Обзор договора залога земельного участка в 2019 году

Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога. 3.2. Залогодатель вправе: 3.2.1.

Продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем предмет залога и иным образом распоряжаться предметом залога, если это не влечет уменьшения указанной в настоящем Договоре общей стоимости предмета залога, а также не нарушает других условий настоящего Договора.

3.2.2. Пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением.

Доходы от использования предмета залога остаются в собственности и свободном распоряжении Залогодателя.

3.3. Залогодержатель вправе: 3.3.1. Проверять наличие, состояние и условия использования предмета залога. 3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения предмета залога. 3.3.3. Обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Образец договора залога земельного участка

Залог обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, включая возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а также возмещение расходов по взысканию и реализации заложенного имущества.

Договор залога земельного участка (ипотеки) между юридическими лицами

До момента заключения Договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц.
2.1.2.

Внимание

Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его порча или повреждение.

3.

Инфо

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Залогодатель обязуется: 3.1.1.

Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств третьих лиц.
3.1.3. Гарантировать Залогодержателю, что предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
3.1.4. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с заложенным имуществом, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
3.1.5.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае нарушения Залогодателем п. п. 3.1.1 — 3.1.6 настоящего Договора он обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ( ) рублей.

Штраф уплачивается Залогодателем в течение с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа.

Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения обязательств по Договору.
6.

Важно

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 6.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

Договор залога земельного участка

Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч.

1 ст. 65 закона «Об ипотеке»). При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-6080/2016). Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч.
1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:

• размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
• просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев.

Договор залога (ипотеки) земельного участка

Продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем предмет залога и иным образом распоряжаться предметом залога, если это не влечет уменьшения указанной в настоящем Договоре общей стоимости предмета залога, а также не нарушает других условий настоящего Договора.

3.2.2.

Пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением.

Доходы от использования предмета залога остаются в собственности и свободном распоряжении Залогодателя.

3.3. Залогодержатель вправе: 3.3.1. Проверять наличие, состояние и условия использования предмета залога. 3.3.2.

Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, необходимых для сохранения предмета залога.

3.3.3. Обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 3.3.4.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. В случае нарушения Залогодателем п.п. 3.1.1 — 3.1.5 настоящего Договора он обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере рублей.

Штраф уплачивается Залогодателем в течение с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа.

Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения обязательств по Договору.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА 6.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору. 6.2.

Обзор договора залога земельного участка

Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога.

Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними.
В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

• у кредитной организации;
• Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем.

При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»). Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге.

Договор залога земельного участка между юридическими лицами

Сохраните образец договора в соц. сетях, чтобы не потерять, проголосуйте 0 1 Добавлено в закладки: 0 Соответственно с Законом об ипотеке и Гражданским кодексом РФ предметом залога могут быть земельные участки, которые находятся в собственности юридических лиц и граждан.

Помимо этого, залог сооружений и зданий возможен лишь при условии одновременного залога по договору земельного участка, на котором располагается здание.

Договор о залоге земельного участка в подавляющем большинстве случаев составляется тогда, когда оформляется ипотека, однако, существуют и прочие варианты. Данный документ представляет собой соглашение о предоставлении территориального надела в качестве залогового обеспечения.

Ключевые параметры и требования, предъявляемые к заполнению, в полной мере регламентируются «Федеральным Законом об ипотеке», а также действующим Гражданским Кодексом РФ.

Для понимания того, как составить договор залога земельного участка, необходимо ознакомиться с главными условиями, с центральными критериями, с нюансами процедуры рассмотрения, с содержанием пунктов, с прочими характерными требованиями, а также со способами заключения соглашения между физическими и юридическими лицами.

Главные условия оформления

В 2018 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:

• предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
• существо залога;
• обстоятельства и срок их исполнения;
• порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.

Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.

Статья 339. Условия и форма договора залога

Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:

• предмет договора;
• оценка в денежном выражении;
• размер обязательств.

Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:

• наименование;
• место фактического размещения участка земли;
• параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.

Стоит отметить, что помимо прочего в документе четко прописывается правовая норма, на основе которой собственник получил землю в свое непосредственное распоряжение и сведения об органе, сотрудниками которых проводится регистрация договора залога земельного участка.

Важные замечания в правилах

Центральные критерии

В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.

Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.

К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:

• принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства;
• имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания;
• имеющие доступ к основным транспортным развязкам;
• имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
• отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.

Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.

Образец договора залога земельного участка:

Особенности процедуры рассмотрения

При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.

Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.

Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Официальное действие залога начинается с того момента, когда проводится государственная регистрация сделки в территориальном отделении государственного реестра. Помимо прочего, если участок выступает залогом по договору ипотеки, непосредственный залогодатель имеет законные основания на осуществление строительных работ на земле без ограничений от банков. Ипотека будет автоматически распространена на данные объекты.

В заключаемом соглашении важно указать объективные сведения о рыночной стоимости земли. Для этого предварительно привлекается специальная экспертная комиссия, действующая от имени финансовой организации. При этом стоимость работ определяется на основании дополнительного договора, заключаемого между заемщиком и уполномоченным представителем банка.

Содержание пунктов

Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:

1. Шапка, в которой прописывается наименование населенного пункта, дата составления договора, паспортные данные и адреса сторон сделки.
2. Предмет соглашения – указываются основные и дополнительные условия, адрес фактического месторасположения участка земли, величина кадастровой стоимости, порядок по которому проводится продажа дома (а также соответствующая покупка третьими лицами) или земли при возникновении споров.
3. Гарантии, дающиеся держателем предмета залога – например, может быть указан факт того, что участок не будет реализован без согласия залогодателя.
4. Обязанности сторон сделки.
5. Страховые нюансы.
6. Ответственность сторон при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
7. Итоговые нормативы.
8. Актуальные реквизиты сторон и их подписи.

Скачать бланк договора залога земельного участка

Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.

Прочие требования

Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.

Компетентные судебные инстанции могут отказать в прошении по факту обращения взыскания на возведенный объект на участке земли, если произошедшие нарушения по установленным обязательствам незначительные, а сумма предполагаемого взыскания даже в малейшей степени не соответствует стоимости построенных зданий. Основные критерии рассматриваемой несоразмерности определяются в статье 54 вышеуказанного нормативного акта.

Они заключаются в том, что размер взыскиваемой суммы не может быть больше 5% от стоимости имущества, находящегося в банке в качестве залогового обеспечения. Стоит отметить, что максимальный срок допустимой просрочки обязательств составляет 90 дней. После истечение установленных рамок происходит принудительное возмещение убытков банка путем продажи объекта.

В случае, если судом не определяются аналогичные обстоятельства, происходит принятие решения о продаже имущественного объекта для соразмерного погашения задолженности. Это, в свою очередь, регулируется действующей апелляционной практикой.

При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.

Наконец, если заинтересованные стороны не предполагают распространение залога на возводимые объекты строительства, то это также рекомендуется указать в заключаемом соглашении.

Способы заключения договора залога земельного участка

Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.

Земельный Кодекс РФ также определяет некоторые дополнительные нормативные положения. Например, согласно нормам статьи вышеуказанного Кодекса основной формой заключения договоров по приобретению прав на участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются публичные торги. Данная норма в основном распространяется на

арендные договора

и

соглашения о купле-продаже

.

Возможность оформления соответствующих договоров не исключается и с условием не проведения аукциона. Предметом в рамках рассматриваемого документа могут выступать абсолютно любые территориальные наделы, которые не были выведены из официального оборота в соответствии с действующим федеральным законодательством.

Что касается прямого порядка передачи участков для оформления ипотеки, то это регулируется Гражданским Кодексом РФ. Как и прочие имущественные объекты, земельные участки могут быть предметом залогового обеспечения. Официальное действие залога начинается только после проставления подписей сторон в завершающей части специального договора.

В соглашении о залоге нужно в обязательном порядке указать предмет сделки и ее стоимость. Кроме того, обязательно нужно подвергнуть документ государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. Оформление документа осуществляется исключительно в письменном формате. Несоблюдение данного правила в каждом конкретном случае влечет за собой его недействительность.

Стоит отметить, что в соответствии со статьей 63 Гражданского Кодекса РФ, существует определенный перечень участков, не подлежащих передаче в качестве залога:

• земли, находящиеся в собственности государственных или региональных органов власти;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли, отведенные для подсобного хозяйства.

Норма о том, что наиболее распространенная часть земель (под сельскохозяйственные цели) исключается из ипотечных отношений, существенно ограничивает право граждан на распоряжение территориями. В последние годы эти права были в полной мере восстановлены постановлением Конституционного Суда РФ.

Сделка между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашение о предоставлении участка земли в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами является стандартной процедурой. Зачастую заемщики получают ипотечные кредиты исключительно на основании предоставления недвижимости, как залогового обеспечения сделки.

Благодаря этому кредиторы получают официальное право на совершение взыскания на имущественный объект в той ситуации, когда гражданин не может погасить задолженность по ипотеке.

В остальном процедура имеет классический алгоритм действий:

• заключение кредитного договора и его регистрация в едином государственном реестре;
• продолжение использования имущества заемщиком – исключается только возможность отчуждения земли без согласия банковской структуры;
• оформление закладной для удостоверения прав банка на право распоряжения залоговым имуществом;
• регистрация фактических имущественных прав.

обновлено 30 ноября 2017

Регистрация залога земельного участка требуется, если последний передается в качестве обеспечения исполнения какого-либо обязательства, чаще всего кредитного. Данная форма отношений очень распространена при строительстве, а также при передаче в залог здания, стоящего на земле – в подобном случае участок неотделим от строения, поэтому регистрация залога земельного участка так же необходима.

Для передачи земельного участка в залог следует заключить соответствующий договор, а затем пройти процедуру его регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг по регистрации залога земельного участка

Вид услуги
Стоимость (руб.)
Срок исполнения

Составление договора залога земельного участка	от 4 000	1 день
Регистрация залога земельного участка	от 9 800	7—10 раб. дней
Государственная пошлина	1000 – для физических лиц; 4 000 – для юридических лиц

Документы для регистрации залога земельного участка

• документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени залогодателя или залогодержателя действует представитель) (оригинал и копия);
• документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем залогодателя или залогодержателя) (оригинал и копия);
• документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
• договор залога недвижимости и документы, названные в договоре в качестве приложений — 3 экз.;
• закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (оригинал и копия);
• кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой (оригинал и копия);
• нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экз. копий);
• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности (кроме супругов) – письменное согласие на ипотеку всех собственников (оригинал и копия);
• отчет об оценке недвижимости, являющейся предметом ипотеки (оригинал и копия) – в случаях, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации;
• для юридических лиц: документы, подтверждающие полномочия руководителя, нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет.

Обратите внимание, что для регистрации залога земельного участка в Росреестре необходимо заявление от обеих сторон.

Срок регистрации не превышает 10 рабочих дней.

За более подробной информацией об услугах по регистрации ипотеки или залога земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Последние новости

09.11.2018

Приказ Минэкономразвития России от 29.06.2018 N 344 «О внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России по вопросам предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

31.10.2018

Минэкономразвития России предлагает ввести правило о толковании любой ошибки в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости.

Тип документа: Договор залога

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Предметом данного вида договора выступает земельный участок, который передается залогодержателю на время действия договора. В договоре подробно описываются особенности предмета договора:

• площадь участка;
• кадастровый номер;
• категория земли;
• адрес.

Также указываются условия передачи залогового имущества, стоимость предмета залога и о правах сторон.

Гарантии по договору

Сторона, предоставляющая залог, гарантирует, что земельный участок находится в его собственности. Также гарантируется, что на момент заключения договора земля не находится в залоге.

Залогодатель не имеет права скрывать обстоятельств, которые могут привести к тому, что залоговое имущество может быть испорчено.

Права сторон и их обязательства

Залогодатель обязуется сохранять имущество, чтобы его стоимость не уменьшилась. Если происходят какие-либо изменения с имуществом – сообщать залогодержателю. При этом он имеет право распоряжаться предметом залога по своему усмотрению, учитывая особенности его назначения.

Залогодержатель может проверять состояние земельного участка, находящегося в залоге. Если обнаружены обстоятельства, которые могут привести к уменьшению стоимости имущества, то залогодержатель может потребовать их ликвидировать. Также возможно взыскание залога в соответствии с законом.

Держатель залога должен действовать исключительно в соответствии с законодательством. Взыскание производится только в соответствии с договором.

Скачать в .doc

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Обратите внимание! Приведено лишь начало документа. Полную версию вы можете скачать по соответствующей ссылке.

Скачать в .doc

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

• Договор залога: образцы (Полный перечень документов)
• Поиск по фразе «Договор залога» по всему сайту

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

• Договор залога автомобиля
• Договор залога нежилого помещения
• Договор залога недвижимости
• Договор залога транспортного средства
• Договор залога имущественных прав
• Договор залога имущества (квартиры)
• Договор залога векселя
• Договор о твердом залоге
• Договор залога с передачей предмета залога залогодержателю
• Договор о залоге товаров в обороте и переработке

Дата публикации: 13.11.2013

Недвижимое имущество, особенно земля, представляет большую ценность с точки зрения хозяйственного оборота, а также имеет большое значение в жизни и деятельности физических и юридических лиц. Поэтому законодатели с древних времен устанавливали особые правовые режимы данных объектов права. Сегодня поговорим об особенностях залога земельных участков.

Что есть земля?

В национальном законодательстве вопрос о земле всегда стоял остро. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи. Возможно, по этой причине правоведы очень осторожно и порой чрезмерно усложненно подходят к определению механизмов регулирования земельных отношений.
Например, профессор В. Витрянский отмечает: «Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков» <1>.
———————————
<1> Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости // www.jurqa.hut.ru.

Необходимо отметить, что некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 130 ГК РФ. В ней используются 3 обозначения: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том, «всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли» <2>. Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте и без сомнения может использоваться в качестве предмета залоговой сделки.
———————————
<2> Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. N 9.

Допущения и ограничения

Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью (ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не разрешается ипотека:
— земель, когда они являются государственной или муниципальной собственностью, а собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Поэтому при залоге такого объекта недвижимого имущества залогодержатель может столкнуться с очевидной проблемой, поскольку ипотека здания без залога прав на землю под ним невозможна (ст. 69 Закона N 102-ФЗ). Вместе с тем права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

Президиум ВАС РФ в п. 5 информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, как следует поступить. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя (однако уведомив последнего) заложить свои права по договору (если договор аренды заключен на срок свыше 5 лет). А что касается п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, то требования об обязательном согласии арендодателя на ипотеку арендатором земельного участка своего права аренды не распространяются на случаи, когда ипотека права аренды земельного участка осуществляется одновременно с ипотекой здания, находящегося на нем;
— сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
— полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
— части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).
На заложенном участке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя строить здания или сооружения в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти объекты залог не распространяется, и залогодатель вправе распоряжаться ими в порядке, определенном п. 2 ст. 64 Закона N 102-ФЗ. В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной с соблюдением закрепленных в ней условий (ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.
Не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены. К нему обязательно приложение — копия плана участка, полученная в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Если договор не устанавливает иное, право залога земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения (ст. 64 Закона N 102-ФЗ). В этом случае при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на находящиеся на нем здания и сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением.
Более того, если иное не будет предусмотрено договором, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе возводить в установленном порядке здания и сооружения. Исключения п. 2 ст. 65 Закона N 102-ФЗ предусмотрены только для случаев, когда права залогодержателя удостоверены закладной. Требовать распространения ипотеки на возводимые залогодателем земельного участка здания и сооружения залогодержатель по общему правилу вправе, только если их возведение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.
Таким образом, залогодержателю необходимо быть весьма осторожным при приеме в качестве залога земельных участков и в договоре максимально ограничить права залогодателя. В противном случае залогодержатель может получить гораздо меньше того, на что он рассчитывал.

И. Оськина, А. Лупу