Российская Федерация имеет огромные земельные ресурсы, и часто именно умение управлять этими ресурсами лежит в основе благосостояния того или иного региона. В условиях экономического кризиса особенно важно помнить, что земля в России используется на платной основе, поэтому важна правильно проведенная оценка кадастровой стоимости земельного участка. Она берется за основу при расчете суммы налога, а это означает, что от этого зависит наполняемость бюджета и инвестиционная привлекательность региона.
Разница между рыночной и кадастровой оценкой
Согласно российскому законодательству, при совершении сделок с недвижимостью (приватизация земли, получение ипотечного кредита, продажа участка), для установления стоимости участка при разводе супругов, при изъятии имущества и проверки правильности уплаты налогов, используется понятие рыночная стоимость земли. Такую оценку выполняют независимые оценочные компании по заказу собственника или чиновников муниципалитета. При расчете рыночной цены внимательно изучается ситуация на рынке, сравниваются все предложения, устанавливаются верхний и нижний пороги.
Эксперты также сравнивают оцениваемый объект с аналогичным имуществом, оценивают предстоящие расходы и возможные доходы. На конечный результат влияет изношенность объектов, при этом оценщики редко лично выезжают на объект, а для определения рыночной стоимости используются архивные данные, как правило. После изучения всех сведений и проведения тщательного анализа, специалисты составляют подробный акт, который и ложится в основу ценообразования.
Начиная с 2016 года при определении суммы налога, а также для проведения некоторых процессуальных действий используется кадастровая стоимость. Она устанавливается государством, при этом такие понятия, как изношенность и другие факторы, способные снижать или повышать ценность участка, не учитываются. В процедуре оценки КС принимают участие оценщики, государственные служащие, устанавливающие поправочные коэффициенты, а также чиновники, выносящие постановления. Заказчиком оценки выступает государство, сделать это может также собственник, не согласный с мнением экспертов.
Что собой представляет, и для чего используется кадастровая стоимость
В отличие от рыночной цены, учитывающей особенности определенного участка, кадастровая стоимость – это некоторое усредненное значение, выведенное на основе массовой оценки большого количества земельных участков.
Для ее расчета используется, в первую очередь, площадь участка, учитываются также особенности региона, а для расчета КС используется специальный поправочный коэффициент. Если быть проще, то кадастровая стоимость земельного участка – это площадь территории, умноженная на коэффициент поправки. Максимальное значение коэффициента используется при государственной оценке стоимости земли в Москве и Санкт-Петербурге.
Правильный расчет КС позволяет собственникам узнать реальную стоимость земли, что особенно важно в случае проведения сделок с ней.
Государство также преследует определенные цели, как то:
- Создание полной базы объектов недвижимости – земельных участков, а это действенная помощь при организации эффективной системы налогообложения.
- Понимание ситуации на рынке, а в случае правильной оценки чиновники точно знают количество участков, в том числе приватизированных, и их предназначение.
- Оценка возможности выдачи разрешений на строительство.
Несмотря на то, что кадастровая стоимость учитывает преимущественно характеристики самого участка и региональные особенности, в точность расчета могут вмешиваться экономические факторы, к тому же может меняться площадь участков и их инвестиционная привлекательность. Поэтому государственные органы выступают инициатором переоценки КС, а происходит это один раз в пятилетку, а в некоторых случаях раз в три года и даже чаще. Это необходимо, в частности, для урегулирования налоговой ставки для приватизированных участков, уточнения стоимости аренды, а также в случае, если земля имеет ценность для государства. Инициатором оценки также может стать сам собственник, причем делать это он может неограниченное количество раз.
Как узнать кадастровую стоимость участка
Кадастровая стоимость земельных участков остается неизменной, вплоть до следующей оценки, при этом далеко не все собственники согласны с мнением экспертов. При Росреестре создана специальная комиссия, призванная регулировать вопросы оценки земли, и довольно часто физлица и предприятия доказывают свою правоту. Получить реальную стоимость участка можно, даже не выходя из дома, так как эта информация не засекречена и находится в публичном доступе.
Досрочное изменение данных оценки, а это происходит по инициативе государства, возможно в следующих случаях:
- была изменена категория участка, который из категории сельскохозяйственных земель, к примеру, был переведен в разряд земель, предназначенных для индивидуального строительства;
- изменилась площадь участка в результате раздела или объединения соседних земель, обвала или наводнения;
- переоценки кадастровой стоимости требует собственник земли, не согласный с официальными данными;
- в ситуацию вмешались внешние факторы, как то изменение экономической ситуации в регионе, снижение или повышение рыночной цены.
Получить данные о кадастровой стоимости участка можно несколькими способами. Многие не доверяют онлайн сервисам и используют «дедовские» методы. В этом случае люди вынуждены простаивать в очередях в Кадастровой палате или многофункциональных центрах. Выписка из госреестра заказывается лично, а получить ее также можно в офисе или по почте. Хорошую возможность предлагает Росреестр пользователям Интернета, а на официальном сайте предприятия, зная кадастровый номер или адрес участка, можно получить полную информацию о нем, включая площадь, кадастровую стоимость и дату обновления информации. Такую же возможность дает публичная кадастровая карта, но к работе этого проекта есть множество претензий.
Три методики определения кадастровой стоимости
Тех, кто решил продать участок или сдать его в аренду, интересует, как выполняется процедура в 2021 году, и какие методики используются для оценки кадастровой стоимости земли.
Для этого используется три метода – затратный, сравнительный и доходный, причем каждая из этих методик может использоваться отдельно, или в сочетании с другими методами.
Затратный вариант оценки не вызывает особых сложностей, а заключается он в определении себестоимости участка, в то время как сравнительный метод означает исследование ситуации на соседних участках. Что касается доходного метода, то он используется для определения инвестиционной привлекательности земли, так как учитывает доход, полученный с участка, оцениваются и ближайшие перспективы.
Для проведения правильного расчета важно также учесть особенности развития социальной и коммунальной инфраструктуры, состояние дорог, другие факторы. На основе тщательного анализа, учитывая, к какой категории относится конкретный участок, специалисты выводят удельный показатель, который в последствие умножается на площадь участка. В случае если оцениваемый участок ни чем не выделятся, берутся во внимание средние значения, а лучшим решением в этом случае является использование сравнительного метода оценки.
Важно! В некоторых случаях специалистам приходится сталкиваться с ситуацией, когда участок разделен на отдельные категории использования. Для вычисления удельного показателя в этом случае используется та категория, которая стоит дороже.
Узнать кадастровую стоимость участка, как уже было сказано, можно в КП, МФЦ, воспользовавшись публичной картой или в разделе электронных услуг на сайте Росреестра. На получение выписки из ЕГРН уйдет не более 5 рабочих дней, но в некоторых случаях такую информацию не предоставят по причине ее отсутствия, так как кадастровая стоимость участка еще не определена. В этом случае собственник участка должен обратиться в налоговый орган по месту жительства, а все необходимые данные, включая сумму налога, налоговики обязаны предоставить налогоплательщику.
Стоит ли обращаться к независимым оценщикам
Оценка кадастровой стоимости производится государственными служащими, но часто данные расчетов не устраивают собственников, вынужденных прибегать к помощи независимых оценщиков. Правильная оценка поможет снизить ставку налога, она влияет на стоимость участка и его инвестиционную привлекательность, поэтому услуги оценщиков являются востребованными. Чаще всего собственники участков сетуют на завышение стоимости, а о перспективах пересмотра скажет сам эксперт, изучив всю представленную документацию.
В случае если данные оценки могут быть пересмотрены, специалист выполняет независимую оценку, которую утверждает сообщество независимых оценщиков.
Следующим этапом является подача в КП заявления о пересмотре стоимости участка, с указанием причины, а это может быть несоответствие размеров или необоснованно высокая цена. Естественно, понадобится кадастровый паспорт объекта и документ, удостоверяющий право собственности. Поданные документы рассматриваются в течение 30 дней, после чего заявление отклоняется или принимается решение о пересмотре данных оценки, о чем подателя уведомляют в пятидневный срок. Если действия комиссии при Кадастровой палате, отклонившей требование о переоценке, считаются неправомерными, материалы подаются в суд.
Прочтите также: Будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2018 году
© 2018, admin. Все права защищены.
При продаже квартиры или частного дома обязательно проводятся мероприятия, которые предшествуют осуществлению сделки. Так, оценка недвижимости направлена на определение реальной рыночной стоимости жилья. При осуществлении сделки купли-продажи частного дома, помимо оценивания недвижимости, необходимо провести также оценку рыночной стоимости земли, которая относится к данному участку.
В каких случаях необходимо проводить оценку земельного участка?
- для определения первоначальной стоимости земли;
- при разделе общего имущества между родственниками;
- при купле-продаже участка;
- если земельный участок выступает в качестве залога при оформлении кредита;
- при осуществлении изъятия участка;
- если земельный участок является частью наследства;
- при внесении участка в уставной капитал.
Можно ли провести оценку земли самостоятельно?
Владельцы собственности, конечно же, могут и самостоятельно оценить реальную стоимость владений. Но, как показывает практика, цифры существенно отличаются от оптимальных. Во избежание потерь времени и лишней траты денег, лучше воспользоваться услугами специальных организаций, которые практикуют на экспертной оценке земли.
При самостоятельном проведении оценки земельного участка вам необходимо:
- по возможности провести оценку возможных затрат на улучшение почвы с целью проведения с/х работ либо строительства сооружений;
- поскольку земля может использоваться для различных целей (строительство, огород, сад и т.п.), то желательно виртуально разбить участок на несколько частей, после чего оценить согласно их дальнейшего применения;
- для продажи участка под элитные постройки продумать возможность проведения ландшафтных работ;
- проанализировать стоимость подобных участков в вашем регионе.
Всё ли учтет эксперт-оценщик?
По итогам проведения оценочных мероприятий специалистами, вам будет выдано объективное заключение с учетом всех факторов:
- окружающий ландшафт и характеристики грунта;
- наличие коммуникаций, инфраструктуры и их качество;
- экологическая ситуация в регионе;
- характерность района;
- местоположение относительно прочих населенных пунктов и транспортных развязок;
- комфортность подъездных путей;
- общая ситуация на рынке недвижимости.
Если на земельном участке имеется сооружение, то проведение оценки является обязательным мероприятием.
Какие документы нужны для оценки земли?
Для проведения оценочных работ специальной компанией, необходимо подать пакет документов, в т.ч.:
- справка, подтверждающая наличие коммуникаций на участке;
- страховка на землю;
- документы, подтверждающие право собственности;
- справка об отсутствии ограничений для осуществления продажи;
- справка о расходах на содержание участка за год.
Ввиду постоянно меняющейся цены на участки, оценка земли должна проводиться на дату совершения сделки.
Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.
Каждый земельный участок, как составляющая объекта недвижимости, должен оцениваться по критерию доходности использования и полезности. Однако следует помнить, что земля является природным ресурсом, представляющим собой уникальный инструмент для реализации всевозможных идей и целей. Поэтому необходимо учитывать множество факторов при определении финансовой привлекательности того или иного земельного участка.
Несмотря на свою уникальность земля, как и прочие объекты подвержена изменению цены с течением времени. Поэтому индивидуальная оценка земли проводится на указанную в договоре дату. Полученный результат оценки становится недействительным при изменении целевого назначения земли.
В общем понимании, для оценки земли необходимо определить максимально эффективный и рациональный способ использования участка. При этом данный вариант использования должен быть абсолютно законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумным и наиболее оправданным. Только соблюдая все вышеперечисленные условия можно получить значение максимальной стоимости земельного участка. Зачастую на деле оказывается, что выявленное в ходе оценки максимально эффективное использование земли не совпадает с действительным использованием.
Для того чтобы индивидуальная оценка земли была объективной необходимо учитывать следующие факторы:
• Динамика спроса и предложения на рынке земли;
• Географическое месторасположение участка;
• Форма участка;
• Тип рельефа прилежащей местности;
• Наличие и качество инженерных коммуникаций, а также возможность подключения к ним;
Наиболее распространенными поводами для проведения независимой оценки земли земли являются следующие:
• Подача в учреждение банка заявки на получение кредита под залог земельного участка;
• Предстоящая продажа или отчуждение участка;
• Внесение членского взноса в уставный фонд в виде земельного участка;
• Раздел находящегося в совместном пользовании земельного участка
• Получение участка в наследство;
• Составление бизнес-плана с использованием данной земли.
НП «Федерация Судебных Экспертов» производит индивидуальную оценку земельных участков различного уровня сложности и целевого назначения.
Объективная оценка земель всевозможный поселений – городов, сел и прочих населенных пунктов – производится на основании детального анализа рыночных показателей по сделкам купли-продажи недвижимости, ставок арендной платы, цен на незастроенные земельный участки. Влияние на определяемое значение оценки также оказывает состояние инженерно-транспортной инфраструктуры, наличие объектов социального и бытового обслуживания, уровень загрязнения окружающей среды, исторической, культурной и рекреационной ценности прилежащих земель.
Для определения оценки земли сельскохозяйственного назначения необходимо проанализировать фактическую урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивности пастбищ, сенокосов, многолетних насаждений; качество посевных площадей, рыночные цены на сельхозпродукцию в данном регионе РФ.
Стоимость земельных участков в дачных кооперативах, а также садовых товариществах определяется на основании детального анализа цен по заключаемым в данный момент сделкам купли-продажи, цен предложения по незастроенным участкам, наличия удобной транспортной развязки, подключения к инженерным коммуникациям, таким как водопровод, газопровод и электричество, степени удаленности от основных узлов инфраструктуры, экологической ситуации в прилежащем районе и прочих факторов.
При наследовании земельного участка необходимо предоставить в нотариальные органы заключение об оценке земли для расчета размера пошлины. Эта ситуация довольно условна, и достаточно так называемой экспресс-оценки земельного участка. Подобная процедура является более упрощенной по сравнению со стандартной оценкой земли.
Если земельный участок является предметом споров при бракоразводном процессе, то необходимо проведение детальной оценки земли, которая выполняется согласно стандартам, утвержденным федеральным законодательством. Полученная таким образом величина будет являться предметом раздела. Существует два варианта дальнейшего развития событий. В первом случае именно по этой стоимости происходит реализация земельного участка, и вырученная сумма делится пополам между сторонами. Во втором случае одна из сторон выплачивает оппоненту половину стоимости земельного участка, и оставляет его себе в единоличное владение.
Если индивидуальная оценка земли производится перед внесением участка в уставный капитал организации, то следует иметь в виду, что после внесения земельный участок будет являться собственностью организации. При оценке земельного участка будет учитываться возможная оптимизация налогообложения. Если в дальнейшем земля, принадлежащая организации будет продаваться новому собственнику, то повторная оценка земельных участков не нужна. Дело в том, что земельные активы продаются организацией, как доли в капитале, а не как конкретные участки земли с четкими границами.
Услуги по оценке земли для внесения в уставный фонд обычно стоят дешевле в случае, если производится исследование множества объектов.
При оценке земельных участков, расположенных в промышленных зонах сотрудниками НП «Федерация Судебных Экспертов» применяются специальные методы. Это объясняется тем, что порой невозможно выбрать подходящий для сравнения аналогичный объект, чтобы определить оценочную стоимость. Поэтому вначале оценивается стоимость неосвоенного участка в данной промышленной зоне, а затем к полученной величине прибавляется сумма предполагаемых затрат по освоению данного участка. К подобным затратам принято относить:
• оснащение участка электричеством;
• подведение газопровода, водопровода, канализации;
• обустройство теплоснабжения;
• строительство автомобильных магистралей;
• подведение железнодорожных путей.
Специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» качественно и оперативно проведут индивидуальную оценку земельного участка независимо от уровня сложности и масштаба работ.
В случае, если Вас интересует не только оценка земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости, то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.
Возможно Вам будет интересна услуга: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.
Оценка земельного участка
Рейтинг:
4.5
(90%) — Оценок:
2
Цены
| Оценка земель городского назначения | 750, но не менее 10 000 |
| Оценка сельхозугодий | 37,50 но не менее 20 000 |
| Оценка лесных угодий | 75, но не менее 20 000 |
| Оценка земель иного назначения | 225, но не менее 20 000 |
ПРИМЕЧАНИЕ:
Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.
На сегодняшний день ни одна манипуляция земельным участком не обходится без оценки соток. Именно эта процедура определяет стоимость земли на рынке недвижимости. Поэтому крайне важно знать основные принципы оценки земельного участка. Сегодня статья расскажет о том, как она осуществляется.
Суть оценки земельного участка
Рыночная оценка земельных участков подразумевает определение их стоимости либо стоимости права их аренды. В первую очередь, решающими факторами при оценке являются:
- местоположение;
- благоприятность внешних факторов;
- спрос и предложение на соответствующем рынке;
- эквивалентная полезность по сравнению с другим участком.
Также во время оценки происходит учет возможностей подключения к коммуникациям в случае постройки дома, их качественный и количественный состав. Кроме того, неотъемлемыми составляющими любой оценки участка являются такие показатели как инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания. Именно они помогают определить состав грунта, его состояние, общие свойства и показатели рельефа определенной местности. Все эти показатели крайне важны, если на участке в дальнейшем планируется строительство или аграрные работы, то есть в большинстве случаев.
Стоит отметить, что рыночная, или другими словами кадастровая оценка земельных участков важна не только для земельного собственника, но и для государства. Важность процесса оценки определяется в большей степени двумя показателями.
- Благодаря оценочным манипуляциям можно определить ценность земли в составе природных ресурсов и стоимости отдельно взятых участков.
- Без оценки земли невозможно определить реальную плату за нее. То есть, человек, решивший продать участок, не сможет этого сделать, просто из-за того, что не будет уверен в том, какую сумму за него требовать.
Кто может стать субъектом оценочной деятельности?
Оценка чего-либо предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов. Вторыми являются оценщики и лица, которые «предоставляют» участок. Оценка соток традиционно проводится следующими представителями:
- физическими лицами. Ими выступают практикующие субъекты предпринимательской деятельности, которые имеют соответствующий документ (свидетельство оценщика и лицензию) и прошли подготовку в этом направлении;
- юридическими лицами. Это субъекты хозяйственной деятельности вне зависимости от их организационно-правой формы, которые получили лицензию на проведение работ по землеустройству;
- юридическими лицами другого типа. Ими являются субъекты хозяйствования, вне зависимости от их организационно-правой формы и формы владения, которые имеют оценщиков по денежно-экспертной оценке земли с лицензией на выполнение данного рода работ согласно закону;
- органами исполнительной власти и местного самоуправления, но при условии, что они проводят управление в земельнооценочной сфере.
Это четыре основных «представительства», которые вправе осуществлять оценку земли. Все субъекты специально обучаются для проведения оценочных манипуляций с землей и делают это по-особому принципу. Если вам нужна оценка дома или земельного участка – обращайтесь только к профессионалам, в противном случае вы рискуете «влететь в копеечку».
Основные виды оценки земельных участков
Нельзя забывать, что законодательная система той или иной страны может существенно отличатся. Поскольку виды оценки земельных участков определяются согласно законам, то они могут быть различны в разных странах. Несмотря на это, можно выделить следующие виды оценочных манипуляций с землей.
- Денежная оценка земли. Проводится при потребности экономического регулирования земельных отношений во время заключения гражданско-правовых соглашений, другими словами – она проводится для определения точной стоимости конкретного земельного участка. Также этот вид оценки назначают при определении ставки земельного налога.
- Экономическая оценка земли. Данная манипуляция проводится для сбора данных, которые в дальнейшем станут основой при проведении нормативной денежной оценки земли, определении экономической пригодности земель с аграрным назначением для выращивания сельскохозяйственных культур, анализе эффективности использования участка в сравнении с другими природными ресурсами.
- Бонитировка почв. Она предполагает сбор данных, которые впоследствии станут составной частью государственного земельного кадастра и основой для экономической оценки аграрных угодий. Также благодаря бонитировке почв определяется экологическая пригодность грунта для выращивания культур сельскохозяйственного назначения и лесохозяйственного производства.
Эти подходы к оценке земельных участков являются основополагающими и позволяют определить наиболее значимые факторы и всесторонне изучить степень пригодности соток.
Методы оценки земельных участков
Оценка земли – сложная задача. Здесь стоит быть предельно внимательным, не упускать из виду даже мельчайшие детали. Так, кроме всего прочего стоит упомянуть о том, по каким подходам осуществляется оценка земли. Они включают в себя:
- доходный (капитализация чистой прибыли, которая будет прибавляться от использования земельного участка);
- сравнительный (сравнение стоимости продажи подобных земельных участков);
- метод остатка земли (учет затрат на улучшения земельного участка).
Чаще всего оценку земли проводят согласно сравнительному подходу. Он является наиболее приоритетным и привлекательным, так как максимально ориентирован на специфику рынка. Единственная трудность использования этого метода – отсутствие развитого рынка земли, а также поправок, которые существенно влияют на стоимость соток.
Доходный подход назначают не так часто. Но его нельзя оставлять без внимания, ведь не редко его используют в том случае, если участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от его аренды. То есть, так можно четко отследить «перспективы» участка, его способность приносить доход в дальнейшем.
Подход остатка земли применяется при оценке земельного участка улучшенного типа. Определение затрат здесь определяют опираясь на рыночную стоимость этих улучшений, при условии наиболее эффективного использования земли.
Оценка земельного участка – очень сложный и ответственный процесс. Поэтому крайне важно серьезно подойти к выбору оценщика, проконсультироваться и отследить его опыт в данной сфере. От этого напрямую зависит, будет ли ваша манипуляция удачным примером оценки земельного участка или станет печальным опытом вашей жизни.
Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.
Физические лица заказывают оценку земли, как правило, при необходимости получения ссуды под залог имущества, при передаче объектов с целью установления величины налога, подлежащего оплате, при оформлении наследства, а также при разделе собственности.
Юридические лица проводят оценку земли с целью установления её текущей фактической стоимости, а также при продаже либо оформлении залогового кредитования.
Стоимость земли может быть кадастровой либо рыночной. Первая применяется в целях налогообложения. Рыночная же цена учитывает текущее состояние спроса и предложения на рынке недвижимости.
Целью оценки является достижение максимальной точности при установлении текущей стоимости земли. Именно объективная оценка позволяет с выгодой продать земельный участок. Если оценка была проведена неправильно, то возникает отклонение от объективной стоимости участка.
Если это отклонение в меньшую сторону, то владелец земли может потерять часть потенциального дохода при её продаже.
Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.
Образец свидетельства о праве собственности на землю
Для чего и когда нужна
Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.
Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.
Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:
- при реализации надела;
- при заключении соглашения об аренде;
- при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
- при реализации строительных проектов на участке;
- для представления подтверждающих бумаг в суд;
- в случае развода супругов либо оформления наследства;
- при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.
Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.
Важные условия
Кто становится субъектом
Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.
Проводить оценку могут следующие лица:
- физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;
- юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
- юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
- органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.
Наличие права на это
Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.
Таким документом является непосредственно отчёт об оценке земли. Он может предоставлен либо в виде акта, либо в форме справки, которая отражает результаты осуществлённых расчётов.
Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.
Суть процедуры
Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.
Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:
- местонахождение участка;
- внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
- спрос на землю в конкретной зоне;
- полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.
При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.
Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.
Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.
Какие факторы влияют на итог
На результаты оценки участка влияют следующие факторы:
| Категория участка | Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва. |
| Местоположение участка | В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку. |
| Рыночная конъюнктура | Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр. |
| Характеристика территории | Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована. |
| Площадь участка | Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться в гектарах. |
| Состояние экономики в регионе | В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах. |
| Плодородность | Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы. |
| Форма собственности | На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности. |
Основные методы оценки земельного участка
Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.
При оценке чаще всего применяются следующие подходы:
- доходный метод, который учитывает капитализацию прибыли в процессе использования земли по назначению;
- метод сравнения, который анализирует сделки по продаже аналогичных участков;
- остаточный метод, при котором учитываются расходы на улучшение и благоустройство участка.
В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.
Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.
Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.
Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.
Прочие детали проведения
Необходимые документы
У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.
Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:
- документация на землю;
- план участка;
- бумаги на построенные сооружения;
- документация БТИ;
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт.
Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка
Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта
Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.
Образец кадастрового паспорта на земельный участок:
Общий порядок
Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:
| Заключение соглашения на выполнение работ | При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик. |
| Сбор требуемых данных | На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю. |
| Анализ возможного применения земли |
Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:
|
| Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости | Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение. |
| Формирование отчёта | В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов. |
Образец паспорта гражданина РФ
Средняя стоимость
На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:
- площадь земли;
- её местонахождение;
- задачи, поставленные перед специалистами.
Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.
Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2018 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:
| Земли под ИЖС, дачные участки | Менее 12 сот. | 12-20 сот. | Более 20 сот. | Выезд специалиста в пределах города | Срок выполнения (раб. дней) | Форма документа |
| Оценка стоимости (рыночной) | 4 тыс. | 7 тыс. | 9 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка ставки ренты | 4 тыс. | 7 тыс. | 9 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка прав аренды | 6 тыс. | 7 тыс. | 9 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку | Менее 10 га | 10-100 га | Более 100 га | Выезд эксперта в пределах нас. пункта | Срок выполнения (рабочих дней) | Форма документа |
| Оценка стоимости (рыночной) | 7 тыс. | 8 тыс. | 10 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка ставки ренты | 7 тыс. | 8 тыс. | 10 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
| Оценка прав аренды | 9 тыс. | 1 тыс. | 11 тыс. | Входит в стоимость | 2-5 | Отчет |
Нюансы отчёта
В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.
Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:
- данные о цене объекта;
- описание способов, применяемых при осуществлении оценки;
- объяснение специальных терминов, применяемых в отчёте.
Кроме того, информация в отчете должна быть подана таким образом, чтобы любое заинтересованное лицо могло без проблем понять содержание отчёта.
В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:
- в отчёте не должны быть сведения, противоречащих друг другу;
- данные должны быть объективными, а также иметь соответствующее подтверждение;
- расчеты должны быть приведены таким образом, чтобы можно было на каждом этапе проследить способ получения конечного результата;
- не должна присутствовать информация, не относящаяся к результатам либо принципам расчёта.
При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:
- вовремя выполнить все согласованные работы и предоставить заказчику готовую форму отчёта об оценке;
- упомянуть в отчёте о целях проведения оценки и применяемой методологии, а также указать дату её проведения;
- привести обоснование, почему была использована именно такая методика проведения оценки;
- показать сведения, необходимые для более полноценного использования той или иной методики;
- прошить и пронумеровать отчёт, заверив его печатью.
Перераспределение земельных участков
в 2018 году регулируется специальными постановлениями правительства.
Как осуществляется проверка земельного участка перед покупкой — читайте тут.
Правила правового регулирования аренды земельных участков перечислены далее.
