Как решить проблему завышенной кадастровая стоимость земельного участка в 2019 году

»
Статьи »
Что делать если собственник (арендатор) считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной? Как уменьшить кадастровую стоимость земли?

Решение есть: результаты кадастровой оценки можно обжаловать в специальную комиссию Росреестра или в судебном порядке. Завышение кадастровой стоимости невыгодно как собственникам, так и арендаторам, потому что влечет за собой, во-первых, увеличение размера налога на земельный участок, во-вторых, увеличение выкупной стоимости земельного участка (для арендаторов), в-третьих, завышенную ставку по арендной плате. Но кадастровая стоимость, установленная государством, не является неизменной величиной. Компания может оспорить кадастровую стоимость и добиться уменьшения, тем самым снизив свои расходы (налог). Кадастровая стоимость земельных участков, установленная по итогам массовой государственной оценки земель, чаще всего превышает их рыночную стоимость в разы. Связано это в том числе с использованием таких методов массовой оценки, которые не учитывают индивидуальных особенностей конкретного земельного участка. Если правообладатель не согласен с результатом кадастровой оценки, он вправе его оспорить.

Законом предусмотрен не только судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка (земли), но и административный порядок пересмотра кадастровой стоимости земли. Так, для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земли при каждом Управлении Росреестра по субъекту РФ созданы и функционируют специальные комиссии (далее – комиссия, комиссии). По своей сути это не обжалование того акта, которым утверждена кадастровая стоимость участка (с целью отмены этого акта), а пересмотр кадастровой стоимости с целью внесения в кадастр иных сведений о ней.

Рассмотрение спора в комиссии не требует уплаты пошлины и должно завершиться в течение одного месяца с момента обращения, что существенно оперативнее судебной процедуры (п. 16 Порядка создания и работы комиссии , утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263, далее – порядок № 263, ч. 14 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – закон № 135-ФЗ). Но есть ограничение по срокам: обратиться с заявлением в комиссию можно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). В случае оспаривания кадастровой стоимости вновь образованного участка течение срока начнется с даты внесения сведений об этом участке в государственный кадастр недвижимости.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два.

Первое – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Второе – если на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость участка, в отношении этого участка установлена рыночная стоимость (ч. 8 ст. 24.19 закона № 135-ФЗ). Последнее основание связано с тем, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость должна быть равна рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Высший арбитражный суд давно подтвердил, что права заявителя, нарушенные тем, что указанная в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости (превышает ее), защищаются именно такими исковыми требованиями (постановление Президиума ВАС от 28.06.11 № 913/11). В том числе такой иск можно подать после того, как комиссия отказала во внесудебном пересмотре кадастровой стоимости (постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.12 по делу № А72-9976/2010).

Очередная переоценка земельного участка, которая осуществляется в рамках кадастрового учета, может неоправданно поднять стоимость земельного участка (далее ЗУ) по учетным данным, что повлечет за собой увеличение налоговой суммы.

В сложившейся ситуации единственным выходом является восстановления более адекватной стоимости земли при помощи повторной переоценки, но уже в сторону уменьшения. И такая возможность существует, причем реализовать ее не так уж сложно.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Почему завышена кадастровая стоимость земли?

Если собственник земли уверен, что кадастровая стоимость участка завышена, то он имеет полное право провести переоценку в сторону уменьшения. Например, нередки случаи, когда цена земельной собственности по кадастровому учету намного больше рыночной, и это является прямым нарушением имеющегося нормативного порядка в подобных видах оценки.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка основывается на изменении причины, которая привела к необоснованному завышению цены. Как правило, проблемы начинаются с путаницы в учетных записях, указывающих на разрешенное использование земли.

В этой ситуации первым делом следует сопоставить нормативный акт о допустимости удельного показателя кадастровой стоимости по отношению к определенному виду разрешенного использования. И именно в несоответствии полученных данных может скрываться причина неправомерного увеличения цены ЗУ.

Кроме того, ошибка может быть также или в определении разрешенного использования земли, или в установлении удельного показателя в рамках определенного разрешенного использования.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) специальными положениями устанавливает особые формы обнаружения и изменения неверных данных, занесенных в реестр. Допущение ошибки на определенном участке влечет за собой остановку дальнейшей учетной деятельности до момента, когда будут внесены соответствующие поправки.

Получается, что понижение кадастровой стоимости земли — выявление и исправление ошибок, допущенных в отношении ЗУ.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость земли?

Лица, которые могут уменьшить кадастровую стоимость земли, должны обладать правами собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Они могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Отметим, что члены коллективного владения обязаны принимать решение о снижении стоимости земли исключительно сообща, проще говоря, заявления от отдельных участников долевого пая на ЗУ не принимаются.

Также стоит заметить, что кадастровая оценка распространяется на весь земельный массив, то есть один из участков не может учитываться иначе, чем другие окружающие его земли. Если произошло понижение стоимости одного из ЗУ, то другие правообладатели участков на близлежащей местности могут последовать этому же примеру. Исходя из этого, становится понятно, почему службы ГКН не совсем охотно берутся за обработку заявлений по уменьшению удельных показателей стоимости.

Дополнительно к вышеперечисленным лицам, имеющим право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, также относятся землевладельцы, которые осуществили следующие действия:

  1. Изменили категорию земельного участка на бюджетный вариант;
  2. Поменяли разрешенное использование;
  3. Уменьшили площадь ЗУ;
  4. Получили обременение;
  5. Выявили порчу земли.

Если эти действия не были внесены в данные учета, то владельцы земельных участков вправе потребовать их занесение и, как следствие, снижение кадастровой цены.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

К главным причинам переоценки стоимости ЗУ в меньшую сторону относятся:

  • Желание владельца участка исправить ошибку, обнаруженную в оценке;
  • Подача заявления и документов, подтверждающих наличие неточностей в кадастровых записях;
  • Свидетельства независимых экспертов;
  • Решение ГКН или суда о необходимости внесения соответствующих поправок в учетные данные.

Основания для переоценки земельного участка должны иметь юридическую силу, а для этого с ними необходимо работать комплексно и осуществлять поэтапно, соблюдая определенный порядок действий.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:

  1. Удостоверение личности;
  2. Кадастровый паспорт на ЗУ;
  3. Свидетельство, подтверждающее право собственности.

Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.

Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.

Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.

Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.

Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:

  • ФИО;
  • Домашний адрес;
  • Номер телефон;
  • Электронный адрес.

Основное содержание заявления должно состоять из указания причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и на основании чего собственник земли желает внести изменения в учетные данные.

Сроки рассмотрения заявления

С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.

Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.

Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

  1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
  2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
  3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы.

Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.

Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка может повлечь значительные денежные вложения. Обращение к посреднику для решения вопроса в административном порядке будет стоить 15000 рублей, а в судебном — 25000 рублей.

Дополнительно необходимо будет заплатить независимым экспертам, которые оценивают свой труд в зависимости от объема работы, и цена может варьироваться от 15000 до 150000 рублей. В регионах есть возможность сэкономить на оценке ЗУ, обратившись к предпринимателям, которые предоставляют свои услуги от 2000 рублей. Не стоит забывать и о существовании государственной пошлины:

  • 350 рублей — внесение исправлений в учетные записи;
  • 200 рублей или 1000 рублей для юридических лиц — выдача выписки;
  • 200 рублей или 4000 рублей для юрлиц — подача искового заявления в суд.

Итак, если собственник земли после комиссии Росреестра обнаружил неправомерное завышение кадастровой стоимости своего участка, то ему следует обратиться к независимым оценщикам, получить от них соответствующее заключение и подать заявление в комиссию на рассмотрение возникшего вопроса. Получение отказа в дальнейшем дает право владельцу ЗУ обратиться за разъяснениями в суд.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка интересует многих по следующим причинам. Все владельцы земельных участков должны каждый год вносить в госбюджет сумму земельного налога, которая составляет 0,3% его стоимости по кадастру. С 2015 года эта стоимость приближена к рыночной, поэтому возросла и сумма налога. Для многих организаций и простых граждан, имеющих в собственности землю, стал актуален вопрос: возможно ли снизить расходы?

Спрос рождает предложение. В прейскуранте услуг юридических компаний появилось новое предложение — помощь в понижении кадастровой стоимости земли. Если для вас приоритетом является сохранение времени и нервов, то стоит воспользоваться таким предложением. А если вы хотите сэкономить, то можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно.

Как производится расчет кадастровой стоимости

Плановая оценка производится каждые 5 лет. Этот период может быть сокращен по инициативе Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Эта организация вправе осуществлять переоценку выбранных ей участков земли. В любом случае стоимость земли может быть изменена не раньше чем через три года после предыдущего расчета.

Рыночная стоимость земли также определяется в зависимости от ее кадастровой оценки. Определить примерную кадастровую стоимость можно с помощью специальных интернет-сервисов. Однако данные такой калькуляции могут сильно отличаться в ту или другую сторону от официальной оценки. В любом случае собственник может на абсолютно законных основаниях принимать меры для пересмотра кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Как определяется сумма налога

Этот налог является статьей регионального бюджета. Местные органы самоуправления, осуществляющие управление данной территорией, получают от землевладельцев суммы уплаченного ими налога.

Налог обязаны выплачивать лица, имеющие землю в собственности, на правах бессрочного пользования или пожизненного владения с возможностью передачи по наследству. Все эти граждане или юридические лица оплачивают в региональный бюджет 0,3% кадастровой стоимости один раз в год. Для этого им необходимо получить и оплатить квитанцию в местном муниципалитете.

Где выдают справки о кадастровой стоимости

Оценка стоимости земли по кадастру является важным показателем. Она служит основой для вычисления суммы ежегодного земельного налога. Подобными вычислениями занимаются в отделении кадастра и картографии вашего региона. В эту организацию и нужно направлять запрос для определения точной кадастровой стоимости участка. Результат вы получите в виде справки (выписки), в которой будет указана реальная стоимость.

Необходимые цифры можно узнать также из кадастрового паспорта или на публичной карте РосРеестра. Поиск участка на этой карте осуществляется по его кадастровому номеру.

Удельный показатель кадастровой стоимости

На размер данной величины влияют:

  • характеристики местности;
  • целевое назначение;
  • местонахождение участка (как далеко от центра);
  • инфраструктура (транспорт, предприятия социальной сферы и др.);
  • категория земли.

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальным формулам, в которой учитываются все эти данные. Для разных ситуаций разработаны различные формулы.

Стоимость по кадастру земли с обременением определяется по пониженному коэффициенту. Это связано с тем, что ценность участка для землевладельца и получаемая им выгода от его использования снижена.

При формировании дачных или садоводческих обществ также применяется удельный показатель для расчета стоимости участков. В этом случае определяется средний показатель для всего товарищества, которую перемножают с площадью конкретного участка. Таким образом, удельный показатель — это усредненная кадастровая стоимость.

Как снизить кадастровую стоимость

Пересмотр стоимости возможен при следующих условиях:

  • испорчен плодородный слой;
  • на участке имеется болото, овраг или обрыв;
  • прокладка коммуникаций или другое использование участка в общественных целях, ущерб за которое никак не возмещается владельцу (сервитут).

Используя вышеуказанные обстоятельства, можно добиться понижения кадастровой стоимости, которая подлежит пересмотру:

  • при постановке на кадастровый учет;
  • при повреждении плодородного слоя земли на всем участке или на его части;
  • после неправомочного повышения стоимости Государственным кадастром недвижимости;
  • по инициативе собственника при наличии подтверждающих документов.

Если плодородный слой пострадал в результате стихийных бедствий или других форс-мажорных обстоятельств, то для доказательства этого факта землевладельцы собирают подтверждающие документы.

Перед тем как поставить землю на учет, ее стоимость определяют с помощью инвентаризации. Как правило, новые садовые товарищества еще не имеют развитой инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому первоначальная стоимость довольно мала. Но со временем в результате благоустройства территории кадастровая стоимость возрастает. Если же с самого начала участок был оценен слишком высоко, то владелец имеет право требовать пересмотра. Для этого он должен написать заявление в региональный кадастровый орган власти и предоставить подтверждения правомочности требований. Если повезет, можно добиться понижения стоимости в три раза.

Есть и другие способы уменьшить кадастровую стоимость. Для этого нужно:

  • сменить тип разрешенного пользования;
  • поменять категорию земли;
  • сделать меньше участок по площади.

Где производится уменьшение кадастровой стоимости

С этой целью нужно направляться в региональное отделение кадастра и картографии. Там обычно ведется прием собственников земли либо по записи, либо по очереди. Для того чтобы ваш вопрос был рассмотрен, потребуется составить заявление. Далее будет выдано разрешение или письменный отказ с указанием причин.

Отказ может быть мотивирован следующими причинами:

  1. техническими недоработками;
  2. незаконностью требований.

Для устранения недочетов потребуется собрать дополнительный пакет документов. А затем снова написать заявление. Категоричный отказ будет подтвержден ссылкой на соответствующие правовые акты.

Когда изменение стоимости вступит в силу

После переоценки стоимости новый результат будет опубликован на портале регионального ГКН. Реальное вступление в силу изменений произойдет лишь через полгода после этого. Такой промежуток времени требуется ревизионной комиссии для обновления записей учета. Чтобы сократить налогооблагаемую базу, следует подать заявление председателю этой комиссии. Это делается в следующих случаях:

  • вас не известили о проводящейся ревизии и ее итоги не были опубликованы;
  • повреждение плодородного слоя произошло в силу объективных факторов после предыдущей инвентаризации и до проведения новой оценки.

Что делать при отказе

В этом случае придется подать иск в судебные органы. Желательно успеть сделать это за 10 суток после отказа ГКН. Ответчиком в этом деле будет являться отделение кадастра, а истцом — владелец земли, подавший заявление. Основанием должны служить доказательства того, что госорганы несправедливо завысили стоимость участка по кадастру.

Иск нужно подавать в местный суд по адресу ГКН. Его будет рассматривать мировой судья. Кроме доказательств неправомочного увеличения кадастровой стоимости, необходимо приложить отказ, выданный в письменном виде отделением кадастра.

Скачать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (образец)

В пакет документов должны входить:

  • документ, подтверждающий право владения участком;
  • паспорт физического лица;
  • свидетельство о типе права;
  • документы о том, что есть законные причины требовать уменьшения кадастровой стоимости;
  • отказ в письменной форме от отделения кадастра;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • копия искового заявления, которая направляется ответчику.

Для всех этих документов изготавливаются копии, заверяются у нотариуса и отправляются в ГКН по почте. Для этого оформляется заказное письмо с уведомлением. Через месяц можно обращаться в суд, если из ГКН пришел отказ или ответа вообще не последовало. К исковому заявлению следует приложить:

  • квитанцию, выданную на почте;
  • уведомление о получении;
  • опись, вложенную в конверт.

Если суд находится в другом регионе, то иск с пакетом документов можно также выслать по почте.

При приобретении земельного участка его собственник преследует самые разные цели – ведение подсобного хозяйства, строительство жилого дома, фермерская деятельность.

Вместе с наделом земли владелец получает все права на него (при правильном оформлении и регистрации), он может продать имущество, обменять его, сдать в аренду, провести другие операции и сделки.

От владения участком можно получать значительную прибыль, если грамотно наладить хозяйственную деятельность. Но следует учитывать, что недвижимое имущество – это еще и обязательства.

Необходимо эксплуатировать землю с учетом ее категории и ВИР, заботиться о безопасности для окружающей природы. Еще одно требование к владельцам земельных участков – своевременная и полная уплата налога на землю. Одним из факторов, влияющих на сумму налога является стоимость по кадастру. Она определяется при постановке земли на учет в базу Госкадастра.

ВНИМАНИЕ! Нужно следить за тем, что каждые 5 лет проходит перерасчет стоимости по кадастру.

При большой площади земли налог может быть значительным для владельца, поэтому возникает часто вопрос, как снизить кадастровую стоимость земельного участка? Можно ли ее уменьшить самостоятельно или это делается только через кадастровую службу?

Когда устанавливается

Уменьшение кадастровой стоимости не проводится произвольно, для такого действия должно быть одно из оснований, установленных законодательством в сфере земле управления и недвижимости. При внесении участка в базу Госкадастра ему присваивается специальный индивидуальный номер.

Также земля проходит кадастровую оценку. Со временем осуществляется изменение цены по кадастру, через каждые пять лет. Оценивание земли при постановке на учет – обязательный этап, стоимость имущества включается в различные выписки, кадастровый паспорт.

Используются данные по цене и для расчета обязательного налога на землю. От кадастровой стоимости зависит и сумма оплаты за участок при его продаже. Имеет большое значение, насколько правильно была проведена процедура оценки, а также ее результат в денежном измерении.

Чтобы снизить сумму земельного налога, собственники стараются, в рамках законодательства, осуществить снижение стоимости по кадастру. Возможно ли изменить цену, если она после перерасчета превышает рыночную стоимость?

Признаки завышенной стоимости

Собственник имеет право знать, насколько кадастровая цена его имущества соответствует рыночной, не была ли завышена первая при перерасчете. Если есть уверенность в том, что цена завышенная и может стать проблемой в выполнении различных земельных сделок, он может оспорить перерасчет.

ВНИМАНИЕ! Стоимость по кадастру не может быть выше рыночной, это уже считается нарушением законодательных норм.

Если цена завышена кадастровая, что делать? Нужно сначала выяснить, по какой причине произошло завышение. Оспаривание земли стоимости будет основываться на изменении этой причины.

  • Часто неправильная оценка устанавливается из-за ошибок в учетных записях относительно видов разрешенного использования. В таком случае несложно пересчитать стоимость, используя нормативный акт с показателем стоимости по отношению к тому или иному ВИР.
  • Возможно допущены другие ошибки в составлении описания участка, его категории, других характеристик. По заявке собственника, обнаружившего несоответствие реальных характеристик тем, которые указаны в учетных записях Госкадастра, проводится пересмотр земельных участков цены.

Ошибки и неточности в характеристиках, описание собственного земельного надела может обнаружить и владелец, и сотрудник кадастровой службы, муниципалитета, другого учреждения, занимающегося землей. В любом случае нужно исправление неточностей, переоценка по кадастру и снижение завышенной цены.

Право на обжалование

Существует несколько категорий лиц, которые могут обжаловать стоимость участка по кадастру. Это:

  1. лица, обладающие правами собственности;
  2. те, кто владеет наделом по праву бессрочного или постоянного пользования;
  3. лица, получившие участок в постоянное пользование по наследству.

Обжаловать стоимость может юридическое и физическое лицо, если они входят в одну из перечисленных категорий.

Если участок используется на правах долевой собственности, заявление на перерасчет стоимости должны подавать все собственники.

Нужно учитывать, что обычно участки земли принадлежат к одному земельному массиву. И расчет стоимости должен быть одинаковый для всех наделов в пределах этого массива. Такое положение касается и территорий в СНТ, дачных поселках.

Если происходит занижение цена одного надела, например, в СНТ, нужно пересмотреть и оценку остальных. По этой причине заявления о перерасчете и снижении цены не всегда охотно принимаются в Госкадастре недвижимости, ведь это влечет большой объем работы.

Разрешается по закону оспаривание цены по кадастру при осуществлении следующих операций и сделок по земле.

  • При изменении вида разрешенного использования.
  • При изменении категории на вариант бюджетный.
  • При осуществлении обременения на надел.
  • Также в случае выявления порчи земельного надела.
  • Если была уменьшена площадь участка.

Все перечисленные действия влияют на стоимость земельной площади, приводят к ее уменьшению. Поэтому собственники этих площадей могут добиваться понижения цены своего недвижимого имущества.

Законные основания для перерасчета

Земельное законодательство установило перечень основания для переоценки земельных участков.

  1. Перерасчет выполняется при устранении ошибок как самой оценки имущества, так и других данных в кадастровой базе по желанию собственника.
  2. Основанием становится и подача документов, которые подтверждают наличие ошибок.
  3. Причиной переоценки будет и свидетельство экспертов.

Также судебная практика знает случаи изменения стоимости земли в сторону уменьшения по решению суда. Эти основания законы с юридической точки зрения. При желании оспорить цену нужно рассмотреть их список, чтобы убедиться в законности своих действий.

Уменьшить самостоятельно

Собственник земли может узнать ее кадастровую стоимость после того, как будут завершены все работы по постановке надела на учет в Госкадастре. Для того ,чтобы получить интересующую информацию, нужно зайти на официальный сайт кадастра, предварительно зарегистрировавшись.

Возможно, установленная кадастровыми специалистами цена не утраивает владельца надела, он считает ее завышенной. В таком случае его первый шаг в процедуре переоценки – подача заявления в территориальное отделение кадастровой службы. Вместе с заявлением подается еще и папка документов:

  • Паспорт гражданина.
  • Правоустанавливающий документ.
  • Кадастровый паспорт на интересующий участок.

Следует еще и получить выписку, в которой будет указана стоимость от Госкадастра. Также собственник обращается и к независимым оценочным экспертам, они проведут переоценку участка.

Если разница между кадастровой стоимостью и той, которая предполагается собственником, будет слишком большой, нужно иметь на руках заключение от нескольких экспертов, независимых.

Чаще всего решение об уменьшении стоимости надела по кадастру принимает специальная комиссия от Росреестра. Она изучает поданные заявителем документы, в том числе и заключения экспертов.

Так как цена на землю часто меняется, каждые 5 лет, нужно контролировать оценивание, обращаясь за информацией на сайт Росреестра. В таком случае не будет проблем со стоимостью тогда, когда начинается оформление сделки по участку.

Заявление

Есть установленный стандартный бланк заявления на перерасчет цены, который заявителю достаточно заполнить правильно и точно. Заявка направляется в комиссию от Росреестра, она решает вопрос возможности переоценки.

В каждом регионе могут быть свои особенности бланка для заявки, это нужно учесть при заполнении образца.

В заявлении указываются данные собственника, контакты для связи с ним. Это дополнительные данные, а в основной части нужно представить причину обращения (перерасчет стоимости, ее уменьшение) и основание для внесения изменений.

Скачать образец заявления по оспариванию кадастровой стоимости

Если не возникает проблем, заявление в комиссию будет рассматриваться на протяжении 7 дней, потом заявитель должен получить положительное или отрицательное решение по обработке заявки. При положительном решении начинается рассмотрение вопроса, на это дается 1 месяц. По его истечению в течение трех дней собственник должен получить решение по уменьшению стоимости.

Возможно, заявление по оспариванию цены не будет принято в работу. В таком случае на протяжении 10 дней заявитель имеет полное право обратиться в суд для отстаивания своих интересов. Уменьшить стоимость или хотя бы попытаться это сделать можно через арбитражный суд.

Административный суд

Если установленная Госкадастром стоимость не устраивает собственника, а комиссия от Росреестра отказала в переоценке, он может составить исковое заявление в административный суд. В качестве ответчика в таком случае выступает председатель комиссии, в качестве истца – заявитель, владелец надела.

Что указывается в иске? Данные о том, что в кадастровой оценке есть ошибки, самые главные характеристики недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Истец обязан аргументировать свою позицию, показать работу оценщиков и доказать свое обращение в комиссию Росреестра с заявлением.

Цели обращения в административный суд могут быть и такими:

  1. для доказательства неправомерного завышения цены участка;
  2. для устранения ошибок в учетных записях;
  3. для рассмотрения оценки независимой комиссии экспертов.

Затраты

Нужно быть готовым к тому, что процесс перерасчета завышенной стоимости земельного надела повлечет финансовые расходы. Нужно будет оплатить работу независимых оценщиков (до 150 000 рублей), государственную пошлину (за подачу заявки в суд или за выдачу выписки, за внесение исправлений в записи кадастровой базы).

Одной из актуальных проблем современности является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Обусловлено это тем, что оценка производится раз в 5 лет. За это время рыночная стоимость может значительно уменьшиться по сравнению с кадастровой. Это, в свою очередь, увеличивает размер налоговых платежей.

Почему кадастровая стоимость оказывается завышенной?

Кадастровая стоимость – это оценка, даваемая на основе определенных критериев, государственной комиссией. Согласно земельному законодательству кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной.

На практике дело обстоит иначе. Обусловлено это следующими причинами:

  • Проведение кадастровой оценки недвижимости 1 раз в 5 лет. За это время цена земельного участка может значительно уменьшиться. Например, в результате стихийного бедствия.
  • Массовая оценка. Оценочные мероприятия охватывают большое количество объектов недвижимости. При проведении процедуры применяются усредненные данные. Поэтому цена ЗУ может оказаться выше или ниже рыночной.
  • Намеренное завышение цены недвижимости с целью пополнения бюджета государства.
  • Внесение неверных данных. Например, перепутали год постройки здания.
  • Компьютерный сбой или ошибки.

Данный факт влияет на размер налоговых платежей. За цену, не соответствующую рыночной стоимости, реализовать объект будет затруднительно или вовсе невозможно.

Такие проблемы вызывают негодование среди населения. Для решения предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости в административном и судебном порядке.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно:

  • в комиссии споров об определении кадастровой стоимости недвижимости;
  • в суде.

Оспаривание регулируется ст. 24.1 ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

Основания для изменения кадастровой стоимости земли

Изменить кадастровую стоимость земельного участка можно по следующим основаниям:

  • Изменение площади земельного надела. Например, приращение соседнего участка. Расчет кадастровой стоимости осуществляется из расчета площади нового участка, умноженной на показатель, установленный для определенной категории земель;
  • Изменение целевого назначения земли. Подсчет осуществляется по новому удельному показателю;
  • Смена вида разрешенного использования. Перерасчет осуществляется после внесения изменений в кадастр и реестр недвижимости;
  • Уменьшение стоимости в результате стихийного бедствия;
  • Намеренное завышение цены с целью увеличения налогового сбора.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Изменение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в определенном порядке.

Куда обращаться?

Претензия подается в Росреестр в течение 6 месяцев после опубликования результатов.

Заявление и необходимая документация предоставляются:

  • лично при обращении в государственный регистрирующий орган;
  • через представителя — для этого оформляется доверенность в нотариальной конторе;
  • через почтовое отделение связи — отправление осуществляется заказным письмом с описью вложений.

Важно: переоценка осуществляется в большую или меньшую сторону только в пределах 30%. При отстаивании иной позиции дело рассматривается судом. В таких сложных делах поможет юрист по земельным вопросам.

Ответ предоставляется в письменном виде. В случае положительного решения новая стоимость вносится в кадастр. При отрицательном — указываются причины отказа. Неудовлетворительный ответ предоставляется, если:

  • Имеются технические ошибки. После их устранения документация принимается на новое рассмотрение;
  • Перерасчет невозможен в силу закона.

Документы

Образец заявления можно найти на сайте Росреестра или получить при личном обращении. В нем указываются:

  • ФИО и иные личные данные собственника ЗУ;
  • контактные данные заявителя;
  • сведения о юридическом лице, если оно является правообладателем;

В основной части документа указывается причина, по которой требуется пересмотр стоимости земельного надела.

Вместе с заявлением подаются:

  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы правообладателя представляет третье лицо;
  • кадастровая документация;
  • документ, на основании которого был приобретен ЗУ;
  • выписка о праве собственности на участок;
  • документ об оценке недвижимости независимого эксперта;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Документация при личном обращении сдается под расписку ответственному сотруднику. Заявитель уведомляется о дате принятия решения.

Стоимость

Согласно налоговому законодательству размер государственной пошлины равен 350 рублям. Юридическое лицо в такой ситуации должно заплатить 1000 рублей. Переоформление кадастрового паспорта в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка обойдется в 200 рублей.

Проведение экспертизы в разных регионах может стоить от 3 тыс. рублей и выше. Высокая стоимость обусловлена проведением дорогостоящих анализов почвы.

Сроки

Решение принимается в месячный срок.

В это время засчитывается:

  • принятие заявления к рассмотрению;
  • изучение представленных документов и вынесение решения.

Отказ обжалуется в суд в десятидневный срок. В это время заявитель получает новый кадастровый паспорт и выписку с актуальной информацией.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

Правообладатель в случае несогласия с оценкой комиссии вправе обратиться в суд. Дела такого типа рассматривает суд общей юрисдикции субъекта Федерации.

В исковом заявлении указываются следующие данные:

  • ФИО, адрес регистрации и фактического проживания, дата, место рождения и контактная информация заявителя;
  • Данные ответчика. В качестве отвечающей стороны выступает Росреестр РФ во главе с главным должностным лицом. Указывается наименование органа, адрес, реквизиты и ФИО начальника;
  • Название иска «Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости»;
  • Изложение сути дела;
  • Указание на законодательные акты, положения которых нарушены;
  • Просительная часть «Прошу признать…», «Прошу обязать…»;
  • Приложения документов;
  • Дата;
  • Подпись с расшифровкой.

К заявлению прикладываются:

  • паспорт заявителя;
  • нотариальная доверенность, если интересы стороны представляет третье лицо;
  • решение кадастровой комиссии, если заявитель изначально применял досудебный порядок урегулирования спора;
  • выписка о праве собственности на ЗУ;
  • кадастровая документация на участок;
  • доказательства, подтверждающие правоту истца (экспертиза, независимая оценка, чеки об оплате налога по спорной стоимости недвижимости и т.д.);
  • чек об оплате пошлины.

Документация подается по количеству участников процесса и один экземпляр для суда. Истец может самостоятельно направить пакет документов ответчику. В противном случае это сделает суд.

Подать документы можно:

  • Лично, явившись в приемные часы канцелярии суда;
  • Через представителя. В таком случае требуется действительная нотариальная доверенность;
  • Посредством почтовой связи. Бумаги направляются заказным письмом с уведомлением и описью вложений.

Если заявление было подано правильно, то суд принимает его к своему рассмотрению. В случае нехватки бумаг иск остается без движения до устранения недостатков. Дело рассматривается в течение 2 месяцев.

Решение вступает в законную силу по истечении 30 дней с момента вынесения мотивированной части. Несогласная сторона вправе обжаловать судебный акт в вышестоящей инстанции в период, предоставленный для обжалования.

Если суд удовлетворит заявленные требования, то новая кадастровая стоимость вносится в реестр с 1 января года, в котором было судебное разбирательство. Получить излишне уплаченный средства можно только за этот период. За предыдущие годы возврат не осуществляется.

yurist-ocenshik.ru
Как решить проблему завышенной кадастровая стоимость земельного участка
Как решить проблему завышенной кадастровая стоимость земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: