Какие существуют особенности перепланировки в РФ в 2019 году

Можно ли объединять балкон с комнатой, зачем вызывать специалиста для замены плиты, почему нельзя сделать санузел в спальне — вместе с дизайнером отвечаем на самые популярные вопросы о перепланировке

В грамотной планировке кроется 90% успеха дизайн-проекта. К сожалению, не все дома могут похвастаться изначально приемлемой планировкой, поэтому дизайнеры часто прибегают к расширению пространства путем его изменения.  Что можно и что нельзя делать в перепланировке? Что важно знать дизайнеру при создании планировочного решения? Из каких шагов состоит процесс согласования перепланировки?

1. Что такое перепланировка 

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ «перепланировка жилого помещения» — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Она может включать:   перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров. Помните, что в панельном многоквартирном доме любое из вышеперечисленных действий требует согласования в соответствующих инстанциях. Самовольное переустройство (перепланировка) – административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. Оно грозит не только штрафами, но и дальнейшими проблемами с продажей квартиры.

2. Что нужно для согласования перепланировки

Если у вас намечается перепланировка, то процесс ее согласования будет состоять из следующих этапов: разработка архитектурного проекта на перепланировку; согласование проекта в БТИ (Бюро технической инвентаризации); проверка проведенных работ специальной комиссией;получение документов с внесенными изменениями. Для подачи на согласование перепланировки понадобится пакет документов: заявление; правоустанавливающие документы на помещение, заверенные нотариально; проект перепланировки (если серьезные изменения) или переустройства (если незначительные изменения); поэтажный план дома и экспликация; технический паспорт квартиры; согласие всех членов семьи, если квартира находится в социальном найме; выписка из домовой книги, оплаченные квитанции за коммунальные услуги (на всякий случай). Для того, чтобы подготовить и подать документы понадобится 25–30 дней. Срок согласования/решения об отказе в ведомствах может варьироваться от 30 до 50 дней. Будьте готовы к тому, что общий срок может растянуться до 6 месяцев. А еще учитывайте, что согласование перепланировки может обойтись вам как в 25 так и в 80 тысяч рублей — цена зависит от объема и количества предоставляемой и анализируемой информации.

3. От каких идей придется отказаться

Во время ремонта многие владельцы закрывают глаза на правила перепланировки, однако, ими не стоит пренебрегать. Помните, что нельзя переносить газовое оборудование без согласования. Это должны делать только специалисты. Замену газовой плиты также рекомендовано производить силами мастеров ГорГаза. Тогда у вас будет гарантия на проведение работ безопасным способом и на отсутствие утечек газа. Все изменения нагрузки на несущие конструкции и плиты перекрытия должны быть рассчитаны специалистами и согласованы в соответствующих инстанциях. Нельзя переделывать, присоединять чердаки и технические этажи, как и изменять внешний вид фасада и вносить изменения в его конструктив. Одно из распространенных нарушений — объединение теплых и холодных помещений (лоджий и балконов с жилыми комнатами) и перенос туда батарей и радиаторов отопления. Категорически запрещено демонтировать, уменьшать каналы или нарушать вентиляционные короба и коммуникации; переносить без согласования стояки ХГВС и инженерные коммуникации. Нельзя производить врезку в отопительную систему дома собственной линии для отопления полов, также как проводить любые работы, влекущие за собой нарушение работы вентиляционного, инженерно-технического оборудования дома. О дополнительном санузле тоже придется забыть. Что касается планировок, то нельзя объединять кухню с гостиной, если в квартире стоит газовая плита. В таком варианте кухня должна быть отделена дверью и оснащена дополнительной вентиляцией. Жилые помещения не должны быть площадью менее 8 квадратных метров, и, конечно, в них обязательно должно быть естественное освещение и отопление.

4. Что можно согласовать без проблем

Несмотря на такой обширный список запретов, существуют варианты перепланировки, которые легко согласовать. Например, вам точно разрешат демонтировать ненесущие перегородки или построить новые стены и перегородки в пределах допустимых нагрузок на перекрытия дома. Можно заменить инженерное оборудование, если оно аналогично по параметрам и техническому устройству с уже установленным. Также разрешено вносить незначительные изменения в водо- и газоснабжение с помощью специалистов соответствующих служб (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей). И конечно, провести косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков и наружных столярных элементов вам никто не запретит.

5. Что нужно сделать после завершения ремонта 

После получения разрешения на перепланировку смело приступайте к производству работ. Для этого вам необходимо заполнять выданный в инспекции журнал ведения работ — после окончания ремонта вам будет необходимо пригласить комиссию для приемки работ. После осмотра комиссия выдает Акт о завершенной перепланировке, который вместе с заявлением о выдаче нового технического паспорта вам необходимо предоставить в БТИ. Но и это еще не все:  вам необходимо пригласить специалиста из БТИ для проведения замеров, оплатить госпошлину и только после этого новое свидетельство окажется у вас в руках. Если вы решили делать перепланировку самостоятельно, без помощи дизайнера, рекомендуем получить бесплатную консультацию специалистов Мосжилинспекции. Только следуя правилам и предписаниям, у вас получится с помощью перепланировки повысить комфорт собственного жилья, не влияя отрицательно на безопасность и конструктивную прочность здания, в котором живете вы, ваши близкие и соседи.

Дек 22, 2015Сергей

Комментарии: 6

Перед началом ремонта важно понять, что перепланировка, проведенная неправильно, приведет к трещинам в стенах. Если перепланировка выполнена с многочисленными нарушениями, масса конструкции перераспределится неправильно, что впоследствии приведет к разрушению несущих стен и обвалу части дома. Чтобы изменить конструкцию квартиры и не лишиться жилища, необходимо точно знать, какую перепланировку не надо согласовывать.

Но в первую очередь, важно понимать разницу между переустройством и перепланировкой. 

виды перепланировок не требующие согласования

При перепланировке жилья все изменения вносятся в технический паспорт. Ниже дан краткий список того, что не является перепланировкой, но требует внесения в технический паспорт (согласно статье 25 жилищного кодекса Российской Федерации):

— Замена сантехники, а также любого технологического инженерного оборудования.

— Обустройство ванных комнат, туалетов, кухонь.

— Переустановка сантехнических, газовых, инженерных приборов. Исключением считаются случаи, в которых радиатор переносится на застекленный балкон или в застекленную лоджию.

— Замена газовых плит на бытовые электрические плиты.

— Установка или замена какого-либо дополнительного инженерного оборудования. Важный момент: должно увеличиваться водопотребление или энергопотребление.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

— Также причиной для вноса изменений в технический паспорт является замена существующей сети или прокладка дополнительной сети. Исключением считаются ситуации с подогревом полов, в которых он питается от общедомовой системы отопления.

планирование Перепланировки квартиры

Изменения для последующего внесения в технический паспорт делаются по эскизу или проекту. По эскизу возможна разработка проекта для уничтожения несущих перегородок. Исключением считаются перегородки между квартирами. В эскизе можно прописать устройство проемов, заделку существующего дверного проема, установку новых перегородок (при условии, что на перекрытия не увеличится нагрузка) и дополнительного инженерного оборудования.

При составлении и согласовании основательного проекта перепланировки квартиры, в конструкции могут выноситься следующие изменения:

— Устройство проема в несущей стене и межквартирной перегородке.

— Создание проемов в перекрытиях и устройство внутренних лестниц, при объединении двух квартир по вертикали.

— Изменение конструкции полов, установка перегородок, из-за которых увеличивается нагрузка на несущие стены.

Что не является перепланировкой?

Чтобы помочь неподготовленному человеку понять, что не является перепланировкой квартиры, подготовлен следующий список.

Получение согласования не требуется для следующего типа перепланировок:

— Косметический ремонт любой сложности. Отделка стен, потолков, полов и наружных элементов.

— Сборка и разборка встроенной мебели. При разборке учитывается отсутствие образования новых помещений в квартире. Если помещение новое, необходимо согласовать перестановку с соответствующими службами.

— Установка новых дверей, в том числе крутящихся и сам раздвижных. Также можно устанавливать дополнительные витрины. Исключение составляют случаи, во время которых изменились общие внешние габариты.

— Монтаж антенны, москитных сеток и кондиционеров.

Почему важно узаконивать перепланировку квартиры?

Неправильная перепланировка приводит к разрушению несущих конструкций дома. От этого страдает квартира, в которой проведена несогласованная перепланировка, и квартиры соседей вокруг. Даже если все хорошо, и разрушение части дома не произошло, никаких юридических действий с квартирой, в которой была произведена незаконная перепланировка, произвести нельзя. 

какая планировка не требует разрешения?

Помимо очевидных моментов, перечисленных в пункте выше, выделяют следующие виды перепланировки квартиры, не требующие согласования:

— Остекление балкона или лоджии. Исключением считаются случаи, в которых в балкон или лоджию вносятся дополнительные модификации.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

— Устранение дверного проема. Правило работает только для ненесущих стен.

— Создание проема в перегородках. Исключением являются несущие конструкции и межквартирные стены.

— Устранение (как частичное, так и полное) перегородки, не считающиеся несущей.

— Создание дополнительных перегородок. При возведении учитываются дополнительные нагрузки на уже существующие перекрытия.

— Устранение или изменение отдельных тамбуров. Главным условием является отсутствие внешнего увеличения размера.

Выше представленный список регламентирован жилищным кодексом Российской Федерации. 

Особенности перепланировки на кухне

Перепланировка кухни встречается часто, потому что маленькие размеры данного помещения не позволяют эффективно пользоваться частью бытовой техники. Выделяют два способа перепланировки кухни: объединение с коридором и объединение с комнатой, расположенной рядом. 

Важный момент: перепланировка вторым способом невозможна, если вы проживаете в однокомнатной квартире.

Существующие жилищные нормы говорят, что в квартире должна быть как минимум одна жилая комната, и если объединить её с кухней, она перестанет считаться жилой.

Объединение кухни и комнаты рядом с ней невозможно, если на кухне установлена газовая плита. Полное объединение данных помещений противоречит действующим нормам жилищного законодательства. В лучшем случае, вы сможете установить раздвижную перегородку или плотно закрывающуюся дверь, которая не дает газу проникнуть в комнату, если возникнут неполадки.

При перепланировке кухни нельзя делать следующее:

— Ремонтировать или усекать канал вентиляции, расположенный на кухне.

— Переносить газовые плиты и баллоны, не согласовав перенос с соответствующей службой.

— Убирать инженерную сеть за неснимающиеся экраны или замуровывать их в стену.

— Запрещается объединять кухню с ванной и санузлом.

— Кухню и жилую комнату нельзя менять местами.

Пара советов: кухню разрешено объединить с ванной комнатой, при условии, что вы живете на последнем этаже, и над вами не расположен санузел соседей. Поменять местами комнату и кухню тоже можно, но необходимо проверить, что над кухней не располагается жилая комната соседей.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Для консультаций Вам нужно обратиться к нашим Специалистам.

Типовая квартира мало отражает индивидуальность владельца.

Для восстановления гармонии жильцы прибегают к переустройствам и перепланировкам.

Изменения могут быть сложными и простыми, требующими или не требующими согласования в компетентных органах.

Избежать дополнительных сложностей и лишней волокиты позволит предварительное знакомство с установленными федеральными и региональными нормами жилищного законодательства порядком, регламентирующим весь процесс.

Несмотря на относительную сложность, он призван максимально защитить жилищные права граждан и обеспечить их безопасную реализацию.

Сегодняшняя тема статьи «Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя». Поговорим об особенностях переделки квартиры подробнее.

Иногда бывают ситуации, когда жильцам не нравится конфигурация квартиры, и они хотят внести в нее изменения. Иными словами, внесение изменений в жилое помещение называется перепланировкой.

При этом все нововведения в обязательном порядке заносятся в техпаспорт на жилье.

Перепланировка обычно подразумевает замену документов, содержащихся в БТИ.

Составляется проект перепланировки. При этом необходимо, чтобы изменяемое жилье соответствовало действующим на данный момент строительным и санитарным нормам.

Проект перепланировки представляет собой документацию, составлять которую имеют право только сотрудники фирмы, имеющей допуск СРО.

Эта документация обязательна, если изменение конфигурации жилплощади при перепланировке отличается от первоначального плана в БТИ.

Перепланировка требует согласования, то есть, приведения в соответствие документов о собственности, учитывающих конструктивные особенности жилья, и фактической планировки помещения.

Что это такое?

Перепланировка – это комплекс ремонтных и строительных работ, которые направлены изменение планировочных решений жилья.

Что включает в себя перепланировка:

  • разбор и перенос в новое место перегородок;
  • устройство и перенос дверных проемов;
  • переоборудование или устройство тамбуров;
  • сооружение дополнительных санузлов и кухонь;
  • разграничение или объединение комнат;
  • ликвидацию темных кухонь;
  • увеличение жилплощади за счет кладовок в квартире.

Самовольная перепланировка жилплощади может повлечь за собой ответственность, предусмотренную законодательством.

Иногда перепланировку путают с переустройством. Это немного разные понятия. Переустройство подразумевает перенос, установку или замену коммуникаций, а также электрического оборудования, сантехники и прочего.

К переустройству может относиться, к примеру, перенос нагревательных сантехнических приборов.

Законодательная база

Чем регламентируется перепланировка:

  • 25 ст. Жилищного кодекса РФ дает определение для перепланировки и переустройства;
  • 26 ст. Жилищного кодекса РФ содержит основания для проведения в жилом помещении перепланировки.

Кроме того, проект перепланировки должен создаваться с учетом действующих СНиП, норм ГК РФ и прочих актов.

Что разрешено и запрещено?

Существует определенный перечень работ, которые запрещено проводить при перепланировке.

Краткий перечень запретов:

  • Запрещено при перепланировке затруднять доступ к инженерным коммуникациям.
  • Нельзя нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций жилья, повреждение которых может повлечь разрушение.
  • Запрещено устанавливать регулирующие или отключающие устройства на общих инженерных коммуникациях в том случае, если эти устройства будут влиять на потребление ресурсов.
  • Запрещается установка подогреваемого пола от общедомовой системы отопления и горячего водоснабжения.
  • Нельзя воплощать решения, которые не отвечают требованиям пожарной безопасности помещений.
  • Запрещен перевод технического подпола в подвал.
  • Нельзя проводить перепланировку на техническом этаже, который относится к общей собственности.
  • Запрещены любые работы, которые затрагивают внешний облик жилого дома.
  • Нельзя сооружать лоджии и террасы выше второго и на втором этаже.
  • Запрещено устройство штраб под проводку в плитах перекрытий.

Есть и некоторые виды работ, которые не требуют согласования. К ним относятся:

  • Объединение ванной комнаты с туалетом.
  • Устройство, удаление или перенос дверных проемов в не несущей стене.
  • Остекление балкона или лоджии.
  • Возведение перегородок.
  • Разбор не несущих перегородок.

Перепланировка

Перепланировку можно проводить как в квартире, так и в частном доме, а также нежилом помещении.

Довольно часто эта процедура производится в квартирах советского образца, поскольку люди желают изменить конфигурацию малогабаритных и неудобных жилых помещений.

Так как принятие проекта перепланировки осуществляется в ряде инстанций, имеющих стандарты инженерно-архитектурных решений, то доверять его разработку лучше всего фирме, профессионально занимающейся такой документацией.

Квартиры

Для того чтобы сделать косметический ремонт в квартире с отделкой стен, потолка и пола, не требуется заказывать проект перепланировки. Такие действия можно провести самостоятельно.

В случае, если предстоит резка проема в несущей стене, демонтаж несущей перегородки или расширение гостиной за счет коридора, то необходимо заказать проект перепланировки.

Временные рамки его изготовления в фирме напрямую зависят от предполагаемых изменений в квартире.

Частного дома

Самовольная перепланировка в частном доме запрещена, аналогично перепланировке в квартире. Однако, к перепланировке частных домов предъявляются менее жесткие требования.

Не запрещено законом производить все изменения в частном доме, которые не касаются увеличения или уменьшения площади помещений в нем. Так, самостоятельно можно демонтировать или устанавливать перегородки, сносить печь, устраивать кладовку.

Самовольная пристройка чего-либо к имеющемся квадратным метрам должна быть узаконена. В случае, если хозяева что-то пристроили к дому, а затем отправились за согласованием и получили отказ, то постройка должна быть снесена.

Нежилого помещения

Что считается перепланировкой нежилого помещения? Это внесение изменений в конфигурацию этого помещения его собственниками или людьми, эксплуатирующими данное помещение на имеющихся основаниях.

Цель перепланировки нежилой площади ‒ его изменение для более удобной эксплуатации.

К нежилым помещениям относятся, к примеру, кафе, магазины и офисы. Поскольку эти места обычно посещаемые, то их перепланировка представляет собой более сложный процесс, нежели аналогичная процедура в жилом помещении.

Порядок согласования

Начать согласование перепланировки своего жилья можно с консультации у службы, ответственной за переустройство помещений. Это не обязательный шаг.

После этого необходимо обратиться в БТИ, где можно заказать техпаспорт помещения, в котором требуется перепланировка. Также в БТИ стоит получить поэтажный план с экспликацией квартиры.

Затем необходимо обратиться в местный компетентный орган с заявлением по установленной форме.

В зависимости от типа перепланировки, может потребоваться проект или эскиз. Эскиз допускается нарисовать самоcтоятельно, от руки, а проект нужно заказывать в проектной фирме или можно воспользоваться типовыми вариантами перепланировок.

После этого документы нужно подать в компетентный орган региона (для г. Москва это Московская Жилищная инспекция) и ждать решение вопроса.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на проведение перепланировки обращаться необходимо в компетентный орган, чаще всего ‒ Жилищную инспекцию.

Необходимые документы

Для получения разрешения на перепланировку необходимы следующие документы:

  • заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающие документы на жилье, оригиналы или нотариально заверенные копии;
  • техпаспорт помещения;
  • проект перепланировки;
  • при перепланировке квартиры, занимаемой по договору социального найма ‒ согласие в письменном виде от всех членов семьи, если перепланировкой занимается владелец помещения, то согласие членов семьи не нужно;
  • для жильцов домов, представляющих историческую ценность, ‒ согласие от органа по охране архитектурных памятников.

Образец свидетельства о праве собственности на недвижимость здесь,

образец технического паспорта здесь,

образец согласия на перепланировку здесь.

Заявление

Для заявления о перепланировке (переустройстве) используется единая форма.

Образец заявления на перепланировку тут.

Проект

Проект перепланировки обычно выполняется проектной организацией, имеющей на это соответствующее разрешение.

Обычно сроки разработки проекта перепланировки занимают от 3 рабочих дней до месяца, в зависимости от сложности изменений.

Что входит в состав проекта:

  • обложка, где есть номер проекта и дата;
  • титульный лист с подписями сторон, которые несут ответственность за разработку проекта;
  • лист с общими данными, где присутствует ведомость чертежей и перечень прилагаемых документов;
  • пояснительная записка с перечнем планируемых работ;
  • план помещения до перепланировки, составленный на основании плана из БТИ;
  • монтажно-демонтажный план помещения;
  • план квартиры после проведения перепланировки с отражением всех изменений и проектных решений;
  • экспликация и план полов;
  • схема гидроизоляции;
  • канализация и водоснабжение;
  • аксонометрическая схема расположения оборудования;
  • план расположения дома в городе, с приложенной картой и фото дома;
  • допуск от СРО для организации, занимающейся перепланировкой;
  • авторский надзор;
  • дополнительные разделы.

Образец проекта перепланировки тут.

Сроки

Ждать ответ от компетентного органа, разрешена перепланировка или запрещена, нужно в течение 35 дней. В случае, если был дан положительный ответ, то по окончанию ремонтных работ нужно пригласить приемочную комиссию из Жилищной инспекции, чтобы она подписала приемочный акт перепланировки.

После снова нужно обратиться в БТИ, где выдадут новое свидетельство о собственности, если в квартире увеличилось количество жилых комнат.

Стоимость

Стоимость услуг необходимо узнавать в конкретной фирме, которая занимается перепланировками.

Некоторые организации оформляют все разрешительную документацию и осуществляют все необходимые согласования перепланировок.

Средние цены:

  • разработка проекта перепланировки ‒ от 10 тыс. рублей;
  • согласование проекта и платежи соответствующим организациям ‒ от 15 тыс. рублей;
  • перевод жилого помещения в нежилое ‒ от 250 тыс. руб.

Причины отказа

Отказ в согласовании обычно получают проекты, составленные самостоятельно.

Как правило, отказ сопровождается следующей формулировкой: «несоответствие проекта требованиям нормативных актов».

Под эту формулировку может попасть все что угодно:

  • реально присутствующие нарушения действующих норм;
  • разночтения на листах проекта;
  • прочие формальности ‒ к примеру, не поставленная печать.

Ответственность за незаконное переустройство

При нарушении порядка согласования перепланировки владельцев помещений могут ждать административные санкции.

Если нет документов, разрешающих перепланировку, то она считается незаконной.

При незаконной перепланировке штраф предусматривается по кодексу об административных правонарушениях.

Штраф

Наказание, предусмотренное КоАП РФ на 2017 год, представляет собой штраф в размере 2-2,5 тыс. для физических лиц.

Юридические лица заплатят за незаконную перепланировку от 350 тыс. до 1 миллиона рублей.

При многократных нарушениях и отказе выполнять предписания виновнику будет выписан повторный штраф. Его размер обычно превышает величину первого.

Дальнейшие действия

Если согласование на перепланировку получено, то это означает, что все предполагаемые изменения одобрены.

Как быть, если получен отказ:

  1. Нужно выполнить требования Жилищной инспекции, после его вновь собрать документы и подать их заново с выданным отказом.
  2. Можно записаться и подойти на прием к руководству Жилищной инспекции. При наличии достаточно серьезных аргументов в пользу перепланировки отказ могут пересмотреть.
  3. Обжалование в судебном порядке. В сложных случаях обращение в суд ‒ это единственный вариант, если 2 предыдущих не увенчались успехом.

Стоит учитывать, что обжалование отказа в перепланировке при наличии незаконных нарушений имеет крайне малые шансы вынесения положительного решения.

На видео о правилах переустройства недвижимости

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Что считается перепланировкой или переустройством?

Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ст.15 ЖК РФ Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)

Ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

* Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

* Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

* Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Какие именно ремонтные работы в помещении могут рассматриваться как перепланировка?

В качестве примера перепланировки можно привести следующие работы:

  • изменение конфигурации стен (монтаж новых стен, полный или частичный демонтаж существующих);
  • изменение оконных и дверных проемов, устройство новых проемов, заделка старых. Сюда же относится устройство арок в стенах;
  • остекление балконов и лоджий;
  • устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях.

Какие именно ремонтные работы в помещении могут рассматриваться как переустройство?

Примером переустройства может явиться перестановка мойки и газовой плиты на кухне, равно как и перестановка санитарного оборудования в ванной и туалетной комнате.

При этом замена инженерного оборудования на аналогичное по параметрам переоборудованием не считается, а относится к текущему ремонту жилого помещения.

Какие виды ремонтных работ требуют внесения изменений в технический паспорт на жилое помещение?

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим техническую составляющую, условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм:

  • переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  • перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Какие перепланировки и переоборудования запрещены?

Не допускаются Переоборудование и Перепланировка жилых домов и квартир (комнат):

  • ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
  • ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Какие требования к жилым помещениям необходимо учитывать при проведении перепланировки/переоборудования?

Данные требования регламентированы Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Требования к жилому помещению:

  • Квартиры находятся в жилом доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
  • Несущие и ограждающие конструкции квартир находятся в работоспособном состоянии;
  • Квартиры обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственнопитьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, и газоснабжение);
  • Квартиры защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
  • Допустимая высота жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека соответствует классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивает пожарную безопасность квартир и жилого дома в целом;
  • Объёмнопланировочное решение квартир и их расположение в жилом доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учётом требований эргономики;
  • В квартирах требуемая инсоляция, её длительность обеспечивается не менее чем в одной комнате;
  • Высота от пола до потолка комнат и кухонь более 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних составляет более 2,1 м.
  • Отметка пола квартир, расположенных на первом этаже, выше планировочной отметки земли;
  • Над комнатами не размещены уборные, ванные (душевые) и кухни;
  • Комнаты и кухни в квартирах имеют непосредственное естественное освещение.

Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 Жилищного Кодекса: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласование перепланировки в административном порядке.

Какие документы необходимо представлять для получения разрешения на перепланировку?

В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:

  1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
  2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

В каких случаях отказывают в согласовании перепланировки?

Отказ в согласовании переустройства/перепланировки жилого помещения допускается в случае:

  • непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
  • поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта переустройства/перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Сохранение перепланировки в судебном порядке.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Какие перепланировка/переустройство являются самовольными?

Жилищный Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и/или перепланировки жилых помещений.

Важно. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Какие могут быть последствия для лиц, осуществивших самовольную перепланировку?

Действующим законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство/перепланировку жилого помещения.

  • В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 1000 — 1500 ШТРАФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 2000 — 2500 ШТРАФ).
  • Следует отметить, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
  • Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В рамках ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном/перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Следует иметь в виду, что возможно сохранение только перепланированного/переустроенного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ), поскольку закон такой возможности не предусматривает.

Как сохранить реконструированный объект?

Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов определен Градостроительным Кодексом РФ, нормативными правовыми актами РФ. Положения ст. 29 ЖК РФ не могут применяться здесь по аналогии к случаям самовольной реконструкции. Например, в судебном порядке на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ нельзя легализовать:

  • пристройку лоджии к квартире,
  • демонтаж подоконной части наружной стены,
  • устройство вместо оконного проема оконно-дверного проема без соответствующего разрешения.

Такой объект обладает признаками самовольной постройки, и вопрос о приобретении права собственности на нее может ставиться только применительно к.п.3 ст.222 ГК РФ.

Если в результате перепланировки произойдет присоединение к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, то согласно п. п. 1 — 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ подобные операции (например, демонтаж в наружной стене балконного блока с сохранением подоконного пространства, поскольку балконная плита является общим имуществом) возможны только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ознакомитесь с нашей услугой по оформлению или сохранению перепланировок, переустройств и реконструкций.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

В состав общего имущества включаются:

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  • ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Что происходит, если собственник отказывается привести помещение в прежнее состояние?

В случае, если перепланированное/переустроенное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок в установленном органом местного самоуправления порядке, то суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Поскольку закон предусматривает возможность последующей легализации выполненной перепланировки жилого помещения, тот факт, что гражданин не обращался за согласованием в орган местного самоуправления, не лишает его права потребовать в суде сохранения жилого помещения в перепланированном виде.

Какие обстоятельства являются существенными при рассмотрении дела о сохранении перепланировки?

Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление того факта, что произведенные перепланировка и переустройство не повлияли на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью.

Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения.

Вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может быть решен судом в различных процедурах:

  • по иску граждан о сохранении перепланированного помещения;
  • по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии встречного иска гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде);
  • в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Действующее законодательство не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов. При получении же отказа на свое обращение гражданин может обжаловать его как ненормативный акт в порядке главы 24 ГПК РФ, т.е. по упрощенной процедуре и в рамках данного дела бремя доказывания обоснованности принятого решения будет возлагаться на орган местного самоуправления.

Лицо, добивающееся сохранения перепланированного помещения в суде, должно предоставить экспертное заключение о том, что произведенная перепланировка/переустройство отвечают установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, а также не нарушают права других граждан и организаций. В подтверждение своих обоснований истец может представить заключения и письма из уполномоченных органов (пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора).