Какой смысл в согласовании перепланировки квартиры в 2019 году

Зачем согласовывать перепланировку?

Ответ на вопрос прост: «Потому, что того требует законодательство» и хочется или нет, но с законами лучше не шутить, это чревато множеством санкций — от штрафов, до выселения из муниципальной квартиры и продажи приватизированной квартиры с выплатой компенсации. В настоящее время штрафы являются не самым большим останавливающим фактором, хотя в 2015 году их и планируют повысить в несколько раз.

Не будем врать что над этим вопросом бились лучшие умы человеческой породы, но уже не один москвич задавал себе его и отвечал, что «в общем-то и незачем». Как результат — в 2013 году количество обнаруженных незаконных перепланировок увеличилось на 25 процентов относительно прошлого года. Никоим образом не хотим оскорбить наших сознательных земляков, которые согласовывают свои перепланировки в установленном порядке, речь идет лишь о тех гражданах, что своими действиями подвергают опасности жизни и здоровье соседей.

Незаконная перепланировка,фото:

Представьте себе такую ситуацию: вы сделали ремонт, не зная о том, что его, как перепланировку, следовало согласовывать в Мосжилинспекции. Каким-то образом к вам в квартиру попал представитель этой организации, и заполнил протокол о нарушении. Через некоторое время приходит предписание с требованием узаконить перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние и обнаруживается что перепланировку узаконить нельзя, так как ремонтные работы, что проводились в ее рамках относятся к запрещенным. Итогом этой истории станет почти что анти рекламный слоган: «один ремонт по цене двух», да и со сроками ситуация получится далеко не радужная.

Мы не пытаемся нагнать страху на читателя, а только предупредить о том, что не каждую перепланировку можно согласовать задним числом или узаконить после обнаружения. Допустим, что в ходе ремонта вы не наломали дров и узаконить перепланировку все таки можно.

Как узаконить перепланировку квартиры?

Первым делом вам потребуется получить техпаспорт квартиры, для чего нужно обратиться в БТИ при помощи МФЦ. После этого нужно разработать проектную документацию и если при планируемом переустройстве от вас потребуется проект перепланировки, то для узаконивания нужно техническое заключение по факту выполненной. Разрабатывать его может как частная проектная организация, так и автор проекта вашего дома, в зависимости от того затрагивали вы несущие конструкции или нет.

Документы для узаконивания перепланировки, фото:

После того, как документы собраны их нужно подать в МФЦ. В состав документов для узаконивания перепланировки входит: техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, поэтажный план и экспликация. Как вы заметили, пакет документов достаточно небольшой если сравнивать его с документацией для согласования планируемой перепланировки. Но даже если вы планируете узаконить свои действия по факту, перед началом работ стоит убедиться в том, что они не противоречат законодательству и строительным нормам.

Какие мероприятия узаконить не получится?

• Демонтаж несущей стены
• Демонтаж подоконного порога
• Демонтаж переливного порога на выходе из ванной комнаты или санузла
• Полный или частичный снос вентиляционных коробов или вентиляционных каналов 
• Перенос кухни в жилую комнату
• Объединение газифицированной кухни и жилой комнаты
• Замуровывание инженерных коммуникаций в стену
• Устройство душевой кабины без доступа к инженерным коммуникациям
• Устройство теплых полов за счет общей системы отопления
• Расположение шумного инженерного оборудования на стенах, смежных с жилыми комнатами
• и некоторые другие нарушения

Как согласовывать перепланировку квартиры?

Разделим процесс согласования на несколько этапов: сбор документов, получение распоряжения в Мосжилинспекции на перепланировку, проведение ремонта, приемка ремонта и получение новых документов на квартиру.

Комплект документов для перепланировки, а точнее — его объем будет зависеть от объема ремонтных работ. Базовая комплектация выглядит так: копия свидетельства права собственности на квартиру (или договор соц.найма, для нанимателя), техпаспорт БТИ, проект перепланировки и заявление. При остеклении балкона потребуется согласие ГУП ГлавАПУ, а при затрагивании несущих конструкций — техническое заключение от автора проекта дома. Подробнее с требованиями по составу документов для перепланировки вы можете ознакомиться здесь.

Документы для согласования планируемой перепланировки, фото:

Проект перепланировки должен разрабатываться лицензированной проектной организацией с допуском СРО для разработки проектов. Важно помнить, что дизайнерский проект без такого допуска не будет считаться юридически значимым, и вы получите отказ если рассчитываете подавать его в качестве проекта перепланировки.

После того, как документы собраны, вам нужно передать их в МФЦ вашего района и дождаться пока Мосжилинспекция вынесет свое решение по вашему заявлению. В течение 45 дней вы получите ответ.

Если у вас на руках имеется распоряжение на начало ремонта, стоит доверять его только опытным, а главное — лицензированным специалистам. Таким образом вы не рискуете отклониться от проекта перепланировки при его реализации и получаете гарантию того что журнал строительных работ и акты на скрытые работы будут корректно и законно заполнены.

Акты на скрытые работы, фото:

После того как ремонт закончен вам нужно уведомить Мосжилинспекцию об этом и дождаться визита приемочной комиссии в составе инспектора МЖИ и представителей проектной и строительной организации. Если при ремонте не было отклонений от проекта перепланировки вам заполнят акт о завершенной перепланировке, один из экземпляров которого отправится в БТИ. После этого вашу квартиру посетит последняя инстанция — инженер БТИ и произведет обмеры помещений, если и он останется доволен вашими работами вы можете считать перепланировку завершенной и получать новый техпаспорт квартиры.

Надеемся на то, что этот материал дал ответ на вопрос зачем согласовывать перепланировку и поможет вам определиться с действиями при подготовке к ней. В том случае, если вам нужен грамотно разработанный проект перепланировки, техническое заключение или консультация вы всегда можете обратиться к нам за помощью. Будем рады вашим письмам и звонкам.

Практически каждый владелец квартиры желает сделать ее более удобной. Но, прежде чем взяться за изменение внутреннего облика жилья, стоит помнить, что для некоторых переделок требуется получить специальное разрешение. И есть виды перепланировок, которые не нужно согласовывать.

Переустройство жилья

Жилищный кодекс содержит два термина, касающихся изменений внутреннего пространства жилых квартир:

• переустройство;
• перепланировка.

Их главным юридическим последствием является внесение новой информации в техническую документацию на жилье.

Под переустройством, согласно статье 25 ЖК РФ, понимаются изменения, производимые с различными инженерными коммуникациями:

• электропроводки;
• трубопроводов;
• вентиляционных коробов и т.д.

В это же понятие включается замена газовых плит электрическими, оборудование новых или перенос существующих санузлов.

Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещения. Это может быть:

• перенос перегородок или дверных проемов;
• увеличение или уменьшение площади и числа комнат;
• устройство дополнительных подсобных помещений и т.д.

Является перепланировкой и устройство дополнительных тамбуров в подъездах и на лестничных клетках.

Куда обратиться?

Для того чтобы получить грамотную консультации, касательно того, какую перепланировку не надо согласовывать, обращаться следует в орган, занимающийся этими вопросами.

К таковым относятся:

• Жилищная инспекция;
• Отдел или Департамент капитального строительства при местной администрации.

В эти же организации придется обращаться в дальнейшем, если окажется, что запланированные работы требуют выдачи разрешения на их проведение.

Помимо органов власти ответить на возникающие вопросы могут:

• юристы, специализирующиеся на жилищном праве;
• сотрудники строительных и проектных организаций.

Они по роду своей деятельности обязаны знать и соблюдать нормы закона, относящиеся к данной сфере.

Любая перепланировка, даже та, которая не требует получения специальных разрешений, должна быть отражена в таком документе на квартиру, как технический паспорт.

Его оформлением и внесением всех изменений занимается специализированная организация – Бюро техинвентаризации (БТИ).

Технические специалисты БТИ производят осмотр и «обмер» квартир для составления техпаспорта.

Примерный алгоритм действий, связанных с перепланировкой будет таков:

1. Определить, нуждаются ли планируемые работы в согласовании.
2. Получить в БТИ техпаспорт (если это не было сделано раньше).
3. На плане, который прилагается к техпаспорту отметить намечающиеся изменения.
4. Составить проект перепланировки.
5. С планом, проектом и заявлением обратиться в Жилинспекцию.
6. Выполнить ремонт.
7. Составить акт о произведенной перепланировке и представить его в БТИ.
8. Вызвать техника из этой организации для составления нового плана квартиры.
9. Получить в БТИ техпаспорт с изменениями.

Какую перепланировку не надо согласовывать?

Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.

Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.

Например, к перепланировке не относятся:

• переклейка обоев, перестилание полов и прочие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов;
• установка кондиционеров и антенн;
• смена сантехники;
• замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.

Что можно, что нельзя?

Многие собственники понимают свое право как абсолютную свободу во всем, что касается принадлежащего им жилого помещения, включая перепланировку под собственные нужды без оглядки на требования нормативных документов.

В лучшем случае это приводит к штрафам и требованиям вернуть все в первоначальное положение, ну а в худшем – к обрушению дома, где любители простора снесли все несущие стены в квартире.

На самом деле, свобода пользования собственностью всегда имеет ряд ограничений. Главное из них – соблюдение прав и интересов других лиц, которые могут пострадать от опрометчивых действий такого собственника.

Применительно к жилым помещениям это выражается в существовании определенных правил, нарушать которые не следует хотя бы из соображений собственной безопасности.

К прямым запретам, закрепленным в Жилищном кодексе и Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, относятся:

• перепланировка, ухудшающая условия проживания хотя бы части жильцов;
• разрушение или снижение прочности несущих конструкций;
• ухудшение вида фасадов и других внешних элементов или их сохранности;
• нарушение функционирования инженерных и противопожарных систем и оборудования.

Виды работ, на которые не требуется разрешение

Какую перепланировку не надо согласовывать в 2018 году?

На основании статьи 26 ЖК РФ не нужно получать разрешение Жилинспекции и согласовывать проект для того, чтобы провести следующие виды работ:

• установка остекления на лоджии или балконе (но без изменения вида фасада);
• заделка или перенос, расширение или уменьшение проемов дверей во внутренних перегородках квартиры, за исключением несущих и межквартирных;
• снос и монтаж перегородок, не являющихся несущими и не увеличивающих нагрузку на перекрытия (деревянных, гипсокартонных, реже кирпичных и т.д.);
• замена ванны душевой кабиной;
• перемещение кухонной плиты в пределах кухни.

Ограничения

Касательно некоторых видов перепланировок, путь и не требующих согласования, действует ряд ограничений. Они, прежде всего, касаются безопасности, как самих владельцев квартиры, так и их соседей.

Все ограничения устанавливаются нормативными актами (глава 4 ЖК РФ). Это стоит учитывать при планировании ремонтных работ.

Наибольшее количество запретов и предписаний касается газовых приборов. Их установка, а также замена и перенос должны осуществляться только работниками соответствующих служб.

Есть правила, касающиеся запрета на ликвидацию ряда перегородок и проемов в помещениях, где установлена газовая плита или колонка.

Имеются правила, ограничивающие возможность смены целевого назначения того или иного помещения. Это касается кухонь, туалетов и прочих нежилых помещений. Их перенос или прямо запрещен или требует проведения дополнительных работ по обеспечению безопасности соседей.

Закон

Основные положения о порядке согласования и проведения перепланировок содержатся в главе 4 Жилищного кодекса. Это главный документ, регулирующий данный вид отношений.

Он касается как собственников квартир, так и нанимателей социального или специализированного жилья.

Но еще до вступления ЖК РФ в силу действовали и продолжают действовать по сей день различные правила и нормы, касающиеся эксплуатации жилищного фонда.

В них детально прописаны вопросы:

• проведения перепланировок;
• переоборудования жилых и нежилых помещений в частных и многоквартирных домах.

Самовольное переустройство

Несмотря на то, что многие работы по изменению жилых помещений не требуют разрешения, их проведение завершается внесением новой информации в техпаспорт квартиры.

Если этого не сделать, то перепланировка или переустройство попадает в разряд самовольных, то есть незаконных.

До тех пор, пока такой факт не обнаружен, владельцу перестроенной квартиры ничего не угрожает, то есть пока он не решит свою жилплощадь продать, подарить или обменять.

Тут-то и обнаружится, что пока изменения не нашли отражения в техпаспорте, распорядиться самовольно переустроенной квартирой невозможно.

Ответственность

Закон предусматривает только административную ответственность за самовольное переоборудование или перепланировку квартир.

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ нарушителю грозит штраф. Но этим последствия опрометчивых действий не исчерпываются.

При обнаружении нарушений, угрожающих безопасности соседей, владельцу перестроенной квартиры придется вернуть квартиру в первоначальный вид. Разумеется, за свой счет. А если его действия уже нанесли вред кому-либо из жильцов, то и понести имущественную ответственность в рамках гражданского права.

На видео о перепланировке жилья

Основные правовые вопросы, касающиеся реконструкции объектов, разнообразных перепланировок и строительства нового жилья, промышленных и любых коммерческих объектов. Техническое переоснащение существующих объектов. Ведение производственного контроля. Некоторые рекомендации относительно оформления всей технически и законодательно необходимой документации (разрешения) и по вопросам санитарного характера. Алгоритм оформления заключений.

Куда, в какие именно сроки следует обращаться по поводу оформления законного разрешения на период проведения радикальной перепланировки в моем помещении?

Необходимо четко понимать, что абсолютно все важнейшие вопросы по поводу законности перепланировок согласуются со специальными органами власти, — так гласит Жилищный Кодекс РФ. Практически всегда такие ситуации лежат в сфере интересов и компетенции районных отделов специальных жилинспекции или специальных комиссий, организованных на базе муниципалитетов. Порядок решения вопросов в вашем или интересующем вас районе удобнее уточнить в секретариате местной администрации.

Согласование строительной перепланировки предполагает наличие целого списка определенных документов. Какие конкретно бумаги требуется собрать?

При согласовании перепланировок придется собрать следующий список обязательных документов:

1. Заявление о необходимости перепланировки либо переустройства, составленное в соответствии со специальной формой, утвержденной Правительством РФ.
2. Документы, которые могут доказать ваше право владения на помещение. По действующему закону не обязательно подавать оригиналы документов, достаточно снять копии и уже копии заверить у любого нотариуса.
3. Подробный проект, описывающий будущий вариант планировки
4. Если нужно разрешение на начало строительных работ, то потребуется технический паспорт того помещения, где будут проводиться работы.
5. Если квартира занята жильцами по так называемому договору соцнайма, то требуется письменное согласие членов семьи без исключения, а также тех лиц, которые временно отсутствуют. Если вопросы перестройки курирует единоличный собственник такого жилья, в письменном согласии других членов семьи нет специальной потребности.
6. Если переустройство или вся перепланировка будут проводиться в доме, безусловно представляющем какую-либо (историческую, архитектурную) ценность, то для начала работ необходимо обязательно иметь заключение от специального органа, ответственного за сохранность памятников истории, архитектуры. Данная инстанция должна подтвердить, что планируемые перемены возможны и не нанесут урон уникальному историческому облику города.

При оформлении официального пакета документов следует обязательно знать, что именно данный перечень является официальным, это «закрытый» список. Это дает право думать, что государственные чиновники не имеют официального права затребовать у вас еще какие-либо документы дополнительно к вышеперечисленным.

Какие сроки установлены для оформления законных разрешений?

Порядок оформления всех письменных разрешений таков, что после принятия заявления у заинтересованного лица, представитель органа, выполняющего согласование, обязан выдать ему расписку с датой принятия данного заявления. Именно та дата, которая указана в расписке является стартовой – от нее отсчитываются сроки оформления. Теперь по закону положительное решение или отказ вы должны получить в течение 45 и не более дней. По окончании процесса вынесения решения в течение 3 рабочих дней заявитель получит на руки документ, подтверждающий данное решение. При вынесении положительного решения можно спокойно приглашать подрядчиков и приступать к процессу перепланировки или вопросам переустройства.

Я получил письменный отказ. Каковы будут мои правильные действия?

По недавно вышедшему Закону причин для категоричного отказа заявителю в разрешении может быть лишь три:

• Причина первая: список документов не представлен в полном, как это заявлено, объеме.
• Причина вторая: документы представлены не в тот орган, который по закону имеет право выдавать решения.
• Причина третья: представленный проект, который предъявил заявитель, не соответствует специальным нормам и всем требованиям действующего закона.

Новый Закон составлен так, что отказать заявителю довольно проблематично. Любой чиновник, который все-таки решился не давать разрешения на изменение планировки или переустройства обязан четко указать причину своего отказа. Он должен ссылаться на соответствующие нарушения, а также должен письменно указать все свои выводы и замечания. Письменное решение проще обжаловать, а это уже ваше конституционное право.

Я выполнил перепланировку согласно с полученным разрешением, достаточно ли его или я должен обязательно предпринять что-то еще?

По закону вы обязаны пригласить специальную приемочную комиссию по окончании всех работ. Эта комиссия подтверждает, что все требования буквы закона и проекта соблюдены, о чем составляется и тут же подписывается акт. Затем комиссия отправляет этот акт в организацию, занимающуюся учетом объектов недвижимости в вашем родном городе.

А если перепланировка или процесс переустройства выполнены без решения, самовольно, то что мне за это грозит?

Если вы решились на нарушение и выполнили работы без разрешения, то обязаны вернуть объект в изначальное состояние в «правдоподобный» для осуществления срок. При этом страдают и наниматель, и собственник квартиры.

Однако по новому ЖК уже проведенную перепланировку можно узаконить через суд, если все произведенные работы по изменению плана не затронули интересов иных граждан (например, соседей «переделанной» квартиры), никак не угрожают здоровью или жизни людей. Тоесть абсолютно не были нарушены несущие конструкции (стены, колонны и иные опорные элементы).

Могут ли по закону лишить человека жилья за перепланировку без обязательного согласования?

Такая перепланировка может послужить основанием для лишения человека жилья. Так случилось, что ЖК предусматривает вариант расторжения договора найма и дальнейшую продажу жилья с публичных торгов. Но эта ситуация возможна, если суд уже отказал владельцу жилья в узаконивании переделок.

Процедура отчуждения должна производиться через суд, инициатором ее может выступать организация, выдающая разрешения на согласование.

Таким образом, прежде чем у какого-либо человека отнимут квартиру, он должен проиграть 2 судебных процесса.

Если я приобрел квартиру после перепланировки, но не знал или не подумал об какой-либо ответственности, то что мне за это будет?

Если вам досталась переделанная квартира с не узаконенной перепланировкой, то вы несете ответственность такую же, как если бы вы провели такую перепланировку или переустройство самостоятельно.

Прежде чем вы решитесь совершить покупку любого жилья необходимо узнать:

• Была ли проведена перепланировка?
• Была ли она согласована по закону?

Для того выяснения нюансов в данных вопросах достаточно изучить поэтажный план «проблемной» квартиры и техпаспорт на эту же самую квартиру. В ходе регистрации сделки по жилью обязательно заказывается техпаспорт на интересующий вас объект недвижимости, который предъявляется продавцом покупателю.

Если перепланировки были выполнены без разрешения, то она поэтажном плане они отмечаются красными линиями. Если же переделок не было, то красных линий не будет, но тогда следует обязательно сравнить реальный план квартиры с нарисованным планом. Их появление на плане – результат добросовестной работы инспектора БТИ.

Если же вам все же досталась «проблемная» квартира, то следует устранить нарушения, согласно с новым Жилищным Кодексом, с учетом реального срока решения проблемы, который назначит орган, выполняющий согласование реконструкций.

В ходе перепланировки квартиры можно выпиливать проёмы в несущих стенах, объединять лоджии с комнатами, а иногда даже двигать стояки отопления. Главное, чтобы в результате переделок не пострадала прочность здания и не нарушилась работа инженерных систем. Такую перепланировку даже согласуют, если есть хорошее инженерное обоснование соблюдения всех норм.

Официальное согласование перепланировки квартиры по-настоящему необходимо только в одном случае – если квартира продаётся в ипотеку. В этом случае банк изучает кадастровый и технический паспорта на объект, а сопоставление этих бумаг сразу выявит наличие не узаконенных изменений. Кроме того, банк почти всегда отправляет в квартиру оценщика, который также обязательно заметит расхождения реального положения дел с документацией.

Павел Сенюк

эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Многое зависит от позиции банка. В последнее время многие кредитные организации готовы кредитовать покупку квартир с несогласованной перепланировкой, если изменения в ней не глобальны. Бывает, банк в такой ситуации требует от покупателя расписку, в которой тот сообщает, что уведомлён о несогласованной перепланировке и обязуется привести все бумаги в порядок. На этом всё заканчивается. Согласовал ли новый владелец перепланировку, банк, конечно же, не проверяет.

Как замечает Павел Сенюк, если банк в сделке не участвует, то кадастровый паспорт, как правило, не запрашивается. Покупатель может и не узнать, что в квартире проведена перепланировка. Но даже если он об этом знает, то, как правило, не требует, чтобы продавец узаконил изменения. «Русский авось работает» – говорит эксперт. В то же время, многие риэлторы считают, что к вопросу переделки жилья относиться следует ответственно.

Оксана Немирова

специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»

Покупателям квартир мы рекомендуем настаивать на согласовании перепланировки. Неизвестно, как поменяется законодательство, может оказаться, что новому владельцу придётся в будущем понести серьёзные расходы на приведение бумаг в порядок. В свою очередь, и тому, кто продаёт переделанную квартиру, следует провести согласование перепланировки. Сегодня предложений на рынке много, покупатель соглашается приобрести несогласованную квартиру только по очень привлекательной цене.

«Тяжёлая» и «лёгкая» перепланировка

В согласовании не нуждается лишь самое минимальное вмешательство в конструктив квартиры, например замена окон или остекления лоджии. Даже демонтаж двери из дверного проёма может привести к тому что заинтересованное лицо (банк или управляющая компания) потребует, чтобы изменение было узаконено. Особенно, если дверь ведёт из жилого помещения в кухню с газовой плитой. То же самое касается демонтажа стенного шкафа. Формально согласовывать ёго надо, но часто официальные инстанции закрывают на это глаза. Впрочем, масштабность работ и внесённых в квартиру изменений скажется на процедуре согласования.

Владимир Бочкарёв

исполнительный директор научно-проектной компании «АСПект»

Есть два варианта перепланировки: первый – это когда не затрагиваются несущие конструкции, в этом случае для согласования достаточно иметь проект, и не требуется заключение о возможности проведения работ. Второй вариант, это когда, например, речь идёт о проёмах в несущих стенах. Прежде чем планировать подобное надо пригласить на объект специалиста, который даст заключение о возможности переделки, выполнит расчёты и составит список необходимых работ. На основании этого уже будет разработан проект. Практика показывает, что при грамотном подходе можно сделать и согласовать перепланировку, которая предусматривает проделывание в несущей стене проёма шириной до 3 метров..

Пошаговая инструкция

Если действовать строго по закону, то согласовывать перепланировку следует до начала работ, на практике же сначала совершается переделка, потом согласование (иногда спустя несколько лет). Просто обращаясь в официальные инстанции, квартировладелец не говорит, что затеял оформление задним числом. Постановление о согласовании перепланировки квартиры выдаёт специальная комиссия районной администрации. Поэтому в каждом районе Екатеринбурга существуют свои особенности в процессе «легализации» квартирных переделок.

Оксана Немирова

специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»

В некоторый районах для согласования перепланировки достаточно предъявить техническое заключение специализированной организации, в других районах требуют полноценный проект.

Тем не менее, в целом процедура согласования выглядит достаточно стандартно. Ниже приведена пошаговая инструкция для согласования перепланировки. Данная инструкция, на первый взгляд, предназначена для тех, кто только планирует перестройку в квартире. На самом же деле, точно по такому же пути идут почти все владельцы квартир, получающие согласование уже де-факто сделанной перепланировки. Ну, может быть, исключаются предварительные консультации.

Шаг 1. Визит в квартиру проектировщика, который даёт заключение о возможности реализации задуманных изменений. Это должен быть специалист с инженерным образованием, работающий в организации, являющейся членом проектной СРО. Если перепланировки простая, то можно просто прийти к проектировщикам и нарисовать на плане БТИ, что планируется сделать, тогда проект делается без выезда, на основании существующего плана БТИ или экспликации объекта.

Шаг 2. Консультация в управляющей компании (УК) о возможности согласования планируемых изменений в квартире.

Шаг 3. Проектная организация (член проектной СРО) готовит проект перепланировки (для этого потребуется план квартиры из БТИ).

Шаг 4. В получить список необходимых документов, собрать их и представить на рассмотрение комиссии. Обычно требуются: бумаги на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру и заявления о согласии на перепланировку от всех жильцов (подробнее можно посмотреть ). Кроме того, часто требуется заключение УК о возможности согласования.

Шаг 5. Районная комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По регламенту на подготовку разрешения отводится 45 дней, обычно это длится месяц. За ускорение процедуры администрация может потребовать «спонсорскую помощь» (платёж проводится официально).

Шаг 6. Проводятся ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом. По их окончании приглашается техник БТИ, который фиксирует изменения и выдаёт новую техинформацию.

Шаг 7. Владелец квартиры предоставляет в райадминистрацию акты выполненных работ (как правило, требуются акты скрытых работ –гидроизоляция пола, монтаж силовых элементов, прокладка инженерных коммуникаций и пр.). Иногда на объект выходит представитель УК, который составляет акт осмотра.

Шаг 8. В райадминистрации получить бланк «Акта о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки», заполненный «Акт о введении…» подписать у разработчика проекта и в УК, после чего вернуть акт в администрацию. Там проверяют соответствие проекта и полученной техдокументации, и через 1-1,5 месяца владелец квартиры получает акт, подписанный районной комиссией.

Шаг 9. . Владелец квартиры с актом районной комиссии обращается в БТИ. На основании акта БТИ вносит изменения в существующий план, оформляет новый техпаспорт помещения. Техпаспорт оформляется, в том числе, на электронном носителе – на диске.

Шаг 10. Через МФЦ диск и техпаспорт отправляются в Кадастровую палату.

Шаг 11. В указанный день владелец квартиры приходит в МФЦ и, предоставив расписку о сдаче документов, забирает кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведённой перепланировке.

Таблица 1. Накладные расходы по согласованию перепланировки

Операция
Стоимость

Получение плана квартиры в (квартира до 100 кв. м)	500 руб.
Техническое обследование квартиры (до 100 кв. м) специалистом БТИ	600 руб.
Техпаспорт на квартиру (до 100 кв. м)	1 500 руб.
Проект перепланировки	от 3 000 руб.
Акт проведения скрытых работ (гидроизоляция, усиление и пр.)	от 1 500 руб.
Плата в УК за согласование работ(взимается не всеми УК)	от 700 руб.
Услуги посредника по согласованию перепланировки (если всю «беготню» на себя берёт посредник)	15-20 тыс.руб.

Узаконить перепланировку через суд

Иногда легализация перепланировки происходит через суд. Это бывает в трёх случаях. Во-первых, в суд может обратиться владелец квартиры по собственной инициативе. Он не идёт в районную администрацию, а подаёт в суд иск о признании перепланировки соответствующей нормам и правилам. К иску прилагается проект и заключение эксперта. Обычно суд доверяет заключению лицензированной организации, делавшей проект, и выносит постановление в пользу заявителя. Еще в двух случаях проведения согласования через суд, владелец квартиры обращается в этот орган уже после общения с районными властями.

Оксана Немирова

специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»

Бывают периоды, когда в некоторых районных администрациях отказываются согласовывать уже сделанные перепланировки. Чиновники прямо говорят заявителю, что ему следует решить этот вопрос через судебную инстанцию. Если перепланировка сделана без нарушений, то суд решает в пользу гражданина. Бывает другая ситуация: человек обращается в суд после того, как районная администрация аргументировано отказалась узаконить его перепланировку (или утвердить проект). В этом случае суд, как правило, встаёт на сторону райадминистрации.

Какие бывают «нельзя», и какие из них можно обойти

Специалисты насчитывают почти тридцать «нельзя» при перепланировке квартир. Однако большинство из них касаются очень специфических элементов ремонта (монтаж сауны или дровяного камина, перекладка вентканалов и пр.). При проведении «стандартной» перепланировки следует помнить сравнительно немного правил: нельзя ослаблять несущие конструкции; нельзя размещать санузел над кухней или комнатой; нельзя делать кухни и комнаты без окон; нельзя объединять несколько комнат в одну; нельзя выносить радиаторы центрального отопления на балкон; нельзя запитывать тёплый пол от общего отопления; нельзя, чтобы в спальне было газовое оборудование. В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м (подробнее можно посмотреть ).

Оксана Немирова

специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»

Есть квартиры с длинным балконом – на комнату и кухню. Было несколько случаев, когда хозяева хотели сделать второй выход на балкон. Например, уже есть выход из комнаты, а второй хочется из кухни. В панельных домах согласовать такую переделку практически невозможно. Это считается вмешательством в несущую конструкцию.

Балконы и лоджии – это самое слабое место при согласовании перепланировок. Владельцу квартиры, например, могут запретить менять остекление лоджии, так как внешний вид здания защищён авторским правом. Также проблемный момент – присоединение балкона к жилому помещению.

Павел Сенюк

эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Лоджии позволяли присоединять к комнате или кухне до 2005 года, но теперь лоджии и балконы считаются зоной общедомового пользования. Если человек хочет присоединить лоджию к комнате, в УК могут потребовать, чтобы он взял письменное согласие от всех соседей. Выполнить это практически невозможно.

Риэлторы и специалисты по согласованию перепланировок вспоминают немало случаев, когда перед продажей квартир, приходилось разделять балконы и комнаты – восстанавливать балконные двери и остекление. Тем не менее, и сегодня бывают ситуации, когда вопрос о присоединении балкона удаётся решить.

Владимир Бочкарёв

исполнительный директор научно-проектной компании «АСПект»

Сейчас к балконам столь трепетное отношение, потому что в многоэтажных домах они выполняют функцию спасения людей при пожаре. Если балкон отделён от квартиры дверью, то при пожаре есть шанс спастись, выйдя на балкон/лоджию. Пожарные разрешают присоединять лоджии в квартире, если расстояние от квартиры до земли не более 15 м. Либо недавно был случай – согласовали объединение комнаты и лоджии, потому что в квартире была вторая лоджия, оставшаяся изолированной. Пожарные сочли, что для безопасности жильцов этого достаточно.

Ещё одна переделка, которую районная администрация, как правило, согласовывать отказывается – перенос стояков водопровода и отопления. Тем не менее, как пояснил Владимир Бочкарёв, если проект переноса сделан так, что новое положение стояка не создаст проблем для функционирования водопровода/отопления, то согласование получить можно. Разумеется, районной комиссии надо будет представить заключение эксперта и разрешение на переделку от УК (которая отвечает за работу инженерных систем дома). Подобная перепланировка квартиры в одном из домов Екатеринбурга была проведена недавно.

Оксана Немирова

специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»

Формально нельзя сделать кухню без окон. Однако был такой проект, который удалось согласовать. Проектировщик сделал широкий дверной проём и обозначил это помещение как кухню-нишу. Что касается бывшей кухни, то в ней, из-за наличия газовой трубы, нельзя было сделать спальню. Проектировщик назвал помещение кабинетом. Такой расклад комиссию устроил.

Ранее портала Диванди рассказывал о реализованных достаточно сложных проектах перепланировки квартир. В одном из них было проведено , в другом – за счёт прилегающих помещений.

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди:

ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЬЯ

Жилищный кодекс содержит два термина, касающихся изменений внутреннего пространства жилых квартир: переустройство; перепланировка.

Их главным юридическим последствием является внесение новой информации в техническую документацию на жилье.

Практически каждый владелец квартиры желает сделать ее более удобной. Но, прежде чем взяться за изменение внутреннего облика жилья, стоит помнить, что для некоторых переделок требуется получить специальное разрешение. И есть виды перепланировок, которые не нужно согласовывать.

Под переустройством, согласно статье 25 ЖК РФ, понимаются изменения, производимые с различными инженерными коммуникациями:

• электропроводки;
• трубопроводов;
• вентиляционных коробов и т.д.

В это же понятие включается замена газовых плит электрическими, оборудование новых или перенос существующих санузлов.

Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещения.

Это может быть:

• перенос перегородок или дверных проемов;
• увеличение или уменьшение площади и числа комнат;
• устройство дополнительных подсобных помещений и т.д.

Является перепланировкой и устройство дополнительных тамбуров в подъездах и на лестничных клетках.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ?

Для того чтобы получить грамотную консультации, касательно того, какую перепланировку не надо согласовывать, обращаться следует в орган, занимающийся этими вопросами.

К таковым относятся:

• Жилищная инспекция;
• Отдел или Департамент капитального строительства при местной администрации.

В эти же организации придется обращаться в дальнейшем, если окажется, что запланированные работы требуют выдачи разрешения на их проведение.

Помимо органов власти ответить на возникающие вопросы могут:

• юристы, специализирующиеся на жилищном праве;
• сотрудники строительных и проектных организаций.

Они по роду своей деятельности обязаны знать и соблюдать нормы закона, относящиеся к данной сфере.

Любая перепланировка, даже та, которая не требует получения специальных разрешений, должна быть отражена в таком документе на квартиру, как технический паспорт.

Его оформлением и внесением всех изменений занимается специализированная организация – Бюро техинвентаризации (БТИ).

Технические специалисты БТИ производят осмотр и «обмер» квартир для составления техпаспорта.

Примерный алгоритм действий, связанных с перепланировкой будет таков:

1. Определить, нуждаются ли планируемые работы в согласовании.
2. Получить в БТИ техпаспорт (если это не было сделано раньше).
3. На плане, который прилагается к техпаспорту отметить намечающиеся изменения.
4. Составить проект перепланировки.
5. С планом, проектом и заявлением обратиться в Жилинспекцию.
6. Выполнить ремонт.
7. Составить акт о произведенной перепланировке и представить его в БТИ.
8. Вызвать техника из этой организации для составления нового плана квартиры.
9. Получить в БТИ техпаспорт с изменениями.

КАКУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ НЕ НАДО СОГЛАСОВЫВАТЬ?

Проще всего выполнить те виды работ, которые не нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями.

Большая часть переделок, предпринимаемых владельцами квартир, не подпадает под понятие перепланировки. Производство всех этих работ не вызывает изменения в конфигурации комнат и не влечет изменений в техпаспорте.

Например, к перепланировке не относятся:

• переклейка обоев,
• перестилание полов и прочие косметические изменения;
• замена окон и дверей;
• внутренняя облицовка балконов;
• установка кондиционеров и антенн;
• смена сантехники;
• замена кухонных плит, колонок, нагревательных приборов и т.д.

ЧТО МОЖНО, ЧТО НЕЛЬЗЯ?

Многие собственники понимают свое право как абсолютную свободу во всем, что касается принадлежащего им жилого помещения, включая перепланировку под собственные нужды без оглядки на требования нормативных документов.

В лучшем случае это приводит к штрафам и требованиям вернуть все в первоначальное положение, ну а в худшем – к обрушению дома, где любители простора снесли все несущие стены в квартире.

На самом деле, свобода пользования собственностью всегда имеет ряд ограничений. Главное из них – соблюдение прав и интересов других лиц, которые могут пострадать от опрометчивых действий такого собственника.

Применительно к жилым помещениям это выражается в существовании определенных правил, нарушать которые не следует хотя бы из соображений собственной безопасности.

К прямым запретам, закрепленным в Жилищном кодексе и Правилах технической эксплуатации жилищного фонда, относятся:

• перепланировка, ухудшающая условия проживания хотя бы части жильцов;
• разрушение или снижение прочности несущих конструкций;
• ухудшение вида фасадов и других внешних элементов или их сохранности;
• нарушение функционирования инженерных и противопожарных систем и оборудования.

ВИДЫ РАБОТ, НА КОТОРЫЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ

Какую перепланировку не надо согласовывать в 2015 году?

На основании статьи 26 ЖК РФ не нужно получать разрешение Жилинспекции и согласовывать проект для того, чтобы провести следующие виды работ:

• установка остекления на лоджии или балконе (но без изменения вида фасада);
• заделка или перенос, расширение или уменьшение проемов дверей во внутренних перегородках квартиры, за исключением несущих и межквартирных;
• снос и монтаж перегородок, не являющихся несущими и не увеличивающих нагрузку на перекрытия (деревянных, гипсокартонных, реже кирпичных и т.д.);
• замена ванны душевой кабиной;
• перемещение кухонной плиты в пределах кухни.

ОГРАНИЧЕНИЯ

Касательно некоторых видов перепланировок, путь и не требующих согласования, действует ряд ограничений. Они, прежде всего, касаются безопасности, как самих владельцев квартиры, так и их соседей.

Все ограничения устанавливаются нормативными актами (глава 4 ЖК РФ). Это стоит учитывать при планировании ремонтных работ.

Наибольшее количество запретов и предписаний касается газовых приборов. Их установка, а также замена и перенос должны осуществляться только работниками соответствующих служб.

Есть правила, касающиеся запрета на ликвидацию ряда перегородок и проемов в помещениях, где установлена газовая плита или колонка. Имеются правила, ограничивающие возможность смены целевого назначения того или иного помещения. Это касается кухонь, туалетов и прочих нежилых помещений. Их перенос или прямо запрещен или требует проведения дополнительных работ по обеспечению безопасности соседей.

ЗАКОН

Основные положения о порядке согласования и проведения перепланировок содержатся в главе 4 Жилищного кодекса. Это главный документ, регулирующий данный вид отношений.

Он касается как собственников квартир, так и нанимателей социального или специализированного жилья.

Но еще до вступления ЖК РФ в силу действовали и продолжают действовать по сей день различные правила и нормы, касающиеся эксплуатации жилищного фонда.

В них детально прописаны вопросы:

• проведения перепланировок;
• переоборудования жилых и нежилых помещений в частных и многоквартирных домах.

Разрешение на перепланировку квартиры необходимо получить до начала переустройства. Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры? Читайте здесь. Что такое переустройство и перепланировка жилого помещения? Подробности в этой статье.

САМОВОЛЬНОЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВО

Несмотря на то, что многие работы по изменению жилых помещений не требуют разрешения, их проведение завершается внесением новой информации в техпаспорт квартиры.

Если этого не сделать, то перепланировка или переустройство попадает в разряд самовольных, то есть незаконных.

До тех пор, пока такой факт не обнаружен, владельцу перестроенной квартиры ничего не угрожает, то есть пока он не решит свою жилплощадь продать, подарить или обменять.

Тут-то и обнаружится, что пока изменения не нашли отражения в техпаспорте, распорядиться самовольно переустроенной квартирой невозможно.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Закон предусматривает только административную ответственность за самовольное переоборудование или перепланировку квартир.

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ нарушителю грозит штраф. Но этим последствия опрометчивых действий не исчерпываются.

При обнаружении нарушений, угрожающих безопасности соседей, владельцу перестроенной квартиры придется вернуть квартиру в первоначальный вид. Разумеется, за свой счет. А если его действия уже нанесли вред кому-либо из жильцов, то и понести имущественную ответственность в рамках гражданского права.