На сегодняшний день существует несколько способов определения границ земельного участка, предусмотренных действующим законодательством РФ. В зависимости от выбранной вариации, будет колебаться стоимость услуги, ее длительность и достоверность полученной информации.
Граница земельного участка: законодательное определение
Для того чтобы узнать, как определяются границы земельного участка (ЗУ), необходимо ознакомиться с рядом законодательных актов.
- Земельный кодекс.
- Федеральный закон 122.
- Закон о кадастрах.
На основании данных законодательных актов и описанных в них нормативов можно определить тот факт, что обозначение пределов земельного надела производится с помощью межевания.
Под границами ЗУ подразумеваются линии, за которыми заканчивается протяжённость вашего имущества.
Значение правильного размежевания участка
Межевание служит для определения границ земельного участка, и включает в себя набор процедур, помогающих установить на местности границы ЗУ ориентируясь на координаты местоположения, с закреплением специальных межевых знаков.
Эта процедура производится для такой классификации земель, которые:
- передаются из госрезерва на постоянное пользование;
- распределяются по различным обстоятельствам;
- требуют разделения, объединения или частичного выделения.
Важно! Начиная с 2021 года, согласно федеральному закону 218, для земельных наделов, которые становятся объектами сделок по купле-продаже, наследованию процедура межевания будет производиться в обязательном порядке.
До этого периода граждане РФ осуществляет процедуру на свое усмотрение.
Способы определения границ участка
Если вы не знаете, как определить границы земельного участка, в случае получения надела в наследство, можно воспользоваться несколькими способами, которые не предполагают наличия межевания.
Самостоятельно
Если у вас возникает желание самостоятельно уточнить, каким образом и где проходят границы вашего ЗУ, необходимо обратиться на интернет-портал государственного органа регистрации под названием Росреестр. При этом для получения информации о вашем земельном наделе, необходимо иметь в наличии кадастровый паспорт. В случае отсутствия такового документа, и вашей уверенности, что он был выписан ранее, можно ознакомиться с деталями описания участка по фамилии.
Важно! При саморучном проведении границ, которые не соответствуют данным в документации, содержащейся в кадастровой палате, на владельца может быть наложен штраф.
По кадастровому номеру
Другим вариантом как узнать границы земельного участка является использование информации в виде кадастрового номера. В этом случае вы можете:
- посетить в интернете публичный сайт кадастровой палаты;
- лично обратиться в кадастровую службу по месту нахождения участка.
Скачать образец обращения в кадастровую службу
Скачайте WORD — Образец обращения в кадастровую службу
Указание присвоенного наделу номера либо адреса, по которому произошло постановление недвижимости на кадастровый учёт, даст возможность уточнить информацию о границах. Однако далеко не всегда подобные факты содержатся в представленном документе. Помимо прочего, в нём могут быть допущены ошибки.
Стоит понимать! Наиболее точным способом для выявления границ выступает обращение к кадастровому инженеру, с дальнейшим составлением межевого плана.
Первичное межевание участка
Первый этап межевания включает в себе подготовку специальной документации, в которой отображается информация об участке, планирование работ и выбор инструментария.
Если межевание было проведено
Для соблюдения правильного порядка, предписывающего как определить границы земельного участка, после проведения межевальных работ необходимо:
- составить межевальный план;
- сопоставить информацию в Кадастровом реестре.
В случае отсутствия регистрации ранее, нужно внести новые данные и оформить присвоение участку кадастрового номера.
Процедура определения границ участка
Вторым этапом межевания выступает выполнение действий со стороны кадастрового инженера.
- Произведение общего замера ЗУ.
- Определение координат межевых знаков.
- Определение границ и согласование их с владельцами смежных земель.
Корректировка на местности и координаты земельного участка
В случае возникновения спора с владельцем смежного ЗУ касательно пересечения границ, можно заказать услугу геодезической корректировки на местности с помощью определения координат надела. Работы заключаются в сравнении информации о координатах, включенных в реестр и фактическом месте положения ЗУ.
Как проверить земельный участок и его границы перед покупкой рассказывает Максим Калинин
Что это такое?
Точного определения, что такое граница земельного участка закон не называет. Однако он указывает на исходные данные, по которым и можно сформулировать определение.
Граница земельного участка – это линия, через которую проходит горизонтальная поверхность.
Земля, которая находится в границах этой линии, является объектом имущественных отношений.
Способы определения
Для того чтобы определить границы своей земли существуют такие способы:
- Пригласить кадастрового инженера, который установит границы.
- Воспользоваться Интернет-ресурсом.
- Согласовать земельный участок с соседями.
Рассмотрим все варианты более подробно.
Способ №1: Приглашаем специалиста
Этот способ не бесплатный, но, пожалуй, самый надёжный. За небольшую плату вы можете пригласить кадастрового инженера. Сделать это можно, подав заявление в кадастровую палату по месту нахождения участка.
Специалист, опираясь на документы, возьмёт всё информацию в кадастровой палате и проведёт линию размежевания. Границы участка будут обозначены в этом случае колышками.
Следует знать, что допускается погрешность в установке границ не больше 20 см. Проводить такие работы может только земельный инженер или другой специалист, у которого есть соответствующая лицензия.
В Подмосковье такой вид работ будет стоить в среднем до 8 тысяч рублей.
Способ №2: Помощь интернета
Если ваша земля давно поставлена на кадастровый учёт, то сведения о нём можно будет найти на официальном сайте Росреестра.
Как это сделать?
Сайт Росреестр обновился, поэтому старая инструкция уже не актуальна. Теперь все стало гораздно проще:
- переходите по этой ссылке;
- заполняете необходимые поля;
- получаете результат!
Согласование с соседями
Следует понимать, что граница вашей земли будет одновременно являться и рубежом соседней, поэтому при определении своего участка следует провести процедуру согласования с соседями.
Для этого следует:
- Собрать всех заинтересованных сторон (уведомить их в письменном виде).
- Пригласить специалистов, которые выполнят межевание.
- Составит акт, в котором будет обязательно присутствовать чертёж участка. Подписать акт всеми заинтересованными лицами.
Способ №3: Уточняем в документах
В п. 7,9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ границы участка определяются с помощью координат и характерных точек. То есть координаты своего надела можно посмотреть в документах, подтверждающих ваше право собственности на него.
Если таких документов нет, то сведения можно проверить из бумаг, в которых будет описано местоположения границ участка.
Такими документами считаются:
- Технический паспорт.
- Договоры купли-продажи, обмена, дарения.
- Свидетельства.
Будьте внимательны! Если документов нет, то границами участка будут признаны те объекты, которые существуют в этой местности 15 лет и больше. Чаще всего такими объектами выступают предметы природы или искусственно сделанные сооружения.
Как проходит межевание без соседей? Читайте здесь.
Заключение
Подведём итоги:
- Чаще всего определить границы участка без помощи специалиста бывает очень трудно.
- Тем более не следует рисковать и устанавливать рубежи своих землевладений самостоятельно – это может привести к судебным спорам с соседями.
- Процедура согласования границ участков с соседями является обязательной.
- При согласовании рубежей, определении границ участков не следует подписывать непрочитанные или не до конца оформленные документы.
- Границы вашего участка должны подтверждаться соответствующими документами, которые будут сохраняться у вас.
Сколько стоит сделать межевание земельного участка — читайте, перейдя по ссылке.
- При выявлении любых спорных вопросов по границам участков следует обращаться в суд.
Замерили на предмет межевания или выноса границ в натуру?
Границы участка обозначили
Если проект на руках и собираетесь сначало строить дом, а потом капитальный забор, то все равно прийдется вызывать их еще раз для выноса осей и привязки дома. Вот тогда пусть и проверяют. Но и это не последний их приезд, по идее они должны появиться для проверки существующего строения после постройки и еще раз газовщики при прокладке газа.
Да, сначало дом ставим, но как его ставить если они неправильно границы отметили? Может они вообще неправильно колья вбили. Поставлю я фундамент на три метра от забота, а они в следующий раз скажут что я сам колья перебил и фундамент в метре от границы поставил. Что тогда делать?
Приобретение участка земли всегда связано со многими рисками. Поэтому покупатель должен заранее узнать статус ЗУ, наличие каких-либо обременений, посягательств со стороны третьих лиц и т.д. Свести возможные риски к минимуму поможет процедура проверки юридической чистоты сделки.
Как узнать статус земельного участка?
Как проверить права на землю и документы?
Чтобы не ошибиться при покупке, необходимо проверить у продавца наличие права собственности на земельный надел.
СПРАВКА. С помощью правоустанавливающей документации легко выяснить, каким образом собственник получил землю во владение.
Покупатель должен затребовать ряд документов, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки:
- Выписку из ЕГРН, где указаны границы надела и его площадь;
- Правоустанавливающие документы;
- Бумаги, подтверждающие право собственности;
- Документ, в котором зафиксировано целевое предназначение участка;
- Кадастровый паспорт (кадастровый план до 2008 года).
Чтобы получить необходимые сведения, покупатель должен обратиться в Росреестр. Можно осуществить проверку через интернет, по телефону.
Как определить категорию назначения земли по кадастровому номеру?
Продавцы не смогут ввести покупателей в заблуждение относительно статуса земельного надела, поскольку сведения о нём находятся в общем доступе. Достаточно ознакомиться с информацией на публичной кадастровой карте в интернете, находящейся по адресу http://pkk5.rosreestr.ru.
Уточнить информацию в онлайн-режиме очень просто:
- Ввести в форму поиска, расположенную в левом верхнем углу кадастровый номер земельного надела;
- Если номер правильный, участок отобразится в максимальной величине;
- Для ознакомления с данными о целевом назначении земли нажать на вкладку «Информация». Статус территории указан сразу после её адреса.
СПРАВКА. Чтобы получить сведения о ЗУ на публичной карте, регистрироваться на сайте не потребуется.
Как узнать правовой статус по адресу?
Если нет информации о кадастровом номере земельного участка, ознакомиться со сведениями о нём можно по адресу. Для этого обращаются с запросом в Росреестр. После получения выписки направляются в Федеральную регистрационную палату, предъявив сотрудникам документы:
- Выписку из Росреестра;
- Паспорт;
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины на предоставление запрашиваемых сведений.
По истечении 5 суток специалисты предоставят интересующую информацию.
Наличие возможных обременений
Обременения – это разного рода ограничения, которые накладываются на возможное использование надела земли. Их наличие определяется законом или договором.
К обременениям может относиться:
- Залог (ипотечный в том числе). При определённых условиях участок земли имеет право затребовать залогодержатель;
- Арест, наложенный судом. Такая мера обычно связана с непогашенными задолженностями;
- Притязания со стороны третьих лиц. Например, для продажи земли обязательно согласие супруга;
- Сервитут. Это право ограниченного пользования участком, предоставляемое третьим лицам.Например, право прогона сельскохозяйственных животных через УЗ;
- Доверительное управление. Земельный надел использует управляющий, назначенный в специальном порядке. При этом пользование УЗ он осуществляет в интересах другого лица;
- Концессия. Владелец передаёт право пользования наделом другому лицу для реализации конкретной цели. Добычи полезных ископаемых, например;
- Долгосрочная аренда. В таком случае смена владельца земли не может быть основанием для расторжения сделки.
ВАЖНО! Вышеуказанные обременения подлежат государственной регистрации в Росреестре.
Сведения о наличии или отсутствии ограничений отображаются в свидетельстве о праве собственности на УЗ.
Проверка личности продавца
Проверка личности продавца является одним из важных факторов подтверждения юридической чистоты сделки. Паспортные данные должны точно совпадать со сведениями, содержащимися в документации на землю.
Когда в сделке принимает участие доверенное лицо продавца, у него обязательно проверяют наличие нотариально заверенной доверенности. Критерии проверки:
- В бумаге должна быть указана цель её выдачи. В данном случае разрешение на проведение сделок с недвижимым имуществом;
- Сведения в доверенности должны быть идентичными информации в паспорте уполномоченного лица;
- Можно связаться непосредственно с хозяином земельного участка и проверить достоверность данных относительно его представителя.
Стоит убедиться в наличии у продавца законного права на совершение сделок с недвижимостью – дееспособности.
Основные способы проверки статуса УЗ
Правоустанавливающие документы
Исходя из способа приобретения земельного участка, правоустанавливающие бумаги могут быть различными:
- Судебное решение;
- Договор купли-продажи;
- Договор мены или дарения;
- Свидетельство о вступлении в наследство;
- Акт местной администрации о предоставлении надела в собственность.
ВАЖНО! Во всех перечисленных случаях, кроме последнего, не исключается возможность оспаривания прав владельца земли третьими лицами.
При ознакомлении с правоустанавливающей документацией обращают внимание на срок, в течение которого продавец является владельцем участка. Если период длительный, велика вероятность заключения действительной сделки. Если срок маленький – меньше 1 года, стоит проявить бдительность.
Самым надёжным способом получения УЗ является передача его в собственность местными органами государственной власти. При заключении сделки с таким продавцом риски будут минимальными.
Документы, подтверждающие наличие права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности является важнейшим документом. Его выдают при переходе ПС или регистрации договора в Росреестре.
Данная бумага обязательно должна быть у продавца недвижимого объекта. Исключительными являются ситуации:
- Земля была получена в порядке наследования или по решению суда. Государственная регистрация в этих случаях необязательна, поскольку ПС возникает при наступлении права на наследование и в силу судебного решения;
- Владелец получил ПС в период до 2000 года. В то время БТИ осуществляло регистрацию сделок с недвижимым имуществом. И свидетельства о праве собственности не выдавались.
Информация в свидетельстве о ПС должна совпадать с паспортными данными продавца. Желательно, чтобы владелец земли предоставил для ознакомления оригинальный документ, а не копию.
Кадастровый паспорт (кадастровый план до 2008 года)
Без кадастрового паспорта совершение сделок с недвижимостью запрещено.
В документ отражаются сведения:
- ФИО собственники УЗ;
- Информация о долях надела;
- Статус земельного участка;
- План границ;
- Сведения об обременениях.
ВНИМАНИЕ! Информация о площади земли, зафиксированная в кадастровом паспорте, должна совпадать с данными в свидетельстве о регистрации.
Выписка из ЕГРП
В выписке отражаются достоверные сведения о статусе земельного участка на данный момент.
СПРАВКА. Из документа можно узнать, находится ли УЗ под арестом или в залоге.
Чтобы получить выписку, заинтересованному лицу достаточно обратиться в районное отделение Росреестра.
Проверка через интернет
Если есть кадастровый номер, по нему можно быстро узнать статус земельного надела в онлайн-режиме. Для этого заходят на сайт Росреестра, далее в раздел «Карты». В специальное окошко вводят номер, и на экране отобразится искомый участок.
По телефону
Обращаются в территориальный отдел Росреестра с целью запроса нужных сведений.
ВАЖНО! Таким правом обладает только владелец земельного участка.
Путем личного обращения
Для уточнения информации о ЗУ обращаются в службу, занимающуюся регистрацией, кадастрами и картографией. Ответ на запрос придёт в течение 5 дней в письменной форме или по электронной почте, например.
Вышеуказанный вариант даёт возможность узнать подробную информацию относительно статуса надела земли. После получения сведений их сравнивают с данными, которые зафиксированы в документации, представленной продавцом. Если есть расхождения – стоит насторожиться.
Таким образом, чтобы проверить статус земельного участка перед покупкой, можно воспользоваться электронной кадастровой картой, если известен номер УЗ. Самым действенным способом получения точной информации является личное обращение в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Суть покупки земли- в переоформлении прав на поставленный на кадастровый учет земельный участок , границы которого четко установлены. Законодательство о земле очень объемно, запутано и одни законодательные акты часто противоречат другим.
Обратите особое внимание на:
- Заболоченность участка
- Наличие оврагов
- Остатки деятельности прежних владельцев- наличие построек, свалок, строительных конструкций
- Проходящие неподалеку автомагистрали, железнодорожные пути, ЛЭП
- Наличие опасных производств в районе земельного участка
- Деятельность соседей- возможно они вывели на участок дождевые стоки, построили в непосредственной близости какие- то сооружения- дачные постройки, туалеты, выгребные ямы и т.п.
2. Проверить наличие инфраструктуры- подведенных воды, газа, канализации, электроснабжении, законно ли проведены коммуникации.
Проверку реальных границ и совпадение их с документальными границами нужно с помощью кадастрового инженера. Часто бывает, что соседи прирезают себе часть соседнего участка или отрезают себе часть дороги или иных земель общего пользования.
Границы документальных и юридических границ должны полностью совпадать, в противном случае свое право придется доказывать в суде, а это очень долго, дорого и грозит вылиться в конфликт с соседями, с которыми лучше дружить.
Проверенные границы нужно сразу же “застолбить”, то есть фактически вбить столбы по границам участка.
О правилах покупки загородного дома- советы юриста посмотрите здесь.
Как проверить юридическую чистоту участка
1. Проверка права на землю- тщательно проверить:
А) Свидетельство государственной регистрации на участок земли. Бывают случаи, когда землю у владельца просто отбирают
Б) Выписка ЕГРП- госпошлина 200 рублей, срок готовности- пять суток
В) Основания владения землей- договор купли продажи, наследственные документы, мена, и т.п.
Г) Кадастровый паспорт на землю. Здесь отражаются:
- Информация о владельце
- Характеристика участка
- Вид использования земли
2. Проверка категории земли.
Если продавец участка земли продает землю сельхозназначения, убеждая, что перевести эту землю в категорию “земля населенного пункта”, скорее всего вас обманывают. Перевод земель из одной категории в другую могут стоить огромных денег, времени, а часто бывает просто невозможным.
Если в назначении покупаемой земли есть слова “для садоводства и огородничества”, то на использовании земли для строительства жилого дома тоже будет ряд ограничений.
Если в документах будет обозначено, что земля для строительства многоэтажной жилой застройки- это значит, что вокруг вашего участка вскоре будут стоять жилые многоэтажки. В последнее время в Подмосковье участились случаи строительства многоквартирных домов на землях под индивидуальное строительство.
Лучший вариант для желающих построить индивидуальный дом для жительства- когда в документах будет написано, что земля предназначена для строительства малоэтажных домов, и индивидуальной жилой застройки. О продаже участков без подряда в Подмосковье посмотрите здесь.
Здесь есть гарантия, что вокруг будут так же жилые дома, и не будет, к примеру автомойки или предприятий- такие земли предназначены только для жилых домов
О том,
как правильно выбрать землю
, посмотрите здесь.
3. Проверка обременений и наличия притязаний со стороны третьих лиц и государства
Не редко бывает, что участок земли спешно продается после того, как возникла угроза его отчуждения- появились новые наследники, суд накладывает арест на землю за долги или есть сведения, что земля может быть изъята для государственных нужд- к примеру для военной инфраструктуры.
При покупке земли нужно так же заручиться и нотариальным согласием супруга- в противном случае половину земельного участка может вполне “оттяпать” супруга бывшего хозяина, права которой при продаже земли были обойдены.
4. Проверка подлинности документов на землю, паспорта владельца, доверенности на продажу, если землю продает не собственник и прочих документов.
Проверку нужно проводить так:
- Паспорт продавца
- Оригинал документа собственности на землю (кем и когда выдано свидетельство и на основании чего, кто собственник земли, какова площадь участка, каков статус земли, кадастровый номер участка)
- Проверьте кадастровый план участка (количество соток, сведения о частях земельного участка, категория земли, план границ участка). `
- При продаже земли риэлторской кампанией, лично проверьте регистрационные документы кампании, наличие у них права на продажу земельного участка- договора, доверенности и т.п.
- При продаже земли по доверенности обратите внимание- имеет ли право доверяемый расписываться в документах и получать деньги. О проблемах с доверенностью прочитайте здесь.
- Выписку из кадастра (обременения по участку- к примеру на участке могут проходить трубы, коммуникации, кабели, деревья, не подлежащая вырубке)
- Если речь идет о товариществе- отказ дольщиков от преимущественного права на покупку земли
- Желательно так же получить генеральный план застройки района
- Если речь идет о покупке дорогого участка, желательно проследить историю участка с документов о первичном выделении земли
- Проверьте договор купли- продажи земли. Иногда он бывает так составлен, что его не трудно признать ничтожным или оспоримым
- Если речь идет о покупке земли с построенным домом, ознакомьтесь, как проверить дом при покупке
В общем, проверка всех компонентов достаточно сложный процесс, и запутаться может даже опытный юрист, не специализирующийся в земельных вопросах. Если все же вы решили купить землю самостоятельно, соблюдайте:
Правила покупки земли у организации
Лично соберите отзывы и рекомендации о кампании, у которой вы собираетесь купить землю. Пообщайтесь с менеджерами кампаний, ознакомьтесь с сайтом кампании.
Лично тщательно осмотреть земельный участок, при обнаружении каких- то неясностей, требуйте исчерпывающих объяснений у продавца. Если объяснения невнятны, от покупки лучше отказаться.
Внимательно проверить посмотреть свидетельство о праве собственности на землю и кадастровый паспорт. Если сделка проходит через агента или по доверенности, убедитесь, что доверенность не отозвана и полномочия агента.
После подписания всех документов и оформления земли на вас, произведите расчет. О
безопасном проведении расчетов
прочитайте здесь.
Если же речь идет о покупке дорогого участка или у частного лица, все же лучше обратиться к юристу или застраховать сделку.
Если покупается участок в огородном товариществе, необходим документ об отсутствии долгов по членским взносам, возможным отработкам и дежурствам.
О способах обмана при покупке загородного дома посмотрите здесь.
