Арендатор земли обладает правом переуступки права аренды земельного участка третьим лицам, заинтересованным в аренде конкретного участка. При том отсутствует обязательство сообщать о подобных действиях арендодателю в случаях, когда договор аренды оформлен на срок, превышающий 5 лет. При иных обстоятельствах следует заручиться согласием арендодателя, в качестве которого может выступать частное лицо или представители государственного органа.
Когда передать права на аренду невозможно
Муниципалитет отказывает в переуступке прав аренды на землю в следующих случаях:
- Если на территории участка располагаются объекты, построенные без получения специальных разрешений или здания, которые не удовлетворяют строительным и иным нормам;
- Если земельный надел рассматривается в качестве спорного имущества в суде;
- Если имеются долговые обязательства, возникновение которых связано с участком;
- Если не погашена выкупная стоимость надела .
Процесс переуступки прав невозможен, если в договоре, завизированном арендодателем и арендатором, содержится запрет на подобную процедуру. Если возникает ситуация, в которой сторона сделки игнорирует выполнение обязанностей по договору, то возникает необходимость судебного урегулирования вопроса.
Мотивацией для оформления прав переуступки могут служить различные обстоятельства, но основной причиной является получение возможности арендовать участок, на котором расположено здание в приобретении которого заинтересовано третье лицо.
Оформления договора переуступки
Переуступка права аренды земельного участка оформляется в бумажном варианте, который в последующем подтверждается сторонами сделки и регистрируется в уполномоченном органе. Процесс уступки аренды регламентирован законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Особенности процедуры заключаются в следующих моментах:
- В отличие от субаренды, при переуступке арендатор полностью перекладывает свои обязанности на третье лицо. После завершения сделки третье лицо приобретает права в отношении земельного участка. Такой сложный переход имущественных прав оформляется соглашением, которое вносит изменения в первоначальный договор аренды земли;
- Договор переуступки нуждается в обязательной государственной регистрации, которая производится специалистами Росреестра. Для этого потребуется подготовить следующие документы: договор переуступки, документы на оплату государственной пошлины, согласие супруга, уведомление для владельца участка.
Скачать Договор переуступки права аренды земельного участка — Бланк
Скачать Договор переуступки аренды земельного участка — Бланк
Скачать Соглашение переуступки аренды земельного участка между юридическими лицами — Образец
Скачать Соглашение переуступки прав аренды земели между физическими лицами — Образец
Документы для заключения сделки
- Заявление о регистрации соглашение;
- Копия предыдущего договора аренды;
- Оригиналы и копии кадастровых документов на земельный участок;
- Оригинал предварительного и окончательного договора об уступке права аренды;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Стоимость регистрации
- перехода арендного права для физического лица около 2 000 рублей;
- для юридического лица около 22 000 рублей.
Переуступка права аренды на земельный участок
Договор переуступки должен содержать информацию о правах и обязанностях участников сделки. В основу документа должны лечь нормы гражданского кодекса, который обязывает прописывать в договорах переуступки имущественных прав сроки договора, условия расторжения и продления, порядок использования объекта третьим лицом.
Для достижения максимальной финансовой безопасности и повышения оперативности процесса при переуступке следует обращаться к услугам профессиональных юристов. Они способны разрешить вопросы любой сложности на высоком уровне.
Правовое сопровождение позволяет избежать материальных затрат, связанных с судебными спорами, направленными на оспаривание сделок и взыскание убытков с третьих лиц, получивших имущественные права на аренду с нарушением установленной процедуры.
Видео: Отказ в продлении договора аренды земельного участка
Перенайм надела
Переуступка права аренды земли – это сделка, результатом которой является переуступка арендатором прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды.
При условии действия договора в течение срока, превышающего пятилетний период, арендатор вправе предоставить участок другому лицу во временное пользование.
Единственным обязательным условием реализации такого права является направление уведомления владельцу земли, получение его согласия не обязательно (если иное не оговорено в договоре).
Первоначальный арендатор выбывает из обязательства с момента вступления в законную силу договора о переуступке, условия пользования землей для нового арендатора соответствуют условиям, оговоренным в тексте основного договора.
В случае, когда срок действия договора составляет менее пяти лет, для переуступки прав арендатору придется обратиться к собственнику за его согласием.
Отличие переуступки от субаренды
Ст. 22 ЗК РФ определяет различия операций субаренды и уступки права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка между физическими лицами на праве субаренды обладает ограниченной самостоятельностью, условия основного договора аренды и договора субаренды могут розниться, в частности – арендатор вправе установить любую цену за пользование участком, при этом сам он не выбывает из арендного обязательства.
Обращение к регистратору
Если сделка предполагает подписание договора, действие которого превышает один год, стороны должны обратиться в Росреестр с целью регистрации права, в противном случае, договор о переуступке не будет иметь юридической силы. Дата регистрации будет считаться датой начала действия договора.
Перед этим необходимо составить и подписать договор, оплатить пошлину и собрать комплект документов. Документы для госрегистрации:
- заявление;
- паспорт заявителя или его представителя;
- при обращении представителя с целью регистрации права: нотариально заверенная доверенность или иные, приравненные к ним документы согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
- документы, удостоверяющие право владения землей;
- согласование с комитетом по управлению земельными ресурсами и муниципальным имуществом (если речь идет о передаче в аренду сельскохозяйственных земель под будущий урожай);
- договор о переуступке прав, подписанный обеими сторонами, 2 экземпляра (оригиналы);
- соглашение о передаче прав (при его наличии);
- согласие супруга (если одна или обе стороны состоят в браке);
- уведомление собственника (срок аренды составляет более 5 лет) или предварительное согласие (срок аренды менее 5 лет);
- согласие залогодержателя (если участок был передан в залог).
Если хотя бы одним из арендаторов земельного участка является юридическое лицо:
- документы, подтверждающие право действия от имени организации уполномоченного представителя;
- копии учредительных и уставных документов организации, удостоверенные у нотариуса.
Если у сотрудников регистрирующего органа возникнут сомнения в достоверности указанных сведений или подлинности документов, они могут потребовать дополнительные документы для подтверждения предоставленной информации.
Способы подачи документов:
- при личном обращении (в МФЦ, в офис Росреестра и Кадастровой палаты);
- посредством Почты России (документы и подписи сторон должны быть заверены у нотариуса, отправление оформлено заказным письмом с описью и уведомлением о вручении);
- на сайте Росреестра (потребуется электронная подпись), после проверки электронных копий документов следует предоставить Регистратору оригиналы.
В регистрации могут и отказать, наиболее распространенные причины:
- отсутствие каких-либо документов из перечня;
- заявление подано лицом, не обладающим таким правом;
- наличие построек на участке, которые признаны самовольными;
- в суде оспариваются права на участок;
- наличие неисполненных по договору обязательств.
Содержание договора
При составлении документа о переуступке прав по договору аренды земли необходимо помнить, что его условия не должны отличаться от условий основного договора.
Совершение сделки уступки права пользования землей допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением. Договор должен иметь подписи всех сторон сделки, при участии в сделке юридических лиц – ставится печать.
Все приложения, дополнительные соглашения и протоколы оформляются, как самостоятельные документы (на каждом ставятся подписи участников сделки и печати) или прошиваются вместе с договором.
Сведения, обязательные для указания в договоре:
- реквизиты всех сторон сделки;
- дата;
- данные, позволяющие идентифицировать данный земельный участок (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и т.д.);
- срок аренды. Дата действия договора о переуступке не может наступить позднее даты прекращения действия основного договора аренды;
- стоимость аренды. Аналогична стоимости по основному договору;
- порядок расторжения договора (все тонкости этого вопроса смотрите тут).
В бланк договора нелишним будет включить описание расположенных на земле построек, а также их правовое положение. Согласно ст. 35 ЗК РФ нельзя передать в аренду земельный участок без находящихся на нем сооружений, если у них один собственник.
Причины досрочного расторжения договора:
- по инициативе одной из сторон или по их соглашению (согласно условиям, указанным в договоре);
- в случае нарушения условий, указанных в тексте договора;
- при установлении факта ненадлежащего использования земли арендатором, а также если имеют место действия арендатора, ведущие к ухудшению земли;
- если земельный участок стал непригоден для использования (например, в результате весенних паводков).
Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка — образец.
Итоги
При наличии полного комплекта документов и отсутствии расхождений в содержащихся в них сведениях – совершение сделки займет менее месяца с учетом процедуры регистрации, которая занимает не более 18 дней при отсутствии причин для отказа или приостановки процедуры.
В случае нахождения на участке сооружений – необходимо о них сообщить Регистратору, если имеются незаконные постройки – их необходимо зарегистрировать до передачи прав на пользование участком.
Ключевые моменты переуступки права аренды земли:
- в зависимости от срока аренды потребуется: наличие согласия владельца земли или уведомление его в письменной форме;
- срок аренды по договору о переуступке не должен выходить за пределы срока аренды по основному документу о передаче прав, а также следует помнить, что предоставление земли в пользование арендатором третьему лицу осуществляется на тех же условиях, что и собственником — арендатору;
- учитывая простоту сделки, обращение к юристам излишне, потому затраты будут состоять из расходов на услуги нотариуса, а также оплату государственной пошлины за регистрацию прав.
Образец договора переуступки права аренды земельного участка.
Сама по себе переуступка своих прав аренды, и в том числе земельного участка под ИЖС, является довольно специфической процедурой имеющей немало особенностей и нюансов.
О сделке
Передача права арендовать надел земли предполагает уступку как обязанностей, так и полномочий исключительно на возмездной основе третьей стороне.
Закон позволяет заключать соответствующие договоры как физическим лицам, так и субъектам предпринимательской деятельности.
При этом землю передают только на определенный срок, длительность которого не может быть больше оговоренного в арендном соглашении, заключенном ранее с собственником. В тех ситуациях, когда речь идет о первичной сдаче делянки на короткий период (до пяти лет), на подобную сделку необходимо получить согласие владельца. В остальных случаях достаточно просто уведомить хозяина о переуступке.
Землевладелец имеет возможность минимизировать собственные риски и внести в арендное соглашение прямой запрет на передачу надела третьим лицам.
Впрочем, подобный договор невозможно заключить в принципе, если арендодатель не даст добро на сделку.
Нормативная база
Регулирует все правоотношения рассматриваемые здесь Земельный кодекс. В нем четко указывается, какие цели арендатор может реализовывать, передавая участок в третьи руки.
Они, если речь идет о соглашении между физическими лицами, таковы:
- обеспечение денежного взноса в уставной капитал тех или иных сельскохозяйственных предприятий;
- для получения своего пая при вступлении в СЖК;
- сдача части земли в субаренду.
Все это разрешается делать, не получив согласия от владельца. Однако есть ограничение – переуступка осуществляется только в границах срока действия договора.
Способы переуступки
В законе арендованную землю разрешается использовать двояко:
- для занятия сельским хозяйством;
- в качестве участка под строительство.
Первый вариант выгоден именно физическим лицам, второй интересен предпринимателям. Практика показывает, что передача в третьи руки надела под ИЖС частному лицу лишена всяческого смысла. Вся проблема в том, что любое строение, возведенное на арендованной земле, в конечном итоге становиться собственностью хозяина участка.
В реальности жилищное, да и любое другое строительство, есть резон вести лишь в ситуации, когда надел сдает непосредственно государство или муниципальные власти. Его в будущем нетрудно будет приватизировать.
Нюансы правоотношений
Все взаимоотношения осуществляются между сторонами на основе заключенного договора. Его составляют в соответствии с законом, который прямо запрещает изменять предназначение земли. То есть если она является сельскохозяйственным угодьем – на ней нельзя строить жилье.
Использующий участок отвечает за:
- полную сохранность полученного на время имущества;
- своевременное внесение платы, размер которой значится в договоре.
Если эти два основных условия будут нарушены, владелец имеет право расторгнуть контракт немедленно и в одностороннем порядке. Потому арендатору, во избежание проблем, всякое запланированное действие следует обсуждать с хозяином.
Перед тем начать индивидуальное строительство на арендованном участке, надо обязательно получить добро от его владельца.
Передача прав третьим лицам
Сделку можно оформить двояко:
- по договору субаренды (передача всего надела или только его части на определенное время);
- переуступкой всех полномочий и обязанностей в полном объеме.
Первый вариант невозможен, если собственник не даст разрешения.
Читайте также: Как составить договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
Уступить надел арендованный организацией у государства разрешается лишь после проведения аукциона, на который необходимо пригласить не менее трех других субъектов хозяйственной деятельности.
В случае когда на право аренды претендует гражданин – аукцион проводить нет нужды.
У владельца участка необходимо получить письменное разрешение, только если в арендном договоре возможность переуступки не предусмотрена. Передача осуществляется исключительно на возмездной основе.
Необходимые документы
Понадобится собрать и подготовить следующие бумаги:
- паспорта арендатора, нового получателя прав и их светокопии;
- заявление на переуступку;
- договор аренды;
- выписка из земельного кадастра с указанием имени собственника;
- паспорт надела;
- квитанция о внесении государственной пошлины;
- соглашение сторон о передаче;
Подготовка договора – инструкция
Данный документ составляется в 2-х экземплярах. В договоре должны содержаться такие сведения:
- имена участников сделки;
- их адреса;
- подробная информация о земле (местоположение, размер участка, номер кадастровой записи);
- описание механизма передачи всех прав и обязательств.
В нем указывается и способ оплаты переуступки. При наличии задолженности перед владельцем описывается, каким путем она будет погашаться. Вообще финансовому аспекту необходимо уделить места побольше. В частности, указывают:
- в каком размере взимается плата;
- когда именно она вносится;
- периодичность (допустим любой устраивающий стороны формат).
Далее следует перечислить все обязанности и права сторон соглашения. Обычно используется стандартный перечень, но по желанию его дополняют и другими условиями.
Обязательно указывается срок действия документа и обстоятельства, при возникновении которых он может быть расторгнут.
Под конец:
- определяются меры ответственности участников;
- пути разрешения споров;
- проставляется дата составления;
- происходит подписание.
Важно понимать, что соглашение о переуступке предполагает передачу лишь того объема прав, который имелся у прежнего арендатора.
Далее необходимо зарегистрировать договор в установленном порядке. Размер пошлины в настоящее время составляет 2 тысячи рублей с граждан, 22 – с предприятий.
Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».
Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка
Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.
При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.
- Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
- При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.
Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.
Запрет на такое мероприятие
Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:
- Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
- Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
- Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
- Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.
Как оформить сделку
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Согласие и заявление
Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.
Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.
В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.
Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка
Образец договора
Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.
Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.
К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.
В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:
- Реквизиты участвующих в сделке сторон;
- Дата оформления переуступки;
- Сведения о предмете договора, то есть участке;
- Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
- Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
- Условия расторжения сделки.
Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.
Образец договора переуступки прав аренды земельного участка
Регистрация документа
Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.
Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:
- Заявление;
- Паспорт;
- Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
- Правоустанавливающие документы на землю;
- Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
- Два подписанных варианта договора о переуступке;
- Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
- Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
- Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).
Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:
- Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
- Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.
Госпошлина за переуступку
Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.
- Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
- Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
- Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
- Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
- Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
- Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.
Институт аренды в земельной отрасли получил свое развитие около сотни лет тому назад. Его суть заключается в передаче прав и обязанностей на землю другому лицу, но за установленную плату.
Она может выражаться как в материальном (денежном), так и в натуральном (продукции, оказании услуг) эквиваленте.
Суть соглашения
Арендатор территории имеет право уступить права по аренде другим сторонам, которые заинтересованы в получении надела.
Это может потребоваться многим физическим и юридическим лицам, которые желают быстро получить земельный участок.
При заключении подобного соглашения об этом необходимо в обязательном порядке уведомить арендодателя, но только в том случае, если договор оформлен более чем на пять лет.
В других ситуациях достаточно получить согласие арендодателя, причем им может выступать юридическое или физическое лицо, а также представитель государственной структуры.
Законодательная база
Вопрос о переуступке прав аренды земельного участка подробно регламентируется законодательством.
Учитываются основополагающие принципы заключения договора, перечисленные статьей 421 ГК РФ.
Кроме того, к поднятому вопросу могут быть применены статьи 607, 615, 264 ГК РФ.
Вопрос рассматривается ЗК РФ, конкретно статьи 22, 35, 36. Другие аспекты выражаются в Постановлении Пленума ВАС РФ от 2005 г. №11, а также региональном законодательстве.
Статья 25.3 НК РФ устанавливает размер государственной пошлины. Предусматриваются ссылки на СК РФ, если одна из сторон находится в брачном союзе.
Правовой статус арендодателя
Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.
Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.
Арендодатель, если иное не регламентируется законом, обладает правом прекращения его действия до срока истечения, более того он может увеличить размер арендных выплат.
При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.
Переуступка права аренды земельного участка
Переуступка права аренды земельного участка может происходить между юридическими или физическими лицами.
Главным требованием к обеим участникам является исполнение условий договора, в том числе своевременная оплата арендодателем средств за территорию.
Между физическими лицами
При подписании договора уступки между гражданами, требуется принимать во внимание следующие важные нюансы:
- запрещается строительство на участке без получения разрешения от арендодателя;
- арендатор не может передать участок в субаренду без согласия другой стороны;
- запрещена порча территории – она должна сохранить свой первоначальный облик.
Физическое лицо, выступающее арендатором, должно в установленные сроки оплачивать аренду, иначе его права не надел могут быть обжалованы в судебном порядке.
Третьему лицу
Арендатор может использовать надел в соответствии с пунктами, содержащимися в договоре. Нередко в него включается положение о передаче прав на имущество другому лицу.
Процесс может происходить в одной из нескольких форм:
- на основании соглашения субаренды;
- в соответствии с уступкой прав.
Что касается договора субаренды, то он является документом, заключаемым между арендатором и другой стороной, которая в будущем будет применять предмет соглашения и получать соответствующую прибыль.
Такой документ может быть заключен на сроки, не превышающие времени действия первоначального договора аренды.
Уступка прав аренды основывается на том, что арендатор отдает принадлежащие права на надел другому лицу, который становится арендополучателем.
При этом необходимо соблюдать несколько нюансов:
- невозможна уступка прав на территорию, если операция не оговаривается сторонами;
- запрещается заключать договор переуступки третьему лицу на надел под строительство, если по первоначальному соглашению она имеет сельскохозяйственное назначение.
Порядок оформления
Все отношения, складывающиеся между владельцем участка и двумя арендаторами, должны оформляться в соответствии с действующим законодательством.
Им предусматривается необходимость проведения государственной регистрации произошедшей сделки, если переход прав подразумевается на длительный срок – более года.
Необходимые документы
Чтобы оформить договор переуступки, предварительно нужно собрать пакет документов.
В него будут входить:
- Заявление, в котором заключается положение о переуступке прав.
- Ксерокопия договора аренды земельного надела, заключенная с первым арендатором – перед подачей необходимо заверить в нотариате.
- Подлинная копия кадастрового плана участка, который сдается в аренду (дополнительно приложить его ксерокопию).
- Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины – сдавать необходимо ксерокопию, но с предъявлением подлинника.
- Подлинный договор переуступки права аренды на участок (окончательный документ) – в двух экземплярах.
Вышеперечисленные документы входят в основной перечень, кроме того существует дополнительный.
Для физических лиц (граждан) он предусматривает сдачу гражданского паспорта и согласие супруга, оформленное в письменном виде, после чего заверенное в нотариальной конторе.
Если гражданин не состоит в банке, то потребуется предоставить заявление о том, что он не вступал в брачный союз, при этом важным условием является его заверение у нотариуса.
Что касается юридических лиц (компаний, организаций и т.д.), то им потребуется приложить:
- ксерокопии учредительной и регистрационной документации;
- свидетельство ИНН (подлинник и копию);
- справку из ЕГРЮЛ о том, что в учредительных бумагах не было произведено изменений.
Дополнительно предъявляются документы, выступающие подтверждением личности подписывающего должностного лица.
Заключение договора
Заключение договора может происходить двумя способами, выбор одного из которых зависит от способа расчета между арендаторами.
Возможны следующие варианты:
- Второй арендатор вносит средства за задолженность первого арендатора арендодателю. Долг будет учитываться в расходах, но не принимается по внимание при подсчете налогооблагаемой базы.
- Второй арендатор увеличивает стоимость соглашения о переуступке прав на сумму долга, после чего выплачивает её прежнему арендатору и учитывает в своих расходах.
Содержание
Договор переуступки включает в себя следующие сведения:
- предмет соглашения;
- плата за уступку;
- переуступаемые права и обязанности;
- имеющиеся права и обязанности арендодателя;
- ответственность каждой стороны;
- обязательства непреодолимой силы;
- период действия соглашения;
- разрешение конфликтов;
- заключение.
Образец
В документе указываются все данные, которые должны быть перечислены в соглашении, в том числе вся информация об участке.
Здесь можно скачать образец договора переуступки прав на аренду земельного участка.
Регистрация
Государственная регистрация потребуется, если переход прав аренды от одного лица к другому происходит на срок более одного года.
Она осуществляется только при уплате государственной пошлины (статья 25.3 НК РФ).
Её размер равен:
- для физического лица – 2000 руб.;
- для юридического лица – 22000 руб.
Предусматривается ряд важных моментов, которые требуется учитывать при регистрации договора:
- право аренды передается двумя путями – переуступка или с использованием соглашения субаренды;
- чтобы оформить договор переуступки не потребуется согласие арендодателя (с условием, что предыдущий договор заключается на срок не более пяти лет), если этого пункта нет в соглашении;
- обязанностью сторон договора переуступки является уведомление владельца надела о том, что ответственное лицо было сменено;
- пакет документов, который потребуется для регистрации, зависит от правового статуса каждой стороны.
Порядок уплаты платежей
При заключении договора переуступки необходимо учитывать несколько аспектов, связанных с оплатой:
- Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
- Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
- Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.
Владелец недвижимости в строящемся доме имеет право
продать квартиру по переуступке прав
.
Что значит покупка квартиры по переуступке? Читайте здесь.
Как осуществляется переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье.
Когда передать права невозможно?
Предусматриваются ситуации, когда передать права на аренду не удастся.
Муниципалитет откажет в заключении подобного соглашения в следующих случаях:
- когда на земельном наделе располагаются объекты, построенные без соответствующего разрешения или несоответствующие требованиям строительства, пожаробезопасности и т.д.;
- когда участок выступает спорным имуществом, вопрос о владельце и назначении которого рассматривается в судебном порядке;
- если владелец участка не погасил крупные долговые обязательства;
- когда не выплачена стоимость территории в полном объеме.
Процедура переуступки не может быть организована, если в соглашении между арендатором и арендодателем находится положение о запрете такой процедуры.
Если же возникнет случай, когда гражданин игнорирует требование, то вторая сторона имеет право обратиться с иском в суд для решения вопроса.
