необходимого для освоения
земельного участка, а также времени, в
течение которого земельный участок не
мог быть использован по назначению
из-за стихийных бедствий или ввиду иных
обстоятельств, исключающих такое
использование;
5) изъятия
земельного участка для государственных
или муниципальных нужд в соответствии
с правилами, установленными ст. 55 ЗК
РФ;
6) реквизиции
земельного
участка в соответствии с правилами,
установленными ст. 51 ЗК РФ.
3.
Прекращение аренды земельного участка
по основаниям, указанным в подпункте 2
п. 2 настоящей статьи, не допускается:
-
в
период полевых сельскохозяйственных
работ; -
в
иных установленных федеральными
законами случаях. Основаниями прекращения
договора аренды земельного участка
могут быть случаи, предусмотренные как
в гражданском, так и в земельном
законодательстве.
При
заключении договора на неопределенный
срок каждая из сторон вправе отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за месяц, а при аренде недвижимого
имущества – за 3 месяца. Законом или
договором может быть установлен иной
рок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на
неопределенный срок.
В
соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ24допускается установление в законе
максимальных (предельных) сроков для
отдельных видов аренды и для аренды
отдельных видов имущества. В этих
случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась
от договора до истечения предельного
срока, установленного законом, договор
по истечении предельного рока прекращается.
Одним
из принципов регулирования арендных
отношений является правило ст. 617 ГК
РФ о сохранении договора аренды в силе
при переходе права собственности
(хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого
владения) на сданное в аренду имущество
к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ
гарантирует права граждан-наследников.
В случае смерти гражданина – арендатора
недвижимого имущества (земельного
участка) его права и обязанности по
договору аренды переходят к наследнику,
если законом или договором не предусмотрено
иное. Права и обязанности по данному
договору не могут перейти к
лицу,
которое в установленном порядке лишено
права на получение наследства. Если
есть несколько наследников, то вопрос
о переходе прав арендатора может быть
решен ими по взаимному соглашению, а
при недостижении его в судебном порядке.
Арендодатель не вправе отказать
наследнику во вступлении в договор на
оставшийся срок его действия, кроме
случаев, когда заключение договора было
обусловлено личными качествами
арендатора.
Договор
аренды земельного участка может быть
досрочно расторгнут судом по
требованию арендодателя, если
арендатор пользуется земельным участком
с существенным нарушением условий
договора либо с неоднократными
нарушениями; существенно ухудшает
земельный участок; более двух сроков
подряд не вносит арендную плату (ст. 619
ГК РФ)25.
По
требованию арендатора договор
аренды земельного участка может быть
досрочно расторгнут судом в случаях,
когда арендодатель не предоставляет
участок в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию участком
в соответствии с условиями договора
или целевым назначением земельного
участка; переданный арендатору участок
имеет препятствующие пользованию им
недостатки, которые не были оговорены
арендодателем при заключении договора,
не были заранее известны арендатору и
не должны были быть обнаружены арендатором
во время осмотра участка при заключении
договора; земельный участок в силу
обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не
пригодном для использования. Договором
аренды могут быть установлены другие
основания расторжения договора по
требованию арендодателя или арендатора.
Пункт
2 ст. 46 ЗК26предусматривает дополнительные основания
расторжения договора аренды земель по
инициативе арендодателя: использование
земельного участка не в соответствии
с его целевым назначением и использование
земель с существенным снижением
плодородия сельскохозяйственных земель
или со значительным ухудшением
экологической обстановки.
Прекращение
договора аренды не допускается в период
полевых сельскохозяйственных работ, а
также в иных случаях, предусмотренных
федеральными законами (пока такие законы
отсутствуют).
Собственник
земельной доли имеет право сдать ее в
краткосрочную аренду для целей
сельскохозяйственного производства
другим собственникам земельных долей,
получившим их в натуре для создания
крестьянского (фермерского) хозяйства,
а также сельскохозяйственным коммерческим
организациям, образованным этими
собственниками. Для этого арендодатель
и арендатор заключают договор аренды
земельной доли, который подлежит
регистрации в установленном порядке.
Договор
аренды земельной доли по желанию сторон
может быть заверен нотариально.
В
качестве арендодателя может выступать
как отдельный собственник земельной
доли, так и группа собственников земельных
долей. В последнем случае заключается
многосторонний договор аренды земельных
долей. К договору аренды прилагается
план арендуемого участка, выполненный
в масштабе имеющегося планово-картографического
материала, который выдается арендодателю
(одному из арендодателей) и арендатору.
В случае заключения договора аренды
земельных долей при множественности
лиц на стороне арендодателей неотъемлемой
его частью является список арендодателей.
В списке указываются фамилии, имена,
отчества арендодателей, паспортные
данные или данные документов, его
заменяющих; серия, номер и дата выдачи
свидетельства на право собственности
на землю, площадь доли в гектарax
(в том числе пашни) с качественной оценкой
в баллогектарах. Правильность указанных
записей удостоверяется подписью каждого
арендодателя.
Срок
аренды земельной доли и условия оплаты
определяются договором. В счет арендной
платы арендодатель может получить
деньги, продукцию или услуги.
Арендатор
имеет право осуществлять с согласия
арендодателя (арендодателей) действия
по выделению в натуре земельного участка,
соответствующего арендованной земельной
доле (долям). В случае заключения
многостороннего договора аренды
земельные участки в натуре каждому
арендодателю могут не выделяться.
Налоговые и иные платежи за земельный
участок, находящийся в общей долевой
собственности, вносят сособственники
участка, если иное не предусмотрено
соответствующим договором аренды
земельной доли.
Арендодателю
(арендодателям), прекратившему арендные
отношения с прежним арендатором, может
по его желанию выделяться в натуре
земельный участок (участки) для
распоряжения им (ими) в соответствии с
законодательством РФ.
Минимальный
срок договора аренды –
не менее 3 лет. По истечении указанного
в договоре срока, по договоренности
сторон, договор может быть заключен на
новый срок. О своем согласии заключить
договор или об отказе в заключении
договора аренды на новый срок обе стороны
обязаны в письменной форме уведомить
друг друга о своих намерениях не менее
чем за 3 месяца до истечения срока
действия ранее заключенного договора.
Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Рекламный блок:
Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?
Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.
Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:
- Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
- Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.
Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.
Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.
В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.
Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:
- Нецелевое использование земли арендатором
- Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.
В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.
Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.
Порядок расторжения договора аренды на земельный участок
Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.
Основания для расторжения договора аренды земли
Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:
- арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
- арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
- в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
- участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.
Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:
- состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
- арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
- арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.
Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.
Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.
Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор
Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.
Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:
- Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
- Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
- Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
- Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.
Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.
Расторжение договора аренды земли через суд
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.
В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.
Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.
Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению
Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:
- Указываются данные сторон и предмета договора.
- Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
- Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
- Соглашение закрепляется подписями сторон.
После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.
Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.
Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.
Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.
Что говорит Земельный кодекс
Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.
- Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
- Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.
Стараясь разрешить спор, суд опирается, прежде всего, на ГК, поскольку отсылка к гражданскому законодательству прописана в 2 статье ЗК РФ. Когда требуется конкретизация, юристы прибегают к 46 статье ЗК.
Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.
Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.
Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.
Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах
Порядок расторжения договора аренды земельного участка
Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.
Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?
Основания
Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:
- Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
- Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
- Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
- Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).
Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:
- Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
- Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
- Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.
Процедура
- Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
- После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
- Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.
Госпошлина
Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.
Судебная практика
Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.
Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.
Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.
Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.
Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.
Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.
Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.
Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в
пункте 1
настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным
пунктом 2 статьи 45
настоящего Кодекса.
(п. 2 в ред. Федерального
закона
от 07.06.2013 N 123-ФЗ)
2.1. Наряду с указанными в
пунктах 1
и
2
настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
(п. 2.1 введен Федеральным
законом
от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2.2. Наряду с указанными в
пунктах 1
и
2
настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.
(п. 2.2 введен Федеральным
законом
от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
2.3. Наряду с указанными в
пунктах 1
и
2
настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные
частью 4 статьи 18
Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с
частью 3 статьи 18
указанного Федерального закона.
(п. 2.3 введен Федеральным
законом
от 03.07.2018 N 185-ФЗ)
2.4. Наряду с указанными в
пункте 1
настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со
статьей 107
настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.
(п. 2.4 введен Федеральным
законом
от 03.08.2018 N 342-ФЗ)
(в ред. Федерального
закона
от 07.06.2013 N 123-ФЗ)
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
КонсультантПлюс: примечание.
Положения п. 4 ст. 46 (в редакции ФЗ
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
4. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в
абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45
настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных
частью 11 статьи 55.32
Градостроительного
кодекса
Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с
пунктом 7.1 статьи 39.8
или
подпунктами 12
—
14 пункта 21 статьи 39.11
настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными
статьей 39.2
настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в
пунктах 5
и
7
настоящей статьи.
(п. 4 введен Федеральным
законом
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Положения п. 5 ст. 46 (в редакции ФЗ
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
5. В случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные
статьей 39.2
настоящего Кодекса, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного
пунктом 4
настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов.
(п. 5 введен Федеральным
законом
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Положения п. 6 ст. 46 (в редакции ФЗ
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
6. В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с
пунктами 4
и
5
настоящей статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится.
(п. 6 введен Федеральным
законом
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Положения п. 7 ст. 46 (в редакции ФЗ
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.
7. Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с
пунктом 4
настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам.
(п. 7 введен Федеральным
законом
от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
