Как происходит выкуп земельного участка из аренды в собственность в 2019 году

Начиная с 2015 года значительно упростился алгоритм действий по выкупу федеральных и муниципальных земельных участков в собственность. Процедура стала максимально прозрачна, уменьшился список необходимых согласований. Последние изменения в земельном законодательстве стали поворотными за последние 15 лет.

Порядок получения земельного участка

Получить участок в аренду или собственность могут как юридические лица, так и граждане, но только после проведения торгов. В этой юридической норме существуют нюансы, позволяющие получить участок по более упрощенной процедуре.

Общие основания для получения участка

Земельный кодекс закрепляет следующие нормы:

если здания владельца находятся на муниципальной или федеральной территории, то он может их выкупить;
выкуп происходит как при наличии договора аренды на участок, так и без него;
никто, кроме владельцев строений, не может приобрести землю под зданиями, предоставляется исключительное право на выкуп;
если есть несколько владельцев, но участок неделим, то оформляется долевая собственность;
для получения надела владельцы должны обращаться в городской муниципалитет со списком документов;
перечень документации строго регламентирован и не может дополняться другими документами;
выкуп происходит по кадастровой стоимости земли, предусмотрены льготные условия;
запрещена продажа земель по цене, превышающей кадастровую стоимость. Исключение – торги.
муниципалитет будет рассматривать заявление не более 30 дней;
далее в течение 30 дней оформляется договор на участок и владельцу предлагается его купить;
отказы муниципалитетов можно обжаловать в судебном порядке.

Если в законе прямо указаны основания для получения участка в собственность, то муниципалитет обязан соблюсти эту норму. Любой отказ должен быть мотивированным и иметь ссылки на конкретные статьи в земельном законодательстве.

Какие нужны документы для переоформления?

Для того, чтобы переоформить на себя государственную или городскую землю, необходимо собрать следующий перечень документов:

заявление;
выписка из ЕГРП о здании, расположенном на участке;
выписка из ЕГРП о принадлежности земли;
копия доверенности представителя, если он действует от лица заявителя;
кадастровый паспорт на землю;
копии документов на землю.

При наличии нескольких владельцев зданий, необходимо общее обращение в компетентный орган, чтобы оформить земельный участок. Рассмотренный перечень является исчерпывающим и сотрудники городского муниципалитета не имеют право запрашивать дополнительные сведения и документы.

Необходимо также понимать, что до момента, когда произойдет официальная перерегистрация участка на владельца в собственность, он обязан продолжать производить арендную плату за пользование этим наделом. Платежи закончатся только после дня регистрации в Росреестре.

Если имеется требование о регистрации собственности на участке под разрушенным зданием, то первоначально владелец обязан восстановить строение и только потом начинать процесс сбора документов и подачи заявления.

Аукционов больше нет

Земельные наделы можно приобрести у муниципалитета, но по установленной кадастровой стоимости. Если раньше получение земельного участка решалось в ходе аукционов, то теперь их отменили. Все участки предоставляются на торгах, однако законодатель закрепил исчерпывающий перечень наделов, которые можно получить без проведения торгов:

для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ИЖС;
для комплексного освоения территории;
участок, с расположенным на нем строением или зданием.

Торги больше не понадобятся:

организациям, осуществляющим строительную деятельность для государственных и общественных нужд;
собственникам завершенных и незавершенных зданий, расположенных на земельных участках; /li>
имеющим право на первоочередное и внеочередное получение надела.

Изменения в дачной амнистии

По результату проведенной «дачной амнистии» оказалось, что большое количество участков просто не попали под эту программу. Главным условием было приобретение надела до 2001 года и осталось много неприватизированной территории.

Последние изменения позволяют оформить свой надел по программе «дачной амнистии», вне зависимости от того, когда он был приобретен по садовой книжке. Выкуп будет совершаться бесплатно. Также процедура упростилась тем, что нет необходимости получения участков в собственность путем обращения в судебную инстанцию.

Для того, чтобы получить дачный земельный участок в собственность, необходимо получить протокол общего собрания собственников и подать заявление в муниципалитет. Если нет желания заниматься этими вопросами лично, то можно обратиться в юридическую фирму, оформить у нотариуса доверенность на сотрудника, который будет представлять интересы во всех государственных структурах.

Можно ли оформить самозахваченные прирезки

Если рядом с земельным участком имеются территории, не относящиеся к землям общего пользования или собственности третьих лиц, то можно оформить такие полоски земли к своему наделу.

Перед началом такой процедуры важно проверить границы, что можно сделать в кадастровой карте. Приобретение таких полосок земли удобно как для владельцев, которые расширяют границы своих владений, так и для государства, которое уменьшает количество неосвоенных территорий.

Вплоть до 2018 года идет программа уточнения границ земельных участков, что строго отражается в кадастровых паспортах. После указанного периода совершить сделку с участком, не имеющим описание границ, будет очень проблематично. Поэтому если решено присвоить приусадебные участки, то нужно поторопиться сделать кадастровый паспорт.

Если не сформирован участок – что делать?

Если нет межевого плана территории, то владелец за личные финансы разрабатывает схему и предоставляет ее в городской муниципалитет для согласования. Муниципалитет имеет срок в 30 дней, чтобы дать ответ.

После получения ответа, муниципалитет объявляет о продаже участка и проводит торги, если найдутся хотя бы два претендента на покупку. Начальной минимальной ценой будет кадастровая стоимость.

Какие участки можно получить бесплатно

На законодательном уровне закреплен перечень участков, которые можно получить бесплатно:

если был заключен договор о развитии территории, то затем землю разрешено оформить в собственность бесплатно;
участки под объектами, имеющими религиозную направленность;
при выделе участка из общей территории дачного товарищества;
по прошествии 5 лет безвозмездного пользования наделом;
многодетным семьям. В некоторых регионах страны местные власти имеют право выдавать участки на бесплатной основе только тем многодетным семьям, которые стоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении условий проживания.

Если владелец имеет право получить участок в собственность бесплатно, но получил отказ от муниципалитета, то специалисты рекомендуют добиваться справедливости в суде. Тут существует множество нюансов, поэтому для положительного вердикта суда лучше проконсультироваться со специалистами.

Какие участки нельзя выкупить у муниципалитета или государства

Нельзя забывать, что не все участки можно приобрести. Так, запрещено оформлять земли, если:

относятся к категории изъятых из оборота земель. К таким относятся рекреационные наделы, заповедники, парки, здания судов, служб безопасности, кладбища, объекты атомной энергетики и т. д.
имеется запрет на приватизацию;
участок зарезервирован для нужд страны.

Есть земли, которые ограничены в обороте и предоставляются при соблюдении многих условий:

земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли закрытых территориальных образований и др.

Налоги на земельный участок

Законодатель строго закрепил обязанность владельцев платить налоги за полученные участки. В случае, если нет поступлений в течение трех лет, государство может начать процедуру изъятия участка. Этот путь может быть пройдет в судебном порядке или без него (в некоторых случаях).

Существует также алгоритм действий, если владелец желает отказаться от участка и не имеет возможности его продать или использовать по назначению.

Выкуп земельных участков − эта процедура, требующая грамотного подхода и подготовки по причине наличия определенных нюансов, о которых должно быть известно их будущим владельцам.

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости

При длительном проживании на арендованном участке у заемщиков часто возникает желание приобрести права собственности на него. Ведь если земля и построенная на нем недвижимость находятся в собственности, проведение с ними любых действий будет законным и реальным. Но для начала нужно выкупить участок у его собственников и здесь возникает вопрос о том, какие процедуры нужно провести, чтобы арендованный кусок земли стал собственностью?

Земельный участок может быть переоформлен одним из следующих способов:

Бесплатно, но такой вариант доступен лишь льготной категории граждан.
Через покупку на аукционе или торгах, то есть, в административном порядке.
Путем выкупа.
Через суд − этот вариант используется в случае окончания договора об аренде.

Выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Чаще всего для выкупа участка земельного, который находится в собственности муниципалитета, используются специальные торги. Без проведения торгов может использоваться аренда, но разрешение на нее выдают только в согласии со строгим перечнем оснований. На практике известно лишь одно неоспоримое условие, согласно которому передача происходит без торгов − это наличие любой недвижимости или договора на бессрочное пользование участком.

Также муниципальная земля может стать собственностью, если на протяжении нескольких лет применялось бессрочное пользование. В таком случае она может выкупаться даже без наличия на ней дома или любой другой постройки.

Предоставляя земельные участники за рамками специальных торгов, государство учитывает следующие требования:

цена земельного участка, которая была заявлена ранее;
легальность и обоснованность отказа в выкупе участка земельного, если он имел место.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Стать владельцем земли можно посредством взятия аренду с возможностью ее выкупа в дальнейшем на четко сформированных ранее условиях. Для этого оформляется специальная рассрочка, по условиям договора которой выплаченными за аренду деньгами будет постепенно погашаться полная стоимость участка. Арендатор после окончания аренды получит возможность приобрести участок со значительной скидкой, ведь часть его стоимости уже будет оплачена.

Сделать владельца земли более сговорчивым поможет строение, возведенное на участке и полностью находящееся в распоряжении арендатора. В этом случае можно рассчитывать на некоторые поблажки со стороны продавца, когда дойдет дело до заключения официальной сделки. Предварительная аренда земли с последующим ее выкупом является лучшим вариантов для физических лиц, ведь юридические лица предпочитают становиться полноправными владельцами сразу после проведения операции.

Стоимость выкупа земельного участка от кадастровой стоимости

Выкупить земельный участок из муниципальной собственности возможно посредством оплаты 2,5 % от стоимости кадастровой. Однако, не всегда данный показатель является фиксированным. Регулированием стоимости выкупа занимаются государственные субъекты или местные органы, которые издают специальные нормативные акты, основываясь на действующем законодательстве.

Без проведения торгов выкуп возможно осуществить в четко ограниченных государством случаях. Зачастую, муниципальные органы предоставляют только объекты недвижимости, которые располагаются на земельном участке.

На практике можно применить и метод, который основывается на переоформлении документов, дающих право бессрочного пользования объектами недвижимости. Оформить в данном случае можно аренду или права собственности. Наличие или отсутствие построек не будут иметь значения при оформлении документов.

Могут использоваться и другие методы выкупа, если этого требует хозяйственная ситуация специфического характера. Например, по решению Правительства земельные участки могут предоставляться с целью открытия коммунальных хозяйств. Без проведения торгов также возможно оформить документы на недвижимость, которая необходима для реализации стратегически важных для государства инвестиционных проектов.

Государственное законодательство четко описывает права покупателя муниципальной собственности. Самым важным правом в данном случае выступает возможность узнать причину отказа от государства во время подачи заявления о выкупе недвижимости.

Заявление на выкуп земельного участка — образец

Необходимо составить заявление определенной формы в обязательном порядке, если вы хотите получить земельный участок от муниципального образования посредством выкупа. В начале заявления о выкупе земельного участка нужно четко отобразить его целенаправленность. Далее указывается государственный орган, который распоряжается конкретным объектом недвижимости. Отображается информация о заявителе, которым может быть, как юридическое, так и физическое лицо. В случае юридических лиц необходимо писать полное название организации, а также указывать организационно-правовую форму.

В заявлении обязательно должна отображаться следующая информация:

данные о заявителе (контактный номер телефона, адрес проживания, другая важная информация);
обращение к государственному органу (указывается номер договора аренды, дата составления договора, номер кадастровый, площадь);
перечисление построек, сооружений и других объектов;
сведения об объекте;
детальное метаположение объекта;
перечень ограничений при использовании.

В конце нужно описать основания, по которым объект недвижимости может перейти в права собственности заявителя.

Процедура выкупа земельного участка, находящегося в аренде

Эта процедура состоит из нескольких этапов, количество которых зависит от того, какое образование будет заниматься выкупом земельного участка, где оно находится, а также других не менее важных факторов. Процесс выкупа участка земельного может осуществляться посредством внесения полной его стоимости одной суммой или с получением рассрочки.

Процедура выкупа участка земельного производится в пять этапов:

внесение аванса за земельный объект, подписание специального договора;
оценивание земли согласно с рыночными правилами;
создание оснований для реализации выкупа участка земельного;
заверение у нотариуса договора на продажу и покупку;
создание специального акта от государства, который регламентирует выкуп участка земельного.

К разработке и дальнейшему согласованию проекта можно приступать сразу после одобрения заявления соответствующими инстанциями. Проект землеотвода должен пройти государственную экспертизу.

По условиям договора участок земельный передается в полноправное владение его арендатору. Арендодатель в обязательном порядке присутствует во время составления договора для выкупа участка земельного, так как он должен получить на руки соглашение предварительное. Если по каким-то причинам личное присутствие владельца участка земельного стало невозможным, ему отправляется уведомление в заказном письме и прикладывается другое письмо, в котором указываются все основные данные, касающиеся проведенной сделки, такие как срок выплаты установленной суммы, порядок ее внесения и так далее.

Отказ в выкупе земельного участка собственникам строений

В некоторых случаях выкуп арендованной земли, даже если на участке есть какие-либо строения, становится невозможной затеей. Так происходит по следующим причинам:

документы поданы не в полном объеме или часть из них была оформлена неправильно;
при проверке в бумагах было обнаружено предоставление неточной или неверной информации;
заявленный участок не может передаваться в частное владение согласно запрету, наложенному законом.

Участок земельный не может быть выкуплена, если будет использована не по назначению. Такой вариант возможет, когда покупатель пожелал безраздельно владеть водным фондом, частью леса, заповедника и так далее.

Порядок выкупа земельного участка у администрации

Чтобы выкупить земельный участок, принадлежащий администрации, потребуется построить на нем и ввести в эксплуатацию жилой дом, являющейся собственностью по документам. Если нет возможности его построить, то в пределах границ участка, изначально принадлежащего садово-товарищеской или огороднической организации, нужно возвести гараж, сарай или что-то подобное. Каждый арендатор земли, ставший членом садово-огороднического товарищества или кооператива до 2016 года и после него, включая 2021 год, сможет переоформить документы по упрощенной схеме, если земля относится к сельскохозяйственной сфере деятельности.

Заинтересованное в выкупе земли лицо обращается в исполнительный орган с соответствующим заявлением, которое пишется определенной государством форме. Необходимыми документами является:

оригинальный договор, подтверждающий легальность выкупа участка земельного;
данные паспорта (с оригинала документа);
оригинал квитанции, которая указывает на факт оплаты государственной пошлины.

После получения одобрения следует принести в Отдел Реестра:

договор о покупке-продаже;
квитанцию, подтверждающую оплату полной или частичной стоимости земли, что зависит от условий договора и квитанцию или ее копию о внесении госпошлины;
документацию, в которой прописан расчет стоимости выкупа, проведенный оценочной комиссией;
заявление на получение права собственности.

На оформление полного пакета документов дается 20 дней, по истечении которых заявитель становится полноправным владельцем участка.

Условия выкупа арендуемого земельного участка

Условия, соблюдение которых позволяет превратить арендованную землю в собственность:

Пожизненное владение землей, доставшейся в наследство.
Наличие действующего договора аренды на конкретный участок.
Заключен бессрочный договор.

Следует учесть, что ни одно условие не будет действовать, если на интересующем участке земли отсутствуют какие-либо строения. В этом случае нет необходимости достраивать здание − вместо него может быть только фундамент, которого вполне хватит для осуществления выкупа.

Лица, имеющие готовые или недостроенные постройки, расположенные на арендованном участке, имеют первоочередное право получения земли из аренды в собственность. Но для этого придется заняться вопросом регистрации незавершенного строительства.

Возможно вам будет интересно

Регистрация бани
Раздел земельного участка
Земельный участок под коммерческую застройку
Обременение земельного участка
Межевание земельного участка
Уточнение границ участка
Регистрация права собственности
Участки многодетным семьям
Купля-продажа участков
Сервитут на земельный участок
Переоформление участка земли на родственника
Покупка земельного участка
Договор купли продажи земельного участка
Право собственности
Выдел земельного участка из общей долевой собственности
Договор аренды земельного участка
Формирование земельных участков
Безвозмездное пользование земельным участком
Коэффициент застройки участка
Категории земельных участков и виды разрешенного использования
Вынос границ земельного участка
Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
Узнаем собственника земельного участка
Порядок согласования местоположения границ земельных участков
Признаки самовольной постройки
Особенности ипотеки земельных участков
Выкуп земельных участков
Изъятие земельного участка
Прекращение права собственности на земельный участок
Переход права на земельный участок
Порядок изъятия земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка
Залог земельного участка
Отказ от права на земельный участок
Земельный участок крестьянского хозяйства

Об авторе

Громов Александр Владимирович

В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Выберите нужную специализацию юриста!

Помощь юриста доступна не только гражданам, но и юридическим лицам. Эксперты в области права принимают огромное количество заявок от населения.

Какие проблемы решаются на бесплатной консультации юристов:

Юрист по недвижимости
Адвокат по наследственным делам
Юрист по земельным вопросам
Юрист по жилищным вопросам
Адвокат по семейным делам
Адвокат по гражданским делам
Адвокат по уголовным делам
Адвокат по ДТП
Автоюрист
Страховой юрист
Юрист по трудовым спорам
Кредитный юрист
Арбитражный адвокат
Медицинский юрист
Защита прав потребителей
Военный юрист

Сегодня нет проблем, которые невозможно решить вместе с юристом. Главное подробно описать сложившуюся ситуацию и указать на важные детали.

Земля – уникальный и невосполнимый ресурс, который является основной как для реализации бизнес-проектов, для которых необходимы здания или сооружения, так и для личного подсобного хозяйства.

Раньше, до вступления в силу Земельного кодекса РФ, можно было приватизировать здания, сооружения и целостные имущественные комплексы, а землю под ними можно было только арендовать у государства или муниципальных органов либо брать в бессрочное пользование.

С 30 октября 2007 г. вступили в силу положения Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2007, которые были направлены на обеспечение слияния государственных и муниципальных земельных участков и находящихся на них объектов в единые объекты недвижимости.

В соответствии с этими положениями все юридические лица негосударственных форм собственности, занимавшие землю на правах бессрочного пользования, обязаны были приобрести землю в собственность или оформить договор аренды земли до 1.01.2010 г.

Более длительный срок переоформления – до 1.01.2013 г. — был установлен для юридических лиц, занимавших земельные участки, через которые проходят трубопроводы, линии связи и электропередач, автомобильные, железные дороги и иные подобные объекты.

За нарушение сроков такого переоформления в ст. 7.34 КоАП для юридических лиц предусмотрен штраф от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

Для физических лиц такие временные ограничения не устанавливались, однако в результате осуществления масштабной кадастровой оценки, а также переоценки участков земли многие владельцы недвижимости столкнулись с существенным увеличением арендных платежей за землю и серьезно задумались над вопросом выкупа земли.

Что представляет собой процедура выкупа земли из аренды

Данная процедура включает в себя ряд этапов, число которых может быть различным в зависимости от месторасположения участка, региона или муниципалитета, к которому относится участок, вида разрешенного использования земли, особенностей выкупающего ее субъекта и множества других факторов.

Выкуп земельного участка может быть произведен с единовременной выплатой полной стоимости или с рассрочкой платежа.

Основные этапы процедуры выкупа, как правило, следующие:

заключение договора, предусматривающего уплату авансового взноса за приобретение земельного участка;
оценка рыночной стоимости земли и сравнение ее с кадастровой стоимостью;
принятие решения о купле-продаже земли;
составление договора купли-продажи, а также его нотариальное заверение;
оформление государственного акта на землю.

Если изначально отсутствовал проект землеотвода земельного участка, то в первую очередь необходимо подать заявление для получения разрешения на разработку такого проекта. После получения разрешения происходит собственно разработка и согласование проекта землеотвода с последующей государственной экспертизой проекта.

В случае, если кадастровая стоимость участка окажется выше рыночной, то необходимо провести ее переоценку, для чего можно обратиться в территориальный орган Росреестра.

Договор купли-продажи земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Его содержание и порядок оформления регламентируется статьями 609 и 624 ГК РФ. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно. Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), при невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением и приложением письма, в котором указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д.

Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.

В каких случаях возможен выкуп

Юридические лица и граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях, руководствуясь положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. Если на участке нет объекта недвижимости, то соответствующие органы организуют продажу земли на конкурентных основаниях, путем аукционных торгов, что может существенно повысить цену земли. Чтобы этого избежать, лучше предварительно возвести на участке какое-либо строение (баню, сарай, летнюю кухню и т.п.), зарегистрировать его, и только после этого оформлять документы о выкупе. Лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право на выкуп соответствующего участка.

В случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость. Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа.

До 01.01.2012 г. у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. – за сумму до 20 % кадастровой стоимости, на остальных территориях – в пределах 2,5 % кадастровой стоимости. С 2012 г. такие земельные участки уже выкупаются за сумму, равную 100% кадастровой стоимости.

Религиозные организации могут выкупать землю, на которых расположены строения, здания и сооружения религиозного, а также благотворительного назначения – на все время использования этих зданий.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то арендатор может воспользоваться исключительным правом выкупа арендованного участка только по истечении 3-х лет с момента подписания договора аренды и при условии надлежащего использования земель, в противном случае он лишается преимущественного права на выкуп.

Площадь выкупаемых земельных участков законодательно не ограничена. Срок аренды при выкупе не имеет значения.

Государственные органы могут устанавливать запреты на реконструкцию и строительство объектов, однако такой запрет правомерен только в отношении государственной собственности, но не муниципальной. Кроме того, не может быть правомерным запрет в случае реконструкции объектов капстроительства, если она не приводит к изменению использования земельного участка.

Порядок выкупа арендованных земельных участков

Лицу, заинтересованному в выкупе арендованного земельного участка, следует обратиться в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления.

Для этого потребуются следующие документы:

паспорт;
квитанция об уплате госпошлины;
договор аренды земельного участка;
заявление по установленной форме.

После подачи заявления нужно согласовать с органами власти вопрос о приобретении земельного участка. Затем в отдел Управления Росреестра следует предоставить:

договор купли-продажи;
заявление для перехода права собственности;
квитанцию об оплате стоимости земли;
квитанцию (копию) об уплате госпошлины;
постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
документацию с расчетом стоимости выкупа земельного участка оценочной комиссией.

Документация оформляется в течение 20 дней, после чего заявитель вступает в право собственности.

Возможные основания для отказа в выкупе

ненадлежащим образом оформленные документы либо подача неполного пакета документов;
обнаружение недостоверной информации в поданных документах;
возбуждение процедуры банкротства или прекращение деятельности покупателя-юридического лица;
наличие законодательного запрета на передачу данного участка в частную собственность;
невозможность выкупа земли, обусловленная ее целевым назначением (земли лесного и водного фондов, заповедников, общего пользования и др.);
если покупатель не является резидентом РФ.

Аренда земельного участка – это сделка по передаче имущества во временное использование от арендодателя (собственника) к арендатору на возмездной основе.

Аренда земельных участков у государственных и муниципальных властей регулируется Земельным кодексом, а также отдельными пунктами Гражданского кодекса (Главы 30,7,9).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Москва: +7(499)350-8059.
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Основной документ, который будет определять права и обязанности сторон сделки – это договор аренды. Если какие-либо пункты в договоре не будут освещены, то приоритет в урегулировании споров принадлежит ГК РФ.

Что такое право выкупа ЗУ

Право выкупа земельного участка – это зафиксированное в договоре аренды право арендатора земли за определенную плату в оговоренные сроки приобрести земельный участок у арендодателя. В результате такой сделки арендатор становится полноправным собственником земельного участка.

Особенности и основные правила заключаемых договоров аренды земельных участков содержатся в 606 и 624 статьях ГК РФ. Перечень оснований для выкупа арендатором земли у муниципалитета прописан в 39 ст. Земельного кодекса.

Земельные участки для выкупа могут принадлежать государству, муниципалитету или частному лицу. Порядок выкупа земли в данных случаях будет несколько отличаться, так как властные структуры обязаны следовать административному регламенту при продаже участка. В частности, в некоторых случаях они должны организовать торги, победителем которых станет физическое или юридическое лицо, предложившее наибольшую цену. Тогда как в практике взаимодействия частных лиц данный этап не является обязательным, а покупка участка производится по соглашению сторон.

Земельный участок с последующим выкупом должен принадлежать к разрешенной категории. Так, не допускается продавать парковые территории, заповедники, земли ЗАТО, территории захоронения отходов и некоторые другие объекты.

Арендовать земельные участки с последующим выкупом разрешается следующие категории земель:

Москва: +7(499)350-8059.
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

земли сельхозназначения (для КФХ, ЛПХ, садоводства и огородничества);
участки, предназначенные для ИЖС;
земли под социальную застройку.

На участках под выкуп не должны располагаться трасформаторы, трубо- и газопроводы, ЛЭП. Также обязательным требованием к земельному участку под продажу является его предварительная постановка на кадастровый учет.

В ст. 39.3 приводятся основания для выкупа участков без проведения торгов. Это правило распространяется на:

участки для комплексного освоения (кроме возведения жилья эконом-класса);
участки для НКО под ИЖС;
участки с расположенными на них зданиями в собственности покупателя;
при продаже земли юридическим лицам с правом бессрочного пользования;
после окончания срока аренды с/х земель при условии их надлежащей эксплуатации более 3 лет;
при предварительном согласовании участка, выделенного для ИЖС, ЛПХ или дачное строительство.

В остальных случаях проводятся торги в формате электронного аукциона с шагом на повышение.

Как выкупить арендованный земельный участок у государства

Для выкупа земельного участка из государственной и муниципальной собственности необходимо пройти ряд обязательных этапов. Стоит отметить, что указанные этапы не отличаются в зависимости от того, в чей собственности находится участок земли. Различаются лишь структуры, которые уполномочены контролировать данный вид сделок.

Этап 1. Заключить договор аренды

После предварительного согласования участка земли в администрации и получения его в аренду по итогам торгов или без таковых заключается договор аренды. При заключении договора аренды с государством нужно обратить внимание на следующие пункты:

Договор обязательно должен предусматривать возможность выкупа земли и условия.
Договор должен четко идентифицировать предмет аренды и последующего выкупа.
В договоре должны быть прописаны сроки для выкупа земельного участка: это может быть четкая дата или наступление определенного события (например, выкуп допускается после постройки на земле дома и перевода его в собственность арендатора, либо целевого использования сельскохозяйственной земли в течение 3 лет).
В документе должны отображаться арендная ставка и выкупная цена или алгоритм, который будет использоваться для ее определения.

Если в период действия договора арендатор будет использовать участок не по своему целевому назначению (например, заниматься там предпринимательской деятельностью), то муниципалитет вправе досрочно расторгнуть договор.

Договор аренды нужно подписать в трех экземплярах, после чего оплачивается арендная плата за несколько месяцев вперед. В связи с тем, что договор аренды с правом выкупа заключается на длительный срок (от 3 лет) он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Этап 2. Подать заявление на покупку участка

Для покупки земельного участка необходимо обратиться в Администрацию муниципального образования и написать заявление о желании выкупить землю. Его необходимо подать до того момента как истечет срок действия арендного договора.

Заявление пишется на имя Главы администрации и содержит:

личные и контактные данные заявителя;
кадастровый номер участка, его месторасположение и площадь;
целевое назначение;
данные об имеющихся постройках на участке, их кадастровые номера и дата оформления в собственность;
основания, дающие право на покупку участка без торгов со ссылками на законодательство (если есть);
согласие на обработку персональных данных;
перечень прилагаемых документов.

Скачать образец заявления на покупку участка у муниципалитета.

Перед подачей заявления арендатору нужно подготовить комплект документов, включающий договор аренды, выписку из ЕГРН из Росреестра, кадастровый паспорт участка, паспорт.

Заявление будет рассматриваться в течение 30 дней. Далее возможно три варианта развития событий:

Заявителю откажут в покупке участка (например, если он был изъят из оборота, заявитель предоставил неполный комплект документов или допустил фактические ошибки, в отношении него ведется процедура банкротства).
Участок выставят на торги, в которых сможет участвовать арендатор. Если участок будет выставлен на торги арендатору нужно зарегистрироваться на электронной площадке, которая будет отвечать за проведение аукциона. Если он предложит наиболее высокую цену, либо будет единственным участником, тогда арендатор получит статус победителя и сможет переходить к следующему этапу.
При наличии оснований для продажи участка без торгов заявителю предоставят постановление с положительным решением администрации о передаче участка на возмездной основе с указанием выкупной цены.

Этап 3. Подписать договор купли-продажи

После вынесения положительного решения представители администрации приступают к подготовке договора. У арендатора будет 30 дней на ознакомление с условиями документа и его подписание.

Договор имеет стандартную структуру и включает в себя:

данные продавца/покупателя;
сведения о предмете договора-земельном участке: расположение, площадь, кадастровый номер;
цена договора;
порядок и дата перехода права собственности на участок;
права и обязанности сторон;
дополнительные условия;
дата составления и подписи сторон.

Договор имеет простую письменную форму и не подлежит обязательному нотариальному заверению.

Скачать договор купли-продажи земельного участка.

Этап 4. Зарегистрировать права собственности

После одобрения покупки земли у администрации и подписания договора купли-продажи прежний арендатор должен внести оплату на указанные в нем реквизиты. После чего остается перерегистрировать земельный участок на нового собственника.

Перерегистрацией прав собственности в России занимается Росреестр. Для этого требуется предоставить:

заявление на оформление прав собственности;
правоустанавливающий документ: в данном случае это договор купли продажи;
квитанция с оплаченной госпошлиной (не обязательна, но поможет ускорить время оказания госуслуги);
постановление/акт муниципалитета, которое подтверждает передачу земли в собственность.

После приема документов собственнику предоставят расписку с указанной в ней датой получения выписки из ЕГРН.

Особенности если выкупается участок под объектом недвижимости

При выкупе земельного участка у государства, на котором располагаются принадлежащие арендатору объекты недвижимости, есть свои особенности. В 2015 году утратила силу 36 ст. Земельного кодекса, которая указывала на преимущественное право покупки земель из государственной/муниципальной собственности, на которых есть здания и строения.

При этом в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что ЗУ со зданиями и сооружениями продается их владельцам без торгов. Т.е. фактически преимущественное право выкупа было сохранено за ними. Статья 39.20 закрепляет за собственниками зданий и сооружений исключительное право на покупку земель.

Если на участке несколько построек, принадлежащих разным собственникам, то он может быть оформлен в общедолевую собственность. Для получения права собственности через выкуп собственник здания или все собственники должны все вместе обратиться в администрацию.

Обычно выкупная стоимость земельного участка привязана к кадастровой оценке. Так, при условии строительства на участке под ИЖС или ЛПХ жилого дома в течение трех лет, землю можно будет выкупить за 3% от кадастровой стоимости.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,

звоните по телефонам

Москва: +7(499 )350-8059.
Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!