Как узаконить перепланировку квартиры после перепланировки в 2019 году

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

Изменения в расположении сантехники;
Разборка ненесущих перегородок;
Переделка дверных проемов;
Монтаж новых перегородок;
Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

Демонтаж стен;
Перенос кухни в другое помещение;
Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
Объединение комнат;
Перемещение коммуникаций;
Обустройство дополнительной ванной;
Создание проемов в несущей стене;
Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону? Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка. За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

Полностью сносить несущие стены;
Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
Убирать оконные проемы;
Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
Технический паспорт на квартиру;
Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
Согласие службы эксплуатации;
Разрешение от Роспотребнадзора;
Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
Проект или эскиз с подробным описанием работ;
Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
Сделать план или эскиз проведенных работ;
Предоставить план дома по этажам;
Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

Доступ к коммуникациям усложнился;
Пострадала прочность конструкций;
Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Сразу скажем: узаконить перепланировку квартиры нужно
и можно, подав заявление и необходимые документы через МФЦ (Многофункциональные центры госуслуг) в Жилинспекцию вашего административного округа, если речь идёт о Москве.

Незаконная перепланировка опасна для жизни и здоровья не только самого владельца квартиры и его блиских, но и для всех, проживающих рядом жильцов многоквартирного дома! Жилищный кодекс РФ предусматривает даже лишение права собственности на квартиру (и такое уже случалось) при злостном нарушении правил проведения перепланировки.

По современным правилам согласования перепланировки в Москве штрафы за незаконную перепланировку выросли для квартировладельцев — до 5 тысяч рублей, для юридических лиц, владельцев нежилых помещений — до 1 миллиона рублей.

Важно узаконить перепланировку квартиры не формально, а с настоящим подтверждением безопасности проведённых строительных работ.

Какую перепланировку нужно узаконивать

Вообще, любую перепланировку, затрагивающую несущие конструкции и коммуникации (особенно в многоквартирном доме) нужно проводить с предварительной разработкой проекта и согласованием, но, если такая ситуация возникла, лучше — поздно, чем никогда…

При обнаружении несоответствия фактического состояния помещений их инвентаризационно-технической документации (незаконной перепланировки), техники БТИ выдают владельцу квартиры или нежилого помещения Поэтажный план в красных линиях.

Красными линиями на плане отображаются все, не согласованные в установленном порядк, изменения в планировке квартиры. Это касается и строительных конструкций (перегородки, несущие стены, оконные и дверные проёмы…) и размещения оборудования (водопровод, канализация, вентиляция, газоснабжение…)

Нарушителю предъявляется требование узаконить произведенные изменения в установленном порядке, иными словами — согласовать перепланировку по факту, либо привести помещения в первоначальное состояние за свой счет.

Конечно, в случае серьёзных нарушений строительных норм, узаконить перепланировку нельзя…

Когда перепланировку нельзя узаконить

Ни при каких обстоятельствах не получится узаконить перепланировку, если при ремонтно-строительных работах:

нарушена прочность несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
увеличены нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов;
прорезаны штробы в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
ликвидированы или заужены вентиляционные каналы;
затруднён доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
установлены отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
замурованы в стены разводка и газовые стойки;
увеличена площадь кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения и наоборот;
устроен прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение;
переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены к категории непригодных для проживания;
устроены тёплые полы на балконе или лоджии;
перепланировка проводилась без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия владельца квартиры;
перепланировка проводилась в помещениях, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
нарушен общий архитектурный стиль фасада здания, и ухудшена несущая способность внешних конструкций.

Если перепланировка не нарушает вышеуказанных требований законодательства, и проблема только в нарушении порядка и сроков согласования, узаконить её (перевести красные линии на плане БТИ в чёрные) — процедура хлопотная, но обязательная.

Самостоятельно узаконить перепланировку

Сегодня в большинстве случаев квартировладелец при перепланировке типовой квартиры предпочитает не рисковать и обращается к готовым проектам, разработанным соответствующими проектными организациями и одобренным Жилинспекцией. Но в этом случае перепланировка должна абсолютно точно соответствовать типовому проекту!

Если перепланировка не затрагивает инженерные сети и несущие конструкции здания, оформить такие изменения (согласно Постановлению Правительства Москвы
№ 508-ПП) можно в уведомительном порядке, без разработки проекта и подготовки технического заключения. Достаточно нанести все изменения на копию Поэтажного плана БТИ и указать номер типового проекта, по которому проводилась перепланировка.

Просто узаконить перепланировку, при которой проводились только:

заделка проёмов в ненесущих перегородках,
устройство лёгких перегородок,
демонтаж / устройство встроенных шкафов,
перестановка сантехнических приборов в пределах исходных помещений санузлов,
перестановка электроплиты и мойки в пределах кухни,
без переоборудованя электросети.

Более сложные (читай — все остальные изменения в планировке требуют разработки проекта перепланировки c привлечением сертифицированного проектировщика.

Но когда нужно узаконить уже сделанную перепланировку, необходимо предоставить в жилинспекцию не проект, а Техническое заключение о безопасности проведённых строительных работ и, соответственно, — возможности сохранения выполненной перепланировки.

Техническое заключение о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки

Техническое заключение о безопасности и допустимости вашей перепланировки должна подготовить проектная организация — автор проекта вашего дома.

Если юридически автор проекта уже не существует, Техзаключение нужно заказывать в ГУП Мосжилниипроект или — в сертифицированной организации, уполномоченной на проведение работ по проектированию и проведению строительных экспертиз.

Даже при оформлении «простой» перепланировки в уведомительном порядке, обязательно оформление

Акта приёмочной комиссии

с выездом на объект представителей Мосжилинспекции, управляющей компании и т.д.

Согласование перепланировки по закону

Наши специалисты проведут обследование помещений и несущих конструкций здания, подготовят Техническое заключение и узаконят перепланировку в Жилинспекции.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Не всегда попытки узаконить сделанную перепланировку заканчиваются положительным решением Жилинспекции.

Перспективы узаконить перепланировку через суд можно обсуждать только после подробного обследования квартиры / нежилого помещения, и экспертизы проектной документации на предмет соотвитствия строительным нормативам и законодательству.

В любом случае, вопросы проектирования и согласования перепланировки стоит доверить профессионалам…

Перепланировка квартиры в жилом многоэтажном здании может быть законной (узаконенной), когда речь идет о согласовании изменений на территории жилплощади с ответственными за это структурами. Также она может быть неузаконенной, когда согласование не проводилось, и незаконной, когда перепланировка проводилась с существенным нарушением существующих норм и не имеет возможности на признание законности.

Неузаконенную планировку, если она была проведена, но не проходила согласования с компетентными органами, можно сделать законной. При этом необходимо будет, в том числе, оплатить штраф. Чтобы не платить никаких штрафов и проводить на своей жилплощади разрешенные законом изменения, необходимо проходить согласование перед ремонтом, тенденции последнего времени делают процедуру все проще.

Перепланировка квартиры

Под перепланировкой понимается набор серьезных изменений на жилплощади собственника (как правило, речь идет о многоквартирных домах), когда изменения касаются капитальных элементов здания, несущих стен, сантехники, газовых и электрических плит, балконов, лоджий, террас и т.д. Изменения такого рода необходимо фиксировать в строительной документации и согласовывать с компетентными органами, поскольку они могут влиять на конструкции здания, угрожать здоровью и безопасности жителей соседних квартир и грозить другими неприятными моментами, при должной безалаберности способными довести до потери даже приватизированной квартиры.

Какие изменения допустимы без согласования

косметический ремонт – переклейка обоев, замена мебели, замена напольных покрытий, светильников, прокладка электросетей без штробления капитальных стен по шву и т.д.;
установка новых окон и остекление балконов, утепление окон и балконов без влияния на капитальные элементы здания (подоконные блоки, например);
замена сантехнических и электрических приборов (например – плит и унитазов) без их перемещения;
установка сплит-систем и кондиционеров, замена старого или базового оборудования в квартире на более совершенное (например, базовые чугунные батареи на современные сертифицированные секционные);
установка или удаление встроенных шкафов;
перемещение электрических плит в рамках пространства кухни;
крепление легких устройств и конструкций вроде спутниковых тарелок или антенн снаружи помещений.

Мнение эксперта

Озерова Марина

Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные дела

Изменения, которые не требуют согласования, сообразно не отмечаются в техпаспорте строения. В свою очередь, в техническом паспорте квартиры и в планах БТИ будут находить отражения структурные вмешательства, которые имеют возможность повлиять на полезную площадь помещений, объединение комнат, пристройки, изменения в отношении несущих конструкций и т.д.

При этом стоит отметить, что капитальные изменения также делятся на требующие согласования и запрещенные в соответствии с нарушением жилищного законодательства, целью которого в данном случае является защита безопасности и жизней жильцов многоквартирных домов, а также структурная целостность конструкций.

Изменения в перепланировке которые необходимо согласовывать

Согласовав с ответственными органами по месту расположения квартиры, можно проводить следующие ремонтно-строительные операции:

устанавливать газовые приборы и тянуть к ним подводку;
переносить туалеты и ванные комнаты, а также создавать новые с соблюдением правил по гидроизоляции;
менять структуру пирога пола, если ремонт не затрагивает непосредственно перекрытия меж этажами;
устанавливать, менять или переносить доп. оборудование, которое приводит к увеличению потребления воды или электричества;
устанавливать в домах, где имеются железные перекрытия, тяжелые перегородки;
проводить замену плит на газе плитами на электричестве;
делать проемы с установкой лестниц внутри помещений, в том числе – между этажами;
делать проемы и проходы небольших габаритов в несущих стенах;
устанавливать перегородки (в случае с домами, где имеются деревянные перекрытия);
проводить демонтаж в отношении перегородок (несущих), которые принимают на себя нагрузку на перекрытия сверх нормы.

Недопустимые изменения

Ни при каких условиях нельзя проводить следующие конструктивные изменения в квартирах многоквартирных домов по указанию жилищного зак-ва:

сносить несущие перегородки и стены, полностью или частично. Разбирать перекрытия, сносить или разбирать колонны, стены-пилоны;
менять облегченные перегородки или полы на варианты из утяжеленных материалов;
ставить вентили на стояки обеспечения подачи воды и отопления;
убирать (заделывать) или изменять (уменьшать, расширять) отверстия для вентиляции, заложенные по проекту дома;
устраивать водяные теплые полы, которые подключаются к системе горячего водоснабжения или отопления, питающей весь дом;
переносить отопление (радиаторы) на балконы (также веранды или лоджии);
объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями (кухни, ванные и туалеты с колонками), в том числе при помощи незакрывающихся проемов;
строить террасы или лоджии на втором этаже и выше (на первом – допустимо);
перестраивать чердаки, подвалы, технические этажи общедомового владения, увеличивать за их счет собственные площади.

Также недопустимо менять помещения, относящиеся к категории объектов культурного наследия.

Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры

Перепланировку в отношении собственной жилплощади можно узаконить. Вышеприведенные запрещенные и допустимые мероприятия могут отличаться в зависимости от региона проживания. Также от региона к региону может отличаться ответственная за изменения структура – это могут быть: местная жилинспекция (комиссия жилнадзора), отдел по капитальному строительству в рамках местной администрации и другой муниципальный орган. Согласование изменений нужно проводить именно в указанных инстанциях, там же можно получить консультацию о том, что допустимо, а чего делать нельзя.

Перед тем как узаконить перепланировку квартиры, стоит знать, что, как правило, существует упрощенная процедура согласования и оформления перепланировки жилплощади, которая позволяет задокументировать внесенные незначительные изменения максимально оперативно.

К таким изменениям (например, в Москве) относятся:

удаление встроенных образцов мебели;
перенос сантехнических устройств в рамках отдельного помещения, в котором они находятся;
монтаж облегченных перегородок;
операции с перегородками, которые не являются несущими;
смена положения мойки или плиты (в пределах кухни);
использование типовых решений по перепланировке, предлагаемых в отношении определенных серий домов непосредственно муниципальными службами.

Такие процедуры согласуются посредством заявления в соответствующую службу и не требуют большого объема документации или направления специальной комиссии для согласования.

Более сложная перепланировка, которая может включать подоконные блоки, перемещение газовых плит, смену расположения санузла или ванной, а также увеличение их количества в рамках квартиры и другие комплексные решения требуют формирования проектной документации и сложной процедуры согласования.

Если перепланировка согласовывается до внесения изменений в конструкции, необходимо осуществить следующие действия:

установить объем необходимых изменений, самостоятельно набросать эскиз, план или отметить запланированные изменения на плане БТИ (или же сразу поручить согласованный план от нанятой строительной компании);
провести консультацию в соответствующем муниципальном органе для подтверждения возможности внесения конструктивных изменений в рамках жилплощади;
с учетом намеченных изменений обратиться за проектной документацией к компании, которая имеет допуск СРО (организации саморегулирующегося типа) или непосредственно к структуре, которой создавался проект дома, где планируется провести перепланировку квартиры (организацией может быть НИИ или архитектурная компания, ответственная за индивидуальный или серийный проект дома);
от тех же структур, что указаны выше, получить техническое заключение, целью которого является утверждение возможность провести все необходимые конструктивные перестановки;
далее необходимо от того же ответственного муниципального органа после подготовки всего комплекса документации получить разрешение на производство работ (может сопровождаться выездом комиссии, подтверждающей отсутствие перепланировок в квартире и у соседей и допускающей возможность таковых);
после получения разрешения на перепланировку можно приступать к осуществлению строительно-ремонтного проекта.

Как узаконить уже проведенную перепланировку квартиры?

В случае, когда перепланировка уже проведена и не включает работ, запрещенных законодательством, ее также можно узаконить (на момент 2017 года муниципальные структуры РФ высказывают предположения о возможности отмены «амнистии» на неузаконенную перепланировку, но никаких решений пока не принято).

Зная, как узаконить перепланировку квартиры, и перед тем как подходить к решению по узакониванию перепланировки, стоит учесть следующие моменты:

за планировку, проведенную без согласования, придется заплатить штраф от 500 до 2500 руб.;
если будет установлено, что планировка не соответствует законодательству и действующим нормативам (в том числе региональным), помимо штрафа придется проводить восстановление (откат) по всем внесенным изменениям за свой счет;
если перепланировка признана незаконной, затягивание процесса восстановления может послужить основанием соответствующим ответственным органам для возбуждения судебного преследования, результатом которого может стать выселение с жилплощади;
незаконность перепланировки может быть выявлена выездной комиссией, которую муниципальные службы направляют при подаче заявления на узаконивание, но которая также может проводить проверки по результатам заявления соседей, или в ходе проверок, связанных с проектами по реконструкции, модификации и т.д. в отношении жилого дома;
в случае, когда проведена была незначительная перепланировка, и есть уверенность, что процедура согласования может быть оформлена по упрощенной схеме, во избежание комиссии и уплаты штрафа есть возможность попробовать подать документы на согласование разрешения на внесение изменений, будто они еще не произведены;
незаконная перепланировка может быть установлена в ходе попытки продажи, дарения, передачи по наследству и других операций с жилплощадью. При этом проведенные изменения комиссия внесет в планы БТИ красным цветом, что символизирует их незаконность. Красные отметки о незаконной перепланировке существенно снижают цену имущества, создают юридические сложности при операциях с ним, осложняют продажу имущества по ипотеке.

Узаконить уже сделанную перепланировку можно по следующему алгоритму

обратиться в муниципальный контрольный орган в зоне ответственности по расположении квартиры, имея на руках план дома (поэтажный), экспликацию и квартирный техпаспорт, в документах необходимо отразить внесенные при ремонте изменения. На консультации помогут определить, по какой схеме далее будет проводиться согласование, и документы каких типов потребуются;
заказать проект по осуществлению перепланировки у организации или ИП с участием в СРО, располагающих допуском к проведению проектных работ. Сформированный проект ИП или организация согласуют с ответственными структурами – СЭС, автор проекта здания (архитектор), Роспотребнадзор, пожарный надзор;
сформировать пакет документов на предоставление ответственному муниципальному органу непосредственно или при посредстве МФЦ;
получить решение, которое подтверждает согласование проводимых изменений, или же отказ на изменения, который также обязывает собственника провести восстановление внесенных изменений;
при отказе имеется возможность обжалования в суде – в суд обращаются с иском административного типа (по месту расположения ответственного органа или квартиры);
далее необходимо присутствовать на судебном процессе и дождаться вынесения решения;
если решением суда перепланировка была признана законной, следует обратиться в муниципальную службу за исполнением решение в форме внесения необходимых изменений во всю соответствующую документацию.

Документы, которые необходимы для согласования по перепланировке

В зависимости от типа перепланировки, сложности работ и процедуры (разрешение или узаконивание) необходимы разные комплекты документов для получения разрешения.

Упрощенная процедура

свидетельство, подтверждающее право на собственность, или разрешение от собственника (при съеме квартиры);
эскиз по плану изменений;
квартирный техпаспорт;
заявление на согласование;
акт, удостоверяющий завершение работ.

Сложная процедура

заявление на проведение перепланировки;
документы, которые подтверждают право собственности на жилплощадь под перепланировку;
документы, которые отражают согласие на проведение перепланировки со стороны всех собственников, или же согласие всех проживающих на территории квартиры членов семьи (при перепланировке жилья под договором социального найма);
БТИ документация – экспликация (до изменений и после их внесения в случае с узакониванием перепланировки), план (поэтажный) многоквартирного дома, техпаспорт;
проект, по которому осуществляется внесение изменений;
при осуществлении перепланировки в соответствии с проектом – договор с организацией (проектной);
заключение, которое предоставляют СЭС, автор проекта здания (архитектор), Роспотребнадзор, пожарный надзор;
техзаключение, подтверждающее допустимость и безопасность вносимых изменений;
расписка о том, что документы и заявка приняты.

При процедуре узаконивания через судебное решение

документы о вручении прочим участникам процесса адм. иска и необходимой документации;
квитанция, подтверждающая, что уплачена госпошлина суммой 300 руб.;
решение, утверждающее отказ по осуществлению перепланировки;
документы, которые подтверждают право собственности на жилплощадь под перепланировку;
БТИ документация – экспликация (до изменений и после их внесения в случае с узакониванием перепланировки), план (поэтажный) многоквартирного дома, техпаспорт;
проект, по которому осуществляется внесение изменений;
при осуществлении перепланировки в соответствии с проектом – договор с организацией (проектной);
заключение, которое предоставляют СЭС, автор проекта здания (архитектор), Роспотребнадзор, пожарный надзор;
прочие документы, дающие основания для подтверждения справедливости требований признания перепланировки законной;
документы адвоката.

Итого: существует два варианта решений по перепланировке на своей жилплощади – можно получить на нее разрешение заранее или узаконить внесенные изменения, не нарушающие прав других жителей дома и конструктивной стабильности здания. Незначительные изменения, при этом, можно узаконить по облегченной процедуре оформления.

Серьезные изменения потребуют взаимодействия с проектной организацией, а в случае с уже осуществившемся фактом – могут стать основанием для назначения штрафа и требования восстановления прежнего состояния жилплощади. Заявки по изменениям подаются в муниципальные органы и требуют проекта от СРО, согласованного с компетентными службами.

Перепланировка жилого помещения может быть узаконена по собственной инициативе, по предписанию инспектора Жилищной инспекции или по решению суда. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Какие документы для этого нужны, в какие сроки выполняется процедура регистрации и какова стоимость расходов? Об этом читайте ниже.

Когда можно обойтись без узаконения

Ответ на этот вопрос очевиден – если произведенные изменения пространства не подлежат включению в технический паспорт квартиры, заниматься их оформлением не нужно. Так, если речь идет о косметическом ремонте, остеклении балконов, то ничего приводить в соответствие с законом не нужно, поскольку нарушений нет (см. подробно что можно, а что нельзя делать в квартире при перепланировке).

Когда обязательно следует узаконить перепланировку

В любых других случаях нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением о законности новой планировки. Наиболее частыми поводами для обращения в инспекцию являются случаи, когда:

собственник убрал встроенный шкаф, отметка о наличии которого есть в плане на жилое помещение;
произведены манипуляции с перегородками, если стена не несущая;
изменилась площадь холла, комнаты;
хозяин квартиры убрал балконную дверь – в этом случае также нужно это узаконить, поскольку увеличивается площадь примыкающей территории.

Чтобы разобраться, подлежит ли результат вашего ремонта разрешительной регистрации, можно обратиться в отдел архитектуры администрации района или в Жилищную инспекцию, в отдел справок (см. штраф и ответственность за незаконную перепланировку в квартире). А также судебная практика: суд постановил лишить собственника жилья из-за незаконной перепланировки).

Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет

Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет. Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства. Тогда можно избежать:

штрафа за самовольную перепланировку;
длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.

Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве. В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.

Алгоритм действий по утверждению плана переустройства

Готовим документы:

заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
свидетельство о праве собственности;
согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
поэтажный план БТИ, техпаспорт;
проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).

Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.

Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию

Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:

выдача разрешения будет возможно только в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).

Пошаговая инструкция

Подготавливаем пакет документов:

правоустанавливающие документы на жилое помещение;
согласие всех собственников и членов семьи нанимателей;
план БТИ;
технический план.

Обращаемся в БТИ

Предоставляем указанные документы в БТИ для получения нового плана, в котором будут отражены сделанные вами изменения. Для его составления сотрудник БТИ обязан выехать по адресу вашей квартиры для замеров.

Обращаемся в Жилинспекцию

Предоставляем в Жилинспекцию новый план БТИ, а также:

проект переустройства;
заключение контролирующих органов (в зависимости от проекта, ими могут быть: пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовые службы и т.д.);
согласие всех собственников жилья, а также соседей (в случае, если затронуты их интересы).

В основном, документы на узаконение совпадают с теми, которые должны быть представлены и на предварительное согласование, еще до ремонтных работ. К перечню документов необходимо приложить заявление (содержание аналогично заявлению о согласовании еще несделанного ремонта).

После рассмотрения пакета ваших документов (обычно в течение 45 дней) заявителю выдадут решение о согласовании переустройства или об отказе в выдаче разрешения. 4. Если решение положительное, получаем новый кадастровый паспорт. Для этого нужно обратиться в Росреестр (в Кадастровую палату), представив следующие документы:

технический план;
свидетельство о праве собственности на квартиру, в которой была переделка;
план БТИ;
решение контролирующих органов о том, что переустройство согласовано.

Эти же документы подаются в Росреестр в последующем для получения нового свидетельства о праве собственности (оно необходимо только в случае изменения площади квартиры, как в сторону увеличения, так и уменьшения).

Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, если ее наличие отображено в плане БТИ? Такую планировку можно утвердить только через суд. В данном случае имеются ввиду отметки красным цветов в плане БТИ, указывающие на невозможность выдачи разрешения Жилинспекцией. Основания для такого решения совпадают с правилами, которые запрещают следующие изменения:

перенос батарей центрального отопления на балкон;
изменения конфигурации полов;
расширение площади кухни за счет санузла либо комнаты;
другое.

В случае, если вы не согласны с признанием вашей планировки незаконной, можно попробовать устранить нарушения, препятствующие регистрации, после чего снова обратиться за согласованием. В сложных случаях такая процедура может длиться годами. Если в действиях сотрудников Жилинспекции вы усматриваете нарушения жилищного законодательства, можете обратиться в суд, представив свои доводы и доказательства соответствия ремонтных работ требованиям Жилищного кодекса РФ.

Состоявшееся судебное решение поставит точку в решении вопроса. Если ваши исковые требования будут удовлетворены, то Жилищную инспекцию обяжут выдать разрешение, а БТИ – новый технический план.

Вместе с тем, в подавляющем большинстве суд признает действия Жилищной инспекции законными, поскольку четкие требования Жилищного законодательства не создают коллизий и неясностей. В случае отрицательного решения суда собственника обяжут вернуть жилье в первоначальный вид.

Итак, если на плане БТИ есть отметки красного цвета, то иначе, как через суд, узаконить ремонт нельзя. Исковое заявление подается в суд того района, на территории которого находится жилье:

Образец искового заявления

В Ленинский районный суд г.______
Истец: Новиков А.А., проживающий
по адресу: г._____, ул. _____, д.___ кв.___
тел._________________
Ответчик: Жилищная инспекция г._______,
адрес: г._______, ул._________,д.___

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии
без согласования государственного органа

Я, Новиков А.А.я. являюсь собственником кв.__ д.___ по ул.________ г._________, проживаю по указанному адресу со своей семьей – супругой Новиковой А.В., совершеннолетними детьми Новиковым С.А., Новиковой М.А.

С 01.01.2016 по 01.04.2016 я произвел в указанной квартире ремонтные работы (указать, какие именно работы выполнены и какие изменения были проведены).

В связи с тем, что указанные работы не нарушают санитарные и строительные нормы, собственники соседних жилых помещений не возражают против переустройства моей квартиры, от членов моей семьи отобрано согласие, угрозы чьей-либо жизни или здоровью не имеется, на основании статьи 29 ЖК РФ, в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

Вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
Приложение:

копия свидетельства о праве собственности № _____, выдано______(дата выдачи и наименование органа);
копия плана паспорта на квартиру;
заключение о соответствии проведенных ремонтных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства;
квитанция об оплате госпошлины (300 рублей);
копия документов, подготовленных для ответчика.

Новиков А.А., ____________ подпись, _______ дата.

К заявлению можно приложить также копию отказа в выдаче разрешения (если таковое имеется), а также любые другие документы, подтверждающие законность произведенных вами ремонтных работ. Если решение суда положительное, то:

Нужно дождаться вступления его в законную силу (после истечения одного месяца со дня вручения копии стороне, если не было обжаловано; если была подана апелляционная жалоба – то решение вступает в законную силу в день рассмотрения во второй инстанции);
Предоставить данное решение в БТИ для оформления.

Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов

Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.

Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.

Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.

Эта статья была написана для тех ответственных собственников, кто задался целью и не знает как узаконить перепланировку квартиры в Москве. В ней мы поговорим о том, нужно ли узаконивать перепланировку квартиры в принципе, а также о том где и как это можно сделать.

Также не останется без внимания стоимость и сроки узаконивания перепланировки. Наконец, постараемся обобщить и ответить на самые частые вопросы наших клиентов относительно того как узаконить незаконную перепланировку.

Начнем с того, что каждый владелец квартиры должен знать: имеется ли в его квартире изменение площадей помещений и узаконена ли эта перепланировка. Часто бывает так, что квартира продается в абсолютно катастрофическом, с точки зрения законодательства, состоянии — с демонтированными несущими стенами, вентиляционными коробами и даже каналами, а ответственность за эти действия ложится не на того, кто их осуществил, а на фактического владельца квартиры.

Многие наши земляки считают что жилые дома строятся с гигантским запасом прочности, а потому можно делать в своей квартире, что заблагорассудится — как итог, после того как соседи пожалуются в Мосжилинспекцию, а ее сотрудники зафиксируют нарушение, в нашей компании и офисах наших коллег раздаются звонки с содержанием: «сделал перепланировку-как узаконить».

Также при осуществлении каких-либо операций с недвижимостью, у собственника возникает вопрос: нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры. Если сделка осуществляется в сопровождении юристов, то несогласованная перепланировка обязательно выявится, в другом случае, если покупатель заключает с вами договор без юриста, тогда продажа квартиры с незаконной перепланировкой останется на вашей совести. Однако, мало кто в наше время проводит подобные сделки без консультации юриста.

Как узаконить перепланировку самостоятельно

Самые простые перепланировки, не затрагивающие несущих конструкций и инженерных коммуникаций, и не требующие согласования по проекту, можно согласовывать по факту их проведения. Если вы сломали встроенный шкаф, не образующий самостоятельного помещения, или сделали проем в ненесущей перегородке, вы можете обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением и эскизом перепланировки, вызвать инспектора, и он составит акт о завершенной перепланировке (при отсутствии нарушений, разумеется).

Эскиз должен быть исполнен на копии поэтажного плана вашей квартиры, которую можно снять с технического паспорта БТИ. Его же вы можете заказать в МФЦ.

Образец технического паспорта БТИ

Однако столь незначительные изменения – довольно редкий случай. Большая часть перепланировок все же требует разработки комплекта документации, включающего проект перепланировки с теми или иными разделами, а зачастую и техническое заключение и иные материалы, в зависимости от ситуации. Кроме того, существует множество случаев в которых узаконить перепланировку квартиры нельзя — ни самостоятельно, ни с помощью посредников-профи. Этому вопросу на нашем сайте посвящена отдельная страница.

Как узаконить перепланировку квартиры

Если же вы не нашли своего случая в статье, описывающей случаи, в которых согласовать перепланировку нельзя, то действовать можно тремя способами:

Если о самовольной перепланировке не известно, ее, можно согласовать ее как планируемую. То есть собрать документы, заказать проект, и сдать все документы в МФЦ
Другой способ – это узаконить самовольную перепланировку в установленном законом порядке — на основании технического заключения о допустимости и безопасности проведенных работ от автора проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект. Для этого следует обратиться в соответствующую организацию (зависит от вашего дома) для оформления данного ТЗ.
И третий случай – это когда незаконная перепланировка выявлена Мосжилинспекцией. В этой ситуации вы получаете штраф и предписание от инспектора. Дальнейшие шаги определяет содержание предписания. Если перепланировка ничего не нарушает, там будет сказано просто узаконить ее. При наличии нарушений действующего законодательства в сфере перепланировок и строительных нормам, вам придется или полностью восстановить проектное положение помещений, либо привести квартиру к согласуемому состоянию в части нарушений.

Перейдем к наиболее частым вопросам от наших клиентов, а именно: где узаконить перепланировку квартиры и сколько стоит эта процедура.

Где узаконить перепланировку квартиры?

К счастью, большинство собственников не ждет визита инспекторов, а пытается узаконить перепланировку самостоятельно и без принуждения со стороны контролирующих органов, которых, кстати, несколько. В 2015 году для того, чтобы узаконить перепланировку в Москве требуется взаимодействовать с Мосжилинспекцией и БТИ.

Сколько стоит узаконить перепланировку в Москве?

Стоимость узаконивания перепланировки квартиры напрямую зависит от того, какие документы вам при этом понадобятся, так например техническое заключение для перепланировки от автора проекта домастоит недешево, а проект перепланировки имеет разную цену в разных фирмах.

Если же говорить о нежилых помещениях, то стоимость как процесса согласования, так и проектной документации для них отличается. С нашими расценками вы можете ознакомиться в этом разделе. Узаконим перепланировку квартиры, сложные случаи также рассматриваем.

Подводя итоги нашей статьи можно посоветовать владельцам квартир не экономить на безопасности и законности своего проживания и узаконить перепланировку как можно быстрее, ведь в 2015 году ожидается очередное внесение изменений в жилищное законодательство и многие мероприятия согласовать может не получиться.

Также не лишним будет предложить сотрудничество — наша компания может как разработать проект перепланировки или техническое заключение для нее, так и полностью провести процесс согласования. Для предварительного консультирования вы можете позвонить нам или отправить письмо на электронную почту.