Нужно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2022 году

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

• Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
• Заявление;
• Копию паспорта собственника квартиры;
• Копии договора купли-продажи на квартиру;
• Техпаспорт на квартиру;
• Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

• Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
• Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
• Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

• Для граждан — до 5 тыс. руб.;
• Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
• Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

• изменения в несущих конструкциях;
• перенос комнат;
• перестановка газовых плит;
• возведение лестниц;
• перестановка сантехнического оборудования;
• разборка и возведение перегородок;
• установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
• снос или переустройство полов и потолков;
• заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
• создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

1. косметический ремонт;
2. устройство встроенной мебели;
3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

• Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
• Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
• За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
• Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
• В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Преимущества

Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

Особенности неузаконенной переcтройки

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой имеет ряд нюансов.

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством. Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет. Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков. Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

ВАЖНО: Заемщик имеет право делать перепланировку в ипотечной квартире, если иное не предусмотрено в договоре. Чаще всего для проведения капитальных работ требуется согласование не только с властями и инженерами, но и с банком.

Штраф и ответственность

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

• штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
• штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (для собственников частных домов).

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ. При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги. Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.

Полезное видео

Смотрите об особенностях покупки квартиры с перепланировкой в видео ниже:

Как обнаружить незаконное переустройство?

Не исключено, что хозяин квартиры с незаконной перепланировкой попытается утаить факт наличия переделки. Ведь подобное обременение, как правило, влечет за собой снижение стоимости недвижимости на 10-20%. Но выявить перепланировку под силу каждому покупателю.

Понадобится поэтажный план БТИ с экспликацией, а именно чертеж и таблица, в которой указаны площади и назначения помещений. Дальше все просто – если обнаруживаются расхождения с текущим состоянием недвижимости, значит было сделано несогласованное переустройство.

Если изменения показаны на схемах красными линиями, значит перепланировка зафиксирована в БТИ, но не легализирована – новому хозяину придется заниматься ее узакониванием, выплачивать штраф и собирать документы для управляющей компании или жилищной инспекции.

Еще один нюанс заключается в том, что не каждую переделку вообще реально согласовать. Жилищный кодекс предусматривает целый перечень запрещенных работ, например, уменьшение домовой вентиляции или установку приборов учета на общих коммунальных сетях. В таком случае покупка квартиры может обернуться значительными финансовыми потерями, единственный вариант узаконить такую переделку – вернуть все в прежнее состояние.

Важно: помните, без уплаты штрафа новый владелец все равно не обойдется.

Чем грозит приобретение жилья с неоформленными документами на переделку?

Если покупатель пойдет на покупку квартиры с незаконной перепланировкой, он де факто признает, что выполнил перепланировку самостоятельно, уже получив право собственности. По документам все будет выглядеть именно так – будто бы квартира продавалась в первоначальном виде и уже потом новый собственник затеял переделки, не согласовав их с властями.

Переход права собственности к новому лицу не снимает обязательств по согласованию изменений. Рано или поздно контролирующие органы обнаружат несоответствия и предпишут обязательное согласование. За административное правонарушение собственник в любом случае будет вынужден оплатить штраф в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей. Разработка плана также обойдется в сумму до 5 тысяч рублей.

Иначе ситуация сложится, если переделки окажутся такими, которые согласовать невозможно.

Тогда инспекция постановит, что собственник должен вернуть помещение в первоначальный вид за собственный счет. Как видите, последствия напрямую зависят от того, какой была переделка и можно ли ее узаконить.

Что делать, если уже купили недвижимость?

Действия покупателя зависят от того, было ли ему известно о перепланировке. Если нет, стоит обратиться к статье 475 ГК РФ. В ней сказано, что покупатель вправе потребовать у продавца компенсацию в случае, если недвижимость была передана ему с недостатками, не оговоренными лично и не зафиксированными в договоре.

Чтобы взыскать компенсацию придется обратиться в суд. Истец имеет возможность выбрать один из вариантов решения вопроса:

• попросить уменьшить покупную цену квартиры;
• безвозмездно устранить недостатки (вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить);
• возместить расходы, которые потребуются для устранения недостатка в состоянии недвижимости.

Можно ли расторгнуть сделку?

Еще один вариант – расторжение сделки, но такая возможность возникает не всегда.

Решение суда зависит от нюансов, например, был ли осмотр квартиры и сравнение перепланировки со схемой в паспорте. Если такая процедура имела место, а улучшения, сделанные прежним владельцам, можно узаконить, то суд с большой долей вероятности посчитает поведение покупателя беспечным и признает, что продавец сделал все, что от него требовалось в процессе сделки, предоставил документы и дал возможность все увидеть своими глазами.

Внимание: если перепланировку узаконить невозможно, придется возвращать квартире первоначальный вид.

Кто несет ответственность?

Ответственность за перепланировку, которая не узаконена, несет владелец недвижимости – тот, на чье имя в Росреестре оформлено право собственности. Если говорить о незаконной переделке, то отвечать перед законом придется тому, кто будет являться собственником в момент обнаружения правонарушения.

Предположим, новый собственник получил ключи и оформил в Росреестре право собственности. С этого момента он стал полноценным хозяином недвижимости. Буквально накануне в жилищную инспекцию была подана жалоба с подозрением о том, что проводилась незаконная перепланировка.

Сотрудники выехали по указанному адресу, чтобы проверить факт нелегальной перепланировки квартиры. Получается, нарушение обнаружилось сразу после проведения сделки купли-продажи. Но контролирующие органы не будут брать это во внимание – все их предписания коснутся действующего владельца. Покупатель в момент оформления купли-продажи берет на себя ответственность за перепланировку вместе с правом собственности.

Кто должен устранять последствия: прежний собственник или нынешний?

Нынешний собственник может потребовать у прежнего хозяина устранить последствия перепланировки только через суд. Однако только в случае, если ему удастся доказать, что перепланировка не была оговорена в процессе обсуждения соглашения.

По умолчанию, иметь дело с любыми последствиями ремонтных работ должен нынешний собственник. Не имеет значения, кто конкретно инициировал или провел перепланировку. Тем более, юридически квартира переходила от одного собственника к другому без перепланировки – по старым документам. О том, что они неактуальны, знали только стороны сделки.

Примечательно, что банки, которые дают добро на покупку недвижимости с нелегальными изменениями, требуют у нового владельца согласовать проведенные строительные работы. Подобное разделение ответственности применяется и в сделках с наличными.

Стоит ли покупать?

Внимание: можно ли купить выгодно? В каждой конкретной сделке это напрямую зависит от особенностей перепланировки.

Если покупатель честно признается, что присутствует обременение в виде неузаконенной переделки, он, как правило, предлагает покупателю своеобразный дисконт. Скидку, которая должна покрыть все расходы, в том числе временные на оформление сделанных изменений.

Размер скидки может достигать 20%, а это значительно больше расходов, которые придется понести новому владельцу, чтобы легализировать перепланировку. Если учесть, что качественно сделанные улучшения (прошедшие процедуру узаконивания) еще и увеличивают стоимость жилья в среднем на 10% – такое приобретение можно назвать более чем выгодным.

Новому хозяину придется потратить деньги и время на узаконивание, но в нынешних условиях подать документы возможно даже не выходя из дома. Траты будут связаны с выплатой штрафа (максимум 2,5 тысячи), а также созданием проекта сделанной перепланировки.

Но, подчеркнем, все вышесказанное действует только в отношении квартир, перепланировка в которых может быть узаконена. Бывает так, что сделанные улучшения не разрешены на законодательном уровне, устранять их придется за собственный счет. Сложно сразу посчитать, во сколько выльется такой восстановительный ремонт, но вполне возможно, он перекроет и предлагаемый владельцем дисконт при покупке квартиры.

Чтобы правильно оценить выгоду сделки, потенциальному покупателю предстоит выяснить, что конкретно было сделано в квартире и с какими последствиями. Только убедившись, что перепланировка пройдет согласование, можно подписывать соглашение.

Важно! Еще одна опасность заключения сделки состоит в том, что Росреестр может отказать в регистрации нового права собственности.

Прямого запрета на такие сделки нет, однако причиной несогласования незаконная перепланировка может стать, особенно если квартира приобретается в ипотеку. Это означает, что покупатель и продавец до последнего не будут точно знать, окажется ли купля-продажа успешной.

Юристы советуют каждой стороне максимально обезопасить себя, а покупателю – не передавать деньги наличными, а воспользоваться аккредитивом или банковской ячейкой.

В зависимости от характера изменений, приобретение квартиры с незаконной перепланировкой может оказаться как выгодным, так и убыточным. Продавцу следует внимательно проверять соответствие текущей планировки тому, что указано в паспорте БТИ. Ведь бывают и хозяева, желающие продать квартиру с нелегальным ремонтом по рыночной цене. Неофициально размер скидки, предоставляемой в качестве компенсации за обременение, достигает 20%.

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, разъясняет нюансы законодательства.

Основные моменты

Планировка собственного жилья устраивает далеко не всех собственников, поэтому и вносят изменения в конструкцию.

Продать квартиру, где сделано переустройство без разрешения, в 2018 году можно только за наличную оплату. Вариант с безналичными платежами нет смысла рассматривать, поскольку финансовые учреждения вряд ли одобрят приобретение перепланированного жилья.

Все же есть кредитные организации, которые одобряют покупку жилья с трансформациями. Исключением является Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк, Райффайзенбанк и некоторые организации.

Важно! Переустройства без разрешения органов государственной власти делать нельзя. Приобретателю жилья придется нести расходы, чтобы привести жилье в прежний вид. Поэтому желающих купить переоборудованную недвижимость найдется немного.

Но руководство финансового учреждения проконтролирует, узаконил ли клиент переустройство. Если человек покупает жилье за свой счет, то нарушения могут так и не обнаружиться. Но проблемы всплывут, если новый собственник захочет продать недвижимость.

Проблемы с продажей

Решая вопрос, как продать квартиру с перепланировкой, продавец может столкнуться с двумя проблемами:

• отсутствие граждан, желающих приобрести жилье;

• необходимость официального оформления изменений.

Получится оформить перепланировку в местной администрации, если нарушений нет. Если будет получен отказ, то придется обращаться с исковым заявлением в суд.

Какие изменения признаются перепланировкой

Большинство граждан не устраивает площадь их квартир. Поэтому осуществляются различные изменения.

4 вида переустройства:

• перенос перегородок;

• объединение лоджии с жилой зоной;
• объединение или разъединение санузлов;
• создание дополнительных дверных проемов.

Казалось бы, собственник имеет возможность полноценно распоряжаться своим жильем и делать с ним все, что угодно.
Но это не так. Необходимо заручиться официальным разрешением уполномоченных органов, а потом уже изменять квартиру. Последствия самовольных действий – самые печальные. Если обнаружатся изменения, нарушителям придется платить штрафы. Кроме того, сама конструкция дома может пострадать, не исключено, что стены не выдержат слишком сильного воздействия.

Как оформить изменения перед продажей

Скрывать изменения можно долго. Да и кто о них может узнать, если, кроме родственников и друзей, никто не приходит? Однако перед продажей возникнут проблемы. Продать жилплощадь получится, если сделать существенную скидку.

Но может случиться и так, что не найдутся желающие покупать переоборудованное жилье. В таком случае при продаже придется узаконить перепланировку квартиры.

Весь процесс оформления можно разбить на несколько этапов:

1. Обговорить все изменения с архитектором. 
2. Получить разрешение бюро технической инвентаризации. 
3. Подождать, пока специальная комиссия проверит результаты работ. 
4. Дождаться получения разрешений.

Перед тем как затевать перемены, лучше проконсультироваться с архитектором. Ведь далеко не все задумки хозяев жилплощади могут быть воплощены в жизнь.

Оформление изменений постфактум

Если трансформация уже выполнена, то все равно придется обращаться в государственные органы для согласования. При получении отказа придется обращаться в суд. Иск подается на основании п. 4 ст. 39 Жилищного кодекса. Оформлена трансформация может быть, если отсутствуют нарушения законодательства и угрозы для здоровья и жизни других жильцов.

5 необходимых документов:

• паспорт на недвижимость до и после трансформации;

• заключение экспертов о состоянии несущих конструкций в доме;
• заключение уполномоченных инстанций о том, что санитарные требования нарушены не были;
• свидетельство о праве владения недвижимостью;
• заключение пожарного надзора.

Если нормы закона соблюдены, то судья вынесет положительное решение. При этом владельцу жилья придется заплатить штраф.

Проблемы при согласовании

Не все самовольные изменения можно узаконить. Так, нельзя объединять кухню с комнатой, если кухня газифицирована. Между жилой комнатой и газифицированной кузней обязательно должно быть установлено ограждение.

Проблемы могут возникнуть при объединении комнаты и кухни, даже если плита электрическая. По правилам, обязательно должно быть одно жилое помещение, а при соединении кухни с комнатой такое жилое помещение исчезает. Поэтому необходимо сделать разделение перегородками.

6 трансформаций, которые нельзя узаконить:

• снос несущих конструкций;

• соединение балкона и жилой комнаты;
• соединение жилого помещения и газифицированной кухни;
• обустройство «теплых полов» с подключением к общим сетям отопления;
• проведение работ на мансардном этаже без получения предварительного одобрения от соседей;
• изменение в газовом и электрическом оборудовании здания.

Если покупатель купит жилье с «сюрпризом», то ему и придется статья участником судебных разбирательств. Случается, что квартиру приходится возвращать в прежний вид, если не удается пройти согласования.

Продажа жилья с неузаконенным переустройством

Вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой, вполне можно решить. Однако собственнику придется заниматься оформлением до того, как жилье будет поставлено на продажу.

Если обнаружится нарушение действующих правил, то нарушителю придется платить штраф и возвращать жилье в прежний вид.

Возможно, вопрос, можно ли продать официально квартиру с неузаконенной перепланировкой, получится решить. Тогда все последствия придется нести новому собственнику. Он должен будет устранить нарушения за свой счет и выплатить штраф. Размер взыскания составляет 2-2,5 тыс. руб.

Особенности сделки

Не исключено, что получится недвижимость продать, даже если изменения не узаконены. Возможно, покупателям понравятся произведенные изменения. Но при покупке нужно проявить бдительность: обязательно выяснить, насколько изменилась конструкция, и какие последствия имеют сделанные изменения.

Сколько стоит оформление

Придется нести издержки и обращаться в суд для внесения изменений.

4 составляющие затрат:

• получение технической документации – 1 тыс. руб.;

• государственная пошлина и другие издержки, связанные с обращением в суд;
• расходы на представителя;
• разработка проект изменений – 4 тыс. руб.

Расчет выполняется индивидуально и зависит от произведенных изменений. Приблизительная сумма издержек составляет 10 тыс. руб. На согласование изменений уйдет от 6 до 8 месяцев.

Продать жилье можно после переоборудования, если покупатель жилья закрывает глаза на нарушения. В большинстве случаев сделка обходится без узаконивания и осмотра специалистами бюро технической инвентаризации.

Итог

Несанкционированное переустройство – это не повод отказываться от продажи квартиры. Но нет гарантий, что жилье быстро купят, поэтому продавать его придется длительное время. Изменения можно попытаться самостоятельно узаконить перед продажей или сделать скидку покупателям. Собственнику нужно готовиться к расходам. Потратиться придется на судебное рассмотрение дела и прохождение узаконивающих процедур. Снижение цены жилья также неприятно для продавца. Ведь размер скидки зависит от стоимости согласования. Поэтому лучше все-таки изменять планировку после согласования с уполномоченными органами.

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

1. Демонтаж капитальных стен.
2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

• Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
• Перенос дверного проема на некапитальную стену.
• Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
• Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

• Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
• Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
• Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: