Все статьи Практические проблемы, связанные с наложением границ земельных участков. Кадастровая ошибка (Закиян Э.А.)
В настоящее время между правообладателями земельных участков довольно часто возникают споры, связанные с наложением границ их участков друг на друга. Дело в том, что в России единая система координат при кадастровом учете земельных участков была введена лишь в 2011 году, когда Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2012 года N 1463 «О единых государственных системах координат» была утверждена геодезическая система координат (ГСК-2011). До этого в основном использовались условные системы координат. В связи с этим в практике встречаются ошибки, выражающиеся в наложении границ одного земельного участка на границы другого (то есть в их совпадении).
Согласно статье 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:
1) техническая ошибка — это описка, опечатка (неточность в заполнении документов, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенные органом кадастрового учета и приведшие к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;
2) кадастровая ошибка — воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Техническую ошибку можно легко исправить, обратившись с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета. Причем обратиться может любое лицо. Кроме того, орган кадастрового учета, обнаружив такую ошибку, может внести исправления по собственной инициативе. Подобные ошибки не являются серьезным препятствием для осуществления правообладателями земельных участков своих имущественных прав.
Намного сложнее обстоят дела с кадастровой ошибкой, которая является наиболее проблематичной с точки зрения ее исправления.
Пути исправления ошибокДосудебное разрешение вопроса об исправлении кадастровой ошибки
1. Если документы с неверными данными были представлены в орган кадастрового учета заявителем в общем порядке путем подачи соответствующего заявления после вступления в силу Закона о кадастре, то ошибка исправляется в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости, — подачей заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости собственником (правообладателем) объекта недвижимости или его законным представителем с приложением документа, содержащего верные сведения, подлежащие исправлению в государственном кадастре недвижимости (далее — также ГКН).
2. Устранение ошибки производится в порядке информационного взаимодействия, если органом, к компетенции которого отнесено направление документов для внесения сведений в ГКН, в орган кадастрового учета представлен документ, содержащий новые значения сведений.
Исправление кадастровой ошибки на основании вступившего в законную силу решения суда о ее исправлении
Порядок исправления возникших ошибок зависит от даты, когда был осуществлен кадастровый учет.
Если сведения о местоположении границ земельного участка были внесены в ГКН после вступления в силу Закона о кадастре (после 1 марта 2008 года), то ошибка исправляется в соответствии с указанными в предшествующем разделе пунктами 1 и 2 <1>.
———————————
<1> См. письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 января 2010 года N Д23-64.
Если кадастровый учет земельного участка был осуществлен до вступления в силу Закона о кадастре (до 1 марта 2008 года), то ошибка в местоположении границ участка может быть исправлена путем подготовки межевого плана, оформленного в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого или уточняемого земельного участка и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом если исправление ошибки в местоположении границы ранее учтенного участка не повлекло изменение его площади и конфигурации, то исправленные сведения вносятся в ГКН без участия собственника (правообладателя) такого участка. В противном случае представление в орган кадастрового учета собственником (правообладателем) ранее учтенного земельного участка или его законным представителем заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости обязательно <2>.
———————————
<2> По вопросу устранения несоответствий в местоположении границ земельных участков, возникающих при осуществлении кадастрового учета, см. разъяснения, данные в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 марта 2009 года N 4448-ИМ/Д23.
В случае невозможности устранения кадастровой ошибки описанным способом разрешение возникшей ситуации определяется в судебном порядке <3>.
———————————
<3> См. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2013 года N Ф03-1952/2013 по делу N А04-5462/2012.
Часто земельные участки, в том числе прошедшие процедуру кадастрового учета, не имеют юридических границ, то есть границы этих участков не установлены в соответствии с требованиями российского законодательства.
Сегодня для того чтобы осуществить кадастровый учет либо уточнить границы ранее учтенного земельного участка, необходимо провести кадастровые работы. При этом местоположение границ земельного участка определяется исходя из данных, которые содержатся в документах (свидетельствах, технических паспортах и т.п.). Но при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности не менее 15 лет и закрепленные с использованием объектов искусственного происхождения или природных объектов, которые позволяют определить местоположение границ участка.
Обратившись к кадастровым инженерам с целью проведения кадастровых работ, собственник земельного участка может столкнуться с проблемой наложения границ своего и соседнего участков, то есть уже на стадии осуществления действий по постановке участка на кадастровый учет. Границы земельных участков в результате наложения могут быть значительно смещены, и по документам земельный участок может иметь иную конфигурацию, чем на местности. В отношении такого участка владелец не сможет оформить соответствующие документы.
В результате проведения кадастровых работ может выясниться, что, по сведениям государственного кадастра недвижимости, граница одного участка полностью или частично проходит по участку соседа, то есть имеет место кадастровая ошибка. В этом случае межевой план с заключением кадастрового инженера о выявленном наложении границ направляется в орган кадастрового учета, который примет решение о приостановлении кадастрового учета в связи с наличием наложения. При этом орган, осуществивший кадастровый учет, не может однозначно указать причину, по которой возникло наложение границ земельных участков, но в качестве возможной указывает на ошибку, допущенную кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ.
Так, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 2011 года N ВАС-11629/11 по делу N А66-235/2010 отмечается, что в случае обнаружения при постановке на государственный кадастровый учет земельного участка наложения границ спорного земельного участка и участка заявителя орган кадастрового учета в силу части 1, пункта 2 части 2 статьи 26 Федерального закона «О государственном кадастровом учете» обязан принять решение о приостановлении осуществления кадастрового учета спорного участка.
Неисполнение этой обязанности привело к нарушению принципа сопоставимости кадастровых сведений и, как следствие, к нарушению прав заявителя с последующим признанием действий органа учета незаконными и аннулированием сведений о спорном земельном участке.
Для разрешения возникшей ситуации собственник земельного участка может обратиться к собственнику смежного (соседнего) участка для повторного проведения межевания участка соседа и в результате произвести учет изменений границ этого участка.
Если границы формируемого земельного участка имеют наложение границ с ранее учтенным земельным участком, то возможна подготовка межевого плана, в котором будут уточнены и координаты соседнего участка. В этом случае будет осуществлен кадастровый учет изначально формируемого участка и одновременно уточнены границы ранее учтенного (соседнего) участка. Иными словами, может быть подготовлен один межевой план, содержащий сведения о двух земельных участках. Неотъемлемой частью такого межевого плана будет акт согласования местоположения границ земельных участков с графической частью на обороте. Процедура согласования местоположения границ земельного участка с правообладателями смежных участков по законодательству является обязательной.
Отметим, что далеко не всегда изменение местоположения границы неизбежно ведет к уменьшению площади земельного участка, ведь зачастую сама граница представляет собой не прямую, а изогнутую (ломаную) линию и изменение ее конфигурации может не повлечь уменьшение площади участка. Однако, как показывает практика, в большинстве случаев сосед отказывается подписывать подобный документ именно по причине того, что это приведет к фактическому уменьшению площади его участка.
Несоблюдение такого порядка досудебного разрешения этого вопроса в дальнейшем повлечет отказ в судебной защите.
Если не удалось устранить наложение в досудебном порядке, то собственник земельного участка может обратиться в суд.
При обращении в суд нужно обратить внимание на следующее.
В качестве способа судебной защиты избираются различные требования, например:
— об оспаривании отказа в осуществлении кадастрового учета;
— об обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости;
— о снятии с кадастрового учета земельного участка;
— о признании недействительными и исключении сведений из государственного кадастра недвижимости;
— об исправлении кадастровой ошибки и т.д.
Но все это, конечно же, зависит от конкретного случая и обстоятельств дела.
Практика разрешения судами такой категории споров не единообразна, и по одним и тем же обстоятельствам суды делают различные выводы.
Очень важно правильно определить участников, которых необходимо будет привлечь для рассмотрения дела в суде. Из анализа сложившейся судебной практики следует, что в качестве ответчиков в первую очередь привлекаются правообладатели смежных земельных участков, в отношении границ которых выявлено наложение, а в качестве третьих лиц — в основном орган кадастрового учета. В этом случае участие третьих лиц в деле может определенным образом повлиять на судебный акт — эти лица могут обладать необходимой информацией, что обеспечит получение судом нужных доказательств (например, кадастровые и землеустроительные дела), которые понадобятся для проведения в дальнейшем землеустроительной экспертизы.
В качестве доказательства можно ссылаться на заключение кадастрового инженера о выявленной кадастровой ошибке, которое в итоге может быть положено в основу решения суда. Кроме того, следует отмечать тот факт, что земельный участок одного из собственников поставлен на кадастровый учет ранее соседнего. Следовательно, наложение границ земельных участков произошло из-за ошибки, возникшей в результате постановки на кадастровый учет соседнего земельного участка.
Землеустроительная экспертиза имеет особое значение для правильного разрешения такой категории дел и для вынесения судом исполнимого решения, поскольку позволяет верно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно:
— имеет ли место наложение границ;
— какова площадь наложения;
— возможные причины наложения и способы его устранения.
При подтверждении наличия наложения границ земельных участков экспертами это заключение будет положено в основу судебного решения по делу.
Так, рассмотрев иск об определении местоположения границы земельного участка, исправлении кадастровой ошибки в определении границ спорного участка, суд установил, что согласно имеющимся в деле экспертному заключению и дополнительному экспертному заключению в ходе проведения экспертизы экспертом установлено, что имеет место наложение друг на друга двух земельных участков. Границы наложения земельных участков по координатным точкам определены в приложении совмещенного плана-схемы участков. Вместе с тем при постановке на кадастровый учет земельного участка ответчика факт наложения границ указанного земельного участка на земельный участок истца не выявлен. На основании изложенного в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ «О землеустройстве», части 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» суд удовлетворил иск <4>.
———————————
<4> См. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2013 года по делу N А62-3572/2012.
Кроме того, необходимо учитывать, что споры об исправлении кадастровой ошибки и споры о границах различаются.
Признаком наличия кадастровой ошибки является несоответствие сведений о границах, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, фактическим границам между земельными участками. Предметом доказывания станет возникшая в процессе осуществления кадастровых работ ошибка, воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости. Наличие этой ошибки нарушает права истца <5>.
———————————
<5> См. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2013 года N Ф03-1952/2013 по делу N А04-5462/2012.
Если возник спор о фактических границах, то его следует разрешать в судебном порядке. При этом истцу необходимо будет доказывать местоположение спорной границы.
Таким образом, в спорах о границах требование об исправлении кадастровой ошибки является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав.
Также возникают ситуации с наложением границ на границы земельных участков, относящихся к землям лесного фонда (земли федеральной собственности). Причиной наложения является то, что при постановке на государственный кадастровый учет выезд на лесной участок и его измерение на местности не осуществлялись (поскольку лесные участки чаще всего очень велики по площади) и в государственный кадастр недвижимости внесены сведения, содержащиеся в материалах лесоустройства, полученные в результате проведения камеральных работ. При этом фактические границы соседних земельных участков учтены не были.
Так, руководствуясь пунктом 1 статьи 17 Федерального закона «О землеустройстве» и пунктами 2 и 3 Правил установления на местности границ объектов землеустройства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 года N 688, и установив, что согласно заключению экспертизы причиной наложения границ спорных земельных участков является недостаточная нормативная точность определения местоположения характерных поворотных точек границ, а также то, что в отношении земельного участка не принято во внимание фактическое местоположение наглядно имеющихся очертаний местности — края лесного массива, в связи с чем, учитывая, что земельный участок, принадлежащий истцу, был выделен из земель, расположенных в пределах кадастрового квартала, и в границе, проходящей по краю лесного массива, суды признали требования об определении местоположения спорной границы земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению <6>.
———————————
<6> См. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 марта 2012 года по делу N А68-5291/2010.
Подводя итог, отметим, что при возникновении подобных ситуаций необходимо обязательно соблюдать досудебный порядок урегулирования ситуации — сначала следует обратиться с соответствующей просьбой к собственнику смежного участка, а затем уже с заявлением в суд. При этом актуальной проблемой является выбор надлежащего способа защиты права, который, конечно, зависит от особенностей конкретного дела.
ЛИТЕРАТУРА1. О единых государственных системах координат: Постановление Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2012 года N 1463.
2. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ.
3. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 января 2010 года N Д23-64.
4. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 марта 2009 года N 4448-ИМ/Д23.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2013 года N Ф03-1952/2013 по делу N А04-5462/2012.
6. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 2011 года N ВАС-11629/11 по делу N А66-235/2010.
7. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2013 года по делу N А62-3572/2012.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 марта 2012 года по делу N А68-5291/2010.
Межевание – это процесс разграничения земельных участков в горизонтальной плоскости. Он имеет огромное юридическое значение, так как устанавливает точные границы между владениями собственников.
Регулированием межевого процесса занимается Земельный Кодекс РФ (статья 11.4, регламентирующая раздел участков и статья 11.10, в которой определяются схемы границ и регистрация).
Важность ограничения земли подчеркивает и то, что в Уголовном Кодексе РФ присутствует статья, предусматривающая ответственность за внесение ложных данных в межевой план (статья 170.2 УК РФ).
Но и без преднамеренных нарушений, вопрос раздела владений полон всевозможных ошибок. Так что же делать, если произошла ошибка, ущемляющая ваши права? Кто может быть в этом виноват и как исправить недочет?
Исправление кадастровой ошибки
Сведения о земельных участках, которые находятся в кадастре недвижи мости могут быть неточными или неправильными.
Целые массивы земельных участков могут иметь неправильное местоположение⇑
Эти ошибки, будь то неправильное местоположение или неверный адрес землевладения, следует исправить во избежание дальнейших проблем с использованием и распоряжением участком. Заказать межевой план на исправление кадастровой ошибки будет правильным решением.
Эта статья посвящена кадастровым ошибкам, которые сопутствуют кадастровой деятельности. Кто в ответе за их появление и что нужно предпринять, чтобы их устранить.
Оглавление:
» Какие бывают ошибки в кадастре недвижимости и кто их допускает?
» Кто исправляет их и каким образом?
» Как выявить кадастровую ошибку своего земельного участка?
» Сроки исправления кадастровой ошибки
» Пример оформления межевого плана по исправлению кадастровой ошибки
» Стоимость оформления межевого плана по исправлению кадастровой ошибки
Какие бывают ошибки в кадастре недвижимости и кто их допускает?
Ошибки в кадастровых сведениях могут носить и достаточно безобидный характер- такие как опечатки, пропуск некоторых незначительных сведений и т.д. А могут быть серьезным нарушением достоверности сведений о Вашем участке.
Они бывают двух видов- кадастровые и технические. Про технические написана отдельная статья. Мы же остановимся на кадастровых ошибках.
Кадастровая ошибка появляется при предоставлении неверных сведений о ЗУ при постановке (или внесении изменений) границы на учет. То есть это неверные сведения о местоположении или конфигурации ЗУ.
Такие ошибки могут допустить кадастровые инженеры, муниципальные органы самоуправления (уполномоченные выдавать схему расположения ЗУ) или судьи, вынесшие решение суда с неверными данными об участке. В конечном итоге межевой план выпускает кадастровый инженер, но ошибка может быть основана на неверных «исходных» данных, на которые он опирается (схема ЗУ и судебное решение). Поэтому не спешите грешить на него-сначала нужно разобраться в причинах.
Кто исправляет их и каким образом?
Соответственно, исправляет ошибки тот орган или лицо, которое их допустило. Про техническую ошибку читайте здесь. Порядок исправления кадастровых ошибок приведен ниже.
Чтобы исправить кадастровую ошибку собственнику нужно или:
— обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана по исправлению кадастровой ошибки и уточнению границ собственника и его соседей. Тут существует нюанс- если соседи поставили участки на кадастр до 01.03.2008- то кадастровый инженер в межевом плане поправит и Ваш участок и их. Если же после- то только по согласованию с соседями. Если разногласий с соседями нет (подписывается акт согласования) и представители Росреестра согласны с изменением границ землепользователей, то ошибка будет устранена в досудебном порядке.
— обратиться с исковым заявлением в суд, если иными способами устранить ошибку не получилось.
Ответчиком может быть как кадастровая палата и кадастровый инженер (допустивший ошибку), так и собственник земельного участка, границы которого пересекают Ваши. Цель исковых требований- внесение изменений в ошибочное местоположение границ именно Вашего земельного участка, так как Вы не можете требовать изменить сведения о ЗУ другого собственника. Но опять же после решения суда нужно будет на основании этого решения заказать подготовку межевого плана по исправлению кадастровой ошибки. Не стоит забывать, что только кадастровые инженеры, а не суд, имеют право вносить изменения в кадастр недвижимости.
Как выявить кадастровую ошибку своего земельного участка?
Выявить кадастровую ошибку бывает не так просто. Напомним, кадастровая ошибка может коснуться только земельных участков, учтенных в кадастровом учете. Ниже приведены варианты обнаружения кадастровой ошибки, то есть ошибки в местоположении Вашего участка.
-Самый простой способ- найти свой участок на публичной кадастровой карте. Грубая неточность будет видна невооруженным глазом на фотоснимке.
-Посложнее и подороже- вызвать кадастрового инженера и проверить соответствие границ фактических и кадастровых. Это так называемый вынос границ в натуру. Но это стоит делать, если Вы по каким-то причинам сомневаетесь в ваших границах и Вам нужны точные измерения. Ведь процедура эта недешевая. Если границы Вашего ЗУ не соответствуют кадастру- значит закралась ошибка или сосед потихоньку зимой переставил забор (и такое бывало в нашей практике).
-Чаще всего Вы и не подозреваете о том, что кадастровая информация про Ваш участок неверна. Об этом Вас оповестит сосед, если он оформляет участок позже Вас и попросит согласовать границу и исправить кадастровую ошибку.
Сроки исправления кадастровой ошибки
Конкретное время назвать сложно- ведь чтобы их исправить, необходимо либо подготовить межевой план (при мирном решении) либо подготовить землеустроительную экспертизу (при судебном). Соответственно к срокам рассмотрения Росреестром заявления об исправлении ошибки нужно прибавить время на подготовку межплана или проведения судебных мероприятий. В среднем межевой план подготавливается 2 недели и меньше, а суд может растянуться и на несколько лет.
Принять решение об исправлении кадастровой ошибки кадастровая палата (при подаче всех документов) должна в срок 18 рабочих дней или же 30 рабочих дней (если необходимо получение дополнительной информации у других ведомств в порядке информационного взаимодействия).
Пример оформления межевого плана по исправлению кадастровой ошибки
Для понимания того, как выглядит межевой план и что в него включается мы приводим образец. Конечно вид и заполнение будут несколько меняться- особенно в заключении кадастрового инженера. Ведь кадастровая ошибка может быть разного рода- и как раз ее описание входит в заключение. К сожалению, законодательные органы никак не могут найти «правильный» по их мнению вид межевого плана и штампуют приказы и дополнения к приказам, постановления и различные редакции законов. Это приводит к тому, что «вчерашний» вид и заполнение межплана «сегодня» уже не актуален. Суть же документа, в принципе, не изменилась еще со времен «землеустроительного дела». На данный момент межевой план должен выглядеть так, как на слайдере слева ⇐. Как будет выглядеть впоследствии- будем держать Вас в курсе.
Стоит добавить, что в последнее время межевые планы сдаются в орган Росреестра в электронном виде, причем в зашифрованном .XML файле. И заказчик даже не имеет возможности ознакомиться с бумажной версией того, что ему предстоит отдать в кадастровую палату. Поэтому рекомендуем Вам просить у кадастрового инженера и бумажный вариант межплана, хотя этого не требуют органы государственного учета.
Стоимость оформления межевого плана по исправлению кадастровой ошибки
При заказе межевого плана по исправлению кадастровой ошибки следует понимать, что вариантов может быть много. Чаще всего исправление сводится к уточнению границ земельного участка, или сразу нескольких (ведь ошибка может непосредственно затронуть большое количество соседних участков). Поэтому можно посмотреть ценовую политику на уточнение границ.
Цены опять же зависят от необходимости полевых измерений. В некоторых случая можно обойтись и без полевого обследования. Без выезда на участок стоимость будет на 30% дешевле. Но следует понимать, что подготовка межевого плана, может не решить проблему в случае разногласий с представителями кадастровой палаты. В этом случае Вас «подстерегают» судебные издержки.
Кадастровая ошибка может стать головной болью владельца участка, так как она может препятствовать распоряжению недвижимостью. Самостоятельно ее исправить не удастся- нужно доверить эту работу профессионалам. ООО «Землемер» работает на рынке геодезических услуг с 2000 года. Наши кадастровые инженеры одними из первых получили аттестаты и хорошо зарекомендовали себя в кадастровой деятельности. Обращайтесь в нашу компанию- и Вы не пожалеете! Мы подготовим межевой план по исправлению кадастровой ошибки и приведем в порядок кадастровую информацию о Вашем земельном участке.
Вы можете проконсультироваться по поводу кадастровых ошибок с кадастровым инженером по телефону 8-903-253-35-84, по электронной почте [email protected], Илья. Или напишите на почту компании [email protected].
Полезные статьи:
• Получение кадастрового паспорта
• Как должен выглядеть технический план
• Зачем нужны геодезические изыскания на Вашем участке
• Вынос в натуру границ земельного участка от А до Я
В некоторых районах Московской области услуги по составлению межевого плана по исправлению кадастровой ошибки стоят несколько дешевле. Это связано с меньшими транспортными расходами. Вот их список: Ленинский, Люберецкий, Котельники, Дзержинский, Домодедово, Раменский, Железнодорожный, Балашиха, Ногинский, Одинцовский, Подольский, Подольск, Климовск, Красногорский. Уточняйте стоимость по телефону 8-903-253-35-84, Илья.
Когда собственнику земельного участка приходится сталкиваться с кадастровой ошибкой, внесённой в план объекта, её исправление должно быть осуществлено в кратчайшие сроки. Кадастровая ошибка становится причиной многих споров, конфликтов и неразберих, что особенно важно при определении чётких границ земельного участка, которые должны быть указаны в межевом плане. Неправильное обозначение границ приводит к уменьшению площади территории собственника или его соседей, что не может пройти незамеченным и будет рассматриваться в судебном порядке. Как показывает практика, конфликты, связанные с земельными спорами, являются весьма сложными, и предвидеть заранее все нюансы не представляется возможным, поэтому откладывать решение подобных вопросов или вовсе игнорировать их крайне нежелательно и нецелесообразно.
Кадастровая ошибка – это неправильное составление реестровой документации, неправильное межевание границ земельного участка или некорректное составленный план на квартиру. Ошибки, связанные с неправильным внесением информации в базу данных или паспорт, являются техническими и устранить их гораздо проще, если заявление подано вовремя.
Что является ошибкой
Федеральное законодательство определяет реестровую ошибку как неправильное воспроизведение в базе государственного реестра информации, на основании документов, с которых переносились данные. То есть, здесь играет роль не человеческий фактор. Ошибку допускает не уполномоченное лицо, вносившее информацию в базу и план, а специалист, выдавший документы, которые впоследствии были поданы в реестровый орган. Кадастровая ошибка не является опечаткой или результатом человеческой невнимательности. Это недостоверные данные, внесённые кадастровым инженером на основании неправильно проведённых замеров, неточного распределения границ земельного участка или составления плана на квартиру.
Учитывая сказанное выше, можно подвести итог, что кадастровая ошибка – это неправильные вычисления и измерения, которые были внесены в официальную документацию, а после и в реестровую государственную базу и требуют исправления. Также ошибкой может быть неправильное определение местонахождения объекта недвижимости или его характеристик. Стоит отметить, что виноват в этом не всегда кадастровый инженер. Это могут быть и органы местного самоуправления, предоставившие неправильные схемы расположения и прочие документы, на основании которых проводилась дальнейшая работа.
Причины возникновения
Перед тем как исправить кадастровую ошибку и написать соответствующее заявление, следует определиться в причинах её возникновения, чтобы иметь представление о том, куда и к кому обращаться. Чаще всего это происходит по следующим причинам:
- Недостаточно квалифицированный и неопытный специалист без образования в сфере землеустройства;
- Отсутствие реальной уголовной ответственности за подобную халатность;
- Недостаточно строгие меры административной ответственности за допущение подобных ошибок в сведениях, которые нарушают права собственности;
- Личный интерес и намеренно указанные неправильные данные о площади, местоположении, межевании границ или других характеристиках;
- Низкое качество образования в сфере землеустройства.
Зачастую реестровые ошибки возникают по причинам, которые от сотрудников органов Росреестра не зависят. Кадастровый учёт чаще нарушает геодезист, недобросовестный специалист или же сам владелец, который по каким-либо причинам предоставил неправильную информацию до её внесения в план.
Процедура исправления
Технические неточности ликвидируются в том же кадастровом учреждении, которое их допустило. Кадастровая ошибка относительно земельного участка, его границ, плана и прочего устранить гораздо сложнее. Для этого придется обратиться в кадастровую палату с соответствующим заявлением и документами, после рассмотрения которых будет принято решение относительно исправления в поданных ранее сведениях.
Ещё одним вариантом внесения исправлений является обращение в суд. Заинтересованное физическое или юридическое лицо подаёт в него исковое заявление для того, чтобы подтвердить наличие кадастровой ошибки и нарушение прав собственности на квартиру. Также суд поможет определить ответственных лиц, исправить ситуацию и привлечь виновников к административной ответственности.
Исправление какой-либо кадастровой ошибки в сведениях возможно либо в судовом порядке, либо в кадастровом органе при обращении в регистрационную палату.
Судебный порядок
Ошибки в технической документации и прочие вопросы рассматриваются в судебном порядке, после подачи искового заявления. Для этого потребуется привлечь профильных юристов, а также провести экспертизу и получить заключение от кадастровых инженеров.
В качестве ответчиков могут выступать:
- Владельцы права на квартиру;
- Органы местного самоуправления, предоставившие недостоверные документы;
- Кадастровый инженер, который ответственен за выполнение определённых работ.
Судебные решения являются обязательными для исполнения для всех без исключения сторон. Исправление кадастровой ошибки в сведениях осуществляется сразу же после постановления суда с обязательным внесением исправлений в технический план и паспорт, а также кадастровые документы на квартиру, землю или другую недвижимость.
С 2017 года в земельное законодательство были внесены многочисленные изменения. Коснулись они и кадастровой ошибки. Так как с 2017 года произошло объединение Кадастровой палаты и Регистратора, то и кадастровая ошибка была переименована в реестровую.
Итак рассмотрим законодательство, что теперь понимается под реестровой (кадастровой) ошибкой и какой порядок ее исправления.
Реестровая ошибка
1) Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (вступ. в силу с 02.01.2017)
Определение реестровой ошибки
Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка:
1) допущенная кадастровым инженером, и содержащаяся в
-межевом плане,
-техническом плане,
-карте-плане территории,
-акте обследования,
2) содержащаяся в документах, направленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами, в том числе, в порядке информационного взаимодействия.
То есть реестровая ошибка — это любая ошибка, содержащаяся в документе, на основе которого вносились/изменялись сведения государственного реестра недвижимости.
Реестровая ошибка подразделяется на ошибку связанную с ошибкой в описании местоположения границ и не связанную.
Исправление реестровой ошибки, не связанной с ошибкой в описании местоположении границ:
подлежит исправлению органом регистрации прав:
1) по решению государственного регистратора прав (в т.ч. в порядке информационного взаимодействия) — в течение 5 рабочих дней со дня получения необходимых документов о наличии реестровой ошибки и способе ее устранения.
2) по решения суда об исправлении реестровой ошибки.
Затем уведомление об исправлении реестровой ошибки направляется правообладателям в течение 3 рабочих дней со дня ее исправления.
Общие правила при исправлении реестровой ошибки:
— исправление реестровой ошибки не должно сопровождаться переходом, прекращением либо возникновением права на объект недвижимости.
— если исправление реестровой ошибки может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей и третьих лиц, она исправляется только по решению суда.
Нарушены законные интересы могут, например, в процессе исправления реестровой ошибки, когда объект недвижимости снимается с государственного кадастрового учета, или в результате изменения границ уменьшается площадь земельного участка.
Порядок исправления реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка
Нужно учитывать, что описание местоположение границ земельного участка указываются в межевом плане посредством:
1) координат характерных точек границы (Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек).
2) описания прохождения части границы, закрепленных природными и искусственными объектами (в т.ч. линейными), сведения о которых содержатся в ЕГРН.
То есть данная ошибка может быть четырех видов: ошибка по смещению земельного участка с сохранением его конфигурации и площади (отлет), нарушение конфигурации земельного участка, ошибка в площади и конфигурации земельного участка, ошибки в описании прохождения границы, закрепленной природными и искусственными объектами.
Порядок исправления органом регистрации прав реестровой ошибки в описании местоположения границ иной:
1) Принятие решения о необходимости устранения реестровой ошибки. Решение в обязательном порядке содержит:
дату ее выявления, описание ошибки, квалификацию сведений как ошибочных, обоснование необходимости исправления такой ошибки.
2) Через 1 день производится направление указанного решения заинтересованным лицам (собственникам и правообладателям) или в соответствующие органы для ее исправления.
3) внесение изменений в сведения о местоположении границ и площади земельного участка без согласия его правообладателя по истечении 6 месяцев со дня направления вышеуказанного решения. При этом площадь земельного участка, полученная в результате исправления реестровой ошибки в местоположении границ, может отличаться от площади земельного участка в ЕГРН не более чем на 5%.
4) уведомление правообладателя земельного участка об исправлении реестровой ошибки в течение 5 рабочих дней со дня внесения изменений в сведения ЕГРН.
Исправление реестровой ошибки в местоположении границ при этом осуществляется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах и с использованием картографической основы кадастра.
Кроме Регистратора исправить реестровую ошибку можно по решению суда.
Вопрос об исправлении реестровой ошибки кадастровым инженером стоит сейчас открытым. Законом напрямую не прописан порядок исправления Регистратором реестровой ошибки на основе документа, составленного кадастровым инженером, межевого плана, например. Но Приказом Минэкономразвития «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» от 8 декабря 2015 года N 921, предусмотрена возможность создания кадастровым инженером межевого плана по исправлению выявленных ошибок.
1) указывает «общие сведения о кадастровых работах» — межевой план подготовлен в связи с «исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером______»
2) в разделе «Заключение кадастрового инженера» при необходимости приводит предложения по устранению выявленных ошибок, и результаты необходимых измерений, а также описание ошибки и обоснование необходимости ее исправления.
3) В межевой план включается раздел «Сведения об уточняемых земельных участках»
Также реестровая ошибка может быть исправлена кадастровым инженером в процессе выполнения комплексных кадастровых работ, а также в проекте межевания территории.
Так как же кадастровый инженер, может доказать наличие реестровой ошибки и указать пути ее исправления. Чтобы ответить на этот вопрос нужно учитывать следующее. Ошибка в местоположении границ может возникнуть при образовании земельного участка, его разделе, объединении, а также уточнении. Раздел и объединение — вторичны и просто дублируют ошибку в местоположении, возникшую при образовании или уточнении.
При образовании земельного участка, должны быть соблюдены сведения правоустанавливающего документа, например координаты, площадь, конфигурация, закрепление посредством долговременных объектов, содержащиеся в органе местного самоуправления, постановлении, решении.
Если реестровая ошибка возникла при уточнении земельного участка необходимо учитывать существующий на момент уточнения порядок уточнения земельного участка. С 20107 года уточнение границ земельного участка и их местоположение определяется исходя из:
1) сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при его отсутствии-
2) сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, в случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ —
3) утвержденного в установленном порядке проекте межевания территории, при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке-
4) границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Таким образом, реестровая ошибка в местоположении границ может быть исправлена через суд с назначением судом земельной экспертизы, в процессе комплексных кадастровых работ, в проекте межевания территории, органом регистрации.
ООО «Атлас-А» проводит все виды кадастровых работ, разрабатывает проекты межевания территорий, межевые планы по исправлению ошибок в местоположении, границ составляет судебные земельные экспертизы. Мы обладаем необходимым опытом, чтобы помочь вам исправить реестровые ошибки в ЕГРН о местоположении вашего земельного участка.
