Порой, чтобы сделать свое жилье более комфортным, хозяевам квартир требуется не просто провести «косметический ремонт», но и осуществить перепланировку. При перепланировке происходит изменение конфигурации помещения за счет сноса или возведения перегородок, создания или заделки дверных проемов, остекления лоджий, установки кондиционеров и т.д. Некоторые из этих работ можно проводить без согласования с уполномоченными инстанциями, другие же требуют обязательного оформления разрешительной документации. Ряд изменений и вовсе запрещено вносить, поэтому они не подлежат узакониванию. АиФ.ru поможет разобраться в этом вопросе.
Какие изменения не требуют согласования?
Можно проводить без согласования следующие ремонтные работы:
- «косметический» ремонт — освежение и обновление отделок и интерьера без изменения планировки помещения;
- замену окон. При этом их наружные элементы должны остаться без изменения цвета и рисунка;
- устройство встроенной мебели (антресолей, шкафов), которые не образуют самостоятельных помещений;
- замену инженерного оборудования (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции и электроснабжения) на аналогичное по техническому устройству и параметрам;
- установка кондиционеров на фасадах многоквартирных домов.
Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить?
Согласно нормам ЖК РФ, перепланировка не подлежит согласованию и узакониванию, т.е. запрещена, в следующих случаях:
- изменения ухудшат условия проживания граждан и ограничат доступ к инженерным коммуникациям;
- работы грозят нарушить прочность каркаса и устойчивость несущих конструкций здания;
- проект предполагает перекрытие или ликвидацию каналов естественной вентиляции;
- планируется полный снос несущих конструкций;
- установленные теплые полы будут отапливаться за счет общедомовой сети;
- перепланировка приведет к образованию помещения площадью менее 9 м2;
- планируется перенос радиаторов на застекленные лоджии с утепленными стенами;
- необходимо перенести стояки водоснабжения, газоснабжения, отопления и канализации;
- присоединяется общее имущество (часть лестничной клетки, чердака, подвала);
- планируется разместить санузел над кухней или жилыми комнатами;
- проект требует изменения внешнего вида здания, например, ликвидации оконных проемов.
Какие работы нужно согласовывать?
Существуют два вида перепланировки, требующие согласования: простая и сложная. Они отличаются не только объемом и сложностью работ, но и тем, какую процедуру согласования необходимо будет пройти.
Простая перепланировка предполагает:
- заделку дверных проемов в несущих конструкциях;
- устройство новых проемов в межкомнатных перегородках;
- возведение и перенос новых стенных перегородок;
При сложной перепланировке выполняются более серьезные работы:
- перенос дверных проемов;
- устройство проемов в несущих конструкциях;
- частичный снос несущих конструкций;
- изменение размеров помещений;
- присоединение лоджий и других вспомогательных помещений к квартире;
- объединение нескольких квартир;
- перенос и дополнительное устройство санузла или кухни;
- объединение ванной комнаты с туалетом;
- замена газовых бытовых электроплит на электрические;
- перенос электрических сетей.
Что требуется для согласования перепланировки?
Для согласования простой перепланировки нужно будет сделать эскиз плана квартиры с нанесенными на него планируемыми изменениями. Сложная перепланировка потребует разработки архитектурного проекта. Его нужно заказывать только у лицензированной проектной организации.
Согласованием и выдачей разрешений на перепланировку квартиры занимается жилищная инспекция. Перед ее посещением необходимо взять в БТИ технический паспорт на квартиру. Затем нужно получить заключения в МЧС, СЭС и организации, на балансе которой находится дом (РЭУ, ДЭЗ, управляющая компания, ТСЖ).
Какие документы нужно предоставить?
Помимо эскиза или плана помещения, технического паспорта квартиры, согласия на перепланировку от всех необходимых организаций, при обращении и жилищную инспекцию надо иметь при себе следующие документы:
- нотариально заверенную копию свидетельства о собственности на помещение, в котором планируется провести работы;
- соглашение всех собственников квартиры;
- в некоторых случаях, письменное согласие соседей на проведение работ в квартире;
- заявление.
Что будет, если не согласовать перепланировку?
Если жилищная инспекция выявит факты несанкционированной перепланировки помещений, то владелец квартиры будет обязан заплатить штраф, после чего получить соответствующее разрешение. Если нарушитель не сделает этого в установленный срок, то его оштрафуют повторно. При проведении работ, которые нарушают строительные нормы и правила, владелец квартиры будет обязан восстановить первоначальный вид помещения.
Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.
В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.
Виды перепланировки жилого помещения
Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.
Простая или поверхностная перепланировка – это:
- Изменения в расположении сантехники;
- Разборка ненесущих перегородок;
- Переделка дверных проемов;
- Монтаж новых перегородок;
- Перенос кухонной плиты.
Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.
Сложная перепланировка квартиры – это:
- Демонтаж стен;
- Перенос кухни в другое помещение;
- Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
- Объединение комнат;
- Перемещение коммуникаций;
- Обустройство дополнительной ванной;
- Создание проемов в несущей стене;
- Переустройство оконного проема.
Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.
После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону? Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.
Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.
Обязательно ли узаконивать перепланировку?
Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.
Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.
Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка. За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:
- Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
- Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
- Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
- Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.
Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.
Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.
Нельзя предпринимать следующие действия:
- Полностью сносить несущие стены;
- Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
- Убирать оконные проемы;
- Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
- Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
- При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.
Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.
Как узаконить реконструкцию квартиры?
И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:
- Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
- Технический паспорт на квартиру;
- Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
- Согласие службы эксплуатации;
- Разрешение от Роспотребнадзора;
- Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
- Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
- Проект или эскиз с подробным описанием работ;
- Письменное согласие жильцов дома.
Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.
Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.
Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.
Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:
- Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
- Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
- После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.
В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.
Как узаконить сделанную перепланировку?
Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:
- Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
- Сделать план или эскиз проведенных работ;
- Предоставить план дома по этажам;
- Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;
Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.
На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.
Чем грозит незаконная перепланировка?
При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.
В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.
Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:
- Доступ к коммуникациям усложнился;
- Пострадала прочность конструкций;
- Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
- Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.
Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.
Незаконная перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.
Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы «засвечиваются» по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора — неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора — отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.
В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора — также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.
Ответственность за незаконную перепланировку
Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:
1.) В самом «удачном» случае, когда вы просто «забыли» узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.
2.) Часто бывает и так, что работы проводились «с размахом», затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов. Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.
Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению. Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.
Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?
Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.
При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ.
Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений. Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа. Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.
Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье.
Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.
Штраф за незаконную перепланировку
В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.5 ст 29 ЖК РФ, суд может лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные торги и подобные прецеденты уже были.
Штрафы от Мосжилинспекции:
Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?
Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.
Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу «одного окна» центра «Мои документы». Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке. Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.
Но это самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся — такие работы нарушают санитарные нормы. Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать.
При обычном оформлении перепланировки расширение «мокрых точек» требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола — сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке. Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным. В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки, а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами.
Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?
Запрещенные виды незаконных перепланировок:
— Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
— Превращение жилых помещений в нежилые.
— Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
— Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
— Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.
— Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
— Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
— Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
— Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
— Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
— Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
И некоторые другие виды работ.
Подробнее здесь
Признание перепланировки незаконной
В целом, в действующих законодательных актах достаточно «туманно» прописаны различные условия, при которых перепланировка не может быть согласована. Например, фраза «ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан» может порой трактоваться весьма широко.
Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки «задним числом» обычно проходит со сложностями, нежели согласование только планируемой. И если вы будете самостоятельно заниматься получением необходимых разрешений, то процесс может существенно затянуться. Особенно это касается спорных случаев, либо перепланировок, для которой требуется разработка проектной документации. Нередко, чтобы получить разрешение на уже проведенную самовольную перепланировку приходится обращаться в суд. В этом случае, кроме стандартного пакета документов вам потребуется составление искового заявления о незаконной перепланировке, а точнее, о ее сохранении.
Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае, медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.
Дополнительная информация:
Ответственность за незаконную перепланировку предусмотрена в:
1) Жилищном кодексе РФ.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность .
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.
Статья 7.21. КоАП Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению:
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах:
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
Перепланировка включает в себя работы, которые связаны с изменением или корректировкой помещений жилого или вспомогательного типа; изменение функционального назначения конструкций; перенос, замена либо установка нового оборудования инженерного, сантехнического, электрического плана.
Любая переделка квартиры требует соблюдения всех санитарных, гигиенических и градостроительных норм и правил. Все конструкции, которые находятся в зоне общего пользования переделывать строго запрещается (например, пролеты лестниц, чердаки, подвалы в домах).
Все изменения в квартире
должны быть отражены
в новом техническом паспорте и соответствующим образом узаконены, за исключением некоторых видов работ, которые предполагают незначительную перепланировку. На них, как правило, совсем не обязательно иметь специальное разрешение.
Основные действия владельца квартиры до начала процесса
Перед тем, как начать процесс перепланировки, необходимо получить документ, разрешающий работы по той или иной переделке.
Таким документом выступает распоряжение Государственной жилищной инспекции, для получения которого необходимо разработать проект или эскиз перепланировки и собрать при этом все необходимые документы.
Проект призван решать не только вопросы комфортных условий проживания в квартире, но и вопросы безопасного в ней нахождения, поэтому он должен быть разработан и согласован специальными органами, разрабатывающими документацию технического плана в порядке, установленном законом.
Только после получения разрешения на перепланировку проект можно считать узаконенным, и уже тогда можно начинать производить определенные строительные работы.
Если проект будет составлен с ошибками, могут появиться некоторые проблемы и сложности при производстве строительных работ, которые в последствие могут привести к созданию аварийных ситуаций.
Пакет документов, необходимых для согласования перепланировки:
- заявление от владельца жилой недвижимости;
- все документы, удостоверяющие право собственности на данное помещение;
- технический паспорт на недвижимость;
- проект или эскиз, разработанный и согласованный в порядке, установленном законом.
Жилищная инспекция должна принять решение о возможной переделке квартиры в течение 45-ти рабочих дней, а после дать свой положительный либо отрицательный ответ. В случае отказа гражданин обладает правом обращения в суд с иском и полным пакетом документации.
Аргументы за согласование
Каждому владельцу квартиры, кто сделал себе перепланировку и не согласовал ее, необходимо знать, что его недвижимое имущество не будет являться «чистым» с юридической точки зрения.
Если перепланировка не была согласована и узаконена, то сделки с такой недвижимостью будут затруднительными. Ее нельзя будет заложить, завещать, дарить, потому что между планом БТИ и фактической переделкой будут существенные отличия. Кредит под нее тоже не дадут, банк откажет в выдаче финансовых средств.
Продать квартиру можно будет только с обременением – не узаконенный проект переделки помещения, а это обязательно отразиться на стоимости квартиры, она будет в разы ниже. Из суммы, которая идет на оценку стоимости квартиры высчитают все затраты, которые будут нужны для того, чтобы узаконить переделку, либо вернуть помещению его прежнее состояние.
Еще весомым аргументом могут быть постоянные конфликты с соседями по этажу, придется тратить много своих нервов, что никому не нужно. Кроме того, при незаконной переделке могут возникнуть аварии в доме, которые нанесут вред не только вам, но и соседям, потому что будут негативным образом затронуты несущие конструкции. Конфликты могут также возникнуть с органами жилищно-коммунального хозяйства и другими государственными структурами.
В случае выявления нарушений и не согласования перепланировки и проекта, владельцу собственной недвижимой грозит сначала штрафная санкция вплоть до опечатывания квартиры, а потом разбирательство в суде.
Все описанные выше аргументы доказывают, что к перепланировке квартиры рекомендуется относиться более серьезно, иначе появиться масса проблем, с которыми нужно будет разбираться на протяжении не одного месяца.
Первый штраф за незаконную перепланировку
Жилая недвижимость в виде квартиры является частной собственностью за исключением муниципального жилья, поэтому делать ремонт в ней и изменять конструкции можно, но только в тех пределах, которые разрешены действующим законодательством.
Любые изменения в квартире, которые отличаются от первоначального плана БТИ, необходимо согласовывать в порядке, установленном законом, с государственным органом (жилищной инспекцией), что на сегодняшний день прописано в Жилищном кодексе РФ.
Если данный порядок согласования будет нарушен, то собственника жилья ждет ряд санкций административного характера, а величина и серьезность санкционной меры будет напрямую зависеть от вида перепланировки.
Если на переделку квартиры нет никаких документов, разрешающих производить строительные работы, то такая переделка считается самовольной, а соответственно неузаконенной. Самовольные изменения конструкций в жилом помещении могут принести массу проблем, первой будет штрафная санкция. Первый штраф будет не большой (25 МРОТ — 2-2,5 тыс. рублей). Юридическим лицам придется заплатить в разы больше (350 тыс – 1 млн рублей).
Кроме того, вместе со штрафом инспектор от Жилищной инспекции выдаст предписание. Если имеется только сам факт самовольного переделывания квартиры, то в документе будет предписано узаконить, т.е. получить заключение технического характера у органа, кто разрабатывал проект жилого дома. В заключении должно быть указано, что производимые работы безопасны и их можно выполнять.
В случае обнаружения серьезных нарушений, предписание будет обязывать вернуть помещению прежнее состояние, которое соответствовало плану БТИ.
Второй штраф
В случае неисполнения предписанных норм закона в сроки, указанные в документе, инспекция выдает повторный штраф, который, в свою очередь, будет значительно выше, нежели предыдущий.
Если же второй штраф будет проигнорирован, то дело незамедлительно передают в суд, который вправе постановить выселить владельца собственности и продать жилье с аукционных торгов.
Гражданам, которые уклоняются от выплаты штрафов и не хотят узаконивать самовольные переделки, выезд за рубеж ограничен. Многие до сих пор не стремятся согласовывать и узаконивать переделки в своих квартирах, потому как думают, что если сделают все работы сами, сэкономят много времени и денег на этапе подготовления к согласованию.
Но, как говорится, все тайное рано или поздно становится явным. О
факте переделки
квартиры могут узнать соседи, а потом уже и представители государственных структур.
Кроме того, неправильно выполненные строительные работы могут привести к появлению трещин и аварийным ситуациям в жилом доме, несущие стены могут разрушиться. Если подобные перепланировки производились на этажах вверху и внизу, то риск разрушения стен будет значительно выше.
При аварии ответственность будет нести тот, кто затеял переделку в квартире: он должен будет восстанавливать все разрушения исключительно за свои денежные средства.
Виды перепланировок, на которые можно получить разрешение
Разрешение можно получить на такие виды переделок в квартире, как:
- монтаж новых, демонтаж, перенос старых перегородок и проемов двери, изменение их конфигурации;
- наличие проемов в стенах и перекрытиях, относящихся к несущим;
- установка лестниц внутри квартиры;
- заделка проемов в стенах и перегородках, не относящихся к несущим;
- снос или установка шкафов встроенного типа;
- объединение комнат туалета и ванной;
- установка стекол на балконах и лоджиях, их пристройка;
- перенос, монтаж и демонтаж инженерного, электрического, сантехнического оборудования;
- объединение смежных комнат;
- перенос отопительного, газового оборудования;
- снос тамбура, балкона, козырька или изменение их формы;
- установка кондиционеров, антенн;
- объединение балкона или лоджии с комнатой.
На которые нельзя получить разрешение
Выделяют виды работ, которые делать в квартирах нельзя и на которые разрешение соответственно не дают. К ним относят:
- демонтаж систем вентиляции, их урезание;
- ситуации, когда несущие стены испытывают больше нагрузки, чем положено, а также нарушена сама несущая конструкция, которая может разрушиться;
- случаи с переделкой жилой квартиры в нежилую зону;
- ситуации, когда кухня и комната были объединены, либо есть проем, но без двери (тем более, если на кухне стоит газовое оборудование);
- перенос батареи на балкон или лоджию;
- наличие лоджий выше первого этажа;
- случаи, когда имеет место еще один санузел, а ванную и кухню поменяли местами;
- если затруднен доступ к стоякам и устройствам отключающего типа;
- если нарушены правила пожарной безопасности, СНиПов и СаНПинов;
- работы, после которых условия проживания в доме будут не комфортными.
В любом случае, ответственность за самовольную переделку жилья будет нести его собственник.
Поэтому, если гражданин не хочет платить штрафы либо бегать по судам, лучше согласовать все работы заранее и получить соответствующее разрешение на переделку.
Если же выдано предписание, его необходимо выполнить, уплатить штраф и соответствующим образом узаконить перепланировку.
Ключевая рекомендация – перепланировку следует согласовать. А теперь расскажем, как это сделать. Да, для тех, кто хочет разобраться в ситуации самостоятельно – может обратиться к Приложению Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП («Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»).
Итак, начнем с того, что является перепланировкой?
• Устройство (перенос) уборных и ванных комнат.
• Устройство несущих стен.
• Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
• Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
• Заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия.
• Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
• Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями.
• Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
Еще одни важный перечень – тот, который служит ограничителем фантазии дизайнеров и владельцев квадратных метров. Что нельзя делать в многоквартирных жилых домах:• ликвидировать, уменьшать сечения каналов естественной вентиляции;
• устраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
• объединять газифицированное помещение с жилой комнатой;
• устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды;
• проводить работы, затрагивающие внешний̆ облик многоквартирных домов и жилых домов.
Ничего из вышеперечисленного списка запрещенных работы вы не собираетесь претворять в жизнь? Прекрасно, тогда перейдем к этапам согласования перепланировки.
1. Собираем и предоставляем комплект документов в службу «одного окна» Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах или в районный многофункциональный̆ центр предоставления государственных услуг.
Для вторичной недвижимости:
• заявление о согласовании перепланировки;
• копии правоустанавливающих документов на квартиру;
• технический паспорт на квартиру, полученный в БТИ;
• проект перепланировки, оформленный в соответствии с установленными требованиями и разработанный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим свидетельство о допуске к таким видам работ.
Для новостроек:• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• справка органа технического учета о состоянии здания/помещения;
• проект перепланировки, подготовленный и оформленный в соответствии требованиями проект, разработанный, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим на это право;
• правоустанавливающие документы — копия договора на участие в долевом строительстве или копия договора об уступке прав; копия акта приема-передачи недвижимости или же справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору; копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Полный перечень документов, необходимых для перепланировки и переустройства помещения можно найти на сайте госжилинспекции.
2. Проводим желанные работы по перепланировке.
3. После перепланировки получаем от приемочной комиссии акт о завершенной перепланировке.
4. Приглашаем в квартиру сотрудников БТИ, которые произведут обмеры помещения.
5. Получаем кадастровый паспорт с учетом произведенных изменений.
На получение разрешения в среднем уходит 35 дней. Сроки вынесения решения зависят от сложности перепланировки, серии дома, его этажности и площади и других параметров.
А если я не хочу тратить время и деньги на перепланировку? Что будет?
Во-первых, незаконная перепланировка – это административное правонарушение, за которое гражданин будет привлечен к ответственности с применением финансовых санкций, то есть к штрафу. При этом владелец жилплощади обязан в кратчайшие сроки пройти весь процесс согласования и зарегистрировать несанкционированные ремонтно-строительные работы.
Во-вторых, важно знать, что незаконная перепланировка может грозить вам иском жилищной инспекции, в результате чего суд может решить продать с публичных торгов квартиру с выплатой̆ собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на приведение помещения в нормальный, не опасный для соседей и будущих жильцов вид.
