Причины перепланировки могут быть разные.
Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.
Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.
Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.
Какие ремонтные работы считаются незаконными?
Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.
А незаконной перепланировкой считается такое изменение:
- без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
- при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
- при нарушении утвержденного проекта перепланировки.
Незаконными являются любые внесенные в план квартиры изменения, никак не отраженные в ее
техническом паспорте
.
Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.
Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?
Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.
В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.
Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:
- Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
- Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
- Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.
Иными словами, самовольная перепланировка, не отраженная в техническом паспорте на квартиру, делает невозможными любые регистрационные действия с ее участием, а также сделки, в которых происходит сверка фактического состояния помещения с тем, что содержится в документах.
Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ
Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.
С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.
На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:
- поэтажный план дома, полученный в БТИ;
- технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
- свидетельство о собственности жилого помещения;
- выписка из домовой книги;
- выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.
Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).
Это нужно для того, чтобы по адресу видоизмененной квартиры выехал сотрудник БТИ для осуществления замеров и последующего создания нового плана.
Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.
Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.
Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:
- Роспотребнадзор;
- Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
- Жилищную инспекцию;
- Ростехнадзор.
В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.
У районной администрации на рассмотрение вопроса уходит порядка 30-45 дней. После чего собственнику выдается акт приемочной комиссии (или распоряжение о произведенном переустройстве).
Заказ проекта реконструкции
Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.
Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.
А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.
Заказать проект совершенной перепланировки можно в
БТИ
или любой лицензированной проектной компании. Изготовление документа в БТИ требует больше времени, в сторонней организации – больших финансовых затрат.
Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:
- Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
- Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
- Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
- Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.
Получение нового технического паспорта
Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.
В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:
- Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
- проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
- паспорт собственника.
Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.
Срок действия данного документа никак не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока его данные совпадают с фактическим состоянием жилого помещения.
Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?
Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.
Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.
Туда же нужно предоставить пакет документов:
- технический план;
- правоустанавливающие документы на жилое помещение;
- план, полученный в БТИ;
- акт приемочной комиссии районной администрации;
- документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.
Свидетельство о праве собственности подлежит замене, только если имело место увеличение или уменьшения площади жилого помещения.
Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.
Рассмотрение вопроса в суде
Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.
В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:
- В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
- Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.
Любое судебное решение выдается в письменном виде.
Если в узаконивании отказано, то непременно указываются конкретные причины. Отказ можно обжаловать в установленном законом порядке в трехмесячный срок.
Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.
Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников
Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.
Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:
- Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
- Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
- Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
- Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.
Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.
А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.
Узаконивание уже совершенной перепланировки – дело очень и очень хлопотное. Кроме того, если при этом были нарушены несущие конструкции или еще какие-то важные коммуникации, то в узаконивании может быть отказано, а самоуправца обяжут вернуть все в первоначальный вид.
Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.
Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?
В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.
Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.
Каждое мероприятие должно осуществляться согласно строго обозначенному плану. Исключением не является и процесс перепланировки.
Понятие
План перепланировки — это юридический документ, который регулирует момент перестройки квартиры.
В этом документе идеи и взгляды дизайнера узакониваются и контролируются представителями государственных органов архитектурного контроля.
Законодательство
В сфере жилищно-коммунального хозяйства сформирована четкая законодательная база, которая определяет все отношения в сфере планирования, строительства жилья и его обслуживания.
Среди важных нормативных актов в этой сфере важно выделить такие:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- ГОСТ 21.101-97 и 21.501-93;
- Постановление правительства Москвы от 15.11.05г. № 883 – ПП;
- Постановление правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.
Суть документа
Проект перепланировки квартиры — это технический документ, который не может быть составлен без участия специалистов из конструкторских бюро, в которых работают архитекторы.
В плане перепланировки изображаются чертежи всех тех изменений, которые планируются в квартире или доме в общем.
План перепланировки должен отображать все изменения.
Главная цель его составления — получение разрешения и согласования с жилищной инспекцией города Москвы или других российских городов.
Где заказать
Такой документ можно выполнить исключительно у опытных специалистов, которые прошли специальное обучение и владеют специальными сертификатами СРО, подтверждающие их навыки и опыт.
Отметим, что самостоятельное создание технического плана ремонта и изменения конфигурации помещений в квартире невозможно, потому что правильно спланировать все моменты могут только люди, имеющие высшее инженерное или строительное образование.
Специалисты высокого уровня работают в:
- крупных строительных фирмах;
- конструкторских бюро;
- архитекторских компаниях.
Видео: все моменты
Можно ли обойтись
Да, в некоторых случаях в этом плане нет необходимости. Упрощенная система согласования уже несколько лет работает в Москве и некоторых других российских городах.
Самые простые работы можно делать совсем без согласования с контролирующими органами исполнительной власти.
Речь идет о:
- косметическом ремонте (замена обоев, покраска, шпатлевка и т.д.);
- замене инженерного оборудования таким же без перемены места дислокации (допустим, надо поменять унитаз в туалете. Никто не будет делать новые канализационные трубы, поэтому новый прибор установят там, где был старый).
Постановление правительства Москвы от 08.05.2005 года разрешает согласовывать проведение некоторых строительных работ по эскизу, который делается самостоятельно без привлечения специалистов:
- разборка и перенос ненесущих стен внутри жилища;
- изготовление проема в неосновных стенных конструкциях внутри квартиры (например, арки);
- устранение старых дверных проемов;
- установка дополнительных котлов, раковин и другого инженерного оборудования в квартире;
- установка новых внутрикомнатных и внутриквартирных перегородок из легкого и супер легкого строительного материала.
Особенности серьезного ремонта частного дома, описаны в статье:
перепланировка дома.
Подробная регистрация перепланировки, представлена здесь.
Каким должен быть
Составление плана — это сложная и ответственная задача, потому что правильный план — это безопасность в многоквартирных домах.
Состав разделов
В этом разделе мы поговорим про содержание плана перепланировки. Отметим, что в некоторых случаях нет необходимости включать в план весь перечень необходимых разделов.
Почему? Все зависит от тех запланированных изменений, которые будут производиться в квартире.
Полный перечень разделов выглядит так:
- архитектурный и конструктивный план квартиры;
- схема перекрытий;
- полная схема раздачи отопления в квартире;
- система вентиляции жилого дома;
- система электропроводки в квартире;
- план расположения труб водоснабжения и канализации;
- генеральный план квартиры;
- полный и детальный план проведения строительных работ.
Требования к содержанию
Разработать технический план можно следуя четким требованиям к смыслу и структуре документа. В начале плана обязательно пишется пояснительная записка.
В этом разделе важно указать обоснование составления плана и указать основные необходимые моменты по ремонту и перепланировке квартиры.
Также в документе должны быть еще такие составные части:
- ситуативный план;
Проводится зарисовка общего плана всего жилья на момент перед перепланировкой с указанием местоположения крупных вещей.
- поэтажный план дома до перепланировки (определение где находятся основные несущие конструкции, которые нельзя трогать ремонтникам);
- четкий план конструктивных узлов и деталей;
- аксонометрический план с учетом моментов изменений, которые планируются;
- чертеж схемы полов с коммуникациями.
Вот те основные элементы содержания плана перепланировки, которые требуются по закону и логике вещей.
Дополнительные документы
Для четкого контроля за качеством и точностью выполнения работ проектная организация может заключить с ремонтной компанией или бригадой документ — договор авторского надзора.
Подписывая эти бумаги, представители подрядчика берут на себя обязанность следовать четкому плану проведения перепланировки квартиры и не нарушать правила по технике безопасности ремонтных работ.
В процессе согласования проекта в Мосжилинспекции приходиться доказывать наличие у организации, составившей проект, права на проведение подобных работ. Для этого желательно взять у архитекторов-конструкторов копию свидетельства о членстве в Саморегулируемой организации в сфере проектирования.
Цена и сроки изготовления
Говорить четко про стоимость изготовления плана по перепланировке квартиры не приходится, потому что:
- постоянно меняются базовые тарифы;
- каждая проектная и конструкторская контора может устанавливать собственный прейскурант цен на свои услуги.
В современном мире конкуренции каждый специалист ценит клиентов, которые к нему обращаются, поэтому план перепланировки изготавливается в срок от одного до четырех дней.
Что такое типовый каталог
В России существует каталог типовых проектных решений перепланировки. В него включено огромное количество проектов, которые уже прошли согласования в контролирующих органах и их можно выполнить без составления плана перепланировки.
Этот каталог делится на несколько разделов.
- В первой его части размещены проекты простых ремонтных решений — снос и установка легких перегородок, перенос просто инженерного оборудования с одного места на другое, убирание встроенных шкафов.
- Во втором разделе типового каталога вы увидите планы реконструкции с внесением изменений в несущих конструкциях. Реализация проекта из второго раздела возможна только после технического заключения инженера, в котором он признает такие работы безопасными с учетом особенностей конкретного дома.
Использование утвержденных планов, которые размещены в типовом каталоге, имеет свои плюсы и минусы.
Среди позитивных моментов можно выделить:
- отсутствие необходимости заказывать проект;
- значительная экономия денег.
Негативные моменты:
- необходимость вызова инженера на дом;
- невозможность использования понравившегося вам проекта, если тип вашего дома не соответствует типам домов, в которых разрешено делать перепланировку именно по этому плану.
После получения технического заключения вы идете в жилищную инспекцию и пишите заявление на перепланировку по проекту №… и предоставляете заключение инженера.
Пример документа скачайте тут.
Ожидать согласование не обязательно. После завершения ремонта вы должны пригласить представителей жилищной инспекции, чтобы они проконтролировали четкость выполнения работ по типовому плану.
Отличия
Работы с каждым из видов строений имеют свои особенности, поэтому каждый технический план перепланировки имеет свои нюансы.
Жилого дома
Перепланировку жилого дома можно проводить как по плану, так и по эскизу. Все зависит от вида работ, которые будут проводиться.
В план перепланировки запрещено включать строительные работы, которые могут нанести вред строению или представлять опасность для жителей:
- нарушение объема или целостности вентиляционных каналов;
- снос или перемещение несущих конструкций;
- расширение санитарного узла посредством уменьшения жилой площади.
Нежилого помещения
Образец плана реконструкции нежилого помещения всегда есть в «Мосжилинспекции». Отметим, что проведение каких-либо работ в нежилых помещениях возможно только после полного и четкого согласования с контролирующими организациями.
Градостроительный Кодекс РФ регулирует правила и процесс ремонта в нежилых помещениях.
В процессе реконструкции каждого такого помещения контролеры могут применять разные требования к работе мастеров. Все зависит от целевого назначения помещения.
Сколько стоит проект перепланировки
Абсолютно четко стоимость технического плана по внесению изменений в жилище сказать невозможно. Все зависит от объема работ по изготовлению чертежей и срочности заказа плана. Средняя стоимость качественного проекта на сегодняшний день колеблется от 60 до 90 тысяч рублей.
Перепланировка представляет собой универсальную корректировку планов нежилых или жилых помещений. Она реализуется через комплекс ремонтных работ, предполагающих радикальные перемены во внешнем облике помещений и заключается в переносе коммуникаций, отдельных строительных элементов или инженерных сетей.
Если жильцы задумали изменить расположение электрических проводов или перенос конструкции стен, то важно заручиться письменным согласование контролирующих инстанций.
Если этого не сделать, то придется столкнуться с серьезными неприятностями, наиболее страшными из которых могут стать штрафа и срыв сделки, направленной на продажу имущественного объекта, для этого надо знать как осуществляется оформление перепланировки квартиры законно.
Перепланировка отражается в обновленной документации на квартиру. До получения нового комплекта документов не рекомендуется приступать к каким-либо ремонтным работам.
Порядок проведения перепланировки по закону
Процедура реализуется через следующий сценарий:
- формирование проекта. Проект изготавливается с учетом существующих норм, технических и иных стандартов, которые фиксируют детали перепланировки. Подготовка проекта потребует предоставления техпаспорта на помещение, а также поэтажного плана и иной технической документации, предоставляемой органами технической документации.
- согласование сформированного проекта. Согласование требуется для легализации изменений помещения, которые будут произведены в процессе строительных работ. Проект передается в местный муниципалитет совместно с бланком заявления, правоустанавливающих документов, а также письменно оформленного акцепта на произведение перепланировки.
- произведение запланированных изменений в рамках изготовленного проекта.
- приемка выполненных технологических изменений. Приемку осуществляет комиссия, сформированная из представителей муниципалитета.
- инвентаризация. Предполагает оформление технической документации и получение нового паспорта на помещения.
Скачать Проект перепланировки квартиры — Образец
Варианты возможных изменений в помещениях
В качестве перепланировки можно расценивать следующий перечень действий:
- изменение местоположения несущих конструкций;
- разборка отдельных перегородок;
- дооборудование инженерных сетей;
- изготовление внутренних лестниц;
- внесение корректив в устройство полов.
Базовым условием для совершения изменений является сохранение прочности отдельных конструктивных элементов здания, а также отсутствие возможности по перепрофилированию помещений (изменение жилой площади на подсобные помещения).
Как узаконить новый план перепланировки квартиры
Узаконивание перепланировки оформляется в:
- частной фирме;
- администрации города;
- Жилинспекции или органах Жилищного фонда.
На практике встречаются два основных мотива для проведения перепланировки:
- желание изменить внешний вид помещений через согласование с контролирующими органами;
- согласование изменений, которые были проведены жильцами без получения разрешений от государственных инстанций.
Как законно сделать перепланировку в квартире
В первом случае намечаем следующий план действий:
- собираем документы (выписка из общедомовой книги, дубликат лицевого счета), документы на собственность или наследство, либо договор социального найма;
- получение копии технического паспорта в БТИ с актуальными данными о состоянии квартиры и особенностях отдельных помещений;
- визит в отдел градостроительства или архитектуры для оформления бланка заявления на произведение определенных изменений;
- изготовление проекта прогнозируемой перепланировки через государственные или частные компании;
- готовый проект проходит тщательное изучение в пожарной инспекции, органах санитарного надзора, а также в управляющей компании или ином органе, регулирующем отношения в жилищной сфере. С грядущими изменениями ознакамливают всех членов семьи, проживающих в квартире. При проживании в зданиях старого фонда нужно позаботиться о справке из органов архитектуры и градостроительства.
- с собранным ранее комплектом документов нужно вернуться в отдел градостроительства или архитектуры для получения разрешения.
Скачать Заявление на перепланировку квартиры — Бланк
Скачать Согласие от других собственников на перепланировку жилого помещения — Образец
Согласование незаконного переустройства жилья
Во втором случае можно задуматься о восстановлении прежнего интерьерного облика или узаконить самостоятельно произведенные действия.
Необходимо собрать и передать в органы архитектуры и градостроительства следующие документы:
- выписка из общедомовой книги;
- копия счета;
- документы на право распоряжения квартирой;
- акт БТИ.
Затем при получении согласования на переустройство и наличия перечня документов, направить заявление в суд.
Скачать Исковое заявление о на перепланировку квартиры через суд — Образец
Особенности оформления в частном доме
Перепланировка частного дома предполагает корректировку местоположения дверей, оконных проемов, или демонтаж подсобных помещений, снос отопительных печей, отражающийся на изменении внешнего облика внутреннего пространства дома.
Внесение изменений осуществляется через местную администрацию путем подачи заявления. Заявление дополняют техническим паспортом, а также согласием иных собственников, изготовленным в нотариате.
Если речь идет о самовольной постройке, то первоначально необходимо зарегистрировать имущественный объект.
Сложность процесса с жилыми помещениями
Переустройство жилплощади требует проведения целой серии согласований, которые необходимы муниципалитету для узаконивания грядущих или уже осуществленных изменений.
По времени согласование перепланировки квартиры продолжается от 1 до 2 месяцев.
Если последовал отказ муниципалитета, то нужно передавать документацию в судебный орган. После проведения специальной строительно-технической экспертизы принимается решение позволяющее реализовать или сохранить без изменений проект перепланировки. На реализацию данной стадии потребуется от 3 до 5 месяцев.
Если перепланировка уже проведена и по результатам судебных заседаний принято решение о сохранении самовольных изменений, то необходимо внести изменения в данные единого государственного реестра. Оформление документации занимает срок менее 2 месяцев.
Стоимость оформления перепланировки
Весь процесс согласования проходит в государственных органах, ответственных за поддержание жилого фонда, в безопасном состоянии. К таким органам относятся комитеты по градостроительству, жилищные инспекции и иные аналогичные структуры.
Кроме того, процедура невозможна без участия специалистов технической инвентаризации, пожарной службы, СЭС, которые формируют массив документов, необходимых для реализации задуманных изменений.
Стоимость услуг по оформлению в Москве и Санкт-Петербурге колеблется в пределах 25-50 тысяч рублей.
Цена формируется в зависимости от технических особенностей перепланировки, количества документов, требуемых для процедуры, срочности решения вопроса.
Видео: Как оформить перепланировку квартиры по закону
Для того чтобы переустроить квартиру по своему вкусу, но при этом не нарушить действующее законодательство, нужно составить проект будущих работ, а потом узаконить его в установленном порядке.
Куда нужно обращаться для согласования документов и получения разрешения?
Как оформить
Для проведения простого улучшения квартиры, которое не нанесёт вред ни многоэтажному дому, ни соседям, не требуется дополнительных согласований.
Но просто переустройством, не требующим дополнительных согласований, является:
| Удаление старых перегородок | и возведение новых из «легких» материалов. Например, из гипсокартона |
| Изготовление дополнительных проёмов | в межкомнатных стенах |
| Установка пластиковых застеклённых окон | на лоджии или балконе |
Для внесения таких изменений создание и утверждение проекта не потребуется.
Но такая перепланировка, как:
| Увеличение площади квартиры | за счёт общего лестничного коридора |
| Частичное удаление | несущих конструкций помещения |
| Перенос коммуникаций | и объединение несколько помещений в одно и т.д. |
Эти действия требуют создания проекта и его утверждение в госорганах. Существует несколько перепланировок квартир. От этого зависит и объём проекта, и его стоимость.
Это:
| Простая перепланировка | которая не требует внесений в поэтажный план дома и разработки проекта |
| Типовое проектное решение | это уже готовая планировка квартиры, которая предлагается застройщиком дома, и которая уже утверждена, вместе с проектом |
| Перепланировка квартиры, требующая составление проекта | его утверждения, и получения разрешения на проведение работ |
| Самовольная перепланировка | узаконить такие действия собственника довольно сложно, и только через суд. Кроме того, суд может вынести отрицательное решение по иску, и собственнику придётся заплатить штраф, а сделанные работы удалить, вернув квартиру в то состояние, в котором оно было. Сделать придётся за свои собственные средства |
Куда обращаться
Собственник решил сделать перепланировку в своей трёхкомнатной квартире. Чтобы потом не мучиться с её узакониванием через суд, но решил, что сделает это заблаговременно.
Он знает, что нужно делать проект. А кто делает проект перепланировки квартиры, он не знает!
Вне зависимости от того, хочет ли собственник узаконить уже сделанную перепланировку, или он только собирается её делать, наличие необходимой проектной документации является обязательным условием.
Если в ходе работ не будут затронуты несущие конструкции, то собственник может сделать эскиз самостоятельно.
В остальных случаях, необходимо обращаться в специализированную компанию, которая является членом СРО проектировщиков.
Где заказать
Заказать план для перепланировки квартиры можно в специализированной организации, которая занимается составлением проектов для различных целей.
Стоит учитывать, что выбранная организация, в обязательном порядке. Должна быть членом СРО проектировщиков, и иметь непросроченный допуск к работам.
Что для этого нужно
Для этого необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту регистрации квартиры.
Там подскажут список организаций, которые разрабатывают проекты для перепланировки в соответствии с действующим законодательством.
Также список организаций – членов саморегулируемой организации проектировщиков, которые имеют разрешение от государства на разработку проектов, можно узнать в интернете. Но стоит учитывать, региональную привязку.
Специалисты из Красноярска не поедут в Москву для подготовки проекта перепланировки квартиры.
Выбрав из списка одну компанию, необходимо пригласить специалиста в квартиру и показать ему, какую перепланировку собирается делать заявитель.
Специалист проконсультирует относительно возможности или невозможности удовлетворения желаний клиента.
После согласования всех изменений, будет составлен проект. Его необходимо утвердить.
Проектирование перепланировки квартиры
Особенно часто наши граждане начинают перепланировку так называемых «хрущёвок».
Их начали строить ещё в середине прошлого века. Главной их целью было обеспечить как можно большее количество нуждающихся советских семей жильём, поэтому дома каждая квартира отвечала лишь самым минимальным потребностям человека в жилье и комфорте.
Тем, кому такие квартиры достались в наследство или по другому основанию, стараются максимально обустроить такое жильё под современные потребности человека.
Но производить «глобальную» перепланировку без проектной документации нельзя.
Проект перепланировки квартиры – это документация, которую имеют право делать:
- специалисты компании, являющейся членом СРО проектировщиков;
- автор домов типичной серии;
- ГУП МосжилНИИпроекта, который делает проекты для домов нетипичных серий, расположенных в черте г. Москвы.
Когда проект будет сделан, его необходимо согласовать с жилищной инспекцией муниципального образования
Но только те проекты, которые разработаны компанией – членом СРО, имеют 100% шанс на одобрение жилищной инспекцией.
Когда проект будет согласован, собственнику квартиры будет выдано разрешение на перепланировку.
Но проект нужно заказывать, когда во время перепланировки будут изменяться конструкции помещения, по сравнению с начальным планом БТИ.
Частного дома
Владельцы частных домов часто делают перепланировку самостоятельно, не согласовывая её.
Причина такой беспечности – отсутствие соседей и незнание закона. Но незаконная перепланировка грозит собственнику затяжным судебным разбирательством и материальными затратами.
Перепланировку нужно узаконить обязательно. Если собственник будет отчуждать право на свой частный дом, всё равно придется делать новую техническую документацию на дом.
Именно поэтому рекомендуется узаконить перепланировку заранее. Для этого необходимо подготовить все нужные документы, включая проект перепланировки, и согласовать его в жилищной инспекции.
В противном случае, узаконивание перепланировки нужно проводить через суд.
Но суд может принять отрицательное решение по иску, и собственнику дома придётся всё вернуть в первоначальное состояние за свой счёт, ещё и заплатить штраф.
Нежилого помещения
Проект перепланировки нежилого помещения должен быть разработан компанией, являющейся членом СРО проектировщиков. Это единое условие для всех категорий помещений.
Правила, нормативы и стандарты, которые используются при проектировании нежилого помещения, точно такие же, как при проектировании перепланировки квартир.
В частности, ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения».
Точно так же как и в квартире, в нежилом помещении перепланировку нужно согласовать.
После того, как проект будет готов, его необходимо предъявить специалистам жилищной инспекции.
Видео: проект квартиры для согласования перепланировки — ответы на часто задаваемые вопросы
Именно они занимаются выдачей решений, согласованием проектов, а также контролем и приёмкой перепланировки в нежилых помещениях.
Самостоятельно
Изготовление проекта перепланировки квартиры задача довольно сложная. Составить самостоятельно план перепланировки можно, но вероятность того, что он будет утверждён специалистами жилищной инспекции, ничтожно мал.
Дело в том, что обычный гражданин не знает всех норм действующего законодательства, а также не знает всех нюансов составления проектов.
Даже если он является специалистом в данной области, и даже если имеет соответствующее образование, он не является членом СРО.
А это главное условие для согласования проекта перепланировки.
Конечно, сделать проект может и частное лицо. Но тогда он должен быть членом СРО проектировщиков.
Можно самостоятельно сделать эскиз перепланировки, если сами действия не будут затрагивать несущие конструкции и площадь помещения не изменится.
Например, собственник запланировал перенос сантехнического оборудования в ванной комнате.
Это никак не влияет на несущие конструкции в помещении и не изменяет его площадь.
Проектная документация состав
Проектная документация имеет свой состав, она состоит из:
| Титульного листа |
на котором указывается следующая информация:
|
| Содержание проекта перепланировки | здесь указываются номера страниц проекта, которые относятся к тому или иному разделу |
| Запись руководителя проекта | здесь он указывает, что все принятые решения соответствуют нормам действующего законодательства в области составления проектов. Здесь также ставится печать организации и подпись руководителя |
| Пояснительная записка | здесь перечисляются основные технические характеристики помещения, которое будет перепланировано |
| Копия действующего допуска СРО | на проведение проектных работ |
| План расположения помещения | в муниципальном образовании и фотофиксация |
| Графический раздел проекта |
он состоит их чертежей и схем:
|
Возможны дополнительные разделы и подразделы:
| План и экспликация полов | этот раздел необходимо включать в проект перепланировки в том случае, если собственник помещения задумал внести в конструкцию полов дополнительные изменения. Например, установка тёплого пола с электроподогревом требует наличия этого раздела в проекте |
| Схема гидроизоляции | она нужна в том случае, если собственник задумал расширение ванны или туалета за счёт нежилого помещения. Например, расширение ванной комнаты, и перенос туалета в кладовку. Это помещение необходимо защитить от протечек, так как изначально он не было предназначено под сантехнику |
| План канализации и план водоснабжения | его включают в проект, если собственник помещения решил внести изменения в конструкцию труб или канализации |
| План инженерного оборудования | его включают, если делается план канализации или план водоснабжения помещения. На плане оборудования указывается уже установленная в помещении сантехника, а также имеющаяся вентиляция и отопление |
| Аксонометрическая схема | это цветной чертёж труб и канализации и водоснабжения в трёхмерной проекции |
| Схема усиления несущих конструкций | нужна, если собственник решил делать дополнительные проёмы в несущих конструкциях помещения, либо их переносить, либо расширять |
| План вентиляции | и отопления в помещении |
| Проект электроснабжения | и другие разделы при необходимости |
Пояснительная записка
В пояснительной записке к проекту перепланировки указываются общие технические характеристики помещения.
Также здесь указываются основания для проведения перепланировки. Сюда можно подшить письменную просьбу собственника помещения на составление данного проекта.
Но делать это не обязательно. Все эти сведения указываются в ведении в записке.
Также здесь будут следующие подразделы:
| Общая информация | здесь указывается перечень нормативных актов, на которые опирался проектировщик при составлении документа. А также здесь даётся общая характеристика объекта |
| Архитектурно- строительные решения | это полный перечень всех мероприятий, который будут проводиться при перепланировке помещения |
| Инженерное оборудование | сюда входят следующие подразделы:
|
| Договор | авторского надзора |
| Противопожарные мероприятия и требования | здесь описываются действия, которые необходимо предпринять, чтобы избежать пожара во время производства работ |
| Необходимые указания | к производству работ |
| Необходимые мероприятия | по шумоизоляции |
План до переустройства
Это план помещения, в соответствии с инвентаризационными данными, которые хранятся в БТИ.
Сюда можно приложить и план, заказанный в БТИ. Но он должен обязательно сопровождаться таблицей и экспликацией.
Демонтажно-монтажный
Здесь цветом выделяются изменения, которые будут производиться в помещении при перепланировке.
После переустройства
Это графическое изображение того, что должно получиться после проведения работ. К нему должна быть приложена новая экспликация.
Это план будет утверждаться специалистом – техником из БТИ после получения разрешения на перепланировку.
Затем, на основании этого плана, будет изготавливаться новый технический паспорт помещения, а потом и новое свидетельство о собственности.
Экспликация
Этот термин в строительстве означает пояснение к проекту, в котором отражаются количественные и качественные показатели помещения.
Она должна быть обязательно составлена до перепланировки и после неё, с учётом изменений.
В случае с помещениями, в экспликации отражаются количество комнат, места общего пользования, вспомогательные помещения и их метраж.
После проведённых работ эти помещения уже указываются с измененной площадью.
Дополнительно может изготавливаться и экспликация полов. Она необходима в том случае, если намечается вмешательство в конструкцию полов.
В таблице указывается послойная структура полов в каждом помещении. Если типов полов будет несколько, то их границы отражаются в прилагаемом плане.
Но, стоит понимать, что замена паркета на ламинат не является вмешательством в конструкцию полов. А вот замена паркета на плитку – уже считается.
Водоснабжение и канализация
План канализации и водоснабжения в помещении необходимо тогда, когда планируется вмешательство в сантехнику помещения.
Например, собственник решил перенести кухню в отдельную нишу, а также установить новый унитаз и ванну.
То есть, этот раздел включается в проект, когда планируется вмешательство в систему труб в помещении.
Этот раздел представляет собой цветной чертёж, показывающий разводку труб канализации в помещении, а также горячего и холодного водоснабжения.
Сроки разработки
Сроки подготовки проекта зависят нескольких факторов:
- Сложности предполагаемых изменений в помещении.
- Загруженности специалистов компании, куда обратился собственник помещения.
- Площадь помещения, которое подлежит изменениям.
Учитывая все эти факторы, проект может разрабатываться специалистами порядка 2-5 рабочих дней.
Все листы проекта, включая пояснительную записку, подписываются лично автором, а также его руководителем, который этот проект проверяет, а затем и утверждает.
Когда собственник помещения (заказчик) изучит проект, он ставит свою подпись, что означает, что он согласен.
Если же собственником помещения является юридическое лицо, то проект принимается приказом.
Проект не должен был описан «сложным» техническим языком. Не стоит забывать, что его будут изучать чиновники из жилинспекции.
Поэтому он должен быть удобен в чтении. Чем проще и доступнее изложена информация в документе, тем лучше для собственника.
Объём представленной информации должен быть исчерпывающим, чтобы не возникло вопросов со стороны чиновников. Но! «Вода» в проекте будет оценена против собственника, и может «притормозить» согласование.
Не стоит также забывать, что чиновники «по-разному» читают проект. Кто-то особое внимание уделяет одному разделу, при этом полностью игнорируя неточности в другом разделе.
Но тут без специалистов не обойтись! Именно такие «подводные камни» знают специалисты компаний – посредников, которые оказывают собственникам помещений услуги по узакониванию перепланировки.
Стоимость
Стоимость одного проекта зависит от тех же факторов, что и сроки его изготовления:
| Сложность вносимых изменений | например, проект перепланировки только замены пола с паркета на ламинат будет стоить несколько дешевле, чем проект переноса кухни в нишу, объединение санузла с переносом сантехники и заменой полов |
| От площади помещение, которое подлежит изменению | проект перепланировки однокомнатной квартиры будет стоить на несколько тысяч рублей дешевле, чем проект для двухкомнатной квартиры |
Проект перепланировки однокомнатной квартиры будет стоить на несколько тысяч рублей дешевле, чем проект для двухкомнатной квартиры.
Но, средняя цена проекта по г. Москве и области составляет от 15 до 25 тысяч рублей, в зависимости от указанных факторов.
Если собственник квартиры не хочет заниматься сам согласованием, он может обратиться к фирме – посреднику, которая возьмёт за свои услуги порядка 20 – 30 тысяч рублей.
Перепланировка квартиры – процесс довольно долгий и затратный.
Но чтобы уверенным в том, что действия собственника будут иметь под собой законные основания, суд не вынесет решение против уже сделанной перестройки, необходимо подготовить проект будущих изменений и согласовать его с чиновниками из жилинспекции.
По типовому каталогу
Узнайте на нашем сайте о том, как купить или продать жилье с перепланировкой, а также какая ответственность предусмотрена за выявление незаконной перестройки.
Суть документа
Что такое проект перепланировки? Смешивание двух понятий – дизайн-проект и проект перепланировки – самое частое заблуждение.
Разница этих двух понятий состоит в требованиях к ним и в их юридическом статусе:
- Дизайн – проект – это зарисовка внешнего вида жилплощади после внесённых в неё конструктивных перемен. По сути это простая картинка, не имеющая юридической силы и не отражающая технических изменений пространства. Никаких требований к составлению дизайнерского эскиза не существует, и предъявить его, при утверждении перестройки нельзя.
- Проект перепланировки – это документ, имеющий юридическую силу. Он включает в себя основные идеи и задумки дизайнера и отражает все существенные правки, которые владелец предполагает внести во внутреннее пространство.
Заказанный первоначально или составленный самостоятельно дизайн может полностью отразиться в документации, но что-то может быть исключено.
Произойти это может тогда, когда какие-то планируемые перемены невозможно воплотить из-за ограничений закона и технических характеристик здания.
Дело в том, что существуют правки перепланируемого жилого помещения, которые по закону выполнить нельзя (снос несущих стен, перенос кухни или санузла в том случае, если они окажутся над или под жилыми помещениями в другой квартире, снос или перенос газовых стояков, объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой и др.)
Полный перечень ограничений содержится в Постановлении правительства от 15.11.05г. № 883 – ПП.
Проект перепланировки квартиры — это документ с юридической силой и практической ценностью. На основании него можно произвести перестройку квартиры, а затем согласовать внесённые правки в необходимых инстанциях.
Проект перепланировки квартиры образец.
О том, как согласовать перестройку лоджии, балкона, кухни или санузла, вы можете узнать из наших статей.
Где сделать данную документацию?
Где заказать?
Где заказать? Разработкой этих бумаг занимаются специализированные организации.
Важным условием выбора подобной организации является наличие у них лицензии и допуска СРО, дающего право на проведение работ.
Прежде чем сделать заказ следует также убедиться в наличии у фирмы соответствующих сертификатов.
Допуск (или свидетельство) СРО – это документ организации, позволяющий её членам проводить строительные и проектирующие мероприятия. Для его получения необходима соответствующая квалификация работников и возможность ставить визы на исполняемые бумаги.
Целесообразнее заказать разработку организации, которая предоставляет также услугу согласования. В этом случае при возникновении проблем при утверждении недочёты организация устранит за свой счёт.
Разработку перепланировки жилого помещения, задуманной в новостройке, лучше заказать у автора дома. Особенно целесообразно сделать это в случае планирования серьёзных преобразований, затрагивающих несущие конструкции.
Это позволит вам избежать проблем в утверждении и ответственности при возникающих спорных ситуациях и частичном разрушении стен. Самостоятельно составить проект перестройки жилого помещения нельзя.
Узнайте из наших статей о том, что является перепланировкой квартиры, а что нет, а также о том, как согласовать ее в ипотечной квартире.
Можно ли обойтись?
Некоторые собственники проводят преобразования без какого-либо согласования или по простому эскизу. Такие действия возможны, если перемены, задуманные на жилплощади незначительные.
Переустройство по эскизу – упрощённый вариант оформления, и возможен он лишь в том случае, если основное внутреннее пространство не изменяется.
К таким незначительным изменениям относится проделывание в стенах арок или ниш, перенос оборудования внутри одного помещения.
Для такого переустройства достаточно нанести на копию поэтажной схемы помещения линий, показывающих правки и согласовать новую в БТИ.
Но в том случае, если задумано существенное изменение в жилплощади, которое включает в себя снос несущих стен, утепление лоджии или балкона и объединения их с комнатами, а также установку межкомнатных перегородок или их удаление, необходим именно проект.
После подобного изменения жилье становится абсолютно другим объектом, следовательно, необходима замена правоустанавливающих бумаг. А получить новые можно только на основании утверждённой схемы.
Без ее наличия невозможно узаконить правки, и впоследствии могут возникнуть проблемы при оформлении сделок с отчуждением недвижимости.
Эскиз перепланировки квартиры образец.
Читайте на нашем сайте о том, с чего начать оформление перестройки и как получить на нее разрешение. Узнайте также о том, нужно ли узаконивать уже сделанные изменения, и как узаконить их самостоятельно.
Каковы требования предъявляются к документации? Где отражается план?
Каким должен быть?
Что включено в состав? Это строго регламентированный документ, который составляется в соответствии с ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Разработка его проводится с учётом СНиП, САНПИН, требований Роспотребнадзора и служб МЧС.
Разделы
Перечень необходимых разделов зависит от сложности переустройства и определённых требований конкретных инстанций, в которых предстоит проводить согласование.
Документ включает в себя следующие разделы:
- Архитектурно – конструктивный.
- Схема замены перекрытий.
- Схема разводки отопления.
- Схема системы вентиляции и электропроводки.
- План водоснабжения.
- План водоотведения.
- Генплан.
- План строительства.
Требования к содержанию
В пакет бумаг входят следующие обязательные позиции:
- Пояснительная записка.
- Ситуационный план.
- Поэтажный план до перестройки.
- Схема конструктивных узлов и деталей.
- План усиливающих элементов (если нужен).
- Аксонометрический план с внесёнными изменениями.
- Схема устройства полов.
- План после проведения работ.
В качестве приложения необходимы также схемы водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, вентиляции, гидроизоляции.
Цена и сроки изготовления
Сколько это стоит? Стоимость составления зависит не от площади, а от сложности планируемых изменений, наличия дополнительных разделов.
Поэтому разница между большим метражом и маленьким незначительна.
В основном стоимость увеличивается в связи с тем, что на большой площади владельцами задумываются большие и сложные изменения.
Средняя стоимость варьируется в пределах 15-30 тысяч. К этой цене может добавиться стоимость согласования, если заказчик пожелает прибегнуть к помощи специалистов специализированной организации.
В зависимости от сложности переустройства и политики компании, в которую вы обратились сроки изготовления документов – от 7 до 15 дней.
Этап согласования
Согласование, включая оформление технического заключения и госпошлин, стоит от 60 до 90 т. и проводится в течение 2-3 месяцев. Для проведения процедуры необходимо обратиться в Жилинспекцию.
Согласование представляет собой экспертное заключение, утверждающее составленную документацию.
По типовому каталогу
Разработан сборник типовых решений, которыми можно воспользоваться для проведения переустройства. Данный каталог состоит из нескольких разделов, в зависимости от типа домов, в которых производятся работы и необходимых изменений.
Первый раздел каталога содержит простые примеры, предполагающие снос и возведение лёгких перегородок в ненесущих стенах, демонтаж шкафов, перенос технического оборудования (газового, сантехнического).
Воспользовавшись таким готовым типовым документом можно написать заявление на переустройство в Жилинспекцию, указав в нём номер типовой разработки.
Согласование такого документа не требуется, и после подачи заявления можно проводить работы.
Впоследствии специальная комиссия проверит соответствие переустройства представленной разработке.
Второй раздел каталога содержит стандартные решения с затрагиванием несущих конструкций. Если воспользоваться им, потребуется дополнительно заказать техническое заключение о возможности проведения работ в соответствии с этим типом документа.
Другими словами, требуется подгонка под конкретные технические характеристики именно вашей недвижимости.
Воспользовавшись готовой разработкой из каталога, вы сможете сэкономить солидную сумму денег, а также сократить сроки согласования, поскольку все типовые примеры уже получили разрешение от надзорных органов.
Минусом такой организации работ является отсутствие гарантии соответствия разработки из каталога вашей квартире. Если хотя бы одна деталь типового документа не будет соответствовать техническим характеристикам вашей жилплощади, инженер, составляющий техническое заключение не сможет разрешить переустройство.
Кроме того, дом, в котором находится ваша жилплощадь, должен быть определённой серии, для которых и разработаны типовые примеры. В случае, если ваш дом построен по индивидуальной схеме, воспользоваться типовым решением будет нельзя.
Самым существенным недостатком является ограниченный выбор планов переустройства жилья, и найти что-то полностью совпадающее с вашими предпочтениями довольно сложно.
Если вы хотите переустроить жилье в соответствии с задумкой дизайнера, лучше заказать индивидуальную схему.
Таким образом, воспользоваться типовой схемой целесообразно, если изменения, задуманные вами незначительные и стандартные.
К примеру, это касается присоединения лоджии или балкона к кухне или комнате.
Хотя, по отзывам специалистов, не существует абсолютно идентичных переустройств и каждое из них требует составления индивидуальной документации.
Обращение к специализированной, имеющей опыт в подготовке данной документации организации – гарантия успешного согласования.
Только грамотно составленный документ позволит вам избавиться от лишних хлопот и получить максимум удовольствия от процесса переустройства вашей квартиры.
