С технической точки зрения это основной момент, который напрямую зависит от конструкции здания. К примеру, в кирпичных, блочных или панельных домах участок подоконного блока в стене может быть частью несущей конструкции, следовательно, урезать и тем более убирать его никто не разрешит, а самовольная перестройка будет являться прямым нарушением закона.
У монолитных домов с этим делом полегче, ведь обычно фасады стен в них не являются несущими, поэтому расширение проёма не будет проблемой. С порожком тоже не всё просто, часто он выполняет роль крепления балконной плиты, либо скрывает межпанельные стыки, либо предотвращает промерзание помещения. В любом случае, как и подоконный блок, просто так его удалять ни в коем случае нельзя и потребуется специальное разрешение компетентных органов.
Изменение конфигурации балкона проводится за счет сноса межкомнатных перекрытий, порожков, увеличения оконных проемов квартиры. Площадь балкона не следует расширять за счет увеличения нагрузки на несущие конструкции дома.
Запрещается выдвижение лоджии за уровень фасадной стены, то есть балкон не должен сильно «нависать» над фасадом.
Слабость опоры чревата обрушениями части фасадной стены по причине технического износа и возможных чрезвычайных ситуаций – сильных ветров, пожаров и др.
Юридические формальности перепланировки предполагают получение разрешения от:
- органов БТИ;
- жилищной инспекции по месту нахождения квартиры.
Переустройство квартиры
Переустройство квартиры производится на основании статьи 25 ЖК РФ. Варианты по переустройству могут затрагивать изменение конфигурации всего жилья или отдельных помещений.
Замена инженерных сетей на аналогичные по параметрам устройства не требует специального разрешения, но должна осуществляться в соответствии с регламентами пожарной и санитарно-гигиенической охраны.
Снос межкомнатных перегородок не должен касаться несущей конструкции здания. Запрещается переустройство квартиры за счет увеличения площади жилых помещений с расширением на места общего пользования.
Переустройство не затрагивает порядка использования общедомового имущества.
Балкон может быть включен в технический проект:
- в качестве отдельного элемента перепланировки;
- наряду с другими помещениями.
Перепланировка балкона
Перепланировка балкона начинается с определения перечня всех необходимых реконструкционных мероприятий.
Если за счет балкона увеличивается площадь кухни или жилой комнаты, то требуется сохранение в норме параметров тепловой целостности, то есть мощности отопления должно хватать на новообразованное помещение.
Проект по перепланировке балкона может быть составлен заинтересованным лицом самостоятельно, что трудноосуществимо без наличия профильного технического (инженерного образования).
В панельном доме
В панельном доме несущими являются не только фасадные, но и внутриквартирные стены. Жильцы стремятся снести межкомнатные перегородки или проделать в них проем для увеличения общей жилого площади помещения.
Архитекторы при планировании переустройства балкона в панельном доме рекомендуют объединять лоджию и кухню в одну большую комнату с отдельными функциональными зонами.
Закон допускает снос подоконного блока, но не «порожка». Допустима установка дополнительного стеклопакета.
Лоджии
На основании статьи 26 ЖК РФ возможно соединение лоджии с основной жилой комнатой. Снос подоконного проема компенсируется установкой раздвижных дверей.
Увеличение площади жилья производится за счет сокращения пространства во вспомогательных помещениях.
При реконструкции лоджии не должны затрагиваться вентиляционные контуры и другие инженерные сети.
Нужно ли узаконивать остекление?
Остекление балкона не требует разработки специального проекта. Владелец или собственник квартиры может установить покрытие без согласования с жилищными и техническими службами.
При комплексном проекте согласования рекомендовано:
- придерживаться технических параметров лоджии, балкона;
- не увеличивать нагрузку на несущие стены.
Порядок оформления
Согласование перепланировки балкона необходимо начинать со сбора необходимой документации. Жилец должен обратиться в местные органы власти за утверждением уже готового проекта переустройства вспомогательного помещения.
Усилия также затрачиваются на сбор:
- справок из БТИ и местного комитета по охране и защите исторических памятников;
- технических заключений из коммунально-эксплуатационной и пожарной службы.
Согласование
Согласование осуществляется с профильной комиссией в жилищной инспекции. Должностное лицо принимает заявление от граждан и необходимый пакет документов.
Срок рассмотрения согласования не должен превышать 45 дней.
Заявителя информируют о принятии решении в течение 3-х дней с момента подписания должностным лицом необходимого постановления.
Куда обратиться?
За перепланировкой балкона следует обращаться в несколько специализированных организаций:
- Технический паспорт на квартиру и заключение о безопасности конструкции жилого дома выдается специалистами БТИ.
- Дополнительно потребуется обращение в местную жилищную инспекцию для визирования (проставления разрешительной подписи) на проекте перепланировки ведущим специалистом.
- Для кадастровой выписки следует обращаться в территориальный орган Росреестра.
Разработка проектов
Разработка и согласование проектной документации занимает в среднем 7-10 дней и осуществляется с учетом пожелания заказчика.
Проект включает переделку общего плана квартиры, с учетом желания жильцов убрать балкон в квартире.
Технический план учитывает будущее состояние квартиры – увеличенную площадь жилых и вспомогательных помещений.
Необходимые документы
Для перепланировки балкона необходимо предоставить:
- проект, заверенный подписью специалиста БТИ;
- техническое заключение специалиста о безопасности проживания в жилом помещении;
- правоустанавливающие документы на жилплощадь;
- справка о соответствии проекта нормам противопожарной безопасности;
Требуется также согласие жильцов на перепланировку балкона. Дополнительно может понадобиться справка о том, что дом не находится в аварийном или ветхом состоянии.
Здесь можно скачать образец заявления на перепланировку.
Что запрещено переделывать?
Законом запрещен вынос на балкон батарей и других отопительных устройств. Нельзя переделывать несущие конструкции под элемент балконной опоры, увеличивать нагрузку на поперечную перегородку лоджии.
Техническими нормами не допускается изменение параметров инженерных сетей, а также установка на них дополнительных устройств: кранов, вентилей.
Перепланировка балкона требует тщательной проработки проектов. При решении заняться переустройством самостоятельно можно воспользоваться тематической литературой, которая находится в свободном доступе .
Юридическую сторону вопроса лучше доверить профильным специалистам с большим опытом взаимодействия с государственными и муниципальными структурами.
Стоимость
Цена на перепланировку зависит от желания заказчика действовать своими силами или воспользоваться услугами посреднических организаций.
У каждой компании есть свой индивидуальной прайс-лист.
Ниже приведены средние цены на востребованные услуги:
| Этап перепланировки | Стоимость |
| Консультации о возможности планировки | 0 – 1 тыс. рублей; |
| Изменение функционального назначения помещения | 50 тыс. рублей |
| Согласование по проекту (установка кондиционеров, изменение фасадов) | 80 тыс. рублей |
| Объединение лоджии с комнатой или кухней | 70 тыс. рублей. |
| Разработка технического заключения о состоянии несущих конструкций (до 100 кв.м.). | 30 тыс. рублей. |
В стоимость услуг обычно не входят обязательные платежи. По договоренности с компанией возможно представительство интересов заказчика в суде.
Услуги предоставляются по нотариально удостоверенной доверенности, выписываемой на имя исполнителя.
На видео о переустройстве балкона
При сдаче в эксплуатацию современного жилья у жильцов не возникает необходимость в остеклении балконов – здания вводят в строй с установкой готовых балконных рам. В старых квартирах брежневской эпохи многие самостоятельно переделывают балконные помещения и поэтому им важно знать, нужно ли разрешение на остекление балкона.
Ремонт, связанный с остеклением и расширением старых балконов, применяется повсеместно, часто он противоречит не только местному законодательству, но и жилищному кодексу. В основном это касается нарушения архитектурного облика фасадов зданий, иногда реконструкция может представлять угрозу для жизни людей в связи с возможностью обрушения балкона или выпадения остекленных рам.
Законодательство не слишком четко регламентирует законность остекления балконов и лоджий, отдавая решение конкретных вопросов на усмотрение чиновников, поэтому сложно определить, можно ли делать ремонт с остеклением балкона без согласования. Законодательные акты органов управления могут отличаться в различных городах и меняться с приходом нового мэра.
Рис. 1 Перепланировка балкона с расширением площади
В жилищном кодексе четко прописаны работы в помещениях для жилья, которые требуют официального разрешения с оформлением в соответствующих службах – изучив данные документы можно убедиться в необходимости делать ремонт с оформлением проводимых работ.
Является ли остекление и расширение балкона перепланировкой
Чтобы узнать, является ли остекление балкона перепланировкой, необходимо обратится к законодательству. В ст. 25 Жилищного Кодекса дается определение и перечень работ для двух видов деятельности в жилых помещениях: переустройстве и перепланировке.
Рис. 2 Реконструкция балконов с целью увеличить площадь
Под переустройством подразумевают действия, требующие включения новых данных в техпаспорт квартиры, к ним относятся:
- перенос, замена и монтаж новых инженерных сетей;
- проведение аналогичных действий с сантехническим и прочим оборудованием.
Перепланировкой считают совершение действий, вызывающих изменение физических параметров помещения для жилья, переделки также фиксируются в техпаспорте на жилище.
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 относящимися к переустройству являются следующие работы:
- замена кухонных очагов и газовых плит на электроплиты;
- перенос водонагревательного и сантехнического оборудования;
- переделка или устройство ванных и туалетных комнат;
- замена или устройство новых трубопроводных магистралей, электрических линий;
- монтаж приспособлений для размещения: джакузи, мощных стиральных машин, кабинок для душа и прочего современного сантехнического и электрического бытового оборудования.
Рис. 3 Устройство балкона без согласования планировки по ширине
Перепланировкой считается:
- Снос или монтаж новых перегородок. Это может привести к изменению количества жилых комнат за счет изменения их конфигурации и использования вспомогательных помещений после работ со стенами.
- Устройство новых дверных проемов и заделка старых, перенос двери. Можно убрать дверь и окно, ликвидировать вход в кухню со стороны комнаты.
- Создание в жилье новых санитарных узлов и кухонь.
- Изменение количества жилых комнат.
- Переделка старых и монтаж новых тамбуров.
Запрещено делать ремонт с перепланировкой или переоборудованием в случаях:
- нарушения целостности несущих стен в жилье, опасно для жизни сносить перегородку, несущую основную нагрузку;
- приводящих к сбою в функционировании инженерных систем;
- ухудшающих внешний вид наружной отделки зданий и ее долговечность;
- повышения пожарной опасности;
- понижающих комфортность проживания и условия эксплуатации жилья.
Рис. 4 Остеклённый балкон после незаконного переустройства
Таким образом, застекление на балконе не может считаться перепланировкой или переустройством, так как не входит в перечень проводимых при этом работ.
Оно может только ухудшить целостность и вид фасада при установке крыши и отделке боковых стен – в этом случае делать ремонт нужно при согласовании проводимых работ с рядом государственных организаций.
Расширение балкона выносным остеклением можно отнести к перепланировке с большой натяжкой, а вот увеличение площади балкона за счет пола является перепланировкой и должно быть отражено в техпаспорте.
Рис. 5 Пример застеклённых балконов, зрительно не согласованных с фасадом
Какие работы запрещено проводить при остеклении
Остекление обычно сопровождается проведением ряда дополнительных работ на балконе, связанных с его утеплением, внутренней и внешней обшивкой. Перед их планированием с дальнейшей регистрацией необходимо знать, какие переделки не смогут пройти официальное оформление. К ним можно отнести:
- остекление на балконе здания, являющегося архитектурным памятником, балкона в хрущевке, идущей под снос;
- установка деревянных балконных рам;
- обшивка балконов и лоджий горючими материалами (вагонка);
- утепление балкона с помощью полов и радиаторов, подключенных к системе центрального отопления или горячего водоснабжения;
- монтаж пластикового профиля, не соответствующего нормам пожарной безопасности и санитарии.
Рис. 6 Пример документов, необходимых для того, чтобы узаконить остекление
Ответственность за незаконное остекление
Если будет выявлено незаконное остекление или расширение балкона, могут последовать наказание в виде штрафных санкций в соответствии с КоАП РФ ст. 7.21. за незаконное остекление в размере 2000 – 2500 рублей с выдачей уведомления, требующего демонтаж и снятие остекления. При дальнейшем игнорировании требований контролирующих органов может быть расторгнут договор найма жилого помещения, если домовладелец не является собственником недвижимости. Если квартира принадлежит частному лицу, она подвергается принудительной продаже с выплатой денежной суммы правонарушителю после того, как ее делили и вычли часть на устранение ущерба.
Порядок оформления разрешительных документов на реконструкцию балкона
Получить разрешение на остекление балкона следует перед проведением монтажа, если в ходе оформления в проект будут вноситься изменения, придется демонтировать застекление или балконный блок.
Рис. 7 Последствия решения незаконно отремонтировать или расширить балкон
Данная процедура не сильно отличается от оформления разрешения на перепланировку внутри квартиры, действия можно разделить на следующие этапы:
1.Составление проекта
Обычно остекление производят наемные специалисты из специализированных фирм по установке стекол, поэтому нет необходимости самому составлять чертежи или спрашивать их у жильцов дома с разрешенным балконным остеклением – их можно получить у фирмы, с которой составлен договор на проведение работ.
Следует учитывать, что к работам по наружному остеклению допускаются организации, имеющие свидетельство СРО.
2. Получение плана дома в БТИ
В бюро технической инвентаризации необходимо получить поэтажный план дома, при отсутствии техпаспорта можно взять в БТИ копию. В техпаспорте содержится вся необходимая для проведения работ информация (план квартиры с указанием размеров, год постройки дома и прочее).
3. Проектная организация
Данная структура выдает заключение о конструктивной возможности установки балконного остекления с обеспечением соответствующих норм безопасности.
Рис. 8. Разрешенные работы на балконе, увеличивающие его площадь
4. АПУ
Архитектурно планировочное управление является главной преградой на пути задуманного проекта остекления. Препятствия могут возникнуть в реализации цветового решения материала отделки и рамы, если они отличаются от основного цвета фасада. Вопросы могут возникнуть по поводу рельефа балконной обшивки, конфигурации оконных переплетов, наибольшие возражения вызывает новомодное выносное остекление.
При выносе балконной рамы за периметр помещения архитектор района может не утвердить проект – в этом случае балкон визуально отличается от остекленных конструкций рам других жильцов дома.
5. РОГПН
Районный Отдел Государственного Пожарного Надзора обязан проверить проект на соответствие пожарным нормам материалов (это в основном касается пластикового сайдинга при монтаже наружной отделки) и технологии монтажа, возможность эвакуации людей во время пожара, влияние остекления на противопожарные характеристики здания. Будет запрещено остекление балконов, если мы демонтируем или затрудним доступ к люкам и лестницам для эвакуации людей.
Рис. 9 К чему приводит попытка застеклить балкон без узаконенной процедуры
6. Санэпидемнадзор
Помимо проверки на соответствие санитарным нормам рассматривается соответствие балконного помещения своему прямому назначению – запрещено устанавливать на лоджию с балконом варочную плиту или ванную, превращая тем самым помещение в кухню или санитарный узел. Если тонированные или зеркальные стекла разрешил установить архитектор, санитарный надзор может возражать против снижения естественного дневного освещения в квартире и потребовать, чтобы хозяин их убирал.
7. Дирекция по эксплуатации зданий (ДЭЗ)
Домовая эксплуатационная служба не допустит выноса радиаторов на балконное помещение, приводящее к нарушению баланса отопительной системы, возражения возникнут при затруднении проведения работ по обслуживанию зданий, вызванных остеклением.
8. Жилинспекция
Миновав “семь кругов ада” вы с утвержденным проектом отправляетесь в ЖИ, где с большой вероятностью попросят провести государственную экспертизу проекта на соответствие СНиП жилых помещений.
9. МВК и Районная управа
После положительного решения жилинспекции все документы сдаются в межведомственную комиссию, затем в Районную Управу, которая выдаст окончательное разрешение на балконное остекление.
Рис. 10 Расширение балконов без разрешения пристройками
Застекление балкона или лоджии не является перепланировкой жилья, поэтому не может регулироваться соответствующим Кодексом и оговоренными там мерами принудительного воздействия на нарушителей по части 2 статьи 7.21 КоАП (штрафы, выселение, продажа жилья), под жилищное законодательство попадает только попытка увеличивать их площадь без разрешения.
Нужно ли согласовывать остекление балконов и как узаконить эту процедуру – возникшую проблему каждый решает индивидуально, четкое законодательство в этой области отсутствует (если вы не расширяете балкон), а необходимость вызвана подзаконными актами и устанавливается чиновниками. Остекление балкона и согласование при этом могут стать равнозначными процессами по финансовым затратам и потерянному времени, чтобы сделать все по закону, услуги фирм посредников в столице обойдутся в 1000 у.е.
Здравствуйте. Купили квартиру в 15-этажной новостройке, балконы по стояку у всех одинаковые – очень большие и застекленные панорамно, сверху донизу, ну, по типу французского остекления. Стеклопакеты выложены в два ряда – верхний ряд и нижний ряд, из одинарного стекла с алюминиевыми вставками, то есть – остекление холодное. Вся площадь балкона – 14 квадратных метров, захватывает кухню и комнату.
Очень бы хотелось отдать эту площадь под жилую путем присоединения балкона к комнате, и отделить сплошной стенкой от кухонной части балкона. Для этого еще и утеплять буду. Но это не главное. Главное – это нужно официально узаконить? Или можно сделать самостоятельно? Монтажников я уже пригласил. Благодарю заранее
Отвечает эксперт:
И вам добрый день. С монтажниками вы несколько поторопились — нужно сначала убедиться в наличии у них соответствующей лицензии на строительную деятельность, иначе согласовать перепланировку будет невозможно. Но давайте обо всем по порядку.
Пару слов об утеплении балкона. Как я вас понял — у всех жильцов выше и ниже вас по стояку балконы абсолютно идентичны, это значит, что изменять внешний вид остекления, который будет отличать ваш балкон от остальных, вам, скорее всего, не разрешат. Поэтому, утепляя балкон, вам нужно максимально стараться не изменять его фронтальный вид.
Для максимального теплосберегающего эффекта вам придется уплотнять нижнюю половину панорамы, другими словами — возводить непрозрачный парапет. Делая это, оставьте стекло нижней половины панорамы как есть. Иногда стекло тонируют изнутри, чем скрывают возведенный за ним парапет.
Верхнюю часть панорамы придется полностью сносить и ставить пластик, максимально идентичный по цвету и размерам стеклопакетов предыдущего остекления.
Ну, а теперь то, что касается законности таких работ.
Конечно, вы можете пригласить специалистов из сторонней организации и самостоятельно сделать перепланировку, никого не поставив в известность. Но знайте — ваши действия незаконны, даже небезопасны для жизни и здоровья и вашего, и ваших соседей. Правила и нормы пишутся тоже не с потолка. Кроме того, если в будущем попытаетесь продать, подарить, передать по наследству или заложить свою квартиру — сделать этого, при незаконной перепланировке вы не сможете. Придется это проделывать позже, по факту наличия нарушений, когда можно столкнуться и со штрафными санкциями. Кстати говоря, этот закон начал свое действие только после 2004 года, когда вступил в силу жилищный кодекс РФ, который затрагивает любые перепланировки с этого времени.
Первыми документами, которые вам будет необходимо согласовать с государством, будут проект перепланировки и разрешение жилищной инспекции. Для этого вам нужно обратиться в государственное проектное бюро или коммерческую организацию, имеющую лицензию на данный вид деятельности.
Проект перепланировки будет разработан на основании технического заключения проектировщика, который приедет к вам домой, осмотрит все конструкции на предмет капитальности и возможного сноса или достойки, проведет необходимые замеры.
И только с этим комплектом документом вы обращаетесь в архитектурное ведомство вашего микрорайона или района города и оформляете заявление о просьбе рассмотреть возможную перепланировку на основании приложенных документов. Дело не быстрое — по закону это может занимать до 45 дней.
В случае вынесения положительного решения государственной архитектурной комиссии, на основании их документа, вам будет необходимо получить разрешение на непосредственные технические работы по перепланировке у своей управляющей компании или жилищной инспекции, которая обслуживает ваш дом. Перед походом к ним, заручитесь подписями соседей на два этажа вниз, два этажа вверх и по бокам, о том, что они не возражают о вашей перепланировке. В некоторых случаях разрешение соседей не требуется.
После проведения всех работ по перепланировке, нужно с заявлением обратиться БТИ с просьбой внести соответствующие изменения по вашей квартире и получить свежий техпаспорт на квартиру.
Если вам некогда или просто не хочется связываться со столь сложным бюрократическим процессом, то существуют коммерческие риэлтерские или юридические компании, для которых процесс узаконения перепланировок — основной вид финансовой деятельности.
Каждый человек старается сделать свое жилище более комфортным и уютным, и нередко для достижения данной цели собирается заняться перепланировкой своей квартиры.
И чаще всего именно балкон становится объектом для расширения жилплощади.
Что это
Перепланировка представляет собой процесс, итогом которого станет полное изменение конфигурации жилого помещения и его расширение.
Главной целью данного мероприятия считают объединение или разъединение нескольких помещений для более комфортного проживания человека.
Переустройство возможно только при соблюдении всех требований, установленных на высшем законодательном уровне.
В ст.25 ЖК РФ обозначены процедуры, которые в обязательном порядке предшествуют переустройству:
- создание проекта и согласование его с уполномоченными структурами;
- осуществление технических работ;
- составление акта приема;
- заключение специальной комиссии.
Для того, чтобы перепланировка балкона и согласование были законными, необходимо в обязательном порядке обращаться в жилищную инспекцию и муниципальные органы. Все мероприятия, которые будут проведены в рамках данной процедуры, должны пройти согласование.
Переустройство квартиры
Все действия по переустройству однокомнатной квартиры должны быть проведены с оглядкой на те правила и рекомендации, которые обозначены в ст.25 ЖК РФ.
Мероприятие может затрагивать как отдельные помещения, так и всю квартиру в целом.
Существует несколько ключевых правил, которых должны придерживаться собственники жилья при перепланировке:
- переустройство не может нарушать порядок пользования общедомовым имуществом;
- снос межкомнатных перегородок не должен затрагивать несущую конструкцию здания;
- категорически запрещено переустройство помещений, при котором жилое пространство будет увеличено за счет мест общего пользования;
- при замене инженерных коммуникаций необходимо учитывать правила санитарно-гигиенической и пожарной охраны. При этом, параметры устройства должны быть хотя бы приблизительно такими же, какие были изначально установлены в помещениях.
Отдельные требования предъявляются в случае переделки балкона.
В законодательных нормативах указано, что балкон может быть включен в техпроект в качестве отдельного элемента перепланировки, или же совместно с другими помещениями.
Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»
Перепланировка балкона
Перепланировка балкона стартует только после того, как собственник квартиры определит все мероприятия, которые будут выполнены в рамках процесса по реконструкции.
А для этого необходимо создать проект, который в полном объеме будет соответствовать запросам и пожеланиям владельца помещений.
Если за счет балкона планируется увеличить площадь кухонного помещения, то необходимо особое внимание уделить вопросам тепловой целостности. А это означает, что имеющихся мощностей отопительной системы должно хватить для обогрева новообразованного помещения.
В панельном доме
Если планируется перепланировка балкона в панельном доме, необходимо знать, что здесь несущими конструкциями считают не только фасадные (внешние) стены, но и внутриквартирные перегородки.
В случае с балконом имеются некоторые особенности проведения процесса реконструкции.
Архитекторы рекомендуют объединять балкон с кухней в единое помещение, но при этом, оно должно быть разделено на несколько функциональных зон.
Подоконный блок вполне может быть снесен, но при этом, порожек должен остаться. Его главная задача заключается в удержании балконной плиты и закрытии стыка плит перекрытия и балкона. А кроме того, он способен защитить помещение от промерзания.
Лоджии
Вопрос с перепланировкой лоджий подробно рассматривается в ст.26 ЖК РФ.
На основании данного норматива допускается соединение лоджии с основным помещением, которое к ней прилегает. Однако при этом, снос подоконного проема должен быть компенсирован путем установки раздвижных дверных конструкций, в том числе и дверь в кухню в общежитии.
Также при реконструкции лоджии следует учитывать, что запрещено проводить любые работы, которые способны затронуть и внести некоторые коррективы в инженерные сети и вентиляционные контуры.
Надо ли согласовывать остекление
Многие собственники задумываются над тем, считается ли остекление полноценным переустройством помещения.
В настоящее время отсутствуют любые нормативы относительно остекления балконов.
Таким образом, решение должен принимать сам собственник, при этом разрешение со стороны жилищных и технических служб не потребуется.
Впрочем, даже несмотря на это не стоит забывать о некоторых ограничениях при данной процедуре:
- нагрузка на балкон должна быть в пределах установленных требований;
- конструкция переплетов и изменение цветовой гаммы также не допускается;
- технические параметры лоджии или балкона должны быть соблюдены;
- ни в коем случае нельзя, чтобы ограждающие конструкции выходили за пределы, указанные в первоначальной документации от БТИ.
Присоединение к комнате или кухне
При планах объединения балкона с кухней или жилой комнатой, необходимо готовить конкретный проект, на основании которого и будут проведены необходимые работы.
Здесь следует разобрать несколько ситуаций:
- если при объединении балкона с помещением возникает необходимость в сносе подоконной стены, то находящейся возле нее радиатор должен быть перемещен;
- при переустройстве балкона с частичным сносом стены между ним и прилегающим помещением, необходимо учитывать правила, обозначенные в п.6.20 СНиП 21-01-97, где говорится, что в квартире должен оставаться хотя бы один балкон с глухим простенком, и его минимальные параметры должны соответствовать следующим данным – длина не менее 1,2 м, от края балкона до двери в комнату должно быть 1,6 м;
- при объединении с жилой комнатой необходимо, чтобы в проект были внесены некие корректировки, отвечающие теплотехническим расчетам;
- объединение кухни и балкона с прилегающим жилым помещением или кухней невозможно при соблюдении следующих условий – автором проекта выступает МНИИТЭП, здание является панельным, сдача постройки произошла после 2007 года.
В хрущевке
В хрущевках балконная плита зачастую защемлена в наружной стене, и удерживается за счет нее.
Потому, демонтировать подоконный блок без соответствующего усиления невозможно. Так как данная процедура весьма громоздкая и дорогостоящая, зачастую собственники вынуждены отказаться от идеи перепланировки в хрущевках.
Впрочем, нельзя не заметить, что в некоторых строениях подоконный блок не выполняет роль несущей конструкции, и потому убрать его, и объединить балкон с прилегающим помещением можно без проблем. Речь идет о современных монолитных зданиях, а также хрущевках, в которых балконные плиты опираются на внешние стенки.
Изменение фасада
В том случае, если происходит присоединение балкона с видоизменением фасада, в обязательном порядке необходимо получение разрешения со стороны жилищной инспекции и Архитектурно-планировочного управления.
Если собственник не желает тратить лишнее время и деньги, ему следует указать в проекте перепланировки, что присоединенный балкон был остеклен. В подобной ситуации из-за существующего остекления не будут заметны те изменения, которым был подвергнут проем.
Утепление
- Существует основное правило, согласно которому при присоединении балкона к комнате имеющихся тепловых мощностей должно хватить для отопления новообразованного помещения.
- Дополнительно помещение должно быть также утеплено с оглядкой на климатическую зону и другие факторы, такие как влажность и т.д.
- Помимо этого, при объединении балкона со смежной комнатой необходимо задуматься об установке теплых электрических полов. Они помогут избежать появления конденсата и будут поддерживать стабильную температуру в новом помещении.
Требования
Главным требованием к проведению определенных мероприятий по перепланировке балкона является обязательное согласование в установленном порядке, то есть до момента старта основных работ.
Если этого не произойдет, то в обозримом будущем могут возникнуть определенные сложности. Если процедура незаконная при продаже квартиры она может существенно потерять в стоимости, или же, вполне вероятен исход, при котором жилинспекция потребует привести квартиру в изначальный вид, что будет нести за собой дополнительные расходы.
Кроме того, еще одним ключевым требованием является сохранение несущих конструкций и предотвращение внесения в них изменений, которые могут негативно сказаться на технических характеристиках помещения.
Порядок оформления
Прежде чем принять решение о проведении реконструкционных работ, необходимо в первую очередь подготовиться к согласованию проекта в государственных структурах.
Данный процесс следует начинать со сбора необходимых документов. Для этого жильцу необходимо будет обратится в муниципальные структуры для утверждения готового проекта, если таковой имеется.
Также потребуется еще определенный пакет документов, в частности:
- справки из БТИ;
- документы из комитета по охране исторических памятников (если строение относится к категории исторических ценностей);
- технические заключения из коммунальной, эксплуатационной и пожарной служб.
Согласование
Согласование происходит при непосредственном участии жилищной инспекции.
Для того, чтобы данный процесс состоялся, жилец должен подготовить документацию и обратиться к должностному лицу с соответствующим заявлением.
В том случае, если не возникнет никаких претензий со стороны чиновника, в течение 3-х дней заявитель будет проинформирован о принятом решении.
Что же касается конкретного срока рассмотрения поданного проекта, то согласно закону он не должен превышать 45 дней.
Куда обращаться
Если человек намерен переустроить свое жилищное пространство, ему в обязательном порядке придется посетить несколько специализированных учреждений, среди которых:
- территориальное представительство Росреестра, куда необходимо будет обратится за кадастровой документацией и соответствующими выписками;
- жилищная инспекция по месту нахождения квартиры, которая выдает разрешение на проведение всех запланированных работ, если они отвечают основным законодательным требованиям;
- БТИ, откуда понадобится техпаспорт и заключение о безопасности конструкции дома после проведения реконструкции.
Документы
При перепланировке балкона следует собрать целый ряд документов, и для старта основных работ предстоит предоставить должностным лицам следующие справки:
- конкретный проект, на котором стоит виза от специалистов БТИ;
- техническое заключение об уровне безопасности строения после внедрения изменений;
- документация, подтверждающая право собственности заявителя на помещение;
- выводы экспертов о соответствии утвержденного проекта всем нормам противопожарной безопасности.
Кроме того, могут потребоваться некоторые дополнительные документы.
Так, может поступить запрос на справку, подтверждающую тот факт, что жилое строение не признано ветхим или аварийным, а также нужно будет получить согласие у всех жильцов дома.
Разработка проекта
Законодатель ничего не говорит об авторстве при создании проекта изменений.
Владелец квартиры может предоставить свое видение на бумаге, однако принят документ будет только в том случае, если он отвечает всем законодательным требованиям.
При планировании переустройства балкона собственники обращаются к специалистам, которые за 7-10 дней создают проект и согласовывают его.
При этом, обязательно должен быть передан конкретный план в жилинспекцию, на котором будут видны все вносимые изменения.
Если получен отказ
В некоторых ситуациях жилинспекция может отказать в проведении работ по перепланировке помещений.
Как указано в ст.27 ЖК РФ, в данной ситуации необходимо получить письмо от инспекторов с аргументированным указанием причин для отказа.
После есть несколько вариантов развития событий:
- проект может быть утвержден после внесения корректировок, на которые обратили внимание инспекторы;
- если заявитель считает, что отказ не соответствует требованиям законодательной базы (незаконное решение, или нарушающие интересы заявителя), он может обратиться в судебные инстанции;
- можно подготовить новый проект, принимая во внимание все требования закона, и подать его на рассмотрение. Однако тут имеется нюанс, новый план может быть направлен в инспекцию только по истечении 3-х месяцев после отказа.
Что нельзя узаконить
Некоторые изменения невозможно узаконить в принципе. Речь идет о следующих моментах:
- подоконный блок был демонтирован несмотря на то, что он является частью несущей конструкции;
- радиатор с демонтируемой стены переносится на балкон;
- проект, в котором ширина простенка между торцом балкона и остеклением будет менее 1,2 м;
- проект, который затрагивает инженерные коммуникации и не решает вопросы теплового контура.
Стоимость
Назвать конкретные цифры в 2018 году крайне сложно. Все зависит от объема работ и ценовой политики организации, где разрабатывается проект.
Примерная стоимость всех работ будет следующая.
| Услуга | Цена (в руб.) |
| Госпошлина за перепланировку и регистрация проекта | 200-1000 |
| Техническая документация из БТИ | 7000 |
| Разрешение на проведение работ | 20000 |
| Акт приемки | от 14000 |
| Разработка технического заключения | 30000 |
Законодательство
Вопросы перепланировки рассматриваются в действующем ЖК РФ, в частности в ст.25.
В некоторых ситуациях намеченная операция может затронуть безопасность соседей и нарушить их права, а также негативно сказаться на эксплуатационных свойствах здания.
Ввиду этого, при перепланировке обязательно должны быть изучены соответствующие ГОСТы, СНИПы и основы СаНПин.
В некоторых регионах действуют дополнительные правила перепланировки, потому также стоит изучить региональное законодательство и его основные рекомендации по данному вопросу.
