Все вопросы относительно того, как осуществляется аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом, Гражданским кодексом и некоторыми другими правовыми актами, как федерального, так и муниципального уровня. Процедура заключения договора зависит от разных составляющих.
Особенности аренды
Российскому государству принадлежит огромная площадь земли. Следить за ней в централизованном порядке не представляется возможным. Поэтому имеется порядка 14,5 тысячи образований муниципального уровня, представляющих власть в конкретных местах. Чтобы получить землю в аренду, обычно, обращаются именно к ним. Право распоряжения землей за местными властями закреплено в Земельном кодексе.
Аренда, находящейся в муниципальной собственности, земли, в основном, производится за плату. Но возможна и бесплатная передача участков, что также прописано в ЗК РФ. Обычно такой порядок реализуется для государственных учреждений и зданий религиозного назначения.
Если земля арендуется, не с целью строительства, то обращаются с заявлением на имя главы административного органа. После получения участка, его самостоятельно ставят на учет по кадастру. Затем в муниципалитете решают вопрос об аренде. При положительном исходе, заключают соответствующий договор аренды.
Для получения земли под строительство предусмотрена более сложная процедура. Скорее всего, нужно будет принимать участие в торгах, которые организовывает муниципальный орган. Выиграв торги, заключают договор и вносят арендную плату. Происходит это все в следующем порядке.
- Местные власти извещают население о проведении аукциона, его месте и времени, а также лотов, которые выставлены до мероприятия.
- Всех заинтересованных лиц регистрируют в качестве участников, и назначают день торгов. Выигрывает их тот, кто предложит большую сумму. Остальным лицам возвращаются внесенные задатки.
- Победитель вносит плату и заключает договор аренды. Если срок превышает один год, то документ регистрируют надлежащим образом.
- В случаях, когда других желающих на участок не было, договор аренды заключают с заявителем без торгов.
Аренда участка в муниципальной собственности
Землю вправе арендовать граждане, иностранные граждане, предприниматели и организации. В одном и другом случае предусмотрены свои особенности предоставления муниципальной земли.
Физические лица
Для получения участка любой гражданин может обратиться в администрацию и выяснить, является ли он свободным. Если земля необходима под индивидуальное строительство, то в муниципалитете предлагают различные варианты, которые могут быть использованы для этих целей. Тогда участок регистрируют и заключают договор аренды.
Чтобы стать арендатором земли под застройку, обычно, нужно пройти тап торгов. Перед этим выясняют характеристики участка и предпринимают шаги, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. После этого администрация публикует данную информацию, и если конкурентов не найдется, муниципальная земля будет сдана в аренду. В противном случае, нужно выиграть торги. Для участия, предоставляют следующие бумаги:
- заявление об участии, где указывают реквизиты счета, чтобы вернуть вносимый задаток;
- удостоверение личности;
- квитанцию об оплате задатка.
Юридические лица
Если арендовать земельный участок собирается организация, также предстоит проходить торги. Для этого заполняют заявление с реквизитами и вносят квитанцию о платеже. Если же организация не оформлена соответствующим образом, то она считается не существующей юридически и принимать участие в торгах не может.
Миновать этап торгов смогут предприниматели, которые согласовали размещение на определенном участке объектов со всеми инстанциями, необходимыми для этого. Государство может предоставить землю в аренду тем организациям, которые будут развивать территорию.
НДС
Немаловажным моментом при аренде являются особенности применения НДС. Если муниципальная земля сдается в аренду напрямую, то плата в виде НДС не взимается. Но при субаренде, начисляется и налог на добавленную стоимость, так как субарендатор получает земли не от муниципалитета, а от частного лица.
Сложности возникают, когда участок арендуется предпринимателями или организациями. Они не обязаны платить налог за землю, находящуюся в муниципальной собственности. Однако они, как налоговые агенты, несут ответственность за то, чтобы соответствующая плата взималась с арендодателя. Поэтому при расчете считается, как непосредственно арендная плата, так и начисляемый НДС.
При этом на арендатора распространяются следующие обязанности:
- предоставлять счет-фактуру, где ставить пометку «без налога» регистрировать ее надлежащим образом;
- сдавать декларацию об НДС, где заполнять раздел об операциях, не подлежащих налогообложению (ее подают ежемесячно не позже 20 числа).
Если обязанности выполняться не будут, то на предпринимателя будут наложены штрафные санкции. Таким образом, перед тем, как заключать договор аренды, все нюансы должны быть изучены полностью. В противном случае, можно навлечь на себя неприятности.
Выкуп муниципальной земли
Арендованный муниципальный земельный участок может быть оформлен в частную собственность, если имеются соответствующие основания:
- документы, которые подтверждают право собственности на объекты ИЖС, расположенные на данном участке;
- распоряжение местных властей о передаче земельного участка в пользование на бессрочной основе или пожизненно.
Оформление участка в собственность является сложным процессом, где те или иные действия зависят от нахождения земли, разрешенного использования, региона, где он расположен. Но основными этапами в данном случае являются:
- заключение соглашения с указанием срока и размера платежей;
- оценка и сравнение цены кадастровой с рыночной;
- решение о купле-продаже надела;
- оформление соответствующего договора;
- регистрация права собственности.
По договору купли-продажи участок переходит к арендатору. Договор заключается в соответствии с Гражданским кодексом (статьи 609 и 624). При оформлении соглашения обязательно должны присутствовать арендатор и арендодатель. Если же последний будет уклоняться, арендатор вправе обратиться с иском в судебную инстанцию. Тогда стоимость определяется по итогам экспертизы, которую проведет независимый оценщик.
Муниципальная земля может быть выкуплена в следующих случаях:
- лицо имеет недвижимость на участке, взятом в аренду, при этом стоимость не может превышать ту, которая установлена по кадастру;
- религиозные организации могут выкупать землю, на которой находятся здания религиозного назначения;
- земли сельскохозяйственного назначения может выкупить арендатор через 3 года после того, как подписан договор аренды, и надел был использован надлежащим образом в течение всего времени аренды.
Порядок выкупа
Для осуществления выкупа лицо, которое арендует участок, направляет в местную администрацию следующие документы:
- удостоверение личности;
- заявление;
- соглашение об аренде;
- квитанцию с оплаченной госпошлиной.
Если все вопросы с местными властями урегулированы, то далее проходят процедуру государственной регистрации. Для этого в Росреестр предоставляют другой пакет документов:
- договор купли-продажи;
- заявление;
- оплаченную госпошлину;
- документ об оплате земельного участка;
- расчет стоимости;
- постановление административной власти о предоставлении участка.
Категории муниципальных земель для предоставления в аренду
Среди земельных участков принадлежащих муниципалитету в аренду предоставляются преимущественно территории, которые относятся к категории сельскохозяйственных земель, а также земель населенных пунктов.
Земли сельскохозяйственного значения, как правило, находятся за пределами границ поселения и при соблюдении определенных условий могут передаваться в аренду субъектам земельных отношений для таких целей:
- садоводства;
- огородничества;
- выпаса скота;
- сенокошения;
- производства с/х продукции;
- организации крестьянских, подсобных и опытных учебных хозяйств.
Территории, относящиеся к категории населенных пунктов, предусматривают возможность аренды с целью:
- строительства индивидуальных и многоэтажных жилых домов;
- организации ЛПХ;
- сооружения общественных зданий и промышленных объектов;
- размещения транспортных узлов и дорог;
- строительства и обслуживания обеспечивающих жизнедеятельность населенного пункта коммуникаций.
Справка.
При соблюдении определенных условий и с учетом имеющихся у субъекта возможностей в аренду могут быть предоставлены принадлежащие муниципалитету участки, которые относятся к земельному и
водному фонду
, а также к особо охраняемым природным территориям.
Сроки пользования участками, находящихся в ведении администрации
Статья 39.8 ЗК РФ, пункт 8, регулирует сроки заключения соглашений и предусматривает, что договор аренды территории на земле, находящейся в собственности муниципалитета, при определенных условиях целевого использования, имеет различный период действия.
Срок аренды муниципальной земли может быть следующим:
- При предоставлении гражданам участка под ИЖС или ведение ЛПХ, срок действия соглашения может составлять до 20 лет.
- Юридические лица, желающие взять в пользование территорию под организацию дачного хозяйства или проявить инициативу с целью комплексного ее освоения, могут заключить договор аренды на период от 3 до 5 лет.
- При определенных условиях и оговоренных в законе обстоятельствах, на срок до 3 лет могут быть предоставлены в пользование участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства с целью завершения постройки.
- Аренда сроком от 3 до 10 лет предусмотрена для территорий, на которых предполагается строительство и реконструкция зданий.
- Земли, на которых предусматривается сооружение линейных объектов и коммуникаций, могут передаваться в аренду на период до 49 лет.
- Не больше чем на 3 года может быть предоставлена территория, предназначенная для выпаса животных, сенокошения и огородничества.
- До 49 лет предоставляются в аренду участки собственникам сооруженных зданий, которые расположены на территории.
Справка. ЗК РФ в статье 39.8
предусматривает все условия и особенности использования земельных территорий, а также предусматривает сроки аренды муниципальной земли.
На какие законы опирается возможность аренды таких земельных территорий?
- Согласно статье 606, гл. 34 ГК РФ право на аренду земельного участка имеют гражданские, а также официальные юридические лица, которым земельные участки предоставляются арендодателем за предусмотренную договором плату.
- ФЗ №112 в п. 3 и 4 предоставляет возможность получения от муниципальных властей в личное пользование территорий предназначенных для организации гражданами России ЛПХ.
- Категория лиц принадлежащих к востребованным в сельской местности профессиям, может воспользоваться для предоставления земли статьей 39.5 ЗК РФ и получить надел для организации приусадебного хозяйства.
- Статья 39.6 ЗК РФ регулирует процесс передачи принадлежащей муниципалитету земли в аренду, а также определяет условия выделения таких земель во временное пользование.
- Рассматривает варианты выделения земельных территорий и статья ЗК РФ под номером 39.14, она же устанавливает законодательный порядок предоставления субъектам земельных участков.
- Статья 39.16 ЗК РФ помогает лицам, вступающим в правовые земельные отношения, разобраться с обоснованностью возможных отказов, указывая на причины вынесенных администрациями решений.
Внимание! В различных регионах страны на основании принятых Государственной Думой законов могут быть разработаны свои региональные законодательные акты, учитывающие местные условия и особенности выделяемых в аренду территорий.
Условия получения земли у муниципалитета
Местная регистрация вступающего в земельные отношения субъекта и период проживания гражданских лиц в регионе, в котором предполагается получение территории в аренду, является важным условием для предоставления земли. Законодательство предусматривает не менее 5 лет проживания человека в районе запрашиваемого участка.
Обязательным условием для выделения территории является документ подтверждающий отсутствие у будущего арендатора других земельных участков, а при строительстве дома – справка об отсутствии собственной жилплощади.
Одним из условий получения в аренду земли для ИЖС является пункт договора, в котором предусматривается строительство на участке жилого здания. Пункт соглашения оговаривает условия и сроки постройки.
При предоставлении земли в пользование муниципальные власти учитывают финансовые возможности граждан, род их занятий, профессию, место работы, а также наличие или отсутствие льготного государственного обеспечения.
Как правильно оформить право пользоваться такими территориями?
Арендовать землю у города можно только обратившись с заявлением о выделении территории в городскую или районную администрации и отделения региональной государственной земельной регистрации.
Процедура предоставления территории в аренду не отличается особой сложностью, но имеет некоторые особенности и отличается установленными законодательством сроками принятия решений.
Пошаговая инструкция подразумевает определенный порядок действий будущего арендатора:
-
Подготовка документов, которые необходимо будет подать вместе с заполненной формой заявления в местную администрацию. К перечню предоставляемых документов относится:
- паспорт, код ИНН;
- брачное свидетельство;
- документ, свидетельствующий о рождении детей;
- документ, подтверждающий количество членов семьи;
- документ, свидетельствующий о наличии или отсутствии жилой площади;
- выписка из домовой книги;
- документ из отдела регистрации, свидетельствующий об отсутствии в собственности земельной территории;
- справки, которые предусматривают различные льготы.
- Собранные документы вместе с заполненным бланком заявления предоставляются на рассмотрение в администрацию муниципалитета, которому принадлежит территория.
- Законодательство предусматривает на рассмотрение вопроса о выделении земельной территории в аренду 30-дневный срок.
- После вынесения решения субъект получает от администрации письменное постановление о выделения участка. В случае отрицательного решения – аргументированный письменный отказ, позволяющий субъекту обратиться в судовые инстанции.
-
Вынесенное администрацией положительное решение предполагает обращение будущего арендатора в местное региональное кадастровое отделение для постановки выделенного земельного надела на кадастровый учет.
Тридцатидневный период, предусмотренный законодательством, необходим для изготовления чертежей и схем участка, а также подготовки выписки из ЕГРН, которая на основании внесенных с 01.01.2017 года изменений в законодательство, заменила собой земликадастровый паспорт.
Обратите внимание! На оплату госпошлины и изготовление документации субъекту земельных отношений необходимо будет потратить от 6 до 7 тысячи рублей.
- Прохождение кадастрового учета предоставляет возможность будущему арендатору заключить с администрацией муниципалитета договор об аренде земли, в котором в зависимости от целевого использования земельного надела, будут содержаться и соответствующие основным разделам подпункты.
Главными разделами заключаемого между сторонами соглашения являются:
- дата подписания;
- наименование субъектов вступающих в земельные отношения;
- название предмета аренды;
- передаваемое с предметом аренды имущество;
- страхование объекта аренды;
- действие соглашения;
- права сторон, их обязанности;
- цель использования земли;
- особые условия при использовании;
- особые ограничения при пользовании землей;
- срок предоставления надела в аренду;
- ответственность сторон;
- форс-мажор;
- заключительные положения;
- реквизиты сторон.
Узнать о том, как правильно оформить договор аренды земельного участка у муниципалитета, а также скачать бланк и образец заполненного договора можно в отдельной
статье
наших экспертов!
Подписанный сторонами земельных отношений договор в трех экземплярах, совместно с документами, полученными в кадастровом отделе, предоставляются на регистрацию в Росреестр. Дата регистрации договора является днем, когда документ вступает в силу.
Внимание! Процедура оформления документов в зависимости от природных и географических особенностей различных регионов РФ, а также принятых местными администрациями законодательных актов может несколько отличаться от общепринятых норм и правил.
Различия в процедуре предоставления физическим и юридическим лицам
Больших отличительных особенностей по прохождению процедуры оформления земельной территории в аренду между физическими лицами и лицом юридическим не существует.
Юридические лица предоставляют в местную администрацию некоторые дополнительные документы, подтверждающие законодательную деятельность своих организаций, а также уплачивают государственную пошлину в размерах отличительных от оплаты, установленной для физических лиц.
Физическое лицо при аренде участка на период менее одного года может не регистрировать договор аренды в Росреестре, тогда, как юридическому лицу даже краткосрочная аренда является обязательной для регистрации.
Мы подготовили отдельную публикацию, которая поможет понять все о процедуре регистрации договоров аренды земли: куда необходимо обращаться, какие документы нужно подготовить, сроки проведения процедуры.
Все подробности того, как правильно провести регистрацию, читайте здесь!
Платится ли НДС при временном предоставлении земли?
Согласно статье 65 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платной услугой. Формами оплаты служат налог на землю, а также арендная плата. За переданные муниципалитетом на условиях аренды территории местными государственными администрациями устанавливается арендная плата, которая на основании статьи 149, пункт 2 (17) НК РФ освобождается от НДС.
Важно!
НДС начисляется на размер арендной платы только в тех случаях, когда присутствует факт
субаренды
, где субарендатор снимает участок не у государства, а у частного физического лица.
Юридические лица освобождены от уплаты налога, но им необходимо выписывать счет-фактуру, отмечать его пометкой «без налога», регистрировать в книге продаж, а также в установленные сроки сдавать декларации об НДС с заполненным разделом 7, в котором учитываются операции, не облагающиеся налогом.
Стоимость оформления процедуры
Процедура оформления земли в аренду у местных администраций предполагает оплату заинтересованным лицом государственной пошлины, которая составит:
- для физического лица – 2000 рублей;
- для юридических лиц – 22000 рублей.
За составление технической документации в кадастровом отделе субъектам придется уплатить около 5-6 тысяч. Сумма во многом будет зависеть от размеров участка, сложностей его измерения и схематического изображения на документах.
Субъекты земельных отношений, чтобы внести ясность в пункты договора аренды, могут обратиться за помощью к юристам и понести дополнительные расходы, а также заверить копии документов у нотариуса, но законодательством данная процедура не предусмотрена.
Из чего складывается цена за аренду муниципальной территории?
Арендная плата за пользование землей является очень важным пунктом заключаемого между сторонами арендного соглашения. Она складывается из ежегодных основных базовых ставок платы за аренду земель находящейся в муниципальной и государственной собственности и рассчитывается согласно размеру арендной платы за год, которая установлена договором.
При расчете учитывается категория земель, категория арендаторов, местоположение арендуемой территории, а также условия экономического развития региона.
Расчет арендной платы исходит из каждого дня пользования землей в определенном периоде аренды территории. Определенный период устанавливается подписанным сторонами соглашением и может составлять квартал или месяц, именно тот период времени, за который вносится арендная плата.
Хотите узнать все о том, как происходит расчет стоимости аренды земель у муниципалитета? Читайте об этом в
отдельной статье
, подготовленной нашими экспертами!
Заключение
Взять территорию в аренду у муниципалитета очень выгодно с экономической точки зрения тем людям, которые желают обзавестись своим собственным приусадебным хозяйством, заняться фермерством, а также реализацией выращенной продукции. Такое решение крайне необходимо каждому, кто не имеет своей собственности, но стремится осуществить мечту о постройке индивидуального жилого дома.
Землю можно использовать по назначению, можно продавать, передавать в дар, менять и конечно же предоставлять во временное использование. Особый интерес вызывает вопрос, как проводится передача земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду сегодня.
Мы подробно расскажем о том, как проводится подобная сделка, какие документы требуются для подписания соглашения аренды и каким образом определяется будущий арендатор. Кроме этого, нами будет описан порядок передачи недвижимого имущества во временное пользование, а также на каких условиях это выполняется.
В чем заключается суть сделки?
Такой вариант правовых отношений зафиксирован в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Сторонами соглашения выступают арендодатель и арендатор. Договоренность предполагает длительные взаимоотношения между участниками, однако существует ряд особенностей и нюансов, на которые следует обратить особое внимание, чтобы в будущем не столкнуться с юридическими проблемами.
Суть сделки заключается в передаче имущества от лица владельца во временное пользование другому гражданину или компании. Основанием такого действия выступает заранее подписанный договор. Соглашение носит возмездный характер и предполагает внесение арендатором определенной платы за эксплуатацию надела. Сумма платы устанавливается сторонами по совместному согласованию.
Кто может выступать участником договоренности?
Сторонами договоренности, как уже было отмечено, выступают арендодатель и арендатор. Каждая сторона имеет свои правовые возможности и характеристики:
- арендодатель – владелец земли, который волен распоряжаться наделом по своему усмотрению и имеет на него все законные права. При заключении сделки аренды обязан передать имущество в пользование арендатора;
- арендатор — лицо, которое берет землю во временное распоряжение и обязуется вносить за это арендную плату согласно порядку, прописанному в договоре.
В нашем случае арендодателем может выступать муниципалитет или другой госорган. Объект сделки числится на балансе администрации, и распоряжаться им можно только при согласовании ряда моментов. Такие участники должны быть поставлены на учет в госкадастре и иметь свой индивидуальный номер. Это условие позволит в дальнейшем получить точное описание и геоположение надела.
Существенные условия соглашения
Есть ряд условий, которые должны выполняться при заключении договора аренды земли. Речь идет о таких пунктах:
- Объект соглашения – земельный участок, который передается во временное пользование арендатора. Необходимо всесторонне описать надел, с указанием места его положения и кадастрового номера.
- Размер арендной платы и порядок проведения расчетов.
- Сроки действия соглашения.
- Условия передачи и использования объекта.
Дополнительно стоит указать порядок разрешения споров и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно в документе прописываются участники и все их личные реквизиты. В нижней части соглашения каждая из сторон ставит свою личную подпись.
Порядок предоставления муниципальной земли гражданам
Существует несколько возможностей получить надел у администрации во временное пользование. Базовым вариантом является аукцион. В рамках такого варианта рассматривается два способа передачи участка в аренду:
- После организации и проведения аукционных торгов.
- Через получение протокола согласования о местоположении территории.
В первом случае граждане, желающие получить землю во временное распоряжение, подают соответствующее заявление в муниципалитет, и, если желающих несколько, назначается специальное мероприятие – аукцион. Изначально устанавливается стартовая цена за аренду, где участники постепенно ее повышают. Выигравшее лицо вправе заключить в дальнейшем договор аренды.
Что касается протокола согласования, то он выписывается, когда желающий один. В документе содержится полная информация о наделе, а также срок действия будущего договора аренды. Законом предусмотрена пролонгация сделки, если арендатор своевременно об этом сообщит в администрацию, если никаких препятствий не было выявлено.
Какие документы необходимы для оформления договора аренды?
Чтобы составить соглашение, сторонам сделки придется подготовить полный пакет обязательной документации. В список войдут следующие бумаги:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- копия учредительных и уставных документов;
- выписка из ЕГРП;
- постановление администрации о формировании участка;
- кадастровый паспорт объекта;
- согласования с другими инстанциями;
- личные документы арендатора;
- доверенность на третье лицо, если в этом есть необходимость.
Документы передаются в администрацию, где заключается итоговое соглашение. На завершающем этапе достаточно будет зарегистрировать документ в Росреестре и выполнить передачу объекта арендатору.
Заключение
Процедура передачи надела, стоящего на балансе муниципалитета, в аренду не имеет никаких кардинальных отличий от стандартного оформления арендного соглашения. Исключением является только возможное проведение аукциона и подготовка большего пакета документации. В остальном земля передается в распоряжение арендатора с указанием порядка ее использования.
Законодательство 2018 года тщательно регулирует порядок и правила выкупа земельных участков.
Что это такое?
Под выкупом земли подразумевается приобретение участка в собственность. Обычно этот процесс происходит, когда земля является арендованной и на ней возведено здание.
Кто имеет право?
Процедура выкупа земельной территории может зависеть от некоторых обстоятельств:
- где расположен участок, относится ли он к государственной, региональной или муниципальной земле;
- допустимое использование участка;
- сам покупатель (тип, характер субъекта и др.).
Право выкупа дано любому гражданину или юридическому лицу.
Законодательная база
Гражданский и Земельный кодекс обозначает все имеющиеся права граждан и организаций по отношению к арендованным землям. Кроме того, существуют соответствующие федеральные акты, регулирующие весь процесс и порядок перевода земли в собственность.
В пункте 4 статьи 27 Земельного Кодекса РФ перечислены участки, которые невозможно выкупить.
Заключение договора регламентируется 30 главой, ст. 454-464,ст. 485-488 Гражданского Кодекса.
Выкуп земельных участков
Ниже приведены основные правила выкупа.
Из муниципальной собственности
Стоимость муниципальной земли при выкупе равняется кадастровой цене.
Однако есть возможность получить муниципальную землю в собственность без предварительного выкупа в одноразовом порядке:
- при предоставлении участка организациям, занимающимся подсобным хозяйством на шестилетний срок, пять из которых надел уже находится в аренде;
- при предоставлении участка с правом безвозмездного использования в течение 6 лет и предусмотренным строительством на земле участка жилого здания или предназначающегося для подсобного хозяйства, при условии использования земли только по назначению и отношения будущего владельца к муниципальному образованию;
- при наличии у физического лица — потенциального собственника троих детей и более;
- иной случай, предусмотренный в Земельном Кодексе РФ.
Из государственной
Государственная или муниципальная собственность распродаётся посредством создания торгов. Основания, которые влияют на продажу земельного участка без торга, ограничены.
Без торгов
Практически единственное основание предполагающее предоставление надела во владение без торга, будет наличие построенной недвижимости на этой территории.
Другое основание предоставления земли в собственность без проведения торгов касается переоформления возникшего права, основанного постоянным бессрочным использованием земли, причём независимо от того, есть ли на участке объекты недвижимости.
Из аренды
Перед обращением с просьбой о выкупе земельного участка, следует посетить администрацию и попросить создать проект землеотвода. Аренда сама по себе не предполагает создание такого проекта. В процессе создания проекта производится соответствующая государственная экспертиза.
Только после создания проекта будет возможно определить цену, заключить типовое соглашение купли-продажи и зарегистрировать выкупленную территорию.
Порядок оформления
Для того чтобы выкупить землю, находящуюся в аренде, следует:
- Посетить районную администрацию, при себе иметь необходимые документы (гражданский паспорт, кадастровый паспорт, сделка аренды, план участка).
- Получить выписку из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и постановкой участков земли на регистрационный учёт. Тут же произойдёт межевание и согласование границ земли с соседствующими гражданами.
- Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации. В постановлении будет указана цена надела, при оплате которой земля переходит в собственность нового владельца.
- Уплатить сумму выкупа земли, написать заявление и зарегистрировать сделку. К заявлению прилагается постановление и копия чека об уплате.
- По прошествии месяца забрать документ, являющийся свидетельством собственника.
Заявление
В заявлении, где указывается просьба о выкупе определённого участка земли, должна быть прописана следующая информация:
- данные о потенциальном собственнике участка земли;
- бумаги, утверждающие право на построенную недвижимость;
- данные самого земельного участка;
- приложение (копии, оригиналы документов).
Документы
Первое, что нужно сделать, посетить муниципалитет, там необходимо предоставление:
- паспорта;
- квитанции, утверждающей уплату государственной пошлины;
- договора аренды.
После этого, покупатель проходит в отделение Росреестра, где он должен предоставить:
- договор, предназначенный для заключения соглашения купли-продажи;
- бумага, считающаяся заявкой на перевод земли из арендованной в личную собственность;
- квитанция, утверждающая уплату государственной пошлины;
- решение, являющееся основанием для передачи земли в собственность;
- оценочные документы по стоимости надела.
Заключение договора
Соглашение о купле-продаже должно быть составлено примерно через 7 дней, с момента предоставления арендатором кадастрового плана в районную администрацию.
Договор должен быть оформлен с учётом всех требований, изложенных в Гражданском Кодексе РФ. Этот документ будет являться основанием для проведения сделки.
Арендодатель получает договор посредством направления бумаги почтой или из рук в руки при составлении соответствующей расписки.
При отсутствии какой-либо реакции от владельца земли на обращения потенциального покупателя, арендатор может обратиться в судебный орган для разрешения ситуации и получения согласия на подписание договора от арендодателя.
Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,
образец акта приема-передачи земельного участка здесь.
Стоимость
Рыночная стоимость земельного участка считается процентной ставкой от кадастровой цены, зависящей от месторасположения территории, на которой находится надел.
Граждане, построившие на арендуемой территории недвижимое имущество или юридические лица, которые являются владельцами зданий, расположенных на участке, могут рассчитывать на стоимость надела, достигающую 60 процентов от кадастровой цены.
В случае выкупа участка, находящегося в федеральном владении, стоимость будет рассчитана исходя из ставки в 2,5 процента. Такой же расчёт применяется для юридического лица при выкупе разделённого участка, предоставленного под дачное хозяйство.
Если же будет меняться характер назначения земли, то покупатель уплачивает 80 процентов от кадастровой стоимости надела.
При отсутствии возможных преобразований участка, ставка составит около 20 процентов.
Причины отказа
Получение отказа на выкуп земельных участков, дело довольно распространённое. При этом есть возможность обжаловать такое решение посредством обращения в суд.
Помощь юристов также окажется довольно нужной для разъяснения причины отказа и разработки оптимального плана по выходу из сложившейся ситуации.
Отказ на выкуп земельного участка может быть обоснован:
- изъятием участка земли из оборота;
- ограничением оборота определённого надела;
- постановкой участка в резерв, предусмотренный для нужды муниципалитета или иного государственного органа;
- несоответствием представленных бумаг с требованиями законодательства РФ.
Судебная практика
Анализируя судебную практику можно сделать определённые выводы. Один из них касается невозможности выкупа земельного участка с имеющимся на нём недостроенного объекта (пункт 1 статья 36 Земельного Кодекса РФ).
Получается, выкупить надел земли можно лишь с достроенным недвижимым объектом, так как недострой не эксплуатируется по целевым назначениям.
Однако и тут могут быть исключения, которые описаны в пункте 3 ст. 28 Федерального Закона за номером 178 от 21 декабря 2011 года.
На видео о выкупе надела
Земельные участки сдаются в аренду по особым правилам, в особенности, если право собственности принадлежит государственным структурам.
Законодательство
В 19 статье земельного законодательства содержится определение, касающееся выделения нескольких категорий тех земель, которые были оформлены на те предприятия или организации, которые подконтрольны органам власти. Если земля, не используется, сдается в аренду, следует соблюсти некоторые условия.
Согласно законодательству, недвижимое имущество, а в частности, земельные участки, оформленные на муниципалитет, можно назвать его собственным недвижимым имуществом. Объекты, принадлежащие государственной структуре – предприятиям, крупным организациям, также могут быть сданы.
Ведется анализ данных с аукциона, на котором за право стать арендатором борются несколько человек, происходит заключение соглашения. Правоотношения гражданина и муниципалитета по аренде земли регулируются земельным кодексом. Так, в 22 статье отмечается, что в роли арендатора может выступать как обычный гражданин, желающий заняться хозяйством, так и бизнесмен, а именно – юридическое лицо.
Также определены причины для возникновения права на использование территории:
- Земля дается гражданину или предприятию для пользования на бесплатной основе, но лишь на определенный срок. Такое решение может быть принято как органом власти, так и отделением организации местного самоуправления.
- Оформление договора аренды – важного документа, один из пунктов которого содержит условия по внесению оплаты – дате и размеру.
- Заключение договора купли – продажи.
Аренда участков, относящихся к лесному фонду производится, если это не запрещено нормами Лесного кодекса РФ.
Кто может стать арендатором
Прежде всего, лица, желающие оформить договор аренды, должны учесть, что заключение подобной сделки возможно лишь в том случае, если:
- ведется кадастровый учет;
- не существует ограничений для пользования землей;
- участок был выделен в отдельную категорию земель;
- не было оформлено соглашение по аренде с другими гражданами.
Стать арендатором могут рядовые граждане, занимающиеся фермерством и выращиванием овощей, или организации в лице представителей. Допускается приватизация участка после того, как действие соглашения прекратится. Иногда муниципалитет готов оформить документы для перехода земли в собственность тому, кто ее арендовал.
Сделка состоится при условии, что гражданин желает:
- Вести садовое или огородное хозяйство.
- Построить дачный дом – оформляется аренда с последующей приватизацией.
- Открыть собственное дело в сфере фермерства, огородного хозяйства – выращивания овощей и фруктов.
В заключаемом документе рекомендуется указать цель, с которой арендуется участок, а также, какие действия не могут быть предприняты арендатором – например, передача участка третьим лицам, вырубка деревьев на участке. Несоблюдение условий договора является причиной для его расторжения.
Как арендовать участок, находящийся в муниципальной собственности
Можно выделить несколько действий, которые могут быть выполнены лицом, владеющим земельным участком, а также арендатором, после получения соответствующего разрешения:
- использование земли третьим лицом с разрешения арендатора возможно при условии, что такая передача осуществляется на период действия сделки и после уведомления собственника;
- передачу участка в субаренду, при условии, что было получено разрешение собственника, в роли которого выступает государство.
Некоторые особенности аренды земли:
- Если какая – либо организация имеет на территории участка строение, принадлежащее ей на праве собственности, она выступает лицом, выплачивающим определенную сумму владельцу за пользование землей.
- Возможно оформление аренды в том случае, если земля нужна для строительства. .
- Чтобы упростить налоговый учет, который ведется в случае, если заключается соглашение об аренде участка, в будущем используемого для постройки зданий, плату за пользование землей относят к иным расходам не в полной сумме.
Чтобы оформить аренду недвижимости – в данном случае, участка, необходимо пройти процедуру торгов. После того, как проведен аукцион, можно однозначно точно сказать не только размер платежа за участок, но и гражданина, получившего право на пользование им.
Возможно оформление сделки без торгов, если арендовать землю желают:
- граждане, планирующие в дальнейшем построить на участке собственное жилье и вести подсобное хозяйство. Участок при этом может располагаться как в черте города, так и в сельском поселении, за городом;
- лица, занимающиеся сельским хозяйством, разведением животных;
- организации некоммерческого типа, для ИЖС;
- предприятия, не извлекающие прибыль из своей деятельности – для строительства зданий, ведения хозяйства — огороднического, подсобного;
- собственники тех сооружений, которые уже имеются на участке.
Для оформления сделки следует учесть несколько нюансов:
- Если планируется возведение на участке здания или хозяйственной постройки, заявитель должен позаботиться о том, чтобы была подготовлена схема строения, которая может быть предъявлена арендодателю для ознакомления.
- Необходимо собрать основные документы и предоставить их в уполномоченный орган, где будет принято предварительное решение по аренде. Также следует написать заявление, в котором излагается просьба о предоставлении участка в аренду.
- В результате торгов выносится окончательное решение, которое публикуется арендатором. Если оно принято в пользу заявителя, необходимо составить документ в соответствующей форме, где будут прописаны все условия сделки, права и обязанности каждой из сторон. Выигрывает в аукционе тот участник, который предлагает самую большую оплату.
Составленный договор необходимо зарегистрировать в Регпалате России. В целом, процесс оформления нельзя назвать сложным, основной этап в нем – аукцион, где принимается решение о том, кто из граждан, подавших заявки, станет арендатором.
Не менее важный этап – заключение договора об аренде земельного участка. Несмотря на то, что можно воспользоваться готовым шаблоном документа, заполняя его, следует придерживаться некоторых правил, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей.
Перед тем, как начинать воздвижение дома на предоставленной земле, необходимо получить разрешение собственника – данный пункт, как правило, прописывается в договоре в разделе «обязанности сторон».
Необходимые документы
В первую очередь, человек, желающий оформить документы, дающие право на ведение хозяйства на определенной территории, должен подготовить заявление, в котором указываются следующие данные:
- ФИО заявителя по паспорту. В случае, если земля нужна лицу, владеющему бизнесом, – информация указывается достоверная, в соответствие с учредительскими документами;
- информация об участке: его местонахождение, кадастровый номер и основные характеристики;
- цель аренды, каким образом будет использоваться участок;
- контактная информация о заявителе.
Другой важный документ – договор аренды, заключаемый между сторонами соглашения, одна из которых является полноправным владельцем.
В договоре должна быть указана следующая информация:
- Персональные и контактные данные об арендаторе и арендодателе.
- Местонахождение участка – точный адрес, его площадь.
- Указание документа, на основании которого государство является собственником участка.
- Способ оплаты и размер арендных платежей.
- Период действия договора.
- Дата заключения договора и подпись каждой из сторон.
Чтобы принять участие в аукционе, гражданин должен подготовить следующие документы:
- Заявление об участии в торгах.
- Квитанция, подтверждающая, что был внесен задаток.
- Гражданский паспорт.
- Если заявку подает организация – ее учредительские документы.
Дополнительные документы, требующиеся при оформлении договора аренды участка:
- если на территории арендуемого участка были возведены какие – либо постройки, необходимо предъявить кадастровый паспорт и другие технические документы, которые оформляются в БТИ;
- выписка, подтверждающая, что на территорию, выбранную для аренды, не было наложено никаких обременений;
- информация из банка и службы ФСС в виде выписки, подтверждающая отсутствие задолженности.
Аукцион проводится только в том случае, если земельный участок впоследствии будет использован для возведения на нем постройки. Договор аренды обязательно должен быть подписан обеими сторонами – лишь в таком случае он считается действительным. Если сделка заключается на срок от 12 месяцев, обязательна ее регистрация в Регпалате.
Получение права на пользование землей, собственником которой является государство — не сложная юридическая процедура, состоящая из нескольких этапов – определение условий аренды, оформление документов.
