Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.
Для этого продавец должен представить:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.
2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).
После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра
Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);
2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;
3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
6) акт приема-передачи.
Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):
— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
— 2 000 руб. — в иных случаях.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).
Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание!
Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).
Связанные вопросы
Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? >>>
Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>
Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>
Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>
Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru
Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru
Подготовлено на основе материала
адвоката Богаткова С.А.
Операции купли-продажи недвижимости, дачи или участка с домом, наиболее часто проводимые сделки с уже четко выработанной системой оформления. Однако нужно внимательно просматривать документацию, интересоваться всеми нюансами, которые касаются будущего приобретения. Если упустить какой-либо пункт в договоре, то в будущем можно обзавестись проблемами, которые не всегда решаются в пользу покупателя.
Закон о сделках
Законодательством указывается, что проведение операции купли-продажи объектов возможно если на земельный участок и дачу имеется:
- кадастровый паспорт;
- государственная регистрация прав на недвижимость.
Первая часть ст. 425 ГК РФ говорит, что юридическая сила договора наступает после его заключения. Во 2 ч. ст. 558 ГК РФ говорится, такие сделки считаются заключенными после соответствующей державной регистрации и внесения записи в Росреестр. Также в Федеральном Законе «О державной регистрации» указывается, что обязательно нотариально оформляются операции купли-продажи дома с земельным участком или самого надела, если они принадлежат:
- Человеку, не достигшему совершеннолетия.
- Гражданину признанному недееспособным, с ограниченными возможностями.
- Людям, имеющим право доли в общей части.
При желании сторон могут нотариально заверяться другие операции в случае приобретения наделов земли.
Правильное оформление договоров
На сегодняшний 2018 год имеются некоторые особенности связанные с оформлением документации на право собственности при приобретении недвижимости. Как составить договор, чтобы в дальнейшем не возникло проблем у покупателя? Для этого придерживаются установленного законодательством порядка. К частной собственности относят землю, домостроение, с полным пакетом правоустанавливающих документов, оформленных на владельца. Поэтому дальнейший процесс продажи будет происходить без проволочек. Нужные бумаги для оформления:
- документ удостоверяющий личность двух сторон сделки, оригиналы паспортов;
- нотариальная доверенность на представителя, если покупатель и продавец не могут лично участвовать в сделке;
- кадастровый паспорт на земельный надел;
- выписку из БТИ;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- свидетельство о государственной регистрации собственности продавца;
- нотариально заверенное согласие на заключение сделки одного из супругов;
- договор, акт передачи надела.
Образец договора 2018 года на куплю-продажу дачи и земельного участка можно взять у нотариуса. Он заключается в письменном виде, в нем должны указываться:
- Личные данные покупателя и продавца.
- Адрес объекта сделки.
- Площадь земельного надела.
- Данные о доме, его площадь, этажность, наличие пристроек.
- Кадастровый надел, категория.
- Стоимость недвижимости.
- Документ разрешающий использование объектом.
- Способ оплаты за объект.
- Обязанности и права участников сделки.
- При наличии ограничений требуется их указание.
- Дата совершения сделки.
- Подписи всех участников.
Договор дублируется в трех экземплярах. По одному получают стороны сделки, третий остается у нотариуса на случай его утери. Покупателю следует знать все сведения о приобретаемой недвижимости. Бывают ситуации, когда сделку признают недействительной, и человеку вернуть свои вложенные в объект финансовые средства невозможно.
Сейчас необязательно такую сделку заверять у нотариуса, однако приобретенную недвижимость следует зарегистрировать в государственном органе Росреестра. Иначе, если дача, земельный участок, проданы по всем правилам, но не прошли регистрацию новым владельцем, право владения объектом остается за продавцом.
Договор купли-продажи садового участка с домом
Если приобретается такой вид недвижимости, то особых отличий в оформлении бумаг нет. В ситуации, когда продается надел земли с садовым домом требуется их описание в договоре каждого по отдельности с указанием всех параметров. Данное приобретаемое имущество также регистрируют в соответствующей инстанции.
Регистрация прав собственности
Для признания законности сделки купли-продажи недвижимости требуется регистрация прав в Росреестре. Заключенный договор не может служить подтверждением правомерного владения недвижимостью, а только основанием. Подготовив все нужные документы обращаются в регистрационный орган. Законом разрешается обращаться в Росреестр через:
- местное отделение регистрационного органа, по месту расположения дачного домика, земельного надела;
- электронную почту Росреестра;
- МФЦ, с предоставлением той же документации;
- сайт Госуслуги.
После проведения оформления заявки оплачивается госпошлина. Регистрацию прав можно получить в течение недели. В многофункциональном центре правоустанавливающие документы получают за 5 рабочих дней.
Польза от предварительно заключенного договора купли-продажи
Преимуществом предварительного соглашения для покупателя является то, что приглянувшийся участок земли или дачу владелец не продаст за более высокую цену другому желающему. При нехватке у покупателя определенной суммы на оплату недвижимости, данный вариант может пригодится. Лучше будет, если текст предварительного договора купли-продажи составит квалифицированный юрист, который проконтролирует все нюансы.
Акт передачи
Желательно сторонам сделки заполнить акт приема-передачи недвижимости. Этот документ оформляется покупателем и продавцом после подписи договора. Юридически данная бумага обладает силой и при оспаривании факта продажи одной из сторон, она может сыграть решающую роль. Акт-передачи составляется в 4 экземплярах с одинаковой юридической силой, отдают по одному покупателю и продавцу, два другие предоставляют в регистрирующие инстанции.
Общие правила
Гражданин собирающийся приобрести участок земли, дачу, садовый надел с домом должен с внимательностью отнестись к заключению договора и предоставляемым документам продавцом на эти объекты. Если у человека есть подозрение о недостоверности информации, он сам может узнать точные данные о них обратившись в Росреестр.
Договор купли-продажи (простой) дом-земля
Хоть сейчас нотариальное оформление договора необязательно, но консультация в этом случае специалиста не помешает, тем более что у него можно взять образцы договоров, бланков, купли продажи дачного участка, земли. У покупателя появится законное право на приобретенные объекты после регистрации своих прав в Росреестре.
Перед совершением сделки по покупке дачного участка с домом стороны должны подготовить ряд документов, а также составить договор и акт приема-передачи недвижимости. От полноты собранных документов зависит успешность и юридическая чистота сделки.
Под покупкой дачного участка с жилым домом подразумевается переход права собственности на дачу и участок под ней от продавца к покупателю. Отчуждение жилой недвижимости и земельного участка происходит одновременно за одну сделку, в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса. Процедура купли-продажи дачных участков с домами регулируется следующими законами:
- Гражданским кодексом;
- Земельным кодексом;
- Законом № 218.
Правила составления договора продажи земельных участков с недвижимостью описаны параграфом 7 гл. 30 Гражданского кодекса. Ст. 37 Земельного кодекса определяет особенности покупки земельных участков и ответственность сторон за корректное составление договора, а ст. 14 Закона № 218 определяет порядок регистрации перехода прав после подписания договора.
Как купить дачный участок с домом
Покупка дачного участка в общем случае происходит следующим образом:
- Покупатель выбирает участок.
- Заказывается оценочная экспертиза.
- Стороны подготавливают документы.
- Происходит обсуждение цены и других существенных условий договора.
- Составляется и подписывается договор покупки.
- Покупатель перечисляет продавцу денежные средства и принимает участок с дачей.
- Стороны регистрируют сделку в отделении Росреестра.
При выборе участка покупателю следует обратить внимание на вид разрешенного использования земли, а также на наличие межевого плана. Если у продавца есть разногласия с владельцами соседних участков по поводу общих границ, информация об этом будет отображена на обратной стороне данного документа, где стоят подписи о согласовании границ.
Оценочная экспертиза необходима для установления реальной рыночной цены участка и дома. Передача участка осуществляется по месту его нахождения после окончательного осмотра и подписания акта приемки.
Необходимые документы для покупки
Для проведения сделки по покупке дачного участка с жилым зданием сторонам-контрагентам сделки потребуются разные пакеты документов. Продавцу-собственнику недвижимости необходимо подготовить:
- Паспорт РФ.
- Две выписки из ЕГРН о праве собственности на дачный участок и на дом отдельно.
- Справку из Росреестра о наличии обременений на дом или участок.
- Согласие сособственников и/или супруга на отчуждение недвижимости.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Межевой план (при наличии).
- Технический паспорт на дачу из БТИ.
- Справку из правления дачного кооператива об отсутствии долгов по членским взносам.
Выписки из реестра недвижимости можно заказать в МФЦ по месту жительства, там же заказывается справка об обременениях.
Межевой план изготавливается кадастровым инженером в течение 7-10 дней, стоимость изготовления зависит от региона и труднодоступности граничных точек участка, и составляет от 2000 до 10000 рублей. Если покупатель настаивает на изготовлении межевого плана до заключения сделки, то стороны могут оплатить услуги кадастрового специалиста из суммы оплаты сделки после подписания договора.
Покупателю понадобятся следующие документы для сделки:
- Паспорт РФ.
- Справку из банка об одобрении кредита или ипотеки.
- Доверенность (при действии через представителя).
- Свидетельство о браке.
- Согласие супруга на сделку.
Последние два документа предъявляются покупателем, если он состоит в браке, так как для проведения сделок с недвижимостью состоящим в браке лицам необходимо согласие друг друга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
Справка из банка необходима для подтверждения платежеспособности покупателя, если он не имеет наличных средств и покупает дачу с участком в кредит.
Оформление документов при заключении сделки
При заключении сделки стороны подписывают договор и акт приёма-передачи. Стандартный бланк договора покупки дачного участка с домом можно скачать здесь. В договоре должны быть представлены разделы:
- Представление сторон.
- Предмет соглашения.
- Объекты сделки (дачный участок и дом).
- Права и обязанности сторон.
- Цена сделки и порядок расчета.
- Порядок преодоления разногласий.
- Дополнительные сведения и условия.
В разделе «Представление сторон» для каждого контрагента указывается его ФИО, паспортные данные и место регистрации. Предметом соглашения является передача прав собственности на дачный участок и жилой дом за установленную договором цену.
Для земельного участка указываются следующие данные:
- Кадастровый номер.
- Адресные ориентиры.
- Площадь.
- Категория земли.
- Вид разрешенного пользования.
- Сведения об обременениях.
Участок может быть обременён задолженностью по земельному налогу. Важно учесть, что если дачный участок находится под арестом судебных приставов или ограничен в обороте, продавать его нельзя.
Для дачного дома нужно указать:
- Инвентарный номер из БТИ.
- Материал постройки.
- Этажность.
- Срок эксплуатации.
- Внутреннюю жилую площадь.
- Сведения о задолженностях по коммунальным платежам.
В качестве обязанности продавца приводится передача дачного участка вместе с домом в собственность покупателю. Следует указать условие, что продавец гарантирует достоверность сведений об участке и постройках, указанных в качестве объектов сделки.
Обязанностью покупателя является перечисление указанной суммы в обозначенный срок описанным в договоре способом. Если стороны выбрали безналичный тип расчетов, то в конце договора нужно привести банковские реквизиты продавца и покупателя для проведения платежа.
Методом разрешения споров указываются переговоры, и каждая сторона сделки оставляет за собой право обратиться в суд при ущемлении своих прав.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи – это документ, подтверждающий фактическое вступление покупателя во владение купленным дачным участком и домом. Данный документ подписывается непосредственно на участке при вручении ключей от помещений покупателю и передаче денежных средств продавцу (при наличном способе расчета) или предъявлении банковской квитанции о перечислении суммы сделки на расчётный счёт продавца.
Стандартный бланк акта приемки можно скачать здесь. Данный документ содержит:
- ФИО и паспортные данные контрагентов.
- Адрес и параметры отчуждаемой недвижимости.
- Подтверждение совершения сделки.
- Отметка об отсутствии взаимных претензий.
Покупатель и продавец ставят подписи в акте и переходят к регистрации сделки.
Регистрация сделки
Регистрация покупки дачи с участком проводится путём внесения сведений о новом владельце в реестр недвижимости. Для этого стороны сделки обращаются в Росреестр или МФЦ со следующими документами:
- Копиями паспортов.
- Тремя экземплярами подписанного договора покупки.
- Квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей за каждый объект недвижимости).
Регистрация осуществляется в срок от 7-ми до 10-ти дней.
Для покупки дачного участка с жилым домом продавцу следует подготовить документы на недвижимость, а покупателю – паспорт и согласие супруги на сделку. При заключении договора стороны подписывают договор и акт приёма-передачи недвижимости. Указание в договоре всех возможных спорных моментов и тщательный осмотр участка перед подписанием акта приемки позволит сторонам избежать судебных разбирательств в будущем.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,
звоните по телефонам
:
- Москва: +7(499 )350-8059.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Договор купли-продажи дачного участка – это соглашение о переходе права собственности на дачный земельный участок от продавца к покупателю. Предметом настоящего соглашения может выступать только право собственности. Иные права, такие как: право аренды, владения, пользования и т.д. – будут являться предметом других сделок.
Так как земля – это объект недвижимости, то особенности такой сделки регулируются §7 главы 30 ГК РФ. В нем должны отражаться такие основные моменты, как: предмет и объект, стороны соглашения, способы оплаты и другое.
Скачать образец договора купли-продажи дачного участка
Главное о главном
Такое соглашение обязательно должно быть совершено в письменной форме. Нотариальное удостоверение сделки не обязательно.
Нотариальное удостоверение будет служить дополнительной гарантией исполнения договора сторонами, поэтому его желательно совершить у нотариуса.
В соответствии с ФЗ от 15 июля 2015 г., такое соглашение подлежит обязательной регистрации. Прекращение, изменение и возникновение прав в отношении недвижимости юридически закрепляется только после регистрации и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
Обязательные условия
В данном виде договора обязательно должны быть отражены существенные условия, без которых он будет недействительным:
- Должен быть четко описан объект купли-продажи:
- наименование населенного пункта (при наличии),
- наименование улицы (при наличии),
- № участка,
- кадастровый номер
- иные сведения, в соответствии с правоустанавливающими документами,
- а также перечень насаждений, имеющихся на даче.
Важно! При заключении данного договора предметом является именно земельный участок. Если на земле имеется строение, то оно будет дополнительным предметом, который также нужно подробно описать.
- Необходимо отражать в тексте соглашения полные данные продавца и покупателя. Если земля и дача принадлежат сразу нескольким лицам, то на стороне продавца должны быть указаны все сособственники.
Следует знать, что подписывать такую сделку также должны все долевые собственники дачи, либо один по доверенности от остальных. Доверенности должны оформляться у нотариуса.
- При наличии супруга/супруги необходимо предварительно получить их нотариально заверенное согласие на совершение сделки.
- Указание цены сделки и способов оплаты также существенно, так как основные споры возникают по этому вопросу. Необходимо четко прописать стоимость земли и стоящего на нем дома, когда и в какие сроки будет производиться оплата.
